湘水明珠居住小区一期1、2、3号楼项目可行性研究报告

湘水明珠居住小区一期1、2、3号楼项目

第1章 总 论

1.1. 项目背景与概况

1、项目名称：

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目 2、承办单位概况

单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司(外国自然人独资) 注册资金：港币2,000万元

单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：吴小平

企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花都开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。

建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中

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国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。

公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。

2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。

衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。

3、可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议；

（2） 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4） 《城市房地产开发经营管理条例》； （5） 《房地产项目经济评价方法》。 4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、

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3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

① 项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。

衡阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。

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目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。

7、预期目标

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地面积20,936.7平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。

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8、主要建设条件

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察，在中国2006年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知，该通知第五条规定用地控制范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加20%的回报率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发”。第六条规定了东厢用地出让价。“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司（原三机厂）、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。

1.2. 主要技术经济指标

序号 1 2 2.1 2.2 2.3 3 4 项目 总用地面积 规划总建筑面积 其中：住宅建筑面积 其中：1-2层商铺建筑面积 其中：地下停车场建筑面积 建筑密度 容积率 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % 数值 20,936.7 65,913.47 47,652.3 7419.1 10842 24.4 2.63 5

2001-2007衡阳房地产开发投资情况一览表30201002001200220032004200520062007

23.515.987.4811.5112.4813.2316.59房地产开发完成投资额(亿元)从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。

从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：

年 份 房地产开发投资金额（亿元） 增长幅度 2004 12.48 8.43% 2005 13.23 6.01% 2006 16.59 25.4% 2007 23.51 41.71% 上表中很明显，2006、2007年是衡阳房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于衡阳房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。

3、衡阳房地产供求分析 1）供给分析

5004003002001000460.13248.4181.482004271.4994.42311.5883.99200697.8420052007

商品房施工面积(万平方米)其中新开工面积(万平方米) 11

年 份 商品房施工面积（万平方米） 其中新开工面积（万平方米） 新开工面积增幅 2004 248.14 81.48 33.4% 2005 271.49 94.42 15.88% 2006 311.58 83.99 -11.05% 2007 460.13 197.84 135.55% 2007年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2007年可以算是一个不折不扣的衡阳房地产开发年。

2）需求分析

2004-2007商品房销售面积一览表15010050020052006商品房销售面积(万平方米)200786.35107.85120.92

2007 120.92 12．12% 年 份 商品房施工面积（万平方米） 增幅 2005 86.35 14．08% 2006 107.85 24．90% 2004-2007商品房销售总额一览表2015105013.517.429.6820052006商品房销售总金额(亿元)2007

2007 17.42 29．04% 年 份 商品房施工面积（万平方米） 增幅 2005 9.68 16．04% 2006 13.5 39．46% 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大

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的增长势态，市场需求整体向好。

4、衡阳房地产市场特征分析：

综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场的特征总结如下：

① 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 ② 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 ③ 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。

④ 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。 5、2008年衡阳楼市分析 ① 衡阳房地产市场走势

随着国家宏观调控政策的贯彻落实，衡阳2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：

1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。

2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。

3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。

② 2008年衡阳楼市走势

对衡阳房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2008年楼市房价依然有一定的

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上涨空间。

2.3. 销售预测

1、项目需求分析

本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河相望，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。

2、项目销售目标群定位

本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： ① 一类客户：企事业单位职工

本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工、衡阳铁路部门职工等等。

1）中钢衡重企业职工

衡阳中钢衡重设备有限公司（原湖南金阳机电设备制造有限公司）是集科研、设计、制造开卷机、卷取机及卷筒为一体的专业公司。公司从1964年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年的发展，成为卷取设备的专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷机、卷取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本、南非、马来西亚等国。公司占地面积26000平方米，固定资产1亿元。年产值达2.5亿元。

该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近3万人，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群，预计可购房800-1000套。 2）衡阳铁路部门职工

衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近5万人，目前集中居住在珠晖区和平乡、苗圃一带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠的购买主

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力客户群。

② 二类客户：周边的私营业主

项目毗临衡阳火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。

③ 三类客户：周边学校老师

珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学、衡阳师范学院、衡阳工业大学、衡阳机械技术学校、衡阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。

④ 四类客户：珠晖区公务员

珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而湘水明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。

⑤ 五类客户：衡阳在外地成功人士

目前湘江边乃至整个衡阳，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的衡阳籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为湘江边唯一的别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人作为湘水明珠的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。

衡阳人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。

⑥ 六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士

“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠的销售也将起到很大的促进作用。

⑦ 七类客户：各地房地产投资人士

衡阳房价目前在全国来讲都偏低，2007年全国地级市房地产销售平均价格2700元/㎡,衡阳现在的水平还不到2300元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼

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光的人士前来购买。

本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕湘水明珠风光带的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到湘水明珠的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户3000批以上。

2、 销售计划

鉴于目前湘水明珠工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。 ① 销售量

一期工程1至3号楼标准层住宅372套，总建面积65913.47㎡，可销售额约2.亿；

② 销售进度

本项目预计2008年10月初开盘：

? 开盘后一个月内，即至2008年11月底，完成总销售任务的50%，约186套住 宅，销售金额约9000万；

? 开盘后三个月内，即至2009年1月底，完成总销售任务的70%，约260套住宅，销售金额约1.4亿；

? 开盘后六个月内，即至2009年4月底，完成总销售任务的80%，约298套住宅，销售金额约1.60亿；

? 开盘后九个月内，即至2009年7月底，完成总销售任务的90%，约335套住宅，销售金额约1.8亿；

? 开盘后十二个月，即至2009年10月底，完成总销售任务的100%，约372套，销售金额约2亿。 3、 销售收入预测 1）周边城市房价比较：

许多业内人士认为，衡阳目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，2007年10月下旬，由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，湖南银行监局，国家统计局湖南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上获悉：全省商品房住宅均价为2291元/平方米，衡阳的均价为1972.9元/平方米，低于全省

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平均水平。从周边城市开发办了解到部分城市前三季度商品房均价，长沙为3709元/平方米，邵阳房产均价为2222元/平方米，永州市新建商品房平均销售价格为1562元/平方米以上。郴州城区新建商品均价在1905元/平方米以上。从单纯的书记来看，衡阳的房屋均价低于长沙、邵阳，略高于郴州、永州，处于中等水平。

在衡阳市开发协会第三届理事会换届选举会议上，市城建开发办主任田世凡的发言中发现，衡阳房地产发展分为三个阶段：90年代至2001年为第一极端，这一阶段主要表现为房地产的起步和调整；2002年至2006年为第二阶段，这一阶段是衡阳市房地产开发行业发生翻天覆地的一个重要阶段，也是谱写衡阳市房地产开发行业新篇章的一个重要时期。这一阶段全市共完成开发投资61.29亿元，完成土地开发面积117.81万平方米,竣工房屋面积434.39万平方米,实现商品销售额33.29亿元。2007年开始进入第三阶段，衡阳楼市经过前两阶段的发展后，已向品质、人文、居住等高端方向发展。

经过前面两个阶段的准备，许多业内人士认为，衡阳房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让衡阳房价面临快速爆发的到来。2007年6月份时，衡阳商品房均价为1972.9元/平方米,但到年底已经突破2000元/平方米,上涨势头迅猛。 2）衡阳楼市价格现状：

根据衡阳业内人士市场调查，衡阳电梯楼价大致如下：中泰峰景均价3000元/平方米，愉景湾均价2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江东的云森湘江风光2600元/平方米，月畔湾2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。

3）项目销售价格定位：

根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于2700元/㎡；其中1号住宅楼销售均价2800元/平方米，2号住宅楼销售均价2650元/平方米，3号住宅楼销售均价2800元/平方米，1号至3号楼公共停车场3000元/平方米，

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3号楼一层商铺销售均价9000元/平方米，3号楼二层商铺销售均价5000元/平方米，本项目预测销售总收入为65913.423万元，详见附表五《销售收入及税金估算表》。

2.4. 营销策略

本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：

1、推广渠道 ① 报纸广告

包括衡阳日报、衡阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。

② 短信推广

成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 ③ 影视广告

当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。

④ 单张派发

贯穿项目营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。 ⑤ 营销活动

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活动一：“沿江风光带竣工典礼”、“湘水明珠开盘庆典”。 活动二：“广州炒房团衡阳购房动”。

活动三：“百年衡阳湘江风光带”摄影图片展”。 活动四：衡阳人说衡阳大型文化论坛。 活动五：系列名人讲座。

活动六：衡阳人说衡阳大型文化论坛 2、媒体宣传组合

开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传

湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。

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公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。 路桥广告：贯穿项目营销始终。

影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。 衡阳报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到衡阳的每一个角落。 短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。

公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。

第3章 建设规模与项目开发条件

3.1. 建设规模

本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。

3.2. 项目概况现状

1、地点与地理位置

本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。

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2、土地权属类别和土地状况

本项目开发建设的土地位于衡阳市珠晖区荷花坪154号地区，面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民政府国用（2006）第A102843号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。

本项目土地的开发建设规划，已经衡阳市规划局审议通过。

3.3. 项目建设条件

1、地形、地貌、地震情况

衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地，构成典型的盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上的山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜，而盆地由四周向中部降低，呈现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四周山、丘围绕，中部平、岗丘交错。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳；南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳；西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭；西北部、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层，构成衡阳盆地的主体，面积

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3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常宁的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁东县的腾云岭，海拔1044米。东北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高点为衡山祝融峰，海拔1290米，最低点为衡东的彭陂港，海拔只有39.2米。整个地形比降为7.9‰。地貌类型以岗丘为主，山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%平原占21%，水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条，总境长达8355公里，河网密度为每平方公里0.55公里。发源于广西兴安的湘江干流，自祁东归阳镇入境，依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东县，境内长226公里。境内流域面积在3000平方公里以上的湘江一级支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水电资源理论蕴藏量87.61万千瓦，可供开发量64.17万千瓦。 衡阳资源丰富，物产众多，开发前景诱人，是全国著名的“有色金属之乡”、“非金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种，储量丰富，在国内外占有重要地位。

根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。

2、气候条件

衡阳地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年平均气温为16—18℃，日照时数1300—1800小时，无霜期长达260—310天，自然资源极为丰富。

①气温

年平均气温 18.4℃ 一月份气温 3.5℃ 七月份气温 28.3℃ 极端最低气温 -2.9℃ 极端最高气温 38.7℃ ②降水量

年平均降水量 1660.4mm 年降雨天数 150天

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日最大降水量 192.5mm ③湿度

最冷月平均相对湿度 81% 最热月平均相对湿度 75% ④风

风速年平均值 2.7m/s

主导风向 夏季 NNW 2.6m/s 冬季 NNW 2.8m/s 30年一遇最大风速 23m/s ⑤最大积雪深度 10cm ⑥最大冻土深度 5cm ⑦全年日照时数 1717.0h 3、水文地质

衡阳水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为40.92亿立方米，其中地表水34.62亿立方米，地下水6.3亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地区分布差异较小，多年平均径流深度的变化范围在550—700毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到衡阳市总汇集面积达7.72万平方公里，总量为581.34亿立方米，客水为本地水的18.5倍。但客水资源目前只利用了3亿立方米。

4、交通运输条件

衡阳交通发达，在全国45个公路交通主枢纽城市中处于重要地位，京广、湘桂铁路交汇于市区，开工建设的京广与京九铁路南段联络线也汇接于衡阳。衡北编组站以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一，平均日到达、发送货列1.2万辆。公路纵横交错、四通八达，京珠高速公路与衡昆高速公路在衡阳Ｔ接，北京至广州的107国道、衡阳至广西凭祥的322国道、连接湘赣闽南部的“三南公路”贯穿全境。水上运输便利，湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千吨级轮船。市区距长沙黄花国际机场约170公里，行程约2小时。

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衡阳作为全国45个公路主枢纽之一，不仅是不同运输方式的连接点，也是物流的集散地，这里的水运资源也十分丰富，境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年来，衡阳市大力发展水路运输，努力构筑铁路、公路、水路“三位一体”的立体交通网络，并从抓基础设施入手，切实加强水路航道港口建设，实现了质的飞跃。

5、生态环境条件

风水有云：宅居者“藏风聚气，得水为上”,项目在地域上净水面宽幅长达约800米,属湘江衡阳段最为宽阔之地,水脉绵长而流远,整体呈江水环抱之势,处态不凡,俯瞰广远,吞吐万汇,敛气纳财,乃物阜人丰之天象,足以世袭湘江千年贵胄气脉。

本住宅开发项目位于衡阳市湘江东岸南段，相傍湘江河，西面紧靠风景秀丽的湘江风光带，东至规划中的小区小学与中天路相连，南到望江路与衡阳市著名的东洲岛隔河相望,今日的东洲岛，森林茂密，鸟语花香，香烟缭绕。仁者乐岛，智者乐水，临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀。临江观岛，诗情画意，自然生活，这正是中国人所追求的理想居家之地。

6、施工条件

本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。

7、政策环境

本项目的建设符合衡阳城市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划，贯彻了衡阳市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。目前，衡阳珠晖区已经成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员，考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，区政府下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知，将本项目纳入省、市重点项目，，享受区政府给予的有关有关优惠政策。

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第4章 建筑方案

4.1. 设计依据

1、《城市居住区规划设计规范》 GB50180-93（2002年版） 2、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005 3、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95 4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97 5、《城市规划编制办法》

6、《衡阳市城市规划行政技术准则》 7、衡阳市2004年城市总体规划 8、本项目邻近的湘江风光带设计

4.2. 项目设计主题和开发理念

湘水明珠，地处被誉为衡阳八景的“平沙落雁”——东洲岛之侧，立于湘江东岸，“远眺峰峦峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项

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目所处的“湘江东岸风光带南段工程”属于衡阳市政府重点打造的“历史文化长廊”，全长3.2公里，独享原生态江岸文化，成就区域唯一性大规模江景文脉大宅社区。

项目建筑设计由全球知名的“澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所”承接，该设计公司接触项目初期，即被衡阳所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让湘水明珠所创造的辉煌得以延续、绽放的光芒得以升华。在建筑设计上，以江景为导向，考量衡阳当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。

在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。

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4.3. 项目总体规划方案

1、规划设计原则

① 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； ② 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；

③ 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； ④ 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。 2、项目结构和布局

本项目总体规划领先于湖南和衡阳众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在衡阳房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。

① 独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。

② 更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。

③ 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。 ④ 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。 3、住宅物业类型和商业布局

本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。

本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两

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个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。

4.4. 建筑设计

1、主要规范及标准

《建筑结构荷载规范》 [GB50009-2001] 《建筑地基基础设计规范》 [GB50007-2002] 《混凝土结构设计规范》 [GB50010-2002] 《建筑抗震设计规范》 [GB50011-2001] 《建筑桩基技术规范》 [JGJ94-94] 《地下工程防水技术规范》 [GB50108-2001] 《砌体结构设计规范》 GB50007-2002 《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002 《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》 JGJ6-99 《建筑地基处理技术规范》 JGJ79-2002 《人民防空地下室设计规范》 GB50038-94 《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：93 2、建筑风格及立面特点

① 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。

② 在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学

③ 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。

3、建筑户型特色

① 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。

② 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，

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明厨、明卫，提高生活品质。

③ 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。

④ 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。

⑤ 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。

4.5. 结构设计

1、指导思路

在结构设计中充分考虑以下内容：

Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。

Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。 Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。 2、结构设计

结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。

3、结构选型：

6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。

4、地下室设计

地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。

5、使用工具及软件

中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。

4.6. 给排水设计

1、给排水 ① 设计规范

1) 《建筑给水排水设计规范》 [GB50015-2003]（03年版）

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2) 《建筑灭火器配置设计规范》 [GB50140-2005]

3) 《自动喷水灭火系统设计规范》 [GB50084-2001]（05年版） 4) 《建筑设计防火规范》 [GB50016-2006] 5) 《室外给水设计规范》 [GB50013-2006] 6) 《室外排水设计规范》 [GB50014-2006] 7) 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 ② 给水设计 Ⅰ水源概况

本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水

小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。

Ⅱ用水量

生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。 Ⅲ给水系统

小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。 Ⅳ消防系统

小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。

③排水设计

小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。 小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。

各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。

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第5章 节能节水措施

5.1. 设计依据

为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。

5.2. 建筑部分节能设计

1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。

2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 ① 浅色磁砖饰面。 ② 外加保温隔热构造。

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