关于星巴克门店选址及商务条件的说明

关于星巴克门店选址及重点商务条件的说明 我司已与星巴克正式签订战略合作协议，为了提升选址效率、缩短谈判时间、加快落地进度，以下对星巴克在选址条件、关键租赁条件方面进行说明。

一、重点进驻城市：标注红色文字为重点城市

1、星巴克开店首选表中的重点城市，近阶段重点拓展。

2、对于非重点城市，该城市至少已有一家星巴克，是否再开更多的店，需要全面评估已开门店的经营数据、该城市消费容纳力、拟开店区位等，因此这类城市建议仅推送区位、消费力等各方面特别突出的项目。

3、对于表中未体现的城市，星巴克开店意愿非常慎重，可能性小。

省份城市

直辖市 北京、上海、天津、重庆

浙江 杭州、宁波、绍兴、嘉兴、金华、温州、台州、湖州、舟山、衢州

南京、苏州、无锡、常州、扬州、徐州、镇江、泰州、南通、淮安、盐城、江苏

宿迁、连云港、溧水

山西 太原、晋中、大同

青岛、济南、潍坊、威海、烟台、抚顺、淄博、济宁、临沂、东营、泰安、山东

德州、日照

河北 石家庄、廊坊、唐山、保定、秦皇岛、邯郸、承德、张家口、邢台

内蒙古 呼和浩特、包头、鄂尔多斯

辽宁 大连、沈阳、鞍山、营口、盘锦、丹东、锦州、辽阳

黑龙江 哈尔滨、大庆

吉林 长春、吉林、延吉

广州、东莞、佛山、珠海、中山、深圳、江门、阳江、肇庆、清远、惠州、广东

湛江、汕头、梅州、河源、茂名

海南 海口、三亚、儋州

福建 福州、厦门、泉州、莆田、龙岩、漳州、宁德

广西 南宁、柳州、桂林、北海

四川 成都、绵阳、德阳、乐山、南充、宜宾、眉山

云南 昆明、丽江、大理

贵州 贵阳

陕西 西安、咸阳、宝鸡

甘肃 兰州

青海 西宁

宁夏 银川

湖北 武汉、宜昌、黄石、襄阳、十堰

安徽 合肥、芜湖、马鞍山、蚌埠

湖南 长沙、湘潭、株洲、衡阳、岳阳、常德

江西 南昌、九江

河南 郑州、洛阳

二、星巴克对于处于不同阶段的项目选择如下：

1)首选已是现房且已具备工程交付条件、商业氛围好、具有较高入住率的

项目，星巴克希望我司能多提供这类能在近期开店的项目；

2)次选在建的（未具备工程交付条件）、或能在不超过2年具备开业条件的

项目，这类项目星巴克会考虑作为未来门店储备；

3)对于已具备交铺条件，但短期内（如2年内）暂不具备星巴克开业条件

的（如入住率偏低、周边配套成熟度未达到要求），星巴克可与项目就该

商铺签订意向，预留给星巴克，预留期间该商铺可对外短租，短租租期

到期后且能满足星巴克开业条件的，可签订正式租赁合同；

4)此外对于已拿地正处于规划阶段的项目，若有意向引进星巴克的，星巴

克可与项目签订意向，并参与店铺建筑规划设计。

三、碧桂园与星巴克《战略协议》及标准版《店铺租约》主要商务条款

1、选址条件：

1)首层、有临街出入口、与商场联通

2)使用面积为150 平方米至250 平方米

3)有外立面店招，在物业的外墙上指定的位置向星巴克提供不少于1块的

广告位

4)有适量的外摆座位区域，且星巴克无须为使用此户外坐席区域支付任何

额外的费用

5)电量需求100 千瓦等。

2、租赁期

星巴克租赁场地的初始租赁期为十五(15)个租赁年度（简称“初始租赁期”），从装修期结束后的次日或该店铺的正式开业日期（以两者发生较晚者为准）（简称“租赁起始日”）开始计算。星巴克有权以五(5)个租赁年度为一期连续二(2)期延长初始租赁期。

3、租金

1)租金采用扣点方式

2)年度的净销售额X≤300万，租金为0

3)年度的净销售额300万<X≤500万，租金为销售额的5%

4)年度的净销售额500万<X≤700万，租金为销售额的7%

5)年度的净销售额X>700万，租金为销售额的9%

4、免租期

自租赁起始日开始的第一(1)个租赁年度为免租经营期。

5、装修期

实际交付日期的次日起的九十(90)天的期限为装修期。在装修期内，星巴克仅需支付实际消耗的公用事业费用，而不必支付任何租金和任何其他费用

6、清淡期

（1）针对社区商业（场地所在物业属于某个住宅项目中配套的、且非集中式管理或经营的商业用途的房产）

碧桂园将于零售商区内的【】-【】号商铺（以下简称“锁定区域”）中引入【】、【】或具有类似声誉和经营实力的商家（简称“品牌商家”）。在装修期结束时，如果锁定区域中房产产权属于碧桂园的品牌商家尚未全部开业，则星巴克的该店铺有权不开业，在该店铺正式开业日期之前，星巴克应付的租金和管理费应全免；但该店铺应在前述锁定区域中房产产权属于碧桂园的品牌商家均已开业后的十(10)天内开业。如果星巴克在前述有权不开业的情况下，决定提前开业，则在该店铺的正式开业日期之后，星巴克仍有权不支付租金直至锁定区域中房产产权属于碧桂园的品牌商家全部开业为止。

在该店铺正式开业日期之后，如果锁定区域中百分之五十(50%)房产产权属于碧桂园的品牌商家在任何连续三十(30)天的期间未能连续每天对公众营业八(8)个小时以上；或品牌商家因重新装修而暂时性停业超过90天、并且星巴克于品牌商家停业期间的销售额相比上一个租赁年度同期销售额（如没有上个租赁年度，则为前述清淡期情形发生前一个完整日历月的同期销售额）下滑超过50%的情况，

同样将被视为“清淡期”。

（2）针对集中式商业体／购物中心

在装修期结束时，如果整个[物业（或零售商区）]的商铺的开业率未达到百分之七十(70%)，则星巴克有权不开业。在该店铺正式开业日期之前，星巴克应付的租金和管理费应全免，且星巴克不应被要求支付任何场地使用费。但该店铺应在整个[物业（或零售商区）]的商铺的开业率达到百分之七十(70%)后的十(10)个工作日内开业。

如果星巴克在前述有权不开业的情况下，决定提前开业，则在该店铺的正式开业日期之后，星巴克仍有权不支付租金直至整个[物业（或零售商区）]的商铺的开业率达到百分之七十（70%）为止。

若整个[物业（或零售商区）]的商铺的开业率未达到百分之七十(70%)的情形、或清淡期期间持续三百六十五(365)天或以上，则星巴克有权向碧桂园发出书面通知立即解除本租约，而不需对碧桂园承担任何责任。

在该店铺正式开业日期之后，如果存在以下情形，同样被视为“清淡期”：在任何连续三十(30)天的期间内，零售商区的百分之五十(50%)或以上的面积不能连续对公众营业；或零售商区中的以【】为品牌的商业尚未正式开业；或零售商区中的以【】为品牌的商业开业后在任何连续三十(30)天的期间内未能连续每天对公众营业八(8)个小时以上；或在任何连续三十(30)天的期间内，物业中非零售商区部分的入住率低于百分之五十(50%)；或在任何连续三十(30)天的期间内，与该店铺最邻近的六(6)家商铺都未对公众营业。

7、排他

在零售商区内的任何部分在租赁期内不存在商号、店名或店牌中包含“咖啡”的任何商家，或销售独立品牌的咖啡豆、调制咖啡或咖啡饮料的商铺或摊位，或无独立咖啡品牌，但(i)任何连续三(3)个营业日中每天的营业收入中的，或(ii)任何一个月的营业收入中的，百分之三十(30%)或以上的营业收入来源于对咖啡豆、调制咖啡或咖啡类饮料的销售的商铺或摊位

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