新版商品房买卖合同示范文本解读

新版商品房买卖合同示范文本解读

第一条 项目建设依据

出卖人以 方式取得位于 、编号为 的地块的建设用地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是 。该地块总土地面积为 。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【建设项目名称】【现定名】【暂定名】 。建设工程规划许可证号为 ，施工许可证号为 。

［主要变化］

1、旧版中的“土地使用权”改为新版中的“建设用地使用权”，相应将“土地使用权出让合同”改为“载明建设用地使用权来源的批准文件或合同”；

2、旧版中“土地规划用途”与“土地使用年限”移至新版中第三条“买受人所购商品房的基本情况”中。 ［分析］

1、因《中华人民共和国物权法》颁行之前的《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规中并无建设用地使用权的规定，此处将“土地使用权”改为 “建设用地使用权”，系响应《物权法》第十二章关于建设用地使用权的规定，以追求法律用语的精准，并为适用《物权法》解决相关纠纷提供援引可能。

2、旧版合同中把“土地规划用途”与“土地使用年限”作为第一条“项目建设依据”的内容，在逻辑上认为该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系，从而否定了买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼的可能性。

新版合同将“土地规划用途”与“土地使用年限”移至第三条“买受人所购商品房的基本情况”，则不仅肯定该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系，并且为买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼提供了一条便捷的通道。 ［对策/建议］

合法建设，如实填写。

第二条 商品房销售依据

买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。预售商品房批准机关为 ，预售许可证号为 ;或者,现售商品房备案机关为 ，备案号为 。 ［主要变化］

明确现售商品房的备案机关与备案号。

［分析］

该部分内容存在办理顺序上矛盾。通常的交易程序是：确定合同内容→签订合同→合同备案，在合同未签订之前如何知晓备案号码？ 新、旧版合同均约定出卖人承担合同备案义务，若此处先行填写的备案号码与实际备案号码不一致的，开发商可能面临一定程度的违约风险。

［对策/建议］

暂不填写，或留待相关机关修订。

第三条 买受人所购商品房的基本情况

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一），为本合同第一条规定的项目中的：

第 幢 单元 号房，或 。建筑层数地上 层，地下 层，该商品房位于第 层。

该商品房土地使用权年限自 年 月 日至 年 月 日。

该商品房的设计用途为 ，属 结构，层高 。该商品房有阳 台 个，其建筑样式（封闭式、非封闭式或其他）为 。 该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明： 。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共 平方米。其中，套内建筑面积 平方米，应分摊的共有建筑面积 平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）。

除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三。 ［主要变化］

1、旧版中有“房号以附件一上表示为准”，新版此处不再特意强调房号；

2、新版增加“该商品房位于第 层”； 3、新版增加“该商品房有阳台 个”；

4、新版增加“该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明： ”；

5、旧版中使用的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”在新版中改为“应分摊的共有建筑面积”，旧版附件二中须说明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成”，新版附件二中须明确“应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单”； 6、新版增加“除上述商品房买卖外，有出售（或赠与、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三”。 ［风险提示］

1、关于房号

预售商品房的房号是怎样确定的？实践中，应由开发商于预售前将经规划确定的图纸向当地政府下属的地名办报批，经核准后方可在使用。因此，图纸上确定的房号与地名办核准的房号一般都是一致的。

但是，开发过程中，因图纸发生设计变更导致房号变更的现象也并非偶然，即使该类变 更是通过合法程序在相关部门进行的，行政程序上并无瑕疵，但在中国这个讲究吉利数字的社会里，不难想象，如果买受人订的是带有8或6的楼号、房号，交付的房号里却没有了这个“发”或“顺”字，更甚的是，竟然是有4、14、13这样不吉利的数字，则极有可能引发一场比较严重的民事纠纷。

不使用阿拉伯数字表示房号当然可以避免这类纠纷，国内一些酒店就把小包间命名为“聚贤厅”、“听松轩”或者“富春江”、“普陀山”之类的，这种做法一定程度上可以借鉴，把小区里的楼名都叫做宝、富、贵、财、喜什么的，应该比较好卖一点。然而，小区规模若大了，里面有几十甚至上百幢楼，汉语里这些吉利的词可能就不够用了，再说，楼名可以这样叫，楼层总得用阿拉伯数字吧，每一层从左到右排下去也得用数字吧。实际上，使用阿拉伯数字

主要是为了管理上的便利，只是中国人凡事都喜欢讨个彩头，没听说过美国带8或6的车牌号、手机号能卖出个天价。

正是因为管理的必要，新版合同做不到干脆取消房号，只能是取消旧版中有的“房号以附件一上表示为准”这个其实没有多大意义的说法，但仍需标明“第 幢 单元 号房”以建立买卖标的物的特定性。值得注意的是，后面紧跟着又有一行空白“或 ”，这种选择性做法体现了新版合同撰写者不再把房号变更作为一种违约事由的意图。 这个修改，对买卖双方并无任何实质影响，但体现了一种社会进步。

2、关于楼层

旧版合同里根本就没有提起这个问题，似乎在这个简单问题上买卖双方发生争议的可能性极小。

然而实践中确有此类纠纷发生，某楼盘销售时为避免因13、14层数字不吉利，12层上面直接就叫15层了，有户人家买的是2301号房子，交的时候门牌上写的也是2301，但他们认为从下往上数，明明是在第21楼嘛，怎么会是2301呢？于是就找媒体投诉，说开发商违约，媒体也是唯恐天下不乱，连续报道帮着起哄，最后开发商无奈赔了一笔钱了事。这个事情其 实放在法院处理的话会很清楚的，只需要调查一下这幢楼在预售时究竟有没有13、14层就可以了，如果起初图纸和按公示的规划方案制作的沙盘模型、效果图上就根本没有13、14层，就不能说开发商存在欺诈故意，也不能说买受人对楼层存在误解，约定的那个2301本来就是事实上的2101。但实践中故意挑刺的客户大都是明白人，他们咨询过律师，知道这种事情找法院处理自己要败诉的，找媒体闹一闹成本又低，对开发商的杀伤力度又大，解决问题还要快得多。事后想想，要是当时的合同中有“该商品房位于第 21 层”这句话，媒体想起哄也没招啊。

据律师了解，地产行业里似乎有这种一种误解：合同里约定得越多，回旋的余地就越小，解释的说辞也越少，因此合同里能说的模糊点的尽量模糊点。对此，律师的看法恰好相反。商品房买卖合同的履行周期长、金额大，特别是履行过程中的变数较多，该特点与建设工程施工合同相同，都是典型的诚信合同，凡合同里未明确约定之处均需要买卖双方的相互谅解与支持方可。这种合同约定得越详细，则事后需要双方配合的越少、纠纷越少，相比建设工程施工合同来说，我们现在使用的商品房买卖合同不是太厚了，而是太薄了。在房市不景气的情况下，合同里的每一点模糊在为开发商提供回旋余地的同时，也都为客户提出退房或者索赔提供了合适的抓手。因此，合同写得详细点，对买卖双方都是公平的。

实践中除吉利数字外，另外还存在架空层、技术层等影响楼层的因素，新版合同中明确商品房所处的楼层是必要的。 3、关于阳台的个数

与上个问题类似，旧版合同里根本就没有提起，似乎在这个简单问题上不会发生争议。 近期本律师恰好就在宁波本地遇到过两个相关事情，都是因为没有明确阳台个数引起的。其中一个是这样的，销售代理公司为了好听，在销售资料里把商品房里南面较大的阳台（8平方米左右）改称“空中花园”，但把北面较小的阳台（4平方米左右）仍叫“阳台”，但在图纸上标的都是阳台；由于两个都是非封闭的，按规定建筑面积只能按一半计算，于是就又

在楼书里承诺说要赠送6平方米的阳台。现在房子刚结顶还没有交付，但因为房价下跌的原因，已经有不少客户在搞脑子、做文章了，既有向开发商讨要施工图中没有而且将来的竣工图中也不会有的“空中花园”的，也有承认有“空中花园”但向开发商讨要6平方米阳台的。估计在将来交付时可能会导致纠纷出现。 另一个是别墅项目，现在已经交付了。按设计中的规范称呼，没顶的叫露台，有顶的叫阳台，但楼书里混淆了阳台与露台的区别，宣传说有4个阳台，交付时却只有两个有顶的阳台，另

外两个是没有顶的露台，当时就有客户提出异议。由于那个时候的销售形势比较好，房价还在涨，最终没有酿成纠纷，但如果换成现在就难说了。 再强调一下，合同写得详细点，对买卖双方都有好处。 4、关于节能措施与保温工程

新版合同中之所以增加这部分内容，是为了响应于2007年10月28日经全国人大常委会修订通过、2008年4月1日起施行的《中华人民共和国节约能源法》的规定。其中， 第35条规定：

“建筑工程的建设、设计、施工和监理单位应当遵守建筑节能标准。

不符合建筑节能标准的建筑工程，建设主管部门不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用。

建设主管部门应当加强对在建建筑工程执行建筑节能标准情况的监督检查。” 第36条规定：

“房地产开发企业在销售房屋时，应当向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息，在房屋买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明，并对其真实性、准确性负责。” 第80条规定：

“房地产开发企业违反本法规定，在销售房屋时未向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息的，由建设主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处三万元以上五万元以下罚款；对以上信息作虚假宣传的，由建设主管部门责令改正，处五万元以上二十万元以下罚款。” 曾有某地产企业与律师讨论，能否在新版合同中这样写“具体节能措施、保温工程保修期等详见质量保证书和使用说明书”？律师认为，根据上述《中华人民共和国节约能源法》的规定，信息披露的三个载体（即“房屋买卖合同质量保证书和使用说明书”）之间是并列关系，而非选择性条款，这种做法是行不通的。

至于信息披露的程度与范围，参见《民用建筑节能管理规定》、《建设领域推广应用新技术管理规定》、《浙江省建筑节能管理办法》、《浙江省新型墙体材料开发利用管理办法》等相关法规以及行业相关标准、定额的规定，更多体现的是技术方面的要求，此处不详。 5、关于共有面积分摊

此处修改，出于与《物权法》相关规定相匹配的考虑。 旧版中使用的“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”，着重于使用功能上的“公共”与“公用”；新版中使用的“应分摊的共有建筑面积”，则强调该“公共”、“公用”部分的权属为“公有”。

相对于旧版附件二中须要求笼统说明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成”，新版附件二中要求明确“应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单”更为具体、详细。 该处修改仅为概念层面上的修改，并不直接涉及买卖双方的利益格局，下条将对此展开详述。 6、关于商品房买卖以外出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的说明 首先，需要指出的是，此部分内容的增加，亦出于因应《物权法》相关规定的考虑。关于车位、车库的权属，《中华人民共和国物权法》第74条第2款规定：

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 关于绿地的权属，《物权法》第73条规定如下：

“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。 根据上述规定，车位、车库的归属必须通过出售、附赠或出租等方式约定，而绿地的权属若无对外明示（其前提当然是出售、附赠或出租等方式约定！），除城镇公共绿地外均属业主共有。

其次，能否在附件三中空白而另于《商品房买卖合同》外签订独立的出售、赠与或租赁合同？ 律师认为，从合同自由（私法自治、当事人自治）角度看，于《商品房买卖合同》外另订合同约定车位、车库、绿地或其他物业的权属并无厚非；但宜从主物与从物的角度予以区分对待。根据《物权法》第115条的规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”。若车位、车库、绿地或其他物业在建筑结构、使用功能上能够看作为商品房附属的从物（比如利用地下架空层附设的车位、车库），且打算通过出售、出租的方式另外向买受人收取费用的，应在《商品房买卖合同》附件三中讲清楚，另签订合同易出现纠纷。 这里最值得注意的“赠与”，许多开发商为方便销售大肆使用“赠阳台”、“赠面积”、“赠地下部分”、“赠车库”等噱头，殊不知这可能是为自己挖了一个深不见底的陷阱！ 风险之一：阳台、地下部分均系商品房从物，主物产权过户时从物自动跟着转移，何来赠送？既未赠送是否视为开发商违约？

风险之二：按规定，2.2米以下本不应计算建筑面积，即使商品房内确存在2.2米以下的建筑空间，但该部分并非开发商赠送，而是商品房内本已有的部分，只是未被法律认可而已。开发商是否须另赠送符合法律规定的面积给客户？

风险之三：赠送部分亦须符合建筑标准，实践中有开发商因车库层高不足2米无奈赠送，但仍不免违约之虞。

［对策/建议］

1、按规划审定的方案如实填写房号、楼层、阳台数量，对于因设计变更导致的房号、楼层、阳台数量变更，建议纳入新版合同第十一条“规划设计变更的约定”中处理； 2、按规划设计如实填写节能措施、保温工程保修期等信息，并补充明确“因法律、法规、政策、标准、定额或政府规范性文件变更的风险由买受人承担”。 3、关于共有面积分摊，见下条相关内容；

4、关于商品房买卖以外出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的说明，可于《商品房买卖合同》以外另签合同，但在建筑结构、使用功能上能够看作为商品房附属的从物（比如利用地下架空层附设的车位、车库）且拟通过出售、出租的方式另外向买受人收取费用的，应在《商品房买卖合同》附件三中明确。

第四条 建筑区划内相关物业归属的约定

在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房 平方米，坐落 ，属于业主共有。

下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。

1、车位， 。 2、车库， 。 3、 。

城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照有关规定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属前款约定范围。 [主要变化]

该条款全部内容均系新增。

[风险提示]

1、新增本条款，因按《物权法》第六章关于“业主的建筑物区分所有权”的规定须将小

区内的建筑、道路、绿地、设施等区分为专有部分与共有部分，从而适用不同的规定进行处分或管理。主要包括： 第70条

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第71条

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第72条

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第73条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理用房，属于业主共有。 第74条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。

占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。

什么是建筑物区分所有权制度呢？这里有必要先说一个相关的概念，即“一物一权”原则，这是传统物权法三大原则之一，其他两个是物权法定原则与公示公信原则。所谓“一物一权”原则，指的是每一个物上只可能有一个所有权，而每一个所有权所对应的对象也只能是一个物。这个原则听起来似乎没有什么意思，其实讲的是一个非常重要的道理，对于我们

中国人更是有着特殊的意思，大家都知道，在中国经济环境里最难搞好的是国企，为什么？国企的资产属于全民所有，当然这个全民所有是空的，实际上是政府所有，政府里的各个部门、各个衙门都把国企当成自己的，你来啃一口，我来挖一勺子，出问题了大家都不愿负责，效率当然不会高了。再举一个例子，历史已经证明了，邓小平把地分成小块分给一家一户后，农民就是比在人民公社制度下吃的更饱。俗话说“三个和尚没水喝”，换句话说也是同样的道理，一件财产如果有多个主人，那么这件财产的经济效用肯定不会比只有一个主人时发挥得充分，而且还会面临被破坏的风险。然而，在现代社会里，为节省土地，高层、多层住宅已经成为居住方式的主流，就一个建筑物整体来说，虽然我们在卖房子的时候是把一套房子当作一个单独的物来出售的，但这每一单元、每一套房子都只是这个建筑物的一部分；对于电梯、走廊、楼道、配电房等公共设施来说，不可能也不必要做到一户一个单独支配。在这种情况下，大家共同享有一个物上的所有权就是不可避免的了，法律对此所进行的应对措施就是设计一个建筑物区分所有权制度。

《物权法》系基本法律，关于何为专有部分、何为共有部分仅有原则性的概念界分（专有部分仅指住宅及经营性用房，共有部分包括非城镇公共道路的小区内道路、非城镇公共绿地或明示为个人所有绿地的小区内绿地及其他公共场所、公用设施和物业管理用房），而无明确的操作指引；即使考虑现行全部相关法律、法规，亦无法针对现实生活中各种类型小区的情况进行统一划定。因此，在划定专有部分与共有部分这个问题上，“法定”的只能是框架，必须配合由买卖双方通过事先的“意定”来进一步细化、明确。

至今仍有部分地产企业曾咨询本律师“合同里写得太详细，开发过程中若有变化岂不是捆住了自己的手脚，能否将新版合同中的这个条款删除，或者在空白处全部划斜杠”？律师认为，按《物权法》的规定，小区内除显系住宅、经营性用房之外的建筑、物业及设施凡未事先明确约定权属的，均应推定归为业主共有，换句话说，在权属性质不太清楚的这块阵地的争夺上，出卖人没有主动占领的，法律自动地判断为业主占领。因此，新版合同中的这个新增条款，与其说是束缚开发商的手脚，不如说是为开发商提供一个发言机会，让开发商先于业主圈定“自留地”的范围，这个发言机会是房地产开发过程中的唯一一次，其发言内容也是终局性的。

2、如何判断哪些属于共有部分？这个问题对于开发商来说，涉及到哪些能卖哪些不能卖，对物业管理企业来说，涉及到哪些能管哪些不能管。实践中，这方面的纠纷最为常见，引发的争议也是最多的。我们先来看看物权法中是怎样规定的。物权法第73条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这里明确共有部分实际上只有三种：道路、未卖给业主的绿地和物业用房。什么是其他公共场所、公用设施呢？《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定，属于共用部分还有各房间内的承重结构(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋项等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；而共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

规定不能说不详细。但是，仍然存在漏洞，还是不够用，实践中存在两个争议极大之处，一个是会所，一个是车库。为什么花这么大力气搞出来的物权法还是这个样子呢？其实，这是列举性规定的通病，立法中缺少了一个兜底性的定义条款，也就是说符合了哪些基本要件就可以归类于共有部分呢？要想整理出一个适合于全国范围内各种档次的住宅小区、并且在几十年甚至上百年的时间内都合适的标准实在是太难了，我们不能过于难为立法专家们。为了便于分析会所与车库的归属问题，还是有必要粗线条地理出一个共有部分的基本特征来，我认为标准只有两个：1、共有部分应当是为实现建筑物设计用途所必须的，换句话说，离开了这些部分业主就不能正常生活了；2、小区内每家每户使用共有部分的频率与程度基本是均等的。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》里规定的那些公用部分与公用设施基本都满足这个标准。

3、关于会所归属的分析

结合上述标准来看，会所显然并非是实现建筑物设计用途或满足业主正常生活所必须的， 除高档小区外的大多数小区都没有会所，也就说明了会所在本质上属于一种附加的消费品或者奢侈品；实践中会所的用途多为提供高档消费，例如瑜珈、桑拿、游泳、健身、咖啡、休 闲、按摩、保健、美容等，即使是在富人聚居的高档小区也不见得每家每户都有闲钱和闲时间均等地到会所享受。这样看来，如果把会所归类于共有部分而交由小区业主共有，不仅无助于各业主利益的公平实现，相反还会出现业主内部的纠纷。

正是出于这个考虑，在物权法立法过程中尽管要求会所共有的呼声很高，但立法专家们还是坚持了会所不适宜共有这一科学、合理的立场。

当然，会所不适宜共有不等于会所不能共有，如果开发商在与各个业主签订购房合同时，已经约定会所归业主共有并将会所占用的土地进行了分摊而且把会所的建造成本计入了房价，业主想不共有也不行，只是这样的话就给业主委员会和物业管理企业带来了不少管理难题。 4、关于车库归属的分析

车库与会所的性质有些类似，现阶段汽车不属于每家每户的生活必需品，普通的住宅小区内

也做不到每家一个车位，这种情况下如果规定车库归业主共有的话，就会出现问题：共有以共同支付价格为前提，对于那些没有车的业主来说，从不使用车库却要为车库付钱显然不公平，如果以不使用车库为由拒绝付钱的，就会违反前面说过的“不得以放弃权利不履行义务”的规定；各户业主拥有车子的数量不同，对车库的使用频率与程度也有区别，若规定车库共有，则必然引发业主之间的内部支付、补偿问题，用的多的业主应向用的少甚至从未使用的业主付钱，这将引发多大的矛盾!正是出于上述考虑，物权法立法专家们硬着头皮、顶着来自全国范围的一片骂声，坚持认为判断车库归属的基本原则就是“非小区业主共有”，从而有了物权法74条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”物权法颁布之初，有敏感且不太懂法的热心人疾声高呼，称74条为“开发商肆意出售车库牟取暴利打开了方便之门”，同时也有些不谙法律的开发商也沾沾自喜地以为今后的车库销售也将会成为一个新的利润增长点。其实不然，开发商处置车库归属并不是没有限制的，以下几个问题值得认真思考：

A占有道路设立的车位不能卖。74条规定的很明确，这些车位属于业主共有，为什么呢？ 73条讲的很清楚，“除城镇公共道路外的小区道路属业主共有”。可能会有聪明人这样想，既然所有权不能卖，我卖使用权总可以吧？当然不行。甲的手机不错，我跟乙商量，把甲的手机的一年使用权以100元价格卖给他，估计每年10元乙也不敢买，那是人家甲的东西，怎么能让你说了算呢!

B土地使用权已计入公摊的地面车位不能卖。这里涉及到74条规定的“其他场所”怎么理解？道理其实挺简单的，地都已经卖给业主，上面附设的车位在法律是“从物”，当然也会跟着主物走了。杭州、上海的法院都曾经这样判过，“小区地面车库属于业主共有”。

C地下车库的归属问题。这个问题非常复杂，还是举个例子来说明吧，就是业内引起极大争议的南京星汉花园城地下车库纠纷案。案情比较简单：小区以1：0.2的比例配建地下车库，报批报建手续都有，然后开发商就以8-13万元的价格把车位卖给了个别业主，没有买到的业主以后后悔了，就到法院打官司说地下车库是他们业主共有的，开发商不能卖。一审判决业主胜诉，理由有三：

（1）规划比例内的车位为小区业主生活所必须，是小区的必要附属设施，从而属于共有部分；

分析：74条第1款主要用于规范“规划”这种行政行为，而并非用于调整开发商与业主之间的利益关系。规划比例即最低要求，开发商建设的车位可以超出但不能低于这个比例，否则方案得不到审批、设计通不过审查、施工领不出许可证、建成也办不了竣工备案。 那么为什么会有这种误解呢？根源在于，台湾法就是这么规定的。中国学法律的人如果不能出国取经的话，都会仔细钻研台湾法。包括法官、律师、教授在内的许多法律人对台湾法的熟悉程度甚至超出中国法。

物权法规定的“应首先满足业主的需要”怎么理解？首先，“需要”究竟指的是“使用需要”还是“购买需要”呢？以前者为准，地下车库似乎应属公用设施，以后者为准，则反之。本人认为，结合物权法起草小组组长王胜明的意见，既然对车库的基本态度是“反对共有”，那就应以后者为准。其次，对该段文字正确的理解是：不能卖给业主以外的人，除非有剩余。 （2）小区土地已分摊给业主，而传统物权法理论认为，土地所有权的权利范围“上穷碧落，下至黄泉”，在已经公摊的土地下面建设的地下车库当然是业主的； 分析：持有这种看法的人是书呆子，对中国法的理解不够深入。首先，按物权法的规定，土地所有权只能归属于国家或农村集体经济组织，业主个人或业主集体都不能享有土地所有权，开发商在拿地时也只是受让国有土地使用权；其次，物权法136条“建设用地使用权的

分层设立”规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”开发商受让取得的并分摊给业主的都是地表使用权，中国当前尚未建立起完善的地下使用权的设立、出让、转让、登记、过户制度(一些地铁商铺不能办产权证即为一例)，这种情况下，开发商只要是经过合法程序完成了地下车库的立项、设计规划、建设工作，就应当视为经政府设立了合法的地下使用权，独立于业主分摊的地表使用权。 （3）臭名昭著的“房价构成论”，开发商不能举证证明没有把地下车库的建设成本计入房价，因此推定地下车库的建设成本已在房价中，这样的话，开发商销售地下车库属“重复销售”。 分析：抛开举证责任问题不提，南京鼓楼法院的逻辑是这样的：地下车库成本在房价中已经包含的话，地下车库当然归业主共有。该判决见报后，对于这个理论拍手称赞者有之，拍案大骂者有之，便真正进行理性思考的人很少很少，在本人的阅读范围内仅中国社科院陈甦老师的观点具有说服力。陈老师只举了两个简单的例子：汽车厂次品成本计入正品价格，但次品并非归买车的人所共有；房产企业员工工资计入成本，但员工用工资购买的手机、汽车、房子甚至老婆孩子并不归买房人所共有。事实上，房价与成本之间并无任何关系，房价主要由供求状况决定，即使未将地下车库的建设成本计入房价，亦不影响各地的开发商随行就市订价。

另外，关于地下车库还有一个人防工程的迷局。人防地下室是一种特殊的公用建筑，是国家从战略的角度设立的，战争时供公众临时避难的场所。我国《人民防空法》第三十七条规定，“国防资产归国家所有”。国家人防办、国有资产管理局[1998]国人防办字第21号文件第二、三、六条规定，“人防工程是人防国有资产、人防国有资产是国防资产的组成部分”。 这在法律上确认人防工程的所有权归国家所有，宁波江北法院于2008年作出的关于确认“××杰座”地下车库转让合同无效的判决值得注意，法院认为“任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权”。

但在和平时期，按照《人民防空法》第五条规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 在不影响防空效能的条件下，按有偿使用、用管结合的原则，鼓励平时开发利用人民防空工程。”具体操作中，结合宁波本地的规定，对2006年3月20日以后领取商品房预售许可证的项目按以下程序进行：

A建设单位应在人民防空工程竣工验收合格后30日内，向工程管理单位办理移交手续，并报人防主管部门备案（此处所指的“工程管理单位”指由住宅小区业主委员会选聘的或由建设单位的约定的前期物业管理公司）；

B物业管理公司提供给业主使用前应当向当地人防主管部门办理登记手续；

C物业公司与业主之间应签订书面使用合同，载明使用范围、用途、期限及权利义务等内容，并自合同生效之日起15日内报人防主管部门备案；

D业主应当按国家和省、市有关规定缴纳平时使用费，物业公司收取的平时使用费用于人民防空工程的维护管理和补贴物业管理费用。 [对策/建议]

1、关于物业用房的面积与坐落

根据《物权法》第73条的规定，物业用房无论大小、位置都是属于业主共有的，如果事先约定其全部或部分权属由开发商保留，该约定也会因违反法律规定而无效，其结果还是属于业主共有的。因此，新版合同里关于物业用房的内容与其说是约定，不如说是开发商向业主的承诺，将来交付时如有不符则面临违约风险。 实践中，报审的规划方案中已包括了物业用房的面积与坐落，建设过程中须严格遵照实施，那么，此处按审定规划方案中确定的内容如实填写即可。

但问题在于：如果开发过程中确需对物业用房的面积与坐落进行调整怎么办？一种办法 是在按审定规划方案中确定的内容如实填写的同时将其纳入新版合同第十一条“规划设计变更的约定”中处理，但操作起来会比较麻烦；另外还有一种办法，这是某地产公司与本律师进行专题讨论时提出来的，这里着重分析一下： 一方面，物业用房的面积必须符合当地政府规定的配建指标，即小区总建筑面积千分之三的物业管理用房和千分之四的物业管理经营用房。即使有调整也只能是往大处调，否则将来竣工时无法通过规划验收的，故此处空白按最低控制指标填写“ 平方米以上”是比较保险的。

另一方面，物业用房位置的调整是经常的，甚至不排除最后把小区里所有边边角角、不易销售的面积汇总在一起作为物业用房交付的例子，在确定能够通过规划验收的前提下，唯一需要考虑的是如何不因此招致违约责任。此处空白宜填写“以建设工程规划许可证（正本）为准”或“以竣工图为准”或“以交付时实际情况为准”，一般情况下，购房客户关心的主要是自己的房子的情况，这样写对销售应当不会造成太严重的障碍。 2、关于车位与车库

从技术角度来看，车位与车库是不同但相关的概念，车库中必然包含车位，但车位并非一定就在车库里面，车库外面也可以有车位，这就给合同内容的确定带来了一定麻烦。但好在此处并不要求开发商与每一个购房客户就每一个拟售的车位或车库一一谈判敲定权属，只需要将自己打算保留权属的车位或车库的范围打个框框即可。

对于车位，建议明确总数量，并注明“包含/不包含本条第2项（即车库）范围内的车位”。

对于车库，建议明确坐落，若车库中的车位未包含在本条第1项总数量中的，应明确各车库中车位的数量。

对于利用人防工程建设的车位或车库，不应包括在上述车库、车位中，可由前期物业管理公司在办理必要的登记手续后与业主另行签订书面《使用协议》并报人防办备案。 3、五行空白里填些什么？

首先，显系“住宅、经营性用房等专用部分”的不需要写进去。实践中律师曾见个别地产企业把全部沿街商铺从1#到289#全部写在空白处，这些商铺具有独立使用功能，本来就是要另行出售的，没有必要在此处专门强调，写得多反倒增加了销售的难度。

其次，法律、法规已明确定性为公共部位与公用设施的不需要写进去。包括：

《物权法》规定的“非城镇公共道路的小区内道路、非城镇公共绿地或明示为个人所有绿地的小区内绿地及其他公共场所、公用设施和物业管理用房”；

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定的“1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半”；

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定的“属于共用部分还有各房间内的承重结构(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋项等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；而共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。 那么，哪些是可以写进去的呢？本人已经找到的只有： A会所/俱乐部；

B住宅的外立面、楼顶；

C利用未分摊的建筑或地面（包括住宅的外立面、楼顶）架设的户外广告位。

另外，应于空白处附上这样一个兜底条款“ 、 、及 等未进行面积分摊的物业”。

第五条 计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第 种方式，计算该商品房价款（货币单位人民币）： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 元，总价款 元。

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 元，总价款 元。

3、按套（单元）计算，该商品房总价款为 元。

4、 。

按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为 元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。 ［主要变化］

增加了关于交纳新建物业专项维修资金的内容。

［分析］

1、根据国务院2007年8月26日修订颁布的《物业管理条例》的相关规定，“新建物业专项维修资金由业主交纳并属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”；并授权国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定专项维修资金的收取、使用、管理的办法。 2、《物业管理条例》于2007年8月26日修订颁布后，国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门至今尚未重新制定专项维修资金的收取、使用、管理的办法。根据建设部、财政部于1998年12月16日制订并于1999年1月1日施行的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位缴交维修基金。在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施”。同时授权省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门根据本办法制定实施细则。

《浙江省物业专项维修资金管理办法》（浙政发［2007］19号）第六条规定，“新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装 工程每平方米建筑面积平均造价的5％－8％。具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经设区的市、县人民政府批准后公布。”第八条第2款规定，“新建物业首次交存的专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取”。 3、宁波市至今尚未出台相关的实施细则，实践市内各地产企业大多仍未向购房客户收取类似费用。业内人士考虑存在以下障碍因素：

A共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理。

购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。 B在现行条件下，维修基金缴存方式不合理。

销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。

将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，就可能会造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。

有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修基金，不予办理房屋 权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。

C维修基金使用尚须完善

根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。 ［对策/建议］

暂按《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定的购房款2－3％或按《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定的每平方米建筑面积平均造价的5％－8％填写，实际执行中收取与否则应与当地建设行政主管部门协调解决。切不可填写“不收取”或在空白处划斜线，这样的约定内容应当解释为“由出卖人承担或代付”。

第六条 面积确认及面积差异处理

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。 1、当事人选择【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异， 双方同意按以下方式处理： ①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。 ②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 日内将买受人已付款退还给买受人，并按 利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 面积误差比= 产权登记面积－合同约定面积 合同约定面积 ×100%

2、当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异， 约定按下列第 种方式处理：

①交付的房屋套型与设计图纸一致,相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的,总房价款不变。

② 。 ［主要变化］

1、调整旧版合同中的内容排序，明确区分了按面积计价与按套计价两种情况下面积差异的不同处理方式；

2、对于按面积计价情况下的面积差异处理，坚持法定原则，除退款时间及利率可自行约定外其他均不得协商确定；

3、对于按套计价情况下的面积差异处理，删除易引起歧义的“不适用本条约定”的字眼，强调当事人意思自治原则，一方面规范了“包干价”的适用应以约定风险范围为前提，另一方面允许当事人自行约定处理方式。 ［风险提示］

1、关于面积差异的处理，目前有两个存在差异的规定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第14条的规定：

“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符， 合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

最高院的这个关于处理面积差异的规定并不区分按面积计价与按套计价的不同情况，而是强调约定优先的原则，如果当事人有其他约定的，约定的处理方式优先于上述规定的处理方式。 建设部令第88号公布、自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定：

“第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约

定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，接以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）

部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

面积误差比＝产权登记面积-合同约定面积合同约定面积×100%

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。” 建设部的规定明确区分按面积计价与按套计价的不同情况对面积误差按不同方式处理。对于按面积计价的，处理方式与最高院的规定基本一致，并且规定了退款期限应自买受人提出退房之日起30日内；对于按套计价的，进一步细分现售房屋与预售房屋两种类型，对后者特别要求当事人应同时约定误差范围。但是，若系预售房屋按套计价时未同时约定误差范围的，未明确处理方式。 2、案例评析：

某开发商在合同“计价方式”中约定了“按套计价”且未约定单价，但同时为体现其仍将对面积差异进行多退少补的真实意思，一方面未同时约定误差范围，另一方面还在“面积确认及面积差异处理”中另行约定了处理方式，其内容与最高院解释一致。

交付时，需补交差额款的部分客户提出按合同第五条规定，“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，故拒不交付面积补差款；同时因面积不足可向开发商索要差额款的客户也提出，按自行约定的内容，开发商仍应向客户退还部分款项。

此处的争议焦点在于对旧版合同中的“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”这句话怎样理解？一种解释是，选择按套计价的，面积差异即使出现差异也不调整价款；另一种解释是，选择按套计价的，面积出现差异也需要调整价款。针对第一种解释，若未同时约定误差范围的话，如果差异极大，仍坚持不调整价款则有失公平；本律师认为第二种解释更符合法理和最高院司法解释，也符合情理和一般交易习惯。

由此可见，上述纠纷的根本原因即在于旧版合同的不完善所致。从这个角度上，新版合 同中所作的调整是必要的、科学的。 ［对策/建议］

1、预售商品房时慎重选择使用按套计价的方式，买卖双方都应该充分估计可能带来的风险；

2、预售商品房如需使用按套计价方式的，或者在房屋平面图中明确约定详细尺寸及误差范

围，或者选择仍按最高院规定进行处理比较公平。

第八条 买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。 ① 逾期不超过 日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金，合同继续履行；

②逾期超过 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 （该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2、 。 ［主要变化］

部分措辞上进行修改：

1、旧版①为“逾期在 日之内”，新版中改为“逾期不超过 日”；

2、旧版②为“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行”，新版中改为“出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行”。 ［分析］

上述措辞上的修改不影响双方权利义务，但在意思表达上更为精准。特别是第2处修改，解决了旧版合同中的一个逻辑矛盾――买受人付款违约发生后，解除权行使与否完全是出卖人的自由，何以将买受人愿意履行合同作为出卖人同意的前提？这里根本没有考虑买受人意思的任何余地。 ［对策/建议］

与之前填写内容一致。

第九条 交付期限及条件

出卖人应当在 年 月 日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用： 1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；

2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；

3、用水、用电、用气、道路、 等，具备商品房正常使用的基本条件； 4、 。

但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 内告知买受人的。

2、 。 3、 。

［主要变化］

1、删除旧版中“依照国家和地方人民政府的有关规定”的内容；

2、关于交付条件，不再使用旧版中1－6个可选要求，而是要求并列的1－4个条件应同时具备；

3、取消旧版交付条件中关于“并符合本合同约定”的要求。

［风险提示］

1、旧版中原有的“依照国家和地方人民政府的有关规定”的内容，实为废话――删除后是否就可不依照国家和地方人民政府的有关规定进行交付呢？若真的违反规定的话，竣工验收备案作不出，想交也交不了啊。

按国人的行文习惯，凡政策多变的环境下，为规避风险一般均要加上这句话才保险，若政策变化可有推卸余地，这句话的删除体现了主管部门对相关政策长期稳定的预期。

2、单纯从文字角度理解，新版合同中对交付条件的要求相比旧版严格了许多，但从操作层面上理解，却并非如此。

根据国务院１９９８年７月２０日颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定： “第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况； （三）单项工程的工程质量验收情况； （四）拆迁安置方案的落实情况； （五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”

从上述规定不难看出，如果缺少了规划设计条件、基础配套、公共设施、物业管理等验收，单是建筑工程本身通过竣工验收即向业主交付是违法行为；实践中，新版合同规定的看 似严格的交付条件均已为本地各地产开发企业遵照实施，新版合同的修订只是对惯常作法的书面确认而已。

然而，条件3里的这句话值得每家地产企业引起充分重视――“具备商品房正常使用的基本条件”。实践中，小区内的管道、线路都已铺设完毕并经验收合格，相关的配套费用也已经缴纳结清，但由于水、电、气、通讯等相关单位的问题小区内管线与公共管线间的衔接没有及时搞好，或者衔接搞好了但压力、容量不够等等致使不能具备商品房正常使用功能的，原本要打在这些单位屁股上的板子就要先打在开发商屁股上啦。

3、本人在担任多家地产企业法律顾问的同时，也曾代理不少购房客户状其他地产企业的案子，在交付纠纷中经常利用的工具就是旧版合同中的这个条款。

举个典型的例子，某开发商的销售合同附件三关于“装饰、设备标准”中承诺“阳台栏杆使用铸铁材质”，实际使用的却是铝合金的，交付时有部分客户据此拒收房屋，认为虽然综合验收通过了，但并不符合合同约定的全部条件，因此仍应视为不满足交付条件，要求开发商立即整改并按约定赔偿每天万分之五的违约金。在各地、各级法院的审判实践中，业主虽不见得肯定因此胜诉，但至今尚未见到业主因此败诉的例子。

房屋是否具备交付条件，既是买卖双方间的民事关系，同时又是建设单位与主管部门之间的行政管理关系，在中国现行体制下，行政管理关系的色彩更浓重一些，这样的制度安排是必要、合理的，新版合同体现出这样的侧重点，也是科学的、和谐的。理由主要有二点： A购房者并非专业人士，一般没有检测房屋质量所必须的专业技能与设备，更缺少与相关部门沟通、咨询的渠道与能力，故将判断房屋是否具备交付条件这样的专业问题委予行政部门处理，更有效率。

B房屋属大件商品，即使存在个别不影响正常居住使用的细微瑕疵，应属正常。根据《合同法》的相关规定，细微瑕疵应不构成根本违约，并非解除合同或退房的法定理由；另根据诚实信用原则，其亦不应成为业主行使同时履行抗辩权的事由。但如果合同中明确将“合同中的全部约定”作为交付条件的，就要另当别论了。

新版合同取消旧版交付条件中关于“并符合本合同约定”的要求，是值得地产企业庆祝的一个大进步！一般人之所以很难注意到这个实质变化，是因为对司法实践中的房屋交付纠 纷缺乏足够的认识。

相关的讨论，在新版合同第十二条“交接”中还会涉及，此处暂略。

［对策/建议］

1、交付条件3中的空白部分建议不写或划斜线，即使确有其他配套公用设施如电信、安保等，如客户不坚持要求填写则不必作茧自缚；

2、针对分析2中提出的风险，建议交付条件4的空白处填写“若因相关单位、部门的责任导致水、电、道路等未能及时具备正常使用功能的，不影响交付”。

第十一条 规划设计变更的约定

经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。

2、 。 3、 。 买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起 天内将买受人已付款还给买受人，并按 利率（不低于买受人购房贷款利率）付给利息；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起 日内另行签订补充协议。

。 ［主要变化］

1、旧版中使用“规划、设计变更”，规划与设计为相互独立，规划部门批准的规划变更与设计单位同意的设计变更均纳入本条范围；新版中去掉规划与设计间的顿号，改为 “规划设计变更”且将该变更限定为“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准”。 2、增加买受人不退房情况下双方另行签订补充协议的时间限制。

［风险提示］

1、建设部令第88号公布、自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定： “第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房

地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

旧版合同的内容与上述规定基本一致。

2、从房地产开发全过程上，建设工程设计依先后次序可大致分为三个阶段：概念设计（概算设计）、初步设计（扩初设计、估算设计）、施工图设计（预算设计），后一类设计在前一类基础上展开并进一步完善、细化。从用途上看，概念设计主要用于投资立项时作为编制可行性报告的依据，是提供给发改委（局）的；施工图设计主要用于建筑施工，是提供给施工、监理单位及建设主管部门的；用于编制规划方案的设计以初步设计为主，即所谓“规划设计”。 若未涉及投资规模的大幅变化，取得立项批复一般不再调整概念设计；若客观情况确需变更概念设计的，则项目本身即须变更，相应的投资立项亦须重新报经发改委（局）核准。实践中概念设计变更时销售尚未展开，将来的购房者与开发企业间无任何利害关系，合同中当然没有必要涉及。 在工程建设过程中，施工图设计的变更是经常且正常的，若事无巨细均须按旧版合同的要求严格执行是不现实的，特别是许多施工技术措施的变化并不改变商品房的约定品质，仍要求通知每位买受人对出卖人和买受人都是沉重负担。

当然，施工图设计的某些重大变更需对审定的规划方案进行调整的，往往会影响商品房的约定品质，这种情况下开发单位在按规定报经规划设计单位同意并经规划行政主管部门批准的同时，还应当征求已经签订购房合同的利害关系人的意见，本条规定的内容即征求意见的操作程序。

因此，新版合同将“规划、设计变更”改为“规划设计变更”且严格限定其范围，是合理、必要的。

3、《商品房销售管理办法》及旧版合同均未规定买受人不退房情况下双方另行签订补充协议的时间限制，而新版合同中增加了时间限制的内容并允许双方协商确定，此处变化实为画蛇添足，因其仍无法解决实践操作中的困难并带来了新的问题。

曾有类似纠纷：规划设计变更发生后，开发商及时向每位购房者发出通知，绝大多数购客户均表示同意或未提出书面答复，但个别业主在通知到达15日内答复开发商称其不接受变更但也不打算退房，并希望开发商答应其索赔或降价的要求。双方僵持不下，至交付时客户以开发商违约为由拒收。

对上述纠纷至今尚无明确的规定可以参照，各地法院在司法审判中的判决情况也大相径庭。有意见认为，这实际上是一个团体规则的问题，规划设计变更涉及全体至少是部分业主而不是一家一户的利益，在多数购房者同意的情况下则不应再考虑个别人的反对意见。本人认为，房屋交付前，业主团体尚未正式形成，适用多数决机制的条件并不具备，客户的选择自由仅在加不加入业主团体或者说退不退房之间，除此没有任何讨价还价的余地。因此，新版合同并未明确上述类似纠纷的解决途径，同时又带来了新的问题――“约定期限内未签订补充协议的怎么处理？”针对上述案例，律师认为，从合同字面上理解，客户收到变更通知后，对设计变更的接受与否仅可通过是否行使退房权利来表达，故其答复内容应仅限于是否退房，若称其不接受变更但也不打算退房的，属自相矛盾，仅可认定其中一种成立。 ［对策/建议］

1、如前文分析，为规避可能的违约风险，可将房号、楼层、阳台数量等变化填写在第2项空白处；

2、因规划设计变更导致面积差异的，本地多数地产企业均在旧版合同“面积差异及处理” 条款中补充约定以下内容：

“因规划、设计变更造成面积差异的，双方不解除合同，无论该面积差异的绝对值是否超过3％，均按实结算价款”。

但新版合同中“面积差异及处理”条款中仅允许按套计价时自行约定相关内容，按面积计价应遵从法定原则处理，没有写入该内容的空间，故该内容可于本条结尾处空白中填写。 3、如上文分析，补充协议的意图应仅在于由双方重新明确商品房的特征、指标，若因客户额外提出索赔或降价要求而无法有约定期限内签订补充协议的，应推定为其接受该变更。建议于本条结尾空白处另行填写“若双方未能在约定期限内签订补充协议的，视为接受变更”。

第十二条 交接

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托 进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为 。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： 。 ［主要变化］

1、增加“在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋”的内容； 2、增加关于房屋质量异议的解决条款。 ［风险提示］

1、对于商品房的质量异议，建设部令第88号公布、自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定：

“第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 可见，主管部门将质量异议的提出时间限定为“交付使用后”，且将异议的范围限定为“主体结构质量”，而新版合同将异议时间提前至“签署房屋交接单前”并将异议范围扩及“房屋及装修质量，公共设施、设备质量”，此变化可谓巨大，对地产企业存在严重影响。 事实上，各级政府针对房地产开发实践中出现的大量交付纠纷研究过对策，有些地方政府也出台了包括验房前置及质量异议范围扩大等内容的管理办法，但浙江省的类似规定因阻力过大迟迟未能出台，但这次却以合同范本的名义达到了疏途同归的效果。

前文在分析交付条件时曾指出，房屋是否具备交付条件，既是买卖双方间的民事关系，同时又是建设单位与主管部门之间的行政管理关系，考虑到购房者并非专业人士及个别不影响正常居住使用的细微瑕疵应属正常等因素，应主要由行政部门而非购房者个人来严把房屋质量

关才是合理的。若将验房前置并扩大质量异议的范围，不难预期将来会出现大量的交付纠纷。 2、经本人与部分地产企业讨论，对于新版中的此处变化多数企业最关心倒并非质量异议本身，对于房屋中的确存在的质量问题，包括墙体或地面空鼓、局部墙角渗漏、细微裂缝等建筑物质量通病，任何一家正规的负责任的企业都不会逃避整改维修的责任，多数企业关心的是――因此可能导致的违约责任，若因个别瑕疵导致买受拒绝签署房屋交接单，甚至检测机构因此提出返修意见的（确有瑕疵情况下这几乎是必然的），是否可认定为房屋不合格并因此构成交付逾期呢？但新版合同中对此没有明确的态度，而且也没有在条款中留下可以填补的空间，需要通过附件八的补充约定予以明确。

3、单纯从法律视角理解，房屋属不动产，其产权转移应以登记过户为准，而其占有转移 以签署房屋交接单、移交钥匙为准，关于产权转移的内容由合同第十六条“关于产权登记的约定”解决，本条解决的仅为占有转移的问题。

之前的交房实践中多数企业均按以下步骤操作：签到→结算面积差额款项→签署房屋交接单→收交物业费用→交钥匙→验房。即使验房中发现质量瑕疵，除非该瑕疵足以构成主体结构质量问题，不影响开发商已经履行交付房屋的结果，不致于导致开发商承担逾期交付的违约责任。

新版合同要求将验房程序前置于签署房屋交接单，如果买受人以沙浆不匀、地面不平、墙体有色差之类的理由拒不签署房屋交接单，或者每次查验仅提出部分问题，整改后再次提出另外一些问题，一而再、再而三地拖延下去，甚至任何实质性问题也提不出来但就是以感觉不好为由拒不签署房屋交接单，是否都应由开发商按约定比例赔付违约金呢？的确存在这样的风险。

签署房屋交接单与移交钥匙均系法律认可的转移占有方式，实践中的理想状态是既签单也交钥匙的，但如果发生纠纷，二种方式仅实现其一，应当不影响认定房屋已经交付的事实。因此，要规避可能的违约风险，需要重新考虑交钥匙与签署交接单的次序安排。 ［对策/建议］

1、选择的质量检测单位应为“ 城区范围内有检测资质的单位”，检测费用垫付和结算可约定为“异议方全额垫付，检测结果为不合格的，由对方承担”。

2、建议将交钥匙程序移至查验房屋之前，同时要求客户签署《钥匙交接单》，其法律意义等同于房屋交接单。

3、于附件八中补充约定以下内容：

A“房屋存在墙体或地面空鼓、局部墙角渗漏、细微裂缝等建筑物质量通病但不构成主体结构质量问题且不影响正常居住使用的，不视为不合格”；

B“买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议后双方未达成一致意见的， 异议人应于7日内委托约定的检测单位进行检测，否则视为撤回异议”；

C“若非因主体结构质量问题买受人拒绝签署房屋交接单的，其接受钥匙的行为视为该房屋已交付”。

第十三条 抵押与相关债权债务

与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况（登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等）告知如下： 。 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 。

行为重新确认一下而已。

3、关于初始权证交付时限，旧版中为“商品房交付使用后 日内”，新版中变为“ 年 月 日前”，这个变化值得重视。

按旧版内容，房屋交付迟延后产权过户期限可自动顺延，开发商不致于承担双重违约责任；而按新版内容，产权过户期限独立于房屋交付期限，若发生交付迟延并因此导致产权过户迟延，开发商需分别向客户承担双重的违约责任。

4、关于买受人不退房情况下的逾期违约责任，旧版中为“已付房款的 ％”，无论迟延多久违约金数额均不变化，这种约定方式的确不公，且易增加交易时的谈判难度；新版中变为“按日向买受人支付已交房款 的违约金”是合适的。

5、增加关于公共场所、共用设施和物业服务用房的初始登记内容，此处变化是响应建设部于2008年2月15日出台的《房屋登记办法》的以下规定：

“第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。” 唯一需要讨论的是如何“书面告知买受人”？若未书面告知，应承担何种法律责任？依相关法律、法规，书面告知的方式包括信函、当面签收告知文件及公告等，信函需保留送达记录，采用公告方式的应事先约定公告载体，于交付现场进行公告的则不需事先约定。若未能依法将公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并登记且未书面告知买受人的，可能会存在欺诈风险，但事实上，这种情况下房屋登记机构不予颁发产证，由此导致的风险应是更主要的；若已依法将公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并登记但未书面告知的，应不存在任何类型的风险。

［对策/建议］

1、关于预告登记，因目前尚未实际操作，故应在附件五中暂不填写或划斜线，或填写“待相关部门出台操作规则后补充”。

2、关于初始权证交付时限，可删去新版合同中“ 年 月 日前”部分，仍沿用旧版内容；如不易操作，建议此处划斜线，另于附件八中补充。

第十八条 保修责任

商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六。

买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十九条的有关规定。 ［主要变化］

1、旧版将《住宅质量保证书》作为合同附件，新版重新定位《住宅质量保证书》将之作为独立于合同本身的其他法律文件，但仍注重二者内容上的一致性；

2、增加“出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担”的内

容。

［分析］

1、对预售房屋而言，合同签订时间与《住宅质量保证书》出具时间必不一致，将后者作为合同附件存在逻辑上的矛盾；而且，合同系双方签订，而《住宅质量保证书》仅由单方提供，其法律性质有本质差别。因此，新版合同在表述上作相应调整是必要的。

2、即使不增加“出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担”的内容，按《合同法》及相关规定，买受人亦有权自行维修并要求出卖人承担费用，此处修改无关大碍。

第二十一条 前期物业管理

出卖人已经选聘 从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。 ［主要变化］

本条全部内容均为新增。

［分析］

根据国务院颁布实施的《物业管理条例》的规定

“第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。” 旧版中虽无类似内容，但实践中多数开发企业均已将本条内容作为补充条款在使用了。此处变化无关大局。 [对策/建议]

依法招标确定物业管理单位，如实填写相应内容。

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