酒店管理开发 开发成本分析 - 开发成本的分摊方法2016（叶予舜）

酒店管理开发 开发成本分析——开发成本的分摊方法

(一)

房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法

1. 不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊

等三个问题作如下分析说明

2. 扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否

一致，是否按照下列顺序合理分摊：

01. 将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照

实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

02. 将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、

开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

03. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利

性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

(二) 土地成本分摊，分配方法

1. 交易情况

某房地产开发公司在一块10,000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1,000万元。该房地产公司在这块土地

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叶予舜二〇一五年十一月三十日星期一

上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4,000平方米，建筑面积15,000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6,000平方米，建筑面积16,000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。

2. 按占地面积分摊土地出让金

01. 公寓应分摊的土地出让金为：

按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：

公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6,000平方米×（项目支付土地出让金总额1,000万元÷项目总占地面积10,000平方米）。

02. 按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：

01) 公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6,000

平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：

不可售面积应负担的土地出让金10万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1,000万元÷项目总占地面积10,000平方米）。

02) 公寓可售面积应分摊的土地出让金。

公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土

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