“宅基地换房”模式法律评析

“宅基地换房”模式法律评析

摘要:本文从“宅基地换房”的具体实践出发,深入剖析“宅基地换房”实践中所涉及的法律问题,提出建立规范的“宅基地换房”的思路——应将“宅基地换房”定位为集体建设用地使用权流转的一种方式,完善集体建设用地使用权流转法律,规范“宅基地换房”实施的条件、程序,以及村民自治形式的物业管理、物业维修等法律问题。

关键词:宅基地换房 集体建设土地使用权流转 立法保障

目前许多城市已将“宅基地换房”作为城中村改造,城乡一体化建设等的重要模式。但各地试点对“宅基地换房”没有统一的做法,且“宅基地换房”模式没有配套的法律进行规范,因此有必要对现行的“宅基地换房”各种模式进行法律评析,为出台相应的“宅基地换房”模式配套法律提出有益的建议。

一、“宅基地换房”模式的背景

宅基地房是我国特有的一种房屋所有权模式,其特点是宅基地土地使用权与土地所有权分离,宅基地房的土地使用权属于集体,房屋所有权人不能处分宅基地的土地使用权。在目前的政策下,宅基地房不能以买卖、赠与等形式进行转让。宅基地房所依附的土地性质为集体建设用地。在我国广大的农村,宅基地房的容积率较低,宅基地换房所换的住房为楼房,将大大节省了土地。在保持耕地面积不减少的前提下,将所节省的土地用于农业或非农业建设,将有处于推动新农村建设,加快农村城市化进程,有利于节省土地资源,也有利于改善农村的住房条件。

二、我国“宅基地换房”模式的法律评析

我国有多个城市进行了“宅基地换房”的尝试,按换房后所节省的土地性质是否改变来划分,分为所节省的土地性质变更为国有建设用地,所节省的土地性质不改变,仍为集体土地;以所换房的性质来划分,分有所换住房为小城镇国有土地使用权性质的住房,所换住房仍为集体土地使用权性质的宅基地房。

(一)对所换房的土地使用权性质进行法律评析

按各个城市的普遍做法,均是按“以一换一”的模式进行换房,即以一平方米的宅基地换一平方米的楼房。

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