2016年商业地产行业现状及发展趋势分析

2016年中国商业地产行业现状研究分析与

发展趋势预测报告

报告编号：1825300

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商业地产 2016年中国商业地产行业现状研究分析与发展趋势预测报告

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

投资机会分析 市场规模分析 市场供需状况 产业竞争格局 行业发展现状 行业研究报告 发展前景趋势 行业政策法规 重点企业分析 行业宏观背景

一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。

中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

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一、基本信息

报告名称： 2016年中国商业地产行业现状研究分析与发展趋势预测报告 报告编号： 1825300 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥7200 元 可开具增值税专用发票

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二、内容介绍

商业是城市古老而基本的功能，城、市两个概念合在一起才能成为城市，商业地产是现代“市”的载体，既是城市化进程的重要推动力量，也对城市布局、城市竞争力和城市形象有着重要的影响。 根据数据，2014年国内完成商业地产投资额19,987.44亿元，较2010年的7,455.78亿元，增加了12,531.66亿元，复合年化增长率高达27.96%，表明了商业地产保持了持续快速的发展态势。

2010-2014年国内完成商业地产资统计 单位：亿元

一、二线城市为提高土地利用率、打造城市地标、提升城市形象，纷纷建立超高层建筑。根据世界高层建筑与都市人居学会统计，截止 2014 年底，全球已建成超过200 米的建筑数量为 1,024 幢，我国为 348 幢。2014 年我国新增 58 幢超过 200 米的建筑主要集中于一、二线城市。未来随着我国城市建设的发展，势必将有更多的超高层建筑投入建设。

据中国产业调研网发布的2016年中国商业地产行业现状研究分析与发展趋势预测报告显示，近年来，商业综合体逐渐成为城市商业发展的主要趋势。根据数据显示，截止 2014 年我国主要城市商业综合体的数量达到 885 个，2015 年该数量将突破1,000个，到2018年商业综合体的年供应量将维持在1,200个左右。一、二线城市贡献了上述数据中的大部分。随着我国城镇化进程的深入，三、四线等地（县）级城市经济发展带动了当地商业综合体的建设。

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2016年中国商业地产行业现状研究分析与发展趋势预测报告对我国商业地产行业现状、发展变化、竞争格局等情况进行深入的调研分析，并对未来商业地产市场发展动向作了详尽阐述，还根据商业地产行 业的发展轨迹对商业地产行业未来发展前景作了审慎的判断，为商业地产产业投资者寻找新的投资亮点。

2016年中国商业地产行业现状研究分析与发展趋势预测报告最后阐明商业地产行业的投资空间，指明投资方向，提出研究者的战略建议，以供投资决策者参考。 中国产业调研网发布的《2016年中国商业地产行业现状研究分析与发展趋势预测报告》是相关商业地产企业、研究单位、政府等准确、全面、迅速了解商业地产行业发展动向、制定发展战略不可或缺的专业性报告。 正文目录

第一章 商业地产行业投资背景分析 1.1 行业定义及分类 1.1.1 行业定义 1.1.2 行业分类 1.2 行业的投资背景 1.2.1 行业的发展历程 1.2.2 行业的驱动因素 （1）外部驱动因素分析 （2）内部价值潜力分析 1.2.3 行业发展的必然性 1.2.4 行业的饱和度

第二章 商业地产行业宏观环境分析 2.1 经济环境分析

2.1.1 行业与经济发展相关性 2.1.2 国家宏观经济发展现状 2.1.3 国家宏观经济发展前景

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2.2 融资环境分析

2.2.1 金融机构贷款投向分析 2.2.2 中央银行货币政策解读 2.3 城镇化进程分析 2.3.1 行业与城镇化相关性 2.3.2 国家城镇化进程分析 2.3.3 国家城镇化进程规划 2.4 消费环境分析 2.4.1 居民收入水平分析 2.4.2 居民消费水平分析

第三章 商业地产行业发展现状及存在问题 3.1 商业用地市场供应情况及价格分析 3.1.1 土地供应情况分析 （1）推出土地结构分析 （2）成交土地变化趋势 3.1.2 土地价格变动分析 （1）土地价格增长速度 （2）限购对地价的影响 3.2 商业地产行业运营数据分析 3.2.1 商业地产行业开发投资额分析 3.2.2 商业地产行业空置面积分析 3.2.3 商业地产行业销售面积分析 3.2.4 商业地产地产行业价格分析 3.3 商业地产行业细分市场运营分析

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3.3.1 全国写字楼市场运营分析 （1）写字楼市场供需分析 （2）写字楼市场价格分析 3.3.2 全国商业街运营分析 （1）商业街的发展现状 （2）商业街发展趋势 3.3.3 全国购物中心市场运营分析 （1）购物中心整体发展分析 （2）购物中心分布研究分析 3.4 商业地产行业存在问题分析 3.4.1 商业地产行业发展问题 3.4.2 商业地产行业资金问题 3.4.3 商业地产行业人才问题

（1）现有商业地产从业人力资源特点 （2）目前商业地产人力资源存在问题 （3）加强商业地产人力资源竞争力策略 第四章 商业地产行业开发及运营模式分析 4.1 商业地产行业开发模式分析 4.1.1 按投资回收划分的模式 （1）完全销售模式分析 （2）完全持有模式分析 （3）过渡模式分析 1）售后回租模式分析 2）租售结合模式分析

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4.1.2 按运营主体划分的模式分析 （1）地产开发商模式分析 （2）商业运营商模式分析 4.1.3 开发运营模式选择分析 （1）单独开发运营模式分析 （2）股权合作运营模式分析 4.2 商业地产运营模式个案分析 4.2.1 西田模式分析

（1）西田的财务协同模式分析 （2）西田一体化经营重构价值 （3）西田的品牌集聚效应分析 （4）西田创新与知识转移分析 4.2.2 万达模式分析 （1）万达订单地产模式 （2）万达的三代产品分析 （3）万达集团的成功秘诀 （4）未来可能遇到的瓶颈 （5）万达发展之路的启示 4.2.3 华润模式分析

（1）华润的起源与万达对比 （2）”住宅+商业+增值服务”模式 4.2.4 世茂模式分析 （1）世茂模式的起源 （2）COSMO商业模式

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第五章 商业地产行业项目定位及招商策略 5.1 商业地产项目消费者需求 5.1.1 消费者潜在需求分析 5.1.2 消费者潜在需求挖掘 5.2 写字楼项目招商分析 5.2.1 区域市场研究与项目定位 5.2.2 目标客户类型分析 5.2.3 项目招商策略分析 5.2.4 招商程序与执行 5.3 购物中心项目招商分析 5.3.1 开发前期招商推进计划 5.3.2 开发期招商推进计划 5.3.3 开业招商推进计划 5.3.4 开业后及远期招商推进计划 5.3.5 购物中心典型商家分析 （1）星美院线 （2）欢乐谷 （3）方特乐园 （4）疯狂家族俱乐部 （5）宜家家居分析 （6）家乐福超市分析 （7）王府井百货分析 （8）新世界百货分析 （9）苏宁电器分析

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5.4 商业街项目招商分析 5.4.1 商业街项目定位分析 5.4.2 商业街最佳业态组合分析 5.4.3 商业街招商策略 5.5 其他项目招商分析 5.5.1 主题商场项目招商分析 5.5.2 专业市场项目招商分析

第六章 商业地产行业区域市场投资潜力分析 6.1 中国商业地产行业的投资空间与潜力 6.1.1 商业地产行业投资空间分析 6.1.2 商业地产开发潜力规模分析 （1）当前商业地产潜力规模发展误区 （2）商业地产潜力规模影响要素分析 （3）合理确定商业地产潜力规模建议 6.2 中国城市竞争力及最具潜力城市分析 6.2.1 2015年中国城市竞争力影响因素 6.2.2 2015年中国城市综合竞争力分析 6.3 环渤海经济区商业地产投资潜力分析 6.3.1 北京商业地产投资潜力分析 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间

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6.3.2 天津商业地产市场投资潜力分析 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.3.3 沈阳商业地产市场投资潜力分析 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.3.4 大连商业地产市场投资潜力分析 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.3.5 太原商业地产市场投资潜力分析 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间

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6.3.6 济南商业地产市场投资潜力分析 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.3.7 青岛商业地产市场投资潜力分析 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.4 长三角经济区商业地产投资潜力分析 6.4.1 上海商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.4.2 杭州商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析

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（5）商业地产市场潜力空间 6.4.3 温州商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.4.4 宁波商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.4.5 台州商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.4.6 绍兴商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析

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（5）商业地产市场潜力空间 6.4.7 南京商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.4.8 苏州商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.4.9 合肥商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.5 珠三角经济区商业地产投资潜力分析 6.5.1 广州商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析

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（4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.5.2 深圳商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.5.3 厦门商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.5.4 福州商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.6 中西部地区商业地产投资潜力分析 6.6.1 成都商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析

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（3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.6.2 长沙商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.6.3 重庆商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.6.4 武汉商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.6.5 西安商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （2）商业用房市场分析

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（3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 6.6.6 兰州商业地产市场投资潜力 （1）商业用地市场分析 （3）写字楼市场分析 （4）房企进驻扩张分析 （5）商业地产市场潜力空间 第七章 商业地产行业标杆企业经营策略分析 7.1 商业地产企业发展现状及提升建议 7.1.1 目前商业地产企业发展现状分析 7.1.2 商业地产企业发展中存在的问题 7.1.3 提升商业地产企业竞争力的策略 7.2 商业地产行业标杆企业经营情况

7.2.1 大连万达商业地产股份有限公司经营情况分析 （1）企业发展简况分析 （2）企业产品结构及新产品动向 （3）企业销售渠道与网络 （4）企业经营状况优劣势分析 （5）企业最新发展动向分析 7.2.2 上海世茂股份有限公司经营情况分析 （1）企业发展简况分析 （2）主要经济指标分析 （3）企业盈利能力分析

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（4）企业运营能力分析 （5）企业偿债能力分析 （6）企业发展能力分析 （7）企业产品结构及新产品动向 （8）企业销售渠道与网络 （9）企业经营状况优劣势分析 （10）企业投资兼并与重组分析 （11）企业最新发展动向分析

7.2.3 华润置地（北京）股份有限公司经营情况分析 （1）企业发展简况分析 （2）主要经济指标分析 （3）企业盈利能力分析 （4）企业运营能力分析 （5）企业偿债能力分析 （6）企业发展能力分析 （7）企业产品结构及新产品动向 （8）企业销售渠道与网络 （9）企业经营状况优劣势分析 （10）企业最新发展动向分析

7.2.4 保利房地产（集团）股份有限公司经营情况分析 （1）企业发展简况分析 （2）主要经济指标分析 （3）企业盈利能力分析 （4）企业运营能力分析

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（5）企业偿债能力分析 （6）企业发展能力分析 （7）企业产品结构及新产品动向 （8）企业销售渠道与网络 （9）企业经营状况优劣势分析 （10）企业投资兼并与重组分析 （11）企业最新发展动向分析

7.2.5 深圳市万科企业股份有限公司经营情况分析 （1）企业发展简况分析 （2）主要经济指标分析 （3）企业盈利能力分析 （4）企业运营能力分析 （5）企业偿债能力分析 （6）企业发展能力分析 （7）企业产品结构及新产品动向 （8）企业销售渠道与网络 （9）企业经营状况优劣势分析 （10）企业投资兼并与重组分析 （11）企业最新发展动向分析 第八章 商业地产行业投融资与资本运作趋势 8.1 中国商业地产行业投资现状分析 8.1.1 商业地产投资的分类及特点 （1）商业地产行业投资分类 （2）商业地产行业投资特点

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8.1.2 中国商业地产投资现状分析 8.1.3 商业地产投资的操作重点与难点 8.2 商业地产投资风险与现金流控制 8.2.1 商业地产行业的风险管理机制 8.2.2 商业地产行业的风险管理分析 （1）市场背景与目标客户设定 （2）项目的市场定位风险 （3）产品设计与建造风险 （4）项目的运营管理风险 （5）项目的财务方案风险 8.2.3 商业地产行业现金流控制分析 8.3 中国商业地产行业融资模式分析 8.3.1 商业地产开发融资的概念 8.3.2 商业地产开发融资的特点 8.3.3 国内商业地产的融资现状 8.3.4 我国商业地产的融资模式 （1）企业自有资金注入模式 （2）预租预售款和定金模式 （3）银行信贷融资模式 （4）房地产基金融资模式 8.3.5 国内商业地产的融资趋势 8.4 商业地产企业上市融资模式分析 8.4.1 商业地产企业上市融资的必要性 8.4.2 商业地产企业上市融资的模式

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8.4.3 商业地产企业上市融资效应分析 （1）上市融资的正面效应 （2）上市融资的负面效应 8.4.4 商业地产企业上市融资的风险 （1）买壳上市的风险 （2）IPO形式的风险 （3）其他类型的风险 8.4.5 2015年房企海外融资的情况 8.4.6 标杆商业地产企业融资新模式分析 8.5 房地产投资信托基金运作模式分析 8.5.1 REITs的概念及运作方式 （1）REITs的概念及特点 （2）REITs的基本运作方式 （3）REITs产品的风险收益特征 （4）REITs对发展商的吸引力 8.5.2 REITs在境外市场的发展现状 （1）美国REITs发展分析 （2）香港REITs发展分析 （3）新加坡REITs发展分析 8.5.3 REITs在中国大陆的发展现状 （1）REITs在中国大陆的发展现状 （2）目前中国REITs的发展困境 （3）发展REITs融资的对策建议 8.6 商业地产行业前景及资本运作趋势

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8.6.1 商业地产行业发展趋势及前景 （1）我国商业地产行业发展趋势 （2）我国商业地产行业前景展望 8.6.2 商业地产行业资本运作趋势展望 图表目录

图表 1：2009-2016年六大城市已出让商办用地可建面积（单位：万平方米） 图表 2：我国商业地产发展历程的五个阶段

图表 3：2010-2016年全国35个主要城市城镇人均商业面积概况（单位：平方米） 图表 4：2000-2016年全国各主要城市土地价格平均增速（单位：%）

图表 5：2005-2016年商业地产开发投资额及占房地产资产投资额情况统计（单位：亿元，%）

图表 6：商业地产的开发模式比较分析 图表 7：写字楼与住宅需求比较

图表 8：2012-2016年北京土地月度成交量情况图（单位：万平方米，幅） 图表 9：2012-2016年北京成交土地溢价情况（单位：幅）

图表 10：2012-2016年北京市销售型写字楼供求走势图（单位：万平方米，元/平方米）

图表 11：2012-2016年北京市销售型写字楼月度新增上市量（单位：万平方米） 图表 12：2016年北京市销售型写字楼分板块新增上市量（单位：万平方米） 图表 13：2012-2016年北京市销售型写字楼月度成交量（单位：万平方米） 图表 14：2012-2016年北京市销售型写字楼月度成交均价（单位：元/平方米） 图表 15：2012-2016年北京市销售型商业营业用房新增上市量（单位：万平方米） 图表 16：2012-2016年北京市销售型商业营业用房分板块新增上市量（单位：万平方米）

图表 17：2012-2016年北京市销售型商业营业用房成交面积（单位：万平方米）

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图表 18：2012-2016年北京市销售型商业营业用房成交均价（单位：元/平方米） 图表 19：2012-2016年天津土地月度成交量情况图（单位：万平方米，幅） 图表 20：2012-2016年天津成交土地溢价情况（单位：幅）

图表 21：2012-2016年天津市销售型写字楼供求走势图（单位：万平方米，元/平方米）

图表 22：2012-2016年天津市销售型写字楼月度新增上市量（单位：万平方米） 图表 23：2016年天津市销售型写字楼分板块新增上市量（单位：万平方米） 图表 24：2012-2016年天津市销售型写字楼月度成交量（单位：万平方米） 图表 25：2012-2016年天津市销售型写字楼月度成交均价（单位：元/平方米） 图表 26：2012-2016年天津市销售型商业营业用房新增上市量（单位：万平方米） 图表 27：2012-2016年天津市销售型商业营业用房分板块新增上市量（单位：万平方米）

图表 28：2012-2016年天津市销售型商业营业用房成交面积（单位：万平方米） 略??

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