买房应该注意的事项 买房10大陷阱 售楼员10大恶行 购房合同常见3

买房10大陷阱

广告与实际不符房产证迟迟拿不到

少则几十万，动辄几百万，对于许多人来说,买房子是一辈子最大的投资,在它身上发生的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。当面积缩水、虚假广告、延期交房、私改规划等让购房人吃亏上当的事屡屡发生时,我们才意识到掉进了营销陷阱。此次，我们就购房者与开发商纠纷频率较高的十个陷阱进行曝光并“支招”防范，希望购房者擦亮双眼，理性购房，谨防受骗。 陷阱一：广告与实际不符

楼盘还未面世，广告已经漫天飞了，各种传单、彩页、楼书让购房者眼花缭乱，而楼书上的楼盘形象设计图，更是精美绝伦，只看一眼，就让人有购买的冲动，于是乎，大家被华丽地吸引去了。

解析：宣传彩页的内容可不代表楼盘的实际形象，一个靠笔写，一个靠手建，说的永远比做得好。

支招：应到实地考察项目，或者保留广告单等宣传资料,最好把广告宣传的内容全部记录进正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。

陷阱二：房产证迟迟拿不到

在购房者买房时,开发商一般会承诺在交房后的一年或两年内办理好房产证,但有的小区都交房五六年了，房产证依然没有音信。

解析：房产证办不下来，那房子的归属可就不是你能说了算的！

支招：购房时,需看开发商是否“五证”齐全。五证分别为：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。

陷阱三：“火爆热销”是假相

经常有楼盘的门前，购房者排着队，拿着号，争先恐后的去交钱订购，售楼部更是“人满为患”，售楼员告诉你房子只剩几套了，不买就没了，于是，不管三七二十一，交钱买房。

解析：当你觉得真的只剩几套的时候，开发商的销售可能为零，你一来，破零了。售楼部里坐着的可能是花钱雇来的职业“购房者”，而你，才是那个真正的猎物。

支招：理性购房，不要人云亦云。根据自己的实际情况选择位置好、交通便利、或者性价比高的房子。

陷阱四：“特价房”为幌子

节假日,有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告。更有开发商将特价与均价结合起来，例如：“特价4800起”。这时，大多数购房者的眼球被它引爆了。

解析：特价，一个特字就说明了一切，房子特殊在“位置不佳”，“朝向采光不好”或者“户型不端正”，因此低价抛出。并特价的后面往往跟着一个“起”字，当你满怀高兴的去售楼部后才发现，原来特价只此一套，并且已被预订，你要买就是均价了。

支招：购房者应通过各种渠道获得房屋信息,不要只看价位，应当综合考虑，不要被诱人的价格所蛊惑，得不偿失。

陷阱五：补充条款损害购房者利益

一般情况下,购房合同是经政府部门审查过的格式合同,但很多开发商都会要求在购房合同之外签补充协议,以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔,这些条款损害了购房者的利益。

解析：补充条款其实就是开发商的霸王餐，一般情况下，补充条款中的条条框框只对开发商有利，而会给购房者带来不必要的麻烦和损失。

支招：看清楚补充协议的条款,特别是免除开发商的某些义务,削减业主权利的条款,一定要坚持自己的权益，如遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。

陷阱六：利用销控图表打“心理战”

很多楼盘售楼处都设立了销控表,张贴在墙上。不过,有些销控表是虚假的,在于给购买某一户型的购房者增添心理压力,迫使其加速买房或提价购买。

解析：销控图一直横行市场，开发商利用购房者买涨不买跌的心理，来销售户型不好或者采光不好的房子，将好房源留下，欺骗客户。由于购房者的扎堆选房、抢房，使得开发商的这招心理战术屡试不爽。

支招：购房者一定要据理力争,明确告诉售楼员只要该套房，其他房都不要；二，可到房管局中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入销售陷阱。

陷阱七：没有条件办理按揭

有些开发商做的是城改项目，五证没有齐全，就把房子卖出去了，所以按揭要等2年甚至3年后才可以办理。开发商美其名曰：为购房者承担一部分利息，让购房者有更充足的时间攒钱，为购房者减少还款压力。听上去多么的美好，实则是开发商没有办理按揭的条件和能力。

解析：随着房价的增长，银行利率也会不断变化，利率越高，按揭利息就越大，还款压力也就更大。

支招：购房者应该买五证齐全的楼盘，或者能够办理银行按揭的楼盘。按揭又分为：等额本息还款法，等额本金还款法，同样的贷款期限、金额，后者明显比前者还的少，但是前者比后者压力小，购房者应结合自己的实际情况选择。

陷阱八：配套缩水

很多房子都是预售的期房,房屋的规划和配套基本都是看开发商的设计图和规划图。但是一些开发商到实际交房时,不少规划都变成了空的,配套设施要么没有,要么质量和数量大缩水。

解析：很多小区，规划的绿地变成了停车场，规划的假山亭台变成了高楼，这种赤裸裸的欺诈行为损害了业主的利益，造成负面的影响。

支招：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑，最好把广告宣传的内容全部记录进正式的合同中，日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。

陷阱九：精装修不“精”

市场中出现了越来越多的“精装修、全装修房”，但是开发商并不在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准，此种情况下，经常是开发商逃避责任，或让装修公司直接与购房者签订独立的装修合同，在出问题时一推了之。

解析：精装修价格本就高于毛坯房，购房者花了钱却没有得到预期的精装效果，名牌门窗、橱柜变成小作坊的货，大品牌卫浴、壁纸变成小厂家做工，挂羊头卖狗肉，令人大跌眼镜。

支招：购房时应在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准，日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。

陷阱十：收房之后问题多

交房时才发现，小区没有绿化，路面正在施工，小区满是垃圾，大门还没有安装。而开发商往往先让购房者在收房的文件上签好字，再到物业管理处去拿钥匙。有些购房者稀里糊涂收了房，才发现一堆问题。

解析：这些问题几乎每个购房者都会遇到，购房者在收房的文件上签字，就代表对楼宇质量的认可，再想找开发商解决问题，就会困难重重。

支招：收房前先要开发商出示该项目经验收合格的文件，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》这两书一表。如果没有，不要随便签字。然后去自己购买的房间查看，再签收房文件。属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因，并要求开发商签字、盖章，使开发商无机可乘。

网友揭售楼员10大恶行 为骗钱无中生有虚构上

家

2013年04月17日07:28

[导读]九龙坡区一处商业广场商铺开盘，不少人闻讯前来，却被告知门面已卖，只能买上家转让的房子。所谓的上家、转让费，不过是售楼人员为了骗钱虚拟出来的。

春季房交会即将启幕，各种房产优惠、促销又将轮番上演。如果你也在买房，请防备暗藏其中的猫腻。

九龙坡区一处商业广场商铺开盘，不少人闻讯前来，却被告知门面已卖，只能买上家转让的房子。一些购房者买房心切，交了转让费才惊讶发现：所谓的上家、转让费，不过是售楼人员为了骗钱虚拟出来的。

昨日，九龙坡区检察院向相关单位发出检察建议，要求完善备案制度，让市民明明白白买房。

重庆晚报记者 唐中明 摄影报道

交完定金签合同 才知房子已有主

2010年，正是房价疯涨的时期。

吴先生打算投资门面。2010年12月，他在报纸上看见九龙坡区某商业广场的门面出售广告，到售楼部几经比较，选定了一处门面，交纳5万元定金，并和售楼小姐约好月底之前签订购房合同。

当年12月28日，吴先生急急地赶到售楼部签合同。售楼部一姓向的经理却告诉他，这个门面已经被她的一个上司买了，好在上司想把门面转让出来，如果吴先生还要这个门面，必须交7万元的转让费，而且不会开具任何收据。

眼看心仪的门面被别人买走，吴先生很是着急。他盘算了一番，这个门面位置比较当道，以后肯定好出租。虽然他心里极不情愿，但还是同意给转让费。

第二天，他按照向经理提供的银行账号，转了7万元。事后查明，这个账户是营销总监李某个人的。

“当时我也有些疑虑，没有票据怎么证明这笔转让费是已经给了的呢？到时候对方打横耙咋办？”吴先生说，当时向经理极力保证，还说有什么事尽管来找她，他也就不好说什么了。而后，吴先生买到了这处门面。

都没见过卖房者 联系人都是他俩

此后，吴先生陆续听到一些传言。几经打听，他惊讶发现，竟然有多个购房户被收了所谓的转让费，才拿到门面，这让他顿时警觉起来，“不像是个巧合，应该是有人策划。”

2011年4月，商业广场销售部经理向某和营销总监李某先后两次紧急约见吴先生。在大渡口区一家茶楼，他们请求私了这7万元转让费，“这让我觉得很意外，好像是天上掉馅饼一样。”吴先生说。

他怕有诈，还悄悄录了音，终因返还金额没有谈拢而只好作罢。

从那以后，向经理和李总监再也没有给吴先生打过电话，也没有再找过他，那7万元也没还给吴先生。

案发后，吴先生才从九龙坡区检察院办案检察官那里得知，当初被骗转让费的购房户不止他一个人。检察机关查证，当初在商业广场购买门面的购房户中，被收取转让费的购房户有多家。

上周五，重庆晚报记者和办案检察官走访商业广场业主得知，不少购房户被收取数万元不等的转让费，收取方式如出一辙：先是心仪的门面被人买走，接着就有上家或者领导因各种原因转让房子。

购房户们称，他们都没有见过卖房人，自始至终，帮他们联系的都是售楼部的营销总监李某和销售部经理向某。

开发商操作模式 让员工有机可乘

办案检察官通过调查，发现销售环节有漏洞可钻。

在2010年初，买了商业广场房子的购房户找到开发商，声称房产已经转让，要求开发商更改销售合同上的名字。经过研究，开发商制定出客户要向公司缴纳房屋合同总金额10%作为转让费的政策。之后的销售环节，也是按照这个模式来执行的。让开发商没有想到的是，这个模式让有实权的销售部员工有机可乘。

日前，李某因诈骗转让费12万元，被九龙坡区法院判处有期徒刑3年，缓刑3年，并处罚金2万元。向某骗取转让费4万元，被判刑1年，缓刑1年。

卖房这些名堂 你也应该知道 房子插小旗 未必都是卖了的

记者请来的开发商揭秘称，在楼市不景气的情况下，不少开发商有意制造销售火爆的假象。售房部都有房屋销售总控表，卖了的房子就会插上一个小旗子，哪些卖了，哪些没卖，一目了然。有的开发商为了显示销售很好，很多房子都插上小旗子。实际上，这些房子并没有卖，是个假象。

购房合同常见3大猫腻 广告供参考以实物为

准？

买房的时候或许你没有时间细细研究购房合同或购房协议，或者根本看不懂那些专业术语。即使你看出了一些问题，售楼人员也总有千百条理由跟你解释，“这是行业惯例，到哪买房合同都是这样写的。”不出问题的时候可能还好，一旦在履行合同中出现纠纷了，往往就是这些“惯例”伤害到了消费者的权益。

记者查看过惠州本地多家楼盘开发商的购房合同和购房协议样本，也接受了多名市民的投诉，在这些合同中或多或少都存在一些霸王条例，本期栏目为你罗列购房合同中最常见的三大猫腻。

不按期签合同就算违约？

案例：今年初，市民张先生在江北某楼盘看中了一套房，与开发商草签了购房协议并交付了5万元定金，根据协议张先生必须在协议签订的15日内签订正式购房合同，否则就是违约，定金不予退还。但就在准备签正式的购房合同前，张先生的母亲突然病重，急需一大笔钱治病。无奈之下，张先生找到开发商要求退房退定金。但开发商却告知，张先生已构成违约，定金不予退还。

解答：很多楼盘在购房协议中都有这样的说明：“本协议签订×日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还”，或者“购房者须在本协议签定之日起，×日内到某处与开发商签订《商品房买卖合同》，若购房者逾期未签订买卖合同，开发商有权将购房者所定的商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且定金不予退还。”

律师表示，此条款仅对购房者未能签订合同情况进行了约束，却未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》规定，如因不可归责于当事人双方的事由，导致合同未能订立的，出卖人应返还定金。如上述情况，开发商不能认定张先生违约，应退还定金。

开发商延期交房永远不违约？

案例：日前，在东平某楼盘购买了一套商品房的朱小姐向记者投诉，她买的房子原本约定今年3月底就要交房的，但是拖到现在仍没有交付使用。业主们认为开发商已构成违约，

并与对方进行了交涉。但开发商表示，之前签订的合同中有“因设计调整、气候变化等原因，导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任”的条款。造成交房延期就是由于建筑设计更改，因此不构成违约。

解答：律师表示，任何房地产开发项目在开工之前，均已经规划部门审批，具体到楼高、户型、每个房屋朝向等，如果变更设计，需要再次经过规划审批。开发商给的这个说法显然是不合理的，除非开发商能够提供规划部门重新审批的文件。而只有遇到中考、高考等特殊原因延误施工，或是由于政府行为（包括政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电等）导致工程施工期延长的，出卖人才可以免予承担逾期交房的违约责任。

广告仅供参考，一切以楼盘实物为准？

案例：市民陈女士向本报记者反映，最近她走访了惠州市区几个大楼盘，发现不少楼盘在广告宣传单张最不显眼的位置上都注明着“本广告仅供参考，一切图片、文字说明以合同为准”，或者“公司对楼盘广告语有最终解释权”。陈女士质疑道：“大家买房都是通过看广告了解楼盘，最终实物还不一定是这样，那广告的意义何在呢？到时楼盘事物如果与广告图中差别很大，那不是成了冤大头了？”

解答：律师表示，这种现象在现实房产销售中很常见，类似的情况还有，比如开发商为项目制作的沙盘等建筑模型，也标明“仅供买受人参考，有关内容均以买卖合同及补充协议为准”，开发商的这些做法都是不合理、不合法的。这样的条款，排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，为其进行虚假宣传提供了方便。

在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，开发商的广告也应视为合同内容，如果购房者在交房之后发现楼房与广告宣传中有较大出入的话，可以向开发商进行交涉维权。

国五条下房屋诈骗案频发：北京20多买房人被骗

“国五条”细则出台后，接二连三的轰动“骗房案”，揭开了二手房市场鲜为人知的黑幕一角。租房假卖、借证假买、按揭套利??见惯了新房维权的人们不禁好奇，二手房市场何时成了骗子们的秀场？

去年年末，京城二手房市场迅速升温，房价上涨，买家恐慌入市，卖家则在调控预期下，希望出手套利。张金凤和田维平正是利用买、卖房人的着急心理，空手套白狼，并屡屡得手。“当时万科蓝山二手房的市场价已超过40000元/平方米，田维平卖给我们33000元/平方米。”“万科蓝山案”中被骗人的一番话，道出了关键。

房屋诈骗案频发，成为房价急速高涨的一个必然。 圈套诱饵 低进高出价格为王

低进高出，是“张金凤案”中的卖家和“万科蓝山案”中的买家的共同理想。 业主赵阿姨在望京有一套155平方米的房子，几年前就对外出租了。去年年底，因租金上涨租户不愿续租，她才动了出售的念头。结果，梳着平头、开着宝马车、有保姆陪同在侧的张金凤，来得正是时候。

“张金凤是我挂出房源后的第一个买房人，而她连房子都没看，就同意以23000元/平方米的单价买下，而且听说一买就是一层。”23000元/平方米的单价，比同样被骗的业主王先生的卖价要高出几百元。王先生的房子就在赵阿姨的隔壁，不到一个月前刚卖给张金凤。

事后，记者咨询了多家中介，张金凤给每位业主的出价，几乎都比当时的市场价略高一些。“若不是高出十万、二十万元，我想没有业主会同意先过户再付尾款的交易方式。”一位资深的业内人士评价到。

“万科蓝山案”中，假扮业主委托中介身份的骗子“田维平”，同样抛出了价格的橄榄枝，只是借口变成了“官员低价抛售房产”。

据被骗买房人王女士向媒体介绍，去年10月，万科蓝山的二手房市场售价已超过40000元/平方米，而田维平卖给所有买房人的价格都是33000元/平方米，一平方米便宜近8000元，一套250平方米的房子，就能节省200万元。

“田维平的解释是，这些房都是‘官员抛售房产’，所以不能签购房合同，只签协议并且用现金交易，首付款50%，余款在房产证办好之后再交付。”尽管自己就在房地产行业工作，也知道各种陷阱和风险，可“低价房”的诱饵还是打动了王女士。直到真正的业主现身，她才明白上了当。

圈套手段

少付多收截留房款

价格诱饵是第一步。张金凤和田维平能成功获利，利用首付款打时间差，也是很关键的一招棋。

包括业主赵阿姨在内的多位卖房人都向记者表示，在我爱我家门店签购房合同的当天，张金凤就主动提出先付30%的首付办理过户，待她用房子贷下款后再付尾款。“我开的是大公司，跑不了，关键是咱应该学会花银行的钱，房子按揭贷款一下来，尾款就打给你。”这是赵阿姨听到的原话。

根据当初签订的购房合同，张金凤需要在2月26日将剩余70%的房屋尾款打给赵阿姨。但直到3月1日赵阿姨也没见到尾款。“张金凤说当天是周五，银行就要休息了，得等下周一去查一下贷款。然后，我就再也打不通她的电话了。”

记者注意到，和张金凤签约的房主，不少是将付尾款的时间约定在两个月左右。而一般正常交易，付尾款的时间往往约定在45天左右。

与此类似，田维平在假装卖房时，也以官员抛售房“见不得光”为由，要求王女士等20多名业主必须用现金交易，并且首付款必须要到50%。“田维平曾嘱咐说，如果有人问我们，只能说是租的，不许说是买的，让我们绝不能乱说话，否则一旦出什么问题，我们买的这房也就麻烦了。”王女士事后回忆。

“买房首付款，是由买卖双方在交易时约定的，并无硬性的成数约定。所以，两起案件中的骗房人，都是玩了房款游戏，在不引起业主或买房人怀疑的前提下，少付多收。”中原地产市场总监张大伟表示。

得手关键

楼市升温利令智昏

2012年10月起，北京二手房市场火速升温，房价也开始出现大幅攀升。也正是在这个时间段内，9名卖房业主被张金凤欺骗，20名买房人则深陷田维平的骗局之中。

关于楼市调控将加码的预期，在去年12月开始弥漫。“去年12月，我们小区的二手房价已涨到34000元/平方米，达到历史最高价了。我当时就觉得，楼市可能要再出调控了，换房、卖房都得赶紧，否则新政一出，房子就卖不动了。”家住万年花城的市民胡女士告诉记者，她的想法，是当时部分卖房人的典型心态。

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