20150128_南通_圆融中心_总纲_2014年营销工作回顾及2015年营销工作计划大纲

南通〃圆融中心2014年营销工作总结及2015年度营销工作策略大纲

南通圆融市场部 2015.1

目录

2014年市场回顾

2015年营销工作计划

12014年市场回顾2014年政策回顾及全国市场表现 2014年南通市房地产市场表现 2014年项目主要竞品市场表现1 23

市场整体 全国政策

2014年，中央层面的房地产调控行政化色彩 逐渐淡化

2014 年3月 “两 会期 间”

2014 年6月

2014 年11 月

2014 年12 月

国务院总理李克 强提出，对房地产 市场要因城因地分 类进行调控，重在 建立长效机制。

住房城乡建设部 总经济师冯俊表示 ，限购是否取消， 应由地方政府自行 判断决定。

2014年中央经济 工作会上，有关房 地产的内容只字未 提。

住建部部长表示， 2015年要准确把握 房地产市场运行中出 现的新情况、新问题 ，注意地区间的差异 ，跟踪市场走势，积 极应对，主动作为， 促进房地产市场平稳 健康发展。数据来源：世联研究

市场整体 全国政策

更注重地区间的差异，地方政府因地制宜出 台相关政策地方政府出台的房地产相关政策

政策松绑内容 放松入户政策

时间 4月22日-7月27日

城市 一线：广州 二线：武汉、海口、南宁、西宁 三线：无锡 广东省

购房契税补贴 现金补贴等其他形 式的购房补助 放松房贷、公积金 政策

5月5日-11月7日

二线：天津、青岛、福州、包头 三线：铜陵、潍坊、宿州、黄山、浏阳 河北省、湖北省、江西省二线：沈阳、宁波 三线：眉山、乐山、滁州、泸州、龙岩、宁海 江苏省 二线：大连、成都、贵阳 三线：无锡、扬州、蚌埠 广西省、湖南省、安徽省

7月15-11月20日

7月4日-10月8日

取消或调整限购提高普通住宅价格 标准

6月26日-10月23日9月30日、11月20日

除一线城市和三亚以外的限购城市北京、上海数据来源：世联研究

市场整体 全国政策

以利率、信贷、税收等经济手段为主和中长 期制度建设的调控方式逐渐登场中央出台的房地产相关政策

分类 信贷政策 保障房建 设 货币政策

政策 首套房认定标准

内容要点 9月30 日，央行发布首套房认定标准 对拥有1套住房并已结清房贷的家庭 银行业按首套房执行 国开行获央行一万亿PSL,年利率6% 专项投向棚改 2014年11月22日，央行不对称降息 《不动产登记暂行条例》已由国务院 签发，将于2015年3月1日起施行 传中央已确定停止房产税扩围，转为 推进房地产税立法工作。

分作用描述 鼓励改善型住房消费，利好潜在 需求释放和提振市场信心 改善中低收入人群住房，增加中 低价位住房供给 降低购房成本、提振市场信心

国开行棚改贷款

央行降息

制度建设

不动产登记制度

宅基地确权，为农村产权制度改 革、新型城镇化建设等奠定制度 基础从扩围转为立法，立法自然会涉 及到各方利益和改革。房产税对 中短期房价的影响弱化

制度建设

房产税

数据来源：世联研究

市场整体 全国政策

央行多轮动作释放流动性，合理引导货币信 贷增长，积极发展多元化融资渠道

下调县域农村商业银行 人民币存款准备金率2 个百分点，下调县域农 村合作银行人民币存款 准备金率0.5个百分点。

对部分分支行增加再贴 现额度120亿元，要求全 部用于支持金融机构扩 大“三农”、小微企业 信贷投放。

再度通过中期借贷便利 (MLF)向11家银行注入 2695亿元，期限3个月 ，利率为3.5%。

4月25日6月16日对符合审慎经营要求且 “三农”和小微企业贷 款达到一定比例的商业 银行下调人民币存款准 备金率。

8月8日9月16日通过中期借贷便利(MLF) 向五大行提供5000亿元 流动性，期限为3个月。

10月17日12月27日证券类及交易结算类存 款、银行业非存款类存 放等纳入存款口径，并 暂不缴准。

数据来源：世联研究

市场整体 销售情况回顾140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0

从全国来看，成交量同比下滑、但降幅趋稳 ，全年商品房成交7.6万亿、仅次于2013年中国房地产市场商品住宅成交量价走势7000

4459 3119 55423 3645 3576

4725

4993

5430

5850

5932

6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

115723 105182

96528 93377 86185

98468

1843

2130 1952 2068 22117

2212 28502

2549 33820

2937

70136

49588

59280

18499 11879 15137

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

商品住宅销售面积(万平方米)

均价(元/平方米)

2014年，商品房成交面积120649万平米，同比下降7.6% ,商品房成交金额76292亿元

,同比下降6.3% ; 其中商品住宅成交面积105182万平米，同比下滑9.1%,商品住宅成交 金额62396亿元，同比下滑7.8%。 2014年，商品房均价6323元/平米，同比增长1.4%,其中住宅均价5932元/平米，同比增 长1.4% 。数据来源：世联研究

市场整体 销售情况回顾

房地产多项指标在2014年开始回落，销售面 积的顶部基本探明，市场的内在力量开始主 导行业向均衡回归全国商品房销售额增长情况50 40 30 20 10 0 -10 -20 80000 60000 40000 20000 0 100 80 60 40 20 0 -20 -40

全国商品房销售面积增长情况140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0

2010

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2011

2012

2013

2007

2008

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2009

2010

2011

2012

2013

2014

商品房销售面积(万平方米)

同比(%,右轴)

商品房销售额(亿元)

同比(%,右轴)

全国新开工面积增长情况250

000 200000 150000 100000 70 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 100000 80000 60000 40000 20000 0

全国房地产开发投资完成额占GDP比重16 14 12 10 8 6 4 2 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

500000

2012

2014

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2013

房屋新开工面积(万平方米)

同比(%,右轴)

房地产开发投资完成额(亿元)

占GDP比重(%,右轴)

数据来源：世联研究

2014

市场整体 全国土地市场

土地市场总体降温，2014年相对应2013年 成交土地规划建筑面积下降23.7%40个大中城市成交土地规划建筑面积增长情况

100,000 90,000 80,000 59.10%

90,804

91,070

0.7 89,433 88,934 0.6 0.5

70,00060,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 2008 41,411

65,888

37.80%

67,815

0.40.3 0.2

0.30%

-1.80% -0.60%

0.1 0 -0.1 -23.70% -0.2 -0.3

2009

2010

2011

2012 同比(%,右轴)

2013

2014

成交土地规划建筑面积(万平方米)

数据来源：世联研究

市场整体 全国土地市场

从世联行统计的全国主要城市土地成交榜单 看，同比成下降趋势2014年 土地成交金额Top10城市 同比-36% -24% -16% -24% -3% -36% 6%

2014年土地交建面Top10城市 排名1 2 3 4 5 6 7

城市重庆 南通 潍坊 徐州 青岛 郑州 西安

累计建面(万 ㎡)8557 3808 3807 2946 2774 2697 2606

排名1 2 3 4 5 6 7

城市北京 上海 重庆 杭州 广州 南京 天津

成交金额 (亿 元)1899 1674 1210 918 816 748 696

同比8% -23% -34% -36% 27% -14% -1%

89

武汉成都

25962509

-17%-24%

89

武汉苏州

601547

-11%-42%

10

济南

2337

-30%

10

南通

519数据来源：世联研究

-29%

2014年市场回顾2014年政策回顾及全国市场表现 2014年南通市房地产市场表现 2014年项目主要竞品市场表现

1 23

市场整体 成交情况

根据近4年南通市商品成交量走势图，2014 年全市商品成交量首次显现出下降趋势2011-2014年南通市区商品房成交量年度走势

25000 20000 15000 10000 5000 0 10810 15733 132.89 178.38

221.72

250

199200 150 100 50

19094

167630

2011年

2012年成交总套数

2013年成交总面积(万㎡)

2014年

从2011年-2013年，南通市区商品房年度成交量持续上升；2014年商品房成交16763套

,同比下降12.21%,成交面积共199万㎡,同比下降10.25%; 2014年上半年楼市明显下行，下半年在政府政策的放松支持和开发商的降价促销情况下 ，商品房成交回升，四季度回暖尤为明显。总的来说，2014年年度商品房成交量下滑。数据来源：世联研究

市场整体 成交情况

根据2014年各月量价的变动对比，明显可发 现第四季度的降价带来明显交易量提升南通市区商品房成交均价月度走势30 24.25 21.39 17.08 17.48 17.91 25 20 15 10 5 9600 9400 9200 9000 8800 8600

8400 8200 -0.64% -0.66% -1.50% -2% -0.64% 0.52% 0.90% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% -0.50% -1.55% -1.00% -1.50% -1.93%

南通市区商品房成交量月度走势2500

20001500 12.47 1000 500 9 9.19 13.27 13.13 9.22

0.54%

11.1

-1.30%

1195 913 859 1244 1035 907 1389 1114 1341 2026 1442 2133 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 成交套数 成交面积(万㎡) 0

-2.26% -2.00% 939993399388920090629111890588488733881286428508 8000 -2.50% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 成交均价 环比

从1月-12月的成交走势上来看，今年每个季度的首月均处于商品房市场臵业相对的高点，12月大幅回 升成为年度成交的最高点，商品房成交整体上呈现上行的趋势。从季度来看，第一季度成交最低，第二 季度、第三季度和第四季度持续上升，第四季度楼市明显回暖。

从1月-12月的月度成交均价来看，与商品房成交整体的上行趋势相反，月度成交均价整体呈现下降的 趋势。第一季度价格最高，第二到第四季度持续下降。 可见价格是影响成交的重要因素，从2014年四个季度的成交来看，降价带来了走量的提升。数据来源：世联研究

市场整体 分物业成交2000 1500

2014年南通住宅商办总成交量环比下滑，但 办公成交量环比上涨2014年1月-2014年12月南通市区商品房成交趋势走势1895 1862 1526 1284 1013 1076 825 402 199 8月 758 住宅成交指数 商办成交指数 492

1000 500 0

815 377

630

782 324 315

671 348

516248

255

179

372

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

9月 10月 11月 12月

从成交总量上来看，2014年南通住宅商办总成交16819套，与2013年成交套数相比减少 了3361套，环比下滑了11.9%;总成交面积1878116.64㎡,与2013年成交面积相比，减少 了339108.75㎡,环比下滑了15.29%。 其中办公成交2268套(含LOFT),与2013年成交套数相比，增加了664套，环比上涨了 39.66%,成交面积为162802.15㎡,与2013年成交面积相比，增加了15692.06㎡,环比上 涨9.64%。数据来源：世联研究

市场整体 分物业成交

从各类物业成交区域来看，住宅主要是港闸 区去化量最大，商办则是崇川区去化最大2014年商办成交量区域占比

2014年住宅成交量区域占比

开发区 31%

主城区 14% 新城区 9% 新东区 9%

开发区 25% 港闸区 10%

港闸区 37%

崇川区 65%

2014年住宅成交，主城区成交1775套，占住宅成交总 量的14%,成交面积36.44万㎡;新城区成交1176套，占 住宅成交总量的9%,成交面积15.68万㎡ ;新东区成交 1104套，占住宅成交总量的9%,成交面积13.98万㎡ ; 港闸区成交4769套，占住宅成交总量的37%,成交面积 54.28万㎡ ;开发区成交3904套，占住宅成交总量的31% ,成交面积47.05万㎡。

2014年商办成交，崇川

区共成交 2617套，占商办成交的65%,成交面 积21.01万㎡;港闸区成交421套， 占商办成交的10%,成交面积3.56万 ㎡ ;开发区成交997套，占商办成交

的25% ,成交面积7.02万㎡ 。数据来源：世联研究

写字楼市场 整体分析

2014年南通写字楼市场整体成交情况低迷 ，成交247套，成交面积37295.78平方米南通各片区14年成交情况

30000 26360.33

25000

20000

15000

成交套数 成交面积

10000 6159.49 42 开发区

5000 160 0 崇川区 45

4775.96

港闸区

崇川区14年供应量209230.86 ㎡,成交26360.33㎡,占比12.6%; 崇川区平均每月去化约13套，港闸区、开发区受区位因素影响，平均每月仅去 化3套左右。数据来源：世联研究 17

写字楼市场 整体分析

2014年汇金国际、中央商务区成崇川区写 字楼市场主力去化产品

崇川区各写字楼项目14年成交套数、成交面积及成交均价对比18000 16000

17000

成交套数 成交面积 12500 10771 13265.55 11257 9827 10641 9420.47 成交均价

1400012000 10000 8000 6000 4000 2000 0 金融汇 11941 12000

1092.5650

1700.5200

0

0

60恒隆国际

15

8

881.23

12

南通大饭店

晏园凤凰汇

天宝国能

汇金国际

凤凰国际广场

中央商务区

南通大饭店、晏园凤凰汇长期无成交，现对外只租不售；天宝国能2年内无成 交，现以出租为主； 2014年崇川区写字楼成交均价10887.4元/平，开发商均已降价及多折扣手段 快速去化。数据来源：世联研究 18

写字楼市场 整体去化项目 金融汇 恒隆国际 汇金国际 凤凰文化广 场 中央商务区 晏园凤凰汇 天宝国能 总计

2014年崇川区市场存货量22.8万方，去化量 2.6万方，去化率11.5%14年存货量(㎡) 24118.7 33800.43 76894.05 39489.48 34928.2 5444.99 13785.24 228461.09 14年去化量(㎡) 1092.56 1700.52 13265.55 881.23 9420.47 0 0 26360.33 14年去化率 4.5% 5% 17.2% 2.2% 30% 0 0 11.5%

2014年崇川区写字楼市场平均去化率仅11.5%,其中中央商务区最高，达30% ,主要由大客户整层购买，其次为汇金国际，A栋整栋由江苏银行购买。数据来源：世联研究

2014年市场回顾2014年政策回顾及全国市场表现 2014年南通市房地产市场表现 2014年项目主要竞品市场表现

1 23

写字楼市场 市场存货项目名称金融汇 晏园凤凰汇 天宝国能 恒隆国际 凤凰国际广场 汇金国际 中央商务区

2015年崇川区写字楼市场存货量超31万方，项目目 前主要有两大竞品楼盘：文峰城市广场、中央商务区总销售面积(单 已去化面积(单 位：㎡) 位：㎡) 35940.79 12590.57 16309.64 32000.43 40741.84 76894.05 34928.2 12914.65 7145.58 2524.40 1700.52 2133.59 13265.55 9420.47 15年供应量(单位： ㎡) 23026.14 5444.99 13785.24 30299.91 38608.25 63628.5 25507.73

推盘时间201

0年10月 2011年1月 2012年4月 2012年9月 2013年11月 2014年3月 2014年6月

总套数194 32 220 105 324 570 408

去化率36% 56.8% 15.5% 5% 5% 17% 30%

圆融中心

预计2015年1月

200

——

——

——

44845.32

文峰城市广场启瑞广场 印象城

预计2015年预计2015年 预计2015年

300160 ——2403

———— ——249405.92

———— ——49104.76

———— ——19.6%

3600029696 1栋写字楼310842.08(不含 印象城)

总计

写字楼市场整体去化缓慢，截止2014年整体去化率仅有19.6%,仅晏园凤凰汇 自推售以来去化率超50%。数据来源：世联研究 21

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/zaf1.html