民事反诉状

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反诉人：性别岁 住址： 电话：

被反诉人： 住所： 法定代表人： 电话： 邮编：

被反诉人起诉反诉人逾期支付物业管理服务费，观其诉状，北京燕归园物业管理有限责任公司对其违法、违约等诸多侵犯业主合法权益之行为皆避而不谈，为使人民法院全面、准确了解事实真相，公平裁判，维护业主之正当权益，特提反诉如下： 反诉请求

1. 被反诉人与反诉人于2005年X月X日签订的《前期物业管理服务协议》无效； 2. 被反诉人向业主公布其独立法人资格和法定从业资质历史沿革； 3. 被反诉人向业主公布其所属员工法定从业资质情况； 4. 被反诉人确认物业管理区域；

5. 被反诉人确认物业管理区域内业主缴纳物业管理费情况； 6. 被反诉人向业主公布物业管理用房使用情况；

7. 被反诉人向业主公布停车费收支情况及广告费收支情况； 8. 被反诉人向业主公布物业收费的收入和支出账目，接受监督；

9. 反诉人缓缴物业费，并未恶意拒交，而是由于被反诉人提供的服务存在严重不足，被反诉人存在严重违约行为在先，故而被反诉人主张的滞纳金不合理，被反诉人不予支持； 10.被反诉人向业主提供“代收代缴电费XXX元人民币”的法律依据，此属临时电，物业无权代收电费，被反诉人有权拒绝缴纳； 11.诉讼费由被反诉人承担。

事实及理由... 此致

北京市海淀区人民法院 反诉人：

2010年X月X日 附：

1．反诉状副本一份 2．其他证明文件N 份

请积极上诉，不要服从调解。

反诉人：翁宜平，男，汉族.

民事反诉状

被反诉人：福州海晟物业管理服务有限公司。

企业地址：

法定代表人：吴文香；职务：总经理。

反诉请求：

1、确认被反诉人在本案中所持的《物业服务合同》无效。

2、判令被反诉人对捷报花园*****单元房屋北侧及东侧绿地恢复原状；被反诉人对捷报花园*****单元入户门旁长期损坏的“消防报警按纽”和“消防电话接口”恢复原状；被反诉人对捷报花园3#楼北面脱落的外墙漆面予以修复。

3、确认捷报花园4#、7#、8#楼的架空层，1#、2#、3#、5#、6#楼的连体人民防空地下室，6#楼一层小区配套幼儿园属于小区全体业主共有；判令被反诉人返还反诉人因经营上述场地的不当得利10000元。

4、判令被反诉人立即对捷报花园小区的草坪灯、中心花园喷泉及灯光功能恢复正常。 5、判令被反诉人返还反诉人因利用捷报花园*****单元一楼公共楼道及电梯间的公共墙体所得广告费500元。

6、被反诉人承担本案劳务费3000元及其它诉讼费。 事实与理由

一、关于请求法院确认被反诉人在本案中所持的《物业服务合同》无效的事实与理由：

1、反诉人所处的捷报花园这个小区从2005年成立首届业主委员会起，经2008年与2011年的换届选举，三次均在没有召开业主大会的前提下成立；被反诉人进驻捷报花园开展物业工作，并未经小区业主大会的选聘。期间，反诉人多次致电福州市房管局物业处、鼓楼区房管局物业科、洪山镇人民政府物业站向其工作人员反映，我所反映的事实部分也得到有关负责人员的确认。（注：有录音、录像予以佐证，详见证据2，3）捷报花园小区业委会的成

立过程违反了《物业管理条例》第十条和第十一条第（三）项的规定；捷报花园小区选聘物业服务企业的过程，违反了《物业管理条例》第十一条第（四）项和第三十五条第一款的规定。因此，被反诉人在本案中所持的《物业服务合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项中所指的无效民事合同。

2、反诉人直到收到本案应诉材料才看到被反诉人所持的《物业服务合同》，经查阅该《物业服务合同》第五条，合同双方对同一物业服务水平约定不同的收费标准。该做法违反了国务院的《物业管理条例》第四十一条的规定，属于加重反诉人责任的条款。

被反诉人在本案中所持的《物业服务合同》第十八条第（十三）项约定：被反诉人接受小区业委会委托经营小区业主共用部位、共用设施，业委会有权决定小区共有部位收入的开支。然而，《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”因此，被反诉人在本案中所持的《物业服务合同》第十八条第（十三）项约定与《物权法》的规定完全相悖的同时，也排除了反诉人作为小区合法业主的主要权利。

综上，反诉人根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项的规定，请求法院确认被反诉人在本案中所持的《物业服务合同》无效。

二、关于请求法院判令被反诉人对捷报花园*****单元房屋北侧及东侧绿地恢复原状；被反诉人对捷报花园*****单元入户门旁损坏的“消防按纽”恢复原状；被反诉人对捷报花园3#楼北面脱落的外墙漆面予以修复的事实与理由：

1、根据福州市城乡规划局作出的榕规信[2009]135号《关于捷报花园*****单元东、北侧绿地及交通用地规划审批情况的答复》（证据4），该答复明确捷报花园*****单元东侧、北侧3米范围内规划审批为绿地。如证据2-⑦图片所示事实上此绿地被人为铺设水泥，长期成为小区的通道之一，行人、各类装修货物紧挨着反诉人家中的窗户经过，对反诉人的正常生活造成影响。

2、如证据2-⑧图片所示，捷报花园*****单元入户门旁的“消防按纽”已损坏多年，无人修复，破坏美观又影响安全。

3、如证据3-⑦图片所示，捷报花园*****单元北面脱落的外墙漆面已脱落多年，无人修复，经常有脱落的漆片就直接掉落在反诉人房屋北面的窗台上。

显而易见，未经捷报花园小区业主大会依法选聘的被反诉人对上述绿地遭破坏、小区公共设施的损坏、小区楼宇外观的破坏负有过错责任，严重侵害了反诉人的合法权益。请求法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定判令被反诉人对捷报花园*****单元房屋北侧及东侧绿地恢复原状；被反诉人对捷报花园*****单元入户门旁损坏的“消防按纽”恢复原状；被反诉人对捷报花园*****楼北面脱落的外墙漆面予以修复。

三、关于请求法院确认捷报花园4#、7#、8#楼一层架空停车部分，1#、2#、3#、5#、6#楼的连体人民防空地下车位、停车场部分，6#楼一层小区配套幼儿园属于小区全体业主共有；判令被反诉人返还反诉人因经营上述场地的不当得利10000元的事实与理由：

1、福州市房地产交易登记中心作出的编号2009—53号《关于申请“捷报花园”信息公开有关事宜和复函》（证据5）已明确小区4#、7#、8#楼一层架空停车部分应属于小区业主共有；

由福州市城乡规划局作出的榕规信[2009]101号《关于依申请公开捷报花园项目事宜的答复》（证据6）可知，福州市城乡规划局仅确认停车位置、面积等，未界定专用及公共停车部分。由福州市房地产交易登记中心作出的编号2009—55号《关于申请“捷报花园”信息公开有关事宜的复函》（证据7）可知，1#、2#、3#、5#、6#楼的连体人民防空地下车位、停车场部分的专有、公用均为规划部门审批内容，应以规划部门公开的政府信息为准；6#楼一层幼儿园的产权尚无法明确。根据福州市鼓楼区人民法院作出已生效的（2009）鼓行初字第83号《行政判决书》（证据8）可知，鼓楼法院认为，福州市房地产交易登记中心作出的编号2009—55号《关于申请“捷报花园”信息公开有关事宜和复函》的内容已在其履行职责过程中获取和保存的信息范围进行了答复，不存在未完全履行政府信息公开义务的违法行政行为。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（二）其它不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其它

权利人所有的场所及设施等。”因此，反诉人根据该规定请求法院确认捷报花园4#、7#、8#楼一层架空停车部分，1#、2#、3#、5#、6#楼的连体人民防空地下车位、停车场部分，6#楼一层小区配套幼儿园属于小区全体业主共有。

2、经向捷报花园1#、2#、3#、5#、6#楼的连体人民防空地下室的现场看管人“老依伯”了解，该地下室可停放200多辆汽车，现有停放车辆已超过200辆，车主需为每辆车支出350元/月。（注：该事实有证据2-⑨的现场摄像予以佐证。）据此，被反诉人对该小区业主公共部分的不当得利至少为70000元/月。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。从证据3-⑩捷报花园的小区总平图中可知，捷报花园的小区总建筑面积53482平方米。从反诉人持有的《房屋所有权证》中可知，捷报花园3#楼101单元的建筑面积为127.39平方米，反诉人专有部分占建筑物总面积的比例为：127.39÷53482=0.00238，反诉人对该共有部分的权益为70000元/月×0.00238=166.6元/月，暂以反诉人主张的进驻小区时间计算，被反诉人应当返还反诉人的不当得利金额总计：166.6×38=6330.8元。

3、经向捷报花园7#楼架空层停车场的看车大姐了解（证据2-⑩），小区架空层停车场的收费标准为摩托车20元/月，电动车15元/月（不含充电费），自行车6元/月。被反诉人出租4#、7#、8#楼一层架空停车部分和6#楼一层小区配套幼儿园的每月的不当得利数额反诉人及其代理人均因客观原因无法自行收集，已另向法院申请调查取证。

四、关于请求法院判令被反诉人立即对捷报花园小区的草坪灯、中心花园喷泉及灯光功能恢复正常的事实与理由：

如证据3-⑧图片所示：捷报花园小区的草坪灯长期以来灯头全部丢失；中心花园喷泉及灯光多年以来均未正常工作过。（注：该事实为小区全体业主众所周知的事实，反诉人不另行举证。）显而易见，未经捷报花园小区业主大会依法选聘的被反诉人对小区公共设施的损坏负有过错责任，严重侵害了包括反诉人在内的小区全体业主的合法权益。请求法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定判令被反诉人立即对捷报花园小区的草坪灯、中心花园喷泉及灯光功能恢复正常。

五、关于请求法院判令被反诉人返还反诉人因利用捷报花园*****单元一楼公共楼道及电梯间的公共墙体所得广告费500元的事实与理由：

如证据3-⑨图片所示：被反诉人将捷报花园*****单元电梯间的公共墙体出租给福建绿野邮电广告信息有限公司经营广告业务；将捷报花园*****单元一楼公共楼道墙体出租给分众传媒悬挂液晶电视经营广告业务并将收入均据为已有，其每月或每年的不当得利数额反诉人及其代理人均因客观原因无法自行收集，已另向法院申请调查取证。

六、关于请求法院判令被反诉人承担本案劳务费3000元及其它诉讼费的事实及理由：

如前所述，反诉人所处的捷报花园这个小区从2005年成立首届业主委员会起，经2008年与2011年的换届选举，三次均在没有召开业主大会的前提下成立；被反诉人进驻捷报花园开展物业工作，并未经小区业主大会的选聘。反诉人年老体迈，为了依法维护自己的合法权益，委托儿子代为维权，其间付出了大量的人力、物力，因此反诉人酌情向儿子支付劳务费3000元。

综上所述，反诉人的诉请有明确的事实及法律依据，请求法院予以支持。

此致

鼓楼区人民法院

反诉人：翁宜平

2012年7月23日

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/yxe3.html