民办养老院项目可行性研究报告

ekCurrentPageFootePane.View.SeekVieweekCurrentPageHIfHeaderSelection.WholeSSelection.DeletewdCharactSelection.HeaderFooteindow.ActivePane.View.SeeViwdSeeCurrentPageFovePane.View.SeeVikCurrentPageFootePane.View.SeekVieweekCurrentPageHIfHeaderSelection.WholeSSelection.DeletewdCharactSelection.HeaderFooteindow.ActivePane.View.SeekViwdSeekCurrentPageFovePane.View.SeekVieweekCurrentPageHeection.ParagraphFormatane.View.TypewdNormalViewActiveWindowActivwdOutlineViewTheActiveWindow.ActivePane.View.TypwdPrintViewActiveWindow.ActivePane.View.SeeViwdSeeCurrentPageHeaderSelection.WholeSSelection.DeletewdCharactSelection.HeaderFooteindow.ActivePane.View.SeeViwdSetion.Font.Size1iveWindow.View.SplitSpecialwdPaneNoneThenActiveWindow.PanestiveWindow.ActivePane.View.TypewdNormalViewActiveWindowActivePane.View.TypwdOutlineViewTheActiveWindow.ActivePane.View.TypwdPrintView

目 录

第一章 申报单位及项目概况 .................................................................. 1 1.1项目名称与申报单位 ....................................................................... 1 1.2 项目概况 ........................................................................................... 1 第二章 发展规划、产业政策和行业准入 ............................................ 16 2.1 发展规划 ......................................................................................... 16 2.2 产业政策 ......................................................................................... 17 2.3 行业准入 ......................................................................................... 18 第三章 资源开发及综合利用分析 ........................................................ 20 3.1资源的分类及特点 ......................................................................... 20 3.2资源开发方案 ................................................................................. 21 3.3资源利用方案 ................................................................................. 22 3.4资源节约措施 ................................................................................. 23 第四章 节能方案分析 ............................................................................ 25 4.1设计依据及用能标准 ..................................................................... 25 4.2 项目能耗分析 ................................................................................. 26 4.3 节能方案 ......................................................................................... 28 4.4节能效果分析结论和建议 ............................................................. 30 第五章 建设用地、征地分析 ................................................................ 31 5.1 项目选址与用地方案 ..................................................................... 31 5.2项目用地合理性分析 ..................................................................... 31 第六章 环境影响分析 ............................................................................ 32 6.1 环境现状 ......................................................................................... 32 6.2 环境保护标准 ................................................................................. 32 6.3 项目对环境影响分析及保护措施 ................................................. 32

ekCurrentPageFootePane.View.SeekVieweekCurrentPageHIfHeaderSelection.WholeSSelection.DeletewdCharactSelection.HeaderFooteindow.ActivePane.View.SeeViwdSeeCurrentPageFovePane.View.SeeVikCurrentPageFootePane.View.SeekVieweekCurrentPageHIfHeaderSelection.WholeSSelection.DeletewdCharactSelection.HeaderFooteindow.ActivePane.View.SeekViwdSeekCurrentPageFovePane.View.SeekVieweekCurrentPageHeection.ParagraphFormatane.View.TypewdNormalViewActiveWindowActivwdOutlineViewTheActiveWindow.ActivePane.View.TypwdPrintViewActiveWindow.ActivePane.View.SeeViwdSeeCurrentPageHeaderSelection.WholeSSelection.DeletewdCharactSelection.HeaderFooteindow.ActivePane.View.SeeViwdSetion.Font.Size1iveWindow.View.SplitSpecialwdPaneNoneThenActiveWindow.PanestiveWindow.ActivePane.View.TypewdNormalViewActiveWindowActivePane.View.TypwdOutlineViewTheActiveWindow.ActivePane.View.TypwdPrintView

第七章 经济影响分析 ............................................................................ 36 7.1 投资估算及资金筹措 ..................................................................... 36 7.2 财务分析 ......................................................................................... 37 第八章 结论 ............................................................................................ 38

第一章 申报单位及项目概况

1.1项目名称与申报单位 1.1.1名称

xx镇xx老年公寓建设项目 1.1.2 申报单位概况

xx镇xx村委会 1.2 项目概况

1.2.1 项目报告编制的依据

国家发展改革委员会《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投［2007］1169号；

国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 《XX省基本养老服务体系建设“十二五”规划》 1.2.2 项目建设背景

随着我省农村经济社会的全面发展和农民生活水平的提高，我省开展了旨在改善广大农民群众居住条件和提升生活质量的新民居建设工程项目，随着项目的不断深入，切实解决了广大农民的住房困难、对推进新农村建设起到了积极作用。

与此同时，随着我国人口老龄化的来临，老年人问题同样是我国面临的一个严峻问题。xx也和全国一样老龄化程度为10%以上。该县应保“五保”对象人数多，农村敬老院基础设施不健全，已有的农村敬老院大部分由于年久失修，已成为危房，存在不同程度的安全隐患；加之一方面由于当初设计标准低，面积小，床位少，入院率低；另一方面，按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、

1

治疗康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用年限，并经常发生故障，已无维修使用的价值，狭小的占地已远远不能满足园林化院区建设发展的要求，制约了社会福利事业的进一步发展。因此，该县福利事业目前的发展现状已远远不能满足“五保”老人的需要，不能适应新形势下发展要求，已严重影响着社会福利事业各项业务的正常开展，制约着福利事业的进一步发展。

2011年，XX省民政局制定了《XX省基本养老服务体系建设“十二五”规划》，规划内容明确指出：“十二五”期间，省和各设区市、县（市、区）采取新建、改扩建、购置等方式，整合现有医院、学校、培训中心等闲置资源，至少建成一所公办示范性养老机构，提高全省机构养老服务整体水平。县（市、区）的示范性供养与护理相结合的养老机构床位在300张以上。为实现此目标，《XX省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见》（冀政[2010]72号）明确要优先保障养老机构建设用地，对各类投资主体新建、改建、扩建的养老服务项目和养老服务设施，要优先予以立项；对新办的非营利性养老机构建设用地，可以采用划拨方式优先供地。

今年省委书记张庆黎在XX省八次党代会报告中明确提出“推进养老服务体系建设，培育壮大老龄服务事业和产业”。省长张庆伟在今年的政府工作报告中,将农村互助幸福院建设作为2012年十大惠民工程之一，提出了今年“新建312个城市社区养老服务中心，所有市县有一所示范性养老机构，农村互助幸福院覆盖率达到40%以上”的目标。

按照省十二五规划要求，我县应该建设养老机构床位3000张，其中，民办1000张，公办2000张，而目前我县仅有民办养老机构3

2

个，床位300张，公办养老机构4个，床位500张。距离十二五省确定的目标还有相当大的差距，我县养老机构建设任务非常繁重。为加快推进我县养老服务体系建设，本项目拟建设一个300张床位的养老机构，为政府分忧，为老人造福，为推动我县农村养老事业的发展和养老服务体系建设贡献力量。 1.2.3建设地点

项目拟建设于xx蠡吾镇xx，距离县医院1000米，背靠蠡留公路。

1.2.4建设条件 1.2.4.1自然地理条件

xx地处渤海湾盆地冀中坳陷西部构造带平原中部，目前的地形地貌均系第四纪洪积、冲积物沉积而成的平原，总的地势是西南高、东北低，平均海拔高度15.6米，坡度在为0.3--0.1‰，缓缓倾斜，无明显起伏变化。境内沃野广袤，土壤、植被和水利资源丰富，地下矿藏石油，地表平原，槽形洼地，河流相间。xx拥有耕地60万亩，占土地总面积的73.3%，地势平坦，土地肥沃。适合种植粮、棉、油、林果等各种农作物和经济作物的生长，这就为特色种植业和特色养殖业的发展创造了条件。 1.2.4.2 气候条件

全境处于温带大陆性季风气候区，四季分明，春季多风少雨，夏季炎热雨盛，秋季风清气爽，冬季寒冷干燥。 境内年平均气温11.9℃。全年无霜期205天左右。县内日照充足，年平均日照为2637.8小时，为植物生长提供了充足光照。县境内降水年变率较大，各季降水量分布不均。年平均降水量515.2毫米。境内常年东北风最多，4月至6

3

月大风日数居多。 1.2.4.3 工程水文地质

境内土壤均为潮土类型。分两个亚类、7个土属、22个土种。其中沙壤质潮土占总面积的14.71%，壤质潮土占64.69%，盐化潮土占19.31%，还有少量沙质潮土和脱沼潮土。境内地热资源丰富，可开发利用的地热资源有两层，上层地热蕴藏于新生界第三系的馆陶组和孔店组地层，水温45℃到84℃；下层蕴含在古界震旦系地层，水温70℃至100℃。地热储藏面积400平方公里，总蕴含量38亿立方米。其特点是：贮量大，埋藏深，水温高，压力强，水质性状良好。

境内河流主要为海河流域大清河水系南支，主要由潴泷河、孝义河、月明河、分洪道等汇入白洋淀。 1.2.4.4社会经济条件

改革开放初期，xx民营经济异军突起，被誉为“开创了中国北方农村经济发展新模式”、“南有温州，北有xx”。经过三十年的生聚发展，全县形成了以纺织、皮毛服装两大产业为主，羊绒、橡胶、化工、制药、造纸等多业并举的民营经济发展新格局。全县共有民营企业952家，注册资本16亿元，从业人员13.8万人。其中，500万元以上规模企业86家，超亿元企业12家，11家企业被评为“国家大中型乡镇企业”，28家企业跻身“XX省1000家骨干乡镇企业”行列，4家企业进入“全国最大规模私营企业500强”，创省级以上名牌15个。1998年被省政府命名为\纺织强县\；2003年被国家农业部命名为\中国山药之乡\；2005年被中国畜产品流通协会授予\中国皮都\称号。2008年，全县GDP完成53.6亿元；农民人均纯收入完成5520元。

4

xx地处xx中东部，在全县经济大发展的带动下，村里民营经济取也到了长足发展，村民生活水平不断提高，基础设施建设逐步完善，各项事业协调发展，为县域经济和社会发展后劲的进一步提升做出了非常重要的贡献。 1.2.5 建设内容与规模

本项目拟投资4094.2万元筹建集收养、康复为一体的多功能、社会化、开放式的综合性养老机构。项目规划占地15亩，建设内容主要包括环形公寓楼、康复中心、诊所、洗衣房、活动场地、园林绿化及附属公建等，总建筑面积20700平方米，设计床位300张。 1.2.6工程技术方案

1.2.6.1 工程项目设计依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》建设部2008年

（2）《老年人建筑设计规范》（建标[1999]131号1999年5月14日）

（3）《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）（2002年修订） （4）《城市规划编制办法实施细则》建设部1996年 （5）《室外给水设计规范》（GB50013-2006) （6）《室外排水设计规范》（GB50014-2006)

（7）《给水排水工程管道结构设计规范》（50332-2002) （8）《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008） （9）《城市道路交通规划设计规范》（GB 50220-95） （10）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90） （11）《住宅设计规范》（GB 50096-1999）（2003年版） （12）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ 50-2001）

5

（13）《住宅建筑规范》（GB 50368-2005） （14）《城市规划行政执法手册》保定市规划局 （15）高层建筑混凝土结构技术规程JBJ3-2002 （16）民用建筑设计通则GB 50352-2005 （17）民用建筑热工设计规范GB 50176-93 （18）屋面工程设计规范GB 50207-2002

（19）高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版） （20）屋面工程技术规范GB 50345-2004 （21）建筑设计防火规范GB 50016-2006

（22）民用建筑节能设计标准JGJ26-95（2005版） （23）建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007 （24）建筑抗震设计规范GB 50011-2010 （25）建筑抗震设防分类标准GB 50223-2008

（26）建筑结构荷载规范GB 50009-2001（2006年版） （27）混凝土结构设计规范GB 50010-2002 （28）建筑地基基础设计规范GB 50007-2002 （29）建筑地基处理技术规范GB 50079-2001 （30）砌体结构设计规范GB 50003-2001

（31）建筑结构可靠度设计统一标准GB 50068-2001 （32）其它有关技术资料 1.2.6.2 总平面布置

1. 总平面布置原则

（1）结合选址现状，合理布局；

（2）根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；

6

（3）满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；

（4）满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源； （5）合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的； （6）适当预留建设用地，确保老年公寓可持续发展。 2. 总平面设计

项目区北部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部；南部为附属区，布置有洗衣房、变电所、泵房等。

整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。 3.竖向规划 （1）竖向布置原则

1)与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地； 2)满足道路及管线敷设对高程的要求；

3)合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小； 4)满足各区间的便利联系； 5)保护生态环境。 （2）竖向布置

项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。 1.2.6.3 建设方案

1.土建工程

该项目区占地面积15亩；南部为附属区，布置有洗衣房、变电所、泵房等；北部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部等。

7

详见建筑物一览表，建筑平面功能分区合理，符合国家规范的要求，立面造型美观大方。

表1-1 主要建筑物一览表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 名称 环形公寓楼 餐厅 诊所 康复中心 办公楼 接待室 洗衣间和洗浴中心 锅炉房 活动场地 道路 绿地 合计 占地面积 （㎡） 3000 400 200 300 300 200 200 100 600 1500 3000 9800 建筑面积（㎡） 15000 1200 400 900 1500 400 600 100 600 结构形式 砖混结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构 20700 2．建筑结构

（1）本地区基本风压0.35KN／m2，基本雪压0.2KN／m2，地震基本烈度为7度，最大冻土深度115厘米，场地类别为Ⅱ类。

（2）设计要求建筑物安全等级均为二级，根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为7度地震区，结构均按7度抗震设防。

（3）新近堆积黄土状亚粘土，轻亚粘土为高压缩性土，本层厚度4.4米，具有非自重湿陷性(Ⅲ级)，允许承载力取100kPa。

黄土状亚粘土(厚度待定)，具有非自重湿陷性(Ⅲ级)，允许承载力取180kpa。

黄土状轻亚粘土，厚度1.3—2.1米，具有非自重湿陷性，允许承载力取195kpa。

（4）基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。

8

在施工现场建造临时性沉淀池，进行相应处理后有组织排放，生活污水通过水沟排入下水道，避免溢流。

4. 固体废弃物

本工程施工期的固体废弃物主要是建筑弃土和建筑垃圾。工程产生的所有弃土和建筑垃圾全部回填以调整工程场地标高以及用于园区绿化，无外运弃土和建筑垃圾。施工期应做到工程弃土及时回填，并对渣土堆场采取防护措施，减少水土流失。运输沙石和建筑材料时，应选择对城市环境影响最小的运输路线，运输车集中运输，运输车上路前加强车体、车胎冲洗，装土适宜，防止沿路抛洒以及道路扬尘，适当洒水，检验合格后方可上路，使用密闭车体运输 6.3.2 运营期间对环境影响

本项目在运营生产过程中为防止环境污染，建污水处理站，创造良好的工作和生活环境，在实施过程中严格执行“三同时”原则，对微量的污染来源采取有效的控制措施，使其达到国家标准。

1.噪声污染

本项目投产后，各主噪声基本在50-80dB之间。各声源中分体式空调及配电等声源经墙体隔音后，对外界环境影响较小；厨房设备噪声经厨房内合理布局和隔声处理，对外界的影响基本可以控制在50dB以下。

2.固体废弃物污染

本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾及食堂废料。建成后生活垃圾集中收集后交由环卫部门处理；食堂饭、菜剩余物也可委托环卫部门处理，餐厅泔水油要求由具有专业废弃食用油收集处理资质的单位进行收集和处理。各类固废经合理处置后对周边环境影响较小。

34

3.水污染

本项目产生的污水为厕所、厨房含油废水。厕所污水经化粪池处理，厨房含油废水经隔油处理后，可合并排入市政排污管道，对周边水体环境无直接影响。

35

第七章 经济影响分析

7.1 投资估算及资金筹措 7.1.1 编制依据

本项目的投资估算，主要依据项目建设方案确定的建设任务及其工程量的建设投资和设备配置投资。

项目投资估算参考的文件：

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 《XX省建筑工程概算定额》（冀建质［2005］562号）； 《XX省安装工程概算定额》（冀建质［2005］561号）； 《XX省建设项目概算其他费用定额》，并结合工程具体情况而定；

保定市建设工程行政、事业、服务性收费标准； 国内设备及材料现行市场价；

参照XX省类似工程项目的工程费用、设计要求及相关系统功能要求进行估算。

其他建设费用，根据项目单位通过对项目建设地区相关项目进行的调查和相关规范规定进行的估算。 7.1.2 投资估算

建筑安装费：是指建造房屋建设物所发生的建设工程费用及安装工程费用等，本项目采用概算指标估算。故本项目建筑安装费用估算为3382.50万元，建筑材料费用按下列有关文件进行编制： 1）建筑材料执行《保定市工程造价信息》中所颁布的材料价格 2）建设单位管理费，按财建[2002]394号文件有关规定计算。

36

3）建设项目前期咨询费，按冀价经费[2000]第10号文件有关规定计算。

4）工程监理费，根据发改价格[2007]670号计算。

5）工程勘察设计费，按计价格[2002]第10号文件有关规定计算。 6）招标代理费，按计价格[2002]1980号有关规定计算。 设备费：主要设备包括床、电脑、报警设备等，按市场价估算，总额为711.70万元。

项目总投资估算为4094.20万元。 7.2 财务分析 7.2.1 成本估算

1.职工工资，按服务管理人员20人计算，每人福利工资按24000/年估算，年福利工资共计：48万元

2.入住人均消费（含饮食）人均5000元/人年，以300人计，年费用150万元。

3.设备维修及折旧费，每年为8万元。 4.其他不可预计费用5万元/年 7.2.2 年收入估算

按床位300个计算，每个老人每月入住费为900元，则年收入为324万元。 7.2.3 年利润估算

年利润为324-303=21万元，基本属于福利慈善性项目。

37

第八章 结论

本项目按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则实施建设的老年社会福利服务项目。

本项目体现以人为本的规划原则，科学、合理、先进、高效的设计理念。

本项目的建设可改善xx蠡吾镇养老基础设施状况，改善养老院老人居住条件和环境，促进县城整体水平提高，有利于和谐社会建设，形成良好的社会影响和示范效应，具有很好的社会效益，建设本项目很有必要，并且是可行的。

38

（4）采用预应力混凝土结构技术，以节约钢材、混凝土的使用，减轻结构自重。

（5）采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节约粘土资源，降低能耗。

（6）尽量采用再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。

24

第四章 节能方案分析

4.1设计依据及用能标准

4.1.1法律、法规、规范和产业政策

本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法律法规等包括：

《中华人民共和国节约能源法》； 《中华人民共和国环境保护法》； 《中华人民共和国建筑法》； 《能源标准管理办法》； 《重点用能单位节能管理办法》； 《节约用电管理办法》； 《节能中长期专项规划》。 产业政策：

产业结构调整指导目录（2011年本）；

国务院关于加强节能工作的决定（国发〔2006〕28号）； 中国节能技术政策大纲（计交能【1996】905号）；

国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（发改委2005第65号）；

“十二五”节能减排综合性工作方案。 4.1.2设计标准和规范

《民用建筑节能设计标准》GB50352-2005； 《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-2006； 《外墙外保温工程技术规程》 JGJ144-2004；

25

《建筑照明设计标准》 GB50034-2004； 《建筑采光设计标准 》GB/T 50033-2001； 《用能单位能源计量器具配备和管理通则》； 《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-92。

《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》—给水排水； 《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》—电气； 《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》—建筑。 4.2 项目能耗分析

1．本项目主要能源消耗种类为电力：生活设备用电、办公设施用电、照明用电。

2．能耗数量

用电量：项目用电指标按建筑面积指标法计算，全年耗电约67.65万KWh。

用水量：项目用水主要为生活用水和绿化用水，绿化用水按照2L/m2.7d计算，生活用水按照《城镇居民用水定额》80 L/人天计算，全年耗水约22630吨。

3.总能耗

将项目用电量、用水量折算成标煤量，总能耗合计为85.08吨标煤/年。

本项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量见表4-1。

26

表4-1 主要能源品种及年需要量

序号 主要能源及耗能工质名称 计量单位 实物 KWh t m3 t t kt t 标煤 t 实物 67.65万 22.63 年需要量 折算系数 1.229 0.0857 折标煤 83.14 1.94 85.08 其 中 购入量 实物 折标煤 83.14 1.94 85.08 自产量 实物 折标煤 其他 实物 折标煤 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 电 动力煤 天然气 液化石油气 柴油 新水 蒸汽 耗能工质 年总需要折标煤 27

4.3 节能方案 4.3.1 节能

本项目在设计、施工及运行中将采用多种较为成熟可靠的节能降耗措施，选择节能型、节约型系统和产品，在提升项目品质和舒适度的同时，满足国家和保定地区在节能和环保方面的法律及法规要求。

本项目各类建筑的围护结构与保温设计均按照《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005中相关条文的要求执行。

本项目根据建筑类型选择不同的暖通空调、照明等方式，最大限度的实现对清洁能源的合理利用；在过渡季节充分利用室外新风等技术手段。注重雨水以及污水回用，有效降低了项目对自来水的需求。 （一）能源消耗计量

1．建筑将照明、空调、办公插座及其他动力线路区分开，并安装分项计量装置。

2．建筑生活给水及中水引入管设置计量表，并根据使用功能的不同分别设置计量表。 （二）建筑专业节能措施

本项目为民用建筑，围护结构与保温设计均按照《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005中相关条文的要求执行。

1．建筑平面设计

建筑总平面的规划布置和平面设计有利于冬季日照和避风、夏季和其他季节减少得热和充分利用自然通风。

2．建筑窗体设计

28

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/yetf.html