浅析我国商品房预售存在的问题及对策

浅析我国商品房预售存在的问题及对策

【摘要】：我国社会主义市场经济发展至今，房地产行业进入鼎盛时期，各大

城市房产开发商大力投资房产事业，建设大量商品房，但是商品房仍然不能满足人民群众的日益增长的需求。自我国《城市房地产管理法》颁布以来，商品房预售就成为房产开发商最热衷的一种销售方式。然而在商品房预售中，如何保障购房者的权益成为我们面临的难题。虽然我国对商品房预售制定了一系列的法律、法规，但是在实践中，购房者的合法权益还是不断遭受侵害，其原因在于我国现有的相关法律制度过于简单、笼统，同时存在很多不足，无法有效地发挥其应有的作用。

【关键字】商品房预售，存在的问题，对策

近年来，我国房地产市场呈现出房地产投资增速略有减缓，市场供求不平衡矛盾继续存在，房地产价格继续保持上升趋势等一些现状，而我国又出台一系列的宏观和微观政策来抑制房地产过快过热的发展，这使得房地产市场曾一度陷入低潮，然而房地产开发企业为了树立企业威信，加快企业资金的流转，转变了房地产的盈利增长模式，开始趋向与进行商品房预售，而对于买房者来说，为了充分利用手中的闲置资金，在银行利率不高，股本市场收益不良的情况下，更加希望投资房地产市场，一方面可以使手中的资金得到充分有效的利用，另一方面可以解决自己的住房问题。

然而由于我国现有的相关法律制度过于简单、笼统，同时存在很多不足，商品房预售还是存在诸多的问题，为此，为了在商品房预售中防止投机牟利行为的发生，避免开发企业中途抽逃资金，延缓交房等损害消费者正当权益现象的发生，商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向当地房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。尽管制定了相关法律法规以规范房地产预售市场的投机行为，房地产预售市场在实施过程中依旧存在以下一些问题:

一、房产商预售房产中存在的问题及对购房者造成的权利侵犯 （一）房产商预售房产中主要存在的问题

1、房产商无证预售或缺证预售

根据房地产相关法律法规的规定，房产商在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。“一照”即《企业法人营业执照》，“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。上述证照构成了房产商的开发预售资质，有无开发预售资质将关系到商品房预售合同是否有效。如果房产商无开发预售资质，将导致商品房预售合同无效，购房者无法取得预售商品房的所有权。即使购房者已经占有了商品房，一旦发生纠纷，按照无效合同的处理原则，也要返还给房产商。 2、房产商预售时夸大宣传

在商品房预售中，购房者将要购买的商品房有的仅是在建工程，因此，广告和售楼书对购房者起着非常重要的作用，是购房者了解预售商品房的必需资料。设计精美、充满想象力的广告和售楼书会使购房者充满憧憬。房产商为吸引更多的购房消费者前来参观沙盘，订购预售商品房，往往会印制大量的广告、售楼书等宣传资料来宣传自己楼盘的优势。不诚信的房产商的宣传资料中都或多或少的存在夸大宣传的情况。同时，有的房产商还会特地找来大量“房托”，烘托预售当天的气氛，影响意向购房者的心理，从而促成交易。 3、在预售商品房时设立定金陷阱

按照目前商品房预售市场上的交易习惯，房产商与购房者在签订正式的商品房预售合同前，双方先签订一份认购书，对双方交易房屋的有关事项进行初步约定。认购书中通常有着非常核心的内容——定金条款。开发商拟定的认购书对于定金一般作如下规定：“乙方（购房者）须于签署本认购书后X日内与甲方（开发商）签署《商品房买卖合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，甲方有权扣除乙方已交定金，并另行处置该房屋。”根据我国《担保法》第89条的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。这就是“定金罚则”的具体规定。就初衷而言，“定金罚则”惩罚的是违约方，对双方来说本应是一种公平、公正的一种制度。然而，不少开发商利用了这一制度，或者以此骗取购房者已交纳的定金，或者将其作为胁迫买受人签订预售合同的砝码，因此，在房产商中流传着这样一句话：“定金是陷阱的开始”。

4、预售合同中使用霸王条款或者欺骗性条款

在我国现行的商品房预售中，建设部和国家工商行政管理总局联合制定预售合同文本，与商品房市场发展初期由房产商单方面制定合同文本的情形相比，格式条款的滥用的确得到一定程度的制止。但是，商品房预售合同文本毕竟不是立法机关制定的法条，房产商可以另行拟定补充协议，况且，即使是示范文本中的条款也可以“依法变更”或“另行协商”，这些都为房产商设置一些不公平的格式条款提供了可乘之机，只是在表现形式上变的更加不易觉察而已。常见的滥用格式条款的情形有：（1）利用含混表述误导购房者，在违反承诺时就以多重语义为由逃避责任。（2）对不可抗力作扩大解释。（3）利用格式条款单方变更国家职能部门或地方政府就商品房预售而颁布的规定内容。（4）以商品房预售合同示范文本为借口拒绝设定购房者提出的条款以及某些有利于购房者的法定内容。（5）限制购房者的法律救济手段。

下面就是一则关于房地产合同的案例纠纷： 案情介绍：

原告韩某与被告本市某房地产开发企业于2002年7月15日签定了预售商品房协议书，协议书约定，被告将其开发的某小区住宅楼2号楼东单元一层东户三室二厅的住房卖予原告，房价120000元。原告于同日一次性交清房款。该合同未约定竣工日期、商品房质量等条款。直至2003年3月12日，被告才应原告要求，使用商品房买卖合同示范文本与原告订立预售商品房合同。合同签订后，原告从被告处取得房屋钥匙查看房屋时，发现该房已经被他人占有。于是，原告找到被告，希望被告能解决房子被占问题，被告不予理睬。后，原告经查询得知，被告隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房。到原告起诉时，被告仍然没有取得商品房预售许可证，其开发的小区工程也未完工。原告要求：一、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；二、返还原告所交购房款120000元并赔偿利息及损失12887.83元；被告承担100000元的赔偿责任。

判决结果：

一、商品房预售合同无效；

二、返还购房款120000元、支付利息（自2002年7月15日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。

从此案例中，我们可以看出：该案例有存在两个情节关系：其一，原、被告签订商品房买卖合同，原告交钱买房，被告交付房屋，这是一个合同关系，其二，原告购买的房屋被他人抢走，这是一个侵权关系。这说明我国房地产预售市场的法律制度还不是很完善，有待进一步改进，以更好的维护购房者利益。 （二）房产开发商可能侵犯购房者的权利

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，消费者享有人身财产安全权、知情权、自主选择权、公平交易权、求偿权、结社权、受教育权、受尊重权、监督权等。作为商品房的消费者即购房者，同样享有这些权利。房产开发商的行为可能侵犯购房者以下几种权利：

第一，商品虚假广告现象有可能侵犯购房者的知情权；

第二，地产商将房屋产权违法进行抵押可能侵犯购房者财产安全权； 第三，将来在房屋面积、共摊面积上处理不公可能侵犯购房者公平交易权； 第四，涉及房贷的各种金融服务被指定为某单位所提供侵犯购房者选择权；

第五，开发商利用霸王条款等优势地位不予赔偿侵犯购房者的赔偿权。 二、应对对策

（一）国家应为商品房预售提供法律保障 1、建立健全完善商品房预售信息披露制度 2、建立商品房预售合同事前审查制度 3、建立预售款第三方托管与专用账户制度 （二）商品房购房者法律风险的防范对策 1、提高购房者的法律风险防范意识 2、参加商业保险，减少预购的法律风险 参考文献：

1、钱品石主编：《房地产法》（第二版），高等教育出版社，2011.9。 2、陈文主编：《如何防范房地产买卖中的风险》，法律出版社2004年版，第33页。

3、吴清旺、贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社2005年版，第156—159页。

4、肖元真、郑荣德、王嘉瑜：《我国取消商品房预售制度的政策预期和实施

前景》，《金融与经济》2006年第1期，第25页。

5、百度资料

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/z9yv.html