2011年北京物业项目负责人制度考试

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目 录

北京物业管理法律法规（考试大纲） .................................................. 2

第一部分 全国性法律、法规 ................................................................................................... 2

一． 《物权法》 ...................................................................................................................... 2

二．《物业管理条例》 ............................................................................................................... 3

三. 最法解释.......................................................................................................................... 6

四. 《保安服务管理条例》 ...................................................................................................... 7

五. 34《民法通则》中与物业管理密切相关的规定 ................................................................... 8

六．35《消防法》中与物业管理密切相关的规定 ....................................................................... 8

七．36《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项 ............................. 9

八．37《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为 .................................................. 9

九．38城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则 ............................................. 9

十．39《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定 ......................................... 10

第二部分 北京市物业管理政策法规 ...................................................................................... 10

一． 《北京市物业管理办法》 ............................................................................................... 10

二． 《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》 ............................................................ 16

三． 《北京市住宅专项维修资金管理办法》 .......................................................................... 19

四． 《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》 ................................................................... 21

五． 《北京市物业服务企业信用信息管理办法》 ................................................................... 23

六． 《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》................................................................ 25

七． 《北京市物业项目交接管理办法》 ................................................................................. 26

八． 《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》................................................................ 29

九． 《北京市住宅区临时管理规约制定规范》....................................................................... 31

十． 《北京市物业管理行业专家管理办法》 .......................................................................... 31

十一． 《北京市住宅物业服务标准》..................................................................................... 32

十二． 《北京市供热采暖管理办法》..................................................................................... 33

十三． 《北京市有限空间安全作业生产规范》....................................................................... 34

十四． 《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》........................................... 35

十五． 《北京市电梯安全监督管理办法》.............................................................................. 36 十六． 《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》. 37

十七． 《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》 ....................................... 37

十八． 《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》 .............................................. 38

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北京物业管理法律法规（考试大纲）

第一部分 全国性法律、法规

一． 《物权法》

1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容

1. 《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容；

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的总称。

2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容；

①业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

②业主行使专有部分权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

③业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的和共同管理的权力一并转让。

④业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容；

①业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。 ②建筑区划内的道路，绿地，其他公共场所、公用设施和物业服务用房的所有权归属。

③对建筑区规划车位、车库的所有权属做了规定。

④对建筑物及其附属设施的维修资金，费用分摊、收益分配等事项做了规定。

4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；

①业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

②业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；

（1）制定和修改业主大会议事规则;

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（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

（6）改建、重建建筑物及其附属设施;

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；

①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施;经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

②修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；

①业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

②对业主巨头约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律法规及规章的。

③不违背社会公德，不损害国家、公共和他人利益的决定。

9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

二．《物业管理条例》

12.《物业管理条例》对《管理规约》的规定

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理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

13.《物业管理条例》中业主的定义，业主的权利与义务；

房屋的所有权人为业主

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

④参加业主大会会议，行使投票权；

⑤选举业主委员会成员，并享有被选举权；

⑥监督业主委员会的工作；

⑦监督物业服务企业履行物业服务合同；

⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； ⑩法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

①遵守管理规约、业主大会议事规则；

②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

④按照国家有关规定交纳专项维修资金；

⑤按时交纳物业服务费用；

⑥法律、法规规定的其他义务。

14.业主大会的组成与性质

物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

15.业主委员会的职责；

①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； ④监督管理规约的实施；

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16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容 发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

18.《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

19.《物业管理条例》对装饰装修管理的规定

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

21.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；

应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

22.《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理；

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

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三. 最法解释

23. 最高人民法院认定业主的条件

依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

24.最高人民法院对物权法所称专有部分的解释；建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

①具有构造上的独立性，能够明确区分；

②具有利用上的独立性，可以排他使用；

③能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

25.最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

26.最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定；

物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

①专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

②建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

27.最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

②总人数，按照前项的统计总和计算。

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房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

29.最高人民法院对业主予以支持的行为；业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

②管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

③物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

④建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

⑤其他应当向业主公开的情况和资料。

30.最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

31.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持

四. 《保安服务管理条例》

32. 《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求；

保安员的单位（以下统称保安从业单位）应当建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、教育和培训，提高保安员的职业道德水平、业务素质和责任意识。

保安从业单位应当依法保障保安员在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。

保安服务活动应当文明、合法，不得损害社会公共利益或者侵犯他人合法权益。

保安员依法从事保安服务活动，受法律保护。

对在保护公共财产和人民群众生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的保安从业单位和保安员，公安机关和其他有关部门应当给予表彰、奖励。

33. 《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为；

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②扣押、没收他人证件、财物；

③阻碍依法执行公务；

④参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；

⑤删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；

⑥侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；

⑦违反法律、行政法规的其他行为。

五. 34《民法通则》中与物业管理密切相关的规定

①财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

②财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

③建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

④饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。

六．35《消防法》中与物业管理密切相关的规定

①同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。

②住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

③机关、团体、企业、事业等单位，应当加强对本单位人员的消防宣传教育。机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；

④按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；

⑤对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；

⑥保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准； ⑦组织防火检查，及时消除火灾隐患；

⑧组织进行有针对性的消防演练；

⑨法律、法规规定的其他消防安全职责。单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人

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七．36《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项

①业主大会名称及相应的物业管理区域；

②业主委员会的职责；

③业主委员会议事规则；

④业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

⑤业主投票权数的确定方法；

⑥业主代表的产生方式；

⑦业主大会会议的表决程序；

⑧业主委员会委员的资格、人数和任期等；

⑨业主委员会换届程序、补选办法等；

⑩业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

11业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

八．37《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为

①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； ②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

④损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

⑤其他影响建筑结构和使用安全的行为。

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

①搭建建筑物、构筑物；

②改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

③拆改供暖管道和设施；

④拆改燃气管道和设施。

九．38城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则

①共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例承担。 ②共用墙体的修缮，两侧均分后，由每侧房屋所有人按份额比例分担。

③楼盖的修缮，其楼面与顶棚部份，由所在层房屋所有人承担；结构部位，由毗连层上下房屋所有人按比例分担。

屋盖的修缮：

①可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮范围覆盖下各层的房屋所有人按比例分担，为若干层使用的，使用层的房屋所有人分担一半，另一半由修缮范围覆盖下各房屋所有人按比例分担。

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房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、)的修缮，由所有人按比例分担。

房屋共有部位必要的装饰费用，由受益的房屋所有人按比例分担。

楼梯及楼梯间的修缮：某些层专用的楼梯，由专用的房屋所有人按比例分担。各层共用楼梯，由房屋所有人按比例分担。

房屋拆除的费用与残值回收，由房屋所有人按比例分配。

十．39《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定

①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

⑤其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

⑥建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第二部分 北京市物业管理政策法规

一． 《北京市物业管理办法》

北京市人民政府令 第219号 2010年10月1日起施行

《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

1.《北京市物业管理办法》对物业管理的定义

第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

2.《北京市物业管理办法》规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则；

第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

3.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定

第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

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4.《北京市物业管理办法》对建设单位委托专项服务的规定

建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。 建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

5. 《北京市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分

第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

6. 《北京市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责

第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。 第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

7. 新建住宅物业，对建设单位配建的物业服务用房的要求与标准

第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其

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规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

8. 建设单位撤出管理区域的规定

第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

第三十九条 违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

9. 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的具体事项范围和决定规则

第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数

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未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

10. 业主大会的组成主体

业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

11. 建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件

第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

12. 业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时需提交的材料

第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

13. 业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定

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事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

14.《北京市物业管理办法》对物业服务合同内容的规定

第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

15.《北京市物业管理办法》对于物业服务企业委托外包服务的要求

物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。 第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

16.《北京市物业管理办法》对物业服务合同终止的规定

第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

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行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

17.《北京市物业管理办法》对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定

第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第十条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

18. 对拒不撤出物业管理区域的原物业服务企业，新物业服务企业和业主为争取权益可采取的合法手段

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

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正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任

19.《北京市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目的规定

物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

20. 对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定

业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告

二． 《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》

二〇一〇年六月二日

21. 房屋建筑使用安全管理应遵循的原则

第三条 房屋建筑使用安全管理应当遵循合理使用、定期检查、预防为主、防治结合、综合治理、确保安全的原则。

22. 房屋建筑的安全责任人及其承担的责任

第五条 房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全责任人(以下简称安全责任人)。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。

第六条 安全责任人应当对房屋建筑的安全使用、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋建筑的安全性、适用性、耐久性。

23. 房屋建筑管理人及其职责

第七条 房屋建筑管理人(以下简称管理人)是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。

自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。

第八条 管理人应当对房屋建筑进行检查维护，对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题应向安全责任人和有关行政主管部门报告，可以受安全责任人委托组织对房屋建筑安全问题进行治理，对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。

24. 房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为

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营性用房。使用人依照法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的房屋建筑所有人同意。

第十三条 使用人不得在房屋顶部增设塔架，不得超过城市规划中限定的建筑物高度设置广告牌，不得在房屋顶部、地下或者其他部位增设永久性或者临时性建筑或者构筑物等，不得改变房屋承重体系。

因特殊需要，经房屋建筑所有人和利害关系人同意，在房屋顶部或者其他部位搭建附属房屋，应当经规划部门批准；在房屋建筑外墙或者房屋顶部增设广告牌，应当符合户外广告设置规划，并遵守国家和本市的有关规定。

第十四条 使用人在使用房屋建筑时，不得有下列影响安全和公共利益的行为：

(一)擅自变动建筑主体和承重结构；

(二)违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康的物品；

(三)超过设计使用荷载使用房屋；

(四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散的行为，在人员密集场所门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物；

(五)擅自拆改防雷装置；

(六)擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备。

25. 房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容

第十八条 管理人应当对房屋建筑进行下列内容的日常检查：

(一)房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象；

(二)木质产品和木质构件的虫蛀、腐朽等现象；

(三)白蚁蚁害区蚁情；

(四)金属构件等防腐或者防火涂层的完好性；

(五)室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象；

(六)房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况；

(七)房屋建筑公共部位空调的运行状况；

(八)安全出口、疏散通道是否畅通，消防设施、消防器材运行情况，消防安全标志的完好性；

(九)供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、特种设备等基础设施设备的完好性及运行情况。

第二十条 管理人对日常检查、特定情况检查发现的问题应当及时予以处理，消除安全隐患。对违法行为制止无效时，管理人应当向安全责任人和相关行政主管部门报告。

26. 房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件

第二十四条 安全责任人应当根据物业类型、已使用时间、设计使用年限等不同情况，定期委托房屋安全鉴定机构进行安全评估。

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房屋建筑，每5年应当进行一次安全评估；

(二)使用满30年的居住建筑，每10年应当进行一次安全评估；

(三)达到设计使用年限仍继续使用的，每2年应当进行一次安全评估；

(四)建在河涌、水渠、山坡、软基、采空区等危险地段的房屋建筑，自房屋建筑交付使用起，每5年应当进行一次安全评估；

(五)梁、板、柱等结构构件和阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等外墙构件及地下室工程，自房屋建筑交付使用第30年起应当进行第一次安全评估，以后每10年应当进行一次安全评估；

(六)悬挑阳台、外窗、玻璃幕墙、外墙贴面砖石或抹灰、屋檐等，自房屋建筑交付使用起每10年应当进行一次安全评估。

具体评估办法由市住房城乡建设部门另行制定。

第二十五条 房屋建筑有下列情形之一的，安全责任人应当委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定：

(一)出现结构开裂、变形，地基不均匀沉降等危及使用安全迹象的；

(二)拟进行结构改造或者改变使用用途的；

(三)遭受自然灾害影响，出现结构损伤的；

(四)毗邻建设工程施工现场，房屋建筑使用安全可能或者已经受到影响的；

(五)因火灾、爆炸、碰撞、振动等外部事故影响，出现损伤的；

(六)擅自变动建筑主体和承重结构的；

(七)经安全评估发现房屋存在安全隐患需要进行安全鉴定的；

(八)其他依法应当进行安全鉴定的。

房屋安全鉴定费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，鉴定费用由责任人承担。

27. 房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式

第三十条 对存在安全问题的房屋建筑，应当根据具体情况分别采取修缮、解除危险、拆除的处理措施。

房屋建筑安全问题的治理费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，其治理费用由责任人承担。

28. 依法取得房屋修缮工程施工许可的要求

本办法所称修缮，是指为保持和提高房屋的完好程度与使用功能或者为延长房屋耐用年限，对既有房屋建筑进行必要的维护、维修、拆改、翻修和再装饰所进行的查勘、设计、施工和验收等过程控制活动

修缮工程投资额达到30万元以上或者建筑面积达到300平方米以上时，应当依法取得施工许可。修缮工程施工中，严禁违反设计文件擅自变动建筑主体、承重结构或者使用功能。

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29. 危险房屋的处理类别

危险房屋解除危险

第三十八条 确认危险房屋的鉴定结论，应当由房屋安全鉴定机构做出。

经鉴定属于危险房屋的，安全责任人、管理人应当按照房屋安全鉴定机构鉴定结论的处理类别进行治理。危险房屋的处理类别分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除。

观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用但需继续观察的房屋。房屋安全鉴定机构在出具的鉴定报告中应当注明观察使用或者下一次进行安全鉴定的时限。

处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。设计单位在加固设计文件中应当说明后续使用年限。

停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。 整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。

30. 房屋应急抢险遵循的原则

第四十五条 房屋应急抢险遵循属地为主、分级负责、预防为主、防治结合、快速反应、统一指挥、保障有力的原则。

三． 《北京市住宅专项维修资金管理办法》

31. 按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围

①住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

②住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

③商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑。市房屋行政主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准

32. 关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定

①业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。

②售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

33.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围

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