2017年第三季度新乡市场报告 - 图文

2017第三季度新乡市场报告

众厦地产·事业四部

2017-10

深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼 邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun.com.cn

目 录

一、2017年第三季度中国房地产市场形势总结 ............ 2 二、2017年第三季度区域房地产市场政策 ............... 14 三、2017年第三季度新乡土地市场分析 ................. 18 四、2017年第三季度新乡市商品住房销售情况分析 ....... 21 五、2017年第三季度新乡市场楼盘动态 ................. 22 六、2017年第三季度新乡市场总结及预测 ............... 29

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深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼 邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun.com.cn 一、2017年第三季度中国房地产市场形势总结

（一）政策从紧：“四限”继续扩容叠加信贷收紧，各地落实“租售并举”

2017年三季度，“四限“范围、力度继续扩容，九江、赣州、兰州、西安等城市重启或升级限购、限贷，重庆、南昌、南宁、石家庄、长沙、贵阳等集中开始“限售”，“限价”作为房价管控的重要抓手，热点城市预售许可丝毫不放松。与此同时，房地产信贷“去杠杆”持续推进，在严格执行“限贷”政策基础上，各地又开始严查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金违规流入房地产市场，央行也明确支持北京、深圳、南京等地首套房贷利率不同比例上浮，房贷资金全面紧缩。发展住房租赁市场的具体举措在三季度集中落地，首批暂定12个试点城市，着力构建“租售并举”的住房制度。 1、部分城市重启或升级限购、限贷，季末重庆等5市同步“限售”

“四限”政策持续发力，热点城市在保持现有调控政策不变的同时，部分城市进一步升级调控。具体而言，以九江为代表的个别城市重启限购，赣州、兰州、西安等市更是加码限购、限贷；“限价”政策依旧严厉，多个三四线城市也纷纷跟进。上海、杭州等市更是将限价政策落实到具体细节层面，商品住房及地下车位等附属设施实现“一价清”制度，并将其作为申报预售价格的要件之一，以防通过提高装修标准、车位售价等方式逃避市场监管；“限售”城市持续扩容，福清、沈阳等市8月跟进落地“限售”，9月22日晚间，重庆、南昌、南宁、石家庄、长沙、贵阳等集中开始“限售”，石家庄限售周期长达8年，为目前最严厉。大有去年“9· 30”22城集中紧缩调控之势。东莞进一步升级限售令，将企事业单位、社会组织所购住房以及拍卖住房纳入限售范围。 2、严查消费资金购房、默许首套房贷利率上浮，但房贷占比仍处高位

今年以来，金融去杠杆全面升级，严密防范系统性金融风险，严厉监管银行同业套利、影子银行、资产管理等金融乱象。M2增速逐级回落，货币派生效应明显减弱，房贷资金显著波及。截止8月末，M2同比增速降至8.9%，较2016年初14%高点减少5.1个百分点。就房地产市场而言，除了严格执行“限贷”政策外，三季度最明显的变化莫过于两个方面：其一，严查消费资金违规流入房地产市场，北京、南京、广州等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作，重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向。广州更是出重拳，暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷，以防信贷资金违规流入房地产市场；其二，默许上浮首套房贷利率，热点一、二线城市首套房贷利率普遍上浮5%-10%。以北京为例，首套房贷最低利率为基准利率上浮5%，多家股份制银行更是上浮10%。 3、加快发展租赁住房市场，构建“租售并举”的长效住房制度

三季度，住房租赁市场成为高度热议话题，九部委率先发文要求在人口净流入的大中城市，加快

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其一，增加租赁住房供应，并在土地供应端积极保障。以上海为例，“十三五”期间新增供应各类住房170万套，其中租赁住房多达70万套。随后，上海密集挂牌并出让多宗纯租赁用地，另有多宗商办用地改性为租赁住房用地。更为重要的是，纯租赁用地地块位置非常优越，可谓都是“压箱底的宝贝”，上海市支持加快发展住房租赁市场的决心可见一斑。除此之外，土地制度“破冰”，管理层确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，缓解热点一、二线城市供地压力。

其二，租售同权，租房者可同等享受基本公共服务。广州、北京等市相继出台文件，要求保障租房者的权利，试点推广租售同权，承租人可以同等享受教育、医疗等基本公共服务，大力支持租赁市场发展。

其三，鼓励租赁住房消费，给予税收优惠和金融支持。广州、合肥、沈阳等多市均明确，租房者可以提取住房公积金用于支付房租，北京、南京更是将公积金提取标准予以量化。 4、四季度更多二三线城市跟进、升级“四限”，信贷继续收紧防风险

鉴于前三季度热点一、二线城市房地产市场明显降温，房价涨幅趋于平缓，紧缩调控初显成效。9月底，包括长沙、武汉、重庆在内的9个二三线城市相继加码调控，涉及限售、限购、限价等多个方面。我们认为四季度政策层面将维持稳中偏紧的主基调，一方面，已经出台紧缩调控政策的城市仍将维持较长的时间周期以巩固现有调控成果；另一方面，诸如盐城、徐州这类房价上涨过快的二三线城市将跟进落地乃至升级“四限”政策，以便落实“房子是用来住的，不是用来炒的”调控目标。 房地产信贷资金持续收紧乃是市场变盘的最大变数。受惠于房价上涨所带来的赚钱效应，以及其他投资标的匮乏，房地产市场仍是银行信贷资金重要出口。不过，随着全方位无死角监管措施的落实，信贷资金池的水位拾级而下，必然将对房地产市场产生较大负面影响，后续置业需求将难以为继，市场变盘风险不可不察。

住房租赁市场将是未来重点发展方向，尤其是那些人口持续净流入的大中城市，将加快发展住房租赁市场，以便构建租售并举的住房制度。而在土地供应端，热点城市将对租赁住房用地予以重点支持，一方面，热点城市将推广实行“限地价、竞自持”新规，增加租赁住房所占比重，纯租赁用地成交规模也将持续增多；另一方面，商办、工业、仓储用地改性为租赁住房，尤其是集体建设用地改建租赁住房将是缓解热点城市供地压力的重要途径。

（二）行业调整：三季度各指标增速放缓，预计全年销售规模仍将新高

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1、商品房销售增速放缓，但全年销售面积、金额同比将略有上涨

1-8月份，商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1-7月份回落1.3个百分点，商品房销售额78096亿元，增长17.2%，增速回落1.7个百分点。虽然单从8月看，商品房销售面积、金额环比都增长4%，同比也分别上涨4%和6.4%，但是短期的销售回升难以扭转自二季度以来的规模走低、增速放缓的趋势。究其原因，一方面，热点城市政策依旧严苛，诸多城市后继新增供应严重不足，制约销售规模的增长；另一方面，越来越多的三四线城市量价齐升，去库存政策转为紧缩调控，而且普遍需求透支严重、后续需求支撑乏力，销售也逐渐回归常态化。

我们认为，四季度商品房销售热度短期仍能惯性保持，全年销售规模有望继续增长。主要在于：今年以来商品房销售走势呈现前高后低，而政策调控密集期已过，市场已逐步适应新政策并重回自身运行轨道，商品房销售再次大幅回落的可能性不大，尤其是在资金回款压力下，新增供应预计将较前三季度显著增加，四季度也将迎来一波成交小高潮，因此整体来看同比增速将保持低位稳定，全年销售规模较去年相比仍有望继续增长。

2、开发投资增速连续下滑、新开工面积减少，四季度趋势维持

1-8月份，全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增长7.9%，增速与1-7月份持平，这是自3月份以来累计同比增速连续下滑之后，首次止跌。主要是土地市场火爆推动房地产开发投资额攀升，加之楼市热度不减尤其是多数三四线城市楼市量价齐升，促使企业补库存，地块陆续进入开发建设阶段。

从新开工面积情况来看，1-8月份，房屋新开工面积114996万平方米，增长7.6%，增速较1-7月继续回落0.4个百分点，同开发投资累计同比增速一样，是自3月份高点之后增速连续5个月回落，且单月同比增速在8月份也无止跌迹象，整个三季度新开工面积绝对量也持续减少，总体低于全年月均水平。

我们认为，四季度房地产开发投资增速仍将进一步放缓、新开工面积低位徘徊甚至继续减少。考虑到楼市调控仍是短期市场主基调，城市市场、项目销售开始显著分化，基于融资和回款压力，土地投资心态趋于谨慎，我们预计未来新开工量将继续低位维稳，从而使得开发投资增速趋缓，下半年增速预测可能维持在6%-7%左右。

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从6月份到三季度，300城土地成交规模显著回升，但规模的上升并未带来土地价格的回落，地价持续走高。一线城市持续放量，受政策限制和租赁土地集中出让影响，成交均价及溢价率均有所回落；二线和三四线市场均呈现土地出让“郊区化”现象，如郑州中牟县、常州金坛等地持续大量土地出让。

1、三季度成交规模回升显著，一线土地溢价率受制回落

自6月土地成交面积回升以来，连续三月相对高位。第三季度土地成交延续6月的高位运行，截止数据统计日期，300城市经营性土地成交建面达到37261万平方米，环比第二季度仅下降7%，且九月末持续有大量土地出让；前三季度共成交建筑面积111863万平方米，同比微跌3%。供求方面来看，前三季度土地市场主要表现为供过于求，5月份开始供应开始放量，带动土地成交量的上涨，第三季度中土地供应也维持在高位，8月份达到年内供应最高峰，供应建筑面积21537万平方米，预计四季度土地成交将会持续高位。

分城市能级来看，一线城市第三季度土地放量显著，主要为响应“住有所居”推出大量保障性住房用地和租赁住房用地，土地成交建面较2016年同期大幅上涨46%，是各能级中唯一成交建筑面积同比上涨的；二线城市和三四线城市同比分别微降1%和4%，成交占比方面，三四线城市占比达到77%，为市场成交主力。

量涨价未跌，热点城市核心地块价格居高不下。第三季度土地成交规模整体上涨，土地价格波动上升。前三季度土地成交总体均价达到2383元/平方米，同比2016年同期上涨27%，其中一、二线热点城市市中心板块地块成为稀缺资源，土地成交价格居高不下。

分城市能级来看，由于保障性住房和租赁住房用地大量出让，一线城市土地价格同比微降4%，成交均价15394元/平方米，其余能级土地价格均持续走高；三四线城市同比涨幅最大，达到44%，前三季度成交均价为1346元/平方米；二线城市价格相对平稳，微涨4%。

溢价率总体维持稳定，一线城市溢价率回落。前三季度土地成交溢价率35%，对比上半年溢价率

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2、中西部经济强市成交规模持续领先，热点二线城市溢价率居高不下

从重点监测城市的土地成交情况来看，成交量TOP20的城市中，中西部省会城市仍然名列前茅，排名第一的郑州前三季度成交建筑面积3486万平方米，相比第二名重庆高出近1500万平方米，重庆成交建筑面积2032万平方米；此外西安、武汉成交建筑面积均已超过1500万平方米。一线城市仍然只有北上广三市上榜，分别位列13到15位，上海由于第三季度加大动迁房和租赁房用地的供应，成交面积达到835万平方米，北京、广州分别成交791万平方米和688万平方米，深圳成交168万平方米成交，主要为定向出让的商办类用地；三四线城市方面，仅有佛山一市上榜，且排行第10，成交建筑面积高达940万平方米，但成交楼板价较上半年小幅下降5%。

一方面热点一、二线城市土拍制度从“限价”到“限售”的调控力度不断加强，且限价的城市范围仍在不断扩大，9月份长沙也正式加入“限地价、竞房价”的队伍中，另一方面“租赁用房”土地成为土地市场一种新的土地类型，土拍溢价率整体有所下滑；合肥、成都、长沙等二线城市土拍溢价率持续较高水平，佛山作为受广州辐射的典型城市，前三季度溢价率相比上半年也有所回落，但仍维持在87%的高位。

3、四季度地价有望回归理性，租赁用地成为土拍新潮流

一线城市在第三季度土地供应显著增加，热点二线城市也密集出让土地，苏州在结束九月份土拍后，再度迅速挂牌7宗市区地块，杭州在第三季度总共成交71宗经营性用地，总建筑面积达到570万平方米，其中不乏市区核心板块用地。

第三季度更多城市加入“限房价、竞地价”行列，调控范围扩大且力度并未减弱，9月末房地产市场再度迎来一轮新政潮，重庆、南昌、长沙等更多城市进入“四限”队列，交易未满2两年的新房将无法再度交易，成为对投资性购房的又一打击。新政的出台也将对这些城市的土地市场产生一定影

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租赁用地成为土地市场新潮，进入下半年后，在多城市同步提出加强租赁用房供应及权益保障，北京、上海等13个城市成为租赁用房试点城市。上海7月份成交首宗租赁用房用地以来，共通过修改土地规划条件推出了15宗租赁用地，广州首提租售同权，成都也提出规定租赁用房单套面积不得小于60平方米??诸多政策并行，大力保障了外地工作者及本地低收入人群的居住条件，未来预计将有更多的租赁用地进入市场，占比持续走高，如何运营自持地块和租赁地块，增加盈利也成为未来房企重点探索的方向。

（四）供应下滑：限价致一二线供应低迷，三四线供应持续走高

三季度，新增供应依旧低位徘徊，无论是从同比还是与2季度月均水平相比，都呈微幅下跌之势。一线城市供应继续低迷；二线城市政策持续收紧，城市表现分化；三四线城市市场供应量持续走高。我们预计随着项目资金压力逐渐显现，市场逐步适应新政策并重回自身运行轨道，更多企业将放弃观望而接受限价，选择随行就市加快推盘节奏，四季度新增供应预计将较前三季度显著增加。 1、一线城市同比锐减33%，预计四季度仍持续低位

一线城市三季度商品住宅供应面积除深圳上涨外，其余城市回落明显。具体来看，北京、上海受限价政策影响严重，供应量均不足60万平方米，尤其是北京，供应面积仅40万平方米，同比大幅下降70%。广州政策较为宽松、房价相对较低，同比下降36%。深圳三季度供应面积达137万平方米，同比上涨明显。

与二季度相比，三季度商品住宅月均供应量同样低迷，月均不足176万平方米，较上季度月均减少23平万方米。除深圳月均值较上季度提升29万平方米外，其余城市均大幅减少，其中上海、广州下降最为明显，均超25万平方米。

我们预计，四季度一线城市新增供应仍旧低迷，短期内受制于严厉的调控政策抑制购房需求，而且土地市场难有新项目补充，企业普遍惜售心态短期难改，并不急于出货。另外，限制高价盘预售证审批等措施并未有松动迹象，供应量难有突破；长期来看，租赁住宅用地占据主流，改变供求结构和市场预期，销售类住宅用地成交愈加稀少，未来供应持续减少。 2、二线同比跌多涨少、分化明显，四季度供应将迎来高点

三季度，虽然26个二线城市商品住宅供应总量同比上涨18%，但城市供应量同比跌多涨少，仅个别城市涨幅明显。其中政策相对宽松的重庆、郑州、西安等市新增供应量激增，同比涨幅超50%。福州、贵阳、长沙等市供应量同比腰斩，福州同比跌幅达87%。

从与二季度月均供应相比，同样分化明显，涨跌各半。武汉、宁波等市有明显回落，分别下降60

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整体来看，二线城市调控政策愈加严苛，非热点城市也相继出台新政。而且近期开盘项目去化率显著下降，项目分化加剧，说明购房需求端支撑逐渐乏力。更多企业将放弃观望而接受“限价”，选择随行就市加快推盘节奏，四季度新增供应预计将较前三季度显著增加。 3、三四线供应量同环比皆上升，料四季度仍持续高位

三季度，三四线城市商品住宅供应量同比上升16%，重点城市中同比增多跌少。具体来看，汕头、台州、晋江等供应量大幅攀升，同比上涨一倍有余。洛阳，岳阳、泉州、肇庆等城市同比跌幅达六成以上。

相比二季度而言，三季度月均供应量增加8%。其中，温州、无锡、徐州、东莞、汕头、中山、漳州等月均供应量较二季度月均增长50%以上。而盐城、肇庆、洛阳、岳阳等热点三四线城市供应量显著下滑，幅度均超50%。

四季度，热点三四线城市市场活跃度仍将短期内惯性维持，一、二线持续紧缩政策给三四线城市带来“外溢”和“机遇”，在供求两旺的市场格局下，预计供应量将仍保持高位。

（五）成交走低：政策趋紧、供应不济、需求显疲态，成交仍低位徘徊

三季度，紧缩政策环境没有丝毫转变迹象，政策效果逐渐显现，加上新增供应普遍减少，且诸多城市投资投机需求受到严厉政策抑制、缩小了套利空间而提高了投资风险，需求端开始出现支撑乏力的迹象，新开项目开盘去化显著分化而不再是普遍“日光”。

各线城市成交量同、环比均有不同程度下滑，一线和三四线城市跌幅领先，二线城市间分化显著。基于四季度二线城市供应增加和三四线供应走高的判断，预计成交量将环比小幅回升但仍处低位。 1、各线同环比双双锐减，一线和三四线环比跌幅皆超30%

三季度，全国商品住宅成交量全线下滑，从CRIC监测的全国46个主要城市成交情况看，商品住宅成交面积约6667万平方米，环比下滑15%，较2016年同期下跌34%。

一线城市在各线城市中整体表现最差，成交面积仅458万平方米，环比下跌31%，同比更是锐减65%。主要原因一方面是新增供应有限，同比减少33%，北京商品住宅成交面积已连续三季度下滑，三季度成交面积仅79万平方米，同比下降80%。上海案场到访量连续七个月下滑，客户观望情绪严重，环比跌幅25%。深圳则一直保持低位运行，同、环比受此影响跌幅不大，分别下降14%和17%。另一方面是“限购”和“限贷”政策并无放松，购房者观望情绪加重，新项目开盘去化情况十分一般。 二线城市整体表现差强人意，同、环分别回落25%和9%，城市之间分化显著。具体表现可以概括为以下几点：其一，部分城市如成都、武汉、杭州、重庆等市场热度依然不减，环比虽有下滑，但成

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CRIC监测的重点三四线城市成交萎缩，同、环比跌幅分别达45%和31%。经历市场量价快速上升后，三四线城市市场在三季度疲态尽显，前期热点城市后续支撑普遍乏力。监测城市中，东莞、惠州、肇庆、江门、温州、常州、廊坊、固安等核心一线城市周边三四线城市铜环比跌幅普遍超30%。襄樊、泉州等市三四线城市同、环比也均有不同程度的回落。 2、一二线小幅回升三四线整体下滑，四季度依旧低位徘徊

一线城市成交量将继续低位维稳。一方面受供应持续低迷影响，另一方面，一线城市市场观望情绪愈加显著，新开项目开盘去化显著分化，而“日光盘”更是凤毛麟角，只有一些因“限价”所造成的“高价差”的高性价比项目成交火热，市场结构性分化特征明显。综合多方面，预计四季度一线市场的成交量低位运行仍是大概率事件。

二线城市在新增供应增加后整体成交量将迎来小幅回升。首先，部分非热点二线城市后来居上，加紧出台限制政策，至此几乎所有二线城市都出台紧缩调控政策，且力度未见有丝毫放松。在这样的市场环境下，企业融资渠道受阻，回款压力逐渐增加，更多企业将放弃观望而接受“限价”，选择随行就市加快推盘节奏，四季度新增供应预计将较前三季度显著增加，市场依然高热的城市成交量显著放大，多数城市成交水平将保持稳定，整体小幅回升。

三四线城市成交将整体下滑。投资需求带来的房价快速上涨，严重透支市场需求，随着市场逐渐降温，恐慌购房难以为继，购房者逐渐回归理性，加之本地后继需求基数不足以支撑市场继续量价齐升，从三季度的成交情况来看，三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。除此之外，前期市场过于乐观导致供应加大，随着成交量的持续走低，部分三四线城市已出现库存高企，供过于求的局面，未来抓紧去库存仍是此类城市楼市的主旋律。

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（六）：房价回落：热点城市房价稳中有降，三四线变盘风险积聚

三季度，政策效果逐渐显现，多数热点一二线城市房价稳中有降，房价快速上涨势头得到有效控制。与此同时，更多三四线城市成为市场争抢的对象，房价随之快速拉升。正所谓盛极而衰，三四线城市房价过快上涨，或多或少过度透支市场，调整脚步似乎越来越近。 1、热点一二线房价稳中有降，环比下降、同比涨幅全线收窄

国家统计局数据显示，8月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。环比来看，15个一线和热点二线城市房价稳中有降，除北京、上海和厦门环比基本持平之外，其余城市房价环比已步入下行通道，广州暂以0.7%环比跌幅居首。同比来看，15个一线和热点二线城市房价同比涨幅全部回落，深圳、成都两市更是掉头向下，同比分别下跌2%和0.3%。

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三季度，各线城市房价走势明显分化。一方面，热点一二线城市预售证审批趋严，预售价格管控更是愈加严苛，房价涨幅趋于平缓。另一方面，更多三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。环比来看，将近4成城市8月份房价较6月份有所回落。同比来看，9成以上的城市房价仍处上行通道，但热点一、二线城市同比涨幅趋缓已是不争的事实，深圳、广州、苏州等市房价更是掉头向下，步入负增长区间。

一线城市房价涨幅趋缓，广州、深圳同比小幅下跌。一线城市限价政策执行层面异常严苛，8月一线城市房价较6月涨多跌少，但涨幅全部回落至5%以内，广州更是下跌5%。同比来看，北京房价同比大涨43%，上海房价接近4.9万/平方米，创历史新高，但前期房价高增长之势难以再现，同比涨幅降至15%。广州、深圳市场明显降温，房价高位盘整，同比双双步入下降通道。

二线城市房价明显分化，福州、西安加速上涨。到8月份，二线城市房价涨跌互现，包括南京、武汉、济南在内的多个城市房价涨幅较6月均控制在5%以内。唯独西安、福州房价上涨动力强劲，涨幅接近30%。重庆、天津等热点城市房价小幅回落，宁波暂以13%跌幅居首。同比来看，西安同比涨幅高达82%，遥遥领先。其次分别为海口、重庆，也是2017年新晋“黑马”城市，同比涨幅超40%。不过，海口、重庆房价上升势头减退，8月房价较6月小幅回落，预计4季度同比涨幅将进一步收窄。值得关注的是，合肥、苏州是仅有的房价同比下降的二线城市，市场风险不可不察。

三四线城市房价同比近乎全线上涨，盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。与此同时，无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落，佛山、东莞更是步入下行通道。值得关注的是，随着北京外溢投资、投机性需求被迅速“冻结”，北三县房价剧烈调整，8月份大厂房价较6月份下跌25%，同比下跌19%，也是唯一房价下降的三四线城市。同比来看，常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%，房价上涨动力着实强劲。佛山、东莞、珠海等城市同比涨幅持续回落，基本维持在10%左右。

3、一二线房价环比稳中有降，三四线房价显著下调风险累积

一线城市预售价格管控仍将从紧执行，在市场持续供不应求的大背景下，一线城市房价走平的可能性更高。

二线城市房价将持续分化，那些成都、武汉、杭州等市场依旧供不应求的二线城市可以参照于一线城市，房价将以“稳”字当头。而诸如西安、海口、沈阳、长春等这类新晋热点二线城市，随着炒作氛围逐渐消散，难以支撑房价持续过快上涨，预计四季度房价将面临回调。苏州、合肥等市场风险不断积聚，短期内房价继续下降。

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深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼 邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun.com.cn 三四线城市房地产市场正处盛宴下最后的狂欢，诸如盐城、泰州这类新晋热点三四线城市房价上涨尤为迅速，或多或少透支未来市场预期，尤其是这类热点城市面临政策调控的几率大大上升，一旦政策基调生变，投资、投机性需求难以为继，房价必将面临显著下调风险。另外一些诸如无锡、佛山在核心城市辐射范围内的三四线城市，市场需求支撑依旧坚挺，长期来看房价犹存上涨压力，限价政策暂无松绑的可能性，房价涨幅也将缓步回落。

（七）库存上升：半数城市库存、消化周期较6月末显著上升

三季度，虽然很多城市商品住宅成交下滑，但重点城市供求比依然小于1，表明供不应求矛盾仍然显著，市场存量同比持续减少。但随着多数一二线城市市场成交持续低迷，库存开始积压，8月末较二季度末库存上升城市数量占48%，消化周期上升的城市占比达55%。 1、9成城市库存较去年同期下降，但半数库存、消化周期较二季末上升

从CRIC监测的40个城市商品住宅库存变化看：一、二线城市中九成库存同比下降，有五成城市消化周期同比上升。8月末，除合肥、宁波和郑州库存量同比略有上升外，其余九成城市同比全线回落，尤其是重庆、杭州、武汉等市降至历史低位，同比跌幅超过50%。受成交持续低迷影响一、二线城市消化周期明显上升，北京、深圳、福州、厦门超18个月警戒线，沈阳、大连也高于15个月，与之相对的是武汉、杭州消化周期降至3个月以内。

但与二季度末相较而言：8成三四线城市库存显著上升，半数城市消化周期拉长。到8月末，虽然同比来看，除惠州、无锡和东莞库存量同比有所上升之外，其余城市均有不同程度的回落，尤其是南通、常州同比跌幅超60%，但相比二季度末有75%的城市库存量显著上升。就消化周期而言，南通、常州不足三个月，无锡、晋江等超过19个月，其变化也非常明显，近半数城市消化周期较6月末显著拉长，其中惠州、晋江和九江最明显。

2、城市分化愈加显著，四季度库存继续减少的幅度将收窄

四季度，各线城市市场分化会愈发明显，强/弱二线和三四线会呈现“一城一景”的显著差异。预计成都、武汉、杭州、佛山、东莞、常州、南通等热点城市库存仍将继续下探，但降幅将会放缓。随着四季度新增供应放量，一、二线城市成交将会小幅回升，而多数三四线城市去库存的调控基调总体不变，三四线市场热度仍能惯性维持，库存将会继续被消耗，整体库存仍将维持下降趋势。 与此同时，城市间的分化现象将会愈发显著，除了个别一二线城市市场仍能供求两旺、库存大幅降低、消化周期持续缩短外，多数城市市场逐渐回归理性，部分被热炒的三四线城市也面临调整。 整体来说，四季度库存的降幅将会收窄，消化周期上升城市也将增多。

（八）企业业绩：前三季度龙头房企持续增长，部分房企上调销售目标

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深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼 邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun.com.cn 伴随2017年上半年热点城市限购限贷政策进一步收紧、购地监管力度加大，前三季度，房地产总体市场降温、市场环境更为复杂。然而，虽然多数规模房企三季度业绩低于全年平均水平，但销售业绩仍然延续了去年的增长势头，业绩同比大幅增长。其中，部分规模增长较为迅速的房企于中期业绩会上上调年度销售目标，有望实现进一步扩容。

龙头房企中，碧桂园1-8月销售金额为3806.7亿元，同比上升112%。在实现翻番增长的同时，碧桂园销售目标由原来的4000亿元大幅上调25%至5000亿元，但仍然完成了全年目标的76%。上半年销售势头良好、销售目标提升的房企还有龙湖、旭辉等。其中龙湖1-8月销售金额已超调整前全年销售目标，目标大幅上调36%后，其目标完成率仍达77%；旭辉在销售目标较去年全年业绩大幅增长51%的情况下，仍完成销售目标的76%。

在上调销售目标的房企中，融创和远洋业绩完成率（调整后）最低，分别为54%、58%。这也从侧面说明他们对下半年并不悲观。其中，融创1-8月销售金额已超去年全年业绩。虽然目标上调至3000亿元后目标完成率为54%，但其下半年计划开盘、2017年上半年尚未出售及现有项目的二次开盘总货值将达3879亿元，因此目标完成可期。

（九）企业拿地：长三角和热点二线受青睐，合作、收购比重继续加大

随着行业集中度越来越高，大型房企为满足销售规模不断增长的需要，积极扩充土地储备，而部分中等规模房企，为从一个梯队上升到更高的梯队，在新增土地储备上也较为积极，截至9月中旬，拿地规模最大的前30家房企，新增土地建面已接近去年全年总值。在此背景下，今年以来，房企拿地表现出4大特征。

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特征二：积极布局热点二线城市。在城市布局方面，热点二线城市仍然是房企投资布局的重点。今年以来，拿地规模最大的30家房企积极布局热点二线城市，其对二线城市的投资额在各级城市中占比最高，达到50%左右。由此看来，企业对城市容量大，政策高压下销量不俗的二线城市更具信心。而在单城市方面，南京（楼盘）、杭州（楼盘）、天津（楼盘）、武汉（楼盘）、合肥（楼盘）、苏州（楼盘）、郑州（楼盘）、济南（楼盘）、成都尤为受房企青睐，占到30家房企二线城市投资额的超7成。这些重点二线城市或为省会城市、或为区域中心城市，一直都是房企争相布局的重点城市，市场去化普遍较好，具有较好的投资前景。

特征三：长三角区域为投资热点。在区域布局方面，长三角区域最受房企青睐。今年以来，拿地规模最大的30家房企，在拿地金额区域分布上，长三角区域在四大区域中占比最高，超30%；而在新增土地建面上，长三角区域占比也上升最明显。显示出长三角区域仍然是房企最热衷投资的区域。房企青睐长三角的主要原因：2017年以来，一二线城市受到政策打压投资受限，核心城市周边成为企业投资新热点。长三角区域作为一个多核心发展都市圈，拥有上海（楼盘）、南京、杭州和合肥多点带动，且交通路网发达、经济稳定、配套设施相对完善，整体城市圈发展活跃，更受到企业投资青睐。 特色四：愈加倾向于收并购和合作拿地。今年土地市场火热依旧，合作拿地现象开始增多，同时非公开市场上，房企通过收并购方式也取得了大量土储，房企拿地方式愈加多元化，无论是合作方式还是收并购方式，都通过较少的资金撬动了大量资产，为企业获得土储的同时节省了资金成本，有效降低了风险。

二、2017年第三季度区域房地产市场政策

（一）个人房贷进入量跌价升时代，刚需购房者承压

个人住房按揭贷款，是楼市晴雨表之一。记者梳理上市银行半年报发现，当前个人房贷呈现“规模降”、“利率升”的特点。房贷收缩对购房者有哪些影响？促进楼市降温的同时如何满足刚需的合理需求？

个人房贷进入“量跌价升”时代。从区域看，北京等热点城市的房贷规模收缩明显。北京银监局

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分析：在金融去杠杆、货币政策稳健中性的背景下，市场资金价格整体处于上行趋势，势必会传导到包括住房按揭贷款在内的信贷市场上。额度吃紧、利率提高、放款变慢，房贷政策收紧毫无疑问会增加刚需购房者的压力。各类收紧政策会提高购房的成本和门槛，对一些投资投机需求产生明显的抑制作用，使房地产市场的交易规模出现下滑，进而带来了价格持续上涨态势的抑制。

（二）新乡将从六个方面抑制房价上涨，稳定房地产市场健康发展

新乡房价在2017年是涨价潮是一波接一波。先是小幅度涨价，再来是大幅上涨，市场上频繁出现了7字头，紧接着，新乡诞生了新地王，新乡华天置业以762万元/亩的高价竞得东区明德小学南侧的36亩地，总成交金额高达2.78亿元，楼面价近3000元/平米，给楼市带来轩然大波。

为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于房地产工作决策部署，依据相关文件精神，新乡市已制定了关于加强近期房地产市场管理和调控的文件。该文件从加快住房用地供应、加快新建住房上市、加强新建住房调控、盘活住房二级市场、增加房屋租赁供应和加大住房保障力度等六个方面进行了安排部署，目的是进一步加强和改进新乡市市区的住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

河南省其他省市调控情况：1）许昌召开房地产市场运行情况分析会：稳市场，控房价。a、许昌目前的重点工作是控房价、稳市场。b、增加土地调控，尤其是住宅用地，满足刚需。c、各房地产开发企业要树立大局意识，严格自律，稳定市场。2）郑州限价令：新房备案价格不得高于2016年10月份。3）洛阳新政：在售房源不得高于5月9日前基准价。4）驻马店新政：房贷首付最低30%，取消去库存优惠政策。a、驻马店市农民在市中心城区购买首套新建商品住房补贴政策2017年6月30日到期后不再延续。b、恢复最低首付款贷款比例。“去库存”时期的个人首套普通住房贷款最低首付款比例20%不再实施，调整到正常状态下的最低首付款比例30%。

分析：从近期成交地王和房价来看，新乡下阶段调控势在必行，相关调控部门根据新乡市房地产情况，同时可能会参考河南省其他省市调整政策，出台落实下一步调控细则。

（三）郑新融合助推，新乡南区发展势不可挡

随着新乡“东扩南移”，南区逐渐进入刚需一族的视野，特别是“郑新融合”上升为国家战略后，恢弘发展版图下，南区更是迎来了前所未有的发展机遇和关注度。

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分析：郑新融合助推南区板块价值提升，随着交通和配套的逐渐完善，势必促进南区板块房地产市场发展，南区板块或将成为房地产市场的下一个热点区域，南区楼盘房价或持续走高。

（四）新乡平原示范区:打造新乡经济发展增长极

“百城建设提质工程是贯彻落实省委、市委城市工作会议精神的重要内容和重要抓手。”近日，新乡市平原示范区党工委书记鹿建宇在接受记者采访时表示，平原示范区作为城乡一体化发展的先行区和排头兵，将按照市委、市政府工作部署，强化工作措施，加快项目推进，扎实推进百城建设提质工程。

平原示范区将从三个方面提升城市品质。一是规划引领，完善功能。坚持高水平规划、高起点设计、高标准建设，全面加快城市发展步伐；突出规划龙头地位和引领作用，加快示范区总体规划修编和专项规划编制工作；继续加强道路、桥梁、管网、供热等基础设施和公共服务设施建设，新修续建43条道路、9座桥梁等一批项目;推进商务中心区、环凤湖特色商业带建设。二是突出“水”绿“，做优生态。围绕水、绿做文章，实施好”一网、三轴、五湖“城乡生态水系，加快绿化项目实施，持续推进湖渠和滨水景观廊道建设，加快推进凤栖湖、凤舞湖建设进度，建设宜居、宜游、宜业的田园水城。三是以产兴城，强化支撑。紧盯主导产业发展，加快项目推进，以产业发展构筑强大支撑;着力抓好河南金水电缆集团出口线缆生产基地等6个竣工投产项目、郑州千味央厨食品加工项目等8个计划新开工项目和王府井商业小镇等5个现代服务业项目。

分析：平原示范区，作为郑州与新乡的过渡区，在服务设施、生态环境逐渐完善的同时，再加上平原示范区企业项目入迁直接带动人口，“平原示范区”势必成为新乡经济发展增长极，刺激其区域房地产市场完善发展。

（五）新乡将全力推进铁西军用直升机场迁建工作

军用直升机场迁建工作事关军队发展和地方建设。市委、市政府高度重视军用直升机场迁建工作，

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（六）铁西深入居民协调供暖工程，预建9个热力站

从铁西办事处了解到，为推动辖区送暖工程，他们深入居民区了解需求，并多方协调，加快了辖区集中供暖的实施步伐。办事处以社区为单位，以基层工作人员和志愿者为主力，多次深入居民家中进行走访，与居民进行座谈，及时了解居民意愿，并发放《告知书》，让居民看到此次开展集中供热工程的信心和决心。在实地勘察的基础上，该办事处多次组织集中供暖项目的施工单位召开协调会，就热力交换站点位及数量进行沟通、讨论及综合分析，同时对各个施工单位明确工程具体时间要求。

由于辖区内铁路单位较多，该办事处多次与铁路部门对接联系、协调，争取铁路单位的配合和支持。根据多方面的调查和确认，截至目前，该办事处辖区预计建设9个热力交换站，相关建站位置也基本选定。

分析：随着铁西供暖工程的完善和直升机的搬迁，在新乡市场整体房源较少的情况下，铁西棚户区项目或将重启入市。

（七）新乡东区教育版图再添新校，30亩公村小学公示已出

2017年8月1日，小编从新乡市规划局网站获悉，新乡市东区将再添一所小学——公村小学，这也是继平原幼儿园、种德小学、荣校东路中学之后的又一所学校，项目位于人民路与新五街东北角，规划净用地约29.82亩，规划有教学楼、综合办公楼、图书室及教研楼、风雨操场。届时，项目周边范围的居民子女可就近入学，享受便利的教育资源。

新乡东区教育现状：新乡东区核心区范围内现有各级各类学校144所，其中幼儿教育46所，小学64所，初级中学13所，高中3所，十二年一贯制学校1所，九年一贯制学校8所，本科院校7所，大专、高职院校各1所。京港澳高速公路以东区域内多为农村小学及镇级初中，办学规模小、教育基础设施、师资力量薄弱。

东区教育未来规划：除了最新规划的公村小学，新乡东区还将根据区域发展需要，实施学前教育、薄弱学校改造、市区学校扩容工程、职业教育、特殊教育等基础性教育项目，建成育才小学东校区、人民东路小学、经四路小学等一批中小学，改扩建平原小学、古固寨镇祥和社区小学、东屯镇初级中学等现有学校，推进新乡医学院经开区新校区建设工程、河师大新校区建设工程、新乡学院主校区提

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分析：随着时间的推移，新乡东区一站式教育配套的完善和教育水平的提高，势必再次推动新乡东区的房地产市场发展，未来新乡东区房价或将持续走高，出现“一房难求”的现象。

（八）2017年新乡市城中村改造汇总

城中村、棚户区改造是城市发展的必经之路，城中村改造也牵动着众多人的心，众多购房者对于城中村、棚户区改造的项目进度也是尤为关注，其中最受大家关注的莫过于马小营、汇金城、朗公庙、张庄村，据小编了解，近段时间，新乡市加大了“两改”问题解决推进力度，据统计新乡市中心城区共有棚户区(城中村)179个(其中，棚户区102个，城中村77个)，已启动80个(其中已完成20个，正常推进38个)改造项目。所关注的这几个热门项目也正在施工进行中，其中包含新乡马小营、汇金城、孟营村、沈小营、朗公庙、张庄村、大朱庄、凤凰名都、段村等。

分析：棚户区、城中村改造，不仅促进城市发展，改变老旧城市面貌，提升城市形象，而且改善了百姓的住房条件。同时随着棚改项目新增房源入市，“供需关系”或将趋于平衡，市场房价或将得到缓解。

三、2017年第三季度新乡土地市场分析

（一）2017年第三季度土地出让信息

根据新乡国土资源局和新乡市公共资源交易管理中心发布的土地信息：2017年第三季度出让土地中，其中商住用地4宗（不含科教用地、工业及仓储用地）。具体土地出让信息如下所示：

序列 宗地编号 土地宗地位置 面积（亩） 宏力大道以南、规划路以北、畅1 2017-3 岗村自然边界以西、二机床家属院以东 43.2 商住用地（其中商业建筑面积不超过总建筑面积的3%） 商住用地（其中2 2017-5 平原路与新五街东北角 兼容的居住建筑36 面积占计容总建筑面积的40%-50%） 3 2017-6 新飞大道以东、创业路以北 39.6 商住用地（其中住宅建筑面积不2.5-3.5 ≤45% ≥20% 住宅70 商服40 245 1 3.0-4.0 ≤55% ≥20% 住宅70 商服40 211 1 2.0-2.8 ≤25% ≥30% 商服40 住宅70 227 1 土地用途 容积率 建筑 密度 绿地率 出让年限（年） 挂牌 起始价 增加 幅度

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（二）2017年第三季度土地成交信息

根据新乡国土资源局和新乡市公共资源交易管理中心发布的土地信息：2017年第三季度成交商服土地3宗（不含工业及仓储用地）。具体土地成交信息如下所示：

序列 宗地编号 宗地位置 宏力大道以南、规划路以北、畅1 2017-3 岗村自然边界以西、二机床家属院以东 平原路与新五街东北角 新乡市华天商住用地 36.5 网挂 置业有限责任公司 河南大桥石商住用地 39.6 网挂 化股份有限公司 18171.311985 27816.71094 2017-9-25 商住用地 43.2 网挂 新乡广源置业有限公司 9810.870765 2017-8-3 土地用途 土地面积（亩） 出让方式 受让人 成交价款（万元） 成交日期 2 2017-5 3 2017-6 新飞大道以东、创业路以北 2017-9-25 分析：从以上土地成交可知，2017年第三季度商住用地成交3宗，第三季度出让商住用地全部成交，且成交价款极高，再次说明土地严重“供不应求”；较高的土地成交价款，必将增加土地成本，直接推动其房价高涨。

（三）新乡商品房销售面积增速减缓，新增土地购置面积持续减少

1-8月份,新乡市房地产市场整体运行持续放缓，各项主要指标均有所回落。1-8月份全市房地产开发投资完成230.69亿元，同比增长7%，比全市上半年回落13.2个百分点，比1-7月份回落3.6个百分点;全市商品房销售面积391.32万平方米，同比增长11.5%，比全市上半年回落14.5百分点，比1-7月份回落7.2个百分点。(所有数据均不含长垣)

一、房地产开发投资和商品房销售面积增速均不同程度减缓

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在房地产开发主要类型中，住宅完成投资200.18亿元，同比增长4.7%，占全部开发投资的86.8%，住宅投资增速低于房地产开发投资2.3个百分点，比上半年住宅投资增速减缓14个百分点，拉动全市房地产开发投资增长4.2个百分点，比1-7月份拉动作用减弱3个百分点;商业营业用房完成投资15.3亿元，同比下降8.1%。

1-8月份，全市商品房销售面积同比增长11.5%，比上半年回落14.5个百分点。其中，住宅销售382.14万平方米，同比增长13.9%，占商品房销售面积的97.7%，住宅销售面积增速比上半年减缓13.3个百分点;商业营业用房销售8.2万平方米，同比下降41.6%;其他房屋销售0.25万平方米，同比下降79.4%。

分县(市)、区看，1-8月份全市商品房销售面积同比增速为负的县(市)、区有6个，分别为卫滨区(-28.4%)、辉县市(-23.3%)、凤泉区(-19.2%)、经开区(-18.8%)、红旗区(-18.3%)和新乡县(-1.7%)，6个县区下拉全市商品房销售面积增速8.7个百分点。

二、新增土地购置面积与房地产企业本年能够利用资金相背离

1-8月份，全市房地产企业本年能够利用资金274.08亿元，可利用资金是房地产开发投资的1.19倍。其中，上年末结余资金57.03亿元，同比增长49.7%;本年实际到位资金217.06亿元，同比增长3.6%。可见，企业能够利用资金较为充裕，对房地产企业正常运行支撑作用明显。

与此同时，截至8月份，全市房地产开发企业本年土地购置面积12.6万平方米，比2016年同期减少28.3万平方米，同比下降69.2%，增速为2017年以来最低。本年土地购置面积增速自3月份至今，持续六个月负增长。

土地购置作为房地产企业开发地产项目的先决条件，没有新的土地购置就没有新的开发项目，购置土地的多少在一定程度上影响着房地产开发项目的持续发展。目前我市房地产开发投资保持增长，企业资金较为充裕，但土地购置面积持续减少。开发投资保持增长与购地面积持续下降两者背离的现象需要我们持续关注。

三、全市商品房待售面积较2016年年末大幅减少

在国家去库存政策及市政府一系列配套措施的刺激下，1-8月份，全市商品房待售面积166.44万平方米，分别比2016年全年和2017年上半年减少53.64万平方米和3.3万平方米，全市商品房去库存成效显著。其中，住宅待售面积108.18万平方米，分别比2016年全年和2017年上半年减少47.6

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四、2017年第三季度新乡市商品住房销售情况分析

（一）新乡市商品住房销售面积及均价

年份 月份 1月 2月 4592 3月 4646 4月 4808 2017年 5月 5035 6月 5462 7月 5581 8月 5878 9月 6074 销售均价 4540 （元/㎡） 分析：从2017年整体住宅均价可知，2017年住宅均价一路飙升，从“4”字头到“6”字头，上涨幅度较大。根据土地供应量以及市场库存量情况，预计2017年下阶段销售均价或将持续走高。如果下阶段市区棚改项目房源集中入市，新乡也加入在调控之列的情况下，下阶段销售均价上涨速度趋稳、放缓。

（二）2017年第三季度新乡市房地产市场运行情况分析

2017年，新乡楼市在历经2016年触底反弹之后，不管是商品房成交量还是房价，都创下了近几年来的新高。在量增价升的同时，新乡土地成交价格更是创新高，一亩地拍出762万元的天价，楼面价接近3000元，更是让人大跌眼镜。

据中国房价行情网数据，2017年9月新乡住宅均价为6074元/平米，较8月上涨198元/平米。其中卫辉市房价上涨幅度最高，环比涨幅高达25.11%！市区以凤泉区涨幅最高，环比上涨23.4%。牧野区、红旗区、卫滨区涨幅分别为7.05%、1.43%、0.05%。四区八县中仅获嘉县及延津县环比下降，

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中国房价行情网数据

新乡房价在2017年是涨价潮是一波接一波。先是小幅度涨价，再来是大幅上涨，市场上频繁出现了7字头，紧接着，新乡诞生了新地王，新乡华天置业以762万元/亩的高价竞得东区明德小学南侧的36亩地，总成交金额高达2.78亿元，楼面价近3000元/平米，给楼市带来轩然大波。可以想见，在政策未有大动作的情况下，新乡房价上涨趋势仍将继续。

五、2017年第三季度新乡市场楼盘动态

2017年第三季度伴随着“金九银十”的来临，新乡楼市依旧火爆，在政府调控政策尚不明晰的情况下，购房者扎堆抢房。新乡2017年第三季度正常在售有房源的楼盘“量价齐升”，同时不少楼盘借助市场销售热情纷纷进行新品或新盘加推，具体情况如下所示：

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区域 楼盘名称 宝龙城市广场 均价（元/㎡） 7500元/㎡ 在售情况 1#270㎡—333㎡四房，6#、7#、8#、9#：118㎡三房，130㎡，135㎡四房 建业壹号城邦 7200元/㎡ 四期85-170㎡ 6#158㎡（10套）四房；3#排号华天公馆 7000元/㎡ 中，面积103㎡、117㎡、121㎡；2#97—125㎡ 松江帕提欧 盛大凯旋城 7600元/㎡ 6500元/㎡ 6400元/㎡ 6600元/㎡ 7300元/㎡ 6000元/㎡ 暂无价格 暂无价格 95㎡-119㎡三房 现房6#7#楼316㎡；双层底商155-1900㎡ 15#7层洋房123㎡、142㎡ 11#、12#楼王118㎡、120㎡、133㎡ 6#、8#楼123㎡、124㎡、129㎡、140㎡、143㎡、149㎡ 20#、21#：60㎡、80㎡、108㎡、126㎡、138㎡ 90㎡、110㎡、132㎡、178㎡ 二期92㎡两房、115㎡三房、148-158㎡四房 6#楼87.57㎡、102.2㎡、112.24龙湖景庭 九龙华府 豫峰朗庭 瑞康星钻 润田金域蓝湾 6500元/㎡ 7800元/㎡ 7300元/㎡ 6000元/㎡ 6000元/㎡ 6300元/㎡ 5300元/㎡ 6315元/㎡ 7200元/㎡㎡、121.73㎡、122.35㎡、143.07㎡ 12#楼170㎡（10套） 6#、8#楼123㎡、124㎡、129㎡、140㎡、143㎡、149㎡ 20#、21#：60㎡、80㎡、108㎡、126㎡、138㎡ 二期8#9#10#楼83㎡两房、103-118㎡三房、137㎡四房 92㎡，2#136、105㎡ 160㎡（三室两厅两卫）；顶层：120㎡、130㎡、140㎡、150㎡ 140㎡的三房，1套16层 商铺：208㎡-328㎡，商铺均价

优惠政策 1万抵2万 暂无 二房总房款优惠1万打96折； 三房总房款优惠1万5打96折； 3#交2000享2万 99折 一次性96折，按揭97折 认筹1万抵2万会员招募中 四期排号，交1万抵2万 120㎡以下1万抵1.5万；120㎡以上1万抵2万 5千享2万 预计十月份开盘 交1万3享受摇号开盘（三千享1万5，交1万享受总房款优惠1个点） 6#楼交4000享15000元，公寓2#、3#楼交3000元享10000元 一次性98折 120㎡以下1万抵1.5万；120㎡以上1万抵2万 5千享2万 一次性98折，按揭、公积金99折 暂无 全款97折 交5千抵2万 商铺：交7千享7万，一次Page 23 of 31

东 区 板 块 诚城三英里 诚城常青藤 豫峰朗庭 瑞康星钻 润华翡翠国际 美好城 北区板块 水木兰亭 中纺佳苑颐和铭郡 万嘉尚都国际 晖祥江山

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（二）2017年度新增楼盘情况

2017年度在销售高涨的情况下，新增楼盘也逐渐亮相，具体新增楼盘情况如下所示： 1、建业十八城：

新乡建业十八城由两地块组成，地块一位于金穗大道与东明大道交叉口东南角，东临新乡体育会展中心；地块二位于会展中心南侧，东至新乡奥体公园，南至向阳路。

建业十八城是建业进驻新乡16年来开发的第5个项目，以多层、高层为主，70万方大盘，超低密洋房，占地面积约458亩，容积率1.9-3.0。 2、守拙园：

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守拙园项目位于新乡市东区核心发展区域，也是新乡东区龟背之上，2015年河南二建集团以340万/亩的土地价格竞拍成功，荣膺年度单价地王，至今无出其右者。

守拙园占地23.1亩，共有2栋住宅、1栋公寓、1条商业步行街组成，满足客户居住、办公、购物、娱乐等需求。项目周边有东区医院、明德小学、新乡一中东校区、定国湖、高铁站，配套成熟、生活便利。 3、高晟福润城

项目位于新乡市黄河大道以北、华兰大道以南、解放大道以西、京广铁路以东，项目周边多条主干道，特别是解放大道南至南环，北至火车站和汽车中心站，沿途更有多条城际公交，解放路上还有多条公交线路使您一出门就能通达全城甚至郑州等地。

项目自身规划有一栋3层的幼儿园，青年路以北规划有一所小学，36个标准班，一站式的教育体系让您的孩子赢在起跑线上。另外解放大道上有卫滨区实验小学、二十二中南校区、胜利南街旁的化工路小学和英才幼儿园、金水桥幼儿园均位于项目周边，另外项目自身规划有5层大型商业，吃喝玩乐购提供了一站式的服务。 4、翡翠国际

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深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼 邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun.com.cn 翡翠国际是由新乡市润华宝利置业有限公司开发，位于平原路以北、东明大道以西、中心东路以南、育才路以东。

项目占地面积75.4亩，容积率为3.0-4.0，建筑密度≤55%，绿地率≥20%，土地用途为商住用地，其中商业与商务用房建筑面积占总建面的50%以上。 5、银星央棠

银星央棠位于新乡市金穗大道与劳动路交叉口东南角，该项目土地只用面积28188㎡，总建筑面积118389㎡。普通商品住宅用地面积25369㎡，商业用地面积2819㎡，廉租住房异地建设。新建普通住宅楼6栋，总套数1086套。 6、盛世新城

盛世新城位于学院路北环路向北约200米，占地面积130多亩，总建面30万㎡，地块分为南北地块，目前开发北地块，占地约67亩，建面18万㎡，共15栋楼（7栋高层，8栋多层），分两期开发。项目建筑密度21.78%，容积率3.19，绿地率35.12%，一期7栋由4栋8层多层花园洋房和3栋27-33层高层组成，面积从80-140㎡。小区东门正对面规划50亩市政公园，西临市政规划凤泉湖，双气配套，1:1车位，人车分流。 7、智慧城

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深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼 邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun.com.cn 智慧城位于牧野大道与道清路交汇处东南角，规划用地面积为46461.4平方米。总建筑面积为190469.65平方米，容积率3.49，建筑密度19.93%，绿地率31.21%，设有地上停车位262个，地下停车位995个，共1257个。

项目总规划10栋建筑和地下车库，其中1号楼为幼儿园，2号、3号、4号、6号、8号楼为住宅楼，7号、9号、10号楼为商住楼，5号楼为综合服务楼，并在7号楼配建公厕及垃圾中转站，建筑面积共计190469.65平方米。该项目规划方案运用现代设计手法，建筑采用具有金属质感的银灰色外墙，穿插深灰色窗间墙作为点缀，整体呈现出强烈的现代建筑的特征，简洁有力。 8、非常国际

国信非常国际小区项目由新乡市国信房地产有限公司（河南国信房地产有限公司）开发建设，项目位于新乡市平原路与站前九街交叉口西北角，项目总投资90000万元。国信非常国际小区占地155.2亩（合103419.54㎡），建筑总面积310258㎡，沿站前九街有两层商业用房，面积约15000㎡，公建配套设施15班幼儿园一所（用地面积约7212㎡）、农贸市场建筑面积1000㎡、市政营业厅建筑面积100㎡、公厕建筑面积60㎡、社区服务中心建筑面积1500㎡。容积率为2.5＜FAR≤3.0，建筑密度≤22%，绿地率≥35%。 9、康信尚居

康信尚居项目位于西华大道和中同路交叉口西南角，是新乡市康信实业有限公司倾心打造的品牌工程，也是市、区两级重点棚户区改造项目。项目占地1.7万平方米，总投资8亿元，规划建设大型商场、酒店和局部住宅楼，总建筑面积约10万平方米，商业面积5.7万平方米。项目建成后，可有效改善周边居民生活环境，提升城市整体形象，推动铁西区域快速健康发展。 10、理想国

理想国占地425亩，总建筑面积110万㎡，容积率3.3，可容纳7000多户，共规划了近8000个停车位，机动车位比例为1：1，绿化率35%。理想国位于学院路与建设路交汇处，交通条件，四面临路，北邻北环路，西邻学院路，南邻师大北路，东接牧野大道，交通便捷，方便日常出行。

项目紧邻北环路蔬菜批发市场，水产大市场，学院路上有菜市场，超市，大药房，饭店，银行等这些都能为您的生活提供便利。而小区内西南角有一个2万㎡的五层集中商业，小区贯穿南北的弹性路两侧及小区南侧有两层沿街商铺；小区自建4900㎡的18班幼儿园及16000㎡的30班小学。 11、豫飞金色怡苑

豫飞金色怡苑位于新飞大道以东，平安路以北，规划用地面积11979.80㎡（约18亩），总建筑面积37526.85㎡，地上建筑面积28157.52㎡，地下一层车库，地下建筑面积9369.33㎡，容积率2.350，

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瑞康星钻，位于向阳路与丰华街交汇处，总建面16.6万㎡，容积率3.5。瑞康星钻位于整个新乡城市版图的正中央，而且是新、老城区的交汇处，地理位置十分优越，交通便捷，既能享受老城区的成熟繁华，又能享受新东区的升值发展。居住在这里生活便捷，配套齐全。目前东区已经形成了自己成熟的商业、购物、娱乐、教育、医疗体系，顺畅的交通、优美的环境、舒适的生活已使东区的优势更加显而易见。 13、凤凰谷乐活小镇

凤泉区添大型住宅项目-凤凰谷，开发商为新乡市德睿实业有限公司。凤凰谷乐活小镇位于凤泉区两泉路与团结路交汇处，该项目居住地块规划用地128993.23平方米（约193亩），总建筑面积155859.27平方米，容积率1.21，建筑密度27.61%，绿地率35.93%;商业地块规划用地16312.27平方米，总建筑面积19660.33平方米，容积率1.21，建筑密度32.19%，绿地率30.12%。 14、美地云栖

美地云栖坐落于建设路与老新辉路交叉口东北角(原老客车厂)，小区占地120亩，总建筑面积20万平方米，规划十五栋高层住宅，可容纳1500户人居住。小区内规划有喷泉，人工湖，会所，幼儿园，观景亭台，篮球场，羽毛球场，未成年人活动中心、老年活动中心、健身器材、社区卫生服务中心等。 15、鑫洤·龙禧

新乡市鑫恒伟业房地产开发有限公司在科隆大道与振中路交叉口东南角鑫洤龙禧小区项目，该项目规划用地面积为15164.46平方米，总建筑面积为54885.66平方米，容积率2.97，建筑密度18.95%，绿地率30.04%，设地上停车位133个，地下停车位239个，共372个。规划建设4栋高层住宅楼和一个配建楼及一层地下车库，项目共规划5栋建筑和地下车库，其中1#、2#、3#、4#楼为商住楼，配建楼为配建的社区服务中心和物业管理用房。

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纵观2017年第三季度房地产市场，在其他省市调控政策日渐深入的情况下，新乡调整政策尚不明晰，新乡房地产市场仍然“火爆”依旧，新品或新盘逐渐入市，华天置业高价竞拍地王??可谓风起云涌，给新乡房地产市场打上了“不平静”的烙印。

第三季度新乡房地产市场新品或新盘集中入市，在新增土地供应极少和入市新增房源较少的情况下，选房形式多样化，“云选房”和“摇号选房”频现，可谓是“抢房”风潮，住宅均价也一路飙涨，特别是炙手可热的东区板块房价即将突破8000元/㎡；北区、南区各楼盘住宅均价也即将跨入到6000元/㎡以上。

在可售房源供不应求的2017，且第三季度新乡房地产市场土地供应量依然紧俏，土地竞争出现异常激烈“失控”的态势。特别是9月21日新乡两块商住用地挂牌拍卖，面积不大位置不算最佳，但是其竞争之激烈和成交价格之高却出乎所有人意料之外。

根据2017年第三季度新乡房地产市场运行情况，预测2017年第四季度新乡楼市调控政策或将明确并落地执行；第四季度新乡新增土地供应量依然较少，为平衡供求关系，政府或将“棚改项目”作为发展重点。从新乡短期市场房源“供不应求”的局面来看，2017年第四季度新乡房价或将持续走高，新乡若进行调控，也只会是上涨速度趋稳、放缓。

众厦地产事业四部新乡区域项目组

2017年10月

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ShenZhen JOINSUN Industry Development Co.,Ltd d

2011年3月新乡房地产市场分析报告

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