陆良县三岔河镇潜力调查研究报告 - 图文

陆良县三岔河镇 土地利用现状及潜力调查报告

陆良县国土资源局 云南省地矿测绘院 二〇〇九年十一月

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目录

第一章 引言 .............................................................................................................................................................2 一、背景及意义 ..................................................................................................................................................2 二、工作依据 ......................................................................................................................................................2 三、工作内容 ......................................................................................................................................................3 四、技术路线 ......................................................................................................................................................4 第二章 土地利用现状及潜力调查概述 ............................................................................................................4 一、资料收集和整理 .........................................................................................................................................5 二、土地利用现状调查.....................................................................................................................................6 三、建立和完善地籍管理信息系统 ..............................................................................................................6 四、调查成果汇总统计.....................................................................................................................................6 五、编制土地利用现状及专题图件 ..............................................................................................................7 六、土地利用现状与潜力综合分析 ..............................................................................................................9 第三章 土地利用现状分析与评价 ...................................................................................................................10 一、项目区概况 ................................................................................................................................................10 （一）自然条件和人口状况 .....................................................................................................................10 （二）经济社会发展状况 .........................................................................................................................10 二、三岔河城镇土地利用现状分析 ............................................................................................................12 （一）土地利用结构分析 .........................................................................................................................12 (二) 三岔河城镇土地利用总体情况.....................................................................................................14 三、三岔河城镇土地利用空间结构分析 ...................................................................................................19 （一）与国家镇规划标准比较.................................................................................................................19 （二）土地利用空间结构分析.................................................................................................................20 （三）土地利用程度分析 .........................................................................................................................23 （四）三岔河城镇土地利用强度分析 ...................................................................................................23 第四章 土地利用潜力分析与评价 ...................................................................................................................35 一、土地利用潜力分析...................................................................................................................................35 二、土地利用潜力评价...................................................................................................................................38 第五章 工作成果及应用建议 ............................................................................................................................39 一、工作成果 ....................................................................................................................................................39 二、应用建议 ....................................................................................................................................................40

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第一章 引言

一、背景及意义

根据《新一轮国土资源大调查纲要》的部署，2000年，国土资源部正式启动了城镇土地利用现状及潜力调查项目，在《纲要》中明确了2002年以前完成经济较发达地区城镇土地利用现状及潜力调查，2010年以前将完成全国城镇土地利用现状及潜力调查工作。

城镇土地利用现状及潜力调查成果在空间上全覆盖地记载了每一块土地及其附着物的不同历史时期的各种基本要素，为制定村庄规划提供了详尽、准确、多时态、多层面的基础数据。为土地使用税费的征收、征地拆迁、地价政策的制定、土地开发的管理等奠定了良好基础。通过将村庄管理信息与地籍信息有机结合，并借助现代信息处理技术，为村庄管理提供了高效准确的服务。多层次、多要素、多时态的空间信息，以及各种以空间为定位基础的统计数据，为政府各行政管理部门科学、合理地决策提供了基础数据。

二、工作依据

1.《国土资源部办公厅关于开展2009年度土地利用现状与潜力调查试点的通知》（国土资发?2009?52号）；

2.《城镇土地利用现状与潜力调查项目总体方案》（国土资电发?2009?52号文件附件）；

3.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）； 4.《城镇地籍调查规程》（TD 1001-1993）；

5.《第二次全国土地调查技术规程》（TD/T 1014-2007）；

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6.《城镇地籍数据库标准》（GB/T 1015-2007）；

7.《云南省地籍调查实施细则》 （云南大学出版社，2008）；

8.《全球定位系统城市测量技术规程》 （CJJ 73－97）； 9.《1:500、1:1000、1:2000地形图图式》 （1996年版）； 10.《闲臵土地处臵办法》（1999年4月28日 国土资源部令第5号）；

11.《城镇用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）； 12.《城镇居住区规划设计规范》（GB50180-93）； 13.《住宅建筑规范》（GB50368-2005）； 14.《镇规划标准》（GB50188-2007）。

三、工作内容

1.城镇地籍调查与变更地籍调查成果更新。通过整理地籍调查和用地状况的相关资料，编制城镇土地利用现状及潜力调查技术方案，以城镇地籍调查及城镇变更地籍调查技术规程为依据，增加调查的内容及深度，对已有城镇地籍调查成果进行变更调查与更新；

2.城镇土地利用状况调查。以城镇闲臵地、可进行旧城改造等整理、挖潜的土地为重点，开展城镇土地利用状况调查。包括城镇土地利用类型、城镇闲臵地状况、建筑容积率、建筑密度等土地利用状况的调查与分析；

3.图件编制。在地籍图缩编基础上，编绘城镇土地利用现状图、城镇土地利用强度图、城镇闲臵土地分布图、城镇建筑密度图、城镇建筑容积率图及城镇土地利用潜力分类分布图。

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4.城镇土地利用现状及潜力分析。从城镇综合分区、行政区土地利用情况、用地结构等方面分析土地利用状况；从经济发展、自然地理环境、交通建设、政策与规划控制、产业结构调整、居民生活需求等方面阐述调查区用地扩展过程和土地利用集约度演变；从土地利用的数量结构、空间结构分析调出去土地利用结构特征和存在问题，指出土地利用结构优化和调整方向，并给出具体措施；根据土地利用总体状况、分类与分区评价结果、人口密度等方面因素，从平均建筑密度和平均建筑容积率两方面分析和评价调查区土地利用强度。

四、技术路线

以城镇地籍调查相关技术规程为依据，在第二次全国土地利用现状调查（城镇部分）的基础上，建立建制镇地籍信息系统，利用地籍管理系统汇总土地利用类型、数量、结构、强度等现状信息，编制土地利用图件，结合试点区建制镇、村庄国民经济和社会发展状况，分析试点区内土地利用类型、闲臵土地、建筑密度、容积率等土地利用状况、评价土地开发利用的潜力，提出土地利用开发和保护的方向与措施。

第二章 土地利用现状及潜力调查概述

城镇土地利用现状与潜力调查项目是在城镇地籍调查及城镇变更调查的基础上,对已有城镇地籍调查成果进行补充、完善，进一步调查城镇土地利用现状、各类用地分布状况、城镇闲臵土地状况、建筑密度、建筑容积率等土地利用状况，编制相应的城镇土地利用现状

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图。通过分析研究,提出城镇土地利用中存在的问题,确定目前城镇土地利用的潜力,总结调查经验,并进一步完善城镇地籍调查及变更地籍调查。在分析基础上制定挖掘城镇土地利用潜力的措施,为城镇土地资源规划、管理、保护和合理利用提供依据。

城镇土地利用现状与潜力调查项目主要包含以下内容：

一、资料收集和整理

城镇土地利用现状与潜力调查需要搜集城镇地籍调查有关资料，包括初始地籍调查成果及历年地籍变更调查成果资料，城镇土地定级估价成果、城镇土地基准地价、土地征用出让转让、土地利用总体规划、建制镇及村庄控制性详细规划、统计年鉴、人口、社会经济等相关资料。

表1 三岔河人口资料统计表

年份 2006年 2007年 2008年 2009年 年末总人口（人） 8767 8837 8994 9050 城镇人口 （人） 1624 1635 1642 1652 乡村人口 （人） 7143 7202 7352 7398 人口密度 （人/平方公里） 12083.15 12179.63 12396.01 12473.20 人口自然 增长率（‰） 0.55 0.80 1.78 0.62 注：三岔河镇无2005年人口资料。

表2 三岔河国民经济和产业结构统计表 （单位：万元）

年度 国内生 产总值 第一产业 总产值 1433.25 1664.9 第二产业 总产值 832.62 981.84 5

第三产业 总产值 701.13 713.92 人均GDP 一、二、三 产业比重（%） 48.31、28.06、23.03 49.54、29.22、21.24 2007年 2967.00 2008年 3360.66

0.3357 0.3736

注：无2005年、2006年资料，2009年尚未统计。

表3 三岔河固定资产投资对比表 （单位：万元）

年度 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 固定资产投资 3484 4665 5340 6240 8112 基本建设 87 327 更新改造 其他投资 房地产投资 2900

二、土地利用现状调查

以城镇地籍调查有关技术规定为依据，全面开展对调查内每一地块的土地利用现状调查与变更调查，确定其土地利用的结构。城镇调查区应对工作范围内每个地块的建筑密度、容积率进行调查，确定其土地利用的强度，全面掌握调查内的土地利用状况。

三、建立和完善地籍管理信息系统

城镇土地利用现状与潜力调查应按照《城镇地籍数据库标准》的相关要求，对调查成果进行数字化录入和编辑处理，建立城镇地籍管理信息系统。已完成地籍建库的调查区，应严格按照数据库有关技术标准和要求，结合变更调查有关资料，改造、完善和更新地籍信息系统。

四、调查成果汇总统计

利用地籍管理信息系统，对调查城镇的土地利用类型、土地利用强度等信息进行统计汇总。

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五、编制土地利用现状及专题图件

以地籍信息系统为平台，在地籍图缩编基础上，编制调查区土地利用现状图、土地利用强度图、闲臵土地分布图等专题图件。

1.土地利用现状分布图

以地籍测量形成的大比例尺地形图为基础，进行适当的图形缩编后，按项目区大小选择1:2000或1:5000为制图比例尺，以图斑为制图单元，按图斑地类的不同以符号化方式制作土地利用现状图。

2.土地利用强度图

以地籍测量形成的大比例尺地籍图为基础，进行适当的图形缩编后，按项目区大小选择1:2000或1:5000为制图比例尺，将建筑密度图和建筑容积率图进行空间叠加分析，以此判定每宗地的土地利用强度级别（高强度、中强度、低强度），然后按不同强度级别对每宗地进行着色，制作土地利用强度图。

表4 土地利用强度与建筑密度、建筑容积率关系表

高强度 土地利用强度 中强度 低、中 低强度 低 高、中 低 建筑密度 高 高、中 建筑容积率 高 低、中 土地利用强度制图图例

低强度 中强度

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高强度

3.闲臵土地分布图

以地籍测量形成的大比例尺地籍图为基础，进行适当的图形缩编后，按项目区大小选择1:2000或1:5000为制图比例尺，将闲臵土地的地块界线标注在图上并进行着色，制作闲臵土地分布图。

闲臵土地制图图例

闲臵土地

4.建筑密度图

以地籍测量形成的大比例尺地籍图为基础，进行适当的图形缩编后，按项目区大小选择1:2000或1:5000为制图比例尺，以宗地为分析单元，统计每宗地的宗地面积，宗地内建筑占地面积，从而计算每宗地的建筑密度，然后按照建筑密度值的大小对宗地进行着色，制作建筑密度图。

建筑密度制图图例

低密度（≤0.33） 中密度（>0.33～≤0.67） 高密度（>0.67～≤1.0）

5.建筑容积率图

以地籍测量形成的大比例尺地籍图为基础，进行适当的图形缩编后，按项目区大小选择1:2000或1:5000为制图比例尺，以宗地为分析单元，统计每宗地的宗地面积，宗地内建筑面积，从而计算每宗地的建筑容积率，然后按照建筑容积率值的大小对宗地进行着色，制作

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建筑密度图。

建筑容积率制图图例

低密度（≤1.0） 中密度（>1.0～≤3.0） 高密度（>3.0）

6.土地利用潜力分类分布图

以地籍测量形成的大比例尺地形图为基础，进行适当的图形缩编后，按项目区大小选择1:2000或1:5000为制图比例尺，以图斑为制图单元，按图斑地类的不同将各图斑分为无容量土地（主要包括水面、绿化、道路广场）、容量完全损失土地（现状为建设用地，规划为水面、绿化、道路广场）、未利用土地（未建设用地，包括耕地、闲臵地等空地），并以此为基础编制土地利用潜力分类分布图。

土地利用潜力分类分布图制图图例

未利用土地 无容量土地 容量完全损失土地

六、土地利用现状与潜力综合分析

以调查所得的土地利用特征、结构及效率为指标，从利用类型和利用强度等方面研究土地利用的数量、结构，强度等空间分布规律，分析当前土地利用中存在的问题，评价土地的开发利用潜力、提出调查区科学合理的土地利用潜力挖掘方向，土地经营开发途径及对不合

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理用地的整治方法等。

第三章 土地利用现状分析与评价

一、项目区概况

（一）自然条件和人口状况

三岔河镇位于陆良坝子东部，镇政府所在地距县城15公里，境内地势平坦，土地肥沃，素有“渔米之乡”的美誉。气候温和、冬无严寒、夏无酷热、春暖干燥、秋凉湿润，境内平均气温14.7℃，适宜以水稻为主的各种农作物生长，农业生产条件较为优越。

全镇辖24个村委会、85个自然村，288个村民小组。2008年末有总户数31065户、总人口11.5万余人，其中农业人口9.5万余人，境内居住着回、汉、彝、白等民族。有国土面积121.4平方公里，其中坝区面积86平方公里。最高海拔2686米，最低海拔1840米。有耕地面积59922亩，其中水田48974亩、旱地10948亩，人均占有耕地0.52亩。2008年全镇实现农村经济总收入61440.46万元，实现农民人均纯收入4003元。

（二）经济社会发展状况

三岔河镇经过历届党委、政府和广大人民群众的共同努力，经济社会快速发展，农村经济收入一年一个台阶。小城镇建设步伐不断加快，基础设施建设不断加强，“一核三星一带”、“一轴三片一园”的建设格局已基本形成，显著的区位优势，吸引着周边乡镇群众到三

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岔河赶集、经商、办企业，逐步繁荣了集市经济，加快了二、三产业的发展。

第一产业。三岔河镇是农业大镇，主要以种植水稻、蚕豆、玉米为主，是陆良县最大的粮食生产基地。三岔河镇在产业结构调整前，农业产业结构基本以粮食为主，粮经比例95:5，经过十余年的压粮扩经、压劣扩优。2008年，粮经作物比例调整为75:25，逐步形成了以优质水稻、薯类、蚕桑、水生蔬菜、商品蔬菜、畜牧业为主的格局。第二产业。三岔河镇第二产业起步晚，但发展迅猛。涉及建筑、建材、蔬菜加工、食品、机械制造等多个行业。非公经济发展较快，目前，全镇以“云海机械”、“吉祥炉具”为代表的个私经济3050个，为三岔河的经济发展注入了新的活力和生机。第三产业。三岔河镇投资700多万元完善了白水塘旅游区基础设施建设，形成了以白水塘旅游区为中心，千年古刹龙凤寺、古色古香的水阁寺、孙渡故居，紫溪文化广场、紫溪公园为一体的大旅游区，带动了三岔河的旅游业及服务业发展，旅游业累计实现综合收入1200余万元。坚持把发展劳务经济作为促进我镇经济发展和农民增收致富的一项重大举措来抓。至2008年底全镇累计从事非农生产和外出务工人员达29219人，实现劳务经济收入14610万元，劳务经济收入成为农民增收的有效途径。小城镇建设：已初步形成了以中心集镇为核心，赵家沟、舟东、白岩三个农村集市相呼应，白水塘环湖带为生态农业旅游区的“一核三星一带”和以青凤大街为轴线，以北片区、南片区和老片区的综合开发建设为核心，以紫溪公园的综合功能开发为重点的“一轴三片一园”的建设格局。空心村改造初见成效。按照“政府引导、部门指导、整体规划、村组实施、体现特色”的原则，实现“权力、矛盾、责任、利益”四个下移，打造三岔河文教社区及建成三岔河文体中心，目前

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已完成规划工作及前期准备工作。教育事业。全镇有小学25所、初中1所、完中1所；全镇在校人数20751人，其中，小学生13000人、初中生7038人、高中生713人；小学教师644人、初高中教师354人。注重文化阵地建设，扶持农村文化户的发展，积极培养文体人才，着力打造村落文化、机关文化、企业文化和校园文化，组建了37支农村文艺队，筹建了2个市级敬老院，2个门球场。公共卫生服务体系：全镇现有中心卫生院1个，乡村卫生所28个，医务工作者165名，全镇新型农村合作医疗参合率达95%，2004年被评为省级卫生乡镇。新农村建设稳步推进。以实施“866”工程和小康示范村为载体，罗依、刘良两个“千村扶贫、百村整体推进”“866”工程实施村全面启动。民生和社会稳定工作。农民收入明显增加，群众生活质量普遍提高，衣、食、住、行等生活条件得到进一步改善。

二、三岔河城镇土地利用现状分析 （一）土地利用结构分析

1．土地利用数量结构分析

本次调查的范围包括三岔河集镇共计11个街坊，统计宗地1713宗，调查区面积为725555.82平方米,各街坊面积如图1所示：

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图1 三岔河城镇各街坊面积图 单位：m2

从上图可知三岔河城镇地籍调查中第八街坊面积最大，面积为238958.77平方米，其次为第四街坊面积为146573.47平方米，其余各街坊面积如上图所示。

图2 三岔河城镇各街坊比例图

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三岔河镇地籍调查共划分为11个街坊，其中八街坊和四街坊面积较大，分别占总面积的32.93%和20.20%。各街坊占整个调查区的比例如图2所示。

(二) 三岔河城镇土地利用总体情况

表5 三岔河城镇二级土地利用类型统计表

地类编码 一级分地类二级地类占所属一级占总面积比2面积（m） 类名称 编码 名称 地类比例（%） 例（%） 011 012 013 水田 182909.07 水浇地 16582.06 旱地 6444.74 小计 205935.88 021 果园 551.35 小计 551.35 031 有林地 467.43 小计 467.43 批发零售051 25821.86 用地 住宿餐饮052 1002.19 用地 商务金融053 5677.78 用地 其他商服054 2395.75 用地 小计 34897.58 061 工业用地 19271.51 063 仓储用地 小计 城镇住宅071 用地 农村宅基072 地 小计 机关团体081 用地 084 医卫慈善9998.22 29269.73 5898.89 141610.57 147509.46 26317.80 88.82% 8.05% 3.13% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 73.99% 2.87% 16.27% 6.87% 100.00% 65.84% 34.16% 100.00% 4.00% 96.00% 100.00% 25.02% 52.83% 6.34% 25.21% 2.29% 0.89% 28.38% 0.08% 0.08% 0.06% 0.06% 3.56% 0.14% 0.78% 0.33% 4.81% 2.66% 1.38% 4.03% 0.81% 19.52% 20.33% 3.63% 7.66% 0.92% 01 耕地 02 03 园地 林地 05 商服用地 06 工矿仓储用地 07 住宅用地 08 公共管理与公共服务用地 083 科教用地 55566.73 6667.57 14

表6 建设用地构成比例

占建设用地比例（%） 用地名称 居住建筑用地 公共建筑用地 道路广场用地 公共绿地 四类用地之和 国家标准 35-43 10-18 10-17 6-10 65-85 面积（m） 147509.46 94519.95 88633.66 15211.16 345874.23 2比例 39.26 25.16 23.59 4.05 92.07

表7 人均建设用地指标

级别 一 二 三 四 三岔河人均建设用地 人均建设用地指标 (m/人) 2>60 ≤80 >80 ≤100 >100 ≤120 >120 ≤140 41.51

与国家建设用地标准对比分析三岔河集镇土地利用数量结构，可得出以下结论：

1．三岔河集镇人均用地指标中，居住用地在国家规定的标准范围内，公共建筑用地高于国家规定的指标，道路广场用地高于国家用地指标，公共绿地低于国家规定的指标。

2．三岔河集镇的四类用地标准之和高于国家标准。

3．三岔河人均建设用地为41.51平方米，低于国家一级标准，说明三岔河集镇规模较小，人口比较密集，用地紧张。

（二）土地利用空间结构分析

三岔河城镇各街坊土地利用空间结构见表4

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1．商服用地

三岔河集镇建设用地中商服用地在第八街坊中最多，占整个商服用地的57.59%,其余各街坊所占的比重均小于15%，第三、十一街坊内无商服用地。

2．工矿仓储用地

工矿仓储用地在第八街坊中最多，占整个商服用地的74.24%，其余各街坊商服用地的比例很小，其中第一、二、三、六、十、十一街坊无商服用地。

3．住宅用地

住宅用地在在第八、第四街坊内较多分布较多，分别占整个住宅用地的28.51%和21.46%。其余各街坊所占比例不大。

4．公共管理与公共服务用地

公共管理与公共服务用地在第一街坊内最多，占整个公共管理与公共服务用地的27.1%，其次为第四街坊和第十街坊，分别占23.89%和22.42%，其余各街坊所占比例不大，其中第二街坊无公共管理与公共服务用地分布。

5．交通运输用地

交通运输用地第八街坊内分布最多，占整个交通运输用地的48.58%，其余各街坊均小于15%。

6．特殊用地

特殊用地只有在第八街坊内有分布，且全部是殡葬用地。

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表8 三岔河城镇各街坊土地地类构成表 单位：%

街坊 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 耕地 47.26 4.80 0.00 42.12 2.65 0.00 13.91 25.49 5.75 0.00 63.04 园地 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.23 0.00 0.00 0.00 林地 草地 商服用地 0.30 5.59 0.00 0.73 7.08 5.37 15.80 8.41 2.86 11.33 0.00 工矿仓储用地 0.00 0.00 0.00 2.45 1.36 0.00 2.27 9.09 5.17 0.00 0.00 住宅用地 12.80 51.30 19.18 21.59 38.65 28.38 29.76 17.60 38.12 6.50 5.34 公共管理与公共服务用地 27.48 0.00 50.85 17.14 13.04 12.22 2.98 7.11 3.10 54.56 0.00 特殊用地 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.10 0.00 0.00 0.00 交通运输用地 5.75 13.75 22.66 6.16 6.70 8.69 18.99 18.98 18.39 12.34 12.46 水域及水利设施用地 1.19 5.02 4.39 0.51 0.49 0.65 3.69 0.48 1.13 1.66 17.65 5.22 19.55 2.92 9.30 30.03 44.69 12.60 12.31 25.48 13.60 1.51 其他土地 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.20 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

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（三）土地利用程度分析

土地利用程度直接反映了土地利用的强度与方式,与城镇土地集约利用密切相关,其度量指标的认同性较强。 1．城镇土地利用率：

土地利用率=（1-( 93050.97/ 725555.82)=0.8717

三岔河城镇土地中空闲地占整个用地面积的12.82%，主要是城镇内部一些尚未利用的土地，这部分土地是将来利用的方向。

2．人口密度：

人口密度= 9050÷72.56（人/hm2）=124.72人/hm2

三岔河城镇人口密度较大，地少人多，用地较紧张，人地矛盾

突出。城镇内农村居民地多是独家小院，土地利用程度不高。

3.城镇容积率：

容积率= 334191.16÷170027.52=1.965

从容积率可看出三岔河城镇二层以上的建筑物较少，土地利用纵向发展的空间较大。

（四）三岔河城镇土地利用强度分析

1.土地利用强度的内涵

土地利用强度指单位土地面积上的土地开发利用程度，一般用建筑密度和容积率来综合表示。土地利用强度是一个具有时间和空间意义的相对比较概念，其空间意义指特定时期某一区域土地利用强度大小，是和其它类似区域比较的结果，或单元区域之间比较的结果；其时间意义指随着时间的演变，人类对土地资源利用的能力和利用程度

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不断增强，现在的土地利用强度是过去动态变化的结果，又是未来土地利用的开始。从理论上说土地利用强度具有时间上的可度量性，空间上的可比较性。

2.三岔河城镇土地利用强度总体状况比较分析

反映城镇土地利用强度的主要指标有建筑密度和建筑容积率。经调查计算，三岔河平均建筑密度为0.57，平均建筑容积率为1.11。建筑密度在（0-0.33）的宗地面积占全部宗地面积的41.67%，建筑密度在（0.33-0.67）的宗地面积占全部宗地面积的16.25%，建筑容积率小于1.0的宗地面积比例为65.17%。

表9 三岔河城镇建筑密度分段统计表

建筑密度 低密度（0-0.33） 中密度（0.33-0.67） 高密度（0.67以上） 合 计 宗地数（宗） 36 129 1548 1713 宗地面积(m) 125325.83 48860.75 126550.20 300736.78 2宗地面积比例 41.67% 16.25% 42.08% 100.00% 图5 三岔河城镇建筑密度统计图

24

从表9和图5可看出低密度的宗地面积为125325.83平方米，占整个宗地面积的41.67%，中密度的宗地面积为48860.75平方米，占整个宗地面积的16.25%，高密度的宗地面积为126550.20平方米，占整个宗地面积的42.08%。

表10 三岔河城镇宗地容积率分段统计表

容积率 低密度0-1.0 中密度1.0-3.0 高密度3.0以上 合 计 宗地数（宗） 780 914 19 1713 宗地面积(m) 195987.02 99205.16 5544.60 300736.78 2宗地面积比例 65.17% 32.99% 1.84% 100.00%

图6 三岔河城镇宗地容积率图

从表10和图6可看出三岔河城镇建筑容积率低密度的面积为

25

195987.02平方米，占整个宗地面积的65.17%，中密度的面积为99205.16平方米，占整个宗地面积的32.99%，高密度的面积为5544.60平方米，占整个宗地面积的1.84%。从以上数据可看出三岔河城镇内建筑物楼层较低，土地利用的纵向程度不高。

3.三岔河城镇各街坊土地利用强度比较分析

按照三岔河城镇地籍调查划分的11个街坊，分别计算各街坊的平均建筑密度和平均建筑容积率，具体见表11。

表11 三岔河城镇各街坊平均建筑密度及容积率表

街坊号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 合计 宗地面积宗地数 （m） 2平均容面积（m） 积（m） 积率 22建筑占地建筑总面平均建筑密度 0.34 0.91 0.67 0.55 0.72 0.75 0.74 0.60 0.74 0.30 0.82 0.57 158 40876.32 13945.15 21982.85 0.54 217 15 10981.37 9961.66 17830.46 1.62 2347.35 1572.89 2859.93 1.22 365 59018.28 32713.22 65574.53 1.11 140 12048.92 8702.75 14680.23 1.22 116 59 357 9950.68 8903.71 7498.95 15282.55 1.54 6626.72 12520.61 1.41 99550.49 59920.28 122462.98 1.23 248 25049.35 18555.79 28739.79 1.15 28 10 30478.74 9275.98 30510.17 1.00 1531.55 1254.12 1747.05 1.14 1713 300736.78 170027.52 334191.16 1.11

26

图7 三岔河城镇各街坊土地利用强度指标

从表11和图7可看出，三岔河城镇各街坊中第二街坊土地利用程度最高，其平均建筑密度为0.91，平均建筑容积率为1.62，第一街坊土地利用程度最低，其平均建筑密度为0.34，平均建筑容积率为0.54。

表12 三岔河城镇各街坊不同容积率面积比例分布表 单位：％

容积率 1街坊 2街坊 3街坊 4街坊 5街坊 6街坊 7街坊 8街坊 9街坊 10街坊 11街坊 低密度 85.95 28.58 60.96 73.02 52.30 25.54 47.28 56.16 69.31 85.98 43.26 0-1.0 中密度1.0-3.0 高密度 3.0以上 合 计 14.05 70.03 39.04 26.58 47.70 73.70 47.45 40.70 30.69 9.13 56.74 0.00 1.39 0.00 0.39 0.00 0.76 5.27 3.14 0.00 4.89 0.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00

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图8 三岔河城镇各街坊不同容积率面积分布图 单位：m2

从表12和图8可知一街坊建筑容积率为低密度的面积为35131.53平方米，占整个街坊宗地面积的85.95%，中密度的面积为5744.78平方米，占整个街坊宗地面积的14.05%，一街坊无高密度的宗地。

二街坊建筑容积率为低密度的面积为3138.23平方米，占整个街坊宗地面积的28.58%，中密度的面积为7690.71平方米，占整个街坊宗地面积的70.03%，二街坊高密度的面积为152.43平方米，占整个街坊宗地面积的1.39%。

三街坊建筑容积率为低密度的面积为1430.83平方米，占整个街坊宗地面积的60.96%，中密度的面积为916.52平方米，占整个街坊宗地面积的39.03%，三街坊无高密度的宗地。

四街坊建筑容积率为低密度的面积为43095.98平方米，占整个

28

街坊宗地面积的73.02%，中密度的面积为15689.68平方米，占整个街坊宗地面积的26.58%，四街坊高密度的面积为232.62平方米，占整个街坊宗地面积的0.39%。

五街坊建筑容积率为低密度的面积为6301.56平方米，占整个街坊宗地面积的52.30%，中密度的面积为5747.36平方米，占整个街坊宗地面积的47.70%，五街坊无高密度的宗地。

六街坊建筑容积率为低密度的面积为2541.71平方米，占整个街坊宗地面积的25.54%，中密度的面积为7333.24平方米，占整个街坊宗地面积的73.70%，六街坊高密度的面积为75.73平方米，占整个街坊宗地面积的0.76%。

七街坊建筑容积率为低密度的面积为4209.56平方米，占整个街坊宗地面积的47.28%，中密度的面积为4225.01平方米，占整个街坊宗地面积的47.45%，七街坊高密度的面积为469.14平方米，占整个街坊宗地面积的5.27%。

八街坊建筑容积率为低密度的面积为55908.07平方米，占整个街坊宗地面积的56.16%，中密度的面积为40517.78平方米，占整个街坊宗地面积的40.70%，八街坊高密度的面积为3124.65平方米，占整个街坊宗地面积的3.14%。

九街坊建筑容积率为低密度的面积为17362.08平方米，占整个街坊宗地面积的69.31%，中密度的面积为7687.27平方米，占整个街坊宗地面积的30.69%，九街坊无高密度的宗地。

十街坊建筑容积率为低密度的面积为26204.93平方米，占整个

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街坊宗地面积的85.98%，中密度的面积为2783.78平方米，占整个街坊宗地面积的9.13%，十街坊高密度的面积为1490.02平方米，占整个街坊宗地面积的4.89%。

十一街坊建筑容积率为低密度的面积为662.52平方米，占整个街坊宗地面积的43.26%，中密度的面积为869.04平方米，占整个街坊宗地面积的56.74%，十一街坊无高密度的宗地。

图9 三岔河城镇各街坊不同容积率比例分布图 单位：％

90.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.001街坊2街坊3街坊4街坊5街坊6街坊7街坊8街坊9街坊10街坊11街坊低密度0-1.0中密度1.0-3.0高密度3.0以上

根据图8可看出三岔河城镇建筑物的层高普遍低于三层，纵向利用程度较低。

表13 三岔河城镇各街坊不同建筑密度宗地面积比例分布表 单位：％

建筑密度 低密度 0-0.33 中密度0.33-0.67 高密度 0.67以上 合 计 1街坊 2街坊 3街坊 4街坊 5街坊 6街坊 7街坊 8街坊 9街坊 10街坊 11街坊 69.71 3.77 2.44 0.00 44.94 24.64 9.72 0.00 5.69 38.82 7.54 85.42 4.39 0.00 17.20 12.32 44.45 18.79 47.20 29.59 16.28 30.02 26.52 85.24 55.55 36.27 65.65 52.80 64.73 44.90 62.43 10.18 82.80 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00

30

图10 三岔河城镇各街坊不同建筑密度面积分布图 单位：

图11 三岔河城镇各街坊不同建筑密度比例分布图 单位：％

90.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.001街坊2街坊3街坊4街坊5街坊6街坊7街坊8街坊9街坊10街坊11街坊低密度0-0.33中密度0.33-0.67高密度0.67以上

从表13和图10可看出十街坊低建筑密度的宗地比例较高，面积为26036.43平方米，占整个街坊宗地面积的85.42%；其次为一街坊，面积为28493.43.43占整个街坊宗地面积的69.71 %，这说明十街坊、

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一街坊宗地内的建筑物比例较低。六街坊建筑密度为中密度的比例最高，面积为4696.71平方米，占整个街坊宗地面积的47.20 %，其次为三街坊，面积为1043.33平方米，占整个街坊宗地面积的44.45 %， 二街坊建筑密度为高密度的比例最高，面积为9360.38平方米，占整个街坊宗地面积的82.80 %，其次为十一街坊，面积为1268.10平方米，占整个街坊宗地面积的85.24 %。

4．各街坊各类用地土地利用强度

表14为三岔河城镇各街坊不同地类平均建筑容积率指标，从该表中可以看出，九街坊商服用地的用地强度最高，其平均建筑容积率为2.39；五街坊的工矿仓储用地的用地程度最高，其平均建筑容积率为1.88；十街坊住宅用地的用地程度最高，其平均建筑容积率为3.09；十街坊公共管理与公共服务用地的用地程度最高，其平均建筑容积率为1.83。

表14 三岔河城镇各街坊不同地类建筑容积率指标

地 类 商服用地 工矿仓储 用地 住宅用地 公共管理与公共服务用地 1街坊 2街坊 3街坊 4街坊 5街坊 6街坊 7街坊 8街坊 9街坊 10街坊 11街坊 0.86 1.65 0.00 2.28 1.86 1.72 1.78 1.92 2.39 1.65 0.00 0.00 0.00 0.00 1.01 1.88 0.00 0.09 0.63 0.74 0.00 0.00 1.38 1.60 1.40 1.18 1.30 1.36 1.30 1.66 1.09 3.09 1.14 0.18 0.00 0.21 0.99 0.63 1.83 1.43 0.59 1.25 0.69 0.00

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表15 三岔河城镇各街坊不同地类建筑密度指标

地类 1街坊 2街坊 3街坊 4街坊 5街坊 6街坊 7街坊 8街坊 9街坊 10街坊 11街坊 商服用地 0.86 0．87 0.00 0.96 0.78 0.89 0.84 0.84 0.58 0.59 0.00 工矿仓储用地 0.00 0.00 0.00 0.53 1.00 0.00 0.09 0.41 0.41 0.00 0.00 住宅用地 0.87 0.91 公共管理与公共服务用地 0.11 0.00 0.80 0.78 0.84 0.83 0.77 0.87 0.83 0.75 0.82 0.12 0.27 0.34 0.52 0.43 0.25 0.47 0.21 0.00 从表15可看出商服用地在第四街坊内的建筑密度最高，其平均建筑密度为0.96；工矿仓储用地在第五街坊内的建筑密度最高，其平均建筑密度为1；住宅用地在第二街坊内的建筑密度最高，其平均建筑密度为0.91；公共管理与公共服务用地在第六街坊内的建筑密度最高，其平均建筑密度为0.52。

表16 三岔河城镇各类用地强度

地类 商服用地 工矿仓储用地 住宅用地 公共管理与公共服务用地 平均建筑密度 1.89 0.68 1.40 0.65 平均建筑容积率 0.80 0.36 0.84 0.22 从表16可看出，三岔河镇城镇用地中商服用地的土地利用强度最高，其平均建筑密度和容积率分别为1.89和0.80；其次为住宅用地，其平均平均建筑密度和容积率分别为1.40和0.84；以下依次为工矿工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地。

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（四）土地利用效率分析

城镇土地利用效益是城镇土地利用中的经济效益、社会效益和生态环境效益的总称。目前对城镇土地利用效益的分析主要是经济效益的分析，即土地的投入产出效益，它是衡量土地利用效率的重要标准。以宗地为单位的土地利用经济效益分析可采用单位宗地面积的产值或利税即宗地产出率指标，以城市或城市内部各区域为单位的利用效益分析一般用地均GDP指标。以宗地为单位的效益分析由于宗地数量多，各宗地的产值或利税的调查难度大，因此本研究不做宗地分析，仅以区域为单位进行土地利用效益分析，即以地均GDP为指标进行分析。

表17 单位面积内第二、三产业GDP （万元/hm）

2

年度 2008年 土地面积（公顷） 72.55 第二产业 总产值 981.84 第三产业 总产值 713.92 第二产业比值 13.53 第三产业比值 9.84

2．单位面积工业产值

表18 单位面积工业产值 （万元/hm）

2

年度 2008年 土地面积（公顷） 72.55 第一产业 总产值 1664.9 单位面积工业产值 22.95 2009年的统计数据还没有统计出来，所以采用2008年的统计数据进行计算。

从以上两表可知三岔河镇是以农业为主的乡镇，第二、第三产业不发达，单位面积内的土地产出的经济效益不高。

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3.地价水平

根据陆良县土地管理局和三岔河镇人民政府于1998年12月所做的基准地价评估报告，将三岔河基准地价划分为三个区，各区地价水平如下表所示：

表19 三岔河镇土地基准地价表 元/m

2

土地类型 土地区域 商业用地 一区 二区 三区 343.64 218.4 150.43 131.04 99.8 68.55 111.65 住宅用地 工业用地 生地 熟地 三岔河基准地价的一区主要位于青凤街两侧，商业用地较多，除一区以外的城镇建成区为二区，主要为住宅及公共用地，建成区以外的为三区，主要为耕地。由于所做基准地价距今已有十年的时间，所以基准地价与社会经济发展的水平相比显得偏低。需要对基准地价进行更新，以适应社会经济发展的需求。

第四章 土地利用潜力分析与评价

一、土地利用潜力分析

土地利用潜力状况是土地利用结构和布局调整的基础依据,利用城镇地籍调查成果基础数据，分析无容量土地（主要包括水面、绿化、道路广场）、容量完全损失土地（现状为建设用地，规划为水面、绿化、道路广场）、未利用之土地（未建设用地，包括耕地、闲臵地等

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空地）的数量及空间布局，为下一步开展潜力评价提供定性、定量的基础和依据。

1．未利用土地

从表15三岔镇城镇各街坊土地利用评价结果表来看，三岔河城镇未利用土地的面积为300883.10平方米，未利用土地主由耕地、空闲地组成，面积占三岔河调查区总面积的41.47%，所占比例较高，说明土地利用的横向拓展范围较大。

2．无容量土地

三岔河城镇无容量土地面积为122800.14平方米，占三岔河调查区总面积的16.92%，无容量土地主要由紫溪公园、杜公河水面等用地组成。

3．容量完全损失土地

三岔河镇容量完全损失土地的面积为301872.58平方米，占三岔河调查区总面积的41.61% 。容量完全损失土地主要为建设用地。

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表20 三岔镇城镇各街坊土地利用评价结果表 单位：

1街坊 土地利用潜力类型 面 积 无容量土地 容量完全损失土地 未利用土地 合计 7284.30 比例 7.02 面积 3759.94 比例 面积 比例 面积 10212.19 61000.30 75360.99 比例 6.97 面积 1565.24 比例 7.19 面积 2102.70 比例 9.33 2街坊 3街坊 4街坊 5街坊 6街坊 18.77 3352.46 58.64 42012.10 40.50 11396.45 56.88 2198.23 38.45 54441.67 52.48 4878.71 24.35 166.80 2.92 41.62 13089.28 60.12 10355.19 45.97 51.42 7115.89 32.69 10067.30 44.69 103738.06 100.00 20035.11 100.00 5717.48 100.00 146573.47 100.00 21770.40 100.00 22525.19 100.00

续表20 三岔镇城镇各街坊土地利用评价结果表 单位：

7街坊 土地利用潜力类型 面积 无容量土地 容量完全损失土地 未利用土地 4113.55 9216.85 4808.38 比例 面积 比例 24.52 37.25 38.23 面积 13027.69 30079.66 19578.55 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 8街坊 9街坊 10街坊 11街坊 合计 22.68 58602.39 50.81 89009.26 26.51 91347.12 20.78 6072.10 14.05 12707.58 30.11 122800.14 16.92 47.98 31263.39 72.35 2251.88 5.34 301872.58 41.61 31.23 5878.48 13.60 27239.22 64.55 300883.10 41.47 100.0合计 18138.78 100.00 238958.77 100.00 62685.91 100.00 43213.96 0 42198.69 100.00 725555.82 100.00 37

图12 三岔河镇各街坊土地利用潜力图

80.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00容量完全损失土地未利用土地无容量土地1街坊2街坊3街坊4街坊5街坊6街坊7街坊8街坊9街坊10街坊11街坊

从表20可看出三岔河镇未利用地主要分布于8街坊，面积为91347.12 平方米，占调查区总面积的12.59%，其次为4街坊和1街坊，面积分别为75360.99平方米、54441.67 平方米，未利用地主要是城镇周边的耕地和城镇内农村居民地内部尚未利用的土地。

二、土地利用潜力评价

三岔河城镇土地利用潜力类型中未利用土地面积为300883.10平方米，占三岔河城镇面积的41.47%，未利用地主要是城镇周边的耕地和城镇、村庄内部一些尚未利用的土地。同时由于村庄用地比较分散，建筑层数普遍在三层以内，容积率比较低,这些土地是潜力挖掘的重要方向,可通过城镇规划对城中村进行改造，提高城镇用地的水平，改变原来居民地分散，基础设施严重不足的状况。目前由于受经济发展水平的制约，要大规模对城镇进行改造可能不现实，所以只有在平时的土地管理中加大管理力度，控制城镇内农村居民地的用地规模，减小居民地向外扩张的趋势。根据中国建筑设计研究院2002年9月编制的<<云南省陆良县三岔河镇镇区

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建设规划>>（2000年-2020）规划，到2015年城镇人口规模将达到3.5万人，用地规模约360公顷，该规划对行政管理、商业金融、道路、住宅建设、集贸建设、绿地建设、广场建设、市政工程作了规划。规划改造城镇内部的一些城中村，改造将按居住区标准建设2-6层的居民住宅，这将有利于提高城镇用地水平，提高土地利用效率，改变城中村居住散乱，卫生条件差，公共设施，绿化用地不足的状况，同时通过城镇化改造，发挥城镇的聚集效应，增加城镇人口，促进城镇第二、三产业的发展，提高城镇的产出效益。

第五章 工作成果及应用建议

一、工作成果

三岔河城镇土地利用及现状潜力调查的工作成果有以下三方面的内容：

1．图件成果

（1）三岔河镇土地利用现状分布图； （2）三岔河镇土地利用强度图； （3）三岔河镇闲臵土地分布图； （4）三岔河镇建筑密度图； （5）三岔河镇建筑容积率图；

（6）三岔河镇土地利用潜力分类分布图。 2．数据成果

（1）土地利用现状分类数据；

（2）土地利用现状及潜力分析专题数据。 3．文字成果

（1）三岔河镇土地利用现状及潜力调查技术方案；

39

（2）三岔河镇土地利用现状及潜力调查工作报告及技术报告； （3）三岔河镇土地利用现状及潜力调查研究报告。

二、应用建议

通过三岔河镇土地利用现状与潜力调查, 可以看出三岔河城镇用地存在的问题，为下一步内涵挖潜，提高土地利用效率提供建议：

1.城镇内的农村居民点选址比较随意，用地规模不受控制。近些年,有关部门加强了农村建房的管理,但由于忽视村镇建设规划，布局零星分散,内部功能布局混乱,整体档次不高。城镇建设沿公路一条龙摆开,形成“马路经济”,既影响交通又挤占耕地。

2.城镇内农村建筑物以单门独户住房为主,占地面积大,容积率低,给城镇居民点内部交通设臵、公共绿地以及其他公益用地的配臵带来了很大的难度,也暴露出城镇内农村居民点用地的利用粗放。

3.城镇内农村居民点自身发展而言,其用地方式大多以外延式扩展为主,忽视内涵挖潜,建新不拆旧使农村用地规模不断扩大,而在老的农村居民点用地上旧房破烂不堪。农村居民点一户多宅现象较为普遍。

征对以上存在的问题，建议采取以下措施： 1．加强村镇建设的规划管理和规模控制

村镇规划是指导村镇建设的依据,是调控农村居民点合理用地和节约用地的手段。这些规划对指导村镇建设起到积极作用,但从保护耕地,实现耕地总量动态平衡的要求出发仍存在一个逐步调整、修改、完善、实施的过程。三岔河镇新的村镇规划应该体现出服务生产、方便生活、生态优美、用地集约等特点。村镇规划中应明确村庄规模控制界限,不得随意突破,控制人均建设用地面积。本次三岔河土地利用现状与潜力调查提供

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的多种信息，有助于确定合理的规划指标，使规划内容既有超前预测性，又能符合实际情况，保证规划编制切实可行；另外，在规划实施阶段，利用地籍调查成果现势性，可以随时知道项目是否按规划要求进行建设，准确地监察违章建筑、违法用地的现实情况，并进行及时处理。此外，地籍调查成果也为城市规划的修编工作提供依据。地籍调查成果可用来衡量规划的合理性，规划本身是一种对来来的预测、设想，当这种设想变成为现实时，其是否合理、科学就可以通过分析地籍资料来判定。

2．征收农村宅基地超占费,建立农村宅基地经济约束机制

实行村镇用地的有偿使用,收取农村宅基地超占费,是制止农村居民点外延扩张,促进农村居民点现有用地的挖潜改造,以经济手段强化农宅管理的一种有效办法。本次调查提供了城镇内每家每户的宗地面积,可以据此制定超占面积的处罚办法,运用经济手段,制止多占、超占、乱占现象。

3 .多管齐下,搞好城镇内农村居民点存量土地挖潜工作。本次调查为城镇农村居民点挖潜改造提供了翔实的资料。农村居民点挖潜改造工作可以应用本次调查提供的容积率、建筑密度等统计资料,通过多种途径,采取各种措施,把这一工程搞好。首先,在村镇规划的基础上,搞好村庄整理,村庄整理的重点要放在“空心村”的整理整治上,实践证明,实施村庄整理,不仅可以极大地改变村容村貌,而且可以节约大量耕地,防止村庄外延扩张。其次,应积极创造条件,迁移、缩并部分村庄,对经济条件差,自然条件恶劣的重点村,要动员社会各方面的力量,多部门、多渠道、多形式筹集资金,将旧村庄迁移、缩并至条件较好,而内部空闲地较多的村庄。同时,及时采取措施将旧村庄复垦成农业用地。

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