房地产法总复习题参考答案

《房地产法》总复习题参考答案（部分）

一、单项选择题 （只有一个是正确的，将其标号写在括号内） (1-100)

B C D B A A C B A D A B D C C D A C B A A B C D A B B B C A C D B C C A D D B C A A A A C B A D A C C A C C A A C A A B B A C D C C A D B A C D C B B A A A A C B D D A B D B A C C D B B B B B C A A C (101-200)

B A B A C A C C B C D D C A A C B B C C C C C C D B D A C A A D D D D D C C A C D D C B C A D C A B C B A A B C C A B A C C C B A A D A C B B D B A C A A D B D B C A D B C A C B C A C B D B D D A C D (201-300)

C B B C C A D B D B C D A A C C D B A D A D D B C D B B A C B B C B B A C A C B C D B A A C A B C D B B D D C A A C A D B C C B D B A B D C D C B C D C A B B C C A A C B A A D C D C A B B C C A A C A (301-400)

A D D C D C B C C A C A C C A B B C C C D A D C D B D B B B B C A C B C C B D B C B D A D A C A C B D C A A C C C C C C B A D C B D C B A C C B A D D D C D B C B B A D D D A D C C A C A B C B A A C D (401-468)

D B B B B A A D B D B D D A C C C A A C A C A D C D A B A C B C B A B C A D B B C A B B D A A B C C C C D D A D C C A C C A B D A D D D

二、多项选择题

(1-20)

ACD AB CD ABC ABCE ABC ACD ACDE ABC ABCDE BCDE ABC ABCD ABCDE ABC ABC ABCDE CD ABE ABCD （21-40）

ABCDE ABCD ABC ABC ABCDE ABCDE ABCDE ABCDE AB ABC ABC ABCD ABE CD AB ABCDE ABC AD BCD ABD （41-60）

ACD ABCD AB ADE ABCD ABCD ABCDE ABC ABD ACDE BCDE BD BCD AB ABCD AB BCE ABC ABCD ABCD （61-80）

BCE BC ABCD AC ABCD CD ABCD ACD ABCDE ABC ABE BCDE AB ACD ABC ABCDE ABCD ABCDE ABCDE CDE （81-100）

ABCD ABC ABC ACDE ACD ABDE CDE ABCD ABC ACDE ACD ACD ABCDE ABCDE ABCDE ABD ABCE ABCE ABC ABDE

（101-126）

ACDE ABCDE ABCD CD ABCD ABC BD CE ABCD ABCD ABCD AB ABC ABD ABCE BCDE BCD ABC ABC ABCDE ABC BCDE BCD ACE ABC ABCE

三、名词解释与简答题

1. 简述房屋预售的条件。房屋预售应当符合下列条件：①已交付全部土土使用权出让金，取得土土使用证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设和资金危害到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④取得《商品房预售许可证》。

2. 简述土地开发的原则。土地开发应当遵循下列原则：①符合土地利用总体规划；②改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；③农业用地优先开发；④保护开发者利益

3. 简述房地产法的调整对象。3．房地产法调整对象包括：①土地、房屋财产关系；②土地利用和管理关系；③城市房地产开发经营关系；④城市房产管理关系；⑤城市物业管理关系。

4. 简述房地产权属登记的功能。房地产权属登记具有如下功能：（1）产权确认功能。房地产权属登记具有确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律支配关系的功能。（2）公示功能。房地产权属登记具有将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。（3）管理功能。房地产权属登记具有实施国家管理意图的功能

5． 简述土地用途管制制度的主要内容。最新的《土地管理法》规定了土地用途管制制度。将土地分为农用地、建设用地和未利用土地，以土地利用总体规划作为管制土地的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量

6． 简述土地使用权转让必须具备的条件。土地使用权转让必须同时具备以下三个条件：①土地使用权是有偿出让取得的；②按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；③按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

7． 简述我国房地产法的基本原则。我国房地产法的基本原则包括①：土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合的原则。

8． 简述房地产法调整的对象。房地产法调整房地产关系。具体内容包括：（1）土地、房屋财产关系；（2）土地利用和管理关系；（3）城市房地产开发经营关系；（4）城市房产管理关系；（5）城市物业管理关系

9．房地产法。房地产是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二因房地产关系复杂，涉及面广，迄今为止我国以至世界各国还没有出现一部大而全的、以“房地产法”命名的法律。

10. 简述房地产相邻权的基本特征。 11．房地产法律关系的构成要素有哪些？房地产法律关系，是指经过法律调整的房地产关系。房地产法律关系由主体、客体和内容三要素构成。主体即参

加房地产法律关系的当事人，既是权利的享受者，又是义务的承担者。主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般理解，客体分为土地和房屋，还包括行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务 12．简述房地产法的体系。房地产可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成为一个整体。中国同许多国家和地区一样，目前采取后一种立法模式。基本内容包括： （1）关于房地产权属的规定；（2）关于房地产开发利用的规定；（3）关于房地产交易的规定；

（4）关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；（5）关于社会化、专业化的物业管理的规定。

上述内容，有些统一进行立法，如《民法通则》、《担保法》中关于所有权、使用权和抵押权的规定；有些分别进行立法，如土地方面有《基本农田保护条例》，城市房地产方面有《城市房地产开发经营管理条例》，等等。我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成：一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。二是专门的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。

13．不动产；不动产：是指土地以及房屋、林木等地上定着物 14．房地产权；房地产权是反映房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。 15．土地管理机构；土地管理机构是根据国家授权或分工专门管理城乡土地的政府部门

16．简述土地所有权法律特征:土地所有权具有以下特征：（1）土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。（2）对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分（转让）、收益等，都受到相应的法律约事。（3）土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。

17．简述土地使用权出让的法律特征。2．土地使用权出让具有如下法律特征： （1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。一方是国家，称为出让人；另一方是自然人或法人，称为受让人。国家在这里以所有者的身份出现。双方必须遵守平等、自愿、有偿的原则。

（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现权利的有期性和有限性。土地使用权出让具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。受让方取得的土地使用权附有许多使用限制，如必须遵守出让方制定的土地用途、开发强度、配套要求等方面的条件，不得随意更改。

18．简述土地使用权出租的法律后果。3．土地使用权出租的法律后果： （1）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出记合同规定的义务。

（2）土地使用权出租，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租。

（3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押等。 （4）如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人仍继续有

效。

19．简述土地使用权抵押的生效要件。4．土地使用权抵押的生效要件： （1）设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。 （2）设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同。

（3）抵押必须办理登记，登记应当凭土地使用权证书，抵押权人可以领取他项权利证书。

20．简述土地使用权终止的原因。5．土地使用权终止，是指土地使用者所享有的土地使用权已告消灭，不再享有这种权利。土地使用权终止的原因可分为下列四种：

（1）因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。

（2）土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权。

（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。

（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。

21．国有土地所有权；国有土地所有权：是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

7．国有土地使用权作价出资或入股；国有土地使用权作价出资或入股：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本入股新设立的企业。 22．简述土地利用与保护的原则。土地利用与保护的原则是，十分珍惜、利用土地的原则；切实保护耕地的原则；全面规划，以土地利用总体规划管理土地的原则；开发、利用与整治保护相结合的原则。 23．简述编制土地利用总体规划的目的。编制土地利用总体规划的目的是为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理，协调各部门的用地需求，充分、合理的利用我国有限的土地资源，为国民经济发展提供土地保障。

24．简述土地开发的原则。土地开发应当遵循下列原则：①符合土地利用总体规划；②保护和改善生态环境，防止水土流失和土地荒漠化；③农业用地优先开发；④保护开发者利益。

25．征地费用由哪些部分构成？征地费用一般由下列几部分构成：①土地补偿费；②安置补助费；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤新菜地开发建设基金；⑥土地复垦费或耕地开垦费。 26．可以抵押的集体土地使用权包括哪些？可以抵押的集体土地使用权，既包括乡镇企业建筑物所占用的集体土地使用权，也包括乡镇企业抵押自己建筑物时，该建筑物占用范围内的集体土地使用权随之抵押

27．1998年《土地管理法》修改的主要内容有哪些？1998年再次修改的《土地管理法》修改的主要内容是：

（1）土地用途管制。将土地分为农用地、建设用地和未利用土地，以土地利用总体规划作为管制土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。

（2）加强耕地保护。突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。实行基本农田保护制度。调整土地收益分配办法。 （3）提高征用土地的补偿标准。（4）加大查处土地违法行为的力度。

28．简述基本农田的法律保护。基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用。基本农田保护区受法律的严格保护。需要占用基本农田应

报国务院批准，包括国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区的。实行基本农田补充制度，经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田。禁止破坏基本农田，禁止任何单和个人在基本农田保护区内建窑、建坟、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动，禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。实行基本农田地力等级评定制度。利用基本农田从事农业行产的单位和个人应当保持和培肥地力，县级人民政府应当地实际情况制定基本农田地力分等定级办法，由农业行政主管部门会同土地行政主管部门组织实施，有关主管部门应当建立基本农田地力与施肥监测、环境污染监测和评价等制度，在建立基本农田保护区的地方，要切实贯彻，实行基本农田保护责任书制度。 29．世界各国的土地制度大致可以分为哪几种模式？世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式：

（1）以土地私有制为基础的完全市场模式。这一模式下的土地可以在市场上自由买卖，价格也主要由供求关系和竞争程度决定，如美国、日本等。

（2）以土地公有制为基础的非市场模式。在这种模式下，土地所有权属于国家（或集体），由国家无偿分配给使用者使用，如前苏联、东欧国家。

（3）土地以公有制为主的国家控制的市场模式。在这种模式下，土地所有权属于国家，但在一定条件下允许出卖或再卖（转让），如英联邦国家、我国香港地区。

30．简述房屋共有的特征。房屋共有具有以下特征：

（1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有。（2）客体是同一项资产。

（3）存在对内、对外两种关系。在对内关系中各共有人作为相对独立的权利主体，都是共有房屋的所有人；在对外关系中，各共有人共同作为单一的权利主体，与共有关系以外的人发生权利义务关系。 31．简述建筑物区分所有权的特征。建筑物区分所有权作为一种综合性的物权，具有如下特征：

（1）复合性。建筑物区分所有权是由三种权利构成的，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。

（2）专有所有权的主导性。在建筑物区分所有权三项内容（权利）中，专有利所有权处于主导地位。

（3）一体性。一体性特征表现在：①构成建筑物区分所有权的三项内容（专有所有权、共用部分持分权及成员权）必须结为一体，不可分离。②在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。

（4）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具有多重性。 32．列举四种房地产相邻关系。4．（1）因使用邻地、通道或通行而发生的相邻关系；

（2）因相邻环境保护而发生的相邻关系；（3）因险情危害而发生的相邻关系； （4）因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。 33．简述建筑物区分所有权的共有部分。建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共（公）用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分；约定共有部分是由区

分所有人约定使某专有部分成为共有部分。

34．房地产权邻权。房地产相邻权，即房地产相邻关系，是两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。

35．房地产权属登记的公信力。房地产权属登记的公信力，是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。 36．住房公积金住房公积金是由在职职工个人及所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例交纳，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房的基金。

37．城市居民私房:城市居民私房：是指城市居民个人所有或数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房 38．房地产中介服务机构有哪些？房地产中介服务机构主要包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。

（1）房地产咨询机构。是为房地产活动当事人提供法律、法规、政策信息、技术等方面服务的组织。

（2）房地产价格评估机构。是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织。

（3）房地产经纪机构。是为委托人提供房地产信息和居间代理业务的组织。 39．房地产开发有何特征？房地产开发有以下特征：

（1）涉及面广。房地产开发是一项复杂的经济活动，它涉及规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通讯、商业、园林、环境等众多部门，相关的与协作的单位众多。

（2）工程项目多。以住宅区为例，住宅区内的工程项目，小的几十项，大的几百项，包括住宅及各种配套项目、附属工程等。

（3）投资量大。开发一个小区，少则花费几千万，多则几个亿，甚至几十亿。 （4）建设周期长。房地产开发要经过多个程序。一个开发项目，从最初立项至交付使用，小的要地一二年，中等的要三四年，大型的要五六年，特大型的则需要更长的时间。

40．房地产开发企业有哪些种类？目前，我国房地产开发企业主要有三种： （1）专营企业。房地产开发专营企业（通称专营公司），是以房地产开发经营为主的企业。房地产专营企业按照资质分为五级。一级企业由建设部核发等级证书，二级以下企业由省级建设行政主管部门核发等级证书。

（2）兼营企业。房地产开发兼营企业，是指经批准从事房地产开发经营业务的其他企业。对兼营企业虽不定资质等级，但也有必要的条件要求。

（3）项目公司。房地产开发项目公司，是以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。

41．成片开发4．成片开发：是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业；或者进建设通用工业厂房以及与之相配套的产生和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。 42．房地产经营性开发房地产经营性开发：是指房地产开发公司投资生产房地

产商品，并通过在房地产市场的转让，追求经营利润的开发活动。

43．外商投资企业用地外商投资企业用地：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的土地。

44．土地开发土地开发：是指为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。

45．房产价格评估机构房产价格评估机构：是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织。 46．房屋拆迁补偿：是指拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。

47．简述我国房地产开发企业的种类有哪些？答：日前，我国房地产开发企业主要有三种：

（1）专营企业。房地产开发专营企业（通称专营公司），是以房地产开发经营为主的企业。房地产专营企业按照资质分为五级。一级企业由建设部核发等级证书，二级以下企业由省级建设行政主管部门核发等级证书。

（2）兼营企业。房地产开发兼营企业，是指经批准从事房地产开发经营业务的其他企业。对兼营企业虽不定资质等级，但也有必要的条件要求。

（3）项目公司。房地产开发项目公司，是以开发项目为对象从事新时期房地产开发经营的企业。其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。

48．房地产交易有哪些特征？房地产交易有如下特征：

(1)房地产对象的特殊性。房地产的对象是作为特殊商品的房地产，包括土地使用权、土地上的房屋以及其他建筑物的所有权。房地产中介服务是直接为房地产交易提供各种条件和方便的，它本身并不属于房地产交易的范畴。

(2)房地产交易形式的确定性。房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包括房地产开发。房地产继承因不以支付代价为前提，故也不在房地产交易之列。

(3)房地产交易是数种典型合同的称谓。房地产交易不是单一的典型合同的称谓，而是数种典型合同的称谓。它包括土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物的买卖、出租等。 (4)房地产交易为要式法律行为。，房地产交易主要表现为债的关系，并通过各种交易合同形式实现，由此引发的房地产权属的变动必须办理登记手续，方能完成房地产权属转移。 49．以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当真备哪些条件? 以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备以下条件：

(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

(2)按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的、25％以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 50．房屋预售有哪些条件? 房屋预售应当符合下列条件： (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (2)持有建设工程规划许可证；

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

(4)取得房屋预售许可证。房屋预售实行许可证制度，开发企业应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》方可进行房屋预售。

51．房屋出典与房屋抵押有何区别? 房屋出典与房屋抵押的区别表现在： (1)设立的目的不同。房屋出典对出典人而言是为了取得典价，对承典人而言是为了取得用益物权；设立房屋抵押则是为了担保债务人履行债务和债权人实现债权，债权人取得的是担保物权(房屋抵押权)。

(2)房屋是否转移占有不同。房屋出典中出典人须将房屋转移给承典人占有、使用；房屋抵押则无须转移占有。

(3)法律后果不同。房屋出典人于典期届满时仍然有权回赎房屋，仅在其不回赎时房屋所有权才转向承典人；房屋抵押中仅在债务人不依约履行债务时，抵押权人才能处分抵押房屋，从变卖所得价款中优先受偿。 52．房屋交换合同有何特征? 房屋交换应当签订合同，明确当事人之间的权利义务。房屋交换合同有以下特征：

(1)房屋交换合同是双务合同。合同双方的权利义务是对等的，各自享有取得对方房屋的权利，并承担将自己的房屋交给对方的义务。

(2)房屋交换合同是实践合同。房屋在法律上属特定物，只有双方把要交换的房屋实际交付给对方，房屋交换的法律行为才完成，合同才算成立。

(3)房屋交换合同是要式合同。房屋交换行为使双方的房屋产权发生转移，按照国家法律的要求，在双方当事人经协商同意签订了房屋交换合同后，还必须由双方携带原房屋产权证、身份证明和房屋交换合同以及其他有关证件到房产管理部门填写统一的契约，办理房屋产权过户手续。

53．简述物业管理的内容。物业管理涉及的领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。常规性的公共服务是物业管理中的基本业务工作，一般是在物业管理委托合同中将此类服务包括在服务范围之内，使用人在享受这些服务时不需事先提出或作出某种约定。针对性的专项服务是物业公司为满足一些住户群体的需要而提供的各项服务工作。这些服务项目一般不在统一的物业管理委托合同约定的范围之内，使用人享受这些服务时必须单独提出并支付服务费用。委托性的特约服务是为满足物业所有人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务。 54．简述业主大会的权利。业主大会具有下列权利：

(1)选举、撤换业主委员会组成人员。业主大会是物业内的最高决策机构，对业主委员会成员有选举权和罢免权。

(2)监督业主委员会的工作。业主大会通过监督业主委员会的工作，间接监督物业管理公司的工作。

(3)通过业主公约和业主委员会的章程。业主公约和业主委员会的章程，须经业主大会讨论、批准方可生效。

(4)批准物业管理委托合同。物业管理公司由业主委员会选定，并拟定委托合同，但合同的生效需经业主大会批准。

(5)决定物业内关于业主利益的重大事项。如物业管理公司提高管理费标准、实施重要工程等事宜，必须经业主大会决定后方可执行。 (6)决定物业管理的其他重要事项。

55．简述业主委员会的性质和地位。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。

56．房屋修缮管理应注意哪些问题? 房屋修缮管理的方针是实行“管养合一”综合治理，调动各方面的因素对房屋进行养护维修。

(1)经济适用。经济原则，就是在修缮过程中节约与合理地使用财、物；适用原则，就是从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行养护维修，以适应住户在使用功能和质量上的需要。

(2)维护房屋不受损坏。“应修则修，全面保养”，各类房屋都是社会物质财富的组成部分，因而，爱护使用，注意保养，及时维修，保持房屋日常的使用功能基本完好是管理的一项重要任务。

(3)区别对待。对各种类型和不同建筑风格、不同结构、不同等级的房屋应采取不同维修标准和不同维修方案。

(4)为住户服务。建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度，真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，达到房屋修缮管理的基本要求。 57．简述物业管理公司与业主的法律关系？（1）物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主。在物业管理中，业主才是物业管理的主体，决策人是业主委员会，物业管理公司实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业公司来提供服务性的管理。

（2）物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位是上平等的。物业管理公司和业主委员会之间是受委托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有行政属关系。业主委员会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有接受或不授委托的自由。两者之间不存在领导与被领导、管理与被管理的组织关系。

（3）物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。在管理物业的过程中管理公司经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理公司打交道，由此而产生了它们之间的合作关系。 58．物业：是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场所。 59．物业管理公司；是指根据合同，接受业主或者业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织

60．简述政府在物业管理市场的作用存在哪些问题？（1）立法上还须加强；（2）民主管理意识仍需加强；（3）有的地方政府物业管理体制仍未理顺。 61．业主；是指物业的所有人。

62．委托性的特约服务: 是为满足物业产权人、使用人的个别需要，受其委托而提供的服务。

63．土地增值税法定扣除项目包括哪些? 土地增值税法定扣除项目包括以下5项：

(1)取得土地使用权所支付的金额，如土地使用权出让金、土地征用及拆迁费用等；

(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用或者旧房、建筑物的评估价格；

(4)转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目 64．房产税的免税范围? 以下情况免征房产税：

(1)国家机关、人民团体、部队自用的房产；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；(4)个人所有非营业用的房产；(5)财政部批准免征税的其他房产。

纳税人的房产虽不属于上述范围，但其按税法规定的税率缴纳确有困难的，可申请定期减征或免征房产税。

65．契税的减征或免征范围? 有下列情形之一的，减征或免征契税：

(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗科研和军事设施的，免征；

(2)城镇职工规定第一次购买公有住房的，兔征；

(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情手以减征或者免征；

(4)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于 《契税暂行条德》第6条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款 66．简述房产税的免征范围。以下情况免征房产税：

（1）国家机关、人民团体、部队自用的房产； （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产；（5）财政部批准免征税的其他房产。

纳税人的房产虽不属于上述范围，但其按税法规定的税率缴纳确有困难的，可申请定期减征或免征房产税。

67．中性税收；指既不影响纳税人的生产经营积极性，又有利于促进资源有效配置的税收。

68．城镇土地使用税；是指对使用国有土地的单位和个人征收的一种税 69．耕地占用税；是指对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。

70．土地增值税；是指以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。 71．契税的征税对象是什么？契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，包括国有土地使用权出让，土地使用权转让（出售、赠与和交换），房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。

72．如何处理土地权属关系？1998年再次修改的《土地管理法》第16条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”“单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。”“在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。 73．城市房屋拆迁中纠纷处理方式有哪些？城市房屋拆迁纠纷的处理方式：拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限可进行协商。经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。这是一种行政处理的方法。当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。房屋拆迁中还右运用仲裁方式解决拆迁人与被拆迁人之间的权益纠纷。

74．房地产纠纷的种类。房地产纠纷，按其法律性质可分为两大类。民事性质

的房地产纠纷，是指作为平等主体的公民、法人、其他组织之间的房地产纠纷。行政性质的房地产纠纷，是指政府、政府下属房地产行政主管部门以及其他行政机关在行使行政管理职权过程中与行政相对人之间发生的纠纷。 75．简述行政调处的受案范围。通过行政机关处理的房地产纠纷主要有两大类：一是房地产产权归属纠纷，如土地所有权、使用权或房屋所有权的争议；二是需由房地产行政主管机关作出决定的纠纷，如土地征用补偿纠纷、房屋拆迁纠纷等。 76．简述房地产行政诉讼的原则:房地产纠纷的行政诉讼与行政复议、民事诉讼虽然联系密切，但它们之间存在很大的区别。房地产纠纷行政诉讼须遵循以下特有的原则：

（1）充分保障公民、法人和其他组织的诉讼权，作出具体行政行为的行政机关无权提起行政诉讼；

（2）被告负有举证责任；

（3）诉讼期间原具体行政行为不停止执行； （4）房地产纠纷行政诉讼不适用调解；

（5）人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。

77．行政性质的房地产纠纷: 行政性质的房地产纠纷：是指政府、政府下属房地产行政主管部门及其他行政机关在行使行政管理职权过程中与行政相对人即被管理对象之间发生的纠纷。

78．房地产纠纷: 是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。 8．违反房地产法的民事责任有哪些承担形式？（1）停止侵害；（2）排除妨碍；（3）消除危险；（4）返还财产；（5）恢复原状；（6）修理、重作、更换或退回；（7）赔偿损失；（8）违约金；（9）消除影响，恢复名誉；（10）赔礼道歉。 79．房地产纠纷的行政处理；房地产纠纷的行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。 80．简述解决房地产纠纷的主要方式。（1）协商；（2）行政处理；（3）仲裁； （4）诉讼。

81.简述我国房地产法的概念及其调整对象。

(1)房地产法是国家为调整房地产经济关系而制定的法律规范的总称，它是由一系列法律、行政法规与地方性法规组成的一个有机统一体。

(2)房地产法的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。

82.根据有关法律法规，房地产抵押权实现的方式和程序是如何规定的? (1)房地产抵押权实现的方式一般有三种，即折价、变卖和拍卖。 (2)房地产抵押权实现的程序是：先协商；协商不成，当事人则向人民法院起诉，但当事人不能直接向法院申请强制执行。 83.土地使用权划拨

指国家将国有土地使用权抵偿或无偿、无期限地让与土地使用者，使用者只需按一定程序提出申请，经县级以上人民政府批准后即可取得土地使用权的方式。 84．房地产开发

是指在城市规划区内依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施建设和房屋建设的投资开发活动。 85．契税

是由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、赠与或交换发生房地产权属转移时向不动产承受人收取得一种一次性征收的税赋。

86.房屋租赁

是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

四、论述题

1、试论房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让。

房地产转让的基本特征是权属的转移。这一特征要求房地产权属的全部转移，而不是房地产权属的分别转让。反之，如果允许房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权分别转让，那么，势必产生取得房屋所有权的当事人并没有取得该房屋占用范围内的土地使用权，或者取得土地使用权的当事人并没有取得该土地范围内的房屋所有权的情况。这样，单独取得房屋所有权或者单独取得土地使用权，都没有什么实际意义。因此，从法律关系上来说，房地产转让时，房屋所有权与该房屋所占用范围内的土地使用权，或者土地使用权与该土地范围内的房屋所有权，必须同时转让

2、从立法实践试论我国房地产权属登记的效力。

《土地管理法》规定，集体所有的土地，由县极人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。上述规定表明，无论是“确认所有权”，还是“确认使用权”，其前提条件都是“登记造册”和“核发证书”，所以，都强调登记为取得物权的成立要件。

《城市房地产管理法》规定，房地产权利的变动应当登记。“应当”二字，说明房地产物权变动以登记为成立要件。

《土地登记规则》规定，不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。这已明确表明，登记为土地物权变动的成立要件。

《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定，凡未按照本办法申请办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定亦明确表明登记为房屋物权变动的成立要件。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。“应当”之义，强调登记为土地物权变动的成立要件。

因此，从立法实践来看，我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。

3、试论两种不同性质的房地产关系的交织与分解。

房地产关系按其法律特征，可分解为民事（商品）性质的房地产关系和行政管理性质的房地产关系。民事（商品）性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。

上述两种不同性质的房地产关系，有时各自单独存在，有时又交织在一起而构成综合经济关系。无论采用行政处理，抵或采用司法处理，首先需要对房地产关系进行分类。这里，援引法律文件加以说明。

最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》。该《通知》提出了三点意见：第一，凡公司之间、法人之间、其他组织之间以及

他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。第二，公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。第三，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的、属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。按照以上意见，当事人的房地产权益属于民事性质的关系；行政相对人与行政管理机关之间就房地产管理事项引起的关系属于行政性质的关系；至于历史遗留问题、体制变动问题、单位内部问题，因其情况过于复杂，不属于人民法院受案范围，可由各有关部门、单位自行处理。 将两类不同性质的房地产关系加以区分，对房地产立法工作，对行政管理、法律适用、处理纠纷方式的选择等行政、司法工作都有直接的关系。 4．试论我国房地产法的基本原则。

房地产的基本原则要能够全面、充分反映房地产法所谓整的社会经济关系的客观要求，并对房地产法的立法、行政执法、司法和守法具有普遍指导意义；同时，利用它可以克服或者弥补成文法的局限性。依据法律、法规和政策文件，可以将我国房地产法的基本原则归纳如下：

（1）土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有。国家可以依法征用集体土地，一经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。

（2）土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。

农村集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保持耕地的原则。保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已被定为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。

（4）房地产综合开发原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，甚至此长彼消，不大平衡。也就是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。

（5）城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件，逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。 （6）宏观调控与市场调节相结合的原则。鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，特别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是宏观调控为指导，

适当放开，由市场去调节。

5、简述国务院对全国土地实行宏观调控的内容。

（1）批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，以及批准省、自治区人民政府审查同意后上报的省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市和国务院指定的城市的土地利用总体规划；

（2）批准征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的；（3）其他权限。

6、试述房地产政策与房地产法的关系？

由于适应改革的需要，以及考虑到立法条件的不成熟，中共中央、国务院颁布过许多具有重要指导意义和现实针对性的政策文件，作为处理房地产总是的依据。政策的适应性、针对性比较强，而法律则有可能滞后或落后。党和国家的政策往往是立法的先导，经过一段时间实践之后，又转为更为规范和稳定的法律。所以，既不能把政策和法律等同起来，也不要把法律与政策割裂开来甚至对立起来。

7．试论我国城镇住房制度改革的必要性。 我国的住房制度改革是从80年代初开始的。在此之前形成的住房制度的特征是：国家包、福利性、低租金、等级制、供给制。即在投资上以公有制为主体；在价格方面实行住房低租金制；分配体制方面实行住房的无偿分配；经营方式上把住房当做社会福利事业来进行管理，否认住房的商品性。这种体制与我国处于社会主义初级阶段的生产力以展水平不相符，存在着严惩的弊端。

（1）城镇住房长期由国家包，又包不下来，住房严重短缺。建国以来，城镇住房基本上由国家负责，实行统建、统配、统修、统管，在人们的观念中，住房由国家包，没有住房向国家要。但在我国还处于社会主义初级阶段、经济不发达的情况下，国家和企业不可能拿出那么多的资金来满足城镇压居民对住房的需要，造成住房短缺日益严重。

（2）福利性低租金制刺激人们租住公房，加剧了住房供需矛盾，也不能鼓励人们买房建房。

（3）住房分配不合理，助长了不正之风。长期以来形成住房由单按职务高低、工龄长短和家庭住房需求等情况分配，形成供给制和等级制的色彩，并为住房分配的不正之风开了方便之门，实物分配制度与市场经济体制是对立的，不利于住房商品化的发展。

（4）住房资金不能实现投入产出的良性循环。低租金制度使住房的价格长期大幅度地背离价值。的收租金不能维持简单再生产，更不能进行扩大再生产，建房愈多，补贴愈大；住房不能进入市场，无法通过交换实现其价值；住房资金不能正常流动和周转，直接影响房地产业和建筑业的发展。

（5）抑制了城市房地产业的发展。随着城市化、工业化的发展，房地产业在国民经济中的地位日益重要，它不仅起着为城市居民提供住房的作用，而且已经成为国民经济的基础和支柱产业，它直接决定着社会的消费结构、产业结构的高速影响着社会就业以及金融、建筑、建材、服务等行业的发展。但是我国旧的住房制度由于受到以上各种因素的制约，无法刺激房地产业的发展，因而，也就无法发挥房地产业应有的作用。

以上的种种弊端，严重影响了城镇住房建设和房地产业的发展，与我国改革开放的步伐不相造就，改革旧的住房制度成为经济体制改革的迫切任务之一。 8．试论土地使用权转让的条件。

土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

土地使用权转让必须具备以下三个条件：①土地使用权是有偿出让取得的；②按照出让合同的约定已支付全部土使用权出让金，并取得土地使用权证书；③按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

以行政划拨取得土地使用权的，发生转让时，必须先报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产获取收益中的土地收益上缴国家。

土地使用权转让人具备法律效力，除转让使用权的土地具备上述条件外，双方当事人还必须订立书面合同，并办理转让登记。转让人因转让土地使用权而取得的收入，如发生增值的，必须依法缴纳土地增值税。

依照法律规定，下列土地使用权禁止转让：①以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；②司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；③依法收回土地使用权的；④共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的。 9．试述国有企业改革中涉及划拨土地使用权处置的法定要求？

（1）土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理了土地登记，企业持有土地使用权证书，尚未登记的，企业应当向 所在地的土地管理部门申请土地权属审核，取得土地管理部门出具的土地权属证明。

（2）采取出让、租赁、作价入股方式处置的，必须进行地价评估，企业应当委托给经国务院土地管理部门和省级人民政府土地管理部门认证的，具有相应土地估价资格的机构进行地价评估，地价评估结果必须报有批准权的人民政府土地管理部门确认。

（3）签订合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处置的，应当签订出让合同或土地租赁合同，并按照规定办理土地登记手续；以作价出资（入股）的，持作价出资（入股）决定书办理登记。

（4）土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地使用费用。

10．国有土地使用权的法律特征。

国有土地使用权作为一种新的、相对独立的物权，具有如下法律特征： （1）权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的物权。从国家土地所有权中分离出来的土地使用权，是 一种独立的物权。

（2）客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面，而不及于地下资源、埋藏物。

（3）目的的特殊性。取得城镇土地使用权的目的在于进行房地产开发建设。 （4）取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序。 （5）使用的期限性。土地使用权是有期限的。

10．试论土地用途管制制度。新《土地管理法》第4条规定土地用途管制制度。将土地分为农用地、建设用地和未利用土地，以土地利用总体规划作为管制土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。土

地利用总体规划确定了土地用途分类，划定了耕地保护区，起到了对农用地的特殊保护作用。任何建设需要占用农用地的，必须先取得农用地转用批准后，才能批准征用土地或使用土地。农用地转用审批权集中在中央和省两级，收回了原来分属地方政府的征地审批权。

11．试论切实保护耕地是我国的一项基本国策。切实保护耕地是《土地管理法》立法目的之一。该法第3条指出：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”这是由我国人多地少、人均耕地严重短缺的现状所决定的。切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民根本利益，所以必须列为基本国策。 实现耕地总量动态平衡，是耕地保护的目标。 为保护实现这一目标，《土地管理法》规定了一系列的制度：

（1）从规划上保证总量平衡。土地利用规划必须确定土地的用途，根据耕地总量平衡与可供土地的可能，确定本地区的耕地总量和可供土地总量。同时通过土地利用年度计划，严格控制建设用地总量。

（2）实行土地用途管制制度。严格控制耕地转为建设用地，这是保护耕地的基本原则。非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。凡涉及农用地转为建设用地的，必须按规定办理农用地转用审批手续。

（3）实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，耕多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

（4）实行基本农田保护制度。对粮、棉、油、蔬菜等优良耕地，按规定划为基本农田保护区实行特殊保护。

（5）禁止闲置和荒芜耕地。禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种收获的，应当由耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；超过二年未使用的，经原批准机关批准，由人民政府收回用地单位的土地使用权，该幅土地原为农民集体所有的，应当交回原农村集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人超过二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。 12．试论国家建设征用土地的法律特征。．国家建设征用土地，是国家动用其行政权力把农村集体土地转为国家所有的行为。因此，国家征用集体土地，无需事先取得集体土地所有权人的同意。 国家建设征用土地，具有以下法律特征：

（1）征地主体的惟一性。征地主体只能是国家，征地是集体土地所有权向国家土地所有权的转化，是国家与集体所有者之间发生的法律关系。

（2）征地行为的行政性。国家建设征用土地，是一种具体行政行为，是通过行政行为实现土地所有权的转换，双方地位是不平等的，被征用土地的集体经济组织应当是服从国家需要，不得阻挠。

（3）征用条件的补偿性。国家建设征用集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。征用耕地的，补偿费用应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用其他土地的，应当给予土地补偿费和安置补偿费。 13．试述我国现行土地使用制度的模式和特点。

我国现行土地使用制度的模式是以土地公有制为基础的非市场模式，即土地使用制度实行禁止土地转让，行政划拨使用土地、无偿无期限使用，允许土地使用权出让及转让、有偿有限期使用土地的制度。 我国现行土地使用制度有如下特点：

（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。供应房地产开发用地，只转移了土地使用权，国家仍然享有土地所有权。

（2）土地使用权已成为具有独立意义的一种物权，即依法占有、使用、收益和一定处分的权利，土地使用者成为权利主体。

（3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。在房地产用地市场的第一个层次即出让层次中，是由政府统一出面的。集体所有的土地不得擅自出让，只能先征用转为国有土地后方可出让。第二个层次即转让层次，也要受原土地使用权出让合同规定的条件和期限的制约。

（4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。 14、试论我国房地产权属登记的效力。．关于房地产权属登记的效力，在全国人大常委会审议《城市房地产管理法（草案）》时曾对此有过争议。草案第75条对此作了规定，正式通过时，草案第75条的内容被删除了。

《土地管理法》第9条规定，集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。上述规定表明，无论是“确认所有权”，还是“确认使用权”，其前提条件都是“登记造册”和“核发证书”，所以，都强调登记为取得物权的成立要件。

《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利的变动应当登记。“应当”二字，说明房地产物权变动以登记为成立要件。

《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”这已明确表明，登记为土地物权变动的成立要件。

《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”这一规定亦明确表明登记为房屋物权变动的成立要件。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》第16条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用权，取得土地使用权。”“应当”之义，强调登记为土地物权变动的成立要件。因此，从立法实践来看，我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。

15．试论房地产相邻权的法律特征。房地产相邻权具有如下法律特征： （1）房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。房屋共有关系发生在房屋所有人之间，非房屋所有人之间不发生共有关系。而房地产相邻关系既可能发生在所有人之间，也可能发生在所有人与非所有人（使用人）之间，还可能发生在两个或两个以上非所有人（使用人）之间。

（2）房地产在地理位置上必须是相邻的。相邻包括相互邻接或相互邻近，还可以为平面相邻、垂直相邻和包容相邻。房屋共有关系并不要求主体之间一定是邻居，有的共有人之间虽然相距甚远，仍然可以发生共有关系，如侨居国外的华侨与国内亲戚共有一栋房屋。

（3）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。其不仅涉及占有、使用房地产本身，而且包括截水、排水、

通风、采光、眺望、蒸气、烟尘、臭气、噪声、垃圾等所发生的相邻关系。 （4）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。这种权利义务主要表现为相邻各方之间应根据法律的规定或者协议的约定给予他方方便或接受限制。 16．试述房地产权属登记的功能。房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能：（1）产权确认功能；（2）公示功能；（3）管理功能。 17．试论我国城镇住房制度改革的必要性。我国的住房制度改革是从80年代初开始的。在此之前形成的住房制度的特征是：国家包、福利性、低租金、等级制、供给制。即在投资上以公有制为主体；在价格方面实行住房低租金制；分配体制方面实行住房的无偿分配；经营方式上把住房当作社会福利事业来进行管理，否认住房的商品性。这种体制与我国处于社会主义初级阶段的生产力以展水平不相符，存在着严惩的弊端。

（1）城镇住房长期由国家包，又包不下来，住房严重短缺。建国以来，城镇住房基本上由国家负责，实行统建、统配、统修、统管，在人们的观念中，住房由国家包，没有住房向国家要。但在我国还处于社会主义初级阶段、经济不发达的情况下，国家和企业不可能拿出那么多的资金来满足城镇压居民对住房的需要，造成住房短缺日益严重。

（2）福利性低租金制刺激人们租住公房，加剧了住房供需矛盾，也不能鼓励人们买房建房。

（3）住房分配不合理，助长了不正之风。长期以来形成住房由单按职务高低、工龄长短和家庭住房需求等情况分配，形成供给制和等级制的色彩，并为住房分配的不正之风开了方便之门，实物分配制度与市场经济体制是对立的，不利于住房商品化的发展。

（4）住房资金不能实现投入产出的良性循环。低租金制度使住房的价格长期大幅度地背离价值。的收租金不能维持简单再生产，更不能进行扩大再生产，建房愈多，补贴愈大；住房不能进入市场，无法通过交换实现其价值；住房资金不能正常流动和周转，直接影响房地产业和建筑业的发展。

（5）抑制了城市房地产业的发展。随着城市化、工业化的发展，房地产业在国民经济中的地位日益重要，它不仅起着为城市居民提供住房的作用，而且已经成为国民经济的基础和支柱产业，它直接决定着社会的消费结构、产业结构的高速影响着社会就业以及金融、建筑、建材、服务等行业的发展。但是我国旧的住房制度由于受到以上各种因素的制约，无法刺激房地产业的发展，因而，也就无法发挥房地产业应有的作用。 以上的种种弊端，严重影响了城镇住房建设和房地产业的发展，与我国改革开放的步伐不相造就，改革旧的住房制度成为经济体制改革的迫切任务之一。 18．试述房屋拆迁应注意的事项。 答：房屋拆迁应注意以下事项：

（1）服从国家利益。服从国家利益包括二层含义：①建设单位（拆迁方）在具体实施房屋拆迁中必须维护国家利益，服从国家统一安排，不得任意拆迁。②被拆迁方在具体房屋拆迁活动中，必须服从国家建设需要，按时搬迁，保证国家建设活动的顺利进行。同样，房屋拆迁活动中的其他参与人也要服从国家利益。 （2）符合城市规划。在房屋拆迁过程中的具体选址定点时，必须经过城市规划部门的同意批准，符合城市规划的要求。

（3）保护合法权益。要用法律形式确定房屋拆迁当事人双方的权利义务关系。

其中，房屋拆迁中的权利主要有建设单位的拆迁权，被拆迁人的安置和补偿权，行政主管部门的管理权和申请强制执行权等。

（4）谁拆迁，谁安置补偿。建设单位在建设活动中拆除他人房屋后，应依照法律和协议对被拆迁方的安置与补偿负起全面责任，而不能把责任推卸给国家或行政主管部门。

19．简述市政府动迁和社会动迁有哪些区别。 2．答：（1）市政动迁是为社会服务的，社会动迁主要是为了满足建设单位自身发展的需要；

（2）市政动迁资金主要渠道来自地方财政，社会动迁资金的主要来源是企事业单位的自有资金及有关的专项基金，少部分来源于政府的基本建设投资基金；

（3）市政动迁被拆迁房屋安置通常由投资者安排，补偿经费由市政建设经费统一支出，社会动迁被拆迁方的安置与补偿也均由建设单位统一负责。

20．试论房地产转让、抵押应注意的问题。房地产转让、抵押应注意如下问题：

(1)房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让。房地产转让的基本的特征是权属的转移。它要求的是房地产权属的全部转移，而不是房地产权属的分别转让。反之，如果允许房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权分别转让，那么，势必产生取得房屋所有权的当事人并没有取得该房屋占用范围内的土地使用权，或者取得土地使用权的当事人并没有取得该土地范围内的房屋所有权的情况，这样，单独取得房屋所有权或者单独取得土地使用权，都没有什么实际意义。因此，从法律关系上来说，房地产转让时，房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权，或者土地使用权与该土地范围内的房屋所有权，必须同时转让。 (2)房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押。由于抵押权的实现方式主要是抵押人通过拍卖抵押物取得价款来受偿的，所以实际上涉及房地产的买卖问题。如果在房地产抵押时只抵押房屋所有权，或者只抵押土地使用权，那么，最后拍卖的也只是房屋所有权或者土地使用权。这样，对手通过拍卖活动取得房地产的权利人来说，也只是取得房屋所有权或者土地使用权，而不能在取得房屋所有权的同时，取得该房屋占用范围内的土地使用权，或者在取得土地使用权的同时，取得该土地使用权范围内的土地上的房屋所有权，这对于通过拍卖活动取得房地产的权利人是没有什么实际意义的。因此，《城市房地产管理法》规定，房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

总之，由于房与地的特殊联系，要使用房屋，就必然要使用该房屋占用范围内的土地；而要使用房屋占用范围内的土地，也必然要使用该房屋。无论在房地产转让时，还是在房地产抵押时，都必须坚持上述的一般原则。

21．试论房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。2．房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系：

(1)房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提。房地产转让以土地使用权出让为前提，因而，房地产转让合同必然涉及国家与原受让人之间的关系，以及原受让人与新受让人之间的关系。转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、义务必将随之转移。土地使用权无论转移多少次、转移到谁手中，国家与土地使用者的关系不受影响，土地使用者通过签订转让合同取得该幅土地的使用权而对国家承担原土地使用权出让合同约定的义务。

(2)一房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定期限的制约。《城市房地产管理法》第42条规定；“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”这说明，房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限，不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。

(3)房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容。房地产转让合同是原受让人与新受让人所签订的转让房地产的协议，房地产转让合同当事人除约定当事人应当承担原土地使用权出让合同约定的权利、义务外，还可约定原受让人与新受让人之间的一些新的权利、义务内容，如转让的价获及支付方式、违约责任等。

22．谈谈你对“炒卖楼花”的看法。

预售商品房再转让，俗话“炒卖楼花”。从境外和我国香港的经验来看，适度的“炒卖楼花”有助于灵活调节房地产市场以及资金市场。中国内地房地产过热引发出许多问题，社会各界对“炒卖楼花”存在不同认识。《城市房地产管理法》对此未作出具体规定，但已作了授权。该法第45条提出：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”一些地方规范性丈件对此亦持管定态度。如1994年深圳市人民政府发布的《关于搞活深圳市房地产市场的若干规定》，1992年广东省人大常委会通过的《广东省珠海经济特区房地产管理条例》，都允许预购人对预售的商品房可以再行转让。但1993年11月广东省人大常委会通过的《广东省房地产开发经营管理条例》规定：“预售的房屋在未竣工并取得房屋所有权证之前，不得转让。法律、法规另有规定的，从其规定。”当时的出发点是防止因炒卖楼花而导致楼价升高，炒者得利，客户受损。但舆论宣传则成为：今后不再允许炒卖楼花。这种误解，现在应该可以消除。建议国务院对预售房屋再行转让的问题作出明确规定。

由此可见，从我国有关立法来看，对于适度的“炒卖楼花”是允许的，但对过度炒卖应当限制。因为，适度“炒卖楼花”有利于房地产市场的发育和资金市场的盘活；过度“炒卖楼花”不利于培育中国内地刚刚诞生、正在完善的房地产市场。“适度”就是不得牟取暴利；立法应当研究如何对“适度”作出科学而又可行的界定。

23、试论物业管理的原则。

(1)业主自治管理和物业管理企业专业管理相结合的原则。业主委员会为权力核心，由业主委员会聘请专业物业管理公司实施管理。业主自治既体现在对重大问题进行决策和对物业管理公司进行监督上，也体现在签订和遵守业主公约上。物业管理公司应当按照业主的意志和要求，通过专职的管理服务人员，对物业实施专业化的管理。物业管理公司可以通过各种形式，如组织业主参加联谊会、公益活动等等，促使业主积极参与管理。

(2)物业管理公司实行合同聘用的原则。业主聘用物业管理公司，通过合同或契约明确业主和物业管理公司的权利、义务与责任。物业管理公司按照业主委员会的要求对物业实施管理，是“管家”与“主人”的关系。物业管理公司必须参与市场竞争，这样才能从根本上提高物业管理的总体水平。

(3)社会化管理、企业化经营原则。一方面，物业管理公司推行社会化管理、企业化经营，从事多项服务，满足业主和使用人的需求。另一方面，物业管理按照“谁受益，谁承担”的原则分摊管理费用，业主和使用人按照物业管理合同的约

定和业主委员会的决定交付物业管理、维修费等费用。

(4)由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理与服务的原则。一项物业往往有多个产权单位和个人，物业的共有部分和共同事务决定了对物业的管理只能通过统一的、综合的管理才能使物业与环境相协调，充分发挥物业的功能和作用。现代化的物业管理，已不仅仅限于日常的维护保养和通信服务、保安、环境、消防、绿化、车辆管理，人们还会要求增加一些特殊服务，如房屋代管代租、代购商品、家庭护理清洁、接送小孩以及教育、卫生、娱乐、商业等。因此，物业管理应实行统一的、全方位的、多层次的管理与服务。 24、为什么必须依法正确处理土地、房屋纠纷问题？

土地、房屋纠纷在现实生活中大量存在，在人民法院、仲裁机构受理的案件中，房地产方面的案件所占比例较大。为此，必须引起高度重视。

房地产纠纷往往涉及面广，社会影响大。例如，有的纠纷不仅发生在两个平等的当事人之间，而且可能牵涉到某些政府管理部门；有的纠纷关系到几个村、几个乡、几个县的众多单位；有的纠纷标的额很高；有的纠纷案件中交织着买卖、租赁、担保等多种法律关系。虽不可能每一宗案件都是“牵一发而动全身”，但确有一些案件盘根错节，影响广泛。为了保障和促进社会主义市场经济的发展，维护社会稳定，保护公民、法人和其他组织的合法权益，必须公正、及时地处理房地产纠纷案件。

特别应当指出的是：土地总是一个政策性很强的问题。一方面它关系到国家经济建设的大局，另一方面又涉及到许许多多农民的切身利益。现在，因证地、用地总是引起群众集体上访的事件有逐年上升的趋势，其主要原因或是由于一些地区的政府和有关部门未能严格执行国家土地政策，或是由于某些干部工作方法不当，甚至以权谋私，激化了与群众的矛盾，由此造成局部地区社会不稳定。 中国需要稳定、改革、发展。稳定是基础，改革是动力，发展是目标。为了有利于推动房地产业健康发展，有利维护正常的房地产市场秩序，有利于保护房地产当事人的合法权益，必须把房地产市场活动纳入法制化的轨道，必须依法正确处理各类房地产纠纷案件。

25．试论房地产消费者权益的法律保护

在住房商品化条件下，公民住宅利益往往表现为消费者利益，因而直接 受消费者权益保护法的保护。

根据消费者保护法的原则，在消费者与经营者的利益关系中，法律的保护向消费者倾斜，公民作为住宅消费者，享有消费者保护法规定的各项权利，包括选择权、知情权、安全权、求偿权、监督权等；而作为经营者的房地产商则必须承担消费者保护法规定的各项义务，包括对房屋商品和服务的质量保证义务、公平交易义务、损害赔偿义务、接受监督义务等。

在房地产诉讼中房地产消费者享有诸如举证责任倒置等特殊的诉讼权利。在房屋租赁关系中，承租人作为消费者的法律资格由来已久，近一个世纪以来，欧洲大陆法国家在房屋租赁法律关系中赋予承租人以消费者权利，并受到法律的优先保护，这种规定近年来在一些国家虽有变更，但其作为消费者权利的性质并未根本改变。

五、案例分析题 （答案略）

定和业主委员会的决定交付物业管理、维修费等费用。

(4)由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理与服务的原则。一项物业往往有多个产权单位和个人，物业的共有部分和共同事务决定了对物业的管理只能通过统一的、综合的管理才能使物业与环境相协调，充分发挥物业的功能和作用。现代化的物业管理，已不仅仅限于日常的维护保养和通信服务、保安、环境、消防、绿化、车辆管理，人们还会要求增加一些特殊服务，如房屋代管代租、代购商品、家庭护理清洁、接送小孩以及教育、卫生、娱乐、商业等。因此，物业管理应实行统一的、全方位的、多层次的管理与服务。 24、为什么必须依法正确处理土地、房屋纠纷问题？

土地、房屋纠纷在现实生活中大量存在，在人民法院、仲裁机构受理的案件中，房地产方面的案件所占比例较大。为此，必须引起高度重视。

房地产纠纷往往涉及面广，社会影响大。例如，有的纠纷不仅发生在两个平等的当事人之间，而且可能牵涉到某些政府管理部门；有的纠纷关系到几个村、几个乡、几个县的众多单位；有的纠纷标的额很高；有的纠纷案件中交织着买卖、租赁、担保等多种法律关系。虽不可能每一宗案件都是“牵一发而动全身”，但确有一些案件盘根错节，影响广泛。为了保障和促进社会主义市场经济的发展，维护社会稳定，保护公民、法人和其他组织的合法权益，必须公正、及时地处理房地产纠纷案件。

特别应当指出的是：土地总是一个政策性很强的问题。一方面它关系到国家经济建设的大局，另一方面又涉及到许许多多农民的切身利益。现在，因证地、用地总是引起群众集体上访的事件有逐年上升的趋势，其主要原因或是由于一些地区的政府和有关部门未能严格执行国家土地政策，或是由于某些干部工作方法不当，甚至以权谋私，激化了与群众的矛盾，由此造成局部地区社会不稳定。 中国需要稳定、改革、发展。稳定是基础，改革是动力，发展是目标。为了有利于推动房地产业健康发展，有利维护正常的房地产市场秩序，有利于保护房地产当事人的合法权益，必须把房地产市场活动纳入法制化的轨道，必须依法正确处理各类房地产纠纷案件。

25．试论房地产消费者权益的法律保护

在住房商品化条件下，公民住宅利益往往表现为消费者利益，因而直接 受消费者权益保护法的保护。

根据消费者保护法的原则，在消费者与经营者的利益关系中，法律的保护向消费者倾斜，公民作为住宅消费者，享有消费者保护法规定的各项权利，包括选择权、知情权、安全权、求偿权、监督权等；而作为经营者的房地产商则必须承担消费者保护法规定的各项义务，包括对房屋商品和服务的质量保证义务、公平交易义务、损害赔偿义务、接受监督义务等。

在房地产诉讼中房地产消费者享有诸如举证责任倒置等特殊的诉讼权利。在房屋租赁关系中，承租人作为消费者的法律资格由来已久，近一个世纪以来，欧洲大陆法国家在房屋租赁法律关系中赋予承租人以消费者权利，并受到法律的优先保护，这种规定近年来在一些国家虽有变更，但其作为消费者权利的性质并未根本改变。

五、案例分析题 （答案略）

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/zclr.html