分期付款购房

北京开发商抛开银行房贷卖房 业界称不违法

开发商“不认栽” 绞尽脑汁避控

在各地细则紧锣密鼓出台的当口，贷款门槛提高，购房能力下降，开发商随即开动脑筋想办法推进销售，老百姓本想调控力度加大，开发商必然“低下高贵的头”房价低开低走，但开发商并不肯认栽，办法有的是。

分期付款促销售 不违法

4月8日，央行官方网站公布，北京二套房商业贷款首付比例也随之提至70%，随之而来的是又一条新闻，有开发商公开宣布，将采取“三成首付，三年免息分期付款”的方式，绕开银行进行商品房销售。

北京亿中律师事务所王京平律师表示，分期付款方式本身并不违反金融法律法规，并且也不再调控政策所限制的范围，在商品房买卖合同中，“银行贷款”、“一次性付款”和“分期付款”本来就是买卖双方自由选择的条款，在楼市处于卖方市场的情况下，开发商只允许购房人采取前面两种付款方式，甚至连商业贷款和公积金贷款的“组合贷款”都不同意，怕期间比较长影响销售进度，但在购买力严重不足的情况下，开发商主动推荐“分期付款”，其实是避免资金链断裂的有效方法。

但是，如果开发商垫付首付款，这种形式涉嫌降低购房门槛，并且其操作过程有虚报和隐瞒事实的行为，是否合法还需个案分析。

融资租赁与分期付款的区别

(1)分期付款是一种买卖交易，买者不仅获得了所交易物品 的使用权，而且获得了物品的所有权。而融资租赁则是一种租赁行为，尽管承租人实际上承担了由租赁物引起的成本与风险，但从法律上讲，租赁物所有权名义上仍归出租人所有。

(2)融资租赁和分期付款在会计处理上也有所不同。融资租赁中租赁物所有权属出租人所有，因此，作为出租人资产纳入其资产负债表中，并对租赁物摊提折旧，而承租人将租赁费用生产成本。而分期付款购买的物品归买主所有，因而列入买方的资产 负债表并由买方负责摊提折旧。

(3)上面两条导致两者在税务待遇上也有区别。融资租赁中的出租人可将摊提的折旧从应计收入中扣除，而承租人则可将摊提的折旧费从应纳税收入中扣除，在分期付款交易中则是买方可将摊提的折旧费从应纳税收入中扣除，买者还能将所花费的利息 成本从应纳税收入中扣除，此外，购买某些固定资产在某些西方国家还能享受投资免税优惠。

(4)在期限上，分期付款的付款期限往往低于交易物品的经济寿命期限，而融资租赁的租赁期限则往往和租赁物品的经济寿命相当。因此，同样的物品采用融资租赁方式较采用分期付款方式所获得的信贷期限要长。

(5)分期付款不是全额信贷，买方通常要即期支付贷款的—部分；而融资租赁则是一种

全额信贷，它对租赁物价款的全部甚至运输、保险、安装等附加费用都提供资金融通。虽然融资租赁通常也要在租赁开始时支付一定的保证金，但这笔费用一般较分期付款交易所需的即期付款额要少得多(例如在进出口贸易中买方至少需现款支付15％的贷款)。因此，同样一件物品，采用融资租赁方式提供的信贷总额一般比分期付款交易方式所能够提供的要大。 (6)融资租赁与分期付款交易在付款时间上也有差别。后者一般在每期期末，通常在分期付款之前还有一宽限期，融资租赁一般没有宽限期，租赁开始后就需支付租金，因此，租金支付通常在每期期韧。

(7)融资租赁期满时租赁物通常留有残值，承租人一般不能对租赁物任意处理，需办理交换手续或购买等手续。而分期付款交易的买者在规定的分期付款后即拥有了所交易物品，可任意处理之。

(8)融资租赁的对象一般是寿命较长、价值较高的物品，如机械设备等。

分期付款买卖合同的相关法律实务

分期付款买卖，是指买受人将应付的总价款，在一定期间内分次向出卖人支付的买卖合同。分期付款买卖也是一种特殊买卖，其根本特征在于买受人在接受标的物后不是一次性支付价款，而是将价款分成若干份，分不同日期支付。分期付款买卖在某种意义上也属于一种赊购，但买受人在接受标的物之后，不是在一定期限内一次性地支付价款，而是在一定期限内分批次地支付。分期付款买卖中，当事人双方可以自由约定付款的期限和次数，也可以约定买受人在接受标的物前先支付或者先分期支付若干价款，但在出卖人交付标的物后买受人至少应当再分两次向出卖人支付价款，否则就不属于分期付款的买卖。分期付款买卖可于买卖标的物价金较高，买受人筹款一次支付有困难时适用。由于价金是陆续支付，会使买受人在心理上、履行上不感有过重的负担，因此分期付款买卖能促进昂贵品的消费，如购买商品房、汽车多采用分期付款方式。

设定期限利益丧失约款，为保证及时收取价款，出卖人可以在合同中提出这样的条款，即买受人不按期支付价金，出卖人有权请求买受人一并支付未到期的价金。

商品房分期付款迟延，解除合同无须催告 在分期付款的商品房买卖合同中，由于买受人迟延支付购房款达到全部价款的五分之一以上，出卖人请求解除合同，不需要先履行催告义务，并在催告之日起三个月后才具有解除权，而是出卖人无须催告，也无须给予宽限期，可以直接行使合同解除权。 首先要注意此结论仅适用于以分期付款方式购买商品房的情况，要区别于一般的按照分次分批付款方式。认定分期付款，要同时符合下列两个条件：第一，在一定期间内分割支付；第二，两次或两次以上付款是自出卖人交付标的物后始算。在商品房的分期付款买卖中，当事人一般都约定，买受人付清全部价款之前，买受人仅取得占有使用的权利，而没有取得所有权。实践中常见的，当事人在签订合同之前，先交付定金，在签订合同后再支付一部分的预付款，最后约定某个期日将剩余房款支付完毕的情况，由于是在住房交付前分几次付款，在住房交付后一次付清全款，所以亦视为一次性付款，而不属于这里所说的分期付款。

《合同法》第93条规定当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况下，当事人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催

告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

另外，根据《合同法》第167条规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。该条没有规定出卖人请求解除合同时的催告义务及宽限期问题。由此可见，在以分期付款作为支付价款方式的商品房买卖中，在当事人没有约定解除的具体条件时，应当认定买受人付款未到期价款的金额达到全部价款的五分之一时，出卖人具有合同解除权。该合同解除权属于法定解除权。《合同法》第94条规定的法定解除权属于一般规定，《合同法》第167条的规定属于特别规定，根据特别法条优于一般法条的法理，在这种情况下优先适用第167条，即出卖人无须催告，更无须给予宽限期而可以直接行使合同解除权。

【法规名称】 国管局关于调整个人住房担保委托贷款和购房分期付款期限及利率的通知

【颁布机构】 国务院机关事务管理局 【发 文 号】 国家机关房改字［1999］170号 【颁布时间】 1999-9-21 【实施时间】 1999-9-21 【效力属性】 有效

国管局关于调整个人住房担保委托贷款和购房分期付款期限及利率的通知 (国家机关房改字［1999］170号) 中央国家机关各部门房改办：

根据中国人民银行《关于调整个人住房公积金存、贷款期限和利率等问题的通知》(银传［1999］45号)精神，经研究决定，调整个人住房担保委托贷款和购房分期付款期限及利率。现就有关事宜通知如下：

一、延长个人住房担保委托贷款期限。最长期限由现行的25年延长到30年。 二、调整个人住房担保委托贷款利率水平。贷款利率由现行按在三个月整存整取存款利率基础上加点执行改为：5年以下(含5年)按年利率4.14％执行；5年以上按年利率4.59％执行(见附表一)。贷款利率仍实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定该年度利率水平。 三、调整中央国家机关购房分期付款年限和利率水平。离退休人员购房时仍可继续采用分期付款方式，分期付款年限最长不超过5年。分期付款利率调整为：1至5年(含5年)均按年利率4.14%执行(见附表二)。

四、1997年5月1日(含5月1日)前签订购房合同并采用分期付款购房的，采用分段计息的方式：1999年3月31日(含3月31日)前按《关于调整个人住房担保委托贷款和购房分期付款利率的通知》(［98］国家机关房资字第14号)规定的利率执行，1999年3月31日后按本通知规定的利率执行；1999年5月1日后签订购房合同并采用分期付款购房的，1997年5月1日至1999年3月31日(含3月31日)已交纳的房价款作为首付款，不计息，剩余房价款采取按年等额均还的方式，按本通知规定的利率执行，每年3月为分期付款年度交款时间。

五、分期付款如提前还款须偿还当期应偿还本息及剩余全部本金(见附表三)。 本通知自一九九九年九月二十一日起执行，此前所发文件与本通知有不一致之处，以本通知为准执行。望各部门及时转发所属单位。

附表略。

分期付款购房如何保障各方权益 分期付款增加交易风险

分期付款的购房方式早已有之，就笔者所了解的购房合同范本来看，购房合同的付款方式中一般都会约定一次性付款、按揭付款和分期付款三种形式供购房人选择。具体来说，是指购房人按照合同约定期限，将购房款分成若干期(次)向出卖人(即房地产开发企业)支付的一种付款方式。

分期付款购房的具体操作过程如下：首先商品房买卖双方就付款方式充分协商后签订商品房买卖合同，并在合同的付款方式条款中选择以分期付款的方式支付购房款，然后购房人再按约定的付款期限逐期支付购房款。通常情况下，分期付款的时间节点为签订购房合同当日购房人支付首期款(通常为房价款的30％— 40％)；交房之前购房人支付至房价款的80％—90％；办妥房产证之前购房款支付完毕。分期付款可以为原本需要按揭购房的业主节省融资成本(即银行利息)，又可以有效制约房地产开发企业全面履行购房合同义务，从而有效改变了购房人在交易中的弱势地位。而对于开发企业来说，由于分期付款延长了付款时间，相对于一次性付款和按揭付款，显然会增加交易风险。但毕竟可以增加成交，就目前的市场环境来看也是值得的。

分期付款合同的相关条款

如何才能趋利避害尽量减少分期付款可能带来的纠纷呢?笔者认为必须进一步完善分期付款合同。分期付款购房合同除具有商品房买卖合同的一般特征外，还有如下两个特点： 第一，所有权保留条款。所谓所有权保留是指在移转财产所有权的商品交易中，根据法律的规定或者当事人的约定，财产所有人移转标的物的占有于对方当事人，但仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人支付一部分或全部价款或完成特定条件时，该财产的所有权才发生移转的一种法律制度。在我国法律法规中，所有权保留的相关规定最早出自《民法通则》第七十二条：“按照合同或者其他合法方式取得财产权利的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从上述规定中我们不难发现，《民法通则》对所有权保留的规定相当模糊、概括，真正完成我国所有权保留制度框架结构的是《合同法》第一百三十四条的规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”。 根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，在不动产交易中，除法律另有规定之外，所有权的转移是以登记为生效要件的。为了尽量减少交易风险，对分期购房的出卖人来说，最好的办法就是在合同中约定，在买受人付清全部购房款之后再办理房屋所有权转移登记。换句话说，就分期付款购房而言，所有权保留是指在购房人交完最后一期购房款之前，虽然购房人已经实际占有并使用标的商品房，但该商品房的所有权仍属于出卖人。一旦购房者无力支付购房款或有其他严重违约行为的，出卖人可以直接解除购房合同，并行使取回权要回购房人占有的标的商品房。

第二，合同解除条款。是指交易双方在订立分期付款买卖合同时约定，当购房人迟延支付购房款且达到一定条件时，出卖人有权单方解除分期购房合同。我国《合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”。也就是说，分期付款的购房人未按照合同约定期限支付房价款达到总房价的五分之一的，出卖人就可以要求购房人付全部房价款或者解除合同。

为了保护交易安全和维护出卖人利益，虽然《合同法》对分期付款合同解除条款作了规定，但笔者认为，《合同法》的规定尚不够具体、明确，且缺乏实操性，交易双方还可以在购房合同中进一步加以细化，使合同解除条款更容易操作。就笔者的经验而言，为了规避交易风险，出卖人可以在购房合同的付款方式中作如下三方面约定：一是首期付款的比例不宜过小，否则会使购房人的违约成本过低；二是每期付款数额不应低于总房价款的20％，这样只要有一期迟付款出卖人就可以要求购房人付全部房价款或者解除合同；三是在条件允许的条件下，付款期限尽可能缩短，以免“夜长梦多”导致交易风险加大。

分期付款买房到底是“等额还款”还是“递减还款”好？

中国人民银行1998年5月出台的《个人住房贷款管理办法》中规定，住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，允许借款人和贷款人在双方协商的基础上进行选择。但在实际操作中，不少银行只是向客户推荐“等额本息”的还款方法，“等额本金”即“递减还款”则甚少提及。

银行的解释是，递减还款法对客户来讲很难理解，不同于等额本息法，只要告诉客户每月交固定缴纳的数额就可以了。但记者也同时发现，选择哪种还款方式不能仅用最终得出的还款数比较，认为“等额本息”的还款总数少就是好，因为在房贷还款的十年甚至几十年的过程中，人民币升值或贬值还是个未知数。 两种还贷法

等额本息，通常被称为“等额还款”。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息；等额本金，又称“递减还款”，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。

如果以贷款额在44万元、限期30年为例子，用等额本息法算的话，每个月固定缴纳2372.78元，还清款项时累计的利息为41万元；若用递减还款法算的话，每个月缴纳的金额会不一样，还清款项时累计的利息是33万元。也就是说，如果单纯从还清款项角度看，递减还款法比等额本息法要减少8万元。但从另一角度看，递减还款法要在11年后，每月缴纳的数额才会与等额本息法每月缴纳的数额一样。也就是11年内每月缴纳的数额都在2372元以上，每月缴纳3000元以上的日子要维持一年半。 不同方法各有优劣

据了解，对等额本息和等额本金的还款方式的选择，要根据个人的实际情况。如若是属于年轻人，手头没有很多积蓄，并且认为以后的经济是会通货膨胀的，选择等额本息较好，这样本金少，就不怕以后的通货膨胀。如果刚好相反，手头积蓄较多，而且估计经济会通货紧缩，此时用等额本金法就比较划算。

不过有专家指出，最终的选择权在客户手中。采取等额本息法每月固定了交还的钱数，采用等额本金则每天不同的数字，也就是说，用等额本金前期交纳金额较多，压力较大，不过后期因为呈递减趋势，所以较轻松，而用等额本息则平均了压力。 为何没有选择权

记者向各银行打听房贷还款的时候，各银行都表示顾客可以选择使用等额本金或等额本息的方式进行房贷还款。但是，客户容易理解等额本息法，银行一些支行内部系统就只有等额本息法的计算方法等说法，记者在采访的过程中听到，有些银行还认为，如果客户不喜欢该银行所采取的还贷计算方法，可以不选择在此贷款，但实际上，楼盘一般都有指定银行，顾客若要买该楼盘的楼必然只能选择该银行。这些情况的出现多少让人感觉银行给予客户的选择权有点“空”。

商品房买卖合同中约定的买受人支付购房款的方式可能是多种多样的，有的是一次性付清，有的是分几次付清，还有的是采取银行贷款的方式付款即“按揭”方式。但无论采取什么方式，都有一个付款期限，只不过每次付款时间有所不同。当买受人没有在合同中约定的期限付清购房款时，就构成了逾期付款的违约行为，就需要承担逾期付款的违约责任。 我国《合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 根据合同自愿原则，当事人双方可以对违约责任进行约定。如果在合同中没有约定违约责任，或者虽然约定了违约责任但没有具体约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，根据1999年最高人民法院法释(1999)8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人们法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。以什么作为计算利息的基数，也是需要进一步明确的问题。买受人逾期付款，是一种违约行为，具体表现在没有按照合同的约定付清购房款，而不是体现在所有的购房款总额上，因此承担违约责任要以未付清款项作为基数。如果买受人已经支付了部分购房款，就应按尚未支付的款项为基数确定相应的利息，所以《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。要注意按照中国人民银行最新公布的逾期贷款利息标准确定逾期付款的违约责任标准，以保证公正和公平。

关于约定的违约金可能畸高或者低于造成的损失问题，《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定对此原则进行了量化，标准就是：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

如果《商品房买卖合同》中对购房者逾期付款开发商解除合同的条件没有约定，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

商品房买卖合同中约定的买受人支付购房款的方式可能是多种多样的，有的是一次性付清，有的是分几次付清，还有的是采取银行贷款的方式付款即“按揭”方式。但无论采取什么方式，都有一个付款期限，只不过每次付款时间有所不同。当买受人没有在合同中约定的期限付清购房款时，就构成了逾期付款的违约行为，就需要承担逾期付款的违约责任。 我国《合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 根据合同自愿原则，当事人双方可以对违约责任进行约定。如果在合同中没有约定违约责任，或者虽然约定了违约责任但没有具体约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，根据1999年最高人民法院法释(1999)8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人们法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。以什么作为计算利息的基数，也是需要进一步明确的问题。买受人逾期付款，是一种违约行为，具体表现在没有按照合同的约定付清购房款，而不是体现在所有的购房款总额上，因此承担违约责任要以未付清款项作为基数。如果买受人已经支付了部分购房款，就应按尚未支付的款项为基数确定相应的利息，所以《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。要注意按照中国人民银行最新公布的逾期贷款利息标准确定逾期付款的违约责任标准，以保证公正和公平。

关于约定的违约金可能畸高或者低于造成的损失问题，《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定对此原则进行了量化，标准就是：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

如果《商品房买卖合同》中对购房者逾期付款开发商解除合同的条件没有约定，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

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