10.11台前房地产市场调研报告 - 图文

台前新城区项目市场调研报告

台前新城区项目

市 场 调 研 报 告

智源力恒 2012年10月10日

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台前新城区项目市场调研报告

台前县房地产调研报告

智源调字［2012］0031

本文件内容仅供河南智源力恒房地产经纪有限公司为台前县新城区项目内部工作、交流、 学习使用，版权归智源力恒所有，未经公司书面许可，任何人不得擅自向任何其他机构或个人传阅、引用、复制或发布文件中的部分或全部内容。

调查时间： 2012年 9月 调查对象：

台前县房地产宏观市场、竞争个案、城镇消费者问卷调查及深度访谈 调查执行：

智源力恒市场研究部 调查目的：

通过对台前县房地产市场初步调查，了解台前县城市经济发展现状、房地产市场发展现状、台前县地产市场项目竞争行为、当地房地产市场购房客户消费心理及行为特征，通过以上数据探测区域房地产市场发展趋势，为本项目之开发、营销推广提供建设性的参考意见。

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目录：

第一部分：台前县宏观市场及经济发展概况--------------------------4

一、台前县城市属性及发展方向------------------------------------5

1、台前县概况-----------------------------------------------5 2、历史沿革-------------------------------------------------5 3、行政规划-------------------------------------------------6

4、城市属性-------------------------------------------------7 5、台前县城区发展规划---------------------------------------7 6、台前县未来规划与中原城市群建设---------------------------9 二、台前县宏观市场经济分析--------------------------------------10

1、2010 年台前县宏观经济分析--------------------------------10 2、2011 年台前县宏观经济分析--------------------------------11 小结--------------------------------------------------------15

第二部分：台前县房地产市场分析----------------------------------16

一、国家宏观政策对房地产市场的影响透视--------------------------17

1、重大政策回顾---------------------------------------------17 2、宏观政策及对房地产市场的影响透视-------------------------21 二、台前房地产市场个案分析--------------------------------------25

1、新城国际-----------------------------------------------25 2、领秀城-------------------------------------------------29 3、金堤河新城---------------------------------------------32 4、华府一品-------------------------------------------34

5、水景湾---------------------------------------------------35 6、颐馨园-------------------------------------------------37

7、蓝钻经典-------------------------------------------39

8、明珠花园-----------------------------------------------41 综述--------------------------------------------------------43

第三部分：台前县房地产市场需求分析------------------------------48

小结--------------------------------------------------------58

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第一部分

台前县宏观市场及经济发展概况

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一、台前县城市属性及发展方向

1、台前县概况

台前县位于河南省濮阳市，临黄大堤把全县分为黄河滩区和北金堤滞洪区两部分，其中三分之一的人口和耕地在黄河滩区，三分之二在滞洪区。由于地理位置特殊，自然环境条件恶劣，建县晚，基础差，底子薄。1985年，全县生产总值5070万元，财政收入112万元，农民人均纯收入98元，被确定为国家扶贫开发重点县。台前是革命老区，早在1933年就有中国共产党的活动，1936年建立了党小组，1947年台前人民全力支援刘邓大军强渡黄河，千里跃进大别山，揭开了中国解放战争战略反攻的序幕。解放后，刘少奇、万里、吴邦国、迟浩田、李德生等党和国家领导人先后亲临台前视察指导。台前文化旅游资源丰富，黄河、大运河在这里交汇，形成了独特的黄河文化，境内有徐固堆龙山文化、蚩尤冢、严嵩墓、晋王城、古贤桥、大运河文物群等遗址、遗物，及唐王访贤、张公艺百忍治家、王伦得天书、孙思邈行医等历史传说，是台前古代经济繁荣和文化的见证。

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2、历史沿革

台前县历史悠久，早在夏商周时期这里就有人类劳动生息。汉置寿良县，历经分并废置，隶属关系多变。台前县城座落在县境中北部古凤凰台前，金堤河萦于南，金堤亘于北，依堤傍水，环境优美。明代刘姓人家从山西迁此建村，名台前刘庄，民国初改称台前，1978年县城设在台前村，故名台前县。

3、行政规划

台前县辖4个镇、5个乡：城关镇、侯庙镇、后方乡、清水河乡、马楼乡、孙口镇、打渔陈镇、夹河乡、吴坝乡。县人民政府驻孙口乡。

4、城市属性

区位独特 台前县东、南、北三面与山东省的4市6县16个乡镇112个行政村毗邻，交界线达125公里，呈犀牛角状插入山东境内。濮阳市被省委卢展工书记形象地喻为“踢向山东内陆的金刚腿”，台前就是濮阳与山东的关键“衔接点”。

交通便利 连南贯北的京九铁路在台前过境设站，与承东启西的晋豫鲁铁路通道交汇后，将形成铁路交通黄金十字架；正在建设的濮范高速至台前快速通道将与德商高速相连，

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年底开工建设的范台梁高速经台前将南接济广高速；即将升级为国道的S101郑吴公路台前段，向东与山东高等级公路网络连接互通，台前已融入国家铁路网和高速公路网的大格局。

资源丰富 台前有18万富余劳动力，有2.4亿吨探明储量的煤田，有黄河、金堤河年可利用量高达1.02亿立方米的过境客水，有中石油对口帮扶的石油原料。台前处于优质农作物的主产区，盛产小麦、玉米、大豆、大蒜等。黄河鲤鱼是驰名的水产品。台前县处于周边地区旅游中心位置，南有水泊梁山、菏泽牡丹园，北有景阳冈、狮子楼，西有濮阳“中华第一龙”。境内有五代晋王所筑军垒—晋王城遗址，唐高宗李治访贤的古贤桥、张公艺墓，以及省级重点文物保护单位—刘邓大军渡河处。

环境优越 县城整洁，环境优美，电力、通信、商贸、服务设施完备。以京九铁路台前火车站为中心的新城区已初具规模，发展日新月异。深入开展平安台前创建活动，高度重视安全生产、环境保护和信访工作，被市委、市政府命名为“平安建设工作先进县”、“安全生产目标完成先进县”、“信访和谐杯先进县”，被环保部命名为“第七批国家级生态示范区”，被省命名为“县（市、区）委书记大接访活动先进县”，被省驻京办命名为“奥运期间驻京工作先进县”。郭庚茂说:台前县好好谋划一下，完全可以成为一个有水的、非常优美小城市。如果搞好了，能够成为两省交界的一颗明珠。目前，台前正朝着“两省交界处的一颗明珠”的目标而不懈努力。

政策优惠 台前作为省际边缘县和国家级扶贫开发工作重点县，享有中西部开发所给予的各种优惠政策；在《国务院关于加强中原经济区建设的指导意见》中明确提出，支持建设濮范台扶贫开发综合试验区，其中的“台”就是台前；同时，台前还是中石油产业扶贫示范区的定点县，其战略优势和政策优势将会更加凸显。

经济发展 台前县立足京九铁路过境设站、临近中原油田、地处华北平原优质小麦主产区等优势，培植壮大了羽绒、化工、食品加工、造纸、橡胶、林木加工、制药等主导产业。以个体私营经济发展为重点，培育了雪鸟羽绒、恒润化工、雪牛乳业、向荣面业、民通纸业、银河橡胶等骨干企业。全县有面粉加工企业44家，其中日加工小麦能力300 吨的企业7家。形成了长江以北最大的羽绒羽毛集散地，拥有羽绒羽毛加工企业30余家，拥用各类化工企业21 家，规划建设了以羽绒、化工、物流为主导产业的台前县产业集聚区，规划面积6平方公里。1998年，台前县被河南省政府命名为“全省发展个体私营经济先进县”。2011年，全县生产总值完成67.08亿元，其中第一产业增加值7.94亿元，第二产业增加值45.96亿元，第三产业增加值13.18亿元，财政一般预算收入突破亿元大关，达到1.1亿元，全社会

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固定资产投资完成34亿元，人民生活水平大幅提高，城镇居民人均可支配收入达到11575元，农民人均纯收入达到4399元。

5、台前县城区发展规划

进入二十一世纪的台前，改革开放和现代化建设进入崭新阶段。台前的发展思路是：以产业化提升农业，以城镇化带动农村，以工业化富裕农民，以市场化繁荣农区。台前的发展目标是：到“十二五”末实现工业强县、财政大县、农民富县。

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持把发展作为第一要务、把不断提高人民生活水平作为根本出发点和落脚点，紧紧围绕“十二五”目标，进一步加快工业化、城镇化，推进农业现代化，加快改革开放，推动经济转型，强化自主创新，完善体制机制，促进社会和谐，全面增强综合实力、发展活力和区域竞争力，实现经济社会又好又快发展。

台前县城市总体规划（2011-2030）》显示台前县县城总体发展方向：县城总体方向南移西扩，南区重点规划行政、办公、居住区，是城市未来新的行政区；金水南路以东板块重点规划大型居住区，金水南路以西板块为工业区，为台前县重点工业园区。

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6、台前县未来规划与中原城市群建设

（1）中原城市群地域范围

中原城市群以郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共 9 个省辖(管)市，14 个县级市、33 个县、340 个建制镇。区域土地面积为 5.87 万平方公里，占全省的 35.1%；总人口 3985 万人，占全省的 41%。土地面积占全省的 35.1%，区域总人口占全省的 41%。

（2）中原城市群城市体系三个层次

第一层次是郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化区域；

第二层次以郑州都市圈为中心，以洛阳、开封、焦作、新乡、开封、许昌、 平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑、新密、偃师等中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈；

第三层次为外围带。

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（3）中原城市群城市体系发展

台前是河南省的东北门户，西连中原经济区，东接环渤海经济圈，是河南省距离天津港、青岛港、连云港、日照港相对最近的一个县，也是沿黄经济合作带、东西经济互补带、京九沿线经济开发带的枢纽地区。因此，台前县是中原城市群城市体系的重要外环。 到 2013 年,通过不同城市各种渠道的发展升级,城市体系合理的等级层次结构将见雏形,城市总数达 29 个,四个级别中心城市的比重分别为 3.5%、20.7%、24.1%和 51.7%,这为城市体系结构的进一步优化打下了框架基础。

二、台前县宏观市场经济分析

1、2010 年台前县宏观经济分析

2010年全县完成生产总值52.8亿元，年均增长15.4%；人均生产总值达到14873元；全县财政一般预算收入达到7766万元，全社会固定资产投资23.05亿元，社会消费品零售总额完成15.8亿元，城乡居民储蓄存款余额达到29.1亿元，三次产业结构由2005年的16.8：57.9：25.3，调整到2010年预计的11.7：66.5：21.8，二、三产业所占比重达到88.3%，产业结构进一步优化。

大力实施“以工兴县”战略，全方位开展招商引资，全面推进工业化进程，工业经济

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得到快速发展。形成了以化工、羽绒、食品、造纸、汽车配件、橡胶、彩印等为主导的产业。2010年末，全县共有工业企业420家，其中，规模以上工业企业68家，比2005年净增22家；规模以上工业增加值达到27.75亿元，利润总额达到3.95亿元；分别比2005年增长 242.6 %、 187.9%，工业经济在国民经济中的比重达到63.2%，比2005年提高了10.7个百分点。县产业集聚区建设快速推进，各项规划编制已完成，基础设施及相关配套设施日臻完善，宏宇羽绒、芳欣制衣、武元制衣、碳四综合利用、润泽化工等一大批羽绒、化工重大产业项目落地建设，产业集聚区效应初步显现，羽绒及服装加工、石油化工等重大产业，大力招商引资，推进产业集聚。截止2010年底，产业集聚区累计完成投资13.84亿元，其中，产业项目投资10.8亿元，产业集聚区呈现出良好的发展趋势。尚庄、孙口、打渔陈、马楼工业园区稳步发展，其中尚庄工业区被省确定为“中西部合作示范区”。

以发展农业产业化经营为手段，着力培植“羽绒、面粉加工、畜牧养殖”三大主导产业，通过抓特色、壮龙头、建市场、搞服务，推动了农业和农村经济的健康发展。农业经济总量稳步增长，主要农产品产量稳定增加，2010年粮食总产量达到17.85万吨；肉、蛋、奶产量分别达到1.56万吨、4.13万吨、1.31万吨。农业结构调整取得明显成效，优质粮食种植面积占粮食总面积的80%以上，积极推广无公害农畜产品全面发展，设施农业初具规模，优质高效农业快速发展，无公害产品认证3个，初步建成了一批具有区域特色的农畜产品生产基地。农业产业化经营取得显著成效，全县农业产业化企业达到46家，获得市级以上农业产业化重点龙头企业称号的10家，省级农业产业化重点龙头企业5家，农民专业合作社19家，各类协会21个。

2010年第三产业实现增加值11.51亿元，年均增长9.4%。依托大京九，发展大流通，物流产业持续快速健康发展。2010年底，全县共有物流企业及从事物流业务的个体户900余家，其中规模较大的物流企业有金粮物流贸易有限公司、国铁货场、台西货物、恒润化工园区化工产品储运站四家。交通运输、商贸流通、住宿餐饮等传统服务业进一步改造提升，建设了三星级标准的台前迎宾馆。金融、保险、文化旅游、现代物流、房地产等现代服务业加快发展，逐步成为推动第三产业发展的重要力量。

按照“老城抓改造、新区抓开发、乡镇抓重点、建设新农村”的工作思路，坚持规划先行、建管并重，积极稳妥推进城镇化进程，着力提升城乡发展的质量和水平，促进了城乡一体化快速发展。加强县城基础设施建设，美化城市环境，改善居民生活环境，县城功能日臻完善。村镇规划编制日趋完善，以侯庙、打渔陈、孙口为重点的小城镇建设成效明显，侯庙镇被命名为“省级环境优美小城镇”。城镇化水平显著提高，2010年，全县城镇

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化率达到25.3%，比上一年提高2个百分点。农村基础设施进一步完善，生产生活环境明显改善，新农村建设取得显著成效。农业生产条件进一步改善，新增有效灌溉面积6.3万亩、节水面积5.7万亩、旱涝保收田面积6.4万亩。农村公路快速发展，预计到2010年底，全县农村公路总里程达到570余万公里，公路密度达到126公里/百平方公里；全县公路客运量224万人次、旅客周转量1.3亿人公里，货运量230万吨、货物周转量2.6亿吨公里。

2、2011 年台前县宏观经济分析

2011年，全县生产总值完成67.08亿元，其中第一产业增加值7.94亿元，第二产业增加值45.96亿元，第三产业增加值13.18亿元，财政一般预算收入突破亿元大关，达到1.1亿元，全社会固定资产投资完成34亿元，人民生活水平大幅提高，城镇居民人均可支配收入达到11575元，农民人均纯收入达到4399元。

2011年1—11月各乡镇主要经济指标完成情况及综合位次：

固定资产投资 人均数（元） 17279 增 速（%） 63.8 财政一般预算收入 人均数（元） 综乡镇名称 规模以上工业总产值 人均数（元） 增 速（%） 59.1 合增 速位（%） 次 马楼乡 55188 577.90 85.5 1 城关镇 475959 32.6 67960 40.0 1138.50 75.1 2 清水河乡 62836 58.2 21000 56.4 390.50 60.4 3 吴坝乡 37431 57.0 14700 63.3 347.50 65.0 4 12

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孙口乡 186773 38.2 62260 40.9 709.20 82.3 5 后方乡 25820 49.2 14210 56.4 447.40 88.8 6 夹河乡 93318 33.0 11728 50.2 389.10 104.8 7 侯庙镇 66863 31.3 23950 51.8 595.80 108.2 8 打渔陈乡 188156 29.5 19465 47.9 575.00 57.3 9

蓬勃发展的台前县产业集聚区：

台前县产业集聚区位于台前县新城区西南部，规划面积6平方公里，目前建成区面积2.1平方公里，产业定位以羽绒及服饰加工、石油化工为主导，发展目标是建设全国性羽绒加工基地、服装出口基地、石油化工生产基地、河南省重要的沿边经济区和省际特色产业集聚区，集羽绒及服饰加工、石油化工、仓储物流、商业服务功能为一体的现代城市功能区。规划至2020年产业集聚区GDP总量超40亿元，年销售收入150亿元，利税20亿元，产业人口达8万人。

自2009年下半年规划建设以来，累计投资37.9亿元，其中基础设施投资6.8亿元，集聚区道路、供排水、供电、通讯等基础配套功能日臻完善；累计引进工业项目64个，概算总投资67亿元，其中超亿元以上项目19个，累计完成投资31.1亿元，40个项目建成投产。2011年底区内企业达到52家，其中规模以上工业企业20家，实现主营业务收入28.1亿元，税收收入5200万元，从业人员1.12万人,产业集聚区建设呈现出快速发展的良好态

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势。

小结：

? 台前城市经济每年保持着较快的发展速度，GDP 总量再创新高，增长速度到了 16％以上，城市经济的快速发展为房地产市场的提供了良好的平台； ? 产业结构不断优化，第二、三产业发展迅猛，经济结构不断优化为未来经济发展提供良好的发展机制；

? 全年全社会固定资产投资完成增长迅速，政府改善城市环境能力得到提升； ? 城市化进程加速，经济良好的发展势头，产业机构的不断优化，城市化进程不断加速等一系列的城市发展信号为台前房地产市场的发展提供了有利的条件；

? 城镇居民人均可支配收入11575元；

? 良好的宏观经济发展条件，为房地产市场进一步发展提供更好的发展环境，城市房地产发展仍处于稳定的发展期。

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第二部分

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一、2011—2012年国家宏观政策及对房地产市场的影响透视

2011年

1月18日 银监会：继续实施差别化房贷政策 2011年将重点防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险四大风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。

1月20日 上调存款准备金率0.5% 从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来央行首次上调存款准备金率。

1月26日 新“国八条”

一、各地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。 七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高，以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，约谈政府负责人；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范

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围。

八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

2月9日 上调存贷款基准利率0.25% 自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2月24日 上调存款准备金率0.5% 从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 3月16日 国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知 商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册；商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源；商品房销售明码标价实行一套一标；商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用；还应标明“开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。”

3月25日 上调存款准备金率0.5% 从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第三次上调存款准备金率，也是去年以来第九次上调。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率将达到20.0%的历史高位。 4月6日 上调存贷款基准利率0.25% 自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

4月21日 上调存款准备金率0.5% 从4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率连续三次上调存款准备金率。

5月18日 上调存款准备金率0.5% 从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 7月7日 上调存贷款基准利率0.25% 自2011年7月7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

7月12日 国务院:房价上涨过快二三线城市要采取限购措施（最新“国五条”） 贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度；确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设；继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房；房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施；认真落实今年的住房用地供应计划，确保保

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障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。

8月1日 央行：继续实施稳健货币政策 执行差别化房贷 要按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。 2012年

1月2日 国土资源部：禁止农村地区盲目建高楼

国土资源部等八部委近日公布了城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查情况，结果显示，一些地区擅自扩大增减挂钩范围，甚至出现了强迫农民上楼等问题。国土资源部总规划师胡存智强调，增减挂钩试点一定做到农民知情、农民自愿、农民参与、农民满意，禁止在农村盲目建高楼。

1月5日 住建部：将消除非户籍人员购当地商品房制度障碍

1月初，住房和城乡建设部相关负责人表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房制度性障碍，营造比较好的市场环境。住房保障司司长冯俊表示，允许利用集体用地建设公租房，不意味着小产权房将慢慢合法化。目前一些地区利用农村集体建设用地建公租房，公租房建成后仍保持农村集体用地性质。

1月10日 京沪获批集体土地建公租房 部分省会有望试点

在1月7日至8日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露，允许地方试点集体建设用地建设租赁房，其中北京、上海已获批准。与“小产权房”不同，集体建设用地上建设的公租房，规定不能出售给个人，产权仍然为农村集体组织所有。这使得试点并未触及到法律和制度的“红线”。如果试点运行顺利，未来很有可能成为解决公租房盈利模式的重要渠道。 1月10日 40城个人住房信息上半年联网 具体名单暂未确定

40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住建部联网，各省区市以及其他城市也要加快个人住房信息系统建设，明年要争取实现全市、全省联网。今年上半年要实现联网的40个城市，主要是东部和中部地区的一线城市、省会城市和房地产调控的热点城市，西部地区相对较少，目前具体名单还未最后确定。

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1月19日 出台限购令的46个城市中，25个城市表示将延续限购

在今年调控基调不变的大背景下，楼市里业界普遍认为，最大保障来自调控政策的高压，用限购、限贷等“看得见的手”解决市场所不能解决的问题，坚定不移地去投机化、去泡沫化。统计显示，目前出台限购令的46个城市中，已有25个城市表示将延续限购政策。2012年，楼市预期难乐观。

1月30日 温家宝：巩固房地产市场调控成果

2012年1月30号，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，温家宝表示，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。

2月14日 住房和城乡建设部：加强对住房公积金的监管管理条例

住房和城乡建设部网站日前发布《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》，要求各省(区)住建厅加强对住房公积金的监管，重点检查“骗提骗贷”等资金情况。

2月15日 12城市下调首套房贷利率 多数城市未松动

在统计了4个直辖市和27个省会城市相关数据后，共有4个直辖市和8个省会城市的部分银行已将首套房贷利率从之前的“上浮”5%-10%改为回归“基准利率”，目前房贷的基准利率为7.05%(5年期)。在12个城市中，除了北京、上海、天津、重庆4个直辖市，还包括房价较高的广州、杭州及南昌、哈尔滨、成都、南京、济南、昆明。虽然有12个城市纷纷下调首套房贷利率，但是多数城市却没有松动的迹象。

2月21日 国土部：加强房地产调控政策不动摇 禁止地方“微调”楼市政策

2月21日召开2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会。国土部土地利用管理司副司长窦敬丽表示，今年要坚决贯彻落实中央调控政策不动摇，坚决促进房地产市场健康平稳发展，保障性安居工程用地坚决应保尽保，违法违规用地坚决打击，一手抓以保障性安居工程为主的住房用地供应，同时也要抓好已供土地的开发利用建设，及早形成有效供应。叫停各地擅自对中央调控进行的更改，并一再重申必须坚持房地产掏空政策不动摇。

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2月29日 国土资源部：小产权房不予确权登记 对小产权房问题开展试点清理

今年即将启动的“小产权房清理试点工作”，能够扭转历时5年之久的小产权房“治乱循环”乱局—自2008年以来，围绕小产权房治理的禁令几乎年年出、年年讲，但其结果却是“野火烧不尽，春风吹又生”。今年即将启动的“小产权房清理试点工作”，来得虽迟了一些，但现实意义仍可谓重大，只有在试点摸索的过程中，才能逐步形成对小产权房明确的清理机制，亦才能为全面启动清理工作做好政策储备。

3月06日 房产税扩大征收范围

财政部正进一步研究推进房产税改革的方案，同时部分两会代表提出扩大房产税征收范围，建议用征收房产税取代限购，并用征收的房产税补贴建不起廉租房的地方政府。2012年，我国税制改革内容达六项，涉及营业税改征增值税、消费税、资源税、房产税、城市建设维护税、环境保护税。房产税只不过是税制改革的内容之一。 3月12日 央行副行长称：银行必须首先保证好个人的首套房贷款

3月12日，中国人民银行副行长刘士余在记者会上表示，各家银行对居民个人首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证。对于利率水平，央行鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套普通商品住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。 3月14日 温家宝：房价还远远没有回到合理价位

十一届全国人大五次会议14日上午闭幕，闭幕会后，温家宝与中外记者见面并回答记者提出的问题。“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”

3月14日 国务院参事：我国今年将会扩大房产税试点推广的城市

2012年要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。同时要加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展 3月21日 未确定容积率地块不得出让使用权

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未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权

3月21日 各地楼市促销力度持续加大 商品房的成交量继续回升

“两会”之后楼市政策面依旧从紧，各地楼市促销力度加大，在刚需释放的带动下，主要城市商品房成交量继续回升。中指院最新数据显示，3月前三周，其监测的40个城市中，有17个城市的楼市周均成交量同比下降，其他城市同比均出现不同程度的增长。 3月23日 全国13城市土地成交量大降，地价仍有下调空间

数据显示，今年前2个月，包括北京、上海、广州、深圳等13个重点城市土地成交面积同比下降24%，处于近五年中的同期低位。不过，一直高企的土地出让流标率开始在2月份大幅下降。 3月30日 国土部再发“禁墅令”别墅或将逐渐退出一手市场

“不得以任何形式安排别墅类用地。”2月底国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次强调停止别墅类用地的土地供应。这意味着目前在售别墅将成最后的晚餐。专业人士表示，随着土地管理趋紧，别墅或将逐渐退出一手市场。 4月4日 楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等刚性需求有所释放

今年全国两会期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出，促使开发商“以价换量”，让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。 4月4日 据称小产权房初步清理方案已上报国务院

国土部知情人士介绍，“由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。”据悉，清理思路的原则是分类、分步骤推进。其中，侵占耕地等违法违规的小产权房，尚未销售以及新建、续建的小产权房，有望列入清理范围。但具体销售和建设的时间点、何时正式展开清理，尚待最后方案出台才能敲定。国土部知情人士介绍，该部正在启动小产权房清理试点工作，拟在试点基础上总结完善整治方案，继而启动全面清理。同时，年底即将完成的全国农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。

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二、台前县房地产市场个案分析

本次调查显示，台前县有 8个具有代表性的地产项目在建在售，以下为具体个案分析。 ◆ 新城国际 楼盘名称 开发商 项目位置 物业类别 占地面积 规划户数 价格范围 主力户型 新城国际 台前县蓝天置业有限公司 金水路（台孙路）火车站广场东侧 多层带电梯、小高层、复式 花园洋房 75亩 建筑面积 10万多平方米 1000 多户 工程进度 一期多层已封顶，年底交房；二期、三期高层刚出地面 2200元/㎡ —4000元/㎡（复式带独院），均价：2500 元/㎡ 两房两厅一卫、三房两厅一卫、三房两厅二卫、复式 户型 面积/㎡ 套数 二室二厅一卫 75 ㎡ 约160 三室二厅一卫 100、125㎡ 110 三室二厅二卫 115、122㎡ 140 复式 约200㎡ 约200 户型配比 户型销售率 40% 70% 60% 40% 一期90%，二期40% 付款和优惠方式 一次性、分期、按揭 销售率 公开时间 交房标准 一期、二期年初公开，三期10月份开盘 天然气通管道、地暖，毛坯 地段：县城主干道金水路南段新城区，西北为台前县火车站和站前广场，与东面的新县政府有一段距离； 交通：金水路贯通新老城区，毗邻火车站，附近有通往乡下的公交车站台； 区域配套：火车站、公交站、超市、酒店（在建的香格里拉酒店）、宾馆、饭店； 项目配套：天然气、地暖（小区地热供暖）、温泉；幼儿园、商业 公务员，高收入群体，部分工薪族，乡镇客户，打工返乡人员 1、新城区工程进度最快的楼盘；2、项目东北部为火车站和站前广场；3、户型合理；4、多层带电梯，花园洋房；5、24小时温泉热水；6、社区内中心花园、组团绿地、宅间绿地 1、外部商业、金融配套欠缺；2、物业管理缺乏；3、园林景观难实现 配套 客源分析 项目优势 项目劣势 22

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推广语 新城，让生活更美好

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? 领秀城

楼盘名称 开发商 项目位置 物业类别 占地面积 规划户数 价格范围 主力户型 户型配比 ? 领秀城 濮阳市万贯实业有限公司 台前县火车站南侧（新城国际对面） 商业、住宅，多层、小高层、高层，复式未确定 200多亩 建筑面积 30万 2000多户 工程进度 一期三栋小高层即将封顶（无预售证），明年年初交房 2100—2800元/㎡ 均价：2500元/㎡ 三房二厅二卫 户型 三室二厅二卫 四室二厅二卫 面积/㎡ 120--130 145 套数 6 销售率 户型销售率 80%以上 一期已销售80%以上 付款和优惠方式 一次性、按揭、分期，小定6万元 公开时间 交房标准 一期：6月份 天然气通管道、无暖气、塑钢门窗、双层中空玻璃、外墙保温 地段：县城主干道金水路南段新城区，北面紧邻台前县火车站和站前广场，与东面的新县政府有一段距离 交通：金水路贯通新老城区，毗邻火车站，附近有通往乡下的公交车站台 区域配套：火车站、公交站、超市、酒店（在建的香格里拉酒店）、宾馆、饭店 项目配套：幼儿园、诊所、会所、商业、酒店，休闲广场、花园、西班牙园林等多重景观系统 县城高收入群体，部分工薪族，乡镇客户，打工返乡人员 1、项目东北部为火车站和站前广场；2、项目为体量较大的综合性社区；3、户型有创新性的多功能阳光房；4、采用智能化系统；5、内部配套丰富 物业欠缺 领秀城，引领台前一站式豪宅生活 配套 客源分析 项目优势 项目劣势 推广语

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◆ 金堤河新城 楼盘名称 开发商 项目位置 物业类别 占地面积 规划户数 价格范围 主力户型 金堤河新城 长治市华森房地产开发有限公司/林州市伟民房地产开发公司 金水路与金堤河交叉口南岸 商业、住宅，多层、小高层、高层，顶层送阁楼 1000多亩，一期约200亩 建筑面积 约30万㎡ 一期800多户 未出 二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫 户型 面积/㎡ 套数 户型销售率 二室二厅一卫 80-90 ㎡ 约80多套 三室二厅一卫 100㎡ 约200多套 三室二厅二卫 100-130㎡ 约400多套 四室二厅二卫 130-150 约80多套 工程进度 一期刚出地面 户型配比 一次性、分期、按揭 付款和优惠方式 活动“1万元1套房，全城搜索20名销售率 最幸运业主” 公开时间 交房标准 塑钢窗、双层中空玻璃、防盗门、天然气、中央空调 蓄客期 周边配套 地段：金水路与金堤河交叉口,新老城区交汇处，金堤河沿岸； 区域配套：生活配套设施齐全、金堤河公园、沿岸景观带； 项目配套：商业、酒店、幼儿园、小学、医院、会所等 县城高收入群体，部分工薪族，乡镇客户，打工返乡人员 1、县城超级大盘；2、新老县城交汇处区位优越；3、金堤河水景；4、内外配套丰富；5、电子安防、高端物管 体量过大 滨水第一盘，五星级的家 客源分析 项目优势 项目劣势 推广语

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◆ 华府一品 楼盘名称 开发商 项目位置 物业类别 占地面积 规划户数 价格范围 主力户型 华府一品 台前县诚宇置业有限公司 人民路与槐荫路交汇处(原县政府) 住宅，多层、小高层 20 亩 建筑面积 3.6万㎡ 300多户 工程进度 1、7号楼未动工，其他为准现房,证件齐全，年底交房 2200-2850元/㎡ 均价：2500元/㎡ 两房两厅一卫、三房两厅一卫、三房两厅二卫 户型 面积/㎡ 套数 二室二厅一卫 80-90 ㎡ 约60 三室二厅一卫 90-110㎡ 100 三室二厅二卫 100-130㎡ 100 四室二厅二卫 140-150 12 户型配比 户型销售率 50% 80% 80% 一次性、分期（每盖好三层付一次款）、付款和优惠方式 按揭 销售率 （小定500元，大定一两万） 公开时间 一期在售五栋楼，去年国庆开盘 80%以上 30

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交房标准 通天然气管道；菜单式精装房，装修费可以计入总房款进行银行按揭 地段：位于县城主干道人民路西段，老县政府旧址 交通：老城区主干道，交通便利 区域配套：毗邻凤凰商场，生活配套设施齐全 项目配套：活动中心、喷泉广场 县城高收入群体，部分工薪族，乡镇客户，打工返乡人员 1.老县城旧址生活配套丰富；2.品牌开发商；3.第四代生态建筑；4.地源热泵中央空调；5.新风系统 项目体量小，景观少，缺乏品质 城央，王者之气，名门望族领地 配套 客源分析 项目优势 项目劣势 推广语

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水景湾

水景湾 台前县诚宇置业有限公司 金水路与金堤河交叉口向北 住宅，多层(共四栋楼) 9 亩 建筑面积 100多户 工程进度 楼盘名称 开发商 项目位置 物业类别 占地面积 规划户数 价格范围 主力户型 户型配比 1、3号楼未动工，2、4号楼即将封顶，明年交房 均价：2800 元/㎡（最高可优惠200元） 两房两厅一卫、三房两厅一卫、三房两厅二卫 户型 面积/㎡ 套数 二室二厅一卫 96 ㎡ 约30套 三室二厅一卫 100-130㎡ 约60套 三室二厅二卫 132㎡ 约20套 户型销售率 10% 40% 20% 一次性（优惠5个点）、分期（先付40%，付款和优惠方式 其余根据工期付）、按揭 销售率 小定500元，大定一万元 公开时间

30%以上 8月18日开盘 33

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交房标准 塑钢窗、双层中空玻璃、防盗门 配套 地段：金水路与金堤河交叉口北边,新老城区交汇处 配套：生活配套设施齐全、金堤河公园 县城高收入群体，部分工薪族，乡镇客户，打工返乡人员 1、新老城区交汇处；2、项目南部为滨河景观带；3、生活配套丰富；4、纯多层住宅 体量小，缺乏品质 骄傲的味道，幸福的家 客源分析 项目优势 项目劣势 推广语

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◆ 颐馨园 楼盘名称 开发商 项目位置 物业类别 占地面积 颐馨园 台前县宏达房地产开发有限公司 金水路与金堤河交汇处西北 住宅，小高层1栋（11层），高层3栋（18层） 23亩 建筑面积 6万㎡ 35

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规划户数 价格范围 主力户型 400多户 工程进度 一部分在挖地基，一部分在拆迁 价位2500-2900元/㎡ 均价：2500元/㎡ 两房两厅一卫、三房两厅一卫、三房两厅二卫、复式 户型 面积/㎡ 套数 80-90㎡ 二室二厅一卫 约60套 120㎡左右 三室二厅一卫 约100套 120-140㎡ 三室二厅二卫 约200套 250㎡ 复式 10 一次性、分期（5:3:2模式）、按揭（少销售率 数）；认筹金一万元 2011年8月份 欧式建筑，三段式立面，塑钢窗、双层中空玻璃、外墙保温、防盗门 地段：金堤河桥北头，新老城区交汇处，紧邻金堤河景观带 区域配套：老城区生活配套齐全 内部配套：商业、喷泉花园 县城高收入群体，部分工薪族，乡镇客户，打工返乡人员 1、区位优越；2、临河景观；3、地势高；4、双气入户；5、配套齐全 1、小高层、高层公摊大，部分户型不方正，居住舒适度差； 2、体量较小；3、物业服务缺乏。 金堤河岸，观景第一排 户型配比 户型销售率 付款和优惠方式 正在认筹中 公开时间 交房标准 配套 客源分析 项目优势 项目劣势 推广语

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◆ 蓝钻经典 楼盘名称 开发商 项目位置 物业类别 占地面积 规划户数 价格范围 主力户型 户型配比 蓝钻经典 未知 台前县新区南孟转盘道西北、西南角 商业、住宅，一期多层，二期小高层 建筑面积 2万㎡ 100多户 工程进度 现房，一期已投入使用，二期10月份交房 住宅价位2400-2800元/㎡ 均价：2500元/㎡ 商业价格9800元/㎡，一拖二 三房两厅一卫、三房两厅二卫 户型 面积/㎡ 105㎡左右 三室二厅一卫 110-140㎡ 三室二厅二卫 套数 约20套 约80套 户型销售率 80% 90% 付款和优惠方式 一次性、分期、按揭 销售率 90%以上 公开时间 交房标准 去年 防盗门、门禁对讲系统 地段：新区南孟转盘处，商业较繁华 交通：车流量大，交通便利，离新城区较近 区域配套：便利店、酒店、宾馆、饭店、KTV 县城高收入群体，部分工薪族，乡镇客户，打工返乡人员 1、地段稀缺；2、地标性建筑；3、商业为主 1、体量较小；2、噪音和灰尘很大；3、缺乏景观和品质。 未来的繁华，我是中心 配套 客源分析 项目优势 项目劣势 推广语

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◆ 明珠花园 楼盘名称 开发商 项目位置 物业类别 占地面积 规划户数 价格范围 主力户型 户型配比 明珠花园 未知 新区转盘东北角 住宅，多层8栋、小高层6栋 建筑面积 工程进度 现房，准现房 住宅价位2500-2800元/㎡ 均价：2600元/㎡ 二房、三房 户型 二房 三房 面积/㎡ 100㎡左右 100-130㎡ 套数 户型销售率 80% 90% 付款和优惠方式 一次性、分期、按揭 销售率 90%以上 公开时间 交房标准 去年 毛坯 40

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