对当前房地产调整容积率补缴地价款评估中有关问题的讨论

对当前房地产调整容积率补缴地价款评估中

有关问题的讨论

黄山市昱安地产评估咨询有限责任公司 管炜

一直以来，如何科学严谨地评估因容积率变更造成的地价变动，始终是困扰土地估价师的几个主要问题之一。近几年，随着房地产市场治理整顿的开展，特别是建设项目容积率专项监督检查的进行，使得这一问题变得更为突出与棘手。因此，有必要就容积率对地价的影响的理论基础与法律规范问题做出讨论，以解决这一土地评估中的实际问题。

一、容积率与地价关系的理论规律

房地产开发中的容积率与地价的关系，本质是房地产开发行为中的量－本－利关系，是开发数量（建筑面积）与开发收益之间的变动关系，一样适用有关边际收益变动的基本原则。如果将这一规律体现在容积率对地价的影响上，就出现以下的关系:假设非容积率要素保持不变，容积率增加主要引起房屋建筑面积的增多和层数的增加，在一定的层数内，

层数增多，由于地基处理费变动的分摊，边际成本MC降低;当层数达到一定值时，需要作基础补强，增设电梯等投资，MC由下降转为上升，而边际收益MR则因建

筑容量增大导致建筑环境质量下降而呈递减趋势。当MR=MC时，土地

收益和土地价格均达到最高，此时的容积率为最佳容积率。若继续增大容积率，会因MR低于MC而使土地投资收益下降，地价也随之下降(图1)。当容积率为某一值F时，其对应的地价=总收益(ABHG阴影部分)-开发商资本和劳力投入的正常利润。当容积率为D时，MR=MC，此时总收益达到最大(ACHG阴影部分)，地价达到最高。所以D为最佳容积率，超过该值，地价则随容积率升高而下降。

因此，正常的容积率影响地价变化的规律则可以抽象成图2关系。从图上可以看出，增加容积率可能增加地价，减少容

积率也可能增加地价，反之亦然。

二、变更容积率补地价评估的几种常用方法

基于容积率与地价关系的理论规律，实践中一般存在二种思路对补地价进行评估。其一，总价思路，即利用剩余法按照二种容积率条件对地价进行模拟测算，以求取差额的方法；其二，楼面地价思路，是先确定楼面地价，再按照容积率增减确定找补的地价款。

1、总价思路应当注意的问题

理论上说，运用剩余法评估的总价思路应该是解决以上问题的首选方法。其主要公式如下：

地价变动值=增加容积率后的总地价—原容积率下的总地价

以上方法，其优点是理论基础扎实，结果直观，只需要评估出总价变动即达到目的，无需继续追求单价多少。但是实践评估中，必须注意以下几个问题。

（1）房地产价值的变动：随着容积率的变化，建筑密度、建筑形式都有所变化，评估中应该要首先确定评估标的各部分房产价值的前后的变化；

（2）房地产开发成本价格的变动：当容积率变化影响到建筑结构等其他工程要素变化时，必须要核对容积率变动前后建筑开发单方成本的变动；

（3）其他变动：容积率变化造成的开发量增减，必然会影响到开发周期、销售费用等一系列参数的变化，因此也要必要对其他因素也进行全面考核。

2、楼面地价思路应该注意的问题

楼面地价思路是首先固定楼面地价，再直接与建筑面积变化值相乘求取地价差额的办法。其一般公式为：

地价变动值=楼面地价×变动建筑面积

该方法，优点是简单直接，缺点是楼面地价的确定十分困难。因为，即使假设容积率变动在瞬间完成，也至少存在变更前楼面地价、变更后楼面地价二种标准，而理论上能够与变动建筑面积（ΔS）的内涵相匹配的应该是楼面地价变动的平均数，其变动的确定实际上十分困难。而真实的估价实践中，土地容积率变更时点的相差，还存在一定期日影响，这种差异的表述更是难上加难。

三、当前法规的解决方法

2010年，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）规定，“坚决制止擅自调整容积率行为。经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。”自此，行政法调整下的补地价行为，有了比较明确的规定，即以楼面地价思路解决上述问题。但是，基于之前关于楼面地价确定的讨论中出现的有关问题，如何确定批准调整时的土地市场楼面地价尚存在一定讨论。

基于此，今年10月，国土资源部土地利用管理司以复函形式（《关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函》），明确了楼面地价如何确定的问题，其基本方法是在评估期日新容积率规划条件下的楼面地价、评估期日原容积率规划条件下的楼面地价、原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值三者中择高确定。值得一提的是，复函中补充说明了，因调低容积率造成地价增值的，补交土地出让价款可按评估期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确认。这样规定，从立法角度看来，是具备一定的惩罚性的。当然，也可以理解为，对合同缔约一方变更合同条件的一种违约惩罚。

从该复函出台的有关规定可以看出，管理部门对当前土地估价中参数与方法的使用现状是有清醒认识的，通知与规定中都有意规避了剩余法的总价解决方法，其原因不外乎是剩余法影响地价参数众多，估价师

稍不留意就可能造成地价出现较大差异。而原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值的出现，也让楼面地价的评估出现兜底性价格水平，等于说，评估的补交地价款的价格水平不得低于原出让价格水平。这样做也大大降低了人为因素对补缴地价款评估所造成的干扰。

综上所述，房地产用地调整容积率后补缴地价款评估的理论规律较为明晰，但由于影响参数过多，定量刻画存在一定不确定性，这样也使得补缴地价款评估也存在一定的难度。《关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函》的出台，为解决以上问题给出了清晰明确的答案，现阶段估价师只需要严格按照有关规定执行即可园满完成估价任务。

参考文献

[1] 章波、苏东生、黄贤金， 容积率对地价的作用机理及实证研究——以南京市为例[J]，地域研究与开发，2005.11

[2] 章波、苏东生、黄贤金， 容积率对地价的影响规律及其修正系数的确定——以西安市为例[J]，地理与地理信息科学，2008.3

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