2013年合肥写字楼市场深度研究分析报告

２０１４年６月
合肥写字楼市场研究合肥写字楼市场发展历程及发展趋势分析
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1

2

3

写 楼 场总结

4

写 楼项

5

写 楼 营销

第一章

合肥写字楼市场发展背景

合肥写字楼发展时间较晚，自20世纪90年代初期开始才有了真正意义上的写字楼，且发展起点低。进入20世纪90年代后期，

写字楼的发展由初期品质

较低的办公楼逐渐发展成

为具备初级智能化的写字

楼，长江路市中心区域始

出现了一批以邮电大厦、

金城大厦为代表的较为高

档的写字楼物业，并很快

成为大型国企的办公场所。

合肥写字楼发展的拐点出

现在2003年，北一环财富

广场的崛起，引领合肥写

字楼市场进入了规模化、

专业化时代。

自2008年开始，写字楼市

场才真正开始进入快速发

展阶段，产品不断更新升

级，品质逐渐与国际标准

接轨，商务区域分布开始

扩大，逐渐形成当前以政

务文化新区为首的多个商

务中心，市场接受度逐年

提升。

㈡ 、合肥写字楼市场发展历程伴随着经济的发展，合肥写字楼市场大致经历了以下几个阶段：快速扩张期 2009-至今 发展转变期 2001-2008 形象萌芽期 1996-2000 产品初始期 1980-1995? 代表楼盘 - 邮电大厦、润安大厦 - 金城大厦、新华大厦 - 盛安大厦、振兴大厦 ? 代表楼盘 - 财富广场、天徽大厦 - 仁和大厦、蓝鲸国际 - 新都会·环球广场 - 百大CBD中央广场 ? 代表楼盘 - 绿地蓝海、绿地赢海 - 汇金大厦、新城国际 - 置地投资广场 - IFC安徽国际金融中心 - 安粮·东怡金融广场 - 新华国际广场 - 新地中心、置地广场 - 华邦ICC、之心城 - 华润中心、华润office
? 代表楼盘 - 宏图大厦、长江大厦 - 绿都商城、建工大厦 - 国信大厦、合肥大厦

第一阶段： 第一阶段：产品初始期 80年代-90年代中期
写字楼代表项目- 九州大厦、金融大厦、合肥大厦 - 新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦 - 绿都商城、建工大厦、国信大厦等
呈现特点- 投资方： 投资方： 主要是国家相关机关单位 - 市场行为： 市场行为： 计划经济氛围比较浓，主要用以出租 - 地理位置： 地理位置： 主要集中于市中心位置及主干道沿线
第二章
市场发展状况- 此阶段合肥经济发展较为缓慢，写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，多余部分 对外出租。 - 作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划起点低，品质较差，功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧， 内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少， 空置率增加。 - 随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。

第二阶段： 第二阶段：形象萌芽期 90年代中期-2000年
写字楼代表项目- 邮电大厦、润安大厦、金城大厦 - 盛安大厦、信达大厦、新华大厦 - 振兴大厦、富康大厦等
呈现特点- 投资方： 投资方： 国家相关单位为主，民营企业为辅 - 市场行为： 市场行为： 出租为主，出售为辅 - 地理位置： 地理位置： 主要集中于市中心位置，地理位置比 较好，周边商务配套比较完善。
第二章
市场发展状况- 该阶段写字楼的兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也预示着写字楼开始由计划 经济向市场经济的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为 投资方。 - 虽然此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经 不能满足成熟型公司的要求。并且由于市场操作不当，导致了部分写字楼大面积的空置，例如润安大厦。 - 但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型 企业的青睐。

第三阶段： 第三阶段：发展转变期 2001年-2008年
写字楼代表项目- 财富广场、天徽大厦、仁和大厦 - CBD中央广场、蓝鲸国际 - 新都会·环球广场等
呈现特点- 投资方： 投资方： 开发商为主，政府相关单位为辅 - 市场行为： 市场行为： 出租为主，出售为辅 - 地理位置： 地理位置： 分布以北一环为主，市中心与长江 西路为辅，其他区域共同存在的格局。
第二章
市场发展状况- 以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩， 改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。 - 这一阶段的写字楼在整体设计标准上要远高于前两个阶段。 - 此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较好的写字楼，如财富广场； - 在日后的使用中物业管理水平也逐渐提高，如UTOWN蓝鲸国际大厦聘请了第一太平戴维斯物业顾问公司作为 后期的物业公司。

第四阶段： 第四阶段：快速扩张期 2009年-至今
写字楼代表项目- 绿地蓝海、绿地赢海、置地投资广场 - 新华国际广场、置地广场、之心城 - 新地中心、华邦ICC、华润中心等
呈现特点- 投资方： 投资方： 开发商为主 - 市场行为： 市场行为： 出售为主，出租为辅 - 地理位置： 地理位置： 分布上以政务区为主，黄潜望区域 其次，其他区域共同存在的格局。
第二章
市场发展状况此阶段超高层、高品质的写字楼不断涌现，软硬件设施也越来越朝向国际5A智能化标准方向靠拢。 随着城市的规划发展，合肥已成为国内各大房产名企争相抢夺之地。 政务文化新区CBD商务聚集区开始成形，高端写字楼的打造始现集群效应。 集商业、写字楼、住宅一体化的配套成熟的高端城市建筑综合体崛起，品质越来越高，标杆性越来越强。 如：新地中心、华邦ICC、华润中心、置地广场等。

客户特征

楼宇形态

楼宇品质

市场特征

周边生产工厂计划经济体制下

一般厂区内用房无写字楼分析分析：：参考其他城市写字楼市场发展经验，目前合肥写字楼市场正处于供应高峰期，国内宏观经济环境给写字楼市场带来更多利好，市场供需两旺。由此我们可以判定，当前合肥写字楼市场正处于快速扩张期，向成熟期的转变进程是未来的发展趋势。

客户自用行政办公楼和工厂办公楼

仅能满足日常办公需求市场概念制造业客户为主及贸易类客户初现一部分酒店承担写字楼功能商务环境提升能满足普通商务交流写字楼需求初现现代服务业客户

比例上升住宅、酒店作为主要商务楼宇使用主要商务部门提供独立办公环境写字楼需求急剧增加

供应紧缺部分外来大型企业入驻客户结构呈多样化

部分开发商开始试建写字楼，同时与大量

商住楼共存安保、通讯以及中央空调等基本的楼宇自动化设施得到广泛应用，提升办公效率市场供需旺客户对于楼宇品质的要求逐渐提高稳定的阶梯型客户结构形成

纯写字楼聚集CBD概念形成

对办公环境更加重视如新风量、电梯速度、层高等

国际化进程加快市场日趋成熟

第五阶段第一阶段

第二阶段

第三阶段

第四阶段第五阶段

初始期

发展期

萌芽期

扩张期

成熟期

㈣ 、合肥商务区域发展趋势区域发展分析1. 自2008年开始，合肥写字楼随着城市的规 划发展裂变出多个重点商务区，呈区域性 发展格局。 2. 市中心商务区： 市中心商务区：见证了合肥办公物业的发 展历程，是合肥商务氛围最成熟的区域。 但写字楼多为05年前推出市场的，硬件设 施已不能满足需求。 3. 北一环商务区： 北一环商务区：政府强势打造的省城“写字 楼一条街”，是目前合肥办公物业已投入使 用的最集中的区域。 4. 黄潜望商务区： 黄潜望商务区：便捷的交通、优越的环境 和日趋成熟的商业配套推动着本区域高品 质办公物业的蓬勃发展。 5. 滨湖新区： 滨湖新区：该区域作为合肥重点规划区域， 商务用地量大且集中。目前各种配套尚不 成熟，未来发展潜力巨大。 6. 政务区： 政务区：政府主导型商务区，高端办公物 业的聚集地。预期本区域将成为未来合肥 市乃至整个安徽省高端商务的标杆之地。 7. 根据合肥市城市总体规划，未上市的“商业 金融业用地”面积仍然巨大，预计合肥在未 来十年仍持续供应高峰。
新站商务区 市中心商务区
高新区
政务区
南七商区
经开区 滨湖新区
根据“合肥市城市总体规划（ 合肥市城市总体规划（2006-2020年） ”，上图中红色地块 上图中红色地块为 红色地块为“商业金融业用地”。

第二章

合肥写字楼市场供应与成交

政策驱动:

政策驱动

在世界主要国家实施宽松货币政策的影响下，中国适当放松流

动性是大势所趋，而这些超发的货币在住宅市场限购的挤压下

或将继续流向商业地产市场。

供应高峰将至:

2012年合肥写字楼供应量与成交量与2011年相比均出现下滑，供应高峰

但供应量将在2013年集中爆发，或将迎来合肥写字楼市场新的

高峰。

租赁趋稳:

租赁趋稳

写字楼总体租金增长比较平稳，涨幅持续收窄。在中国经济

平稳增长的大背景下，及合肥新增写字楼产品的整体品质逐

渐向国际化标准靠拢的前提下，未来合肥写字楼租赁价格出

现大幅波动的可能性甚微。

供应量（万㎡）

成交量（万㎡）成交率（%）合肥写字楼市场供应与成交走势(2008-2013年)

7859119

125102280415690906919652.56 94.92 75.63 72.00 67.65 65.00

50

100

150

200

250

300

2008年2009年2010年2011年2012年2013年预计数据来源：安徽中原地产研究中心

序号项目开盘时间

办公

总面积

（万㎡）

办公

销售面积

（万㎡）

销售率

办公

剩余面积

（万㎡）

销售均价主力户型区间

月均消化

面积

面积（㎡）

（㎡）

1新华国际广场2011-6-1815.00 7.00 46.7%8.00 9500元/㎡130-1875㎡3684 2万科广场2012-5-20 2.04 1.54 75.5%0.50 7000-8000元/㎡87-1000㎡1921 3港汇广场2011-12-8 4.00 2.50 62.5% 1.50 7800元/㎡50-1200㎡1923 4西湖国际广场2011-12-1017.00 2.00 11.8%15.00 7500元/㎡58-122㎡1538 5祥源广场2012-6-20 6.00 1.00 16.7% 5.00 9000-12000元/㎡177-1450㎡1429 6新地中心2011-11-2317.00 2.00 11.8%15.00 11000-12000元/㎡131-1300㎡1429

9700-12000

7新城国际*2011-420.00 11.00 55.0%9.00 元/㎡100、144、305、1800㎡5238 8白天鹅商务中心2011-10-12 6.00 3.00 50.0% 3.00 8100-12000元/㎡200-1500㎡2000 9安粮东怡金融广场2011-4-1216.20 3.20 19.8%13.00 10000-11000元/㎡100-400㎡1524 10置地广场2012-7-2130.00 3.60 12.0%26.40 9268元/㎡100-1500㎡6000 11之心城2012-9-2815.00 1.00 6.7%14.00 14000元/㎡90-400、2000㎡2500 12华邦ICC2012-10-2611.00 0.30 2.7%10.70 10000元/㎡170、200-300、1400、2000㎡1000 13蔚蓝商务港2012-6-1935.60 11.60 32.6%24.00 11000-14000元/㎡70-1800㎡16571 14信地城市广场2012-12-137.28 3.50 48.1% 3.78 12000元/㎡85-336㎡35000 15拓基金座*2010-710.00 5.37 53.7% 4.63 7500-8600元/㎡45-2300㎡1852 16绿地中心2013-1-1920.00 --20.00 待定1500-2000㎡-17百利广场待定22.70 --22.70 ---18坝上街环球中心待定32.75 --32.75 ---19华润中心待定20.00 --20.00 ---20中侨中心信息不详-------21晨欣华美达广场待定 2.00 -- 2.00 ---22华润五彩城office待定 5.25 -- 5.25 -138.29-1857.21㎡-23其它23.80

合计314.81 58.61 280.00

㈢、合肥写字楼销售市场1、合肥市场总体状况一般办公项目市场周期将会出现三个阶段： 一般办公项目市场周期将会出现三个阶段： 分析： 分析：? 近几年合肥写字楼市场 整体稳步发展，价格呈直 线上升趋势，年均涨幅约 15%左右，与2012年前三 季度显示的合肥 GDP同比 增长13%左右基本趋同。 ? 目前合肥写字楼市场需 求正处于从快速扩张转向 平稳增长的过程。
第三阶段
第二阶段
? 经济回落放缓，写字楼竣工量减 少，供求逐步恢复平衡。 ? 经济增长见顶，需求快速下滑，新开工快速 减少，而竣工量则快速增加，供大于求， 空置率上升，租金下滑。
第一阶段
? 随着经济的快速增长，对写字楼的需求也将明显提升， 写字楼的开工也将逐步增加，但竣工的速度很难赶上 对写字楼的需求，因此在此期间，写字楼空置率下滑， 写字楼租金快速上升。

4000

合肥国民生产总值（GDP ，亿元）

说明说明：：合肥2012年前三季度GDP 为2807.3亿元：一季度860亿元，二季度891.7亿元，三季度1055.6亿元。前三季度全市实现GDP 为2807.3亿元，总量位居省会城市第13位，同比增长13.4%，分别高于全国、全省

5.7和1.4个百分点，增幅继续保持中部第一。2011年全年GDP 为363

6.6亿元。

1074 1024

1665

2102 3151 3637 2807 0

500

1000

1500 2000

2500

3000

3500

数据来源：安徽中原地产研究中心

12000成交套数（套）

成交面积（百㎡）成交均价（元/㎡）

合肥写字楼销售均价合肥写字楼销售均价、、面积面积、、套数走势对比图(2008-2012年)

3549

616010184

8544

52414089 5623

9049 9034 6900

512464617315

81808825

2000

400060008000100002008年2009年2010年2011年2012年

数据来源：安徽中原地产研究中心

分析分析：：2012年合肥写字楼市场整体表现平稳。全年成交套数总体呈上升趋势，下半年增长及波动较明显；全年价格走势平稳，上半年价格略有波动，整体均价保持在8850元/㎡左右，总体来说价格的调整是一个正常的自我修复过程。

数据来源：安徽中原地产市场研究中心

43月分析：-在平稳增长期，写字楼空置率和租金的涨幅主要取决于市场的供应规模，这里主要以竣工面积作为供应规模的参考指标，一般来说供应高峰的出现将对合肥写字楼租金的上升产生巨大的阻碍。-本年度即将交付的此批办公项目（如新地中心等），基本上代表了合肥市场截止到目前已入驻12月

6月9月10月华邦ICC B 座交付座交付（（约2.5万㎡）

新地中心C 座交付座交付（（约3.9万㎡）月港汇广场交付港汇广场交付（（4万㎡）

之心城A 座交付座交付（（约5.8万㎡）

新城国际C 座交付座交付（（约5.4万㎡）安粮东怡金融广场B 座交付座交付（（约7.5万㎡）

白天鹅国际商务中心北楼交付白天鹅国际商务中心北楼交付（（约3.8万㎡）

总交 积约33 ㎡写字楼产品在软硬件方面的最高标准，预期将会对整个合肥市场的写字楼租金带来拉动效应。

㈣ 、合肥写字楼租赁市场1、总体情况分析：租赁市场稳步提升
写字楼市场的周期性波动受经济的周期性波动所影响，主要因素在于供求关系的变化。 除非再次出现大规模的经济危机，否则写字楼市场的租金一般会呈现平稳增长态势。 通过对比近几年合肥写字楼租金的变化过程，可以看到随着市场上新一批专业优质写字楼 的崛起与供应，使写字楼租金保持平稳上涨态势；但伴随着2008年国际经济危机的出现， 及合肥市场逐年增大的办公面积供应量，致使写字楼空置率上升，直接影响租金水平， 租金涨幅持续低位。 2008年国际金融危机过后，合肥写字楼市场租金增长率在逐步下滑，2012年写字楼租金 涨幅与2011年相比明显收窄。在中国经济平稳增长的大背景下，未来租赁市场将回归常态， 出现大幅波动的可能甚微。 随着合肥经济建设及城市发展规划，可以预测合肥未来写字楼市场的租金走势将持续上扬， 但会经历一个缓慢平稳的过程。

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