香榭小区前期策划 - 图文

华中科技大学硕士学位论文

襄樊·香榭名居小区项目前期策划研究

姓名：李恒威申请学位级别：硕士专业：建筑与土木工程指导教师：骆汉宾

20060510

华中科技大学硕士学位论文摘要我国房地产业发展时间不长，但发展速度较快。随着房地产业的迅猛发展，房地产业正逐步成为国民经济新的增长点。在这种情形下，房地产策划作为房地产行业的细分逐渐获得了社会的认同。房地产前期定位策划作为房地产策划的核心内容之一，在理论和实践中都得到了一定的发展。正是在这种背景下选择房地产开发项目前期定位策划作为研究课题。其主要研究内容如下：第一部分：主要介绍本文选题的背景、房地产前期策划的必要性、主要采用的研究方法、研究内容并对房地产前期定位策划的目的、意义等进行了论述。第二部分：对房地产前期定位策划的基本理论进行了系统的介绍；对房地产策划和房地产前期定位策划的发展进行了深入的探索，同时，深入的分析了房地产前期定位策划的作用地位、主要内容和方法步骤，并采用了定性与定量相结合的方法，结合案例论证某些观点来进行研究。第三部分：结论部分。该部分对本文做了全面的总结，并指出了房地产前期策划的良好发展前景和局限性。本文较为系统的论述了房地产前期定位策划的相关理论，希望本文的研究能够为我国房地产策划的健康发展起到一定的促进作用，为我国房地产业的进一步发展做出贡献。关键词：房地产开发项目房地产策划前期策划市场定位产品定位策划华中科技大学硕士学位论文１绪论１．１问题的提出１．１．２房地产市场现状２００５年以来，我国房地产市场经历了一个从“过热”到在规范中逐步走向平稳的发展过程，其间房地产价格尽管也有过起起落落，但总体上是持续攀高的。房价上扬态势仍在持续，呈现出房屋销售价格、土地交易价格和房屋租赁价格全面上涨的态势。从上涨速度看，总体上呈现出前高后低的态势，近年来，房地产业己逐步成为城市经济新的增长点，同时住房分配货币化的普及使人们的消费热点转向房地产。房地产业得以蓬勃发展，与房产相关的行业也犹如雨后春笋般涌现。襄樊市在全国经济平稳增长大环境下，面对中部崛起的重大历史机遇，襄樊房地产业得到了进一步的高速发展。统计资料显示，２００５年，襄樊市房地产开发完成投资２２．０９亿元，同比增长２６．０８％；房产交易额１３．６６亿元，成交面积１１８．４３万平方米，抵押面积７１．８４万平方米，抵押金额１１．０８亿元，成交户数８１０５户，同比增长４９．３７％，其中：商品房成交额６．５４亿元，成交面积５６．３８万平方米，成交户数５３２６户；二手房成交额３．１２亿元，成交面积２７．９２万平方米，成交户数２７２９户；改制企业成交额３．９６亿元，成交面积３４．１３万平方米，为改制及破产企业共减免费用５１０．４９万元。办理商品房预售许可证３７份，批准预售面积６４．９４万平方米。核发房改房屋所有权证３．１万本，发证面积２７０万平方米【”。襄樊市房地产开发面临新的发展良机。但与此同时，襄樊房地产业界的理论研究、市场分析和信息发布等方面明显滞后，房地产营销策划、中介、代理等相关门类的专业化水平低，物业管理档次也差强人意，这些，都是与襄樊房地产市场快速、健康、持续发展的要求不相适应的。在襄樊市房地产项目实践中，发现项目前期策划存在如下问题：１、开发企业对前期策划的认识重视程度及态度上相当不够。据笔者调查，襄樊市场９０％的丌发企业在前期没有进行系统的前期方案论证。另外，不同开发企业对待前

华中科技大学硕士学位论文期策划的态度上也相距甚远。相对来说，比较重视的如闽发集团，不但成立有专门负责前期策划的部门，而且在前期策划过程中，还同时聘请专业的策划公司为其项目做前期策划。但与此相反，绝大多数开发企业还停留在老板凭感觉、凭经验进行决策的状态。２、无论是开发企业还是中介机构，它们的前期策划专业水平较低，对前期策划的研究重点及研究深度还很肤浅，经常是将某楼盘所做的前期策划案随便更改个名称就拿到另一家，方案雷同，千篇一律，根本无法起到前期策划应有的作用。３、在前期策划实施过程中，目前还缺乏一整套系统的管理方法与流程控制手段，最终流于形式。４、在前期策划的研究重点上，不能根据项目的规模大小及项目进度的不同而有所侧重，策划案的可操作性差。１－１．２房地产前期策划现状如今，理论上对房地产前期策划的定义有三种不同的表述：一种认为前期策划是包括从项目的机会选择、项目构思到正式立项、开始实施投资前的策划工作，是以项目投资方案为核心的全面的、综合的调查研究、项目构思、计划编制、技术经济分析与评价工作。一般包括机会研究、项目构思、目标设计、方案策划和可行性研究等几项主要内容。另一种观点认为项目前期策划就等同于可行性研究，按照可行性研究的理论与方法实施。还有一种观点认为前期策划就是营销推广驯。’现今房地产业发展较快，并已逐步成为国民经济的支柱产业，但在我国作为一个独立的行业起步较晚，只有短短不到十几年的时间，不但远远低于发达国家相比发展水平，并且内地与沿海房地产业发展水平相比也有较大差距。前期策划作为房地产开发过程中的一个重要环节，水平的高低对房地产业的发展具有举足轻重的作用。在房地产投资项目的现实运行中，因项目前期策划中决策依据不足、决策程序不严、决策方法不当而导致决策失误，造成项目最终失败，继而造成房地产商破产，国内外的事例屡见不鲜。２华中科技大学硕士学位论文２房地产开发项目前期定位策划相关理论２．１房地产前期定位策划的概念房地产前期定位策划是一种辅助决策的一项综合性活动。它的前期性可以从两个方面来理解：一方面，前期定位策划行为的进行要先于实际的决策和项目产品的形成，它是一种科学的预测活动：另一方面，相对于全程策划来说，前期定位策划主要研究的是项目有形产品建设实施以前的部分，主要包括：土地定位策划、市场定位研究、产品定位策划等内容。房地产前期定位策划就是根据房地产前期策划预期目标，经过对市场的深入研究和分析，整合各种资源，达到帮助房地产开发企业决策“在那里开发、开发何种项目、开发什么样的产品、怎样开发、以怎样的价格、销给谁”的一项动态的系统性工程。房地产前期定位策划是一个辅助决策手段，帮助房地产开发企业做出恰当、及时的定位决策，有效控制和减少项目风险。２．２房地产前期定位策划的主要内容房地产前期定位策划主要包括以下内容：１、房地产市场调研与分析；房地产产品是一种直接面向市场的产品，那么房地产企业也必须更好的去了解市场，迎接市场的检验。对市场的认识基本上都是围绕着市场的调研、分析来进行的，因此房地产市场调研、分析将是房地产研究中的一个重要内容，也是前期策划中的一个重要内容【１４】。（１）房地产市场调研市场调研的主要目的就是认识市场，房地产市场调研的研究主要集中在如何应用常见的一些市场调研方法为房地产项目服务，并希望这些方法能够给房地产企业一些启发和帮助。在房地产市场调研中，主要包括房地产市场调研目的的确定、调研方法的确定及综合运用、调研表格的设计、调研资料的初步分析、专题调研等。华中科技大学硕士学位论文‘２）房地产市场分析在经过市场调研后就需要对市场进行深入的研究和理解，这种研究和理解将有助于我们获得想要的市场信息，以帮助我们进行正确的决策。（３）房地产项目的市场定位；根据对房地产市场的充分认识，找出市场真正需要的东西，认清市场需要的程度，在此基础上进行房地产项目的市场定位。该定位只能作为初步的定位，只有经过反复的论证和深化研究以后，才能作为最终的市场定位，才能进一步进行产品的深化研究。①价格定位房地产产品价格的定位是综合型非常强的一项重要工作。影响产品的价格的因素非常多，怎样抓住主要的因素进行定位将成为价格定位中的一个重要的内容。②产品定位在前面所作的工作最终都要落实到产品上，产品的定位将直接反映前期工作的成果，因此产品定位也是非常重要的内容。③目标客户群定位经过市场的调研、分析、预测，已经将目标客户群进行了一定的深入分析和研究，将所得的这一部分结果再进行进一步的研究。（４）房地产产品策划只有好的产品才可能真正占有市场，所以产品策划需要在市场存在“空白点”或者说市场风险在可控范围内的时候做进一步需要研究。产品的策划要从产品构建的各个方面细致入微的进行研究，最终达到打造“消费者想要的产品”的目的，这也是房地产前期策划的最终承载点。在这部分中，主要从以下几个方面进行了研究：①产品规划如何兼顾企业、消费者、社会三者利益的均衡是房地产前期策划的产品规划中的核心内容，不能光去考虑企业的利润。产品的规划中主要根据市场的需求、消费者的心理需求，配合必要的功能。②产品建筑形象策划产品的建筑形象策划就像为参加晚宴的客人制作一件晚礼服，幽雅得体的晚礼服

华中科技大学硕士学位论文自然会吸引更多的关注，建筑形象可以说是给消费者的第一印象，因此对于房地产产品来说是非常重要的。③产品景观策划人们生活水平的提高，不在满足只是有地方可住，会追求更多的物质追求和心理享受。景观就能够给人们带来更多的精神享受，更人们更多的功能比如：运动、健身、邻里交流、休闲等。④产品户型策划户型策划重点在产品功能、交通组织、通风、声、光等方面的初步构想，户型的设计也是基于策划者对市场的研究的基础上的。⑤产品配套及其他策划房地产产品的策划除了以上几个方面还有很多的内容，比如地下的管线、交通、强弱电等等。（５）房地产物业管理与前期定位策划一般来说，房地产前期定位策划的内容不包括房地产项目的建设、销售以及物业管理的规划，因为它们基本上都属于项目实施的内容，这种观点基本上是赞同的。但同时认为在前期定位策划中也应当对房地产项目的建设、销售，尤其是物业管理进行必要的规划，其主要内容包括在前期定位策划核心理念在实施过程中的贯彻、运用。（６）房地产前期定位策划成果的实施在策划文本完成以后，重要的就是前期策划成果在具体项目开发过程中的实施和保障。用全过程系统管理和目标管理的方法无疑是一种卓有成效的方法，因此运用好这两者将是保障前期定位策划成果有效性的核心内容。（７）前期定位策划的评估前期定位策划的评估就是对整个策划工作的每一个阶段、每一项工作，运用一定的评估方法，进行恰当的评价。这种评估过程既是对已做工作的评定又是对以后工作的指导，具有很好的作用。华中科技大学硕士学位论文２．３房地产前期定位策划的研究方法、研究步骤１、房地产前期定位策划的研究方法房地产前期定位策划的研究方法有许多，常用的有：（１）诊断法。诊断法就是先找出问题，再根据问题制定相应的策略和方法，这在房地产前期策划的专题市场调查中经常用到。’（２）市场调查法。市场调查法就是根据调查目的，用科学的方法在一定的市场范围内系统地收集及分析确定市场机会所需信息资料，并将调查的数据进行整理的方法。（３）预测法。预测法根据已经掌握的信息运用一定的科学方法对未来的情况进行推断的方法。（４）经验法。虽然房地产项目与项目之间没有完全相同的，但是在许多的细节方面还仍有相似之处，运用经验法有助于我们节约大量的资源。（５）逻辑推理法。逻辑推理法就是根据事物发展的规律，进行逻辑推测的方法。（６）实证法。实证法就是运用实际的案例进行论证或者多结果的验证的方法。（７）加减法。加减法就是通过给事件增加约束因子或者减少约束因子后观察事物发生变化的情况，来认识事物的方法。（８）技术经济分析法。技术经济分析法就是运用技术经济学中常见的一些方法来分析事物的特征等ｆ１５］。２、房地产前期定位策划的研究步骤房地产前期定位策划作为一个动态的过程，将每个环节都联系起来，共同构成一个完整的系统。其各个主要内容之间存在一个时序和工作的程序或者说叫做工作的步骤。以下就是工作的步骤及其之间的关系。华中科技大学硕士学位论文匡圃一Ｅ圃一Ｉ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．＿ＪＩ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．＿Ｊ‘一————◆图２．１房地产前期定位策划的步骤一上一＿＋一。一．一。一‘一。一＿＋一９华中科技大学硕士学位论文３房地产市场调研、分析与定位房地产项目的发展过程总是会不断出现新的市场机会和危机，作为企业，首当其冲的就是必须准确把握市场的变化情况，在市场变化中找企业发展机遇，保证项目的稳步发展。所以通过对房地产市场的详细调查、研究，可以准确把握当前房地产市场的供求关系，为企业投资决策提供准确的数据资料；同时对房地产市场供求关系的分析研究可以准确预测今后房地产市场的发展变化。房地产项目策划和产品定位主要是根据房地产市场细分中市场需求的要求，站在开发企业或土地使用人的立场，针对特定目标市场的潜在客户决定其产品及用途，是符合投资开发企业或土地所有人的利益。３．１房地产市场调查３．１．１房地产市场调查的概念市场调查是指开发投资者用科学的方法、系统地收集及分析确定市场机会所需信息资料的过程【４】。市场调蠢在整个房地产项目前期策划中占有重要的位置主要是因为：１、市场调查是开发企业、策划人深入认识市场的必经过程和手段；２、市场调查是策划人和开发商认识产品市场规模，做出产品开发的决策基础；３、市场调查是房地产项目投资决策、项目定位、产品定位等的基础和前提。市场调查包括市场的静态调查和市场的动态调查两个方面。它要求调查具有客观性、准确性、及时性和经济性，市场调查是市场分析和预测的前提。３．１－２房地产市场调查的内容１、环境调查（１）政策和法规。如土地供应、融资、各种税费、环境保护、拆迁安置、项目审批、房屋销售等各种政策和规定。１０华中科技大学硕士学位论文（２）经济水平。如国民收入、企业效益、家庭收入、经济增长速度、社会购买力、拟上的大型项目、能源和有关资源的供应情况等等。（３）社会文化环境。如社会的稳定状况、城市人口数（常住人口、流动人口）、人口的增长率（自然增长率和机械增长率）、家庭结构、职业构成、文化水平、受教育程度、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。２、房地产的供需情况调查这是分析和预测房地产供需量的基础工作。调查的内容包括被调查城市或地区过去和现在各类房地产的需求量、价格、地段分布；现货房、期贷房的价格、数量和地段的分布；城市居民的居住水平、无房户和缺房户的户数；住宅淘汰速度；竞争对手的开发能力、技术水平、市场占有率等等【４】。３、开发场地的调查开发场地需要考虑的影响因素有：（１）备择场地区位（２）备择场地现状（３）各择场地的规划控制（４）技术因素开发商要通过到城市规划管理部门、土地管理部门以及其他有关部门了解情况、收集资料，并对备择的开发场地深入现场实地勘测，进行分析对比，综合论证。３．１３房地产市场调查的实施步骤一般在房地产市场调查过程中都会有一个调查的顺序或者说调查的步骤，主要的程序如下：１、明确目标，即确定研究对象的类别和范围，明确需要解决的问题。只有需要研究的问题被仔细、准确地定义后，才能制订研究计划，获取投资决策所需的信息。２、制订研究计划，即根据研究目标、资金情况和研究力量，制订一个收集必要信息的最有效的计划。１１

华中科技大学硕士学位论文３、组织实施计划，即按计划规定的时间、方法、内容、步骤进行信息资料收集工作。４、分析和处理信息，即对数据进行编辑加工、分类归档，对数据进行分析，在数据之间建立起联系。５、提出研究报告。报告包括：引言、说明研究目的、对象、范围、方法和时间等；摘要｛正文、宏观因素分析、与特定项目相关的因素调查和分析；结论与建议；附件。３．２房地产市场分析房地产开发投资活动的首要环节就是寻找和确认市场机会，即投资机会，为此要进行市场分析，即对房地产市场的投资环境、房地产供需状况和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。３．２．１房地产市场分析内容１、房地产市场背景分析（１）宏观背景分析投资环境是拟投资的地域（地区、城市和街区）在一定时期所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。房地产业的特点投资数额大，生产周期长，与国家政策及国民经济密切相关。所以对政策动向把握越准确，对投资环境分析越透彻，开发企业的投资风险就越小。因此，在房地产项目前期策划认真做好这一步工作对企业以及项目建设发展尤为重要。对房地产前期策划而言，人口统计因素、经济因素、房地产金融及产业政策是影响宏观投资环境的主要因素。通过宏观条件的分析，有利于选择投资时机、投资区域、投资规模及物业类型标准及档次等。（２）中观背景分析通常的区域投资环境主要研究的内容是指区域环境因素，分析提供的是地块的中长期远景价值，是针对某一特定区域的评估。其主要从城市发展规划、区域特征和交华中科技大学硕士学位论文３．３房地产项目市场定位３．３．１房地产项目定位的概念市场定位最早源于里斯和屈特提出的定位的概念。定位是消费者的心理，希望在消费者心中确定一个能代表产品形象的事物，这种事物会影响到消费者在消费这类产品时首先就会考虑到本产品。１、市场细分市场细分化的概念是由美国的温德尔密斯在５０年代提出的，即通过市场调研，依据消费者的差异性，将某一产品的市场整体划分为若干个细分市场的过程，是房地产项目前期策划的首要环节。成功的房地产企业在于其对房地产市场细分化的重视与准确把握，并在市场细分的基础上确定目标市场，使项目最终获得成功。针对消费市场的细分变量可以归纳为几个方面：人口统计因素、消费心理因素、区域环境因素、消费行为因素、利益因素，以这些变量作为依据细分市场，则产生了人口细分、心理细分、行为细分、区域细分、利益细分等五种市场细分的类型。２、房地产市场细分的方法依据市场细分因素的组合，市场细分方法有单维因素法和多维因素法两面种。（１）单维因素法：是以某一个变量来细分市场的。这一分法过于简单。（２）多维因素法：是考虑多个变量细分市场。此方法将房地产产品、消费者等相关变量列出进行综合分析，细分出房地产企业能够达到的目标市场。７任何一个变量的改变都能形成一个新的细分市场，房地产企业为了有效地满足客户的需求，要求细分市场标准和方法应该是动态的、综合的，并随着房地产市场需求的变化而变化。前期策划中细分变量越多、越细，对目标客户的认识也就越清晰，也就越有利于对目标客户进行针对性的调查分析，并将这些需求体现在产品设计中去。

华中科技大学硕士学位论文３．３．２房地产市场定位的内容项目的产品定位主要是根据项目市场调查和市场分析、预测以及项目可能的市场机会等因素了解到潜在消费者心里的产品形象，再将这个形象明确化、具体化的过程。房地产产品的定位过程主要包括：１、产品档次产品档次的确定将是项目产品定位的首要问题，产品档次的划分方式有很多种，最简单的划分方法就是根据价格进行划分为：高、中、低档。２、项目环境项目的环境包括硬环境和软环境。硬环境是指项目所在地既有的可以看得见的，比如面山、邻水等；软环境比如：文化环境、经济环境等。项目定位时要充分挖掘这些条件进行定位。３、总平面布置总平面布置当然是产品定位中的一个非常重要的方面，在总平面布置中要考虑建筑的布置、景观的布置、楼高、楼间距、与周边环境的融合、交通的组织、竖向布置、配套等４、建筑建筑是产品定位中考虑比较多的一个内容，建筑定位中要考虑建筑的外形、色彩、建筑户型、面积、建筑结构、门窗、功能、形象、品质、声、光、色等５、景观随着生活水平的提高，景观的档次己成为了项目产品定位中和建筑一样的核心要素。景观的定位主要是满足景观的功能、服务能力、给人心理、生理的满意程度等。６、智能近几年，智能化已经成为人们常常关注的一个话题，因此在项目产品定位中要考虑到智能化的设计、运营等。７、物业管理物业管理是现在房地产消费者在进行消费时考虑得比较多的一个因素，在房地产产品定位中，要充分考虑物业管理的定位问题。其定位主要包括：服务内容、价格等。华中科技大学硕士学位论文３．３．３项目价格定位从一般意义上讲房地产项目的价格是指土地开发及房屋生产、经营环节的价格，是房地产商品用货币相交换的比例，是房地产商品价值的货币表现。影响房地产价格的因素很多，但是房地产企业在价格定位时主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最低基数，而竞争者价格和替代品价格则为价格定位提供了主要参考的因素。房地产策划中价格定位的方法主要有：成本定价法、需求定价法、竞争定价法等。１、成本定价法成本定价法就是以成本为中心，是在考虑必要成本的基础上加上一定的利润的定价方法。按照利润计提方法的不同，又可以分为：成本加成定价法、目标收益定价法、售价加成定价法。总体特点是以销售方为核心，按其意图定价的方法。２、需求定价法需求定价法就是根据市场需求为主，依据市场调查消费者对价格的认同程度和需求能力进行价格定位的方法，该方法是以消费者为核心的定价方法。３、竞争定价法这里的竞争主要包括两个方面，一方面市场的竞争程度，另一方面竞争性楼盘售价。根据市场竞争程度定价要充分考虑企业在市场中的地位和竞争程度。根据竞争性楼盘定价主要是参考竞争性楼盘价格，在综合考虑项目之间的优劣势，将这些优劣势尽量量化作为对价格的修正。３．３．４项目价格定位的程序１、市场调查这里的市场调查方法同前面章节中谈到的调查方法大同小异，调查的核心内容就是前面谈到的影响房地产价格定位的那些主要因素。２、市场分析与预测根据市场调查的结果进行深入的分析与预测，在分析和预测过程中尽量运用一些华中科技大学硕士学位论文定量化的方法，对于定性资料能够转化为定量方法的尽量进行转化。３、成本测算充分利用假设开发法进行成本核算，成本的核算在尽量准确的基础上考虑一定的风险系数。４、分析竞争对手凭借市场调查的结果确定市场最具竞争力的竞争对手，寻找本项目与竞争对手之间的差异程度，并尽量进行量化。特别要注意研究对方的定价方法，根据竞争对手的修正价格作为本项目的参考价格。５、选择房地产价格定位的目标、方法根据项目的特征选择价格定位的目标和方法。６、确定楼盘均价、各期、各栋价格均价对于每个楼盘都是很重要的，均价确定中要注意突破“平均”两个字的约束，对于存在明显差异化的特征要考虑，价格要能够反映。大盘或者说分期开发的楼盘要考虑时间上的差异。对于项目范围内的各栋，相对位置的差异，在价格上要能够反映出来。７、确定垂直价差、水平价差垂直价差主要是指楼层高度不同所产生的价差。比如：一个六层住宅，项层和底层的价格相对于中间层的价格就会明显低一些。水平价差是指同一楼层各户之间价格的差异，比如靠近主景溉的单元价格上一般都会高于远离主景观的区域。８、价格修正价格基本通过上述的几个步骤确定下来以后，要再次进行修正。比如：因为付款方式的差异，对价格进行修正。修正的方法很多比如：专家会议法等。３．３．５项目目标客户群定位房地产项目目标客户群定位的主要内容包括以下几个方面：１、目标客户群的识别与地区分布目标客户群的识别和地区分布主要根据项目目标市场细分结合项目所在地的一些１９华中科技大学硕士学位论文自然条件等进行划分。２、目标客户群需求信息分析根据市场调查，了解到目标客户群的消费心理特征，进一步对目标客户群的需求信息进行分析、预测，并进行定量化。３、目标客户群的承购力分析这里的客群的承购力主要包括不同消费者个人承购能力，也包括整个目标客户群整体承购能力。４、潜在客群的消费诱因及抗性影响潜在客群进行消费的诱因非常多，主要的因素有：（１）项目所在地与城市中心、商业聚集地、工作所在地的距离；（２）交通状况；（３）社区的成熟程度；（４）周边环境及配套设施成熟度；（５）产品品质；（６）企业品牌；（７）物业管理水平；（８）产品价格；（９）竞争程度。３．３．６项目前期定位策划与物业管理物业管理的前期介入是指物业公司在接管物业以前的各个阶段（项目可行性阶段、建筑规划方案设计、施工阶段等）就参与决策、制定出物业方案，其变化主要在于物业管理由“后续部队”变成“先行宫”，作用有以下几个方面：第一，物业管理的前期介入，有利于优化设计，完善设计细节，减少返工，防止后遗症。第二，物业管理的前期介入，有利于提高施工质量。第三，物业管理的前期介入，有利于加强对所管物业的全面了解。２０华中科技大学硕士学位论文第四，物业管理的前期介入，有利于物业管理发挥营造社区文化，引导消费的作用。第五，物业管理的前期介入，有利于促进销售。例如，广州的合生创展集团对物业管理的前期介入十分重视，集团要求物业管理必须全面参与规划与设计图纸的审查，这一举动无疑提高了经济效益和社会效益。２１

华中科技大学硕士学位论文４房地产开发项目规划设计方案的评价房地产开发项目规划设计方案的评价。是房地产开发企业对开发项目在规划与设计阶段所进行的重要管理工作，是择优选择设计方案的前提。４．１开发项目规划设计方案评价的指标体系４．１．１住宅建筑设计方案评价的指标体系住宅建筑设计方案评价的指标体系可从住宅建筑的适用性、安全性、经济性和艺术性等四个方面考虑。其中住宅建筑的适用性是指住宅建筑满足住宅需求者的生活和生理需要程度，通过住宅的平面指标、空间布置、物理性能和厨卫布置等指标来评价；住宅建筑的安全性是指住宅建筑满足需求者的生理和心理需要设置的，包括私密性、结构安全、安全措施和耐久性等指标：住宅建筑的经济性是指住宅建设的劳动消耗和劳动所得，反映了开发企业将要可能投入的资金和住宅需求者的购买水平：住宅建筑的艺术性是对住宅建筑的美观所进行的评价，随着人们的生活水平的提高，人们对建筑的美观需求也越来越重视。这里，评价住宅建筑的艺术性是从住宅的室内效果、外观效果和环境效果等三方面指标来考虑的１４Ｊ。４－１．２小区开发规划设计方案评价的指标体系小区开发规划设计方案评价的指标体系可分为小区用地面积指标、小区的主要技术经济指标和小区综合评价指标。１、小区用地面积指标小区用地面积指标是指小区中居住建筑、公共建筑、道路和绿化等所占的用地面积。通过小区用地平衡表，分析各类用地所占的比重，从而评价土地利用的合理性和经济性。某居住小区用地平衡表如表６．６所示。华中科技大学硕士学位论文２、小区的主要技术经济指标（１）住宅平均层数。指各种住宅层数的平均值，按各种层数住宅的建筑面积与占地面积之比计算，即：平均层数＝——总建筑面积总用地面积（２）居住建筑密度。指居住建筑基底面积与居住建筑用地面积之比，即：居住建筑密度＝——居住建筑基底面积（％）居住建筑用地面积（３）居住建筑面积密度。指每公顷居住用地上建造居住建筑面积，即：居住建筑面积密度＝——（ｍⅦａ）居住建筑面积居住用地面积（４）人口净密度。指每公顷居住用地上所容纳的居住人数，即：人口净密度＝——居住人数（人，ｈａ）居住建筑用地面积人口净密度与平均每人居住建筑面积有关，在相同居住建筑面积密度条件下，平均每人居住建筑面积越高，则人口密度相对越低。（５）平均每人、每户居住用地面积。居住建筑用地面积居住总人口（或总户数）。（６）建筑密度。（７）建筑面积密度。指每公顷开发小区用地上建造的建筑面积，即：平均每人（建筑面积密度＝——或每户）居住用地面积＝一（ｍ２／人或户）开发小区内总建筑面积（ｍ‰ａ）小区总用地面积当上述面积采用相同的计量单位时，由上式所求得的结果为容积率。（８）住宅层数比例。（９）绿化覆盖率。华中科技大学硕士学位论文（１０）人均公共绿地面积。（１１）公共建筑面积及其与居住建筑面积之比。（１２）工程造价。包括工程总造价以及每户、每平方米建筑面积的综合造价。此外，对旧城区开发项目，还应计算由拆（拆除旧的住宅）、建（新建的住宅）、安（安置原有居民用房）所决定的增房量、余房量及其相应的造价。增房量＝新建住宅数量一拆除旧住宅的数量×折旧率（％）（ｍ２）增房量骷单方擀百函蒜蓊黼‰丽（袖２）余房量＝新建住宅数量一安置原有居民用房量佃２）余房量综合单方造价＝１萌五而翥等雩薯耋霎耋：２莪；丽ｃ元，ｍ２，４．１．３小区综合评价指标小区规划设计综合评价指标体系，是以追求小区开发的综合效益为目标，从社会、经济和环境等方面考查规划设计的效果而设置的，评价指标除定量指标外，还有定性指标。小区规划设计的综合评价考虑的因素较多，且视具体的评价对象不同，其评价的侧重点也有差异。因此，很难建立一套统一的和固定的评价指标体系。在实际问题中，往往根据具体情况确定评价指标。４．２开发项目规划设计方案评价方法对开发项目规划设计方案的评价，首先要明确评价目标；其次将目标分解为相应的准则以及可以明确表述的评价内容或指标，从而构成结构明确、层次清楚的目标体系；再次，选定合适的评价方法，对方案进行分析和评价；最后，通过比较分析，判断和选择方案。１、选择方案的评价方法时多采用综合评分法。综合评分法是对规划设计方案的各评价指标进行评分，其中定性指标采取专家打。由于房地产产品的分，定量指标则转化为相应的评分，最后将各项指标的得分位置、形态不可替代，建设周期长等特点，房地产企业通常华中科技大学硕士学位论文评分值。设有Ｋ个方案，每个方案有ｎ个评介指标，ｖｉｋ为ｋ方案第ｉ个指标的评分，则ｋ方案的综合评分为：ｖ。：耖＂Ｄ随＇２，…，Ｋ若对评价指标依其重要性赋予不同的权重ｗｉ（ｉ＝１，２，…，Ｎ），则（４—１）式改为：ｖ。：薹形Ｋ。ｋ：１，２，…，ＫＨ一２’由（４－１）式或（４—２）式可求出各方案的综合评分值Ｖ肚＝１，２，…，Ｋ），综合评分值最大的方案为最优方案。在实际应用中，一般采用表格方式评价规划设计方案，在评价人经验丰富的情况下，为了简便，也可直接对第一级指标进行评价，如表４．１所示。表４．１评价指标规划设计方案表评价指标晟高得分方案１方案２方案膏构思立意布局结构设施配置道路交通建筑设计群体组合施工实施经济可行环境景观∑名次２、用模糊评价法评价开发项目的规划设计方案规划设计方案的评价具有一定程度的模糊性，如对住宅适用性很难形成一致的准确看法，前述两种方法的做法是将各个评价者的评价值进行加权平均或筛选成一个评分值。显然，这种综合评价者意见的方式具有强制性，掩盖了专家的独特看法。华中科技大学硕士学位论文用模糊评价法评价开发项目规划设计方案的思路是：从规划设计方案具有模糊性这一实际情况出发，应用模糊数学的理论，多方位地描述评价内容的模糊属性。它的最大特点是不强行综合评价者意见，保持评价过程中的客观性。模糊评价的解题步骤为：（１）建立评价的目标集合ｕ：ｕ＝（ｕｌ，ｕ２…．，ｕⅡ）（４—１）其中，每个ｕｉ包含瞄个因素（子目标），即：ｕｉ：（ｕｉｌ，ｕｉ２，．．．，Ｈ喝）ｉ２１，２，．．’，ｎ（４—２）又设向量Ａ为各日标的权系数向量，Ａｉ为各因素的权系数向量，郎：Ａ＝（ａ１，ａ２…．，ａｎ）Ａｉ：（ａｉｌ，ａｉ２，．．．，４吗）ｉ２１，２一’，Ⅱ（４—３）再建立评语集合ｖ：Ｖ＝（ｖＩ，Ｖ２…．，Ｖｍ）（４—４）以及评语等级的量化向量Ｂ：Ｂ＝（ｂｌ，ｂ２…．，ｂｍ）（４—５）（２）按评语集合Ｖ分别作ｕｉ中的ｕｉｊ的模糊评价，得ｕｉ的模糊评价矩阵Ｒｉ（ｉ＝１，２，．．．，ｎ）：表４之模糊评价矩阵表ＲｉＶｌｖ２…ｖｍＵｉｌＲ１ｌＲ１２…Ｒ１ｍＵｉ２Ｒ２１ｒ２２…Ｒ２。；“峨；飞ｌ≮２…！乍ｐ其中，ｒｌｊ表示ｕｉ的因素（子目标）ｕｊｌ获得评语等级ｊ的比例。例如，１０位专家参加评定，其中有３位专家认为该方案的评价目标ｕｉｌ达到评语等级ｊ，ｒｌｊ＝３／１０＝Ｏｔ３。（３）利用模糊运算法则计算方案的复合考核的分数。

华中科技大学硕士学位论文５襄樊?香榭名居项目前期策划研究５．１襄樊?香榭名居项目自身概况本小区以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点，着重刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的居住用地，营造诗情画意的人居环境，强调前区建设的整体性，包括功能分区、分期开发、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间与市政基础设施、统一规划、形成统一整体。小区体现了与众不同的居住氛围，创造了既有欧式氛围又有现代气息的居住文化。工程名称：香榭名居小区工程地点：襄樊市高新产业开发区（原汽车产业开发区）拟定建筑占地面积：２２．６０公顷，建筑总面积３１．８０万盯，居住户数２５５２户，居住总人数８９３２人，建筑密度２２．７％，容积率１．５１，停车位４５０个，绿化率３７。６％，设变配电所，按一级负荷要求供电，并设火灾自动报警系统，自动喷水灭火系统及消防控制室。抗震设防烈度６度，建筑抗震设防类别为一级。５．２襄樊－香榭名詹项目市场调查与分析５．２．１襄樊?香榭名居项目优势（Ｓ）初步分析和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势：品牌、规模、文化氛围、交通便利、绿化及现代景观、智能及商务配套，这五大优势集中了当今襄樊成功开发楼盘的精髓。高新产业开发区已成为襄樊市楼价涨幅较大的区域，政府每年上亿的基础设施投资，大量跨国公司及高科技公司的涌入，必将在近期内人改善该地区的居住生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。否：榭名居位于襄樊汽车产业开发区中心地带，紧临车城大道、项目丁Ｆ对车城湖因素。香榭名居位于襄樊汽车产业开芨区中心地带，紧临车城大道、项目丁Ｆ对车城湖华中科技大学硕士学位论文公园，斜对面是开发区管理委员会。５１５、５１８多条公交线路经此地。该区域在近年内将实现开发服务、金融投资、商务贸易、信息交流与展示、居民生活配套和商务配套六大功能，其升值潜力是非常巨大的。随着产业区步行街，创业街工程实施，这种潜力必将得到实现。高新区是最能体现襄樊未来形象和发展的地区，而“香榭名居”小区则是置业首选。１、环境：环境结构是一个有机的整体，特点是以绿地系统为骨架，以小区中心公建群为整体环境中心，配以其他住宅组团绿地，形成层次分明的绿化系统，体现居住区对生态环境为主导的规划构想，保证“环保一健康”这一设计意念的实现。在规划布局上，严格按照“公共空间（中心绿地）一半公共空间（组团绿地）一私有空间（住宅）”的体系设计，形成良好的居住生活空间层次，使区域性休憩活动与近域休憩活动有明显的界限，有利于社区的安全防卫功能，又不失社区的整体性，将商业设施和服务性设施沿街布置，对内对外，可避免了对居住宁静生活的干扰。２、功能分区：为了形成令人有归属感而且适合消费者居住的康居小区，本小区规划在沿街一层内布置商业购物设施，结合环境设计将文娱、体育设施与园林绿化地复合设置。（１）居住区户型应合理、实用，人性化从消费者的角度出发了解市场的发展动态，摸清市场上哪类型的住宅需求量最大，人们普遍喜欢哪类型的住宅小区等问题，同时也从发展商的角度出发，总结开发经验，吸收其他楼盘的成熟经验，户型合理而多样化。（２）各种文化教育公建集中于小区本小区规划将社区文化中心（会所）设在小区内，其它的公建也设在小区的公建地带，不仅方便了居民使用，同时又和中心绿地连成一片，使小的中心绿地变得更加广阔，内容变得更加丰富，提升了空间素质，令整个小区的住宅建筑紧紧围绕着这个中心，集中的体现了小区浓厚的文化氛围及团结友爱的精神。（３）日常生活配套于裙楼内集中布置本小区内各种日常生活配套如医院、菜市场、储蓄所等沿街布置，既极大地方便华中科技大学硕士学位论文小区住户，又不影响小区幽静清雅的生活环境。（４）丰富的体育康乐设施本小区的规划在注重环境规划的同时，配备了许多体育及康乐设施，游泳池、篮球场等各种运动场地，位于宅旁绿地内的单、双杠等运动设施，为住户提供了锻炼身体和体闲娱乐的好地方，同时为小区举行一些体育比赛，游园活动提供了场地。３、周边环境本小区地块紧邻ｃＢＤ中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设旋也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，公园、医院等公共设旌相距不远，位于此地生活方便而多彩。由以上分析，总结本小区的优势重点在于：户型的合理化、多样化；建筑艺术化；质量标准化；配套完善化；建筑环保化。同时，对于本小区而言，它远离闹市区，因此生活的质量可以得到很好的保证。目前，有许多的消费者都愿意购买靠近城郊的商品房，原因也就在于使生活和工作分离开来。保证自身的生活条件的同时，提高生活质量。５．２．２襄樊?香榭名居项目劣势（ｗ）初步分析针对本小区位于近郊的地理位置来看，此次工程项目的劣势有一部分是对于那些目前尚未购买私家车的年青消费者而言，他们目前若是购物到市区中心或上班都有可能不是很便利。，汽车开发区板块的楼盘战争早已是打得热火朝天，东风国际花园、阳光绿岛、锦绣天池等一些著名的楼盘早已在人们心中留下深刻的印象，而且也在销售方面取得了不俗的成绩，这使得项目初期便受到很大的竞争力。同档次楼盘的竞争力强，当项目建成进入市场销售阶段时，将会面临很大的压力。另外，项目所属地块目前开发，公共设施还有待进一步的完善。５．２．３襄樊?番榭名居项目机会（０）初步分析首先，本项目地处车城大道临街处，紧临开发区ｃＢＤ核心地区，属于高新技术刀：华中科技大学硕士学位论文发区黄金地段。其次，沿车城大道线直指城市中心，后者土地成本比较高，而本区域正在开发，有较好的开发前景与优势。再次，该区域高新技术企业众多，有较好的自然环境与人文环境。５．２．４襄樊?香榭名居项目威胁∞初步分析车城大道沿线聚集了东风国际花园、阳光绿岛、锦绣天池等多个住宅项目，阳光绿岛往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的东风国际花园取得了开门红。本项目地处车城大道临街处，紧临开发区ＣＢＤ核心地区，属于高新技术开发区黄金地段。周边地区近年来相继开发了一些与本项目相关的楼盘，形成竞争态势。５．３襄樊?香榭名居项目目标客户群分析５．３．１目标市场定位香榭名居小区地块周边３公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，高素质住宅较少。新近开盘的东风国际花园、阳光绿岛、锦绣天池逐渐提升该区域住宅品质，同时显示该区高素质住宅的市场前景。由于开发区ＣＢＤ的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士、欲改善居住条件的置业者为居民的主要构成。为了适应开发区附近的白领阶层和科学技术人员购房和适应开发区住房需求而开发的，具有商务、智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念。现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的

华中科技大学硕士学位论文普查是指对调查总体包括的每个个体都进行调查，但在房地产市场调查中，房地产企业是没有能力进行普查的，因此普查资料一般都是借鉴政府或者相关机构的普查资料。（２１重点调查重点调查就是对调查总体中的一些典型的个体进行深入调查，再进一步推断到一般的方法。这种方法在实际中运用较多，并且也能够取得较好的结果。（３）随机抽样随机抽样就是在调查样本总体中随机任意的抽取部分个体进行调查的方法，然后根据样本推断出样本总体的情况。（∞非随机抽样非随机抽样是指在调查前事先确定好标准，对样本总体进行有意识的选择，然后再对个体样本进行调查的方法，根据个体的特征推广总体的特征的方法。根据襄樊市房地产咨询公司所做的调查数据，近２．５年内，将有８．６１％的家庭打算买新房。以下是对这些家庭具体情况：１、职业特征：现有意向购房人中，工人最多，其次是教师。两者占总人数的５３．１０％。此外，企业管理人员、职业技术人员和职员也占一定比例，而公务员、医务人员、民营及个体商户和自由职业者的人数很少。表５．１职业意向分析表企业管自由职一职业工人教师职员公务员个体商户医务人员其他理人员业人员意向（％）３５．７０１７．４０ｌＯ．７０７．００５．４０２．９０２．３０１．７０７．９０资料来源：来自襄樊市房地产咨询公司２、工作单位：在国有企业工作的人最多，其次是在事业单位，两者共占８０．４０％。而行政集体企业、三资企业、民营及私营企业、军队和司法单位的人数最少。华中科技大学硕士学位论文表５．２工作单位意向分析表工作国有事业行政集体股份制三资至民营司法其单位企业单位单位单位企业企业队企业单位他意向（％）４４．５０３５．９０３．３０３．９０２．１００．７００．５０３．２０Ｏ．３０５．６０资料来源：来自襄樊市房地产咨询公司３、家庭收入：意向购房家庭中，享受政府最低生活保障待遇的占１．８％，月收入在７００元以下的占４９．３０％，月收入７０１—２０００元的占４４．６０％，月收入２００１—３５００元的占３．８％，３５０１元以上的占Ｏ．５％。５．３．３襄樊市城市居民购房意向的特征分析１、资金筹措方式：资金筹措方式与房主职业分布：表５－３资金筹措方式分析表１房主职业分布自筹（％）公积金贷款（％）商业贷款（％）工人３１．９０５１－５０１６．６０公务员２０．９０７１．００８．１０教师２３．９０６９．９０６．２０医务人员２３．９０６１．６０１４．５０专业技术人员２６．２０６０．７０１２．１０企业管理人员３１．７０５３．７０１４．６０职员２０．００６８．７０１１．３０民营、个体商户７１．２０５．１０２３。７０自由职业６２．２０１２．４０２５．４０资料来源：来自襄樊市房地产咨询公司华中科技大学硕士学位论文资金筹措方式与房主工作单位：表５．４资金筹措方式分析表２房主工作单位自筹（％）公积金贷款（％）商业贷款（％）行政１９．１０７０．加１０．７０事业２３．８０６９．加６．８０国有３０．２０５４．００１５．８０集体企业４６．２０２７．８０２６．００股份制企业２９．９０５０．２０１９．９０三资企业３４．１０３７．８０２８．１０民营及私营企业６６．００６６．ｏｏ２４＿３０军队４６．７０３８．３０１５．００司法１８．９０７５．７０５．４０资料来源：来自襄樊市房地产咨询公司资金筹措方式与家庭人均月收入：表５－５资金筹措方式分析表３月收入自筹（％）公积金贷款（％）商业贷款（％）享受最低生活保障３４．１０２８．２０３７．７０７００元以下３５．１０４７．８０１７．１０７０嘲０００元２７．１０６３．８０９．１０２０００一３５００元２７．５０６４．１０８．４０３５０１元以上４１ｔ００５４．１０４．９０资料来源：来自襄樊市房地产咨询公司２、意向购房的楼层分析意向购房楼层：大部分意向购房人都倾向于购买多层楼房，打算购买低层楼房和高层楼房的人也有一定比例，而希望购买花园别墅的人则很少。华中科技大学硕士学位论文意向购房楼层与房主职业：无论是从事何种职业，绝大多数居民都倾向于购买多中打算购买花园别墅的人都很少。业职有所且，少较比都人的房楼层高买购算打中业职他其，外员职和员人术技业专层楼房，且这些人在其总数中的比例几乎接近或超出了自身总人数的６０％。其次，每楼层多择选于向倾都民居的房分部大住绝中位单对有所：民位单作工居主房与，层楼房购何向意如业职管不，之总。房楼层低买购算打人分部一当相有都也中业职种房，其次是低层楼房，两项人数都各接近或超出了自身总数的８０％。除事业单位以外，。少较比都人的墅别园花或房楼层高买购算打中位单他其高出其他收入相对较少的居民。亦即，随着家庭人均月收入的逐渐增加，打算购买别。３、购房面积分析大越就例比的中数总其在人的墅意向购房面积：意向购房人中打算购买１００ｍ２左右住房的人最多，打算购买８０ｍ２。例比定一占也人的房住上以２ｍ０３１和右左算购买１００ｍ２左右和１３０ｍ２以上的人占绝大部分，全都在７０％以上。意向购房面积与房主工作单位：集体企业中打算购买８０ｍ２左右住房的人最多，超０３ｍ２以上的住房。其他职业中打１买购算打人有少较中们他，的应相，多最数人的房过了自身总数的一半，事业单位中倾向于购买１３０ｍ２以上住房的人最多，也超过了其总数的一半。而其他单位中则是打算购买１００ｍ２左右住房的人最多，计划都接近或超过了自身总数的一半。意向购房面积与家庭人均月收入：家庭人均月收入也会影响居民对新购住房的选

华中科技大学硕士学位论文择吗？事实上，家庭人均收入越高，就越倾向于购买面积越大的住房。随着收不断增高，对８０ｍ２入左右住房的选择人数的相对比例越来越小，对１３０ｍ２以上住房的选择人数的相对比例就越来越高。４、意向购房资金分析意向购房资金：决大部分意向购房人投资住房的金额都不超过１５万元，其中愿意投资９—１５万元的人最多，打算投资１６＿＿２５万元购买新房的人也占一定比例，但愿意投资２６万元以上的金额购买新房的人则很少。意向购房资金与房主职业：工人和自由职业者中打算购房资金以不超过８万元居多，其次是９—１５万元，这两项是人数都在其总数的８０％以上。教师中打算投资的住房金额多在１６—２５万元之间，其次是９—１５万元。其他职业中打算投资的住房金额多在９一１５万元之间，都接近或超过其自身总数的５０％。此外，从总体上看，除教师以外，其他职业中打算投资的住房金额在２６万元以上的人数相对来说都非常少，全在其总数的１０％以下。意向购房资金与房主工作单位：行政、事业和军队单位中打算投资的住房金额以９万一１５万元最多，其次是１６万—２５万元；国有企业和集体企业中投资金额以８万元以下最多，其次是９万一１５万元；股份制、三资企业和民营企业中投资金额以９万一１５万元最多，其次是８万元以下；而司法单位中愿意投资的住房金额则是以１６—２５万元最多，其次是９—１５万元。除司法外，其他单位中愿意投资的住房金额在２６万元以上的相对人数都比较少。意向购房资金与家庭人均月收入：家庭人均月收入对住房的影响非常明显，随着人均月收入的逐渐增高，居民愿意投资的购房金额也逐渐增加。５、新居小区生活基础设施及环境要求的分析对新居小区生活基础设施及环境要求：绝大部分意向购房者对新居小区生活基础设施和环境的要求都很高，希望达到“优”的程度，只要求“一般”或觉得“无所谓”的人都非常少。他们要求：对共用设旌设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更华中科技大学硕士学位论文雄居榜首的三居室住房比例低２１．８０个百分点。两相比较，可以看出，今后居民住房有望由现有的三居室为主逐渐向今后的四居室和五居室以上住房过度。可见，居民住房条件会变得越来越好。ｓ．３．ｓ目标客户定位及分析本次香榭名居项目是为了适应开发区附近的白领阶层和科研院所的技术人员及市区事业成功人士享受生活的购房需求和适应开发区住房需求而开发的，具有自然风光优美、商务化、智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念。现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的和谐共存，发展。所以提出一种口号：建设绿色住宅，营造健康家园。智能化体现在小区以设备完善的网路系统，通讯系统及安全系统。文化讲的是人文环境。现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。因此，本次项目客户群定位为：（１）外企、高新技术企业、金融证券信息业界自领人士：（２）周边科研院所的技术工作者；（３）欲改善居住条件的置业者；（４）政府及企事业单位中层以上管理干部；（５）外地来樊的经商者。（６）其他１、本地客源：此类客源为本项目客源之基础，且为先期客源之主力，主要有以下类型：私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住

华中科技大学硕士学位论文１３６０元／ｍ２表５．５方案功能得分表方案功能得分功能ＡＢＣＤ小区规划布局Ｆ１９１０９８建筑群体组合Ｆ２１０１０８９小区外部境观Ｆ３９９１０９公建配套设施Ｒ８８８７色彩风格Ｂ９７９６根据背景资料所给出的条件各功能权重的计算结果见表５．６表５．６功能权重计算表ＦｌＦ２Ｆ３Ｆ４Ｆ５得分权重Ｆ￡丰３３４４１４１４／４０＝Ｏ．３５０Ｆ２１★２３３９９／４０＝０．２２５Ｆ３ｌ２木３３９９／４０＝Ｏ．２２５ｎＯｌｌ｝２４４／４０＝Ｏ．１００Ｆ５０１１２★４４／４０＝ＯｌＯＯ４０１．ＯＯ计算各功能的功能指数、成本指数、价值指数如下：１、计算功能指数ＷＡ＝９＋Ｏ．３５０＋１０。Ｏ．２２５＋９４０．２２５＋８４０．１００＋９＋０．１００＝９．１２５ＷＢ＝１０＋Ｏ．３５０＋１０８０．２２５＋９＋０．２２５＋８４０．１００＋７＋Ｏ．１００＝９．２７５Ｗｃ＝９＋０．３５０＋８＋Ｏ．２２５＋１０８０．２２５＋８＋Ｏ．１００＋９４０．１００＝８．９００ＷＤ＝８＋０．３５０＋９４０．２２５＋９４０．２２５＋７８０．１００＋６＋Ｏ．１００＝８．１５０各方案功能的总加权得分为华中科技大学硕士学位论文Ｗ＝ＷＡ＋ＷＢ＋Ｗｃ＋ＷＤ＝９．１２５＋９．２７５＋８．９００＋８．１５０＝３５．４５因此各方案的功能指数为ＦＡ＝９．１２５／３５．４５＝Ｏ．２５７Ｆｈ＝９．２７５／３５．４５＝Ｏ．２６２Ｆｃ＝８．９００／３５．４５＝０．２５１Ｆｂ＝８．１５０归５．４５＝Ｏ．２３０２、计算各方案的成本指数各方案的成本指数为ＣＡ＝１４２０／（１４２０＋１２３０＋１１５０＋１３６０）＝１４２０／５１６０＝０．２７５ＣＢ＝１２３０／５１６０＝Ｏ．２３８Ｃｃ＝１１５０，５１６０＝０．２２３ＣＤ＝１３６０／５１６０＝０．２６４３、计算各方案的价值指数各方案的价值指数为ＶＡ＝ＦＡ／ＣＡ＝Ｏ．２５７／ｏ．２７５＝０．９３５ＶＢ＝蹦ＣＢ＝０．２６２／ｏ．２３８＝１．１０１Ｖｃ＝ＦｄＣｃ＝Ｏ．２５１／ｏ．２２３＝１．１２６ＶＤ＝Ｆ√ＣＤ＝０．２３０／ｏ．２６４＝Ｏ．８７１由于概念设计ｃ方案的价值指数最大所以ｃ方案为最佳方案５．４襄樊?香榭名展小区项目建议５．４．１项目规划建议本小区适合客户的年龄、爱好和其他需求，建议项目的规划形式活泼而又不失幽雅。可设有清新典雅的小桥流水，也可设有活泼热闹的中心广场以及强身健体的运动设施。小区以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点，着重刻画优质生态环境，ｄ１华中科技大学硕士学位论文为居民塑造都市施、统一规划、形成统一整体。１、为建设小区的智能化，具体提出建筑要求：采用水、电、天然气三表出户系统及ＩＣ卡收费系统。小区给排水、电管网、通讯、天然气管路全部由地下传送，一次性规划到位。整个小区配置综合布线系统，宽带入户中自然优美、舒适便捷、卫生安全的居住用地，营造诗情画意的人居环境，强调前区建设的整体性，包括功能分区、分期开发、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间与市政基础设，小区内建立局域网，使物业管理网络化。实现小区保安系统智能化、现代化。园区内配置保安电视监控系统，在主要道路及各出入口处设置电视摄像机自动监控，录像带保留一周，围墙及各角落设双轨或红外线探测装置，由保安中心联网控制，室内配置可视对讲系统，门厅与室内或室内与物管保安中心可实现可视对讲，室内门窗玻璃破碎可自动报警，室内遇突发事件可紧急呼叫，遇火灾，天然气泄漏也可自动报警。２、道路规划与停车场规划小区的道路交通不仅满足居民出行的需要，也为进入区内的交通提供方便。小区的交通现象可分为动态与静态两类。动态交通组织是指机动车行、非机动车行和人行方式的组织，静态交通组织则指各种车辆存放的安排。（１）动态交通的组织动态交通的解决在于道路布局应符合车流与人行的轨迹，实行便捷通顺、合流与分流的不同处理，保证交通安全。同时，道路等级应设置清楚，区分车行道、步行道与绿地小道，尽量控制车辆进入院落空间之内以减少噪音与不安全因素。小区主路是道路的骨架，是居民出行最频繁的通道，它的线型应使居民能顺利便捷地回到自己的住处或到达想去的地方。但不应畅通无阻，并需防止外界车辆任意穿行，做到通而不畅、顺而不穿。小区道路规划采用一种自由的、具有艺术特色的曲直相结合设计，其设计注重对景观的处理，力求达到移步换景，同时又要考虑方便主户。居住区步行系统的大部分与绿化园林系统叠合，平均宽度为２米，分专用步行道和机动车道的人行道共同构成。４４华中科技大学硕士学位论文由于本项目地处高新技术开发区（汽车工业园），位于车神大道以东，富康大道以北。建议道路系统分为三级路网：第一级为小区级道路，路面宽为７米，双轨道，第二级为小区次干道，路面宽为４米，第三级为宅问小路，分别进入各住宅，路面宽为２米。根据本项目的客观实际，取图５．１为小区路网形式的参考：图５．１拟建小区路网的参考形式（２）静态交通的组织随着私家汽车在小区内的突然增多将会引发出空气污染、噪声干扰、交通混乱、景观恶化，也出现了如何合理存放的问题。本居住小区定位以中等收入的白领阶层家庭为主，按每１０户就配置２个３０平方米的车位，本小区的居住总户数按１３００户计算，也就是说，我们至少要有２６０个车位，大约７８００平方米的停车场面积，考虑摩托车和白行车，把停车场面积增加Ｏ．９到１万平方米，就能满足需求。小区的存车方式有以下两种：①地下存车小区住宅建筑下的设置地下车库，车库可与地上建筑结构结合，使地下车库获得最佳最多车位的安排。②停车场地面存车方式为了不让车辆驶入组团，保证组团内安全、安宁，又较方便存车，考虑在组团人华中科技大学硕士学位论文口附近一侧或组团与组团之间的场地上存放，这样可以弥补地下车库容量的不足，同时也可安排临时停车车位。停车场地采用植草砖铺砌以维持小区的绿地率，同时每隔３０辆车距种植大冠乔木以防日晒。３、景观规划小区规划从景观的布局和空间层次、效果等方面进行了定位，主要包括：．（１）确定了一中厅为轴线的景观廊道，具有一定的水平层次感，在竖向上具有空间层次感，力争达到移步换境的效果。（２）景观的植物以当地的生命周期较长的植物为主。（３）在景观的水景和山景中都力争在空间和水平上突出层次感。（５）景观结合灯光进行设计，实现优势互补的效果。小区的空间表现采用围合方式，周围的环境设施是沿同心圆布置的，居住小区宅间绿地注意宅旁绿地的空间形态效果，绿化设计充分考虑襄樊市的气候、人文特点，切合地块的自身条件和规划设计要求，又要考虑西南边东风花园的人工湖的特点，紧密结合建筑布局和场地内部、外部的自然环境，考虑了庭院的空间尺度、树木的高度、树冠形状，色彩等。结合空间尺度，使绿化和建筑能够相互映衬，组成和谐的整体。既有宽阔的小区级绿地，又有精细组团绿地和住宅庭院绿化，空中花园和平台花园，从而形成了一个点、线、面相结合的层次分明的、全方位的整体绿化系统，其具体层次划分为：小区级绿化地…组团绿地…住宅庭院绿化…道路绿化。所有的环境设施在中心附近形成一定的场地休息设施如椅凳、平台等分布在边缘面向中心在外部用树丛、绿篱、矮墙围合限定，使空间有较强的聚合感。４、公建设施规划本小区规划在沿街一层内布置商业购物设旆，结台环境设计将文娱、体育设施与园林绿化地复合设置。５、日常生活配套于裙楼内集中布置本小区内各种日常生活配套如医院、菜市场、储蓄所等集沿街布置，既极大地方便小区住户，又不影响小区幽静清雅的生活环境。

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