20100916_漳州_泛华长泰项目市调成果沟通会

鼓浪屿

半岛汤墅

一颗明珠。

报告研究思路

市调工作说明

市场调研总结项目属性板块分析

发展方向初判

客户特征

附件：楼盘与访谈

售楼处选址建议

3

4

项目组进行的基础调研工作

收集的数据

进行的访谈

访问的楼盘

p 参考书目：

?《区域旅游规划原理》

?《中国休闲经济》?《豪宅》

?《旅游与游憩规划设计手册》?《城界消失——旅游地产》

?……

p 政府官员（3个）：

?长泰县国土局土地储备中心经理陈经理

?建设局规划科

吴站长?马洋溪管委会

蔡局长

p 专家（２个）：

?厦门大学旅游管理系在读博士李建中

?厦门大学旅游管理系教授

颜亚玉

p 专业人士（９个）

?康辉旅行社

黄小姐

?厦门商报楼市记者刘竞?半山墅销售经理

袁先生

?东方高尔夫销售代表贺先生

?……

p 目标客户访谈（5个）

?……

p 楼盘（19个）：

?发现之旅?天颐·香溪?欧洲小镇?东方高尔夫

?半山墅?百桥别墅

?鹭岛·北海湾?金汤湾?巴厘香泉?十里蓝山

?国贸金门湾?泉天下?豪生美庐?同城湾?大溪地?南太武高尔夫?海湾太武城?亿景海岸?御景湾

5通过为期一周的市场调研，项目组重点对地块，市场，客户进行了重新梳理和思考项目本身

了解本项目的基本资料、规划要求等，是定位的出

发点1市场概况通过对类似区域的对比，竞争项目的分析，找到本

项目的优势和机会所在

2客户分析通过对客户的一手访谈数据，准确寻找目标客户，

为项目定位寻找方向

3

报告研究思路

市调工作说明

市场调研总结

发展方向初判

附件：楼盘与访谈

项目属性

板块分析

客户特征

售楼处选址建议

6

7项目位于长泰县马洋溪生态旅游区内，地处闽南金

山角几何中心，辐射范围由闽三角涵盖整个海西距离（Km ）车程（min ）厦门3650漳州2940泉州80140泉州

漳州

厦门市

项目属性

8区域旅游资源丰富，国家皮划艇激流回旋训练基地、天

柱山国家森林公园、天成山景区、马洋溪漂流、千年古山重等已经在福建市场形成较高知名度

天然温泉天柱山

长泰漂流

千年古山重国家皮划艇训练基地林地万余种不同植物、160余种野生动物散落四周，森林覆盖达到53%

南依天成山，充分利用山景资源，打造生态旅游度假景区

区域资源

9项目距厦门50分钟车程，距离略远，但尚可接受，

整体交通抗性不是太大；且厦成高速通车在望，未来至厦门缩短为25分钟

p 1小时交通圈：环湾大道、BRT 、集美大桥、杏林大

桥等，岛内外轻松切换，

同时辐射到漳州、泉州

p 交通枢纽站带动：福厦高速铁路总站、厦成高速出口，厦漳跨海大桥、翔安

隧道开通；未来环城高速

通车后，马洋溪距厦门有

望25分钟到达福厦铁路福厦铁路厦深铁路厦深铁路环湾大道环湾大道翔安隧道杏林大桥BRT 首期轻轨集美大桥厦门-安溪高速厦门西站

厦门近期建设项目

区域交通条件

10项目占地650亩，规模中等偏小；其中一期160亩，

102套纯独栋别墅，容积率0.39，

品质较高

项目名称

占地面积（平方米）建筑面积容积率发现之旅

86万22万0.33当代天铜山

745.7万94万0.13天颐香溪

50万15万0.3欧洲小镇一期占地3

万 1.4万0.47发现之旅天颐香溪欧洲小镇当代天铜山项目指标?总占地面积：650亩

?一期主要经济指标

?占地面积：11.08万㎡

?总建面积：4.31万㎡

?容积率: 0.39

11项目同属泛华集团，可借助“发现之旅”的知名度，依托其较为完善的配套，打造更为高端的升级产品线

p “发现之旅”项目自2004

年启动以来，经过泛华集团

的精心运作，在市场上具有

较高的知名度；

p 目前，“发现之旅”项目

的生活配套、娱乐配套等逐

步完善；

p 项目与其同属泛华集团，

可充分依托其配套与实景园

林展示，以助于项目销售工

作

。

12项目北靠山丘，有马洋溪环绕，三面环水，呈半岛状；背山依水，地块风水好，可塑性强①马洋溪

①

②项目西侧②③地块南侧③⑤地块北侧⑤④地块东侧④

项目四至

p 项目三面环水，一面靠山，马洋溪环绕而过，风水极佳。p “发现之旅对面那块地的风水比发现之旅更好，因为是在山的南面，背山面水，风水好。”

——客户肖女士

13项目一期规划纯独栋产品，户户配有温泉汤屋，极

具特色现代感强的别墅立面风格，产品力较

强

项目产

品

14闽南地理中心，区域具有一定知名度，拥有丰富的外部及内部资源，中等规模，低容积率的纯度假型项目p 区域属性：p 项目属性：闽南金三角地理中心项目所在长泰县与厦漳泉中心交汇处、辐射整个海西区域资源片区拥有良好的自然景观和生态资源，旅游度假开发具有一定规模，形成了一批知名度高的生态旅游品牌知名休闲旅游板块马洋溪生态旅游区及休闲房产，已经在市场上具有较高的知名度中等规模占地650亩，一期160亩，容积率0.39；在片区内属中等偏小规模项目外部资源丰富处旅游区，旅游资源丰富；地块本身资源优质地块三面溪水环绕，依山傍水，风水宝地；地块本

身适合打造台地别墅产品，景观视野好

纯度假型项目地处旅游区，户户带温泉汤屋

p 有利因素：

?区域资源丰富，作为旅

游休闲度假区的氛围已经

形成；

?开发商泛华集团因“发

现之旅”的运作，具有一

定美誉度；

?项目依山傍水，三面环

水，风水好；

?项目产品户户温泉入户，

带汤屋；

p 不利因素：

?目前交通仍具有一定的

市场抗性；

?项目展示尚欠缺，对形

象有一定影响；项目属性界定

15

岛外市场继新政之后，价格连续四月下跌，成交量在连续下跌之后在八月首次回升

宏观市场

?成交量：4月成交量最高，之后连续3月呈现下跌局面，8月出现小幅回升。

8月，岛外住宅成交726套，面积约为7.78万平方米，成交量环比上涨138%，成交量

较7月份有所增长。

?成交均价：继4月之后，成交均价持续下滑。

8月，岛外住宅成交均价7085元/平米，环比下跌7.96%。.

16以厦门为中心的休闲别墅板块主要有四个，各具特色，本区

域规划以“绿色生态”为核心打造海西最大的生态旅游区

板块竞争板块资源项目

岛外近郊板块滨海+高尔夫+台地东方高尔夫、鹭岛北海湾、星海湾百桥别墅

南太武滨海板块

滨海+高尔夫+山景南太武高尔夫、滨

海新城、亿景海岸同安汀溪竹坝板块

温泉+山景丽水云天、古龙汀溪、豪生美庐马洋溪板块山景+温泉发现之旅、天颐香溪、汤泉世纪、欧

洲小镇、馨香谷北辰山星海湾百桥别墅鹭岛北海湾

豪生美庐

南太武高尔夫

17

以马洋溪山景森林等资源为依托，起步早、开发强度大，片区度假氛围日益形成

板块

规模核心资源交通

高端配套

知名度

马洋溪板块

总规划面积138平方公里，02年发

现之旅开始开发，目前已规划十多个项目

原生态资源（万余种不同植物、160余种野生动物）山景资源、林地、湿地、人文资源、开始嫁接温泉

闽南金三角，离厦门40分钟（未来半小时内）

高级会所连氏酒店（四星）、龙山酒店（四星）、汽车旅馆（五星）、泛华酒店（五星），多处高尔球场（已规划），已形成一定知名度（马洋溪漂流、天成山、天竺山国家森林公园）

马洋溪板块

项目名称规模

发现之旅

占地86万，建面22万天颐香溪占地50万，建面15万欧洲小镇

一期占地3万，建面1.4万十里蓝山6000亩大盘，可开发800亩南区

当代天铜山占地745.7 万，建面94万本项目

总占地650亩，其中一期160亩

泛华发现之旅

馨香谷

绿长城园艺公司天铜旅游度假村

天颐居住区上扬生态园本案

连氏酒店

18

汀溪板块主要依赖温泉+山景资源，温泉服务已经具备较强的知名度

丽水云天

盛之乡温泉度假村板块

现

状

核心资源

产品

客户组成销售状况

未来规划及发展

汀溪板块

p 53万平泉天下已在售、古龙汀

溪等项目在规划中；

p 四星级翠丰温泉酒店配套；

岛外温泉资源+山景资源

联排、叠加为主，独栋

一期别墅少主要是老板朋友、关系客户，二期客户主要是同安工业区老板50%，20%台湾客户、5%外籍客户

丽水B 地块共51套、签约6套；F 、G 地块批准销售96套、签约27套；；独栋15000元联排7000元左右，叠加6000-8000元

p 温泉资源优势突出；p 开发强度不大；p 距离厦门较远；p 发展指数：☆☆☆☆

翠丰温泉酒店汀溪板块

19

南太武滨海板块以港口行业为支撑，拥有一线海景、高尔夫资源，区域利好消息频出，对岛内客户有一定的分流

板块

项目名称现状

客户组成

未来规划及发展

招商开发区

招商花园城

容积率高、建筑密度和绿化率一般的项目中小户型为主，迎合刚性需求开发区、厦门客户，龙岩、福州客户，以投资为主

p 依附港口资源区位条件好p 吸引知名开放商进驻

p 海景资源、高尔夫资源以及厦漳大桥、海底隧道等利好消息的出台分流了部份岛内客户

绿海学城

一线海景、高尔夫、高校教育资源目前销售低迷，主要靠内部员工东方高尔夫

一线海景，嫁接高尔夫资源

01年开始开发，以独幢为主，均价3.3万

厦门企业家、海归等，公寓产品多数为投资客

临港工业区

行政科教商住区

高校科技园区

港口工业区

20休闲项目众多，不乏规模大盘，2010年集中上市，预计未来3-5年内供应量超过100万㎡，市场竞争激烈，主要集中于马洋溪区域内部板块项目名称

规模（㎡）马洋

溪板

块发现之旅

占地86万，建面22万汤泉世纪

占地27万，建面30万天颐香溪

占地50多万，建面15万欧洲小镇占地100多万乐统项目

占地50万，建面32万天铜旅游度假

村

占地96万，建面预计30万馨香谷

占地37万，建面20万同安

汀溪

丽水云天占地53万，已开发建面6万古龙汀溪占地2.4km 2，预计建面40万海沧

滨海

东方高尔夫占地20万，建面5.6万南太

武高

尔夫

板块南太武.滨海新城占地27万，建面50万南太武高尔夫

占地5万多，建面4万多亿景海岸建面4.8万数据来源：市场调研2008年2009年2010年2011年2012年2013年规划设计阶段规划设计阶段集中上市期

21旅游度假别墅产品以独栋为主导，独栋竞争区间在

250-380㎡，小独栋由于总价低较受市场欢迎

项目150250350

450

550650及以上250-500

200300400500600230-278发现之旅300－420独栋汤泉世纪天颐·香溪丽水云天欧洲小

镇双拼p 5个旅游地产项目以独

栋为主导，马洋溪板块

全部以独栋为主；

p 独栋别墅面积主力在

250-380㎡，280㎡左右

小独栋受市场欢迎；南太武高尔夫芗

鹭

温

泉

人

家联排东方高尔夫298－450230-280600－700280－420

341240-278190-240

240-250

联排主力竞争区间200-250m 2

330－450独栋主力竞争区间250-380m 2产品竞争

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/yz4e.html