新国八条政策解读

2011年1月28日

新“国八条”来了2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研 究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括 “落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、

二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。

新“国八条”——具体内容序号 主要措施 具体内容 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府 要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本 地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩 大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公 平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住 房供应。 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入 全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平 的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存 量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地 产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的 1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求， 在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业 银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

1

进一步落实地方 政府责任 加大保障性安居 工程建设力度

2

3

调整完善相关税 收政策，加强税 收征管

4

强化差别化住房 信贷政策

新“国八条”——具体内容序号 主要措施 具体内容 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不 低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地， 做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力 推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资 格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金

来源并提供相应证明。对擅 自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得 施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法 转让土地使用权行为。 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定 和执行住房限购措施。 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目 标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关 部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相 关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性 消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

5

严格住房用 地供应管理

6

合理引导住 房需求 落实住房保 障和稳定房 价工作的约 谈问责机制 坚持和强化 舆论引导

7

8

新“国八条”——政策解读政策之2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能 力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标

解读本细则相较之前政策有所突破，比较直接的给出了不同地区房价涨幅的合理范围。而其参考指标则主要依据 “地区的GDP、可支配收入、支付能力”,就上海而言，按照上海十二五规划，未来五年上海GDP年均增长8%来判 断，在不考虑货币发行和通胀因素的情况下，至少房价年均增长8%是完全可以接受的。具体来看， 宏观上来说，因其与“问责机制”挂钩，或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握，对房价控制目标涨幅过 高的地区进行控制，一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨。 对于开发商而言，在年度价格控制目标出来以后，其开发项目新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响，而 在更大程度表现为价格预期下调。 就购房者来说，或将稳定其对于未来房价走势的预期，一定程度上缓解观望情绪，促进其下定成交。

新“国八条”——政策解读政策之对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍

解读相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%,房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对市场需 求一定会产生消极影响。其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承

担首付而放弃购 房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。两个层面的影响共同作用下，市场可能出 现销量下滑。而是否能够促动房价下调，则需要视销量下降的程度而定。 然而，二套房的信贷收紧在控制投资投机的同时，也或将误伤普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的受 伤程度远高于投资投机型需求。由于投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。 而普通的改善型需求，完全是自住性的购房，他们支付能力相对较弱，此番增加到了60%,又将搁置部分此类住房需 求的购置计划。 由此，我们认为，这一措施对市场中低端项目的影响将大于高端市场。对中小面积的常规二房、三房的影响大 于大户型、豪宅。

新“国八条”——政策解读政策之加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目， 进行土地增值税清算和稽查

解读土地增值税的清算，对于部分企业而言，可能影响较大。由于部分企业原本较少考虑土地增值税的清算问题， 在企业运作的资金中也并没有为土地增值税特意安排资金。如果此次严格清算土地增值税，对企业而言将明显增加很 大一笔计划外的支出，对于企业的短期资金流会产生不小的影响。 从字面分析，此条款的影响面不会很大，其进行清算的重点仅为“定价明显超过周边房价水平的项目”,这基 本是针对高端市场，而对于外郊环、远郊等项目影响不大。 同时，我们也看到，本细则措辞尚留有余地，具体到落实执行过程，何为“明显超过” ,“周边房价水平”又 如何确定等，或将更多取决于政府等主观意愿，存在较大的可操作空间。

新“国八条”——政策解读政策之各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定 和执行住房限购措施。

解读细则中对限购做出了具体指示，“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明 或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套 及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂 停在本行政区域内向其售房。”由此，不难看出，限购出现了国家统一性的指导文件，同时，明显扩大了限购范围， “各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”,据不确定消息，或将有60个城市将加入限购行 列。 就上海而言，相较沪版限

购条例，本细则明显更加严格，而其影响也更大。具体来看，一方面，一手市场(包 括二手市场)可能出现成交急剧萎缩，不仅投资投机性需求受到严厉的打压，改善型购房家庭恐怕也几乎不能再通过 “卖小买大、买大卖小，合二为一”等方式来改善家庭的居住条件。另一方面，二手房市场可能出现挂牌量急剧萎缩。 由于新买房受限，手中有房的投资客或将不愿在出售房源。

新“国八条”——政策解读政策之未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目 标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门 根据规定对相关负责人进行问责。

解读新国八条延续了之前政策中的政府问责机制，并对问责范围作了较为明确的规定，除“未如期确定并公布本地 区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务”外， 对于“执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后”等也可 问责，由此可见，中央有意增强地方政府在本轮房地产调控中的责任，杜绝地方政府受土地财政等影响出现不作为现 象。 去年一轮的土地问责中，国家土地总督察对全国的12个土地违法违规严重的省市区主要负责人进行了约谈，可 见问责机制绝非只是简单简单的说说而已。 综合来看，本细则更多表现为增强地方政府在具体实施执行过程中的责任感，同时也向公众传达了中央“坚决 遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展”的决心。

新“国八条”——结论&综述

相较之前出台的政策，新“国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即 调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；

房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求， 但相较之前的政策，改善型需求戒将被更大程度的误伤。

房产税尘埃落定

2011年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案 细则，并定于28日起实施。由此，传言甚久的房产税试点方案终 于拉开大幕，并将逐步全国推广。

房产税——具体内容“沪版”房产税相关参数 具体内容 本市行政区域 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品 住房,下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。 新购住房的购房时间,以购房

合同网上备案的日期为准。 参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房 的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2 倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

试点范围

征收对象

计税依据 适用税率

应纳税额

本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住 房建筑面积,下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积,含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产 税；人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按本暂行办法规定计算征收房产税。即应纳 税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%

房产税——具体内容“渝版”房产税相关参数 试点范围 具体内容 渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区(主城九区) 1.个人拥有的独栋商品住宅。 2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面 积均价2倍(含2倍)以上的住房。 3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。 应税住房的计税价值为房产交易价。 1.独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以 下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。 2.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。 应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率(应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣 除免税面积后的面积)。其中免税面积指 纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房, 免税面积为100平方米。而在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

征收对象

计税依据

适用税率

应纳税额

房产税——沪渝比较类比项 适用范围及确定均价 存量房征收 “新购普通房”是否在 与否 列 免税面积(起征点) 适用税率 税款计算

本市家庭：新购的第二 上海全市行政区域，作 套及以上住房(包括新 应纳税额=新购住房应税 为参照的“新房成交均 按“人均面积”算，人均60平方米(含) 分两档：0.4%和 上海 一律不征。 房和二手房) 非本市家 面积×新购住房单价×相 价”指上海市上一年度 为

起征点。 0.6%。 庭：新购住房(不论是 应税率×70%。 新建商品住宅成交均价。 否第一套)。 本市家庭：独栋商品住 宅(无论存量还是增 重庆市主城9个区，作为 量);新购的高档住房 参照的“新房成交均价”存量独栋商 按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税 应纳税额=应税建筑面积 (指价格比主城新房成 分三档：0.5%、 重庆 指上两个年度主城新建 品住宅要征 住房扣除免税面积。分每户100平方米和 ×建筑面积交易单价×对 交价高2倍) 非本市家 1%和1.2%。 商品住房建筑面积成交 收。 180平方米两种起征点。 应税率。 庭(同时无户籍、无企 均价的算术平均。 业、无工作)的第二套 住房。 两地的“新房成交均价” 均以当地统计部门公布 的数字为准。不同的是 点评 重庆取前两年的均价相 加再除以二，上海直接 取上一年的均价。 在上海，若同一家庭， 在重庆，存量独栋商 即使已有存量房产， 品住宅，免税面积为 两市对外来炒房者都高 但新购住房后，家庭 180平方米；新购的 度警惕，上海尤严。 人均住房面积仍低于 独栋商品住宅、高档 60平方米(含)的， 住房，免税面积为 免征房产税； 100平方米。

_

无论上海重庆， 税率都较温和， 也都体现了差别 税率。试点的意 义更大。

应税建筑面积是指纳税人 应税住房的建筑面积扣除 免税面积后的面积。上海 应税房的总房价是打7折 后再计税。

沪版房产税——政策解读首先，房产税对市场需求会产生直接影响。从本地人和外地人的差别化待遇来看，影响力由小至大依次为：上海本地的自住购房需求、上海本地的改善型购房、 外地投资性需求(含外地高端自住需求)、上海本地投资投机性需求、外地(新上海人)自住型需求。 由于此次上海房产税对本地人与外地人实行差别化待遇，上海人给予60平方米的免税面积，对于普通的自住型购房家 庭而言，购买住房应该不会超过免税面积，几乎不受房产税的影响。 对于上海本地改善型购房而言，其最主要的影响在于新购房和原有住房面积相加后，有可能超出免税面积，而超出部 分则面临征收房产税。 对于投资投机性需求，基本可以肯定会成为房产税的纳税主体，然而相对而言这部分的购房者经济实力最强，支付能 力强劲，因此对于每年0.6%(或0.4%)的房产税而言，敏感度不会很强。 而受影响最大的恐怕会是普通自住型的新上海人。这部分人群或许是大学毕业留上海，或许是新近上海谋求职业发展， 总体而言，这类人群普遍支付能力较为勉强，对税费的敏感度较强，购房自住特征明显。沪版的房产税在很大程度上增加 了这部分

原本经济实力就偏弱人群的购房、养房的成本，压力显而易见。 但同时，沪版房产税对“持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯 一住房的,暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税,待持有本 市居住证满3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还”。由此，对于持有居住证且居住超过三年 “新 上海人”而言，房产税咱不会影响其首次刚性需求。

沪版房产税——政策解读

其次，房产税对房价上涨预期影响甚微。从上海版房产税的税率来看，0.6%(或0.4%)的税率并不高，不会对市场产生重大的逆转作用。 (1)对普通自住者免税，无影响； (2)对投资客而言，每年0.6%,甚至0.4%的税率，相较动辄10%的年收益率，根本难以阻止其投资需求。更何况， 目前来看，国内尚缺少更好的投资领域。 从“既往不咎”免税规则来看，一方面，鼓励了以往投资性购房继续持有房产的愿望，另一方面即便新买房，房产 税的负担也比预期减少许多。买房依然会作为家庭资产保值、增值的主要途径。 此外，按市场价格的70%为纳税依据、房价低于前一年平均价格2倍的税率为0.4%等规定使得上海房产税实际对购房 者的影响更低。 因此，由于税率不高，影响范围有限等原因，沪版房产税或难以对房价预期形成直接影响。

沪版房产税——结论&综述

房产税出台在新“国八条”之后，相较两大政策，丌但没有产生叠加效应，房产税 的作用反而被削弱了。 新“国八条”中最为严厉的政策莫过于限购政策，这一政策真正严格执行后，上海 房地产市场的成交量戒将出现急剧下滑，高收入、多房产的购房人群被驱逐出市场，而 买房的人群更多为首次购房戒中低端消费需求。 综合“既往丌咎”的原则，沪版房产税戒将面临“空城”的尴尬，即最该征收房产 税、也最有可能被征收房产税的购房人群由于限购而丌买房，房产税失去了征税来源。由此我们认为，沪版房产税税制改革的试点意义远大于其对房价可能产生的影响。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/yl1m.html