加州圣何塞万豪酒店项目分析

加州圣何塞万豪酒店项目分析

项目开发商：HUNTINGTON HOTEL GROUP

项目建造商：Barry Swenson Builder

项目类型：50万美金借贷类型

推荐指数：重点推荐

项目简介

加州硅谷万豪酒店位于Skyport Drive与北一街交汇处西南角。开发商计划建造双品牌酒店发展项目，包括拥有175个房间的万豪居家（Residence Inn Hotel），为有长期居住需求的客户提供公寓式的酒店。稳定营业后预计实现84%的入住率，平均每日房价为215.54美元；另一个是拥有145个房间的万豪春丘（Springhill Suits），为商务旅游型客户提供短期住宿的便捷服务。稳定营业后预计实现77%的入住率，平均每日房价为196.10美元。该项目计划募集投资者70人，投资周期五年，年回报率1%，5年后项目市值约1.05亿美元。5年投资期满项目方可通过再融资或出售酒店两种形式归还投资人投资款。

开放商介绍：

开发商亨廷顿酒店集团（Huntington Hotel Group）拥有市值超过3亿美金的投资组合，在过去14年中开发过13个酒店，经营24个精品酒店，房间数超过3400，资产遍布加利福尼亚、佛罗里达州、马里兰州哦、弗吉尼亚州、德克萨斯州和堪萨斯，擅长酒店开发与管理，走高端化市场。且与万豪酒店和希尔顿酒店均有良好长期的合作伙伴关系。

项目优势：

项目所在地在加州圣何塞市，是硅谷的核心地区，周围IT、制药、生物工程企业聚集，同时也催生了丰富的会展资源。该地区的酒店需求量日益攀升，这为项目建成后的成功运营以及再融资创造了可能性。也加大了项目的还款能力。

加利福尼亚州圣何塞市是旧金山港湾区的一部分，是北加州的大都市圈。作为加州第三大城市，美国第十大城市，圣何塞处于硅谷中心区域，项目地理位置优越，位于世界几大技术公司的发源地，Google，Apple，eBay等知名企业坐落其中。交通便利，紧靠圣何塞国际机场，距离圣何塞会议中心不到5英里，靠近圣何塞高端餐饮、娱乐及购物中心。对于酒店项目来说，地理位置的优劣直接决定了日均房价和入住率的高低，这也是保障该项目盈利的重要条件。

圣何塞市内有一百多家购物中心，商业需求量极大，目前市内酒店市场供不应求。根据实地调查，该地区存在6家现有酒店可视作项目未来的主要竞争者，酒店房间从80到505间不等，但这些酒店的建立时间从1969年到2001年不等。不难看出这些酒店都已经老旧， 因此建成后的万豪酒店无论从硬件设施还是服务质量上更能满足顾客需求。

该项目在投资获得回报前，合伙人拥有项目50%的所有权；项目正式运营后，40%的资金收益将用来支付还款。

资金来源：

区域中心介绍：

EB5 capital区域中心曾成功操作过5个EB-5项目，其中Sugarbush滑雪胜地和O街城区市场1期共50位投资人均已成功获得I-829批准。万豪酒店会议中心1期已获I-526批准，O街城区市场2期本月也已获I526批准，华盛顿希尔顿酒店已投资，现正等待I-526批复。保持100%的I-526和I-829获批率，是目前为数不多的有I829记录的区域中心。运营美国最早的地区中心之一华盛顿地区中心（2008），拥有来自30多个国家的200多位投资人，IIUSA领导成员。充足的就业岗位，且项目受到该市市长的大力支持，绿卡获得有保障。

每一位投资者创造24.6个工作岗位

工作覆盖率：2.46

3500万美元的EB-5资金来自于70名外国投资者。由于每一位投资者的投资最终必须能创造10种新的工作岗位，也就是说必须至少创造700新的工作岗位。根据索莫尔斯的报告，总共会创造1,723.7种工作岗位。工作覆盖率为2.46。换句话说，每一位投资和可以创造24中新的全职工作岗位，超过了所要求的10种新的工作岗位。为EB-5投资者提供了足够的就业"缓冲"。

项目风险：

该项目涉及了银行贷款, 所以BE-5投资人并不一定是第一顺位偿还人。项目的退出机制中强调的再融资偿还模式也有待时间考验。当然这是所有酒店类项目的共性，也是受EB-5投资移民要求的风险性规定的。但是我们从该酒店自身所处的地理位置以及运营和收益的预期影响下，我们分析偿还投资人的投资款并不是不可能的事情，并且项目有预留40%现金流用作偿还EB-5投资人投资款的预案。

结论：

总体来讲，从项目获得永久绿卡以及资金返还两个因素分析，做为美国投资移民酒店类项目，该项目在同类项目的比较中还是非常优秀及有投资价值的，因此我们做重点推荐。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/zcw1.html