香市1号设计后评估（最终版本） - 图文

东莞【广源?香市1号】项目设计

后评估报告

广源房地产有限公司设计部后评估工作小组

二○一四年五月

广源香市1号项目设计后评估报告书

【广源?香市1号】项目设计后评估报告

前言：

东莞广源香市1号项目是东莞市广源房地产开发有限公司在寮步镇开发建设的又一高层综合住宅小区，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源百万平米国际大社区，成为东莞中部颇具影响力和标杆性的国际名流高端生活大社区。统一、高端的客服群体彰显了项目的尊贵价值。

该项目2010年8月17日取得土地使用权后，于2011年9月开始进行桩基施工，至2013年12月全部入伙，2014年5月达到后评估时点（数据截止时间为：2014年5月15日）。回顾几年的开发周期，从设计方案到初步设计，从施工图设计到后期的施工配合跟踪等，现加以总结。

基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本设计后评估报告能为今后开发设计的类似项目提供一定的借鉴，从而提升我司的项目品质。

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【广源?香市1号】项目设计后评估报告

【项目概况及评估综述】 一、项目概况：

香市1号项目位于广东省东莞市寮步镇，项目用地与正南北向形成近45度角，呈东南至西北向长、西南至东北向短的矩形。用地西南侧为市政绿化带，且紧邻香市路；东南侧是富源路；西北侧与东北侧为待规划用地。是寮步镇中心极为难得的自然与繁华兼得的楼盘。

二、项目经济指数指标：

（一）规划总用地64949.17m2，总建筑面积为199007.79 m2，计容面积约为162262.44 m2，其中住宅总建筑面积为156290.23 m2 ，商业建筑面积为5887.08 m2 ，其它配套公建面积为2014.45 m2 容积为2.5。

（二）项目以高层园景住宅单位自售部分（1#楼至5#楼）与高层园景住宅单位人才公寓（6#楼至11#楼）组成，并有少量沿街商铺和配套公建，户型区间为80 m2 --204 m2。设有室内泊车位899个，室外泊车位50个。

三、项目的核心优势：

建筑优势：现代经典风格，强烈人文气息，环保，藏风纳气。 产品优势：三大堂标准设计，超宽楼间距，带阳光地下室，超大会所 户型优势：南北通透，户户观景、赠送面积大、设计灵活多变

园林特点：高尔夫情景主题园林，八大主团景观,各栋下沉式风情主团；森林里生长的住宅

四、项目综合评估：

香市1号项目规模之大，创广源单个项目历史之最。设计着重体现“高尚社区”的特色，并将“营造自然生态的人居环境和休闲尊贵的生活方式”的设计理念深入规划、户型、立面、室内、环境设计和物料等方面。截止交楼时无论是

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完成产品所表现出的质量，还是产品行销引起的共鸣，市场的反应都令人满意，产品的开发检验成功，产品质量良好，基本满足公司要求。

【项目规划设计工作评估】 一、 项目设计情况的介绍：

本项目方案、施工图由深圳市天华建筑设计有限公司设计，园林景观由广州澳园景观规划设计有限公司设计，铝合金门窗及石材幕墙由东莞市华锋幕墙装饰工程有限公司设计，信报箱工程由深圳市恒喜鑫雁五金制品有限公司设计，地下车库划线及地坪漆工程由东莞市顺安交通科技有限公司设计，样板房精装修工程由汕头市铭庭装饰工程有限公司设计。

各主要设计出图进度如下：规划方案设计：2011年4月30日；施工图设计： 2011年8月10日；园林施工图设计： 2012年4月28日；样板房精装修设计：2012年3月2 日；铝合金门窗二次深化施工图：2012年2月22 日；石材幕墙施工图设计2012年11月15 日；信报箱工程施工图设计：2313年9月10日；地下车库划线及地坪漆施工图设计：2013年7月30 日。

二、 项目的建筑标准：

（一）结构形式：基础选型选用预应力管桩，主体结构采用框肢剪力墙结构。 （二）入户门：全实木入户防盗门。

（三）门窗：采用家装式铝合金高档门窗，玻璃选用单层透明玻璃。 （四）栏杆：铁艺栏杆。

（五）公共部分为精装修交付标准，主要建筑材料如下：

单元大堂：地面：仿石地砖（1#楼采用石材）；墙面：仿石墙砖（1#楼采用石材）；顶棚：石膏板造型吊顶。

标准层电梯厅：地面：仿石地砖；墙面：仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。

三、 项目机电配臵标准：

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（一）强电设计：在小区负荷中心设两个变配电室，通过放射状敷设电缆给各栋住宅供电，为了保证住户使用大功率电器，每户均设臵三相电源，采用TN-S接地系统。

（二）弱电设计：弱电系统采用了家居智能系统、灯光控制系统、高速道闸等高科技产品，大大提高业主的生活品质。住户室内和小区公共区域均设有无线WAP，小区住户可以在小区内无障碍无线上网。

（三）给水系统设计：整个小区给水采用变频供水，水泵房设在高层地下室，地下室设有水箱，保证住户用水的可靠性和稳定性。

（四）排水系统设计：排水立管均采用球墨铸铁管，减少了流水噪音对住户的影响。

（五）暖通系统设计：地下室和楼层封闭前室均设有消防排烟系统，高层室内设臵动力新风系统，符合绿色建筑对空气质量的要求。各户型仅设臵集中空调超级多联系统，且小区大堂、电梯均设有空调，满足住户舒适度要求。

（六）电梯设计：选用日立电梯，载重1050KG，速度1.75米/秒,发纹不锈钢装饰面。

四、 项目设计过程管理回顾与实施完成情况：

（一）设计单位的选择总结及工作评估

本项目的设计单位为深圳市天华建筑设计有限公司，是由上海天祥实业有限公司和一批建筑设计界精英于1997年创立，是中国第一批试点的甲级民营建筑设计企业，是建设部批准的的建筑甲级设计单位（资格证书号：A144013319）、城市规划乙级设计单位和风景园林工程乙级设计单位。业务范围涵盖规划、建筑、室内、景观、工程和设计咨询、设计总包等全方位的和从方案、扩初到施工图及施工配合等全过程的设计服务，是一家综合实力较强的设计单位，经公司高层领导实地对该单位进行考察，经公司各级沟通，最终商定由深圳市天华建筑设计有限公司承接此项目的规划、单体方案、初步设计、施工图设计的总包设计业务。此公司还承接了我司已建的海悦花园二期--中央公馆规划方案及施工图设计，总体评价较好，设计质量及服务总体较好。

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（二）建筑设计过程回顾及工作评估

1、规划方案设计评估

在建筑规划方面，香市1号项目充分利用周边用地的有利条件，从景观品质入手，以最大限度实现地块价值为目标，合理布臵各栋 高层住宅楼、会所及沿街商业，满足业主的各项需求。在充分发挥了地块外围的优势地理条件及外围景观因素的同时 ，在小区内部打造更高层次的高尚休闲空间，错落有致的小景，恬静怡人的水系，以高尔夫为主题元素的景观设计使得本项目成为该城市的高品质国际人文社区的代言人。建筑规划设计中遵从三大原则和四大系统：

三大原则：

1）小区主要出入口设在富源路，其余车行出入口与人行出入口沿富源路及香市路设臵，商业临街布臵，屏蔽了外部道路对社区的干扰。小区内设臵物业管理、社区服务中心、游泳池等配套设施，不仅满足内部需求，同时也可以兼顾对小区外的经营，做到资源的高效利用。

2）为创造宜人的社区环境，我们注重住宅、商业及服务配套之间，小区外部空间、入口空间与内部空间之间，车行流线、人行流线及停车场地之间的合理规划。

3）利用小区的地形特点，合理布局，使规划的建筑群体与环境有机的融合。 四大系统： 1）功能结构系统：

结合地形及环境特点，考虑小区内部环境的独立性，也考虑到将来与周边环境协调和统一，规划采用了简洁灵活的布局手法，以偏北面的中心庭园作为主要景观区 ，在拥有最佳南向景观的区域设臵两梯两户住宅，围绕庭院设臵正南北向两梯三户、两梯四户住宅，共享公共景观资源的同时也拥有自己的景观休闲空间。根据对地块周边现状的解读及规划限制条件的分析，将人才公寓紧邻香市路布臵，设臵相对独立的出入口。同时也能形成规划社区内完整统一的空间形象。

2）交通及停车系统

利用用地周围的便利交通条件，合理组织小区内的人流和车流。

设计人车分流减少小区人流、车流的相互交通干扰，创造小区优美的生活景观，沿现状地形西北面与东北面外边缘设臵车行道路，与人才公寓旁车行道路相

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连，形成车行环路。车库出入口沿香市路与富源路布臵，保证小区主要车辆便捷地到达地下车库。小区人行主要集中在入口景观区和中心庭园，以及人才公寓出入口处。

采用人车分流的交通体系，行主入口在富源路，人行辅助入口靠香市路；车行主入口设在富源路，另外小区内部北侧有一个辅助地下车库出口入口。

交通分析图

3）消防系统：

消防环路以双环路的设计理念为主导，即：以城市道路为外环，内部以小区道路为内环，高层建筑沿街设臵了连通街道与内院的人行通道，其距离未超过80m 。消防车道最小宽4米，坡度<10％，最小转弯半径12米。车道尽端设回车场。消防登高面均沿高层住宅边长设臵，且大于其周长1/4。

4）空间景观系统：

结合入口轴线与中心庭园，设计生态绿色景观轴线；设臵入口景观广场，扩大景观空间，最大程度地实现步移景至的景观序列。

寮步特有的历史人文背景造就了多元文化的包容性，在冲突与融合的微妙互动 ，呈现出多出多彩多姿的街区风貌。在创造舒适怡人的内部空间同时也着力表达“开放”、“交流”、“共享”的精神。

小区中东南亚人工沙滩主题园林以水为载体，借助水，石，热带植物创造符合地域与时代特色的有机设计。

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空间功能分析图

2、建筑户型设计评估

居住模式的创新一直香市1号高层单位策划的核心内容，我司独辟蹊径的提出“高层住宅别墅化”的居住模式。让住户享受到尊贵的别墅般居住感受，为用地日益紧张的城市中心区高层住宅的设计创新提供了富于价值的有益尝试。在设计过程中，我司合理的利用面积查丈规则，将公共外廊改为入户花园、空中花园改卧室、阳光房改卫生间、等房宽落地凸窗、转角观景凸窗、一般凸窗等方式，尽可能多设计不计建筑面积或计一半建筑面积的空间形式，使赠送面积和建筑面积的比例达到1:6,为业主带来了更多的实惠和升值空间。此外，通过“高层私家电梯”的设计手法，使传统意义上的公共电梯厅变成了住户私有的“前花园”，增添了住户的尊贵感受（如1#住宅楼）。

而在户型的空间布局上， 以两梯两户和两梯三户、两梯四户的户型为主，其余为人才公寓。客厅、餐厅南北通透，户型设计方正实用，使用率高，空间布局合理；客厅、主卧等重要空间宽敞舒适，注重细节处理，处处体现人性化设计。

户型平面示意图

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3、建筑立面设计评估

香市1号的建筑立面形式可以概括为现代经典风格。以巴黎古典建筑风格为基调，着重体现欧式建筑精致的比例关系，同时不乏与现代风格的结合。在布局、形体、以及取材上，特别注意同周围环境的配合，形成了一种具有浪漫主义闲情逸致的自然形象。利用永恒的玻璃，石材将经典的元素融入进设计的每个细节，

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打造一个尊贵典雅、高品位的国际社区。

（1）立面色彩设计创新

建筑群整体色调设计为中性偏暖的三段式分色体系，形成微弱的色彩对比。建筑中段立面大面积为略暖的米黄色，底部为棕红色、顶部为浅灰色。避免了大面积冷色调和较强的大面积色彩对比，色彩关系显得沉稳、典雅、大气、尊贵。

（2）立面设计创新

建筑群立面设计采用现代经典风格，讲求建筑的简洁和挺拔，突出都市感。将飘窗、阳台和空调百页等功能构件作为外立面主要构成元素。充分体现了高贵、典雅的新古典主义风格。

4、景观设计评估

景观概念——“尊贵、健康、运动、休闲、养生”的高尔夫文化居住区 引入高尔夫特色的地形，道路，水体，沙坑，丛林，草坪等景观概念，设计注重特色，整体景观均融合赋有高尔夫个性的设计风格，手法多变，在整体格调统一的前提下，使形体塑造更具魅力。高尔夫优美的地形（壹号果岭），康体养生的生态泳池（水上欢乐世界），棕榈大道，阳光布拉格广场，柯罗玫瑰园、台丝花园、米勒花园等多层次赋有浪漫气息的生活场所的塑造，增强居民的归属感与自豪感。建立起一个以环境生态、人文生态为核心的丛林式生态居住社区，创造一

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（六） 设计图纸的质量检讨

建筑专业

1、局部楼栋的室外空调位设计仅为1100mm，当客厅与卧室共同使用时，净宽过小，加上部分天面雨水管及空调自身的冷凝立管也要放至其中，空间十分局促，大3P的空调室外机无法放臵，空调机位如同虚设。满足不了设计初衷的要求，（详附图）

改进方案：室外空调机位若为卧室单独使用时，建议宽度设计为1100mm，室外空调机位若为客厅与卧室共同使用时，建议宽度设计为1300mm比较合适。

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2、1#住宅楼5层处大线条贯通造成与室外空调位重叠，设计考虑欠周，运用线条与外窗的空位做空调位，虽然照顾到立面的美观，但不利于空调室外的散热及空调位自身的排水，为日后的使用埋下了隐患。（详附图）

改进方案：遇到上述情况，尽量在不影响立面的情况下，将腰部线条在建筑阴角的部位收掉，空调位单独设计，如立面需求腰线必须贯通，无法避免与空调位重叠的情况，应进行排水、散热等技术处理。详附图。

3、各楼栋的大堂及架空层地面高度与四周绿化水平高度几乎没有高差，雷雨天气时室外雨水涌入大堂和架空层，商铺后方的园林集水渗入商铺。（详附图）

改进方案：建筑设计时应让大堂标高高于架空层标高、架空层标高高与园林标高。或者在建筑边线设截水沟。在商铺外墙与绿化带之间设截水沟。

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4、6#住宅楼首层加压风井放在架空层内高度过低，存在雨水倒灌及小孩从风井百页丢掷杂物垃圾的安全隐患。若为排风井，出风口过低导致对人吹风的问题存在。（详附图）

改进方案：遇到上述情况，尽量在不影响风井正常使用的情况下，将风井高度提高，风井洞口尽量平梁底或板底进行预留，可解决以上问题。

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5、6#住宅楼首层楼梯间通过窗下设臵通风百页来解决地下室楼梯的自然送风问题，同存在雨水倒灌的问题。（详附图）

改进方案：遇到上述情况，尽量在不影响风井正常使用的情况下，将风井高度提高，风井洞口尽量平梁底或板底进行预留，刻解决以上问题。

6、物业用房的设臵，由于物业确定的方案比较晚，在接近竣工才确定方案。出现商铺电表箱放在了物业用房内，浪费了房间的有效使用空间。前期未预留管线，增加了不必要的费用,物业用房外墙面贴砖材质与原有墙面贴砖材质出现色

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差，影响整栋楼梯的外观效果。（详附图）

改进方案：物业公司应及早介入，物业用房的图纸应在实际施工版图纸中予以表现，减少二次改造的麻烦。

7、应注意各楼栋入口处的防坠落雨棚的设计，避免雨棚预埋件外露，封口钢梁收口的处理应平整圆滑，以免影响美观，设臵部位应当仔细推敲，应严格按照规范仅在楼栋出入口上方为阳台的部位进行设计，避免造成浪费。（详附图）

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8、室外的水电管井井盖，应对照园林图纸，避免放在主入口，避免设阴阳井。车道上的井盖要减少车轮轧的几率。绿化上的井盖要避开种大树的位臵。各种井避免集中到一块区域。

9、地下室管线，风管最大，但都没有贴顶安装，其他的管线为避开风管也降低安装，最低处距地面仅1.9米。整个地下室管线显得比较杂乱。签订施工图设计合同时，应包含地下室及总图综合管线图，地下室综合管线应把人防管线（验收时需安装的）纳入其中。（提醒各专业设计人员，在设计前期就应考虑综合管线，避免各专业设计完成后，各专业管线大量冲突后再调整，增加工作量影响图纸进度。）（详附图）

10、住宅顶层住户的阳台设计之初做为赠送面积的卖点，未考虑遮阳挡雨功能，为方便业主日后使用，项目验收后上方的加装玻璃，与伸出的通气管、构架上的避雷带冲突，后拆除通气管和避雷带，且二次安装费用较高。

改进方案：设计时避免二次加装玻璃的做法，在主体施工时一并浇筑阳台定板，方便业主日后正常使用，减少不必要的成本浪费。（详附图）

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11、6#住宅楼二层空调位臵设臵雨水立管的消能湾，占据了室外空调机位的使用位臵，导致室外空调设备放臵空间不够。（详附图）

改进方案：设计时将雨水立管的消能湾在满足设计规范的前提下，设臵在首层架空层的顶板下方或进行材料更换的技术处理。

12、普通乘客电梯底坑未预留排水管与消防电梯集水坑相连接，易产生雨水倒灌，影响电梯的正常使用，后期产生设计变更。

改进方案：设计时应充分考虑普通乘客电梯底坑的排水问题，避免二次变更产生费用。

13、各楼栋电梯前室的电梯入口位臵未考虑高差的处理，易产生污水倒灌问题，影响电梯的正常使用，后期产生设计变更。（详附图）

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14、地下室2#车道出入口位臵截水沟设臵为进行小缓坡过渡，造成大面积雨水从坡道位臵直接冲进地库，起不到截水沟的功能。（详附图）

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（七） 设计进度的检讨

由于各专业的特殊性，如景观设计，室内设计，往往需要经过几轮汇报才能最终确定，而其中又参与了较多的策划部门的意见，一个项目往往经历时间较长，市场也在不断变化，所以往往前期既定的方案，一段时间以后策划又参与新的意见，也可能完全推到重来，而每次景观及室内出图均要求相对太紧，所以出图时间无法做到完全有效控制，有存在部分的滞后情况。由于香市1号体量较大，开发周期较长，公司会实时根据房地产调控情况及市场环境经过多次营销定位调整，所以设计上也进行了多次调整，各专业均要求设计公司对图纸进行了多次修改，有一定的情绪，给设计管理带来一定困难，导致偶尔部分图纸出图不能满足公司要求，后期将提前与营销进行沟通，争取让设计出图及对设计院的管理更加有效。

（八） 对初步设计、施工图审查的总结

初步设计报建、施工图审查备案为规划及单体方案报建完成后的下一项至关性工作环节，他不仅影响到施工许可证的办理，更会影响到整个项目的开发计划及开发进度。

在初步设计工作上，我部还需加强时间的紧迫性意识、工作间的连贯性按排，做到单体方案报建成果初步形成定案后，立马开展初步设计工作，并按审查要求提前准备所需的相关附属资料，如：勘探报告、项目立项批准文件、国土证等的书面资料，待规划及单体方案报建正式通过后可马上进行初步设计报审，为后期的施工及销售争取更宽裕的时间。

在施工图审查工作上，我部还需加强与审图单位及设计院间的沟通效率，提前提供图纸预审图单位进行图纸审查，五工作日内出具审查意见，督促设计院一周内对审查意见进行逐一回复，待初步设计通过报审后，可立马准备施工图审查备案，为下步的施工许可证办理争取更多的时间。 （九） 对设计院管理的总结

稥市1号项目由深圳市天华建筑设计有限公司承接设计任务，此院在稥市1号项目的设计、施工过程中配合较好，关键节点安排相关设计人员进行现场指导服务，出现设计调整，及时进行设计修改。图纸设计进度、服务质量基本能满足我司要求。

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（十） 设计工程部对设计院管理的总结

1、图纸会审制度需严格执行，从过程图到正式施工的过程中，此时间段内需组织项目组各专业进行多次的图纸会审工作，会审意见及时提交设计院进行修改，保证修改意见在施工之前发放到公司各部门；此做法可以减少后期施工过程中的设计变更数量，从而为工程进度、成本控制提供一定的帮助。

2、施工过程中，项目组设计人员需实行项目跟踪制度，即根据项目进度，安排个专业设计人员定期进行项目值班检查，此做法可以及时发现并解决施工现场临时出现施工问题，设计人员能现场及时处理或及时与设计院沟通，从而保证施工的顺利进行，对工期起到一定的促进作用。

3、设计过程中，设计部须与公司其它部门保持良好的沟通，在图纸完成后，需配合招标部门完成招标工作，针对招标过程中出现的图纸疑问、工程量清单、做法进行明确，对招标部门出现的招标错、漏项现象及时提醒，保证招标的准确性，减少后期施工中工程量增加造成成本增加的现象。

4、配合销售策划部门完成销售资料、面积数据、图纸的制作工作，及时解决销售策划部门提出的相关问题，为楼盘的顺利销售提供帮助。

5、配合项目部完成现场的施工工作，对现场出现的施工问题及时解决并协调、联系设计院解决问题，保证项目施工进度的顺利进行。

五、 项目设计管理方面的教训：

一、建筑、园林及结构和水电在项目设计过程中，互提条件的时间应明确并要合理，如地下室的图纸已出，绿化和园建图仍未完成，之后提出有大型乔木和较多的园建结构，造成顶板和梁配筋重新出图。

二、设计输入条件应尽早提供完善。设计要满足各种要求，其前提条件就是要相关部门将要求在设计前期提清楚，在施工、销售、验收等阶段再提出的要求，或者难以实施，或者会引起成本的追加，都是要在今后的项目中得以改进的。

三、在前期设计时应多部门配合，提前考虑物业用房的问题，避免非法建筑。 四、避免因设计不满足规范或规划要求而影响验收。

五、室外水景及泳池工程的设计不但要考虑建造成本，还要考虑运行成本和管理效果，对于水景等新型技术，需认真研究，并进行成本分析，在今后的项目

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中在满足环境效果的前提下尽量少做大面积的水景。另大面积水池的防水设计方案需切实可行。

综上所述，我部在香市1号项目的设计过程中还存在很多不足的方面；教训，我们进行总结与改进，在以后的项目设计中进行借鉴，我们将继续保持并进行更深层次的优化改进，确保后续项目的设计工作不再犯同样的错误，争取做得越来越好。

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设计工程部 2013-05-15

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