假设开发法

假设开发法

一、单项选择题

1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ C ）求取。

A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 2、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重

要的是选择（ A ）。

A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间 3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土地使用年限自开工之

日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（ ）万元。 A、3658.20 B、2836.50 C、3406.45 D、3403.80 (解： 此题的关键是要会花时间轴，再有就是看清待求的是续建完成后的价值；

05年3月起计50年，06年9月完成主体结构——期间为1.5年，建成还需一年半，说明建成之日为08年3月，此题问的是续建完成后的价值，即估价时点就是08年3月； 后又说建成后半年可出租，说明08年9月起开始出租，净收益A=45*12400*12*70%*85%,收益率r=9%,受益期限从05年3月到08年9月一共有3.5年，所以n=50-3.5=46.5年， 08年9月的价值为(45*12400*12*70%*85%/9%)[1-1/(1+9%)50-3.5]， 此题求的是08年3月的价值，所以把刚刚的价值折现半年有：

08年3月续建完成后的价：(45*12400*12*70%*85%/9%)[1-1/(1+9%)50-3.5][1/(1+13%)0.5]

二、多项选择题

1、假设开发法中的开发期包括（ AB ）。

A、前期 B、建造期 C、租售期 D、保修期 2、下列估价中宜采用假设开发法的有（ BC ）。

A、拆迁补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、房改售房估价 3、假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ABD ）求取。

A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、购买年法 4、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（ ACD ）。

A、计息方法 B、还原利率 C、计息基础 D、计息期

三、简答题

1、何谓假设开发法？

2、假设开发法的基本思路是什么？ 3、简述假设开发法的运用条件。 4、试列出假设开发法的基本公式。

5、假设开发法适用哪些具体的估价对象？列出它们具体的细化公式。 6、简述应用假设开发法的估价步骤。

7、调查待估房地产的基本情况包括哪些方面？ 8、何谓最佳开发利用方式？

9、假设开发法的估价方法有哪两种，它们各自的特点是什么？

四、计算题

1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在2007年5月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品

住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率（利息不计利润）为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米2500元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在2007年5月的总价、单价及楼面地价（折现率为10%）。

设该宗土地的总价为V，总建筑面积=500×2=1000平米 开发完成后的总价值＝2500×1000/（1+10%）=1969964

建筑安装工程费等的总额＝800×1000×（1+8%）×[60％/（1+10%）＋40%/（1+10%）

1.5

0.5

2.5

]=793835.6

销售税费总额＝1969964×6%=118197.8 V=1969964-793835.6-118197.8=1057931 土地单价=1057931/500=2115.86 楼面地价=2115.86/2=1057.93

2、某旧厂房的土地面积4000平方米，建筑面积6000平方米，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交地价为500元/平方米的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造中期）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部出租，可出租面积为建筑面积的70%，附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，还原利率为8%，购买该旧厂房需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%，是利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价。（采用动态方式，折现率为9%）

（1）写字楼的价格：[1000*6000*70%*（1-40%）/8% ] *[1-1/(1+8%)49]*[1/(1+9%)] （2）补交地价款为：500*4000

（3）装修改造费为：1000*6000*[1/(1+9%)0.5] （4）购买旧厂房缴纳的税费为：V*4%

（5）旧厂房的价格：V=写字楼的价格-补交地价款-装修改造费-V*4% （6）求出价格V

3、某在建工程开工于2006年3月1日，用地总面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓，土地使用年限为50年，从2006年3月1日计起，土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2006年9月1日起已完成主体封顶，已投入建设费用的45%，估计该公寓可按期建成，建成后即可出租，可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%，又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2006年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定还原利率为8%，折现率为14%。

解：该在建工程从2006年3月1日开建，现在的时间（估价时点）是2006年9月，建成的时间是2008年3月，建成后折现时间应该是1.5年 （1）总建筑面积为：2000*5.1=10200平方米

（2）建成后的总价值：[80*10200*65%*80%*12*（1-30%）/8%]*[1-1/（1+8%）48

]*[1/(1+14%)1.5]

（3）建设费用为： [2500*10200*55%]*[1/(1+14%)0.75] （4）购买缴税：V*5%

（5）在建工程总价：V=建成后总价值-建设费用-税费 （6）单价：V/10200

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