资产评估第5章例题

【例5-1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期的价格）。

表5-1 净收益与售价交易实例 可比实例 1 2 3 4 5 净收益（元/年·平方米） 418.9 450 393.3 459.9 507 交易价格（元/平方米） 5900 6000 5700 6300 6500 资本化率（%） 7.1 7.5 6.9 7.3 7.8 对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为：

r =（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）÷5 =7.32%

【例5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前五年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。

15161815???2341+10%（1+10%）（1+10%）（1+10%）20251 ???[1-] 5550-5（1+10%）10%（1+10%）（1+10%） ?216.1（万元）??

【例5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2006年初的房地产价值。

净收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：

P?ab? rr2式中：a——第一年净收益，以后各年净收益按等差级数递增； b——净收益逐年递增额； r——资本化率。

净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为： P?a r?s式中：a——第一年净收益，以后各年净收益按等比级数递增； s——净收益逐年递增比率； r——资本化率。 因此：

501 ??1400（万元）25%（1+5%）50（2）P? ?1250（万元）5%?1%（1）P?

【例5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。

（1）选定评估方法。

该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 （2）计算总收益。

总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） （3）计算总费用。

①年管理费=486000×3.5%=17010（元） ②年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） ③年税金=20×900=18000（元）

④年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=①+②+③+④

=17010+33750+18000+4500

=73260（元）

（4）计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益-年总费用

=486000-73260=412740（元） （5）计算房屋净收益。

①计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年期为48年（50-2），并且不计残值，视为土地使用权年期届满，与地上建筑物一并由政府无偿收回。

年贬值额?建筑物重置价2500?900 ??46875（元）使用年限48②计算房屋现值。

房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数 =2500×900-46875×4=2062500（元） ③计算房屋净收益。

房屋净收益?2062500?8%

1[1?]44（1+8%） =170778（元）

（6）计算土地净收益。

年土地净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-1170778=241962（元） （7）计算土地使用权价值。

土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为44年（50-6）。 P?2419621?[1?] 447%（1+7%）=3280499（元）

单价=3280499÷500=6561（元） （8）评估结果。

本宗土地使用权在2008年3月的土地使用权价值为3280499元，单价为每平方米6561元。

【例5-5】现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月～2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月～2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。则对该可比实例进行交易日期修正后，2008年1月的房地产价格为：

126

P=6000×（1+1%）×（1-0.2%）

=6000×1.127×0.988=6681（元/平方米）

【例5-6】某城市某用途土地的容积率修正系数见表5-2.

表5-2 容记率修正系数表 容积率 修正系数

如果确定可比案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，待估宗地规划的容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：

经容积率修正后的可比实例价格=800×1.6÷1.9

=673.7（元/平方米）

【例5-7】若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应的土地使用年期为30年，而待估宗地的出让年限为20年，土地资本化率为8%，则土地使用年限修正如下：

0.1 0.5 0.4 0.6 0.7 0.8 1.0 1.0 1.1 1.1 1.3 1.2 1.7 1.6 2.0 1.8 2.1 1.9 2.5 2.1 11?20土地使用年期（1+8%） =1000?1修正后的地价1?30（1+8%） =872（元/平方米）

【例5-8】有一待估宗地F需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的5宗地块，具体情况见下表：

宗地 A B C D E F

上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市2007年的地价指数表为： 时间 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 指数 100

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地的比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估该宗地2007年7月的价值。 （1）建立容积率地价指数表。 容积率 地价指数

（2）案例修正计算。

1.0 100 1.1 105 1.2 110 1.3 115 1.4 120 1.5 125 1.6 128 103 107 110 108 107 112 109 111 108 109 113 成交价 680 610 700 750 700 交易时间 4月 4月 3月 6月 7月 7月 交易情况 +1% 0 +5% -1% 0 0 容积率 1.3 1.1 1.4 1.6 1.3 1.1 土地状况 +1% -1% -2% +2% +% 0 112100105100????620100101115101112100105100B. 610?????62711010010599 112100105100C. 700?????62310710512098112100105100D. 750?????63810799128102112100105100E. 700?????633112100115101A. 680?（3）评估结果。

（620+627+623+638+633）÷5=628（元/人民币）

【例5-9】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。

[注：开发利润=直接成本利润率×（土地取得费+开发成本）] （1）计算土地取得费。

土地取得费=10（万元/亩）=150（元/平方米） （2）计算土地开发费。

土地开发费=2（亿元/平方公里）＝200（元/平方米） （3）计算投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：

2

土地取得费利息=150×[（1+6%）－1] =18.54（元/平方米）

1.5

土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）－1]+200×

0.5

65%×[（1+6%）－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米）

（4）计算开发利润。

开发利润=[（1）+（2）]×10%=（150+200）

=35（元/平方米）

（5）计算土地价值。

土地单价=[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）

=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%） =475.84（元/平方米）

土地总价=475.84×15 000

=7137600（元）

该宗地单价为475.84元/平方米，总价为7137600元。

【例5-10】根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化率为8%，总建筑面积为5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）：

300?12?5000?80%?1 ?1.8（亿元）8%

【例5-11】有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的直接成本利润率为10%。

试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

（1）确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可采用假设开发法进行评估，计算公式为：

地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 （2）计算楼价。

楼价=2000×2.5×9000=45000000（元） （3）计算建筑费和专业费。

建筑费=3000×2000×2.5＝15000000（ 元 ）

专业费=建筑费×10%

=15000000×10%

=1500000（元）

（4）计算销售费用和税费。

销售费用=45000000×2.5%=1125000（元）

销售税费=45000000×6.5%=2925000（元） （5）计算利润。

利润=（地价+建筑物+专业费）×10%

=（地价+16500000）×10%

（6）计算利息。

2

利息=地价×[（1+6%）-1]＋（15000000

1

＋1500000）×[（1+6%）-1] =0.1236×地价+990000

（7）求取地价。

地价=45000000-16500000-1125000-2925000

-0.1×地价-1650000-0.1236×地价－990000

地价=21810000÷1.2236=17824452（元） （8）评估结果。

单位地价=17824452÷2000=8912（元/平方米） 楼面地价=8912÷2.5=3565（元/平方米）

【例5-12】现有临街宗地A、B、C、D和E，如图5-1所示，深度分别为25英尺、50英尺、75 英尺、100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用四三二一法则计算各宗土地的价值。

A =2000×0.4×10=8000（元） B =2000×0.7×10=14000（元） C =2000×0.9×20=36000（元） D =2000×1.0×20=40000（元）

E =2000×（1.0+0.09）×30=65400（元）

路线价 每英尺2000元

25英尺 A B 10英尺 C D E 图5-1 路线价法算例宗地示意图其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识 安全生产目标责任书 2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标： 100%。 、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。

作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二．培训的及要求培训目的为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为二、本单位安全工作上必须做到以下内容：1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥； 9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育； 11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/yvrv.html