中原国际商贸城项目策划全案

中原国际商贸城项目策划全案

项目总论

一、中原国际商贸城项目基本情况

中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。周口市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并准备申报河南省重点工程项目。 二、项目模式与合作方式

本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。

项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁形式列算。 三、项目可行性报告的结论

项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。经分析研究，项目主要经济指标如下: 1、成本指标

（1）交易展销区 二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡ （2）配套住宅区 多层半框架：1194.36元/㎡ （3）商务休闲区 小高层框架：1394.35元/㎡ （4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡

2、销售与租价格指标：

（1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡ （2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡ （3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡ （4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月 3、收入标准(静态指标) （1）销售收入：149940万元

（2）租赁收入：5619.6万元（可租赁部分年静态指标） 4、财务指标(静态指标)

（1）所得税前利润：32765.9万元（不含租赁钢构物业收入） （2）投资利润率：45.5% （3）投资利税率：55.6%

（4）税前财务净现值：62 447.9万元 （5）内部收益率：48.36%

（6）投资回收期（静态） 税前：4.15年 税后：4.57年 （7）投资回收期（动态） 税前：4.93年 税后：5.30年 （8）税后财务净现值：49 971万元 （9）内部收益率：41.04%

第一部分 市场研究与方案构思

第一章 项目市场研究

1.1周口专业市场宏观走势分析

周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。发展大商贸，促进大流通，加快城市建设势在必行。

建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略，在周口城市发展战略五年计划中，其重要一项是：规范市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，已经是周口经济发展的客观要求。 1.1.1周口市住宅商品房情况

周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展；开始走出“火柴盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层发展；在户型上开始向大套居发展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区管理体制不规范，物业管理落后等明显的较落后城市特征。

周口住宅商品房整个价位走势偏低。从市场调查来看，最为普遍的价位在1300～1100元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米1960元，最低售价（顶楼）在每平方米850元左右。

1、周口城乡人均居住建筑面积

周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方米，已基本达到小康居住水平；农村人均居住建筑面积：19.76平方米。

2、周口市住宅平均价格

中心城区：1300元/平方米；外环城区：950元/平方米

3、周口2003年前已完成开发面积（城镇）：982万平方米

其中：住宅面积：692万平方米；商业地产面积：290万平方米

商业地产30%住宅面积70%

4、周口2003年后预计新开发面积（含在建）：200余万平方米。

其中：住宅面积：120万平方米；商业地产面积：80余万平方米

商业地产40%住宅60%

5、周口房地产销售基本特征

周口房地产销售主要表现为：售价适应当地消费水平，房产整体形势良好，随着农业产业化进程加快，周口蕴藏着较强的购买力。

周口住宅地产销售价格差距较大，从每平方米1950元到每平方米850元，表现出发展中城市的不均衡性。

周口商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开始有产权进步，但价格差距太

大，从极少数每平方米达到15000元到最低2000元每平方米，表现出商业地产市场极不稳定，具有明显的初级特征。 1.1.2 周口写字楼情况

周口尚未形成规范的写字楼，除几大银行拥有15层以上高层外，周口高层建筑很少，体现出城市经济较为落后的基本特征。

1、多层带商居办公楼较为普遍

如川汇区文化馆，一层为商铺和办公，二层以上办公与住居混杂，入驻机构以文教为主；以小户型结构、单间面积20平方米为主，其余有二室、三室户型，面积在40-50平方米；没有规范物业管理，只有车辆看管。

2、多层机关办公楼自用与出租

如位于七一路中段的商业局办公楼，层高8层，总面积7000平方米，配有电梯、保洁等，户型单间面积30平方米，共110套，二室60平方米，约20套，三室90平方米，约15套。6至7层为商业局自用，1至5层对外出租。

3、开发写字楼较少

如位于老新华书店对面的永安商务楼，属对外出租的专业写字楼，备有电梯与基本物管服务，但出租率不甚理想，约在50%多一点，户型以单间为主，面积在26平方米左右，约100余间，每间每月租金400元左右，主要入驻机构为文教、交通、地产、保险等。

1.1.3 周口八县一市一区经济情况 1、项城市

位于周口市南部，面积1083平方公里，人口103万，辖18个乡镇。支柱产业为莲花味精，社会经济指标的绝对值基本与周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之间。主要商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段，专业市场有项城建材市场，位于环城中路与车站路交汇处。

项城交通发达。漯阜铁路环城而过，并以形成省级公路网。 2、郸城县

位于周口东部，面积1471平方公里，总人口120万，辖20个乡镇。在八县中，郸

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