上海五角场综合体项目设计任务书 - 图文

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目 录

第一章 项目概况

1. 项目概括 2. 背景简介

3. 项目整体定位 3.1．商业定位 3.2．办公楼定位 3.3．住宅定位

第二章 规划指标

1. 技术经济指标 2. 用地现状 3. 设计依据

第三章 设计内容及成果要求

1. 总体规划及建筑概念设计阶段 2. 方案阶段

3. 规划设计成果的提交形式

第四章 总体规划要求

1. 总体规划原则 2. 总体规划要点 3. 交通组织 4. 停车设计

第五章 建筑方案设计要求

1. 商业 2. 办公楼 3. 住宅 4. 地下部分

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第一章 项目概况

1. 项目概况

1) 项目名称：合生广场（暂定名） 2) 开发商：合生创展集团有限公司

3) 基地位置：基地位于上海市杨浦区五角场城市副中心核心商业区东南端，位于翔殷路（中环线）以南、黄兴路以东、安波路以北、国定东路以西。

4) 交通状况：基地西北侧为五角场环岛，人流通过彩蛋下沉广场可到达基地（已预留通道）。基地北侧为翔殷路中环高架，在靠近基地附近有高架出口到达地面。未来地铁10号线，将从附近穿过。

5) 区位分析：江湾-五角场城市副中心是上海市总体规划确定的四个城市副中心之一，其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区城市综合功能。随着未来江湾-五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为未来“知识杨浦”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新同时都明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。

2. 背景简介 1) 合生创展

合生创展集团有限公司1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。短短十数年间，合生创展集团实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。 2) 项目背景

根据上海市政府规划，五角场将被建设成为都市型的现代商业中心，其周围的环岛被确定为江湾五角场商业活动的中心。2010年轨道交通10号线通车后，五角场环岛周围将形成四通八达、长达3公里的地下步行系统，建成40万平方米的地下综合体。与另一个市副中心——徐汇区不同，杨浦区是众多大学园区的集聚地。其中复旦大学、同济大学、上海财经大学等多所著名院校都坐落在五角场周围，由此形成了IT产业高科技园区和R&D机构，增深了五角场地区的文化底蕴。

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 3. 项目定位 第二章 技术经济指标

1. 技术经济指标

2. 用地现状

用地性质：商业、办公、酒店。

用地现状：基地内尚有企业、邮局、居民需进行动拆迁工作。 市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。

其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信； 具体道路方案及管网综合方案详见。

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第三章 总体规划要求

3.1. 总体规划原则

3.1.1.总体规划中要注重商业、写字楼、住宅的和谐统一与价值平衡。

3.1.2场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防等深圳有关规范总体合理布局。

3.2. 总体规划要点

3.2.1.建筑高度：总高度≤225 米（建筑总高度为建筑物室外地面到其屋顶上建筑物及构筑物顶面高度，以批准的航空限高为准）。

3.2.2. 建筑后退红线范围：地块沿兴华一路、新湖路、创业一路、宝华路的建筑红线后退12 米，南侧沿富春街建筑红线后退6 米。

1. 减少公交站场对场地的消极影响，提升其对人流的拉动效应 2、最大化的利用城市街道界面布置商业，其体形尺度要与相应的街道相匹配。

3、设计多元化，创造室内外的小广场、步行街、花园等，并连为一体，提供各种城市生活必须的城市公共空间。 4、对建筑屋顶空间加以利用。 具有可变化的多重功能的商业空间

考虑到未来24小时地铁人流带来的商业可能性设置更多有一定灵活性的街铺

住宅建筑要最大化满足居住舒适性的需求，同时还要兼顾节能、环保、易于维护的特点

外立面设计考虑设置符合首层商业安放广告的需要，并考虑建筑整体立面效果；（总则）

3.3交通组织

7.4. 考虑与地铁、公交站场及步行街等之间的交通组织关系

便捷的外部交通引导

公共交通与地块的零距离互动 人流能快捷引入到内部步行系统 有机组织内部各个内部环流间的衔接

2. 高效的内部人流组织

将城市的步行系统与地面、地下步行系统结合，将城市人流有效引入地块内

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场地的开口要以人流导向为依据。

地块内存在商业车流、住宅车流、办公车流、公交车流、货运车流五种交通关系，应该结合车流性质、时间错位合理

减少对沿街商业界面的破坏，交通关系合理、清晰。

4. 停车设计

适当增加商业停车位数量，其比例应具有前瞻性。

5. 其它

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第四章 建筑设计要求

总则

? 甲级写字楼、酒店、商业三种业态之间相对独立但又互相连通。

? 因五角场环岛地区地下商业价值极高，因此地下一层尽量最大化设置商业面积。 ? 写字楼、酒店标准层设计尽量规整简洁。

? 甲级写字楼、酒店、商业三种业态在建筑造型设计上应协调统一。

? 建筑设计：地块北侧的高层建筑须进行标志性形体设计，以成为商业区北端的

视觉聚焦点。

■ 甲级写字楼

? 建筑限高：不超过150米 ? 地上建筑面积：约6万m2 ? 主楼人均办公设计标准：20 m2/人

1. 写字楼总体设计要求

? 考虑写字楼设置在基地南侧，利用黄兴路和规划道路作为写字楼主要出入口。 ? 写字楼外型规整，避免室内出现不规则房间；

? 建筑整体设计应考虑经济、环保要求，保证长期运营的经济性；

? 写字楼顶部和底层裙房应考虑设置与写字楼品质相符的写字楼或企业标识位

置；

? 写字楼上部造型设计中，外墙回缩不宜过大，在满足室内使用要求的前提下，

实现建筑造型；

? 写字楼达到国际5A级智能写字楼要求，特别是在弱电方面应具有一定的超前

性；

? 写字楼的夜景照明应符合节能要求，便于维护； ? 写字楼幕墙配置擦窗机系统；

? 必须完全满足国家、当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。

2. 与商业、酒店关系要求

? 在保证建筑外形、空间感与商业、酒店和谐的条件下，应具有相对独立性； ? 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要；’

? 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰；并有易于区别与商业/酒店的特征。

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3. 首层

? 大堂可考虑挑空处理。

? 大堂主入口处应避免出现迎面柱或墙；

? 大堂主入口门的设置形式应满足防风防沙及节能的需求； ? 大堂形状规则，空间尺度适宜，不宜过大，室内净高不低于6米； ? 大堂内布置总服务台，保证至少两名服务员值班的空间， ? 大堂内结合总服务台设置会客等候区；

? 大堂内应考虑预留2-3家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等，面积控制在20-30平米左右；

? 大堂内考虑预留一定的商业展示面积，以满足如轿车、楼盘展示的需要； ? 大堂的交通流线组织应清晰，避免出现穿堂设计和对商业的不利影响； ? 电梯厅位置应明显易辨，对于分高低区的电梯系统应有明确指示的方式，保证客户顺畅抵达；

? 大堂考虑金融营业厅位置，金融营业厅面积控制在500-1000ｍ2，吊完顶后净高不应小于3.6米，出入口单独设置，具备停车落客条件；不设集中空调，预留上下水条件，结构地层应作加固处理。结合建筑整体立面效果，室外应考虑首层金融营业厅Logo的安放位置；

? 在大堂内金融营业厅附近位置设置ATM机，应考虑相关的电源设置、布线及视线隔离要求；

4. 电梯厅及电梯

? 电梯系统实现智能化控制，应有呼叫等待、目的选层、错层修改等功能； ? 电梯轿厢内应考虑设置双控板、电视监控、紧急对讲设施； ? 电梯轿厢净高建议不低于3米；并符合电梯装潢的要求； ? 电梯轿厢内应注意解决通风问题；

? 客梯门不小于1.2米（W）*2.5米（H），电梯轿厢内应预留安装液晶显示器条件； ? 用作VIP的消防电梯应考虑合理的流线以及便于后期管理； ? 电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜。 ? 电梯厅与主入口、大堂的交通流线清晰，便于到达；

? 电梯厅不易过深，一般为并排3组电梯为宜；电梯检修门开口应设置在核心筒的走廊内，不应布置在电梯厅内；

? 电梯厅宽度、高度应体现写字楼档次，电梯厅净高应与电梯轿厢高度统一考虑； ? 电梯厅宜考虑设置如液晶显示屏、擦鞋器、广告宣传等服务设施。

? 考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性；同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。

? 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整

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个建筑的楼宇智能管理系统兼容。

5. 标准层

? 标准层平面控制在2000平方米以内。 ? 标准层平面设计尽量规整简洁。

? 标准层办公区吊顶、设网络地板（10-15厘米）后，净高不小于3.0米。 ? 结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积；

? 核心筒形式应与建筑平面外形相适应，保证写字楼进深为适宜的尺度空间； ? 合理布置核心筒内的功能，尽量实现最优化设计，保证每层使用率（含核心筒及宽1.8米走廊外的套内面积/层建筑面积）不小于75%；如建筑外形变化过大，应符合业主对标准层使用率分段要求（各标准层使用率待初步设计时确定）。 ? 柱网设计应结合地下停车位的要求合理布置（车位宽度为2.5米）（建议柱间净距按2.5米的倍数设计）；

? 最好选择环核心筒走廊设计，以保证分户划分的灵活性，走廊净宽度为1.8米； ? 作为多租户写字楼，要为不同性质和规模的租户提供最大限度的灵活性。标准层形状和结构柱网系统必须反映出这一点，同时建筑师也应该按照基本模数设计户内单元，保证未来租赁销售组合的灵活；

? 办公主力单元为套内面积100~200平米，建议按照套内建筑面积100平米左右为基本单元划分，保证未来租赁拼合使用的灵活性； ? 标准层外柱沿外幕墙设计。

? 套内新风空调系统﹑灯具照明灯系统的控制应能保证内部分割的要求，实现分控；

? 单元门应尽量采用玻璃门，以增加通透性和提高项目整体品质； ? 外幕墙设计应合理考虑室内采光要求； ? 标准层应考虑茶水间设置。

6. 走廊

? 走廊中照明灯具应考虑设置在套内单元开门的位置；

? 标准层公共部位（电梯厅、消防梯、走廊）应设置电视监控设施

? 走廊上设置的消防设施、设备房门应结合装修与墙面平齐，避免突出墙面外，且色调应与走廊整体环境相协调；

? 走廊吊顶应简洁，并便于拆装，有利于客户对强弱电、空调系统进行改造； ? 走廊吊完顶后净高不小于2.6米； 7. 卫生间

? 标准层便器按有关设计规范设置，男女卫生间中便器最少不得低于3个，洗手

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 盆应各不少于两个； ? 卫生间入口不应面对办公单元门； ? 男女卫生间布置宜集中，最好位于写字楼交通中心，保证各户使用者的便捷性，也有利于给排水的统一处理；

? 卫生间门前应设置过渡空间，避免从走廊中能直视卫生间门，增加卫生间的隐秘性；

? 冲水控制器应符合使用者人体尺度的要求，建议采用感应式冲水控制系统； ? 座便器选择应注意避免溅水问题，洗手盆水龙头注意避免向外溅水； ? 注意卫生间内的通风、新风问题，卫生间不得产生异味；

? 地面选材注意防滑；卫生间墙面、地面选材注意反光能力不宜过于高,避免视线干扰；

8. 写字楼屋顶

? 屋顶应保证设置不少于4个卫星基座的条件，布置在屋顶南侧；

? 写字楼顶层设计为高档咖啡休闲区，预留充足电力及上、下水条件，不配备专

用电梯。

及前期物业顾问的服务建议书。

■ 五星级酒店

? 地上建筑面积：约4万m2 ? 酒店约350套客房

? 平面布局及功能应满足凯悦酒店管理公司的“五星”标准要求

1. 酒店总体设计要求

? 建议五星级酒店设置在基地东侧，靠近翔殷路、国定东路，利用国定东路作为酒店主要出入口。

? 酒店应功能划分合理，有背景音乐系统。

? 总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台。 ? 建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护； ? 施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求。

? 满足环保、节能要求。设计标准以国家、上海最新节能标准设计。 ? 充分采用节能材料，降低使用能耗。 ? 尽量使用本土材料，有效控制成本。

2. 与商业、写字楼关系要求

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 ? 在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性； ? 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要； ? 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰，建议主出入口布置在东侧国定东路。

3. 建筑首层

? 大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适

? 大堂应面积宽敞，与接待能力相适应 ? 大堂建议挑空处理

? 有与酒店规模、相适应的总服务台；并在入口、服务梯附近设置行李房； ? 在非经营区设客人休息场所

? 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务

? 大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私 ? 设置宴会展示。

4. 客房及标准层

? 标准层平面设计尽量规整简洁。 ? 客房包括标准间、套房

? 设残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求。 ? 层使用率不小于85％(层套内建筑面积/层建筑面积)；

? 客房包括四个主要区域：入口区域、睡眠学习区域、浴室湿区域浴室干区域、壁橱/换衣区域（布局和平面将会按照整体开间的大小和形状结构而改变。） ? 套房也必须最低限度的具有以上4个区域，并根据整体大小，考虑以下布置：客人化妆室、独立的用餐区域、独立的厨房/餐具/食品室；独立的生活区域、独立的学习区域

? 客房：配有彩色电视机，并有闭路电视演播系统。 ? 客房应具备十分有效的防噪音及隔音措施。 ? 客房区走廊净高不低于2.4米。

? 所有公共区域材料、部件及装配及建筑方法都要保证达到防火要求。 ? 标准层需设置后勤服务用房及清洁间、布草道。

? 最少每个客房的单间都必须配备冷，热送风管。多单间的套房必须在开放式位置配备相同的遥控，在私人房间配备单独的遥控。

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 5. 酒店配套功能 ? 酒店配套功能应包括：商务中心、会议室、餐厅、宴会厅、健身房、游泳池、超市、多功能厅、医务室、后勤用房等。 ? 会议设施包括：

——有至少容纳200人会议的会议厅，配有衣帽间 ——配有多个小型、中型会议室 ——配专门的复印室

——有至少5000平方米的展览厅 ——提供同声传译设施（至少4种语言） ——配电话会议设施 ——配现场视音频转播系统 ——配供出租的电脑及投影仪 ? 酒店餐厅/宴会厅：

——总餐位数与客房接待能力相适应 ——有大堂酒吧

——有咖啡吧、茶室、面包房

——有布局合理、装饰豪华的高级西餐厅，配专门的西餐厨房 ——有布局合理、装饰豪华的中餐厅

——有至少容纳200人正式宴会的宴会厅，配专门的宴会厨房 ——行政酒廊 ? 酒店商务设施： ——商务中心 ——电话间、洽谈室等 ——应提供国际互联网服务

——提供笔译、口译和专职秘书服务 ? 公共及娱乐设施： ——多功能厅

——歌舞厅、卡拉ok厅或KTV包房、棋牌室、图书室

——健身房、按摩室、桑拿浴、室内游泳池（至少40平方米）、室外游泳池（至

少100平方米）、网球场、保龄球室（至少4道）、壁球室、桌球室 ——美容美发室

——婴儿看护及儿童娱乐室

——商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品 ? 后勤用房：

——宴会厨房/员工厨房/厨房备餐间/送餐厨房/食品储存/洗涤区/送货区 ——洗衣房/织物间/布草间

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 ——员工办公室/家具库房/员工更衣淋浴等 ——运营行政办公室 ——机电设备间 及经营方提供的设计要求。

6. 设备配置要求

? 电梯配置要达到或接近舒适型标准。 ? 提供24小时热水；

? 电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜； ? 设公用电话 ? 自备发电系统

7. 电梯厅及电梯、扶梯

? 在30层或以上的高楼大厦的穿梭电梯必须经过电梯专家的分析。

? 拥有300多个房间和(或)17层以上的酒店需要单独研究以确定的电梯、能力和速度要求。

? 客梯必须达到最高3米的要求，开门尺寸不小于1.2米（W）*2.5米（H），货梯开门尺寸1.8米（W）*2.5米（H）

?考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性；同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。

?应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的楼宇智能管理系统兼容。

?扶梯最大倾斜角度30度，平段为两个步级。 及经营方及相关机电顾问要求。

■商业综合体

? 地上建筑面积：约9万m2

? 整个项目地下一层及地下二层最大化设置商业面积

1、设计总则

? 考虑将大型商业设置在朝向五角场环岛以及朝向黄兴路和翔殷路的位置，保证商业的主要沿街面。

? 设计要求大胆创新，引进全新商业设计理念。 ? 商业主入口前设置大型入口广场。

? 因五角场地区地下一层商业价值很高，因此项目地下一层商业面积尽量做到最

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 大化。 ? 考虑五角场彩蛋下沉广场人流可直接通过地下通道到达商业。 ? 本项目中的商业业态呈多元化，涵盖了大型主力店、零散店面、超市、步行街、餐饮、娱乐、健身等，每种商业业态对店面的要求均有所不同，在进行商业建筑设计时应注意。

2、功能配比

详见商业顾问服务建议书。

3、商业设计要求

? 商业定位为大型主力店、时尚商铺、精品品牌店、餐饮、娱乐等；

? 商业以挑空中庭为枢纽，联系各层商业出入口。通过公共空间的变化处理，创造出不同的主题和鲜明个性风格，形成内部四通八达的网络，成为商业人流集散、水平垂直交通的枢纽。 ? 沿中庭四周布置休息茶座，使之成为公共空间中的半私密休息空间，给消费者一种领域感和放松休息。中庭内布置透明观光电梯、自动扶梯，人们在垂直升降的活动中，赋予了中庭的动感和节奏感。

? 沿街商业设计应保证路面人流的到达，设计中应考虑人流与临时停车车流相分离；

? 商业应考虑橱窗、店铺招牌位置设计，保证各层的通透感； ? 合理设计建筑外墙、屋顶以及外部广场空地的广告位置；

? 商业建筑立面在与主楼整体风格保持一致的前提下，充分体现自身特征。 ? 主楼与商业的空调系统独立；商业部分应考虑满足24小时营业的要求。 ? 合理规划商场的交通组织，在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业使用率。其中，商场的主通道以3.5米为限，次通道以2.2米为限。

? 超市：配备给排水、排烟、隔油、排污系统及充足的仓储空间，设计有单独的理货区，荷载按照具体设计要求。

4、餐饮类商业要求

? 大型餐饮一家：（2000ｍ2左右），考虑客户人流、送餐人流，合理设计室内交通组织；

? 中小型商务餐饮（500ｍ2），独立的临街入口； ? 西餐厅或咖啡厅2家，200ｍ2左右；独立的临街入口； ? 超市面积；

? 餐厅设计应考虑满足规范要求及运营条件，应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统，中餐厅应考虑煤气等；

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 ? 餐厅门前应考虑地面停车位，并考虑地下停车后客户到达餐厅的便捷性； ? 餐饮的后勤流线安排在地下，地下考虑设置货车平台； ? 空调系统设计能满足24小时营业的要求；同时避免噪音干扰酒店和写字楼； ? 设计过程中在地面集中考虑烟道及隔油池、消防设施等的位置； 或按商业顾问的要求。

5、商业交通组织及设施建议

? 水平交通组织：以挑空中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，到达分布于项目各层的商业出入口，将分散的商业板块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。

? 垂直交通组织：客流可利用设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域，货物则先进入地下一层货区，通过四侧的垂直货梯，运输货物至各层。

6、商业服务设施配置建议 ? 服务设施：包括电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标示系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。

? 景观设施：设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业轻松自然的活跃气氛，并增加人文景观。

? 照明设施：包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等，造型以现代、简洁为原则，与商业风格一致，其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非营业场所的光环境设计，并考虑节能及便于管理控制、后期维护。

7、商业仓储配置建议

? 库房是储存和保管商品的场所，是商业的必要配套。

? 如设置超市，综合超市经营的生鲜食品占有较大比重，需合理预留储存加工区空间，一般来说，仓储式超市售货区面积占70%~80%，储存加工区占15%~25%，辅助区（超市行政管理、员工休息等区域）占5%~10%，储存加工区一般设在超市最里端。

■地下部分

? 地下部分设计尽量满铺基地，地下设置为3层，地下一、二层为商业，地下三层为停车及设备用房。

? 地下停车，商业、酒店、办公的客户停车应相对独立隔离，便于管理； ? 考虑五角场彩蛋下沉广场人流可直接通过地下通道到达地下一层商业。

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 ? 地下一、二层商业统一考虑设置卫生间，卫生间服务半径建议不超过50米，卫生间内设置座便器； ? 员工餐厅（办公楼及商业用）建议设置在地下二层，面积按照职员的10-15%考虑。并考虑卸货平台，货车停放及渣土清运，垃圾间干湿分开。 ? 自行车库面积不宜过大，可结合夹层空间考虑； ? 物业服务用房尽量布置在地下二三层；

? 设备机房宜集中布置，其管理通道在地面的出入口应尽可能的减少对主楼及商 业的干扰。

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 第五章 结构、机电系统设计要求

■ 甲级写字楼

1、无障碍设施：必须完全满足国家、上海当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。

2、结构系统

? 结构体系：根据建筑使用功能，考虑室内外建筑设计要求，对各种结构体系、

柱网间距、承重梁大小、室内净高等进行综合评估（含经济评估），选定最佳结构方案。必要时可以进行多个结构方案的比较和论证，优化结构设计方案。并且设计方提供必要的技术说明及有关技术经济报告并确保所采取的结构体系得到国家有关部门的审批通过。 ? 结构形式：结构的开间尺寸在综合分析之基础上，以争取最大的成本利用率。考虑未来租户中包含大型跨国公司，建筑师应考虑通过内部楼梯垂直连接单元，如联系两层或多层楼的内部楼梯设置活动楼板系统。因此，结构体系应能作简单的修改。

? 结构承重：标准层楼面荷载按国家标准设计规范，活荷载由结构工程师与业主

协商确认。

? 在整体设计方案和楼面布置中应充分考虑自然采光和通风。

3、楼内交通——曳引梯、扶梯（结合考虑）

? 需要布置垂直交通系统，用作办公设备、生活用品、器材、职员等在楼层间的交通和运输。服务性物品的专用运输系统应与人行交通流分离。用以运送职员和供应品的电梯将进行装修。交通系统的布置与尺寸应根据适当的设备和使用人员数量考虑，以争取运输的最大效率。系统应具有灵活性，满足所有楼层中一个或多个用户的使用需要。

? 根据楼层数和每层面积大小，建筑师或电梯顾问应提出合适的电梯总数和运行速度。

? 电梯的有效服务方式，数量，载重量和速度的不同配置方案应由电梯设计顾问提供，在运输高峰期，等候时间不大于30秒。深化设计应以有效办公面积和办公密度确定合理的电梯分布方案。电梯轿箱应具精心设计的梯门开关控制和室内装璜，并便于维护。电梯应有触摸式面板并满足残疾人使用需要，同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。电梯的紧急出口满足当地规范要求。

? 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 个建筑的楼宇智能管理系统兼容。

4、采暖通风和空调 1) 概要

? 设计内容包括冷冻站设计、集中空调设计、地下停车库及机电设备用房、热交换

站的通风设计，包括厨房、卫生间、开水间的通风设计，消防楼梯间及前室等的通风设计。

? 采暖通风和空调系统应由暖通工程师提出几种可供选择的方案，在与业主充分协

商的基础上最后确定。建议按照集散型系统设计，实现集中管理、分散控制，集中操作、分散执行，最终达到各种设备协调有序工作。

? 无论是否考虑了自然条件或是否针对特定客户的使用情况进行设计，对办公建筑

来说，舒适、灵活、经济、持久和成本效益都是采暖通风和空调系统的关键因素。要有效布置建筑的机械设备，但是不能因此而占用或破坏可出租的空间。底层和楼顶的房间位置要结合成本进行分析。系统要易于服务与维护。系统、设备和操作过程应该将能耗和维护人员的需求减到最小。 ? 要根据使用期限来评定所有的机械系统和能源。 ? 系统设置应重点考虑加时空调使用的灵活性。

2) 性能

? 系统在维持一定温度和湿度时能够安静运行并能根据情况调整负荷。尽量减少通风的噪音和通过管道或其它服务设施传播的噪音。

? 各种噪声都会破坏职员的舒适感和安全感，必须采取措施消除噪声。声音的传播系数不能大于NC40。

? 采用适当的措施使机械设备的振动与周围的结构隔开，把影响控制在ASHRAE标准的最小要求以内。

3) 设计原则

? 甲级写字楼空调系统结合平面设计、未来可能的分隔，保证各独立单元可分控； ? 空调系统设置时应分区设置各分系统，以便分区管理、分户计量的需要； ? 新风量不应低于40立方/小时.人的标准

? 根据不同季节提供不同的新风、排风模式，以节省能源

? 首层大堂、底商的全空气空调系统设置时应注意对于大空间的制冷制热的控制，避免冬季供热时，热空气上升，地面温度偏低的现象；具有加湿功能。 ? 室内常温控制在22±1（夏季）；20±1（冬季）摄氏度；湿度50％±5％ ? 计算机房精密空调要求：考虑到金融客户的需求，结合外立面考虑在写字楼中分层布置空调室外机位置；

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 ? 酒店客房卫生间设置竖向分区的机械排风系统，地下停车库设机械排风系统，公共卫生间设置机械排风系统，游泳池设排风系统。

4) 设备系统和注意事项

? 设备工程师应通过对技术指标、造价和使用年限等的比较来确定各种方案。 ? 仔细研究服务于工作时间以外的备用空调解决方案，以满足用户经常性不规则的工作时间和多租户的需要。对于中央控制室、综合布线室、消防中心、设备和配电机房的空调系统，应予以合理考虑，空调机房应有较好的隔声和密闭性，空调机房的外门应向外开启，应考虑搬运设备的入口或预留安装孔洞。 ? 应由暖通工程师负责完成空调冷热负荷的数值计算。

? 考虑能量储存和热量再利用问题，每个系统都应为业主考虑以下标准： ——初期投资成本 ——运行成本

——维护成本（包括：预防性的维护和修理） ——使用年限 ——其他无形因素 ——建设的可行性

? 全楼应设夏季冷风空调系统、冬季热风空调系统、机械通风系统、防火及排烟系统、空调自动控制系统。其成本和设计的注意事项应该明确规定，并和业主共同商讨。员工餐厅食品的气味不能扩散到写字楼的其它区域，或在写字楼的通风系统中循环。

? 在卫生间和管理室内要保持负压排气。要在门上设置排气格栅或采取其它的适当措施。在主体建筑的入口大厅内要保持正压，并在接待台补充热源。 ? 应确定节水的技术和设备。 ? 应考虑天然气入口表房位置。

? 机械工程师应提供每年机械系统运行和维护成本的方案设计文件。此分析将会在初步设计阶段进行调整。

? 通过对不同类型的能源管理系统(EMS)等的计算机监控系统进行评估，以确定哪种系统在运行效率和能量贮存方面最为有效。该系统由业主认可的制造商提供，并签订可按年续约的维护协议。此系统还应纳入到楼宇综合智能化管理体系中。 ? 必须评估可选的控制装置。应该包括控制规范和系统说明，以使维护人员易于了解掌握。

5、管道和给排水设备

1) 给排水包括：生活给水、生活热水、消防系统给排水设计、雨污水系统设计、

中水系统设计、空调循环冷却水系统设计、洗衣房、游泳池给排水设计、停车

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 库消防给排水设计。

2) 生活用水供应

? 应通过分析确定是否应该和在何处需要采取水处理措施以尽可能减少设备维护需要，并满足卫生间、茶水间和设备用房的用水需要。

? 水管应该根据规范进行消毒，未软化的水可供电动饮水机和茶水间使用。 ? 热水供应可考虑利用热交换站水源，供给餐厅、淋浴间等热水需要。 ? 给水系统建议单独做净化水处理系统，达到直接饮用标准。

3) 设备固定件

? 在写字楼竖向管井布置时应预留一定的上下水条件，以便于后期经营中加设卫生间的需要；使用节水阀，同时从初期投入成本、节水、改善维护条件和使用年限等方面进行评估。

? 根据大楼今后管理需要应考虑能源计量如：水表、热表等。

4) 卫生间

? 应考虑对卫生间传统布置方式的突破，针对市场要求，紧邻外柱预留一个行政卫

生间上、下水管道接口条件。 ? 洗手盆设冷、热水。

5) 污废水排放

? 卫生间污水经污水处理后，再排入市政管道。 ? 厨房排水需做隔油处理后再排放。

? 暴雨排泄由市政系统处理，符合规范要求。在地下或基础内的排水沟内设置沉积

物的拦截口和清扫口。

? 必须在餐厅的食品加工区内设置大小适当的油脂收集器和清洗器。收集器要实

用，并且易于用机械方法清洗，地下餐厅后厨区应考虑排油烟位置。

6) 地下停车库

? 本项目三种业态（甲级写字楼、五星级酒店、商业）的地下相通，是一个完整停

车库，应统一设计，设地面冲洗给排水及消防给排水。

6、电力供应

? 本项目按照一级负荷用电考虑，引入两路独立的高压电源，重要负荷应有第三种

备用电源方式，需确定备用电源和应急电源容量，有自备发电机时，说明启动方式与市电网的关系。

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 根据实际需要，五星级酒店宜设置以下智能化子系统： 1．火灾自动报警及联动控制系统（由强电工种设计） 2．建筑设备监控系统 3．通信网络系统 4．计算机网络系统 5．酒店经营管理系统 6．综合布线系统 7．安全防范系统 8．智能一卡通系统 9．电子门锁管理系统 10．卫星接收及有线电视系统 11．VOD点播系统 12．公共广播系统 13．多媒体会议系统 14．卡拉OK点播系统

15．大屏幕显示及触摸式多媒体信息查询系统 16．智能照明控制系统 17．智能化集成系统 18．机房工程 19．UPS电源系统 20．防雷接地系统

3、各子系统设计要点

1) 建筑设备监控系统

? 由于五星级酒店一般均设置中央空调，为加强机电设备管理及节能，应该配置建筑设备监控系统。

? 目前BA系统倾向于多采用通信接口（网关）形式，机电设备尽可能要求带通信接口，然后纳入BA系统管理。

? 冷冻机房，包括冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机由专业公司实施监控（要求冷水机组带通信接口），然后纳入BA系统管理。 ? 热源锅炉系统自带通信接口，纳入BA系统监测，不控制。

? 变配电设备要求高低压开关柜订货时带通信接口，采用Modbus总线，纳入BA系统监测。自备柴油发电机组、UPS电源系统应纳入BA系统管理。 ? 给水泵一般为变频泵，自带通信接口，纳入BA系统监控。

? 排水设备自带液位控制器，由强电专业实施自成控制系统，高位开泵，低位停泵，

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 一般不纳入BA系统。也可将高位报警信号接至BAS工作站。 ? 电梯设备要求订货时自带电梯远程监测装置，设置于BAS中控室内。

? 照明分二部分，一部分纳入BA监控，如室外照明、公共通道、地下停车库等；另一部分重要场所，如大堂、宴会厅、大会议厅、多功能厅等宜采用智能照明控制系统。

? 风机盘管一般不纳入BA系统管理。

? BA系统设备生产厂家众多，但基本上是国外产品一统天下，应选用主流产品，以确保系统正常可靠运行。

2) 通信网络系统 ? 有线通信一般采用二种做法，一为虚拟技术，采用远端光传输设备、模块局（模块局可设于本工程，也可设于电信分局），另一为程控交换机。酒店宾馆一般设置程控交换机为多，但采用虚拟技术是发展趋势。有线通信系统一般采用综合布线。

? 设置联通、移动、小灵通等移动通信盲区覆盖系统，主要为地下层、电梯轿厢等使用，设计时主要管线予埋，具体设置由各移动通信公司投资及实施。 ? 设置无线对讲，主要供工程部工作人员、保安使用，有利于安防。

3) 计算机网络系统

? 计算机网络系统必须设置，是酒店的重要子系统。

? 计算机网络系统内外网问题，一般行政中心有内外网，且物理隔离，即有两套独立系统。对酒店来说一般为一套系统，局部单位（如财务等）组建内网，则采用软件隔离，但要注意安全可靠。

? 千兆到楼层，百兆到桌面。采用千兆以太网技术。 ? 网络交换机品牌选择应为主流产品。 ? 网络IP电话根据具体情况适当局部使用。

? 无线局域网应设置。可在大堂、酒吧、宴会厅、会议厅、多功能厅等公共场所设置无线接入点，还可考虑在酒店高级管理层办公室、总统套房、豪华商务套房、商务楼层设置。其它普通客房内则不考虑设置。

4) 酒店经营管理系统

? 该系统实际属应用软件配置，酒店应用软件取决于酒店管理集团的意愿。 ? 由于酒店宽带上网的日渐普及，宽带计费运营管理系统嵌入在酒店管理系统中，完成自动开户、计费、管理、帐务处理和帐单输出等工作。

5) 综合布线系统

? 综合布线系统是计算机网络系统和通信网络系统的物理支撑，是信息系统的物理通道，在现代建筑中是必需的。

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? 布线系统是隐蔽工程，埋入楼板、墙内，不易检修及更换，为使较长期使用不落后，应采用现阶段可预见的先进技术和产品。

? 随着02年6月6类布线标准的通过，6类布线系统在公建项目中普遍采用，五星级酒店水平布线子系统应采用6类布线系统。

? 配线间设置，对于办公楼，每层楼面信息点数较多的建筑物一般每层设一个配线间，放置1只19″标准机柜。对于酒店客房层来说，每层近20个客房，每个客房2个数据点，1个语音点（卫生间1个同线电话），每层约60个信息点，3层设一个配线间是合理的。水平布线子系统采用模块式配线架，语音垂直干线大对数铜缆采用卡接式配线架。

? 垂直数据干线采用多模光缆，一台48口网络交换机配6芯室内多模光缆，每一个配线间用2根Cat6UTP8×0.5作备份；语音垂直干线采用5类25对大对数铜缆，每个语音信息点配主干线缆2对。

? 部分公共场所如大堂、会议厅、多功能厅、宴会厅等及领导办公室设置少量光纤点（光纤到桌面），采用4芯室内多模光纤。

? 布线品牌应采用主流产品。并要注意采用同一品牌同一产地的产品。

6) 安全防范系统

? 对五星级酒店来说保证宾客人身安全、财产安全是第一位的，所以五星级酒店安全防范系统是全方位的。

? 安全防范系统包括闭路电视监控及防盗报警系统、门禁系统、电子巡更系统、无线对讲系统等。

? 闭路电视监控系统主要设置于底层主要出入口，如公共场所、重要房间、楼层电梯厅通道、电梯轿厢、室外主干道路边及交叉口等处。主机采用矩阵主机加嵌入式数字硬盘录像机。

? 防盗报警系统主要设置于财务、档案等重要房间。部分场所设置手动报警按钮。 ? 周边防范系统是否设置根据酒店周边是否有围墙或栅栏，如无则不设置。 ? 门禁系统设置于重要设备机房、财务、档案等重要房间。

? 电子巡更系统一般采用离线式，设置于重要设备机房，电梯厅楼梯口等处。 ? 无线对讲用于保安使用，以便保安互相之间及时联系，提高事件发生时快速反应能力。

? 各系统设备品牌选用技术成熟，性能稳定可靠的产品。

7) 智能一卡通系统

? 一卡通系统用于门禁、停车场管理、消费、考勤等，可采用ID及Mifare复合卡。

8) 电子门锁管理系统

? 电子门锁用卡有的是用磁卡、有的IC卡，酒店大多用磁卡（工作人员用IC卡）。

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? 电子门锁建议采用安全可靠的门锁系统。

9) 卫星接收及有线电视系统 ? 五星级酒店宜设置卫星接收系统。

? 有线电视系统引接自当地有线电视网，在一层设置有线电视机房（卫星电视兼用），接入线采用光缆，机房内设光节点。设置卫星接收系统，机房可设于顶层。 ? 有线电视插座设置于公共活动场所，如会议厅、多功能厅、酒吧、餐厅等，每个客房设一点，套房设2点，总统套房根据需要设置。 ? 考虑数字电视接收系统。

10) VOD点播系统

? VOD点播系统主要用于客房，系统信号走大楼局域网。

11) 公共广播系统

? 背景音响与消防紧急广播兼容，但扬声器性能按背景音响要求配置。

? 背景音响扬声器设置场所多于消防广播，部分场所仅当作背景音响的扬声器可与消防广播同线路也可另设专线视具体情况而定。 ? 要考虑室外背景音响。

? 背景音响音源与消防广播音源分设，广播机房设于一层消控监控室。 ? 部分公共场所，如会议厅、多功能厅等要对背景音响设音量调节开关。 ? 背景音响与消防广播的切换在楼层消防广播联动模块实现。

12) 多媒体会议系统

? 大会议厅设置完善的会议系统，包括扩声、投影、摄录系统、集控系统、视频会议系统等。有的可考虑上同声传译系统。

? 一般普通会议室上扩声、投影系统，少量会议室可考虑设置背投。 ? 电视电话会议系统可不上。

13) 卡拉OK点播系统

? 在卡拉OK包厢区域设置卡拉OK系统小机房，组建卡拉OK专用局域网，每个包厢设置数据点。

14) 大屏幕显示及触摸式多媒体信息查询系统 ? 大屏幕显示建议在酒店外设置一块双基色室外屏。 ? 酒店大堂设置一台触摸式多媒体信息查询机。

15) 智能照明控制系统

? 五星级酒店设置智能照明控制系统，主要设置于会议厅、多功能厅、宴会厅。 ? 智能照明控制系统带有通信接口，纳入BA系统。

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? 楼内公共通道照明控制采用BA系统DDC控制。

16) 智能化集成系统

? 五星级酒店应上智能化集成系统，但到BMS为止，不考虑IBMS。 ? 安全防范系统先行集成。

? 在BAS基础上，消防系统通信接口，协议开放。实现BAS、安防、消防系统的集成。BMS工作站设于底层消控监控中心。

17) 机房工程

? 消控监控、广播、BAS、BMS机房，设置于一层，面积60㎡，采用防静电活动地板，架空200㎜。

? 计算机网络中心通信总机房，设置于2、3层，面积80㎡，采用防静电活动地板，架空200㎜。

? 电视机房：如设置卫星电视接收系统，卫星天线设在主楼屋面，则电视机房设在屋顶层；如不设置，则有线电视机房可设于一层，面积约20㎡。

18) UPS电源系统

? UPS电源设置有2种做法，集中式与分散式。集中式在一处设置UPS，供全酒店智能化系统使用；分散式即设于不同机房内，确定各UPS的供电范围。 ? 宜采用分散式UPS，UPS主要设置于：消控监控中心、广播、BAS、BMS机房，供电范围本机房及所有监控摄像机，防盗探测器等；计算机网络中心电话总机房，供电范围本机房及楼层网络交换机。

? UPS不间断电源装置订货时要求带通信接口，以便纳入BA系统管理。 ? UPS配置电池组，后备时间考虑2小时。UPS不考虑双机备份。

19) 防雷接地系统

? 弱电系统供电电源浪涌保护器由强电专业设置，弱电专业应考虑UPS后配电箱浪涌保护器设置。

? 各信息系统需要设置信号避雷器。

? 弱电系统接地系统要完整考虑，一般采用综合接地方式，其接地电阻值不大于1欧姆。

? 弱电机房局部等电位联结设计，采用30×3铜排，组成600×600网格。并采用BVR1×50专用接地线接至基础接地装置。弱电竖井采用40×4铜排作接地干线。各弱电机房及弱电竖井各层均要设接地端子箱。

■ 公共设施部分

? 整个项目机电设备系统采用集中共用，单体分开计量的方式。 ? 安防系统：对主要出入口、地下车库安装闭路摄像系统；

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■ 项目经济成本要求

? 写字楼建安成本（结构、机电、外墙、公共部位精装修等）不超过 元/ｍ2； ? 酒店建安成本（结构、机电、外墙、公共部位精装修等）不超过 元/ｍ2； ? 商业建安成本（结构、机电、外墙、公共部位精装修等）不超过 元/ｍ2； ? 地下部分建安成本（结构、机电、外墙、公共部位精装修等）不超过 元/ｍ2；

? 在开发成本的控制内，研究采用合理的节能生态技术与工艺，改进项目的空调、供暖、给排水、外墙、新风系统等系统的能源使用效率；

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 第六章 设计成果要求

一、 规划设计及概念设计阶段

1) 概念性设计

? 项目概念性规划设计说明及经济技术指标

解释规划设计背景、用地现状概述及分析、规划设计依据、规划目标、规划原则、规划特色阐述、规划布局阐述；道路、市政设施、景观、建筑等分类规划说明；建设成本测算。完成规划用地平衡分析、经济技术指标分析。

? 主要技术经济指标

内容包括总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积（还要分别列出地上部分和地下部分建筑面积）、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分室内、外和地上、地下），以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。根据不同的建筑功能，还应表述能反映工程规模的主要技术经济指标，如建筑面积、使用面积等。

2) 项目区位分析图

反映项目开发用地与城市及其他功能区的空间关系，并说明本项目在城市中的区位及交通关系。

3) 开发用地现状图及现状分析

在现状地形图上标明用地范围和用地面积以及后退红线等要求。分析用地内主要地形（高程、坡向、坡度等）、地貌（地表径流、地质特征等）以及现状，提出各区域以及节点的不同功能开发的适宜性。

4) 总平面图

完成建筑布局总平面图1：500，包括建筑群体空间布局、公建设施布局、道路、停车设施以及绿化布置等；并要求标明建筑的位置及建筑间距。 ? ? ? ? ? ? ?

功能分区、空间组合分析图 地形分析图 日照分析图 建筑首层平面 建筑标准层平面 裙房各层平面

各建筑单体平、立、剖图各一（1：200），重点部位还要增加剖面

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 ? ? ? ?

主要建筑立面，立面效果图不少于两张 外景、室内、街景透视图若干张 典型建筑的表现图若干 设计说明

5) 道路规划图

要求：标明道路控制点标高、道路坡度、道路宽度、转弯半径、车行道等级、停车位、公交车站位置及距离等。

6) 交通分析图

包括主出入口、人行和车行出入口、人车分流、地下停车行车线路等的交通组织分析图。

7) 绿化景观分析图

要求：景观、绿地系统、空间环境分析图，特别说明下沉式广场与地下商业、地面商铺、外部环境的相互联系。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

8) 竖向规划图：标明地形高差、排水方向、地面坡度等。

9) 市政方案及外部市政条件，综合管线示意图。

10) 物业管理的空间措施要求：封闭、隔离措施，通道与出入口管理，监控点分布，物业管理用房分布。

11) 效果图：要求能够说明规划设计、建筑设计、景观设计等意向。

注：（1）此部分成果要制作成为规划报审用的文本、图板等。尺寸、规格、形式要

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景观总平面图 景观分区图 水景设计构想 场地剖面设计意向图

植物选取意向植物种植分布意向图 车行、人行系统布局意向图 室外小品设计意向 景观透视分析草图 景观节点透视分析草图

外部环境设计，表达室外设施如软硬铺地，步行道，墙体等其它造型元素

鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 根据上海市规划部门要求确定。必要时需要制作多媒体汇报文件。并提供电子文件一套，文本用WORD格式，图纸用DWG格式，效果图为JPG格式。 （2）环境关系模型，比例1：1000；建筑模型，比例1：100 （3）展示图板，统一A1规格，至少包含以下内容： ① 彩色总平面图 ② 彩色鸟瞰图 ③ 彩色透视图 ④ 彩色建筑立面图 ⑤ 各种分析图 ⑥ 建筑平、立、剖面图 ⑦ 其他需加以展示的图纸

二、 方案阶段

1、建筑设计 1) 建筑设计说明

? 建筑方案的设计构思和特点

——建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营

造、环境分析（如日照、通风，采光）等； ——关于无障碍、节能和智能化设计方面的简要说明； ——建筑结构选型；

——投资估算表：投资估算表应以一个单项工程为编制单元，由土建、给排水、电

气、通风、空调、 动力等单位工程的投资估算和土石方、道路、广场、围墙、大门、室外管线、绿化等室外工程的投资估算两大部分内容组成。 编制内容可参照有关建筑工程概、预算文件的规定。在甲方有可能提供工程建设其他费用时，可将工程建设其他费用和按适当费率取定的预备费列入投资估算表，汇总成建设项目的总投资。

2) 建筑设计图纸

A．平面图应表示的内容： ? 各楼层平面；

? 各主要使用房间的名称；

? 结构受力体系中的柱网、承重墙位置； ? 各楼层地面标高、屋面标高； ? 底层平面图应标明剖切线位置和编号； B．立面图应表示的内容：

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 ? 各立面图，标注建筑材料； ? 各主要部位和最高点的标高或主体建筑的总高度； C．剖面图应表示的内容:

? 各层标高及室外地面标高，室外地面至建筑檐口（女儿墙）的总高度； D．表现图：（透视图、乌瞰图） ? 总体鸟瞰图1张

? 若干典型建筑的人视点透视图，每栋建筑不少于2张。 ? 典型建筑屋顶俯视图1张

3) 主要建筑单体模型（1：50）

2、机电设计

1) 设备专业方案设计说明； 2) 根据相关规范审查建筑方案设计；

3) 根据设计标准及国家规划，提出设备专业的条件及要求。

3、景观设计 1) 设计说明

? 说明景观设计的原则和依据；进行场地用地适宜性分析说明如何因地制宜进行景

观设计，根据地形、水源以及环境保护等要求进行竖向设计、布置绿地、配置植物等。

? 解释、说明环境景观设计和绿地布置方案。 ? 技术经济指标表。 ? 景观工程预算。

2) 设计图纸

? 景观用地现状图（可与规划现状图合而为一）。标明自然地形地貌、道路、绿化、

水体、工程管线及各类用地建筑的范围、性质、层数、质量等。

? 景观总平面图。图上应表明规划建筑基底以外的草地、林地、道路、铺装、水体、

停车、重要景观小品、雕塑的位置、范围；应标明主要空间、景观、构筑物、道路的尺寸和名称。

? 道路规划图。图上应标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、坡

向坡度、长度、停车场用地界线。

? 场地剖面规划图。标明不同高度地块的范围、相对标高以及高差处理方式；挡土

墙、护岸等的位置及尺寸。

? 种植设计图。标明主要植物种类、种植数量及规格，附主要苗木种植表。

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 ? 铺装设计图。活动场地等硬质铺装的布局、铺装效果、铺装材料等。 ? 照明及安防系统意向 ? 导视系统意向

? 表达设计意图的效果图。包括总体鸟瞰图1张、夜景效果图1章、重要景点效果

若干、特色景点效果图若干、反映设计意图的局部放大平、立、剖面图及相关图片、重要建节点效果图若干。

? 商业街、景观水渠的设计要单独出效果图。其中商业街要求俯视图1张，商业街

外部和内部透视效果图各1张。景观水渠的效果图5张以上，全方位表达水景的设计效果。

? 景观局部分析示意图。

注：效果图的精度要达到能够打印大幅面室外广告的要求。

三、 初步设计阶段 1、建筑设计 1) 设计说明书

? 概述建筑物使用功能，建筑层数、层高和总高度，结构选型和对设计方案调整的原因、内容；

? 简述建筑平面布局和建筑组成，以及建筑立面造型、建筑群体与周围环境的关系； ? 简述建筑的交通组织、垂直交通设施（楼梯、电梯）的布局，以及所采用的电梯的参数；

? 综述防火设计中的建筑分类、耐火等级、防火防烟分区的划分、安全疏散，以及无障碍，节能，智能化、人防等设计情况； ? 主要的技术经济指标；

2) 设计图纸 A.平面图：

? 绘出主要结构和建筑构配件，如非承重墙、壁柱、门窗、天窗、楼梯、电梯、自动扶梯、中庭、夹层，平台、阳台、雨篷、台阶、坡道、散水明沟等的位置； 列出建筑项目主要特征表，内容包括：项目名称，编号，建筑类别，耐火等级，抗震设防烈度，人防防护等级，主要结构选型，建筑层数，总高（地上、地下分列），建筑基底面积，建筑总面积，墙体、地面、楼面、层面、天窗、门、窗、顶棚、内墙面、外墙面建筑构造及工程方案。

? 表示主要建筑设备的位置，如水池、卫生器具等与设备专业有关的设备的位置；标明室内、外地面设计标高及地上、地下各层楼地面标高；绘出厅、室的室内布置，如家具的布置等；也可根据需要选择绘制标准层、标准单元或标准间的放大

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 平面图及室内布置图；列出各类建筑设计规范要求计算的技术经济指标（也可在说明中列出）。

B.立面图（应选择绘制主要立面，立面图上应标明）：

? 立面外轮廓及主要结构和建筑部件的可见部分，如门窗（幕墙）、雨篷、檐口（女儿墙）、屋顶，平台、栏杆、坡道、台阶和主要装饰线脚等；

? 平、剖面未能表示的屋顶、及屋顶高耸物、檐口、室外地面、等主要标高或高度； C.剖面图：

主要结构和建筑构造部件，如：地面、楼板，屋顶、檐口、女儿墙、吊顶、梁、柱，内外门窗、天窗、楼梯、电梯、平台、雨篷、阳台、地沟、地坑、 台阶、坡道等；各层楼地面和室外标高，以及室外地面至建筑檐口或女儿墙顶的总高度，各楼层之间尺寸及其他必需的尺寸等；

2、机电系统设计

1) 设备专业初步设计说明

? 提出初步设计过程中设备专业的条件及要求； ? 设备专业人防初步设计； ? 设备专业消防初步设计； 2) 绘制初步设计图纸； A.空调/通风/采暖方案 ? 设计说明；

? 空调/通风/空调冷热水/采暖各系统图； 平面中设备竖井布置；

? 协助与委托方协商确定主要设备产品选型及单价； ? 与政府部门的联络、沟通、解释； ? 概算。

B. 给水/排水/消防/喷洒等方案 ? 设计说明；

? 给水/排水/消防/喷洒等各系统图； ? 主要设备表；

? 主要机房控制面积、平面布置、平面中设备竖井布置； ? 完成设计及绘图工作；

? 协助与委托方协商确定主要设备产品选型及单价； ? 与政府部门的联络、沟通、解释； ? 概算。 C. 强电设计

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主要设备技术性能参数、主要设备表、主要机房控制面积、平面布置

鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 ? 高低压/动力/照明，防雷接地系统方案设计说明 ? 照明(含事故/紧急疏散照明)/动力/高低压 /防雷接地系统图及配电方案平面图 ? 完成设计及绘图工作；

? 协助与委托方协商确定主要设备产品选型及单价； ? 与政府部门的联络、沟通、解释； ? 概算 D. 弱电设计

? 各弱电系统方案设计说明；各弱电系统功能及系统原理图；各弱电系统主要设备和材料的技术要求； ? 完成设计及绘图工作；

? 协助与委托方协商确定主要设备产品选型及单价； ? 与政府部门的联络、沟通、解释； ? 概算

3、景观设计 1) 设计说明

? 解释、说明环境景观设计和绿地布置方案。

? 特别说明水的来源、水系的规划以及水流的组织方式。 ? 技术经济指标表。 ? 景观工程造价。

2) 设计图纸

? 景观总平面图。图上应表明规划建筑基底以外的草地、林地、道路、铺装、水体、停车、重要景观小品、雕塑的位置、范围、面积定位；标明主要空间、景观、构筑物的尺寸和名称。主要道路、广场的起点，变坡点、 转折点和终点的设计标高，以及用地的控制性标高。

? 水系设计图。水系平面布局、岸线走向定位、水岸的处理方式、水岸的坡度、水边的安全防护、水生植物与水景的配置。

? 竖向设计图。标明不同高度地块的范围、相对标高以及高差处理方式；道路、地面、水面标高；挡土墙、护岸等的位置及尺寸。用箭头或等高线表示地面坡向。 ? 种植设计图。标明所有植物种类、种植数量及规格，附苗木种植表。

? 铺装设计图。活动场地等硬质铺装的布局、铺装效果、铺装材料等、铺装地面范围、定位等。

? 照明及安防系统图。照明系统的布局、安防监控系统布局及定位。 ? 导视系统图。区内道路引导系统、建筑物标识系统布局及定位。

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上述照明的灯泡/插座/开关定位布置方案图；变配电室平面布置图；主要设备表

鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 ? 土石方初步平衡图。利用竖向布置图绘制土方图及计算用地初步平整土方量。 ? 景观局部分析示意图。

四、 有关阶段的论证报告

根据政府相关部门指导要求及甲方要求，完成相关论证、报告等技术文件，设计方提供必要的咨询、图纸、资料等技术支持，具体内容以业主书面为准。

五、 施工图设计阶段

1、场地设计 1) 总平面图

? 保留的地形和地物。 ? 测量坐标网、坐标值。

? 用地四界的测量坐标（或定位尺寸），道路红线和建筑红线或用地界线的位置。 ? 用地四邻规划道路的位置（主要坐标值或定位尺寸），以及建筑物和构筑物的位置、名称、层数。

? 建筑物、构筑物（人防工程、贮水池等隐蔽工程以虚线表示）的名称或编号、层

数、定位。

? 广场、停车场、运动场地、道路、元障碍设施、排水沟、挡土墙、护坡的定位尺

寸。

? 注明坐标及高程系统（如为用地建筑坐标网时，应注明与测量坐标网的相互关

系）。

2) 管线综合图

? 各管线的平面布置，注明各管线与建筑物、构筑物的距离和管线间距。 ? 场外管线接入点的位置。

? 管线密集的地段宜适当增加断面图，表明管线与建筑物、构筑物、绿化之间及管线之间的距离，并注明主要交叉点上下管线的标高或间距。

2、建筑设计

1) 施工图设计说明

? 项目概况 内容一般应包括建筑名称、建设地点、建设单位、建筑面积，建筑基

底面积、建筑工程等级、设计使用年限、建筑层数和建筑高度、防火设计建筑分类和耐火等级，人防工程防护等级、屋面防水等级、地下室防水等级、抗震设防烈度等，以及能反映建筑规模的主要技术经济指标，如住宅的套型和套数（包括每套的建筑面积、使用面积，阳台建筑面积。房间的使用面积可在平面图中标注）、停车泊位数等。

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鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者 ? 设计标高 本子项的相对标高与总图绝对标高的关系。 ? 用料说明和室内外装修（粗装修）：（1）墙体、墙身防潮层、地下室防水、屋

面、外墙面、勒脚、散水、台阶、坡道、油漆、涂料等的材料和做法，可用文字说明或部分文字说明，部分直接在图上引注或加注索引号；（2）室内装修部分除用文字说明以外亦可用表格形式表达，在表上填写相应的做法或代号。 ? 对采用新技术、新材料的作法说明及对特殊建筑造型和必要的建筑构造的说明。 ? 门窗表及门窗性能、用料、颜色，玻璃、五金件等的设计要求。 ? 电梯选择及性能说明（功能、载重量、速度、停站数、提升高度等）。 ? 其它需要说明的问题。

2) 设计图纸 A.平面图： 承重墙、柱及其定位轴线和轴线编号，内外门窗位置、编号及定位尺寸，门 的开启方向，注明房间名称或编号；轴线总尺寸、轴线间尺寸（柱距，跨度）、门窗洞口尺寸；墙身厚度，柱与壁柱宽、深尺寸，及其与轴线关系尺寸；与门窗表所列窗的洞口尺寸表：采用标准图集及编号类别、设计编号、宽、高、樘数、图集代号。采用非标准图集的门窗应绘制门窗立面图及开启方式主要建筑设备和固定家具的位置及相关做法索引，如卫生器具，雨水管、水池、台、橱、柜，隔断等；电梯及步道（注明规格）、楼梯位置和楼梯上下方向示意和编号索引；主要结构和建筑构造部件的位置、尺寸和做法索引，如中庭、天窗、地沟、地坑、重要设备或设备机座的位置尺寸，各种平台，夹层、人孔、阳台、雨篷、台阶、坡道、散水、明沟等；楼地面预留孔洞和通气管道、管线竖井、烟囱、垃圾道等位置、尺寸和做法索引，以及墙体预留洞的位置、尺寸与标高或高度等；每层建筑平面中防火分区面积和防火分区分隔位置示意；屋面平面应有女儿墙、檐口、天沟、坡度、坡向、雨水口、屋脊（分水线）、变形缝、楼梯间、水箱间、电梯间、天窗及挡风板、屋面上人孔，检修梯、室外消防楼梯及其他构筑物，必要标高。 B.立面图：

? 立面外轮廓及主要结构和建筑构造部件的位置，如女儿墙顶、檐口、柱、变形缝，室外楼梯、室外空调机搁板、阳台、栏杆、台阶、坡道、花台、雨篷、烟囱、勒脚、门窗、幕墙、洞口、门头、雨水管，以及其他装饰构件、线脚和粉刷分格线等，以及关键控制标高的标注，如屋面或女儿墙标高等；外墙的留洞应注尺寸与标高或高度尺寸；

? 平、剖面未能表示出来的屋顶、檐口、女儿墙、窗台以及其他装饰构件、线脚等的标高或高度；

? 各部分装饰用料名称或代号，构造节点详图索引；

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