【策风出品】戴德梁行-昆明安宁温泉大型综合项目前期研究及总体

安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11） 目 录

报告说明 (1)

1 项目背景概述 (1)

1.1 项目概况 (1)

1.2 研究目的与方法 (2)

2 宏观经济环境研究 (4)

2.1 房地产政策法规分析 (4)

2.2 昆明宏观经济环境研究 (11)

2.3 安宁宏观经济环境研究 (23)

2.4 城市发展趋势预测 (39)

3 昆明及安宁房地产市场研究 (42)

3.1 昆明土地市场发展状况 (42)

3.2 昆明房地产市场总体发展状况 (50)

3.3 昆明住宅市场发展状况 (53)

3.4 昆明别墅市场发展状况 (64)

3.5 昆明高尔夫房地产项目市场发展状况 (75)

3.6 昆明酒店及服务式公寓发展状况 (91)

3.7 昆明会议与洗浴物业的发展状况.........................................................................................105 4 安宁房地产发展总体状况. (115)

4.1 安宁土地市场发展状况 (115)

4.2 安宁房地产市场总体发展状况 (118)

安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11）

1报告说明

我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化：

? 新的规划变动。

? 新的政策法规。

? 对房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。

敬请注意：本项目研究及策划工作是在2006年9-10月期间进行的，因此进行研究分析所涉及的信息和资料都是基于这个时间阶段收集的。

本项目工作只限于提供针对性及详细的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。

本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 该报告仅为贵司使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。

报告编制说明：

项目名称：安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划

委托单位：云南世纪天乐房地产开发有限公司

报告编制单位：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司

协助单位：昆明田野地产咨询公司

安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11）

11 项目背景概述

1.1 项目概况

1.1.1 地理位置

本项目位于温泉镇内，北临成昆铁路，南靠安宁温泉公路，东、西、南向环山，西与温泉相连接，东可接安楚高速公路，温泉镇距项目不到1000米，安宁市距项目不到5000米，项目总用地约5678亩，地形呈缓坡阶梯状，项目内有小河与上部水库相通，长年流水不断，周边森林植被茂盛，覆盖率达80%。没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害等问题。

1.1.2 气候条件

项目所在地属中亚热带低纬度高海拔地区，平均海拔1800米，年平均气温14.8℃，年中最热月为7月，平均气温21.5℃，最冷月为12月，平均气温4.7℃。无霜期平均日数232天，降雨量1087.2mm ，日照2047.5小时。具有冬暖夏凉，四季如春、干湿分明、雨量集中，雨热同季、年温差小、日温差大等气候特征。

1.1.3 交通条件

项目至昆明目前的交通干道是老安石一级公路，现阶段从昆明主城区行车至项目约45分钟；昆安高速六车道高速公路正在建设中，预计2007年通车后，昆明主城区行车至项目约20分钟。

昆明至温泉镇有公交车直达。南有安晋公路与晋宁县和玉溪市相连。安宁市铁路交通方面有成昆铁路、昆阳支线和其它各类铁路专用线相连。

1.1.4 城市配套设施现状

通讯：安宁现已连通国家、省、市干光缆网，固定电话、移动电话发展迅速。 电力：安宁地区目前共有4个高压供变电站，具备充足的电力供应能力，其中自220KV 温泉变电站至110KV 长坡变电站有一回110KV 线路，保证该项目用电。 煤气：安宁煤气依托昆钢，目前煤气生产量可保证8万户居民用气。

供水：安宁地处长江中上游水源保护区，具备较好的水资源条件。建成中小型水库123座，自来水厂4个，城市自来水普及率为100%，具有提供50万人口及工业生产用水的能力。本项目自来水直接由温泉镇引入。

1.1.5 其它配套条件

项目区域内配套设施还不够完善，在距本项目1000米的温泉镇配套设施相对集中，但大多设施以显陈旧、落后，较难完全满足现代高品质生活的需求。同时根

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2据项目规划与政府协商，建设部分配套设施。

1.2 研究目的与方法

1.2.1 研究目的

本报告的目的是通过对项目内外环境的调查和研究，对项目提出总体概念策划方案。

需要指出的是：

第一，本报告的编写时点为2006年9-10月，在这一时点的前提下，数据的收集

及研究具有时效性，对于未来的市场预测和项目发展策划方案，亦仅以此为基础判断，仅供贵司决策的参考之用；

第二，本报告仅从市场角度进行分析和策划，未考虑企业内部情况、工程管理等

方面实施情况对项目造成的影响。

1.2.2 研究方法

本报告主要分析昆明、安宁的宏观经济、人口状况、土地市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、拿地进度，论证项目的可行性，并提出总体概念策划方案。具体采用的研究方法有：

研究方法一：定量定性分析法

根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，戴德梁行项目组采用多种调查方法相结合，包括当地专业市调公司资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。

研究方法二：专家意见法

联系访谈有关行业内资深人士及专家对项目涉及的各个物业领域行充分探讨和分析，根据专家的专业知识和经验，对项目未来的市场预期和发展方向进行判断和预测。

研究方法三：取证法

通过对国内外大型同类社区开发运营的经验进行研究对比，寻找这些社区发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出先进可行的、符合项目实际特点的发展模式。

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31.2.3 研究依据

建设用地规划许可证：安规地证[2006]050号 建设项目选址意见书：安规地选[2006]016号 建设项目选址意见书：安规地选[2006]017号 项目红线图

项目背景介绍资料

（以上资料均由委托方提供）

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42 宏观经济环境研究

2.1 房地产政策法规分析

2.1.1 国家房地产宏观调控制政策

一、国家房地产宏观调控制政策要点

2004年全国的房地产业发展迅速,部分地区房地产开发过热，投资性购房和投机性购房大量增加，导致一些地方住房价格上涨过快。针对这一现象，国家在2005-2006年连续出台了一系列的房地产宏观调控制政策：从去年3月底国务院下发的《关于切实稳定住房价格的通知》（老“国八条”）到4月底国务院出台的“加强房地产市场引导和调控的八条措施”（新“国八条”）；从今年5月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议提出六点促进房地产业健康发展的针对性措施（“国六条”），到5月29日九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国十五条”），使得2005年、2006年成为名副其实的房地产调控年。

2005年的两个“国八条”从房价、土地供应、住房供应结构、拆迁管理、税收、房地产信贷、市场监测等多方面切入，虽涉及问题较多，但最重要目标、最核心问题就是稳住房价。今年的“国六条”是新老“国八条”调控思路的延续，“国十五条”则是“国六条”调控思想的细化和落实，最突出的特点就是具体量化了一些数字，要点如下：

住房供应结构方面

重点发展中低价位、中小套型普通商品住房。

各级城市（包括县城）人民政府要编制住房建设规划。

把普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标纳入当地“十一五”

发展规划和近期建设规划。

自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面

积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

税收、房贷政策方面

从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取

得的售房收入全额征收营业税。

对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发

放贷款。

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5 从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对

购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

土地供应方面

中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房土地供

应的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；

继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房

土地供应。

对超出合同约定动工开发日期满2年未动工开发的，无偿收回土地使用

权。

房屋拆迁方面

加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房

需求的过快增长。

在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。 解决住房困难方面

加快城镇廉租住房制度建设。城市人民政府要将土地出让净收益的一定比

例用于廉租住房建设。

规范发展经济适用住房。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权

以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。多渠道增加中低价位、中小套型

住房供应。

市场信息制度方面

统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准

确地发布市场供求信息。

二、云南省关于“宏调”的执行细则

云南省政府对贯彻国务院新的宏观调控政策工作十分重视，省政府办公厅已经正式转发了国务院文件。在2006年6月29日举行的云南省“全省房地产工作会暨县城房地产经验交流会”上，云南省建设厅厅长冯志成就如何贯彻落实国家宏观调控政策作了阐述，透露了政府关于“国十五条”在云南省执行细则的相关信息。要点如下：

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6住房供应结构方面

各级城市要尽快提出普通商品住房建设比例，9月底前向社会公布住房建

设规划。

要确定各地块普通商品住房的区域性布局和总体建设比例，确保市场有足

够的中小套型、中低价位普通商品住房供应。

各级城市政府要尽快划出一定规划的片区进行试点，通过容积率、定户型、

限房价的招拍挂方式确定开发建设单位。

“90平方米以下的普通住房要占建设开发总量的70%”已明确按城市而

不是按单个项目界定。

房屋拆迁方面

自2006年7月1日起，已下达拆迁计划、规模在5万平方米以上的拆迁

项目，须经过当地有关部门组织听证完备手续，并报省建设厅审查同意后，各地才能核发拆迁许可证。

解决住房困难方面

各地要将经济适用住房纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。 合理确定经济适用住房占新建中小套型、中低价位住房的比重。按要求完

成每年下达的经济适用住房的计划指标。

要切实保证经济适用住房建设的土地供应，经济适用住房建设用地严格按

行政划拨的方式提供。

制定“十一五”廉租住房实施规划，合理确定每年的建设规模和解决最低

收入住户的数目。

从2006年起，各市、县人民政府要将土地出让纯收益的一定比例转化为

廉租住房建设资金，形成稳定的资金来源。

积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，加快解决好最低收入家庭双困户

的住房困难问题。

昆明市制定了廉租住房发展规划，计划在3年内基本建立覆盖全市的廉租

住房制度，2006年计划建设8万平方米廉租住房。

市场信息制度方面

争取到2006年底形成覆盖到全省州市所在地城市及经济较发达县份的房

地产信息管理系统。

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7 从今年下半年开始，各州市都要进行月度房地产市场运行分析。分析要有

专人负责，分析报告要报当地政府并抄报省建设厅

另外，会上就促进县城房地产业全面发展提出了指导意见：

在县城规划范围区内国有土地上停止单位自建住房，严格控制个人自建住

房

住房要以小区开发为主要形式，要体现地方特色和民族风格。

结合地方旅游资源优势和民族文化特色，积极发展旅游地产和文化地产，

积极引导和支持房地产企业参与旅游小镇的开发。

要求各县市要全面建立与经济社会发展水平、财力状况相适应的住房公积

金制度，推进住房补贴发放工作。

三、云南省关于“宏调”执行细则对房地产的影响

中小户型的开发量将增大，但不会在短期内代替大户型。

对于“国十五条”，云南省在编制住房建设计划，确保中小套型、中低价位的普通商品房供应、发展经济适用房和廉租房这些方面提出了明确要求。在新政推行下，中小户型的开发量必将增大，但是不会在短期内代替大户型，因为一方面市场尚有一定的需求，另一方面“90平方米以下占70%”是按城市而不是按项目来执行，所以未来一段时间内市场上还会有大户型的供应。

别墅会有继续供应，而且价格会上涨。

可以看到，对于“国十五条”规定“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应；严格限制低密度、大套型住房土地供应。”这一点，此次云南房地产工作会议并没有进一步明确说明。所以，在云南仍然有途径取得别墅用地，加上之前已经取得使用权的别墅用地，今后别墅的供应量还是十分大。不过，由于国家政策的心理影响，别墅被视之为稀缺产品，因此价格将会持续上涨。

整体房价继续呈现上涨趋势，但涨势会趋于平缓。

虽然国家“宏调”的政策旨在平抑房价，其主要针对的是一些房地产过热的城市，而云南房地产市场的泡沫却不大，并且房价还是属于相对较低的水平，即使是省会昆明的房价与一些沿海城市相比还有相当的距离，所以“宏调”对云南和昆明的房价影响都不大。在房屋需求依然较为旺盛，各种开发成本增加的情况下，房价会呈现一个缓和地上涨的趋势。

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8 近远郊的房地产成交会越来越活跃。

由于城区拆迁难度的增加，最终会导致城区房地产供应量的减少，在总体需求量不变的情况下，近远郊的房地产成交会越来越活跃。

县城房地产发展的水平将会提高。

这次云南省房地产会议还提出了促进县城房地产发展的相关措施，表明云南省对对各州市县城房地产业的发展予以扶持，今后县城房地产发展的水平将会提高：

对自建住房的严格控制有利于促进商品房的开发；

提倡小区开发有利于提升住房产品的品质；

引导和支持房地产企业参与开发为发展商提供了便利；

建立住房公积金制度和推进住房补贴发放将会提高居民的住房购买力。

2.1.2 云南省土地管理政策

土地所有权和使用权

依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着

物导致土地使用权转移的；依法改变土地用途的，必须自改变或者批准之日起30日内持相关批准文件向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请。

耕地保护

经批准占用耕地进行非农业建设，一年以上未动工建设，又不组织耕种或者

挖了基沟、砌了石脚、围墙，闲置荒芜超过一年的，应当缴纳该耕地前三年平均年产值4倍的闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权，重新安排使用。土地闲置费由县级以上人民政府土地行政主管部门组织征收。

从事非农业建设的单位和个人，经批准占用耕地的，应当开垦与所占耕地数

量和质量相当的耕地；没有条件开垦的，应当按照所占耕地前三年平均年产值的3-8倍的标准缴纳耕地开垦费；开垦的耕地不符合要求的，对不符合的部分缴纳耕地开垦费。

耕地开垦费由批准农用地转为建设用地的人民政府土地行政主管部门征收。

其中，依法应当报经国务院批准的，由省人民政府土地行政主管部门组织征收，耕地开垦费实行专项资金管理，专项用于新耕地开垦。

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9征用建设用地

建设征用土地，由县级人民政府土地行政主管部门统一受理建设用地申请，

经县级人民政府审核后，按照审批权限逐级上报批准。

建设征用、使用土地，涉及农用地转用的，由县级人民政府土地行政主管部

门提出申请，经县级人民政府审核后，按照审批权限逐级上报批准。

征用、占用林地和在城市规划区内征用、使用土地的，用地单位和个人分别

报经县级以上人民政府林业、建设部门审核同意后，按照本条例规定办理建设用地审批手续。

经批准的建设用地，用地单位必须按照批准的用途使用，不得擅自改变。确

需改变用途的，按《土地管理法》第五十六条规定办理。

建设需要征用农民集体土地的，由具级以上人民政府土地行政主管部门会同

建设单位，拟定征地补偿、安置方案，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

征地补偿、安置方案应当列入建设项目用地预审内容。征地补偿、安置方案

随征用土地方案批准之后，由被征用土地所在地的市、县人民政府在15日内公告征地补偿、安置方案并组织实施。

征用下列土地，由省人民政府批准：(一)基本农田以外的耕地不超过35公顷

的；(二)耕地以外的其他土地不超过70公顷的。

征用土地的土地补偿费标准

(一)征用菜地、水田按照该耕地被征用前三年平均年产值(下同)的8—10倍补偿，

水浇地、园地、藕塘按照7—9倍补偿，望天田、旱地按照6—8倍补偿，轮歇地按照6倍补偿，牧草地、渔塘按照3—5倍补偿；

(二)征用种植3年以下新开垦耕地，按照上年产值的2倍补偿，并补偿开发投资；

(三)征用宅基地、打谷场、晒场等生产、生活用地，按照原土地类别补偿；

(四)划拨国有农场、林场、牧场、渔场土地的补偿标准，按照上述(一)、(二)、 (三)

项的规定办理。

(五)征用、划拨林地的补偿标准按照国家有关规定办理。

(六)征用城市郊区菜地的，应当缴纳新菜地开发建设基金．由州、市、县人民政府，

地区行政公署统一管理，专款用于新开发菜地。昆明市西山区、官渡区每平方米缴纳30元；昆明市各县(含东川区)、曲靖市、玉溪市、县级市和州人民政府、地区行政公署所在地的镇每平方米缴纳22．5元：其他县每平方米缴纳15元。

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10征用土地的安置补助费标准

(一)被征地单位人均耕地在666．7平方米以上的，安置补助费总额为被征用耕地

前三年平均年产值(下同)的4倍；人均耕地在666．7平方米以下的，每减少 50平方米，增加年产值的1倍；被征用耕地的安置补助费总额最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。

(二)征用园地、藕塘的安置补助费，为该地、塘年产值的6倍；

(三)征用渔塘的安置补助费，为该地年产值的4倍；

(四)划拨国有农场、林场、牧场、渔场土地的安置补助费，为该地年产值的5倍；

(五)征用集体的宅基地、建设用地、打谷场、晒场、新开垦3年以下的种植地的，

为原土地类别年产值的4倍。

征用土地上有附着物的，补偿费标准

(一)被征用土地上有青苗的，一般不得铲除，确需铲除时，按照当季一茬实际产值

补偿；

(二)被征用土地上的房屋、设施需要拆迁的，采取产权调换、作价补偿或者产权调

换和作价补偿相结合的形式进行补偿。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新计算；

(三)被征用土地上的坟墓拆迁、零星树木(包括果树)的补偿标准，由州、市人民政

府、地区行政公署规定；

(四)征用打谷场、晒场应当补偿建场成本费。土地行政主管部门发出征地通知后种

植或者建造的地上附着物和地下设施，不予补偿；在非法占用土地上建设的建筑物和其他设施，不予补偿。

建设项目用地预审和建设用地计划管理

(一)在云南省范围内兴建的一切建设项目建设用地，在建设项目可行性研究评审阶

段或确立项目之前，都必须按本规定向土地管理部门办理建设项目用地预审手续和申请建设用地计划指标。

(二)建设项目用地预审原则

（1）一切建设项目必须坚持“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”

的基本国策，可利用荒地的，不得占用耕地；可利用劣地的，不得占用

好地；有存量土地和闲置土地的，不得新征农民集体耕地。

（2）建设项目用地必须严格执行《基本农田保护条例》，不得占用基本农田保

护区的耕地。必须符合土地利用总体规划和城乡建设规划要求。

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11（3）建设项目规划和设计的用地规模，必须符合国家规定的建设项目用地定

额指标。

（4）建设项目用地必须纳入土地利用计划，实行指标控制。

(三)建设项目用地预审程序

建设项目建议书批准之后的可行性研究阶段或确立项目之前，建设用地单位必须向有预审权的土地管理部门编报建设项目用地预审报告。由土地管理部门按预审权限会同计划部门组织审查后出具书面意见，作为审批可行性研究报告和项目立项的必备条件之一。

建设项目预审报告审查后，若场址和用地规模有较大变化时，应报经原预审机关同意。

(四)项目用地预审权限

拟建项目规划占用非耕地１０亩以内的，由县（市）土地管理部门预审。 占用耕地１０亩以内、或占用其它土地１００亩以内（总用地１００亩以内）的，由地、州、市土地管理部门组织预审，报省土地管理部门备案。 占用耕地１０亩以上、其它土地１００亩以上（总用地１００亩以上）的，由省土地管理部门组织预审。

(五)建设项目可行性研究报告批准后或建设项目确立后，用地单位应及时向场址所

在地的县（市）土地管理部门申请建设用地计划指标。申请应同时抄报有预审权限的土地管理部门。

2.2 昆明宏观经济环境研究

2.2.1 宏观经济与房地产业互动关系

近年来，昆明市国民经济快速增长，综合实力持续增强，从2001年到2005年，地区生产总值（GDP）以平均11.19%的速度增长，2005年突破千亿元关口，达到1062.34亿元，人均地区生产总值则达到20893元，五年平均增长幅度为9.97%。昆明市经济总量占云南全省的三分之一，在云南省的经济中心地位显著。

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在GDP 增长的同时，固定资产投资保持着与GDP 接近的增长轨迹，并且在GDP 中的比重由2000年的38.18%上升到2005年的49.14%，这表明固定资产投资是昆明经济增长的主要拉动力。

在全社会固定资产投资中，房地产开发投资在近年来一直保持着增长的态势，但增长率却出现了巨大的波动曲线，2001-2003年以少于5%的增幅低速增长，2004和2005两年由于昆明新城建设的规划要求大力进行了相关基础设施的建设，又出现了上千亩的超级大盘，由此带动了房地产市场的投资增长，两年均有超过50%的增长率。

昆明GDP、固定资产投资、房地产投资的情况(单位:亿元)

资料来源:昆明统计年鉴

昆明人均地区生产总值及增长情况

资料来源:昆明统计年鉴

0%

5%10%15%20%

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房地产开发投资占GDP 和固定资产投资的比重都维持着相对稳定的态势，2000-2005年的平均比重分别是10.82%和25.14%。到2005年，房地产开发投资占GDP 和固定资产投资的比重是15.49%和31.53%，固定资产投资占GDP 比重已经达五成，房地产投资占固定资产投资的比例又有三成，说明昆明的房地产业对昆明经济的增长起了重要的支撑作用。

2.2.2 人口规模和生活水平

昆明的人口规模一直保持平稳增长，到2005年底全市户籍人口达到508.47万，从2000年起，自然增长率每年在6‰以上，并且缓慢减少，2005年为6.2‰。

昆明GDP、固定资产投资、房地产投资增长率的对比

资料来源:昆明统计年鉴

昆明GDP、固定资产投资、房地产投资的关系

资料来源:昆明统计年鉴

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城市居民生活水平不断提高，人均可支配收入和消费支出稳步增长。城市住户人均可支配收入从2000年的7563元增加到2005年的9616元；人均消费性支出从2000年的6845元增加到2005年的7248元。

2.2.3 旅游市场状况

一、 旅游接待情况

昆明市的旅游业自1999年世博会后，在经历短暂的低谷之后一直呈现出高速发展势头。到2002年，全市共接待海内外游客2006.31万人次，旅游总收入达到历史最好水平的141.42亿元。但是，2003年国内出现“非典”疫情，2004年初昆明部分地区出现禽流感疫情，使得正处于高速发展期的昆明旅游业受到严重冲击。“非典”和禽流感的负面影响过后，昆明的旅游业稳步恢复。2004年和2005年分别共接待海内外游客1757.09万人次和2040.74万人次，同比增长分别有10.38%和16.41%；旅游业总收入分别达到137.5亿元和138.45

昆明历年人口状况

资料来源:昆明统计年鉴

5

5.5

66.577.58历年昆明人均可支配收入和消费性支出(单位:元/人)

资料来源:昆明统计年鉴

安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11）

15亿元，同比增长分别是16.05%和0.69%。

虽然昆明的旅游业得到恢复，但面临着来自省外主要旅游城市和省内各地州市的激烈竞争，旅游接待指标在全省所占比重逐年下降，旅游目的地和旅游集散地的功能逐渐削弱。从2002年到2004年，昆明市接待海外游客人数占全省的比重从53.36%下降44.85%，旅游外汇收入在全省所占比重从43.12%下降到30.95%，国内旅游者人次在全省所占比重从37.96%下降到28.41%，国内旅游收入所占比重从49.55%下降到37.90%，旅游总收入所占比重从48.78%下降到37.24%。造成以上情况的原因除了云南其他地州市旅游业快速发展对昆明旅游业造成冲击外，昆明的旅游产品单一老化、宣传机制不顺也是重要的因素。

二、 旅游产品情况

目前，昆明市的旅游产品类型仍然以观光旅游、民族风情旅游为主导，大多以单纯的观赏为主，品种单一，产品老化，缺乏活力和吸引力，不能满足新兴旅游者对于旅游产品的多样化或参与性的需求。虽然休闲度假旅游、商务会展旅游有所发展，但尚未开发成主导型产品；而康体健身旅游、绿色生态旅游、科学考察旅游、乡村旅游规模尚且较小，仍存在较大开发潜力。因此，昆明市需要进一步加大对旅游新产品的开发建设和老产品的优化提升，调整旅游产品结构，提升旅游产品质量，才能抵御其他地州市旅游业蓬勃发展带来的冲击。

三、 客源市场情况

（1）客源构成

在昆明近年接待的游客中，国内旅游者占95%以上的比例，是昆明旅游市场的主要客源，入境游客所占比重较小。这反映出昆明客源市场结构

昆明历年旅游人数和收入

资料来源:昆明市旅游局

507090*********

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16不平衡，昆明距国际型旅游城市差距较大，市场开拓和市场多元化有待进一步加强。 表：昆明近年接待游客构成

年份

国内旅游者比重海外旅游者比重 2001

96.98% 3.02% 2002

96.51% 3.49% 2003

97.32% 2.68% 2004

97.19% 2.81% 2005 96.59% 3.41%

资料来源：昆明市旅游局

同时近年来，国内接待游客的市场中，过夜游客比重逐年下降，一日游比重逐年增长。2005年，全市共计接待国内旅游者1971.06万人次，同比增长15.42%，其中接待国内过夜旅游者1135.61万人次，同比增长10.49%；接待国内一日游游客835.45万人次，同比增长22.86%；国内一日游游客人次增长的幅度要高于国内过夜游客人次增长的幅度。由于国内过夜旅游者花费水平高于国内一日游游客，国内过夜旅游者接待人次比重的下降，势必较大地影响旅游总收入的提高。

（2）花费和停留时间

扣除2003年由于“非典”因素影响的资料，近3年昆明市入境旅游者的人均每天花费和停留时间数据变化不大，平均每人每天花费172.3美元，停留3.3天，这显示了3年来昆明市入境旅游者的旅游接待形式和旅游活动安排没有明显的变化。

表：昆明入境旅游者人均消费和停留时间

人均每天花费（美元）平均停留（天/人）2002年

175.27 3.4 2004年

170.47 3.1 2005年

171.16 3.3 平均数

172.3 3.27

资料来源：昆明市旅游局 在入境旅游者的花费中，以“长途交通”的比例最高，占四成比重，并且与其余分项花费的比例有十分明显的差距。而与饭店经营内容有直接关联的“住宿”和“餐饮”的两项花费比例合共仅占17.4%（29.98美元）。

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表：2002、2004、2005三年昆明入境旅游者人均每天消费构成

金额（美元）

比例% 人均每天花费

172.3 100 长途交通 67.71 39.3 住宿 18.78 10.9 餐饮 11.2 6.5 游览 7.24 4.2 娱乐 7.93 4.6 购物 33.43 19.4 市内交通 4.82 2.8 邮电通讯

6.03

3.5

资料来源：昆明市旅游局

2.2.4 城市规划概况

一、昆明都市区空间布局

近期建设地域：15分钟交通圈——主城

近期城市空间跨越重点：45分钟交通圈——环滇池城市群、小哨、嵩明、

宜良

中远期建设地域：60分钟交通圈——整个大昆明都市区范围

在滇池盆地中：积极发展“一湖四片”，预测20年内，滇池盆地城市人口

将发展到450万人，建成面积460KM 2。

在滇池流域外发展：新机场航空城、安宁冶金化工城市，将促进全市域城

市化水平由52%提高到80%以上。

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18二、现代新昆明总体框架——四环工程

环湖公路——全长114公

里。

环湖截污——在环湖公路

外侧，全长101公里，其中，

环湖截污干管长82公里，

截污沟及生态带19公里。

环湖生态——恢复建设42

平方公里的湖滨生态湿地

和42平方公里的风景林

区，实现环湖生态系统的重

建和修复。

环湖新城——即“一湖四

片”。以滇池为中心，在滇

池东岸的呈贡，南岸的晋

城、新街，西岸的昆阳、海口，分别建设新城，与北岸的主城一道，构成现代新昆明城市区。规划总人口450万人，用地460平方公里。

三、现代新昆明的总体定位

中国面向东南亚、南亚区域性国际商贸旅游城市；国家历史文化名城；西南地区重要的中心城市之一；云南省省会；现代化开放城市及山水园林生态城市。

四、城市空间布局结构与规模

1、城市空间结构——形成“组团发展、生态穿插、有机联系、整体推进”的

“玉带串珠”布局模式。

2、城市发展规模——依据滇池盆地用地空间容量分析结论，滇池盆地人口规

模上限约540万。

五、现代新昆明的产业布局

主城：金融服务业、面向东南亚和南亚的商务贸易、教育、以信息业为主

的高新技术产业等；

呈贡新城：面向东南亚和南亚的商务贸易、教育产业、以加工业为主的新兴工业、现代物流产业等；

四环工程示意图

安宁温泉大型综合项目前期研究及总体策划报告（2006/11）

19 晋宁新城：旅游业，包括观光度假和体育休闲产业等；

海口新城：高技术、高附加值、低能耗、低污染新兴工业； 滇池周边其他地区：旅游业、城郊生态农业。

六、环滇池交通体系规划

1、交通线网——四大交通圈层支撑“一湖四片”发展

（1）环湖高速公路圈层

该系统为昆明公路枢纽的核心，也是昆明交通枢纽的核心部分。总长240公里左右。

8字形高速过境系统：昆曲、东连接线、北绕城线、南绕城线、

安晋、昆玉、昆安高速

6大高快速入口：昆石、昆玉、安楚、昆禄、昆曲、机场高速

昆玉高速昆石高速

安楚高速昆禄公路昆曲高速机场高速

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