世联：大型商业物业目标主力店招商要点

世联研究模型-商业领域

大型商业物业 目标主力店招商要点

2006-1本报告是严格保密的。

关键字：招商、购物中心

简介： 此模型给出了大型商业物业尤其是购物中心在主要商家(俗称主力店) 引进过程中的一些基本规律及操作要点，同时对一些基础数据进行说 明。

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各行业商户租金水平及承租面积基本规律零售商铺化妆品、服装、珠 宝、皮具、鞋、钟 表、眼镜、通信 租金 最高 特色主力店

电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品 、健身中心最小 其次 最大 面积 大型主力店

最低

美食广场、百货公司、超市、大型 中式酒楼、娱乐中心、电影院3

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各行业商户租金水平及承租面积基本规律大型主力店租金水平及承租面积 规律

具 体 分 别 予 以 分 析

特色主力店租金水平及承租面积 规律

一般零售店铺租金水平及承租面 积规律 特色餐饮店租金水平及承租面积 规律

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各行业商户租金水平及承租面积基本规律大型主力店租金水平及承租面积 规律

具 体 分 别 予 以 分 析

特色主力店租金水平及承租面积 规律

一般零售店铺租金水平及承租面 积规律

特色餐饮店租金水平及承租面积 规律

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大型超市大型主力店，带动人气，汇聚人 流物业名称 承租商户 沃尔玛 百佳 实用面积 租金 (平方米) (元/平方米/月) 6,000 18,000 35-40 45-55

深圳的一些案例数据

社区 超市

鸿洲购物中心 1-2F 中港城2-4F

东方雅苑1-4F嘉里中心负1F 商业 中心 超市

万佳沃尔玛

20,0003,000

45-5060-701

太阳广场负1F新大好百货13F

百佳新一佳

6,00012,000

65-75 (包 管理费)80-100 (包管理费)

1:

租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米(建筑面积计)6

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大型超市特征分析

楼层

购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的 整个裙楼 一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米 承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位租 金在35元左右

承租面积 单位租金

*注：- 签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%;

- 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。

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百货公司大型主力店，体现项目档次和特 色物业名称 外地百 货 承租商户 实用面积 (平方米) 15,000 租金 (元/平方米/月) 保底100-130 抽成6%-8%

上海巴黎春天 负1-6F

新世界百货

上海梅陇镇1-6F

伊势丹

15,000

保底145-165 抽成7%-9%50-60 40-50

南山保利城裙楼1-3F

本地 百货 日豪名苑裙楼1-6F

友谊城百货 岁宝百货

7,600 10,000

东门迎宾商业大厦1-6F

天虹商场

28,000

50-70

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特征分析

楼层 承租面积

一般贯通商场首层~4、5层 大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精 品百货(如“连卡佛”、“西武” 等)面积要求较灵活，一般在3,000平方 米或以上

单位租金

大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积 而定,可达200元

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大型中式酒楼大型主力店物业名称 中信广场5F 中式酒楼 金威大厦裙楼2F 承租商户 逸和轩 迎海渔港 实用面积 (平方米) 4,000 2,000 租金 (元/平方米/月) 65-70 40-50

深港豪苑裙楼3F鼎盛时代裙楼2F-3F 地王大厦4F 圣廷苑东区2-3F

食神海港 名称待定 凤凰楼

3,0003,800 2,081 4,000

60-65120-130 65-70 85-90(包管理费)

楼层

通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分

承租面积 单位租金

承租面积大，一般在3000平方米以上 承受租金范围通常在50-70元

*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。本报告是严格保密的。

娱乐中心、美食广场、电影院 大型主力店物业名称 娱乐 美食 电影院 承租商户 实用面积 (平方米) 1,200 1,500 租金 (元/平方米/月) 营业额抽成28%-32% 业主提供硬件设备,商 户按营业额抽成20%22% 150-160

太阳广场5F 太阳广场5F

NAMCO 美食广场

金世界友谊城百货负 1F 楼层 承租面积 单位租金

法拉利娱乐 中心

800

购物中心最高层或贯通商场的较高楼层 一般至少在1,000平方米以上 娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚 未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式 以合资及自营为主本报告是严格保密的。

大型主力店承租特征总结 承租水平 递增趋势 百货公司 电娱 影乐 院、 美 食 、 大 型 中 式 酒 楼 酒中大 楼式型 大型超市 大型超市 电美娱 影食乐 院、、

百货公司

递 增 趋 势

承租面积12

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大型主力店承租特征总结 百货公司——承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳 位置； 超市——承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积 需求，又可聚集人流，向上辐射； 娱乐、美食、电影院——承租能力最低，但能聚集人流，设 置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来， 同时提升周边商铺价值； 大型中式酒楼——承租水平低，要求面积大，但可提供消费 者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。

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。

大型主力店承租特征总结一般设置规律承租面积较大，通常在3000平方米以上； 承租能力最低，通常为营业额抽成形 一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场 式或自营形式，放至较高楼层； 所； 提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将 承受租金多在50-70元。 人引导至高楼层；

五层

大型中式酒 楼

四层 三层

二层

首层 下首层

娱乐、美食、电影 承租面积相对较小，但至少在千余平 占据最佳位置，体现项目档次和特色； 院 方米以上。 承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于 商场首层~4、5F ; 放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层 租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租 百 承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百 金在60-140左右。 货 货公司； 大 公 租金承受水平较低，单位租金通常在35-90元。 型 司 超 市

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各行业商户租金水平及承租面积基本规律

具 体 分 别 予 以 分 析

大型主力店租金水平及承租面积 规律

特色主力店租金水平及承租面积 规律

一般零售店铺租金水平及承租面 积规律

特色餐饮店租金水平及承租面积 规律

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电器城 特色主力店物业名称 电器城 深港豪苑裙楼1F 振华大厦1-4F 南山海洋之心裙楼 1-2F 楼层 承租面积 单位租金 苏宁电器 顺电 国美电器 455 4,000 3,000 280-285 70-80 45-55 承租商户 实用面积 (平方米) 租金 (元/平方米/月)

该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或 设在商住楼的整个裙楼 一般在3,000平方米上 地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右

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大型家居用品专门店 特色主力店物业名称 承租商户 实用面积 (平方米) 租金 (元/平方米/月)

家居振业大厦裙楼1-4F 达芬奇 4,000 65-75

中银大厦裙楼 1-3F

超凡家居

10,000

40-50

楼层承租面积 单位租金

该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或 设在商住楼的整个裙楼承租面积大，可达万余平方米 承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租 金在40元左右

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健身中心 特色主力店物业名称 健身中 心 承租商户 实用面积 (平方米) 1,100 租金 (元/平方米/月) 170-175(含管理费)

地王负1F

中航

和平广场2F上海香港广场 3-4F

金朝阳Physical

3,5006,000

40-4585-90(含管理费)

楼层承租面积 单位租金

该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否 适合健身中心要求承

租面积较大，至少在千余平方米以上 承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平 方米左右店铺租金可达到170元左右

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体育运动用品专门店 特色主力店物业名称 体育运 动用品 上海港汇广场地下 1F 上海中信泰富广场 4F 名店运动城 承租商户 实用面积 (平方米) 2,500 租金 (元/平方米/月) 80-100 抽成6%-8% 300-400

Marathon sports

200

楼层

设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层 的其它业态组合相契合 承租面积较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米 租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金范围从80-400元不等

承租面积 单位租金

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