顺德绿地国际花都2015年营销思路 - 图文

立势.破局

顺德绿地国际花都2015营销沟通案

4.8亿；56000方；

品牌成功落地；销冠

BUT

NOW

认清现状

竞 品 分 析 片区竞争进入白热化阶段。

绿地国际花都 实力国企，世界500强，顺联广场正对 面，项目自身配套丰富，产品类型多样 化，68方陈村唯一珍稀户型。顺联核心 商圈在售综合体。

万科缤纷四季 房地产万科龙头品牌优势，陈村第一大 盘的形象深入人心。前期推广到位，本 地客户基础良好。 悦峰天誉 居富庶之地，中小规模，以区域价值立 足，项目价值的兑现和市场印象主要停 留在楼盘坐落于顺联广场旁，利用顺联

14年1-4月

悦峰天誉在陈村塑立豪宅形象，由于开 发商资源链宽松，对于销售资源回笼压 力不大，价格前四个月超过8500元/㎡ 。 14年5-8月

5-8以持续销售为主，价格一直维持在 9000元/㎡； 每周推出20套左右的特价单位。 14年9-12月

10月悦峰天誉首推精装补缺市场空白 ，更以年底促销钜惠为噱头，全面降 价。7座带1500元精装建面120方产品 一口价单位均价8400元/㎡。

1-4月 消化 30 套

5-8月 消化

125 套

9-12月消化

151套

绿地国际花都

绿地国际花都 位置 顺德陈村顺联广场旁 2014年，绿地国际花都主推86-108㎡首置首改 产品，均价8260元/㎡。

占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 21万㎡ 5.6万㎡ 3.5 35% 物管费 2014年销售均价 2014年成交面积 2.48元/㎡/月 8260元/㎡ 7.4万㎡

绿地国际花都营销表现 绿地国家花都品牌和新城优势建立，产品类型丰富多样，刚需、大平层、公寓、 商铺均取得良好的销售业绩，不断深化和验证第一品牌优质盘的地位。

14年1-4月

绿地国际花都1-3月项目1期持销期，4 月份3、4座新货加推毛坯8500元/㎡。 1-4月销售187套。 年5-8月

8000-9000元/㎡； 月销售229套，较前4个月有所增长 14年9-12月

进入金九银十，项目进入一期清尾阶 段，一期余货单位促销最低6800元/㎡ 起，受到市场的热烈反响，一口价单 位均价7300元/㎡。 9-12月销售386套。14上半年以持续销售为主，价格一直维持在5-8。

三 足 都是拼价格拼出来的！

鼎见到的。 这不是我们想立

竞品分析

2014年下半年市场陷入价格“肉搏战”，三大竞品楼盘不断暗自降价，但 仍难以撬动市场。

遗留问题较多

· 那些说不清道不明的坑！

·

· 4260万的营销费用！ · 2900万的未付款项！ · 做活动靠求、发短信靠压、

做物料靠骗、催款项靠哄……

滞销产品突出

· 商铺卖了15套，1565万 · 商办卖了7套，319万

· 全年业绩主要依靠住宅 在苦苦支撑

TARGET

营销达成

我们的目标是：卖到没的卖!

2015

营销目标

2015年项目须去化8.4亿，年底基本实现清盘。

绿地国际花都货量盘点 产品 一期住宅 二期住宅 商铺 公寓/写字楼 合计 总套数 868 658 250 816 2592 已售套数 842 171 90 92 1195 剩余套数 26 487 160 724 1397 总面积 （㎡） 已售面积 （㎡） 剩余面积 （㎡） 总货值 （亿） 已售货值 （亿） 剩余货值 （亿） 77730 64760 16524 35736 194750 75411 16527 5838 4023 101799 2319 48233 10686 31713 92951 6.49 5.36 3.35 3.32 18.52 6.3 1.37 1.81 0.62 10.1 0.19 3.99 1.54 2.7 8.42

目标分解 月均去化金额为6500万元，保持去化速度是完成年度目标的关键

月度目标分解表 一月 项目 金额 绿地国际花 4,800 都

二月 金额 5,500 三月 金额 5,500 四月 金额 4,500 五月 金额 6,700 六月 金额 6,500 七月 金额 7,000 八月 金额 7,500 九月 金额 8,500 十月 金额 8,000 十一月 金额 7,000 十二月 金额 6,500 合计 金额 84,000 全年实现清盘须实现月均去化金额6500万。

住宅按照历史来访成交转化率25%算：需要到访2100台 商铺按照来访成交转化率30%算：需要至少600台 商办物业按照成交率30%算，需3000台以上 全盘清货需6000台客户到访。

小伙伴们，为了这6000台客， 醉了也是要拼了！

6000台客户是谁？

WHO

客户分析 （住宅） 以区域内制造业及事业单位中低层职工为主、整体偏年轻，渠道途经及围 墙为最大途径，认可价格及地段、配套。

建面120以上：

政府高官 企业高管建面100-110：

本地陈村居民、公务员、企业中高层、周边镇街中小企业私企主 建面65-90：

番禺中端白领、小型个体业主等，周边镇街原住居民

第一梯层：该类客群支付能力非常强 ，但总量基数偏少，且被分流的现象 较为严重，未来此类客户抢夺激烈。

第二梯层：目前群体相对集中，基 数较大，未来数量成长空间大，需 求稳定增长。

第三梯层：群体基数最大，但支付能力相对较弱，倾向购买城市周边性价比较高的产品，容易受到低价项目分

目标 客 户

企业主

客户分析

（商住产品）

金茂华美达为例，北滘、番禺为主要成交区域占比超过54%，是也将持续成为客户核心来源， 广州、佛山、大良为补充区域；客户购房主要目的为自住，占比37.8%，其次为投资自住两 用占比35.1%。

成交客户区域分布

其他, 10.8% 佛山, 10.8%番禺, 32.4% 广州, 13.5%

顺德, 10.8% , 21.6% 北滘

成交客户用途分析

投资, 投资+自住, 35.1% 37.8%

自住, 27.0%

客

4

户 5

地 12 8 图

4 其他4

? 金茂华美达商住产品客户分布核心区域为番禺，占比 32.4%、其次为北滘，占比21.6%。 ? 客户购房目的主要为投资自住两用，占比37.8%， 其次为投资，占比35.1%，最后为自住，占比27%

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