黄梅县联社房屋按揭贷款按揭贷款业务操作手册（完整版） - 图文

内部资料 注意保存

房屋按揭贷款业务操作手册

（2011年11月版）

黄梅县农村信用合作联社

目 录

一、按揭项目准入 ............................................................................................. 5 二、借款条件 ..................................................................................................... 5 三、贷款额度、月供额度、期限、利率和还款方式 .................................. 6 1、借款申请 ....................................................................................................... 7 2、贷款调查 ....................................................................................................... 8 3、贷款审查 ..................................................................................................... 10 4、贷款审批 ..................................................................................................... 11 5、签订合同 ..................................................................................................... 11 6、办理抵押（预告）登记 ............................................................................ 12 7、贷款发放 ..................................................................................................... 12 8、贷款支付 ..................................................................................................... 12 9、贷后管理 ..................................................................................................... 13 10、贷款偿还 .................................................................................................. 14 11、注销登记 .................................................................................................. 14 四、风险控制 ................................................................................................... 14 五、有关说明 ................................................................................................... 16 六、参考文件 ................................................................................................... 16 七、操作文本 ................................................................................................... 17 1、房屋按揭贷款申请和调查、审查、审批表 .......................................... 18 2、交易信息真实性承诺函 ........................................... 错误！未定义书签。 3、房屋按揭贷款客户谈话笔录 ................................................................... 24 4、按揭贷款客户电话核实内容记录表 ....................................................... 26 5、房屋按揭贷款借款人资信评估表 ........................................................... 27

6、住房（商业用房）按揭借款合同 ........................................................... 29 7、提款申请书 ................................................................................................ 40 8、个人住房（商业用房）按揭贷款信贷档案必备资料清单 ................. 42 八、参考资料——虚假按揭贷款：房贷潜在风险不容忽视（摘自《上海证劵报》） ......................................................................................................... 44

根据《湖北省农村信用社个人住房按揭贷款管理办法》、《湖北省农村信用社商业用房按揭贷款管理办法》和国家房地产调控政策规定，结合黄梅县农信社信贷工作实际，制订本房屋按揭贷款业务操作手册。

一、按揭项目准入

1、所有房屋按揭项目首先应当由县联社审批通过并由联社与开发商签订合作协议后，金融超市和信用社方可凭批复和合作协议的规定办理该项目的房贷业务。在合作准入上优先与主体结构封顶的项目开展合作。

2、房屋按揭贷款业务实行集中管理，除小池信用社和龙感湖信用社外，均由县联社金融超市负责办理，县联社另有批复的除外。

3、按揭贷款购买的商铺只能是竣工验收合格的现房。 二、借款条件

申请房屋按揭贷款的自然人应当符合以下条件：

1、年满十八至六十周岁（女性至五十五周岁），有完全民事行为能力，有合法有效居民身份；

2、资信评估在A级以上；

3、品行良好，无重大不良信用记录；

4、有固定住所，有稳定的职业或稳定的经营场所； 5、收入来源稳定，有按期偿还贷款本息的能力； 6、购房证明符合要求； 7、购房首付款比例符合要求； 8、在承贷社开立结算账户； 9、农信社规定的其他条件。

三、贷款额度、月供额度、期限、利率和还款方式 （一）住房按揭贷款 1、贷款额度

住房按揭项目在黄梅镇城关，借款人资信评估在A级以上的人员，购房首付款比例不得低于40%；借款人为本地公务员、公办学校或医院正式职工、律师、注册会计师以及垄断性行业单位正式职工等类型客户群或资信评估在AA级以上的其他人员，购房首付款比例不得低于30%。

住房按揭项目在小池、龙感湖，购房首付款比例不得低于40%；项目在其他乡镇的，购房首付款比例不得低于50%。

二次以上购买住房的，首付款比例不得低于60%。暂停发放居

民家庭购买第三套及以上住房贷款。

（2）月供额度

借款人个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含）。

1、房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；

2、所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。

上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即单一借款时为借款人本人可支配收入，共同借款时为共同借款人可支配收入。但对于单一借款，如承贷社考虑将借款人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

（3）贷款期限

贷款期限最长不得超过30年，且主申请人或共同申请人的年龄加贷款年限不得超过60年。

（4）贷款利率

首次购房的，贷款利率不得低于人民银行同档次基准利率；第二次以上购房的，贷款利率不得低于人民银行同档次基准利率1.1倍。

（5）还款方式 等额本息方式。

（二）商业用房(商铺)按揭贷款

商铺首付款比例不得低于50%；对以“商住两用房”名义申请贷款的，购房首付款比例不得低于50%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。贷款期限最长不得超过10年（一手房）。月供额度、还款方式参照个人住房按揭贷款执行。

四、贷款操作流程

借款申请→贷款调查→贷款审查→贷款审批→签订合同→办理抵押（预告）登记→贷款发放→贷款支付→贷后管理→贷款偿还→注销登记。

注意：先签订合同，后办理抵押登记，且操作流程的顺序不得颠倒！

（一）借款申请

自然人申请房屋按揭贷款应提供以下资料：

1、借款申请书以(《（房屋按揭贷款申请和调查、审查、审批表》（见附件1）代替)；

2、借款人及其配偶或其他共同还款义务人签署的授权查询个人征信系统的文件（原件）；

3、二代身份证（复印件，如有共同还款义务人还应有其证件）； 4、婚姻状况证明（原件）；

5、购房首付款支付凭证（复印件应当由客户签字并加盖开发商公章）；

6、交易关系真实性承诺函（见附件2）；

7、商品房买卖合同（原件，必须为房管局统一指定的格式文本并加盖房管局备案章）；

8、借款人（含共同还款成员）经济收入证明或重要财产证明）。工薪人员收入证明应当为所在单位或者单位人事部门出具的收入证明（证明应当为原件，且有经办人签字和联系电话），必要时还应收集至少近三个月银行流水（银行盖章）、个人纳税凭证、住房公积金缴纳凭证等；自雇人士（如企业主或主要股东、个体户等）收入证明应当包括营业执照和三个月以上银行流水（银行盖章），必要的时候还可以收集单位财务报表、纳税凭证、验资报告、股权凭证、三个月以上水电费发票等。重要财产证明包括不动产权属证书、银行存单、机动车行驶证等证件，这些证明是否要求提供应根据客户实际情况灵活掌握，原则上自雇人士的收入证明难以印证的，应收集这些资料；

9、农信社要求的其他资料。 注意：

在正式受理借款申请前，经办人应当要求借款人（含其配偶、共同还款义务人）签署书面的授权农信社在人民银行个人征信系统查询其个人信用信息的文件，以便初步判断客户是否符合房贷政策。

（二）贷款调查

受理申请后，由客户经理进行双人贷款调查，调查主要包括以

下内容：

1、借款人是否符合贷款条件； 2、借款人提供的资料是否真实有效； 3、房产交易价格是否合理；

4、购房首付款比例是否符合要求，付款凭证是否真实； 5、借款人资产负债情况；

6、借款人及其家庭还款来源的稳定性和充足性，每期还款有无稳定现金流量；

7、抵押物的变现能力，共有权人是否出具同意抵押的意见； 8、农信社要求调查的其他内容。

在调查过程中，要制作《个人住房贷款客户谈话笔录》（见附件3），并注意核实真实性。

除调查以上内容外，还要仔细核实《房屋按揭贷款申请和调查、审查、审批表》中客户提供的信息是否真实，并测算月供占收入比是否合理，调查结束后在《调查、审查、审批表》中签署调查意见。

注意：

1、重点要核实借款人收入的真实性，要注意分析申请人职业和所在单位出具的收入证明是否合理，必要的时候要电话询问所在单位经办人、申请人同事或者通过银行流水等信息进行交叉验证。

2、必须要测算月供占收入比是否合理。按照规定，借款人月房产支出与收入比控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含）。

（1）房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；

（2）所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额

+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入；

上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即单一借款时为借款人本人可支配收入，共同借款时为共同借款人可支配收入。但对于单一借款，如承贷社考虑将借款人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

（三）贷款审查

应重点审查借款人资格及还款来源的合理性、可靠性，借款人的还款意愿和信用状况，贷款金额、期限和还款方式是否与借款人还款能力相符，贷款资料是否完整、齐全、有效等。

审查过程中必须要逐个电话与客户联系，注意核对客户信息是否真实，并制作《按揭贷款客户电话核实内容记录表》（见附件4），然后填写《房屋按揭贷款借款人资信评估表》（见附表5）评估资信等级，经审核无误后，在《调查、审查、审批表》中签署审查意见。

1、电话核实操作要求：

审查人员在核实前，应当先根据调查岗收集的资料在《按揭贷款客户电话核实内容记录表》中的“借款人贷款资料栏”部分填写完整，然后电话与客户或其相关人进行联系，将核实结果填写在表内。在核实过程中要体现优质服务的原则，首先表示欢迎客户在农信社办理房屋按揭业务，然后进行核实。核实中要注意方法，注意信息之间的验证。

2、资信评估操作要求：

评估依据为调查收集的有关客户信息，评估人员应当如实在《房屋按揭贷款借款人资信评估表》中进行打分，计算出客户得分数，然后评定资信等级。80分（含）以上为AA级；60分（含）至80

分为A级； 60分以下为B级。

3、贷款要素审核要求：

（1）要根据本操作手册第三部分“贷款额度、月供额度、期限、利率和还款方式”审核确定贷款成数、金额、月供、利率等是否符合规定。

（2）在审核时要测算借款人月房产支出与收入比是否控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比是否控制在55％以下（含）。

（3）贷款资料若为复印件，要审核客户和农信社调查人是否在复印件上签字属实。

（四）贷款审批

根据贷款权限管理规定审批。审批后，审批人在《调查、审查、审批表》中签署审批意见。如为单独下贷款批复或单独审议的，可以将贷款批复或贷款审批表作为审批依据。

注意：资信评估未达到A级或者其他明显不符合贷款条件的，应当予以否决。

（五）签订合同

农信社当面与借款人（共同还款义务人）、开发商三方签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（见附件6，无需签订《抵押合同》,并且本业务不需要填写抵押物清单），合同应当一式三份且内容一致、同时签订。

合同签订后，要审查合同使用、填写是否合规，三方当事人是否已经签章。

注意：

1、认真落实面签制度，客户签字的动作不得离开经办人视线，

不得由开发商带给客户签字；

2、基层信用社必须要在合同上面加盖业务公章，金融超市必须要加盖联社合同专用章，并且签订经办人应当在合同落款处签字，以示对签字的真实性负责；

3、合同此时还不能交给客户和开发商（应当在办理登记和放款后再交给他们）。

（六）办理抵押（预告）登记

农信社工作人员持《个人住房（商业用房）按揭借款合同》原件一份，与客户一起在房管局办理登记，将合同交给房管局留存。其中，现房直接办理他项权证，期房办理预购商品房抵押权预告登记。

注意：

1、农信社工作人员必须要亲自办理，不得由开发商或者借款人独自去办理登记；

2、先签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，再办理登记。严禁采取先办理抵押登记，再签订合同的方式逆程序操作。

（七）贷款发放

抵押登记办理到位后，客户经理应当指导借款人填写《提款申请书》（见附件7），并选择贷款人受托支付方式，然后再审查一遍放款条件是否已经落实（指合同签订和登记等事项），在申请书初审人栏处签字后提交给放款审核岗审核。放款审核岗（信用社主任或贷审中心人员）复核贷款程序是否合规、资料是否齐全、支付方式是否合规、放款条件是否落实后签署审核意见。

（八）贷款支付

会计出口监控人员凭签章齐全的《个人住房（商业用房）按揭

借款合同》和《提款申请书》办理资金划转手续，并登记会计出口监控登记薄。具体应当将贷款资金首先划入借款人在农信社开立的结算账户，然后同步从借款人结算账户划入开发商账户，完成受托支付手续。完成支付后，应当将贷款划转入开发商的凭证复印盖章后交给客户经理。

注意：出口监控人员在没有见到合同和提款审核手续的前提下，不得办理出账手续。

提示：贷款完成支付后，客户经理应将一份《个人住房（商业用房）按揭借款合同》交给借款人。

（九）贷后管理

1、按揭项目的贷后管理：对按揭项目每月应开展不少于一次的综合性检查，主要掌握项目的工程进度、按揭贷款的实际用途和资金流向。

2、对于期房按揭业务，客户经理应当密切关注楼盘的施工情况，并及时督促开发商完成竣工验收，办理大产权证。大产权证办理到位后，承贷社必须在三个月内申请正式抵押登记（取得他项权证），否则预购商品房抵押权预告登记将依法自动解除。

3、借款人要求调整贷款期限的，应提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意且征得保证人、抵押人同意后，签订期限变更协议，并办理相关变更手续。

4、贷款催收

对违约贷款应通过电话或短信提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因，督促借款人纠正违约行为并对逾期贷款本息计收罚息。

（1）借款人首次未按期偿还贷款本息时，客户经理应在三个工

作日内对借款人进行电话或短信提示；

（2）借款人连续两期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应向借款人发出催收通知书；

（3）借款人连续三期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应主动约见借款人或上门催收，督促借款人落实可行的还款计划并提示违约风险，必要时提交决定是否提前收回贷款、并处置房屋；

（4）借款人在合同期内连续五期（含）未足额偿还贷款本息或累计八期（含）未足额偿还贷款本息的，承贷社应宣布贷款提前到期，要求借款人及时还款并依法处置抵押物。

5、在正式取得他项权证前，开发商对已经进入还款期的贷款承担阶段性连带责任保证。如在此期间客户存在违约，应当同时要求开发商履行担保责任。

（十）贷款偿还

借款人按照合同约定按期还款。若客户申请提前还款，应当至少贷款发放已经满一年，且借款人能按期偿还贷款本息。申请提前还款的，应提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意后，方可办理。贷款发放不满一年的，提前还款须按合同约定收取违约金。提前还款本金起点金额为一万元或其整数倍。

（十一）注销登记

借款人偿还全部贷款本息及其他应付款项后，由客户经理和借款人共同办理抵押注销登记手续。农信社退还给客户的资料和证件应当由借款人出具收据后归档。

四、风险控制

1、承贷社认为必要时，在发放按揭贷款前可对新建房进行整体性评估，应根据实际情况选择内部评估，或委托独立的具有房地产

价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

2、对农信社发放的住房开发贷款，应督促售房资金用于相应的工程建设或用于归还开发贷款；应根据个人住房按揭贷款发放金额要求开发商等量或按比例归还开发贷款。

3、密切监测房地产价格变化、抵押物价值变化及其对信贷资产质量的影响，详细记录借款人动态、每月还贷情况等，对违约风险集中的区域、楼盘和客户要重点监控。

4、应通过税务部门、工商管理部门、征信机构以及人民银行企业和个人信用信息基础数据库加强贷款调查，核实开发商和借款人及其家庭的基础信息、财务信息以及信用记录等。

5、应履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料，凡发现借款人填报虚假信息、提供虚假证明的，将不受理其信贷申请；对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，将不再采信其证明。

6、农信社应对下列风险特别监管：

（1）虚假按揭，开发商通过多种手段或手法恶意套取农信社资金的行为。虚假按揭主要有以下表现形式：

提供或伪造虚假信息、证明材料、合同资料等；

与内部人员串通，由其冒充借款人办理虚假按揭套取贷款； 与借款人串通，提供给登记部门备案的商品房买卖合同的买受人姓名、房屋交易价格和合同签订日期等与实际情况不一致；

与信贷人员串通，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款。

（2）开发商与借款人发生买卖纠纷，导致借款人违约。 （3）借款人在约定的时间内未能办妥房屋所有权证明并进行有效抵押登记。

（4）借款人的经济状况出现不利变化。

（5）借款人居所和联系方式不定，影响农信社有效判断借款人现状及其还款能力。

（6）未经农信社同意，借款人将设定抵押权的房屋出租、出售、转让、馈赠或重复抵押。

（7）抵押物价值下跌或抵押物处分成本过高。

（8）新法律、法规实施使借款合同及相关合同存在法律方面的缺陷和瑕疵。

（9）影响农信社权益的其他风险。 五、有关说明

本业务操作手册发布后，如遇国家政策和农信社信贷政策调整，则贷款条件、贷款额度、利率等事项按照文件规定相应调整。

六、参考文件

1、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发〔2011〕1号）；

2、银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》；

3、《湖北省农村信用社个人住房按揭贷款管理办法》（鄂农信发〔2008〕21号附件5）；

4、《湖北省农村信用社商业用房按揭贷款管理办法》（鄂农信发〔2008〕21号附件6）；

5、县联社《关于规范按揭贷款有关事项的通知》（梅信联发〔2011〕137号）。

七、操作文本

1、房屋按揭贷款申请和调查、审查、审批表 2、交易信息真实性承诺函 3、房屋按揭贷款客户谈话笔录 4、按揭贷款客户电话核实内容记录表 5、房屋按揭贷款借款人资信评估表 6、个人住房（商业用房）按揭借款合同 7、提款申请书

8、房屋按揭贷款信贷档案必备资料清单

黄梅县农村信用合作联社

房屋按揭贷款申请和调查、审查、审批表

姓名 证件名称 证件号码 现住址 现住房性质 通讯地址 借款申请人 联系电话 受教育程度 健康状况 工作单位 单位电话 性别 男□ 女□ 出生日期 年 月 日 1、居民身份证□ 2、军人证□ 3、其他□ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ 1、自有□；2、共有□；3、租赁□ 电子邮箱 户口所在地 邮编 □□□□□□ 1、高等教育□；2、中等教育□；3、初等教育□；4、文盲或半文盲□ 配偶 单位地址 单位联系人 联系 电话 1、有□ 2、无□ 单位性质 职业 级别 姓名 性别 共同还款人 证件名称 证件号码 现住房性质 通讯地址 联系电话 1、国家机关□；2、工业交通□；3、邮电通讯□；4、商业贸易□；5、房地产建筑□；5、金融保险□；6、水电气供应□；7、科教文化□；8、部队系统□；9、农林牧渔□；10、社会服务□；11、其他□ 1、管理人员□；2、技术人员□；3、职员□；4、农民□； 5、军人□；6、自雇人士；7、其他□；8、无业□ 1、高级管理人员□；2、处级及以上□； 3、科（局级）□；4、股级□；5、其他□ 男□ 女□ 与借款申请人关系 1、□配偶；2、父母□；3、其他 出生日期 年 月 日 1、居民身份证□ 2、军人证□ 3、其他□ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ 1、自有□；2、共有□；3、租赁□ 电子邮箱 户口所在地 邮编 □□□□□□ 受教育程度 健康状况 共同还款人 续前 工作单位 单位电话 1、高等教育□；2、中等教育□；3、初等教育□；4、文盲或半文盲□ 配偶 单位地址 单位联系人 联系 电话 1、有□ 2、无□ 单位性质 1、国家机关□；2、工业交通□；3、邮电通讯□；4、商业贸易□；5、房地产建筑□；5、金融保险□；6、水电气供应□；7、科教文化□；8、部队系统□；9、农林牧渔□；10、社会服务□；11、其他□ 1、管理人员□；2、技术人员□；3、职员□；4、农民□； 5、军人□；6、自雇人士；7、其他□；8、无业□ 1、高级管理人员□；2、处级及以上□； 3、科（局级）□；4、股级□；5、其他□ 共同还款人月均收入（元） 借款人供养人口（含本人） 共同还款人负债余额 借款期限（年） 职业 级别 收借款人月均收入（元） 入 负借款人家庭年收入（元）债借款人负债余额（元） 情其他资产负债情况 况 借款金额（元） 借款及购房情况 还款方式 购置房地址 房屋信息 房屋现状 房龄（年） 房屋总价（元） 1、等额本金还款□； 2、等额本息还款□； 3、其他 □ 房屋出售人 项目名称 ，第 【幢】【座】 【单元】【层】 号 1、期房□ 2、现房□ 3、二手房□ 建筑面积（米2） 首付款金额（元） 单价（元/米2） 1、本人自愿向贵社提出借款申请，具体贷款金额、期限、利率以你社实际批准的情况为准，保证向贵社提供的所有资料以及以上填写信息都是真实的，并愿意承担相应的法律责任。 客2、本人已经阅读并充分理解背面的《客户须知》，并遵守《客户须知》的规定。 户 借款人申请人签字： 年 月 日 1、本人保证向贵社提供的所有资料以及以上填写信息都是真实的，自愿对借款人的借声款承担共同还款责任，并同意以所购房屋作为借款抵押物。 明 2、本人已经阅读并充分理解背面的《客户须知》，并遵守《客户须知》的规定。 共同还款义务人签字： 年 月 日 面签经办人签字： 以下部分由农信社（银行）填写： 我们收到借款申请资料，经与申请人当面核验、面谈，我们认为借款人借款行为真实，借款人资料（包括借款人前述填写的各项信息）真实、准确、完整和有效。 该借款申请人为1、首套房□、2、二套房□、3、三套及以上□，首付款比例为 ，调查岗 建议贷款金额 元，贷款期限 年，贷款月利率 ‰；经计算具体月还款额为 元，月房产支出与收入比为 %，所有债务与收入比为 %。 其他意见： 调查人： 年 月 日 经过对借款申请及贷款资料进行审查和资信评估（ 级），建议贷款金额 元，贷款期限 年，贷款月利率 ‰；经计算具体月还款额为 元，月房产支出与收审查岗 入比为 %，所有债务与收入比为 %。 其他意见： 审查人： 年 月 日 同意贷款金额 元，贷款期限 年，贷款月利率 ‰。 审批岗 （或见贷款批复、贷款审批表） 其他意见： 审批人： 年 月 日

填表说明：

1、请用钢笔或中性笔填写，字迹工整、无涂改，请在所选项目后的方格内填列有关信息或选“√”； 2、职业栏中的自雇人士是指个体工商户，企业主或企业主要股东等自我创业的人士； 3、共同还款人主要是指借款人配偶；

4、借款人家庭收入是指借款人本人收入与共同还款人收入之和；

5、“现有负债余额”系指迄今为已向银行或其他人借款后，尚需归还的借款总额； 6、表格所有内容均必须要填写完整；

7、本申请表及所需提供文件的复印件由接受借款申请的农信社（银行）保管，不予退还。

(本表连同“客户须知”必须用1张A3纸正反两面印制，不得分开印制)

客 户 须 知

以下须知请务必认真阅读，如有疑问请向农信社（银行）客户经理咨询： 一、您一旦在本贷款申请资料中签字，即表示授权我社有权根据有关信用征信与信用评级管理法律法规的规定，向经中国人民银行等有权机关确认的信用信息基础数据库（或其他信用征信机构）提供和查询您的信用信息，包括但不限于本申请表项下的信息，以及经中国人民银行等有权机关要求或依法律规定需要提供和查询的信息。（本声明亦适用于共同还款人）。

二、您的借款申请经黄梅县农村信用合作联社或其授权的分支机构批准后，您应认真阅读《住房（商用房）按揭借款合同 》(以下简称《借款合同》)，并知晓作为借款人应享有的权利和应承担的义务。

三、《借款合同》签订后，您须按合同约定按期归还我社贷款。您应在我社开立还款账户，于每月还款日前存入不少于当月应还本息的存款，同时授权我社从该账户扣收贷款。

四、贷款发放后，您与售房方就房屋质量、条件、权属等问题发生的任何纠纷，均与我社无关，您须按《借款合同》约定履行还款义务，否则我社有权采用法律等手段追索债权。

五、您如不能按时归还贷款本息，须承担以下责任： 1、未按约定时间还款，须按国家规定的逾期贷款支付罚息； 2、未按约定支付的利息，须支付复利；

3、如您连续违约3个月，我社有权宣告合同提前到期，并要求提前偿还全部本息，或拍卖、处置抵押房屋；

4、若您的抵押物被依法处置，您须搬离已处置的房屋。

六、您如果想提前还款，需向我社提出申请，我社会在十五个工作日内给您答复。 七、所购房屋抵押期间，您应合理使用、妥善保管抵押房屋，如低押物由于您的过错或其他原因造成价值减少，您应在我社要求的期限内提供与减少的价值相当的担保。

八、本须知构成借款、担保合同的组成部分，请您认真遵守。

交易信息真实性承诺函

黄梅县农村信用合作联社（含分支机构）：

出卖人： 购买人： 商品房交易情况：

项目名称： ;买卖合同编号 ； 房屋编号：第 【幢】【座】 【单元】【层】 号； 商品房用途：1、住宅□、2、商业用房□、3、商住两用房□； 单价： 元/平方米，面积： 平方米；

总价 元，首付款 元、占总价款比例为 %。

汽车交易情况：

汽车品牌： ；汽车型号 ；买卖合同编号 ； 成交价格： 元，首付款 元，占总价款比例 %。 我们双方郑重承诺：我们之间的以上买卖交易关系和提供给你社的信息资料均真实、有效，并同意将交易标的物为贷款设定抵押。若有虚构、伪造、编造信息，我们即构成根本违约，你社可以采取包括但不限于提前采收回贷款、处置抵押物、要求担保人履行担保责任等一切法律措施。

出卖人： 购买人： 法定代表人：

年 月 日 年 月 日

备注：《中华人民共和国刑法》第一百七十五条规定，以欺骗手段取得银行或者其他金融机

构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

第一百九十三条规定，采用虚构事实、隐瞒真相的方法，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处2万元以上 20万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处5年以上 10 年以下有期徒刑，并处5 万以上 50 万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他严重情节的，处10 年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处5 万元以上 50万元以下罚金或者没收财产。

房屋按揭贷款客户谈话笔录

尊敬的_________________先生/女士：

您好，欢迎您到我社（行）办理房屋按揭贷款业务，为便于我们为您提供更好的服务，按照我社（行）规定，您需要回答以下问题，请您给予大力支持。

1、您所购房屋位于________________________________，建筑面积______平方米，___室__厅，房屋单价______元/平方米，总房价_______万元。

2、你目前的住房情况是：□自有 □家庭共有 □租赁 □其他 3、您购买的房屋准备用于： □自住 □投资 □其他 4、您是否已支付首付款？ □是 □否

您已支付了________万元首付款，分___________次交齐。

5、您准备向我社（行）借款________万元，期限____年，还款方式为： □等额本息 □等额本金 □其他

6、您是否是在了解了借款人的权利、责任和义务的前提下，自愿向我社（行）申请个人住房贷款？ □是 □否

7、您及有关共同借款人提供的身份证件、收入证明、首付款证明、购房合同等资料及借款申请上填列的信息是否属实？ □是 □否

8、(其他经询问并有必要记录的问答)

__________________________________________________________________________________________________________________________________________

9、您是否还有其他想要说明的问题？

____________________________________________________________________________________________________________________________________

感谢您对我行、社房屋按揭贷款业务的支持!

客户姓名： 谈话及笔录人： 客户电话： 贷款农信社（银行）：

谈话地点： 年 月 日

按揭贷款客户电话核实内容记录表

借款人贷款资料栏借款人姓名 贷款金额 首付款金额 所购房屋地址 身份证号码 贷款期限 所购汽车品牌及型号 所购房屋/汽车总价 开发商/汽车经销商名称 购房单价 其他情况 购房面积 审查人电话核实情况 借款人姓名 贷款金额 首付款金额 所购房屋地址 身份证号码 贷款期限 所购汽车品牌及型号 户型 所购房屋/汽车总价 开发商/汽车经销商名称 购房单价 其他情况 被核实电话号码 购房面积 主叫电话号码 重要说明 核实时间 审查人签名 填表说明 1、审查人须根据电话核实情况如实填写“审查人电话核实情况”栏。 2、审查人将借款人回答情况及最终判断录入“重要说明栏”中。 3、此表须作为审查资料归档并进入审批环节。 户型 房屋按揭贷款借款人资信评估表

借款申请人： 指标类别 指标名称（最高分数） 标准值 18~25（5分） 年龄（9分） 26~50（9分） 51~65（6分） 高等教育（15分） 中等教育（10分） 初等教育（5分） 文盲半文盲（0分） 10分 10分 8分 8分 5分 4分 2分 —— 10分 8分 5分 —— ≤30%（25分） ≤40%（20分） ≤50%（15分） ＞60%,（0分） —— 自有（2分） 共有（1分） 租赁（-1分） 50㎡以上（2分） 50㎡（含）以下（1分） —— 分数值 受教育程度（15分） 管理人员 技术人员 军人 职员、自雇人士 农民 其他 无职业 小计（34分） 国家机关、科教文卫、部队系统、金融保险、邮电通讯、水电气供应 工业交通、商业贸易、房地产建筑、农林牧渔、社会服务 其他 小计（10分） 个人素质 单位性质 月收入 还贷比 月还款额／家庭月收入额（25分） 小计（25分） 产权性质（2分） 现住房状况 住房面积（2分） 小计（4分） 黄梅镇城区中心（10分） 区位类型（10分） 黄梅镇城郊（8分） 小池、龙感湖（6分） 其他地区（3分） 期房（4分） 所购房屋现状（6分） 抵押物 变现能力 现房（6分） 二手房（4分） 优良（4分） 良好（3分） 一般（2分） 差（0分） 优良（4分） 良好（3分） 一般（2分） 差（1分） —— （3分） （0分） —— ≤40%（15分） ≤50%（10分） ﹥50%（0分） —— 一套（0分） 二套（-2分） 三套（-4分） 三套以上（-8分） 一套（0分） 二套（-4分） 三套（-8分） 三套以上（-12分） —— 所购建筑品质（4分） 小区配套（4分） 小计（24分） 印象良好 综合印象 印象一般 小计（3分） 申请贷款金额／抵押物价值 加分项（＋） 贷款保 护能力 自主 置业动机 经营 减分项（－） 总得分 资信等级 评估人：

编号：

代码：(2010)1006

住房（商业用房）按揭借款合同

借款人（购房人、抵押人）： 法定代表人（负责人）： 邮 编： 住所（地址）： 联系电话：

贷款人（抵押权人、债权人）： 负责人： 联 系 人： 住所（地址）： 联系电话：

保证人（房屋出售人）： 法定代表人（负责人）： 邮 编： 住所（地址）： 联系电话：

借款人因购买住房（商业用房）向贷款人申请借款，贷款人同意向借款人放款，保证人、抵押人同意为借款提供保证担保、抵押担保。根据国家有关法律法规，当事人各方经平等协商一致，订立本合同。

第一部分 借 款

第一条 借款种类

本合同项下的借款种类为 ： A、个人住房按揭贷款

B、个人住房（二手房）按揭贷款 C、商业用房按揭贷款

D、商业用房（二手房）按揭贷款 第二条 借款用途

1、本合同项下借款用于借款人向房屋出售人购买位于 的房屋。

2、借款人的购房合同编号为 ；该房屋的购买总价款为

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人民币（ 大写） 元，房屋建筑面积为 平方米，房屋所有权证编号为 （如所购房屋为期房，则不填写所有权证编号）。

第三条 借款金额

本合同项下的借款金额为人民币（大写） 元，(小写) 元（大小写不一致时，以大写为准；实际借款金额以借据为准）。

第四条 借款期限

本合同项下的借款期限为 个月，自实际放款日起算。实际放款日以借据（指借款凭证，下同）记载为准。

第五条 借款利率

本合同项下的借款利率按以下 方式确定：

A、浮动利率。执行月利率 ‰，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率,不另行通知借款人和担保人。借据确定的浮动幅度=[（借据载明的执行利率×12/借款发放日中国人民银行同期限档次的人民币贷款基准利率）-1] ×100%。

B、其他利率方式，具体以借、贷双方签订的补充协议为准。

以上借款利率确定后，在借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例重新确定合同的借款执行利率。

罚息利率标准。借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收 %罚息；借款人未按本合同约定用途使用借款或者挤占挪用借款的，在上述约定利率基础上加收 %罚息。

第六条 提款条件

借款人申请提取款项应当符合以下条件，否则，贷款人没有义务向借款人发放任何款项：

1、借款人根据贷款人要求提供真实、有效的有关文件、资料、凭证并办妥相关手续；

2、本合同及本合同项下的担保合同已生效，有关抵押担保登记或保险手续已经按照贷款人要求办妥；

3、购房首付款及与本合同有关的应付费用均已经付清； 4、借款人、保证人和抵押人未发生影响借款安全的不利事件；

5、借款人、保证人和抵押人未出现本合同或与贷款人签署的其他合同项下的违约情形；

6、 。 第七条 放款

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借款人在贷款人处开立结算账户，账号 。借款人在此不可撤销的授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后，再将全部借款划入房屋出售人的账户（房屋出售人账户信息：户名 ，开户行 ；账号 ），以支付借款人在购房合同项下的款项。

第八条 还款

（一）还款方式。借款人采取以下方式还款：

借款期限在一年（含）以内的，按 （月/季）结息，到期一次性还本。按月结息的，结息日为每月20日；按季结息的，结息日为每季度末月的20日。

借款期限在一年（不含）以上的，从借款发放的次月开始还款，还款日为每月20日。具体采用以下 方式还款：

A、等额本息还款法：

每期还款金额= ————————————

（1+月利率）还款期数 借款本金×月利率×（1+月利率）还款期数 -1 B、等额本金还款法（等本递减还款法）：

——— +（借款本金-累计已还本金）×月利率 每期还款金额= + 还款期数 借款本金 （二）借款人应按本合同约定按时足额偿还借款本金、利息和其他应付款项。在每一还款日或结息日前一个工作日，借款人应保证在其于贷款人处开立的本合同第七条约定的账户中足额存入当期应付本金、利息或其他款项，贷款人有权在该还款日或结息日主动扣收，或要求借款人配合办理有关划款手续。如果还款账户中的款项不足以支付借款人全部到期应付款项，贷款人有权决定是否扣收或有权决定清偿顺序。

（三）借款人因存折（银行卡）遗失或其他原因需要将本合同第七条约定的还款账户变更为在贷款人处开立的其他账户的，借款人应当在下一个还款日前3日将变更原因和变更后的账户书面通知贷款人，贷款人自收到通知之日起可以从新的还款账户扣收本合同项下的借款本息。

第九条 提前还款

1、借款人提前还款的，须提前30日向贷款人提出书面申请。在借款人按照本条第2款约定支付违约金、遵守贷款人关于提前还款规定的前提下，贷款人同意提前还款。

2、借款人在借款实际发放日起 个月内提前还款的，应按提前还款本金的 %向贷款人支付违约金。

3、提前还款，应当先偿还逾期及当期借款本息，再偿还其他款项；还款时执行本合同约定的利率不变，已计收的利息不作调整。

4、提前归还部分借款的，提前还款本金应为1万元的整倍数，并重新计算剩余借

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款的每期还款额和还款期限。

第十条 借款期限的变更

借款人要求变更借款期限的，应提前30日向贷款人提出书面申请，经贷款人同意后，签订变更协议；变更借款期限时保证人、抵押人的担保责任未解除的，还应取得保证人、抵押人书面同意，并按贷款人要求办理相关的保险、担保等变更手续。

第十一条 借款人陈述和保证

借款人向贷款人作出如下陈述与保证，并在本合同有效期内始终有效：

（一）具有稳定的收入来源和按期还本付息的能力；申请借款已经取得配偶同意（如有）；

（二）提供给贷款人的所有文件和资料均是真实、准确、完整和有效的； （三）对其他债权人应付借款利息和本金已按期清偿，无不良履约记录。 若借款人为非自然人的，则同时作出如下陈述和保证：

（一）借款人是按中华人民共和国法律登记注册的企（事）业法人或其他经济组织，并已通过工商行政管理部门（事业单位主管部门）的年检，具有签订和履行本合同的资格和能力；

（二）签订本合同已经获得所有必须的授权或批准，签订和履行本合同不违反本公司章程或对借款人有约束力的法律、法规的规定，与借款人已签订或正在履行的其他任何合同均无抵触；

（三）未向贷款人隐瞒其所涉及的诉讼、仲裁或索赔事件；

（四）有健全的组织机构和财务管理制度，在最近一年内的生产经营过程中未发生重大违规违纪行为，现任高级管理人员无任何重大不良记录；

（五）提供给贷款人的财务会计报告乃依据中国会计准则编制，真实、公正、完整地反映了借款人的经营状况和负债情况，并且自最新的财务会计报告截至日以来，借款人的财务状况未发生任何重大不利变化。

第十二条 借款人承诺

（一）按照合同约定的用途和期限使用借款，所借款项不用于固定资产投资，不以任何形式流入证券市场、期货市场以及法律禁止或限制的其他用途；

（二）按照本合同的约定清偿借款本金、利息和其他应付款项； （三）如实提供所有开户行账号及存贷款余额情况，并配合贷款人核查； （四）积极配合贷款人对有关生产、经营和财务情况的调查、了解及监督，并按月向贷款人提供财务报表和企业注册登记情况的最新变更情况；

（五）非自然人借款人如进行承包租赁、股份制改造、联营、合并、兼并、收购、重组、合资、分立、减资、股权变动、重大资产转让、对外投资、实质性增加债务融资以及其他可能影响贷款人债权安全的行动时，应至少提前30日通知贷款人，并经贷款人书面同意，并按要求落实好还款保障措施。否则，在清偿全部债务之前不得进行上述

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行为；

（六）对贷款人寄出或以其他方式送达的各类通知及时签收；

（七）承担本合同项下有关费用的支出，包括但不限于用于公证、鉴定、评估、登记、拍卖、律师服务等事项的费用；

（八）本合同项下债务的清偿顺序优先于借款人对其股东的债务,并且与借款人对其他债权人的同类债务至少处于平等地位；

（九）发生下列情形之一，及时通知贷款人：

1、公司章程、经营范围、注册资本、法定代表人变更；

2、歇业、解散、清算、停业整顿、被吊销营业执照、被撤销或申请（被申请）破产；

3、涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁，或财产被依法查封、扣押或监管； 4、股东、董事和现任高级管理人员涉嫌重大案件或经济纠纷。

第二部分 担 保

第十三条 保证担保

（一）保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任。

（二）保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的一切费用；

（三）保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起两年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致贷款人宣布借款提前到期的，保证期限自贷款人确定的债务提前到期之日起两年。

（四）保证人声明与保证：

1、向贷款人提供的所有文件、资料和凭证真实、完整和有效；

2、未按本合同约定履行保证责任时，授权贷款人直接从保证人的任何账户中扣收相关款项；

3、当发生下列事件之一时，须在事件始发5日内书面告知贷款人：经营出现严重困难或财务状况恶化；法定代表人、住所、通讯方式等发生变化；借款人与房屋出售人之间的房屋买卖合同可能被确认为无效、被撤销、被解除或事实上被确认为无效、被撤销、被解除；出现其他不利于贷款人债权安全的情形；

4、保证人发生主体资格、资本结构、经营体制、财务状况等变化，影响担保能力

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的，保证人须根据贷款人要求提供新的担保，或提前履行保证责任。

5、贷款人主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由主债务人提供还是由第三人提供，贷款人有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩。贷款人放弃、变更或丧失其他担保权益的，保证人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。

第十四条 抵押担保

（一）本合同项下的抵押物为借款人向房屋出售人购买的房屋，即本合同第二条所述的房屋。

（二）抵押人保证本合同抵押物的共有人已经同意抵押，并同意受本合同约束。 （三）抵押担保的范围为本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。

（四）抵押人在本合同生效后应配合贷款人共同到房地产登记部门依法办理抵押登记手续。借款人所购房屋为期房的，贷款人有权要求先办理预售商品房抵押登记，然后依法办理正式抵押登记手续。

（五）抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附和物、混合物、加工物和孳息。

（六）抵押物的占管：

1、本合同项下抵押物由抵押人占管，抵押人对抵押物负有妥善保管的义务。在抵押期间，抵押人对自己占管的抵押物负责维修、保养，保证抵押物完好，并随时接受贷款人的检查和验证。

2、在本合同有效期间，抵押人未征得贷款人书面同意，不得以出租、转让、转借、赠与等形式处分自己所占管的抵押物，不得重复抵押或再抵押。经贷款人同意处分抵押物的，应用于提前清偿所担保的借款本息。

3、抵押期间,抵押人若将房屋出租，除应先征得贷款人书面同意外，应由承租人向贷款人出具书面承诺，阐明当借款人、抵押人违约时，承租人接到贷款人书面通知后30日内须无条件搬离该房屋。

4、贷款人发现抵押人对抵押物保管不当或有减损抵押物价值的行为时，有权要求抵押人恢复原状或提供贷款人认可的其他等价的财产充当抵押物，抵押人不予执行的，贷款人可以宣布贷款提前到期。

5、本合同有效期内，抵押物毁损、灭失或被征用的，抵押人应及时采取有效措施防止损失扩大，同时立即书面通知贷款人。抵押人由此获得的赔偿金、保险金、补偿金等优先用于偿还本合同项下借款本息。

（七）借款人、抵押人、保证人确认，因不可归责于贷款人的原因使贷款人不能取得合法抵押权的，借款人、抵押人、保证人均负连带责任，并负责赔偿贷款人因此遭受的所有损失。

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（八）在本合同项下的借款本息及其他费用还清之前，抵押人应将抵押物的抵押登记文件、他项权利证书的正本原件交贷款人保管。

（九）抵押物保险

1、如贷款人要求对抵押物办理保险，抵押人应当落实办理，并在保单中确认贷款人为第一受益人。

2、抵押人应当将抵押物的保险单据原件交贷款人保管。

3、在本合同有效期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，贷款人有权代为办理保险手续，一切费用由抵押人承担。贷款人有权直接从抵押人的任何账户中扣收上述费用。

4、抵押物发生保险事故，保险金应优于偿还本合同项下借款本息。

（十）本合同项下债务履行期限届满（含贷款人宣布债务提前到期）或者出现本合同约定的违约情形的，贷款人的债权未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。

第三部分 违约责任

第十五条 贷款人违约责任

在借款人、抵押人和保证人履行本合同约定义务的前提下，贷款人未按本合同约定办理并提供借款，造成借款人损失的，借款人有权要求贷款人发放借款资金，并对违约部分按本合同约定的逾期借款的利息计算方式支付违约金。

第十六条 借款人违约责任

（一）发生下列下情形之一的，构成借款人违约：

1、借款人未按本合同约定用途使用借款或者未按本合同约定的金额、时间归还借款本息的；

2、借款人、抵押人、保证人未履行本合同项下任何义务，或违背在本合同项下的陈述、保证或承诺的；

3、本合同项下担保发生了不利于贷款人债权的变化，借款人、担保人未另行提供贷款人认可的其他担保的；

4、借款人、保证人任何其他债务在到期（包括被宣布提前到期）后未能清偿，或者不履行或违反在其他协议项下的义务，已经或可能影响到其在本合同项下义务的履行的：

5、借款人、保证人、抵押人发生不利于贷款人债权安全的变化，已经或可能影响到其在本合同项下义务的履行的；

6、借款人或其主要投资者个人、关键管理人员异常变动、失踪或被司法机关依法调查或限制人身自由，已经或可能影响到其在本合同项下义务的履行的；

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7、非自然人借款人已经或可能歇业、解散、清算、停业整顿、被吊销营业执照、被撤销或申请（被申请）破产；

8、可能导致贷款人在本合同项下债权的实现受到不利影响的其他情形。 （二）借款人违约，贷款人有权采取下列一项或多项措施： 1、要求借款人限期纠正违约行为；

2、停止依据本合同和贷款人与借款人之间的其他合同向借款人发放借款和其他融资款项，部分或全部取消借款人未提取借款和其他融资款项；

3、宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；

4、要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失;

5、法律法规规定、本合同约定或贷款人认为必要的其他措施。 第十七条 担保人违约责任

抵押人、保证人（房屋出售人）有下列情形之一，给贷款人造成经济损失的，应给予全额赔偿：

（一）隐瞒抵押物（所售房屋）存在共有、争议、被查封、被监管、被扣押、重复抵押、出租、拖欠税款或工程款等情况；

（二）未经贷款人书面同意擅自处置抵押物；

（三）其他违反本合同约定或影响贷款人债权实现的情形。 第十八条 其他违约责任

（一）因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。

（二）借款人未按照约定偿还本合同项下到期（包括被宣布立即到期）债务或者担保人违反本合同约定而应向贷款人承担金钱给付义务的，贷款人有权从借款人、担保人开立在贷款人或其他分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。

（三）对借款人、担保人的违约行为，贷款人有权对外公开披露，有权通过新闻媒体等方式公告催收。

第四部分 附 则

第十九条 贷款人承诺

（一）根据本合同约定向借款人提供借款；

（二）对借款人、保证人和抵押人提供的非公开信息资料依法保密。 第二十条 争议的解决

当事人在履行本合同过程中所发生的争议，首先应由当事人协商解决；协商不成的，

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则按下列 方式解决：

A、在贷款人所在地法院通过诉讼方式解决。 B、由 仲裁委员会依法进行仲裁。 第二十一条 附则

（一）借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人和抵押人履行在本合同项下的承诺、保证、义务和责任。本合同所约定的保证条款、抵押条款的效力独立于主合同，如借款合同无效、撤销或解除，保证人、抵押人仍应按照保证条款、抵押条款的约定承担担保责任，或者对借款人因负有返还财产、赔偿损失或其他民事责任而形成的债务承担担保责任。

（二）本合同如果涉及两个以上共同借款人的，共同借款人对本合同项下的全部债务承担连带清偿责任。

（三）贷款人有权将其在本合同项下的权利部分或全部转让给第三方，贷款人的转让行为无须获得借款人、担保人同意。未经贷款人书面同意，借款人、担保人不得转让其在本合同项下的任何权利和义务。

（四）除另有约定外，借款人、抵押人和保证人指定本合同载明的住所地和电话为通讯及联系地址。借款人、抵押人和保证人通讯地址或其他联系方式发生变更的，应以书面形式及时通知贷款人。借款人、抵押人和保证人拒绝签收或发生其他无法送达的情形，通知方可采取公证或公告方式进行送达。

（五）贷款人未行使或部分行使或迟延行使本合同项下的任何权利，不构成对该权利或其他权利的放弃或变更，也不影响其进一步行使该权利或其他权利。

（六）贷款人有权依据有关法律法规的规定或国家金融监管机构的要求，将与本合同有关的信息和借款人、抵押人和保证人其他相关信息提供给中国人民银行征信系统和其他依法设立的信用信息数据库，供具有适当资格的机构或个人查询和使用。贷款人也有权为本合同订立和履行之目的，通过中国人民银行征信系统和其他依法设立的信用信息数据库查询借款人、抵押人和担保人的相关信息。借款人、保证人授权贷款人有权向有关部门、单位和个人调查、核实其资产、负债、资信等情况。

（七）在本合同中，（1）凡提及的本合同应包括对本合同的修改或补充；（2）借据是本合同的组成部分。

第二十二条 生效、变更和解除

（一）本合同经当事人签字（盖章）后生效；至本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金及所有其他应付费用偿清之日终止。

（二）本合同任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的有效性和可执行性，也不影响整个合同的效力。

第二十三条 其他约定事项

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第二十四条 其他

（一）本合同一式 份，借款人、贷款人、 各执 份，具有同等法律效力。

（二）下列附件及经当事人共同确认的其他附件构成本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

附件1： 附件2：

本合同系各方当事人在平等、自愿基础上依法协商签订，所有条款均是各方真实意思表示。贷款人已经提请借款人、抵押人和保证人注意对本合同所有条款作全面、准确的理解，并应借款人、抵押人和保证人的要求作了相应的说明。签约各方对本合同的含义认识一致。

借款人、购房人、抵押人（签章） 法定代表人 或授权代理人

抵押财产共有人（签章）

贷款人、抵押权人、债权人（签章） 负责人 或授权代理人

保证人、房屋出售人（签章） 法定代表人 或授权代理人

签约时间： 年 月 日

签约地点：

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合同附件粘贴栏

备注：可粘贴授权委托书、补充协议、借据等合同附件，不够部分可以增加续页。

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提款申请书

编号： 号

致： （信用社或银行名称） 借 款 人 代码：(2010)1011 提款合同依据 拟提款日期 本笔提款用途 贷款发放账户 号《 借款合同》 提款金额 本次提款使用期限 账号： （借款人在承贷行、社开立的结算账户） □借款人自主支付。你行(社)将贷款资金划入我方以上贷款发放账户后，由我方自主支付给我方的交易对手。【具体用款计划见背面附件】 □贷款人受托支付。授权和委托你行(社)将贷款资金划入我方以上贷款发放账贷款资金 支付方式 户后，支付给下列支付对象（交易对手）账户： 交易对手名称： ； 支付金额： ； 交易对手账号： ； 交易对手开户行： 。 【本笔借款需同时支付给多个交易对象的，支付对象和账户清单见背面附件】 1、我方已满足借款合同约定的所有提款条件； 2、本次提款的支付方式符合借款合同约定，与交易对手的交易关系真实、有效； 3、保证按照借款合同约定的用途使用贷款资金； 借款人提款 声明与承诺 4、以上交易对手账户信息真实、准确。 以上承诺若有虚假，即构成违约，你行(社)有权采取停止发放贷款、提前收回已发放的借款、宣布借款提前到期等措施。 借款人 ： 法定代表人(授权代理人) ： 年 月 日 初审人： 年 月 日 提款条件和支付 方式审核情况 审核人： 年 月 日

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附件：

□ 借款人自主支付的用款计划

我方此次提款 万元，预计于 年 月 日至 年 月 日期间按照以下贷款资金使用计划用款：

序号 1 3 5 7 9 11 单笔支付金额 序号 2 4 6 8 10 12 单笔支付金额 具体用途 具体用途 我方承诺：1、在实际对外支付时，上述单笔支付金额和计划用途可能会发生变动，但我方承诺单笔支付金额小于受托支付起点金额（合同未约定受托支付方式的除外），且资金用途符合借款合同约定；2、在自主支付资金用完后，如实向贷款人提供实际贷款资金使用记录。

□ 贷款人受托支付的支付对象和账户清单

支付对象1： 支付对象2： 交易对手名称： ； 交易对手名称： ； 支付金额： ； 支付金额： ； 交易对手账号： ； 交易对手账号： ； 交易对手开户行： 。 交易对手开户行： 。 支付对象3： 支付对象4： 交易对手名称： ； 交易对手名称： ； 支付金额： ； 支付金额： ； 交易对手账号： ； 交易对手账号： ；交易对手开户行： 。 交易对手开户行： 。 备注：本页内容不够的，可以增加附页。

借款人（签章）：

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个人住房（商业用房）按揭贷款信贷档案必备资料清单

1、个人住房（商业用房）贷款申请和调查、审查、审批表（原件）；如审批环节单独处理，即要收集贷款批复或贷款审批表；

2、借款人及其配偶或其他共同还款义务人签署的个人信用信息查询使用授权书（原件）；

3、二代身份证（复印件，如有共同还款义务人还应有其证件）和验证核查结果；

4、婚姻状况证明（原件）；

5、借款人及其配偶或其他共同还款义务人在人民银行个人征信系统的查询报告（查询人应当签字）；

6、购房首付款支付凭证（复印件应当由客户签字并加盖开发商公章）；

7、商品房买卖合同（原件，必须为房管局统一指定的格式文本并加盖房管局备案章）；

8、借款人（含共同还款成员）经济收入证明或重要财产证）。工薪人员收入证明应当为所在单位或者单位人事部门出具的收入证明（证明应当为原件，且有经办人经办人签字和联系电话），必要时还应收集至少近三个月银行流水（银行盖章）、个人纳税凭证、住房公积金缴纳凭证等；自雇人士（如企业主或主要股东、个体户等）收入证明应当包括营业执照和三个月以上银行流水（银行盖章），必要的时候还可以收集单位财务报表、纳税凭证、验资报告、股权凭证、三个月以上水电费发票等。重要财产证明包括不动产权属证书、银行存单、机动车行驶证等证件，这些证明是否要求提供应根据客户实际情况灵活

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掌握，原则上自雇人士的收入证明难以印证的，应收集这些资料；

9、个人住房贷款客户谈话笔录； 10、房屋按揭贷款借款人资信评估表；

11、个人住房（商业用房）按揭借款合同原件（合同代码： (2010)1006）

12、他项权利证书（预购商品房抵押登记证书）（原件交会计岗位保管，信贷档案中应当有保管人盖章的保管凭证，证书复印件应收录并有经办登记人签字证明属实）；

13、提款申请书（原件）；

14、贷款借据（若为复印件，应有第一责任人应在上面签字证明属实）和信贷系统放贷通知书；

15、贷款资金通过借款人账户划入开发商账户的会计凭证复印件（经办临柜人员签章）；

16、贷款催收资料（原件）； 17、有关贷款责任承诺书（原件）； 18、贷款告知书； 19、贷后管理资料；

20、农信社要求的其他资料。 档案管理要求：

（1）贷款发放后三个工作日内，客户必须要将信贷档案移交给档案管理员。严禁客户经理自行保管信贷档案。档案管理员管理员在接受档案时要审核档案是否齐全、签字是否完整。

（2）以上贷款资料若为复印件，要审核客户和农信社调查人是否在复印件上签字属实。

（3）资料应当按照以上顺序归档。

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八、参考资料——虚假按揭贷款：房贷潜在风险不容忽视（摘自《上海证劵报》）

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虚假按揭贷款：房贷潜在风险不容忽视

（摘自《上海证券报》作者：朱广德 喻桂华 韩伟）

在实际操作中，我们认定的“虚假按揭”是指借款人采用提供虚假材料等各种方法，通过按揭贷款的形式骗(套)取银行信贷资金的行为。在此，我们强调造假这个基本特征。通过提供虚假材料，最终通过银行的贷款程序，获得了按揭贷款。在这个过程中，有些是虚假目的和用途，有些是虚假住房交易，有些是虚假住房价格，有些是虚假贷款主体，还有一些是多种作假手段的综合运用。在这些虚假按揭中，最为普遍的是开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款。

一、虚假按揭的表现形式

通过对江苏省内部分商业银行虚假按揭案件进行归纳，我们可以从虚假按揭的目的、主体和标的等三个方面来分析虚假按揭的表现形式。

（一）虚假按揭目的

虚假按揭实质上是以住房做抵押，融通资金用于非购房目的。目前，这种虚假按揭较为普遍，涉及金额较多。虚假按揭目的具体形式有三类。

第一，一些开发商为解决开发公司资金周转困难，以内部职工及关系人的名义批量集中办理虚假按揭。这些虚假按揭的还款方式都是开发公司按月以转账或现金的方式，将资金转到借款人账户上，为其归还贷款。因此会出现同一家开发公司的虚假按揭贷款要还一起还、要欠一起欠，以及首付款、月供等完全按照合同规定精确到具体几角几分的现象。

第二，一些房地产开发商将未卖出的楼盘交给房地产中介(销售)公司，房地产中介公司再安排内部职工向银行申请按揭贷款，然后再将银行按揭贷款实际转到了房地产开发商手中，等中介找到真正的买家后又以转按揭

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的形式顺利完成金蝉脱壳。

第三，二手房的虚假按揭。部分中介和个人，通过伪造的身份证、产权证、他项权利证等进行虚假交易。这类案件作案手法与虚构一手房产权相似，但是由于不法中介的介入，使得此类案件更加隐秘，查处难度加大。

在虚假按揭目的类案件中，低成本的银行资金用于相对高风险的生产经营活动，导致了银行资金无法获得准确的风险定价。一旦房地产开发商楼盘销售不畅，或者遭遇房价下跌等市场因素，商业银行的风险立即显现。

（二）虚假按揭贷款主体

一些购房人凭本身的资质无法申请按揭贷款，于是利用他人名义申请贷款用于购房，造成购房人和抵押贷款人不一致。例如有些父母给子女购房，为了避免日后的遗产税或者过户税费，直接在产权证上登记子女的姓名，由父母还贷。还有一些贷款人骗取他人的证件资料办理按揭贷款，受害者在收到银行还款通知的时候才知道自己的证件被冒用。这类案件中，真正的购房者不符合银行贷款条件，按揭贷款的第一还款来源往往无法保证。

（三）虚假按揭标的

按揭的标的就是抵押物，这虚假按揭标的类按揭贷款的抵押物，或者不存在，或者产权无法保证，或者贷款得不到全额的抵押。

产权无法保证的虚假按揭主要有两种表现形式。第一，开发商或中介公司虚构房源，然后虚造资料，用根本不存在的房屋骗取按揭贷款。这类案件中，房地产公司恶意骗取银行贷款，抵押物子虚乌有，或者还款来源缺失。第二，房地产商利用当地房地产管理部门抵押登记制度的缺失和银行内部管理的漏洞，将同一套房子同时多次销售给购房人，造成“一女二嫁”，重复骗贷，必然导致部分银行债权得不到法律保护而悬空。

抵押物价实不符也有两种形式。第一，一些开发商预先与购房人串通，通过虚增房屋面积或提高销售单价(变相“零首付”)，签订“阴阳购房合同”向银行申请按揭贷款，而借款人按实际价格购买房屋。也有一些开发商或者购房人与银行信贷人员勾结，发放的按揭贷款金额远大于房价，超过实

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际购房需要。第二，在二手房交易中，个别开发商或买房者为得到银行更多的贷款，通常会与中介评估公司串通抬高所卖房屋的房价，在一定的抵押率下获取更多的按揭款。

这类案件中，造假者通过虚高房价降低个人首付，将房地产价格变动的风险全部转嫁到银行。如果到期借款人及担保人都无法还贷，银行处置抵押物所得很可能低于贷款额，造成信贷损失。

二、虚假按揭的风险

虚假按揭助长了房地产投机,负面影响不容忽视。按揭贷款本质上是一种抵押贷款，但在法律特征和权益结构上与抵押贷款有三点区别：一是按揭贷款中设定抵押权的房屋尚未支付全部房款，仅仅是“预购期权”，而抵押贷款中的抵押人对抵押物拥有“全权”；二是按揭所取得的贷款完全用于支付剩余购房款，而抵押贷款的贷款人在取得贷款后可能用于各种各样的用途。三是按揭贷款中有首付比例的要求，银行承担剩余部分的房价款。

按揭贷款的三个法律特征是其权益保证的基础，也是其风险较小的原因所在。而虚假按揭通过造假直接破坏了这三个法律特征，形成了权益上的缺陷。

第一，规定按揭贷款的目的，是为了保证第一还款来源的稳定。按揭贷款的还款来自于房屋的租金(自住房相当于自己给自己付租金)，根据终身收入假说，加上分期付款，这个资金流相对比较稳定。如果按揭款用于其他目的，特别是生产经营性目的，则风险要大得多。

第二，规定按揭主体，也是为了保证第一还款来源的稳定。各行的实践中对按揭借款人有一定的限制，就是为了保证其还款能力，虚假的按揭贷款则破坏了这种权益结构。

第三，规定按揭贷款的标的，是一种补救措施保证还款的。抵押物的法律文件是否真实有效，价值是否能覆盖贷款额，都影响到贷款抵押权的实现。另外，按揭贷款规定了首付比例，让购房者和银行共同承担

房价波动的风险，起到了类似于项目资本金的作用。如果虚高房价实现零首付，则房价波动的风险全部由银行承担，这在一定程度上助长了房

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地产的投机行为。

三、虚假按揭形成的原因

虚假按揭过程涉及到开发商、购房人、银行以及政府房产管理等各个部门，也涉及房地产建造、买卖、评估、抵押、登记等各个环节，其形成原因也是多方面的。按揭贷款容易审批，利率较低并且时间较长，使得造假者有造假的内在冲动。对开发商、银行和借款人而言，如果没有相对应的惩罚机制，虚假按揭现象将难以避免。所以，制度约束不到位是虚假按揭得以形成的最重要的外部因素。

对开发商而言，其造假所受到的惩罚与造假可能获得的收益相比微不足道，甚至有部分开发商造假被发现后可以选择退出房地产市场等方式使得造假的惩罚落不到实处。从严格意义上讲，虚假按揭涉嫌金融诈骗罪，严重破坏金融秩序，银行完全可以追究开发商和其他责任人的刑事责任。但是，实践中银行往往以民事方式处分抵押房屋了事，很少采用刑事手段，对造假者威慑力不足，客观上纵容了“虚假按揭”现象的发生和蔓延。

对个人而言，其造假所承担的是有限风险。个人以购房者名义帮助房地产开发商进行虚假按揭以后，即使发生“断供”的情况，银行也只能将这些假购房者“购置”的房屋拍卖，个人在经济上并不会有任何损失。在个人实际首付比例不高的情况下，个人造假的止损点往往就是所抵押的房产。由于个人征信系统的不完善，虚假按揭缺乏相应的暴露机制和惩罚机制，对虚假按揭产生了逆向激励。

对于商业银行而言，虚假按揭中造假活动不经仔细辨认也可蒙混过关。在此过程中，信贷人员的个人努力程度、尽职程度无法准确衡量；虚假按揭到底是由于业务水平不高、还是由于审核不严、或者是故意勾结都不易区分；在“虚假按揭”暴露后，银行出于绩效考核和保全债权的考虑，往往采取民事手段挽回损失，而没有追究相关责任人的刑事责任，纵容了“虚假按揭”现象的蔓延。

银行虽然是虚假按揭贷款的最终受害者，但它在虚假按揭形成过程中也负有不可推卸的责任。有部分商业银行按揭贷款制度有漏洞，给造假者

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可乘之机；有些银行内控制度不严格，信贷人员不尽职，贷款审查发放不审慎；还有些银行部分信贷人员与造假者勾结，共同骗取银行资金。

四、防范虚假按揭风险的建议

第一，完善房地产按揭贷款制度。应该按银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的要求，建立一套适合一线经办人员执行的行之有效的科学制度。例如，要完善内部操作流程和监督机制，从业务流程的每一个环节上加以细化规范等。

第二，加强内控管理。从合作商(房产开发商、中介公司)的准入管理-接受客户贷款申请-贷款审核、审批-办理相关资产抵押担保-发放贷款、档案管理归档-还款处理-贷后风险管理和控制等各环节按照规定程序和要求操作，将防范虚假按揭归纳为“四看”。

一看合作商资质是否合格。要严格审查合作的开发商或中介公司，严把贷款准入关，选择实力较强、资质良好、开发楼盘具有优势的公司作为合作商。对于不符合贷款要求或是打擦边球的房地产的开发商、项目和中介机构坚决不贷，从源头上降低虚假按揭风险。

二看借款人信用是否良好。开发商虚假出售骗贷中的贷款申请人，虽然都进行了精心包装，但只要详加审查，仍不难发现其中的破绽。一是借款人与开发商有着千丝万缕的关系，申请人往往是开发商的员工、员工的亲戚、朋友甚至是房地产中介，而且往往一人购买几套房屋。二是开发商通过虚假出售申请贷款的楼盘价格往往比同类型的价格要贵，按揭的成数也较高，借款人的收入水平也普遍较高。三是在银行网点进行贷款的相关事宜办理时，大多数借款人对自己“购置”的房屋情况几乎毫无了解，也不关心相关的贷款条文与细节，与正常贷款购房者有疑必问的情况有很大的差异。因此，必须根据银监会要求，严格把握个人住房按揭贷款申请人必须满足的条件。

三看各类证件是否真实。主要内容有：上、下家情况是否真实，对上家资料要重点审查各种权证是否齐全，房屋是否被冻结等，以保证抵押物的真实性和安全性。对下家应重点审查收入水平和还款能力，这对那些故

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意抬高

房价的借款人尤为有效，即使以后房价出现下跌，抵押物价值低于未偿还贷款，也会由于申请人较高的还款能力而降低损失。另外，房产证是否真实、房产证上的户主与交易上家是否一致、过户后的新房产证是否真实以及户主与下家是否一致等也非常重要。通过对各类证件的审查，才能减少假证欺诈的发生。

四看申报价格是否合理。这可以通过以下几种方式进行。一是通过“网上房地产”进行询价，以确定房价大致的合理范围，这是大多数银行目前采用的主要方式；二是建立自己的房地产交易信息库，通过对相同或是类似房屋的查询，利用房地产估价中的比较法进行价格的确定；最后可以与专业的房地产估价公司合作，对某些估价难度大的房屋进行联合估价。

第三，建立违法违规通报机制。各商业银行要在日常业务中积累客户资料，一旦发现虚假按揭行为，立即对该客户、或者开发商、或者中介机构的其他业务进行复查，并采取相应措施，视情况中止与其合作关系。建立虚假按揭的黑名单制度，严格准入机制，并在本行系统内进行通报，并加强与其他金融机构合作，实现信息共享。

第四，加强信贷人员培训，增强识别虚假材料的能力。可以通过现场检查、讲座培训等形式提高基层信贷人员和审核人员的专业能力，减少上当受骗的概率。

(作者单位：江苏省银监局，编者有修改)

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/yixa.html