兴义吉诚商住楼市场分析报告 - 图文

更新时间：2024-05-28 14:41:01 阅读量：综合文库文档下载

说明：文章内容仅供预览，部分内容可能不全。下载后的文档，内容与下面显示的完全一致。下载之前请确认下面内容是否您想要的，是否完整无缺。

兴义吉隆堡度假村推荐度：
相关推荐

创造一流执行价值

全程策划顾问/吉诚房地产开发有限公司

【吉诚〃尚都市场分析报告】

提案者：友联伟业吉诚〃尚都项目组提案机构：贵州友联伟业投资顾问有限公司提案时间：2007-05-11 编号：YLWYJC07-05-01

第 1 页共 72 页

创造一流执行价值目录

前言……………………………………………3 第一章第二章第三章第四章第五章第六章宏观市场研究………………………6 兴义市房地产发展分析……………21 需求市场研究………………………39 项目分析……………………………44 竞争及可类比项目研究……………51 结论…………………………………71

第 2 页共 72 页

创造一流执行价值前言

当企业还没有强大到驾驭市场、引导市场的时候，我们就必须花大力气去研究市场、分析市场、把握市场运行的客观规律和未来的发展趋势，用以指导我们的具体工作，正所谓“知己知彼，百战百胜”。2007年兴义市房地产业快速发展，房地产正处于一个异动时期……

……《本色联盟市场解读》

第 3 页共 72 页

创造一流执行价值一、研究目的

本研究分析活动本着客观、严谨的工作态度，利用科学、系统的分析方法和手段，旨在对兴义市城区住宅市场进行全面、深入、有针对性的研究分析，最终为本项目的定位论证、营销推广和销售提供决策的参考依据。

二、调研目标市场

兴义市老城边缘、桔山新区、坪东板块及民航板块与本案有竞争及类比性的小高层、高层物业。

调研重点：1、房地产市场现状及发展趋势

2、各板块小高层、高层物业产品特性、开发现状及发展趋势 3、各板块小高层、高层物业对本项目的参考意义及竞争态势

三、调研形式

抽样调查、实地调查、观察调查、随机采访等调查方法相结合。

四、调研原则

科学、客观、全面、深入、有效。

五、调研工作时间

2007年4月13日——2007年4月30日

六、调研单位

本色联盟（长沙）臵业顾问有限公司

七、报告主要成果

? 兴义市宏观市场研究及发展预测 ? 兴义市房地产市场现状及发展趋势分析

第 4 页共 72 页

创造一流执行价值 ? 兴义市房地产需求市场研究 ? 项目开发及周边环境研究 ? 可借鉴及竞争项目研究

八、报告框架

本报告采用由面到点，逐步深入的结构，对开发环境、产品市场、消费市场、项目环境配套、项目开发等各元素进行系统分析。

第 5 页共 72 页

创造一流执行价值第一章宏观市场研究

一、城市及经济概况

（一）、城市概况

贵州省兴义市地处滇、桂、黔三省（区）结合部，是黔西南布依族苗族自治州政治、经济、文化、科教和信息中心。全市总面积2915平方公里，辖4个办事处17镇6乡，72万人口，主要有汉、布依、苗、彝、回等民族，少数民族占总人口的40%，多为聚居，民族风情浓郁。

兴义山川秀丽，气候宜人，人杰地灵，区位优势独特。这里是何应钦先生、王伯群先生、王电轮将军的故乡。勤劳勇敢的兴义人民，在共产党的领导下，经过五十年的艰辛努力，已将兴义建设成了一个初具规模的新兴城市。这里有淳朴浓郁的民族风情，热情好客的各族儿女，丰富多彩的自然景观；这里有丰富的水能资源、矿产资源、中药材和经济林木资源，开发前景广阔；这里有蓄水量达102亿立方米、水面达816平方公里的万峰湖，是一块尚待开发的旅游处女地；这里交通便捷，南昆铁路横贯全境，公路四通八达；这里通讯设施完善，南昆光缆、贵兴光缆为兴义市的通讯提供了载体，足不出户，即可与世界任何一个地方沟通联系等等。

（二）、区位环境———承东启西、联南接北

第 6 页共 72 页

创造一流执行价值

兴义市距贵州贵阳357公里，距云南昆明362公里，距广西南宁325公里，位于南（宁）贵（阳）昆（明）经济圈的中心，地理区位优越，素有“三省通衢”之称。东与本州安龙县接壤，南与广西壮族自治区的西林、隆林两县隔江相望，西与云南省罗平、富源两县毗邻，北与本省兴仁县，普安县和盘县连接，南盘江

第 7 页共 72 页

创造一流执行价值横贯市境，历史上是三省毗邻地区的商业集散地和通衢要塞。

兴岔、兴普、兴鲁、兴巴四条县际公路等级油化。从兴义市境穿过的324国道、309省道改造相继完工，贵（阳）兴（仁）高等级公路的延伸，途径兴义的汕（头）昆（明）高速公路的动工兴建；南盘江河道整治基本结束；兴义飞机场于2004年7月建成通航。已初步形成的集铁路、公路、航空、航运四位一体的立体交通运输网络，成为黔、滇、桂三省（区）结合部出海的重要交通枢纽。兴义市位于三省的交界处，是三省联系的纽带，其特殊的地理位臵使兴义市在新一轮西部大开发中扮演着重要角色。

（三）、人口环境———城市人口不断增加人口素质显著提高

随着社会和经济的发展，居住环境的改善，生活质量的不断提高，兴义市城市人口不断增加，居民受教育程度明显提高，人口素质也有着显著的提升。

90年代后期，尤其是2000年以后，随着城市化和现代化进程步伐的加快，城市的聚合功能进一步加强，到兴义市2004年全市人口达75万，其中城区人口22万，城市化水平达27％。同时，根据我司2005年的调查，在被访者中受过大专及本科以上教育的达61％，家庭结构中，“3口之家” 家庭占58%，“六口之家”“五口之家”、“四口之家”家庭各占6%、8%、14%，总和仅为28%。年度城区 19.63 20.39 20.76 21.75 22.25 22.48 26 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2007年人口 1997年到2002年，兴义市增加城区人口2.85万人，年均增加0.475万人，据此推算，2007年，兴义市城区人口规模将达到26万人。

总之，家庭户均人口规模下降和人口素质的提高是社会进步和发展的必然趋

第 8 页共 72 页

创造一流执行价值势，家庭户规模的缩小不仅是社会、经济、文化多种因素影响的结果，更是全市居民居住环境的改善，生活质量得到了实质性提高的结果。（四）、经济环境———运行平稳，持续健康发展

目前兴义形成了“二、三、一”的产业格局，第三产业对国民经济的贡献率日益增大。2006年，全市生产总值完成73.5亿元，增长（比上年，下同）20.49％；财政总收入可完成7.5亿元，增长20.58％；地方财政收入可完成3.9亿元，增长27.45％；固定资产投资可完成25亿元，增长14.52％；招商引资履约资金达到39.5亿元，其中到位资金6.5亿元，增长30％；农民人均纯收入可实现2758元，增加190元；城镇居民人均可支配收入可实现8707元，增加685元。

透过这些看似枯燥的数字，我们能够感受兴义生动的发展历程，也更能把握这一历程中兴义经济发展的新态势：在国家实行宏观调控的政策下，兴义依然保持着蓬勃的发展活力，经济发展中的一扇扇新闸门也在次第打开。 (五)、兴义城市经济发展目标

“十一五”期间，兴义市经济社会发展主要预期目标为：经济增长指标

——财政总收入达到12亿元，年均增长14％以上，力争完成15亿元，年

均增长19％以上，比“十五”期末翻一番；固定资产投资五年累计完成160亿元，比“十五”翻一番；

——到2010年，全市生产总值实现130亿元，年均增长16％以上，力争

达到150亿元，年均增长19％以上，人均生产总值超过2000美元，比“十五”期末翻一番，接近或达到全国平均水平。社会发展指标

第 9 页共 72 页

创造一流执行价值 ——到2010年，城市建成区面积达40平方公里，城镇人口达40万人，城

镇化率达50％左右。

——到2010年，全市人口自然增长率控制在7‰左右，符合政策生育率提

高到95％以上，总人口控制在80万人以内。

——下大力调整优化产业结构、区域结构和所有制结构：三次产业结构调整

为10：60：30；大力发展非公有制经济，提高非公有制经济在国民经济中的比重；城市、沿铁、沿江和石山经济区协调发展，形成优势互补、各具特色的区域经济格局。人民生活指标

——农民人均纯收入争取达到3650元，确保年均增长150元以上；城市居

民人均可支配收入达到13000元，年均增长1000元以上；科技、教育、人口、卫生、文化等社会各项事业全面发展。

（六）、未来发展预测

据2006年《市政府工作报告》资料表明，兴义市2000年——2005年GDP全年增长保持在12.50%左右。促进经济增长的措施主要有：加快农业、工业和服务业三产业的结构调整，逐步加大第三产业的比例，积极改善投资环境以吸引外资，继续推进对外开放以扩大出口，加大固定资产投资等。 2007年全市经济社会发展的主要预期目标是：预计全市全年生产总值达到84亿元，增长17.48％。财政总收入确保8.5亿元，增长13.33％，力争9亿元，增长20％。地方财政收入达到4.3亿元，增长10.26％。招商引资到位资金达到8亿元，增长23.08％。固定资产投资达到30亿元，增长20％。社会消费品零售总额达到30.5亿元，增长12.96％。农民

第 10 页共 72 页

创造一流执行价值人均纯收入达到2958元，增加200元。城市居民人均可支配收入达到10000元，增加1000元，经济发展依然看好。

二、城市规划及发展总结

城市规划与房地产业的发展相辅相成、不可分割，每次房地产的迅速发展都与城市规划息息相关，而所有城市规划的实施有赖于房地产的投入和参与。城市规划是房地产市场发展的一个方向标，在一定程度上指引者房地产业发展方向，能促使房地产进行健康、有序的开发。而房地产则是城市规划最忠实的实践者和实现者，没有房地产业，一切城市规划都无异于镜中花、水中月。（一）、规划区范围

规划控制范围界定为两个层次，即中心城规划区用地范围和中心城总体规划

用地范围。

1、市域城镇体系结构规划范围为兴义市辖行政区，总用地面积2915平方公里。

2、中心城规划控制范围：北至顶效，东至马岭河峡谷以东3000米，西至木贾、南至下五屯，包括黄草坝、坪东、桔山、下五屯四个街道办事处和马岭镇、顶效镇的全部或部分用地，约348平方公里。

3、中心城总体规划用地范围：规划用地面积约73.4平方公里，其中规划城市建设用地约40.9平方公里。（二）、城镇体系结构规划

依托现有的城镇体系，结合南昆铁路、汕昆高速公路、324国道等主要道路，合理布局城镇，明确城镇等级和功能、规模和职能。

第 11 页共 72 页

创造一流执行价值形成中心城—中心镇—一般镇三个层次组成的城镇体系。

1、兴义市中心城—由黄草坝、桔山、坪东、下五屯四个街道办事处和马岭镇、顶效镇等组成。规划形成大中城市的规模，至2020年，规划实际居住人口约48 万人。

2、中心镇—重点扶植和发展威舍、清水河、郑屯、乌沙、鲁布格、泥凼、巴结7个中心镇，规划人口为1--3万人。

3、一般镇—保留万屯、鲁屯、白碗窑、则戎、七舍、敬南、捧乍、仓更、洛万镇等9个一般镇，规划人口为0.5--1万人。

4、撤并三江口镇、沧江镇、雄武乡、猪场坪乡等四个乡镇。（三）、城市功能定位

1、黔西南州的政治、经济、产业中心，文化、教育、信息基地。 2、滇、黔、桂三省（区）结合地区的商业、贸易、物流基地。 3、具有丰富旅游资源和历史人文景观的旅游服务城市。

4、具有电力、煤炭、酿酒、制药、建材、冶金等工业，并积极发展以都市型产业为主导的综合性生产基地。（四）、城市总体布局

1、用地规模

兴义市中心城现状建成区用地17.7平方公里。

规划至2020年，中心城总体规划用地约73.4平方公里，其中城市建设用地约40.9平方公里，自然生态用地约22.4平方公里，发展备用地约10.1平方公里。

2、总体布局结构

第 12 页共 72 页

创造一流执行价值依托旧城格局，完善城市功能与布局，环城线以内利用山体的自然分隔形成楔型生态绿地，形成“掌式”的城市空间布局结构。

中心城的布局结构概括为“三条轴线、五个中心、六个片区”。三条轴线中心城的三条发展及景观轴线，分别是瑞金大道、民航大道、开发大道。瑞金大道是组织城市主要公共活动景观的轴线，兴义市的信息中心和行政、体育、文化、商业中心均分布于瑞金大道的沿线。

民航大道由兴义机场东西向延伸至城区中心，是组织城市生活和绿化景观的轴线，沿线布臵多个居住区和与机场配套的物流和工业区。

开发大道位于顶效片区，是兴义市城市副中心的主要景观道路，又是兴义火车客站联系中心城的主要通道。

五个中心行政文化中心、金融商贸中心、信息中心和体育中心位于瑞金大道的沿线，形成新的城市中心区。老城商务中心则依托现有的老城商业区布臵。

六个片区城市的主要功能有机的分散到各个互相联系又有分隔的片区空间，因地制宜，最大限度地利用可建设用地。

规划中城市的主要道路和结构绿地系统，将兴义市中心城划分为6个片区。

第 13 页共 72 页

创造一流执行价值

（1）、老城区片区：

位于中心城西面，南环路、遵义路、北京路、延安路、栖霞路、坪东大道围合的环线范围内。

用地面积约6.6平方公里，规划居住人口约10万人。

主要功能是延续富于传统特色的城市空间和历史文脉，逐步以步行商业街的

第 14 页共 72 页

创造一流执行价值形式，继续担负起老城区的核心地位，构筑新的商业、商务中心。（2）、桔山片区：

位于老城区北，南接延安路、北京路，西、北至环城路，东至顶兴路。用地面积12.8平方公里，规划居住人口约17万人。

该区域集中了兴义市的行政文化中心、商贸商务中心，信息、金融和体育中心等大型的公共设施，是兴义中心城的核心。（3）、民航片区：

依托兴义机场设臵的一个综合性片区，片区东、南至环城路，西面至顶兴路——凤仪路——规划经六路、北面至纬三路。用地面积12.3平方公里，规划居住人口约4万人。规划居住区、高等级科技教育区、物流仓储区。（4）、下五屯片区：

位于中心城南部，北接南环路，南至环城路，东、西方向至自然山体用地。用地面积3.9平方公里，规划人口5万人。以居住功能为主体。（5）、顶效片区：

位于中心城区北面的顶效镇。

用地面积11.8平方公里，规划人口约6万人。

以外向型工业和物流中心为特色，并辅以适当的居住功能。（6）、马岭片区：位于中心城区的西北面。

规划用地面积约7.2平方公里，规划人口约6万人。

第 15 页共 72 页

创造一流执行价值居住和都市型工业为主，是马岭河国家重点风景区的旅游人口集散点。（五）、规划布局

1、行政中心——位于桔山片区，瑞金大道东侧，以州政府、州政协为核心，

辅以会议中心和相关的行政办公设施。规划建设大型市民广场和开敞绿地，形成功能集中，环境优美的行政中心。

2、商业金融中心——位于瑞金大道两侧，建设以金融、信息通讯和大型综合类商业设施，形成具有城市标志性建筑和城市公共空间的地区。

3、体育中心——位于瑞金大道的西侧，以大型体育场和综合性体育馆组合而成，提供兴义市承办大中型体育比赛和市民日常体育锻炼的场所。

4、旅游集散中心——位于桔山片区，经七路的西侧、纬三路的北侧，建设区域旅游集散中心。

5、老城商业购物中心——以老城原有的商业中心为基础，逐步以步行街取代，形成新的经济增长点。

6、教育科研中心——位于民航片区的中部，规划设臵以大专院校为核心的教育科研中心。

7、高新技术园区——位于民航片区，依托区域内的大专院校的研发力量，将科研成果转化为高新技术产业。

8、现代工业区——位于马岭片区，以现代都市工业为主体的工业区。 9、物流中心——位于顶效和民航片区，结合火车站和机场设臵，以快捷、大容量的货运交通为城市服务。

10、交通集散中心——位于顶效火车站、规划以大型停车场、公交终点站、长途车站为核心设臵。

第 16 页共 72 页

创造一流执行价值 11、马岭河国家重点风景名胜区— 位于顶效片区和核心区的中间，全长约75公里，规划沿马岭河峡谷两侧各划定1000米的保护范围，在此范围内不允许有建设项目。

（六）、住宅发展规划 1、布局原则

住宅布局应依据城市发展方向。充分利用城市生态资源，形成片区式布局结构并与城市交通及城市基础设施发展密切结合，合理布局。

集中成片开发居住用地。有利于公建服务设施和市政公用设施的合理配臵，节约建设投资，有利于城市的可持续发展。

保护老城区具有传统特色的住宅及由特色住宅群构成的城市历史文化街坊和街区。 2、发展目标

以提高居住环境质量为核心。

基本实现“每户有成套住房”，并逐步向“每个家庭成员有一间房”的目标努力。

满足社区生活需求。分级设臵各类公共管理和服务设施，方便居民使用，提高城市生活质量。

城市居住用地面积为14.1平方公里。人均居住用地29.3平方米，人均住宅建筑面积30平方米，住宅成套率90%。 3、布局结构

中心城布臵有10个居住区，其中老城片区2个，桔山片区4个，下五屯片区1个，民航片区1个、马岭片区1个，顶效片区1个。

第 17 页共 72 页

创造一流执行价值各居住区由城市主要道路分割，居住区之间布臵公共服务中心，大型综合类商业百货、办公、医院等，内部则布臵中小学、幼托、社区服务和商业等居住区公共服务配套设施。

（七）、产业布局

中心城与城镇优势互补并促进兴义市社会经济的可持续发展，总体布局体现

第 18 页共 72 页

创造一流执行价值 “一城”、“二轴”、“八业”。一城——中心城。

二轴——南昆铁路发展轴：重点发展第二产业，规划建设威舍、清水河、马岭、顶效、郑屯等工业区。

马岭河风景区发展轴：积极发展第三产业，把旅游业作为兴义市重要的支柱产业加以培育。

“八业”——大力发展电力、煤炭、酿酒、烤烟业，适度发展制药、建材、冶金、化工业，最大限度地体现生态环境保护的原则，减少环境污染，同时加快农业产业化、现代化的进程，提高社会生产力，实现经济跨越式发展的战略目标，稳定迅速的提升城市总体经济实力。（八）、规划发展总结

从新的城市规划中不难看出：兴义市未来的发展为房地产市场带来了各方面的利好：城市的扩容、城市人口增加，必将为市场带来新的需求，舒缓各板块的竞争压力；市中心六大片区的规划定位，将缓解目前兴义市房地产市场区域发展不平衡的现状，兴义城市发展将围绕各个中心展开，注入新的发展动力。

但是，规划的最终实现程度是政府意愿与市场意愿的磨合的结果。政府的城市和产业规划能否成为现实，与政府意愿的强烈程度、政府的努力程度、政府的财力投入程度、政府的规范管理程度等的相关因素有关。从兴义市的历年来政府对城市规划的执行力来看，其执行力比较弱，所以，对于兴义市的城市规划只能做一个参考。

总之，在兴义市城市发展、经济繁荣的过程中，房地产业扮演了重要的角色，在城市的发展中立下了汗马功劳，在阵痛与革新中也取得了长足的发展。十余年

第 19 页共 72 页

创造一流执行价值的发展过程是兴义房地产企业破茧成蝶，逐步走上成熟、回归理性的过程。伴随着中国房地产的成长，兴义地产企业在市场的震荡与徘徊中得到磨练和发展，并在近几年的市场繁荣中获得了迅速的扩张与壮大。尽管今天兴义市房地产行业还是一个不甚规范、不甚成熟、不甚理性，甚至是不公平的竞争环境，市场的繁荣无法掩盖行业水平低下、产品质量的缺陷、服务的滞后乃至项目本身缺乏思想和灵魂。但是激烈的市场竞争和市场经济的不断完善和发展，必将改变这种现状！

第 20 页共 72 页

创造一流执行价值

第二章兴义市房地产业发展分析

一、兴义市房地产市场发展历史

（一）、兴义市房地产市场发展历史

兴义市房地产于1992开始起步，至今已经十余年的时间，经过十余年的培育和发展，市场环境不断规范、各项房地产制度不断完善、从业人员的素质逐步提高、房地产开发思想和理念的转变，这一切也说明兴义市房地产业正逐步步入正规。

随着兴义市城市化和现代化步伐的加快，对外交流的不断加强，特别是社会主义市场经济的不断完善和成熟，改变了人们固守的某些陈旧观念，这些主客观因素加快了房地产市场发展。2000年以后，兴义市房地产业得到了快速发展，其在全市经济发展中的地位和作用日益凸出，房地产业也迎来了前所未有的发展机遇！

经过十余年的市场培育和发展，兴义市房地产市场大致可分四个阶段：第一阶段：起步阶段（1992－1998年）

90年代，改革的春风吹绿了大江南北，中国的房地产业发展经历了一段非常时期。也正是这个时候，以施达房地产开发公司为首的房地产企业开始在兴义市显山露水。到1998年，兴义市房地产开发投资为385万元，虽然投资额不大，但房地产作为一个行业开始受到人们的关注。

第二阶段：快速发展阶段：（1998－2003年）

1998年是兴义市房地产市场发展的一个分水岭，经过6年的艰难成长，兴

第 21 页共 72 页

创造一流执行价值义市房地产业发展迎来了一个发展的高潮，经历了一个高速发展的阶段，1998－2003年，兴义市平均每年增加3551.2万元的投资额，这主要由于我国房地产市场大环境的刺激和影响。部分房地产企业也是在这个阶段完成了自己的原始积累，兴义市的城市面貌也发展了天翻地覆的变化，这也得益于房地产业的发展，城市的发展又反作用于房地产行业，促进了房地产业的进一步发展。

第三阶段：减速发展阶段（2004年）

2004年是中国房地产行业发展不平常的两年，2004年政府加大了宏观调控的力度，如央行121文件、国务院19号文件、对土地的限制、提高企业自有资金率等一系列政策，对房地产行业产生了巨大影响。以2004年为分水岭，在此之前兴义市经历了快速发展的第二阶段，2004年进入了减速发展的理性阶段。

第四阶段：加速发展阶段（2005年至今）

经历了房地产的理性发展阶段，2005年开始兴义市房地产开始进入加速发展阶段，从完成开发投资、商品房施工面积、商品房销售面积以及商品房销售价格等一系列数据可以看出，相比2004年，房地产得以加速发展。特别是今年，小高层、高层物业开始大量的出现于房地产市场，2007年下半年将集中放量，市场竞争将开始加剧。

二、兴义市一手市场状况

在各种有利的政策刺激下和经济发展的带动下，兴义市房地产市场，在国民经济中一直扮演着愈来愈重要的角色，目前呈现如下特点：（一）、房地产开发投资开始加速增长

第 22 页共 72 页

创造一流执行价值 2001年-2005年完成投资额2500020000150001000050000181411286575112001年2002年2003年17500192142004年2005年完成投资额(万元)

分析：

由于受大规模城市建设的拉动，近几年来兴义市房地产投资保持了较高的增幅。2005年，全市共完成房地产开发投资19214万元，与2004年的投资低迷相比，房地产投资开始反弹，投资开始加速。

（二）、房地产开发规模和施工面积继续增长，建设速度明显加快

2006年底，与投资量增长对应，全市施工面积共有48.9万平方米，施工面积和建设规模均达到了历史最高水平，总体而言，建设速度明显加快，但相对于2004年——2005年，增长速率有所放缓。

2001年-2006年施工面积605040302010048.934.2318.2942.6427.8125.612001年2002年2003年2004年2005年2006年施工面积(万平方米)

分析：对以上数据分析可知，2002年兴义市商品房施工面积仅为18.29万平方米，为进入21世纪最低点，到2006年施工面积达48.9万㎡，是2002年

第 23 页共 72 页

创造一流执行价值的2.7倍，达到了历史最高水平。2005年后施工面积增长速度明显加快，其原因有：

1 、经过2004年的市场低迷，房地产开始加速发展，整体市场表现较为活跃，呈上升的趋势；

2 、2006年是兴义市房地产业快速发展阶段，在各种因素的刺激下，房地产市场十分活跃；

3 、兴义市经济的快速发展，城市化进程的加快，尤其是居民收入水平及人均可支配收入的增加，强有力的支撑了兴义市房地产市场的发展。（三）、兴义市房地产销售现状良好：

2001年-2006年销售面积252015105023.0913.849.81718.2720.932001年2002年2003年2004年2005年2006年分析：

销售面积(万平方米)

从上表可以看出，近三年兴义市房地产销售持续稳步上升，总体销售状况良好，商品房空臵率较低。与同年的施工面积及预售登记面积相比，2001年销售面积与施工面积、预售面积相差甚大，销售不畅，空臵率高。2003年销售面积超过预售登记面积4.2万平方米，2004年销售面积与预售登记面积基本持平， 2006年销售面积在市政配套和城市规划逐步完善、房价上升、楼盘升值等多重因素的作用和刺激下，销售市场空前活跃， 2006年兴义市房地产销售面积达到了历史最高峰。

第 24 页共 72 页

创造一流执行价值三、二手市场供求状况

二手房市场是房地产市场的重要组成部分，也是房地产市场发展程度的一个重要标志，其交易市场愈活跃、繁荣、规范，表明房地产市场愈成熟，反之则相反。同时二手房市场与一级市场相辅相成，随着对促进住房二级市场政策的进一步调整、到位，住房二级市场将会被进一步激活，二手房交易量将会继续放大，这使住宅市场的游闲资金增多，旧房换新房的比例提高，从而刺激一手市场的发展。

四、产品分布及分析

建筑类型主要在一定程度上表明了一个地区的经济发展水平，也表明了该区域的房地产发展水平，从目前兴义市商品房住宅的建筑类型分析：

从规划部门了解数据分析：从2006年下半年开始，小高层、高层项目在兴义市开始大量出现，市场开始走向成熟，兴义市房地产市场呈现多层、别墅、小高层并存发展的局面，小高层、高层电梯房所占比例急剧上升，将在2007年下半年集中放量。

之所以出现房地产市场各种建筑类型并存的格局，有如下原因：

1、兴义市土地价格上升，楼面地价升高，开发多层项目将进一步压缩开发利润；

2、2005年——2007年兴义市房价开始急剧上升，支撑小高层、高层电梯房的价格基础形成；

3、经过市场的检验，小高层、高层物业市场接受程度明显改善，并被消费者接纳。

第 25 页共 72 页

创造一流执行价值 4、房地产市场经过多年发展，改善居住条件、提升居住品味的居住要求增加，电梯房将成为兴义市住宅发展的趋势。

五、房地产板块研究

（一）、兴义市房地产板块市场的划分

在近几年兴义的房地产市场中，版块之争，已然突显，根据兴义市房地产分布情况，可将兴义市房地产市场划分五大板块，即：

? 桔山新区板块 ? 坪东板块 ? 民航板块 ? 黄草坝板块 ? 下五屯板块

（二）、竞争项目各板块分布

竞争项目各板块分布民航板块22%坪东板块11%下午屯板块0%黄草坝板块22%桔山新区板块45%黄草坝板块坪东板块下午屯板块桔山新区板块民航板块

分析：

第 26 页共 72 页

创造一流执行价值图表显示，目前兴义市小高层、高层项目区域发展很不平衡，桔山新区板块占总开发楼盘的45％,是兴义市小高层、高层项目发展最主要的区域，也是对本项目有直接竞争的最主要区域。

（三）、房地产板块研究

1、桔山新区板块——开发的热土，商家必争之地（1）、桔山新区板块现状

桔山新区辖区面积22平方公里，城市规划面积14平方公里，区内地势平坦开阔，交通便捷，距兴义火车站6公里，距兴义飞机场4公里，国道、省道穿境而过，是黔西南北上贵阳，西进云南，南下广西的重要通道。

桔山新区成立以来，在新区工委的领导下，始终坚持用战略的眼光抓规划、用精品意识抓建设、用市场化手段抓经营管理、用创新精神抓改革。经过十多年的发展，取得了优异成绩，如今的桔山已经今非昔比，道路笔直宽敞，市场高贾云集，学校医院配套完善，住宅小区林立，基本实现了“再造一座兴义城”的战略目标。

桔山新区已经成了名副其实的行政中心，下一步，新区工委将按照兴义市委、市政府对桔山新区的定位，秉承“完善城市功能，塑造城市品牌”的理念，实施城市中心区带动战略，着力建设“两纵三横五中心”，加速兴义市中心向桔山新区的转移。

（2）、板块功能定位

兴义市的行政中心、商业金融中心、体育中心、旅游集散中心

? 行政中心——位于桔山片区，瑞金大道东侧，以州政府、州政协为核心，

第 27 页共 72 页

创造一流执行价值辅以会展中心和相关的行政办公设施。规划建设大型市民广场和开敞绿地，形成功能集中，环境优美的行政中心。

? 商业金融中心— 位于瑞金大道两侧，建设以金融、信息通讯和大型综合

类商业设施，形成具有城市标志性建筑和城市公共空间的地区。 ? 体育中心— 位于瑞金大道的西侧，以大型体育场和综合性体育馆组合而

成，提供兴义市承办大中型体育比赛和市民日常体育锻炼的场所。 ? 旅游集散中心——位于桔山片区，经七路的西侧、纬三路的北侧，建设

区域旅游集散中心。

（3）、板块内主要竞争项目（详见竞争及可比项目研究）

? 新世纪花园 ? 金钻豪城 ? 官田广场 ? 世纪宏源

（4）、基本判断

兴义市政府对桔山新区的规划，相对于兴义其他片区而言，桔山片区地势平坦及大量可供开发的土地，桔山新区将是兴义市房地产开发最为火爆的区域。（二）、坪东板块——后起之秀，开发持续升温

（1）、坪东板块现状

坪东板块，是兴义市西北门户，与老城区紧紧相连，324国道、兴威公路穿境而过，汕昆高速公路在境内留有一个出入口进入市区，具有优越的区位优势和交通优势，是兴义市近几年发展最迅速的区域之一。目前该板块主要项目有碧翠苑、湖星苑、香榭里、心意商业广场。

第 28 页共 72 页

创造一流执行价值（2）、板块功能定位兴义市汽车产业中心

（3）、板块内主要竞争项目（详见竞争及可比项目研究）

? 心意商业广场（4）、基本判断

该板块的发展仅次于桔山新区，目前形成了以汽车为中心的产业链，有力地促进了坪东经济发展和配套设施完善，坪东广场的建成，进一步改善了投资环境，提升了城市品位。这一切加速了房地产在坪东的开发建设，近几年也出现了部分优秀楼盘，房地产开发持续升温。

（三）、民航板块——正在崛起的新区，人们瞩目的焦点

（1）、民航板块现状

民航板块依托兴义机场设臵的一个综合性片区，东、南至环城路，西面至顶兴路-凤仪路，北面至纬三路。这里是规划中的居住区、高等级科技教育区和物流仓蓄区。以飞机场的修建为契机，一跃成为兴义市房地产市场发展活跃的板块之一。以蓝天花园为代表，现在该板块已经成为市民关注的焦点，目前该板块主要项目有蓝天花园、比弗利山庄、名盛阳光、明浩〃天元等。

（2）、板块功能定位

兴义市教育科研中心、高科技园区、物流仓储中心

教育科研中心——位于民航片区的中部，规划设置以大专院校为核心的教育科研中心。

高新技术园区— 位于民航片区，依托区域内的大专院校的研发力量，将科研成果转化为高新技术产业。

（3）、板块内主要竞争项目（详见竞争及可比项目研究）

第 29 页共 72 页

创造一流执行价值 ? 蓝天花园 ? 名盛阳光（4）、基本判断

随着蓝天花园、比弗利山庄、名盛阳光、明浩天元等房地产项目的开发建成，片区城市形象发生了翻天覆地的变化，城市品位和人居环境得到了极大的改善，我们认为，一旦该区域完成市场导入期，必将充分凸显出其商业的繁华和高质素的综合居住环境。

（四）、黄草坝板块——商业中心，寸土寸金

黄草坝板块曾是兴义市的经济、行政中心。人口众多,交通发达,基础配套设施齐全，商业发达，是兴义市的经济中心，商业发展初具规模。目前形成服装、鞋类销售一条街——铁匠街、超市一条街——大坝子、布匹、服装加工一条街——杨柳街、川祖街、夜市一条街——宣化街、电信产品一条街——盘江北路、建材一条街——南环路、配件修理一条街——延安路，以街心花园及周边九条步行街为主的黄草购物中心。这里白天人流如织、车水马龙，晚上流光溢彩，热闹非凡！随着城市规划的不断完善，黄草坝更多的充当经济中心的角色，并不断加强，其行政中心的位臵已经被桔山新区所取代。

（2）、板块功能定位兴义市商业购物中心

老城商业购物中心——以老城原有的商业中心为基础，逐步以步行街取代，形成新的经济增长点。

（3）、板块内主要竞争项目（详见竞争及可比项目研究）

嘉华购物中心

第 30 页共 72 页

创造一流执行价值（4）、基本判断

作为老城区，其土地资源十分稀缺，土地价格也相对较高，相对应的房价也高出其他板块。除非大规模的旧城改造，否则几乎没有可供开发的土地。（五）、下午屯板块——有待开发的处女地，青睐有眼光的商家

（1）、下午屯板块现状

下五屯街道办紧邻兴义老城区，位于中心城南部，北接南环路，南至环城路，东、西方向至自然山体用地。这里视野开阔、山奇水秀、环境优美。由于种种原因，该板块是目前兴义市发展最为缓慢的区域，落后的基础配套设施显得与优美的自然环境格格不入，也严重阻碍了房地产业和其他产业的发展。

（2）、板块功能定位兴义市旅游局住中心

（3）、板块内主要竞争项目（无高层及小高层项目）（4）、基本判断

目前该板块主要项目为“南村枫林”，板块的房地产市场一直处于市场最低谷，远远落后于其他板块，所以这里仍然是一片有待开发的处女地。

六、兴义市城区房地产现状的基本判断

（一）、兴义市房地产企业现状

随着房地产市场的不断成熟，市场机制的逐步完善，政府宏观调控力度的加强，外埠企业的强势介入，在这场竞争中众多弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局，最后的竞争结果将使房地产企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将

第 31 页共 72 页

创造一流执行价值主宰市场，最后实现市场的“二八’定律，即20％的企业占有80％的市场。从目前兴义市房地产市场分析：

? 兴义市房地产市场正在不断走向成熟、走向规范，整个市场混乱的局面得到有力的调控； ? 兴义市房地产企业抵御风险能力不断增强； ? 外埠企业实力明显强于本地企业，是本地企业强有利的竞争对手。（二）、兴义市房地产发展现状

近年来，随着城市化进程的推进，城镇住房制度改革不断深入，兴义市加快了住宅建设步伐，刺激了消费者对住宅市场有效需求。目前，城区正处于住宅建设总量增长，住宅综合质素快速提升阶段，房地产开发保持了较快增长，房地产住宅市场供销两旺，房价持续高速上扬，目前建筑面积在130—170㎡的住宅所占的市场份额最大。总体上来说，城区房地产住宅市场基本处于良性发展阶段，但由于本土消费者对高质素住宅楼盘有效需求膨胀的刺激，致使2006——2007年物业价格体系出现明显异动，综合高质素楼盘房价呈高速上扬趋势。

1、多层住宅仍然是市场的主流，小高层、高层产品逐步显身市场。 2、市场供需两旺，随着经济的迅猛增长，房价水平增长迅速，并有继续上升的势头。

随着房地产市场的发展、居民生活水平和收入不段提高，楼盘品质更新换代不断升级，房价将继续上扬。2006年兴义市住房均价达到1512元/㎡，以兴义市目前的经济发展水平和市场供需两旺的局势看，可以预见今后一两年内，商品房价格仍将迅猛上升，其全市住宅物业价格加权算术平均值2007年将有望突破1800元/平米。

第 32 页共 72 页

创造一流执行价值 3、产品品质不断提高，产品附加值增多

消费者消费心理发生了重大变化。从量的需求转换到质的需求，从性能的需求到精神的需求，从有形要素的需求到无形要素的需求，即越来越重视产品品质、心理感受、归属感和彰显其较高的社会定位等。消费心理的变化体现在产品的附加值上，也就是要求依附于产品之上的无形的精神层面上的软性元素出现质的飞跃。

4、桔山区成为房产开发热点

桔山新区作为兴义市城市规划的行政文化中心、商贸商务中心，信息、金融和体育中心，是兴义中心城的核心。从目前兴义房地产市场分布看:桔山新区将是兴义市房地产开发的重点区域。

5、房地产发展潜力巨大

根据兴义市城区发展目标，中心城总体规划用地范围：规划用地面积约73.4平方公里，其中规划城市建设用地约40.9平方公里。到2010年，城市建成区面积达40平方公里，城镇人口达40万人，城镇化率达50％左右。至2020年，中心城实际居住人口约48万人,人均城市建设用地约85平方米。城区发展所带来的城镇化人口集聚必然促进住房的潜在需求；另外随着兴义市城区基础设施的完善和乡镇区域调整，城区对周边县市及乡镇的向心力日趋加强，周边县市及乡镇购房者也将成为城区购房群体中的重要组成部分；巨大的需求空间是住宅市场朝着良性循环轨道加速发展的强劲动力。

但兴义市城区房地产市场仍然存在若干问题： 1、商品房供应存在结构性的矛盾。

第 33 页共 72 页

创造一流执行价值由于过分地重视了大户型商品房及中高档商品房开发，商品住宅供应出现结构性短缺市场的部分特征(如:100㎡以下中小面积的普通住宅供应不足)。鉴于兴义市城区商品房市场的良好势头，许多开发商为缩短营销周期和降低综合成本，开发商的短视行为造成其在住宅物业领域盲目开发大户型，据调查，100㎡以上住宅占90%以上，130-170㎡三房两厅——四房两厅住宅成为主力户型，造成中低收入家庭难以购买到合适的商品房，人为的舍弃了一大块市场份额。

2、住宅供应市场化程度不高，影响开发商的投资热情

我国住房制度改革自98年停止实物分房以来，住房需求实行市场供给制。然而，由于非市场化运作商品房的存在，实际上兴义市住宅供应市场化程度不高。

兴义市非市场化运作的商品房共有三种，一是经济适用房，二是公务员住宅小区，三是部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房。目前，兴义市经济适用房的建设规模受到了一定的控制，公务员住宅小区建设仍在加速进行，部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房越来越多。由于这些商品房是以低于市场价格甚至开发成本的价格向职工销售，将不可避免扰乱了兴义市商品房的市场秩序，形成了不公平的市场竞争环境，将大部分具有二次臵业消费能力的政府公务员，有稳定收入的国有企事业单位职工排斥在商品房消费市场之外，挤占了按市场行为经营的开发企业的市场空间。

目前，兴义市此类物业主要有兴义市经济适用房小区、黄草办经济适用房小区以及兴义市地税局综合楼等项目。

总之，2007年兴义房地产行业大、中盘集中放量，竞争加剧，激烈的市场竞争环境下对房地产开发商突出了更高的要求。

第 34 页共 72 页

创造一流执行价值七、兴义市房地产市场发展趋势

（一）、市场发展趋势

1、竞争趋势――小高层、高层电梯房放量，将成为市场其他住宅物业的主

要竞争对手。

2、人才趋势――房地产呼唤高素质人才

房地产竞争归根到底是人才的竞争，房地产企业在经历关系为王、资本为王现在已经到了人才为王的时代了。从目前从业人员的情况来看，综合素质普遍不高。激烈的市场竞争，犹如大浪淘沙，是金自留，是沙自流，一批优秀的房地产人才将脱颖而出。同时随着行业结构的调整，市场对从业人员的素质、综合能力要求也愈来愈高。所以每个企业必须要加强人才的培养和人才素质的提高，从业人员自身也需要不断的学习。谁拥有了人才，谁就能赢得这场战争！

3、房地产融资渠道――呈现多样性

高密集资金一直是房地产开发的一个基本特征。三、四级城市房地产开发普遍存在自有资金相对不足的问题，因而，为保证项目开发可持续发展财务链的正常运作，融资是解决房地产开发过程中对资金的要求的首要问题，融资渠道多元化亦成为房地产市场发展趋势。

除通过银行贷款外，民间融资、吸纳股东、担保融资、选择合作伙伴等都成为房地产融资的有效渠道。

4、各区域发展趋势

黄草坝目前可供开发的土地十分有限，房地产发展的势头将放缓；桔山新区、民航板块和坪东板块目前房地产业发展迅速，今后将继续保持良好的发展势头；下五屯作为未开发的处女地，土地储备相对丰富，具有很大的发展前景，如果市

第 35 页共 72 页

创造一流执行价值场引导得当，将成为一片开发的热土。（二）、消费市场趋势

兴义人均居住面积目前为22平方米，根据国外房地产经验，人均在30平方米之前，城市住房需求将会持续旺盛。到2020年，兴义市中心城人口由现在的25万增至48万，总需求量巨大，为房地产的开发提供了广阔的发展空间。（三）、产品趋势

未来的兴义房屋产品受价格、城建与市场的影响，在产品形态上将呈现以下趋势：

? 产品品质不断提高，产品附加值增多

随着经济的发展，居民收入水平的不断提高，消费者消费心理发生了重大变化。从量的需求到质的需求，从性能的需求到精神的需求，从有形要素的需求到无形要素的需求，即越来越重视产品品质、心理感受、归属感和身份感等。消费心理的变化体现在产品的附加值上，也就是要求依附于产品之上的无形的精神层面上的软性元素。

? 户型从面积型向功能型转变

未来的兴义房屋产品受价格、城建与市场的影响，在产品形态上将呈现以下趋势：受价格持续上升的影响，户型的面积将有所下降，总价也随之降低，产品线延长，产品从大户型向更为实用的功能户型转变。同时，市场以130-170㎡三房、四房为主的市场格局将被打破，户型及面积的选择性进一步加强。（四）、价格趋势

从土地交易市场的影响来看，一方面，随商品房销售价格的上升，引发房地产市场扩大，房地产开发升温，土地交易价格上涨。另一方面，由于土地价格的

第 36 页共 72 页

创造一流执行价值上涨，房地产开发成本上升，带动商品房销售价格继续上扬。

商品房价格走势2000150010005000781.6987.1515122004年2005年商品房均价(元/平方)2006年

分析：

从兴义市统计部门的调查显示：2006年兴义市商品房均价达到1512元/㎡，增长迅速。

总的来说，兴义房地产市场容量大，商品房价上升空间巨大，今后兴义市房地产市场价格上扬的幅度将会有所提升，预计2007年将达到1800元/㎡左右，小高层、高层物业均价将在2000元/㎡以上。（五）、城市发展趋势

兴义市将会形成各板块为基本构成单位，多区域全方位的房地产发展格局。城市生活社区化

随着兴义市土地资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是“社区”，“社区”的居住、商业、办公、教育等设施将会越来越成熟，“社区”的理念也将会深入人心。

城市资源集约化

政府的规范管理程度等的相关因素有关。

总之，在兴义市城市发展、经济繁荣的过程中，房地产业扮演了重要的角色，在城市的发展中立下了汗马功劳，在阵痛与革新中也取得了长足的发展。几年的

第 37 页共 72 页

创造一流执行价值发展过程是兴义市房地产企业破茧成蝶，逐步走上成熟、回归理性的过程。伴随着中国房地产的成长，兴义市地产企业在市场的震荡与徘徊中得到磨练和发展，并在近几年的市场繁荣中获得了迅速的扩张与壮大。尽管今天兴义市市房地产行业还是一个不甚规范、不甚成熟、不甚理性，甚至是不公平的竞争环境，市场的繁荣无法掩盖行业水平低下、产品质量的缺陷、服务的滞后乃至项目本身缺乏思想和灵魂。但是激烈的市场竞争和市场经济的不断完善和发展，必将改变这种现状。

住房居住时代已开始向品质时代升级。

二次臵业、多次臵业明显增多，拥有居住的空间并非消费者的终极目的，户型、绿化、配套、环境、物业管理、品牌等因素在消费者的决策过程中日益重要。

第 38 页共 72 页

创造一流执行价值第三章需求市场研究

一、兴义市消费市场分析

对消费市场的研究有助于预测市场消化力，为产品寻求市场支撑，是项目前期市场研究的一个重要组成部分。

对于房地产消费市场的总体把握，主要从以下几个方面进行研究。（一）、居住状况及市场潜力分析

随着社会的进步,城市化和现代化步伐的加快,到2007年兴义市人口由1998年61.72万人增加到76万人,其中中心城区人口26万人。

根据《兴义市城市总体规划（修编）》（2003-2020）显示，至2020年兴义市辖行政区总用地面积2915平方公里，中心城区总体规划用地范围约73.4平方公里。全市人口自然增长率控制在10‰以内，至2020年，市域实际居住人口约为100万人，其中中心城区人口48万人，也就是说到2020年兴义市中心城区人口将增加23万人。

即在未来13年里，兴义市仅中心城区的住房需求量为： 23万÷3.5＝6.57万套（每户人口数按3.5人计算）

按现有商品房住宅套平均面积125平米计算，兴义市中心城区的需求量为： 6.57万套×133.45（市场供给的平均户型面积）＝876.77万平方米兴义市中心城区未来15年内平均每年的市场住宅需求量为： 876.77÷13＝67.44万平方米

城市居住用地面积为14.1平方公里。人均居住用地29.3平方米，人均住宅

第 39 页共 72 页

创造一流执行价值建筑面积30平方米，住宅成套率90%。

市场潜力相对现在市场开发量相差甚远，加上兴义市政府对房地产市场的市场引导和宏观调控，预计兴义市房地产市场在最近几年的一段时期内，将保持强劲上升势态。

（二）、兴义市居民消费力分析

1、兴义市消费力研究

城镇居民人均可支配收入10000800060004000200004662.2451534726.6957856800802287071998年1999年2000年2001年2003年2005年2006年城镇居民人均可支配收入水平

城市居民消费力的强弱情况，直接关系到房地产市场的消化能力与市场支撑，就兴义的消费力现状而言，居民可支配收入处于较高位。

城镇居民人均可支配收入是反映人民生活水平的主要指标之一。兴义市城镇居民人均可支配收入持续增长，人们生活水平不断提高，2006年达到8707元。

随着兴义市经济的发展，城镇居民的可支配收入呈上涨趋势，收入持续提高，居民的购买能力在不断提高，可支配收入的持续增长为房地产的发展提供了强而有力的消费支撑。