宝安区旧城、旧村改造管理暂行办法

宝安区旧城、旧村改造管理暂行办法

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第一章 总则

第一条 为规范宝安区旧城、旧村改造行为，贯彻和实施城市规划，完善市政和公共设施配套，优化产业结构，改善城市环境，加快宝安区城市化步伐，根据国家、省、市的有关法律法规规定，结合宝安区的实际情况，制定本办法。

第二条 旧城、旧村改造遵循公平、公正、公开的原则，统一规划、统一改造、完善配套、有计划分阶段实施。

第三条 本办法所称的旧城、旧村改造（以下简称旧改）指根据城市规划要求，对旧城、旧村进行成片整治、改造的行为。

旧城、旧村指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧村、旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。

第四条 旧村改造以自行改造为主，市场化改造为辅。自行改造应以村民小组为单位进行改造，鼓励以村委为单位进行改造。

第二章 组织机构与职责

第五条 区委区政府成立区旧改工作领导小组，负责组织、协调、审批及监督全区旧改工作。

第六条 领导小组下设办公室（以下简称旧改办）。旧改办在区旧改工作领导小组的领导下，制订旧改工作年度计划，组织编制旧改规划，部署和落实改造项目，协调各方面关系以推动改造项目的实施。

第七条 各街道办应成立相应的机构，负责组织协调辖区内旧改实施工作。

第三章 实施原则

第八条 改造项目原则上应为2公顷以上用地规模的成片建成区。但重要的景观地段或整村改造的，可依实际情况划定。

第九条 改造单位原则上由区旧改工作领导小组根据申请单位的资金能力、拆迁补偿安置方案、旧改规划方案等因素确定。若有多家单位同时提出改造申请的，可通过招标方式选择确定改造单位。

因公共利益需要改造的，由政府组织实施。

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第十条 旧改的拆迁补偿采取货币补偿与产权调换相结合的方式进行。

拆迁补偿安置工作由改造单位实施；改造所发生的全部征（收）地、拆迁补偿安置费用由改造单位承担。

第十一条 改造单位与被拆迁人可委托具备深圳市房屋拆迁评估资格的评估机构进行评估。

第十二条 改造项目用地范围内的土地权属核定由土地主管部门负责。须进入市场的集体土地应办理征地手续。

第十三条 现状容积率低于1.0的改造项目，规划容积率中在现状容积率以下（含现状容积率）的部分免收地价，在现状容积率到3.0（含3.0）之间的部分按照现行地价标准20%收取，超过3.0的部分按照现行地价标准全额收取；现状容积率高于1.0（含1.0）的改造项目，规划容积率在1.5以下（含1.5）的部分免收地价，在1.5-3.0（含3.0）之间的部分按照现行地价标准20%收取，超过3.0的部分按照现行地价标准全额收取。

第十四条 改造范围内新建的市政、公建配套设施免收地价，产权归政府。 第十五条 属下列情况的，由土地主管部门委托深圳市房地产估价中心评估，评估后确定地价方案报区旧改工作领导小组审定后执行。

（一）改造范围内规划市政、公建配套设施比例较大造成开发成本相对较高，改造单位提出申请的改造项目；

（二）现行地价标准未涵盖的用地项目。

第十六条 由街道组织统一开发、改造用地规模大于15公顷（含15公顷）的商业设施项目，其地价收益中按有关规定可分配部分，全额返还给所属的街道国土基金，专门用于公共及市政设施建设。其它改造项目的地价收益按现行规定分配。 第十七条 由村或其继受单位自行组织改造的项目（以下简称旧村自改项目）建成后按《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》处理。

第四章 实施步骤

第一节 规划与计划

第十八条 区旧改办根据城市发展与建设的要求，在上一层次规划的指导下，组织编制旧城、旧村所在区域的详细规划，报区规划主管部门审批。

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第十九条 区旧改办会同相关部门根据城市规划，结合宝安区社会经济发展状况与房地产市场发展需求制定区旧改年度计划，报经区旧改工作领导小组审批后，以单列形式纳入土地开发供应计划。

第二节 改造项目的确定

第二十条 区旧改办根据区旧改年度计划确定具体改造项目及改造范围，并报区旧改工作领导小组审定。

第二十一条 区规划主管部门应根据确定的改造范围提出规划设计要求。

第三节 改造单位的确定

第二十二条 经确定的改造项目由区旧改办进行公告。公告内容包括：

（一）项目的位置、范围、占地规模；

（二）项目的改造规划指引及主要规划设计要求；

（三）其它事项。

第二十三条 参与改造的单位应与改造项目业主进行协商，与90%以上建筑面积的业主签订拆迁补偿意向书后，向区旧改办提出申请。

申请时需提交以下资料：

（一）改造申请书，包括申请改造地区的名称、区位、范围、面积、改造意向；

（二）申请单位的营业执照、法定代表人身份证明；

（三）改造项目的可行性研究报告；

（四）改造项目的规划设计方案；

（五）改造范围内的房地产权属资料；

（六）经公证的拆迁补偿意向书；

（七）银行资信证明；

（八）旧改办要求的其他材料。

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第二十四条 区旧改办对改造申请进行审核后，按公开、公平、公正方式与程序初步确定改造单位，最后报区旧改工作领导小组审定。

第二十五条 对旧村自改项目，由村或其继受单位向街道办提出申请，街道办审核后报区旧改工作领导小组审批确定改造单位。

第四节 拆迁与补偿

第二十六条 区旧改办负责核查改造范围内的房地产权属情况，并对改造范围内的现状建筑面积进行核实。对已确权发证的，建筑面积以原发证面积为准；对未确权发证的，委托有资质的测绘单位进行房屋面积测量，费用由改造单位承担。 第二十七条 区旧改工作领导小组确定改造项目后，由区旧改办发布改造（拆迁）公告。公告中应载明改造单位、改造范围、需提供的权属资料等事项。 第二十八条 改造单位与被拆迁人达成协议应签订拆迁补偿安置协议书。

第二十九条 拆迁补偿安置协议书应报区旧改办审定后生效。土地主管部门根据拆迁补偿安置协议书办理征地、收地手续。

第三十条 旧村自改项目规划户数原则上不得超过需要安置的总户数。

第五节 合同的签订及项目监管

第三十一条 签订拆迁补偿安置协议并完成拆迁平整后，土地主管部门按照协议中权属变更（征地、收地）的约定，收回并注销被拆迁的建（构）筑物的房地产权利证书等建设文件，并与改造单位签订土地使用权出让合同。合同中应注明补偿给业主的房地产面积等内容。

第三十二条 改造地块的土地使用年限自土地使用权出让合同签订之日起计算。 第三十三条 区旧改办负责对改造项目的实施进度和改造资金的落实情况进行监管。

第五章 附则

第三十四条 区旧改办可以根据本办法，结合旧改实施的实际情况制定具体操作规程，报区旧改工作领导小组审批后执行。

第三十五条 本办法自公布之日起施行，由区旧改工作领导小组负责解释。

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