工业园区物业管理方案

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工业园区

物业管理方案

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目 录 前言

工业园物业管理方案

第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划 第二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况 第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施 第四节 管理人员的配备，人员培训及人员管理

第五节 管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理 第六节 便民服务

第七节 物业管理收费标准建议及收支测算 第八节 日常物业管理 部分公众制度及应急措施 精神文明公约 安全防范方法管理规定 消防安全管理规定 道路及车辆管理规定 工业园区设备安全运行制度 智能控制中心管理规定 消防给水设备保养制度 空调设备巡视管理制度 电梯巡视监控管理制度 水泵房运行操作规程

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水泵房运行注意事项 绿化养护制度 清洁卫生管理规定 清洁作业规程及操作要领 清洁服务质量标准检测方法 意外事件处理办法 消防应急方案 停水及事故处理方案 物业管理委托合同

工业园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价 结束语 前言

物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.

《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.

物业管理有限公司在顺应市场需要，提出\内部精细管理，对外稳健发展\的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是\只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强

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大\我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报.

工业园物业管理方案

第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划

**工业园坐落于*****，是集办公和工业，宿舍一体的园区.一期占地面积******平方米，总建筑面积约*****平方米，框架结构，其厂房面积*******平方米，办公面积****平方米，宿舍****平方米，园区道路面积*****平方米，绿化面积******平方米，公共卫生面积*******平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防范系统，电梯**部，园区设有出入口**个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理标的各个要素，管理思路概括为\一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施\一，认识与定位

该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范 开放 体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式 高效 展示该工业园进取，创新的精神状态和高效的运转机制 规范 体现该工业园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌 二，一种模式

作为国际化工业园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为:一手抓物业管理服

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务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式.

在我公司进驻后，要将公司\全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌\的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:\岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务\我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷. 三，二项承诺:

1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例.

2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务. 四，五个重点:

针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点: 1，树立工业园物业整体形象

通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放，高效，规范的整体形象.

2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零

从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零. 3，维护好工业园区的环境

该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园

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区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象

4，设施，设备及物业本身的管理，使工业园物业保值，增值

另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的. 5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑

该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值。 五大措施:

1，根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失. 2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(环卫，绿化)，养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁.第一:维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱

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护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.

3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.

4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密. 5，我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.

每二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况 一，拟采取的管理方式

对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式. 基本思路是:

1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质; 2，提供24小时服务;

3，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为; 4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;

5，军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明. (一)组织系统:

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1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.

2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，品管，各业务部门管理员和业务块操作员工. (二)，运作程序系统: 1，整体运作程序 2，内部运作流程 说明:

1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.

2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性. (三)，激励系统: 说明:

1，激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益.

2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等.

3，奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚\打\着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.

4，培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展

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的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的发展创造有利环境. 5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力.

6，企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来. 工作计划

依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下.

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(一)前期管理工作计划 序号 1 项 目 物业管理标的调研 2 拟订管理方案 内 容 全面了解物业管理标的 结合调研结果拟定管理方案 3 接管合同签订 时 间 15年8月2日 15年8月10尽量提前 日 尽量缩短时间 备 注 尽量提前 1，方案送审 2，签订方案确认时合同 止 4 组建管理队伍 1，选拔 2，培训 3，方案确认至上岗 进场 方案确认至5 整改及完善办公条件 1，安排管理用房2， 安排员工宿舍3，物质进场 装备到位 6 制订管理制度 1，制订切合实际的各 项物业管理制度 2，导入ISO9001-2000

物业接管验收 办理书面移交手续

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(二)常规期管理工作计划 序号 1 项 目 内 容 时 间 接管验收后备 注 属施工单位房屋及公用1，制定大，中修计划方部位维修保案; 养 开始，部分待保修责任我公司将尽全力协调协助 2，日常零修，急修管理; 施工单位保3，日常保养巡查管理; 4，维修质量管理. 修期满 2 公共设施，设1，建立档案，搞好基础接管验收后属施工单位备及场所的资料管理;2，运行管理; 开始，部分待保修责任我使用，维修，3，维修保养管理;4，险施工单位保养护，管理 情应急管理;5，水池水泵修期满 管理;6，其他 3 安保管理 1，24小时值班及巡查， 监控等安全防范管理2，违章私设摊点及设立广告管理;3，消防管理 接管验收后开始4，来人来访管理;5，物品出入管理. 4 车辆管理 1，进出车辆管理;2，停接管验收后 车场管理;3，车辆行驶管开始 理. 5 清洁卫生管1，清洁卫生管理;2，环接管验收后 理 6 绿化管理 保管理;3，消杀管理. 开始 公司将尽全力协调协助 1，室内绿化管理;2，室接管验收后 外绿化管理. 开始 7 客户服务管1，设立服务员和保安;2， 理 人员形象及服务意识管理. `

8 标识系统管标识日常维护管理 理 9 档案管理 1，建立房屋共用设施设接管验收后备档案资料;2，建立用户开始 档案，房屋及其配套设施权属清册;3，建立严格的档案管理制度

第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施

本节参照《全国物业管理条例》，《全国物业管理示范工业园区达标评分细则》及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施：

序号 1 指标名称 工作标准 指标测定依据 中国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准采用区域巡查管理与管理法，落实责任，责任到人，立完善的区域日检，周，月检制度，健全档案记录 2 房屋零修，急修及时96% 率 中国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修房屋及配套设施完95% 好率 `

工程及时完成，急修工程不过夜.并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度 3 维修工程质量合格99% 率 中国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量 4 大型及重要机电设99% 备完好率 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除 5 公用设施完好及使95% 用率 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用 6 停车场完好率 7 8 路灯安好率 消防设备完好率 95% 98% 95% `

9 治安案件发生率 1%以下 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保工业园区人身财产安全 10 11 财产被盗率 违章发生率 1%以下 1%以下 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度 12 13 违章处理率 火灾发生率 90% 1%以下全国物业管理条例，全国物业管理(年) 示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全 14 绿化完好率 96% 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 `

建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青. 第四节:管理人员的配备，人员培训

一，物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配备上坚持以公司\精干，高效，敬业\的用人原则为基础，确定\重学历也重能力，重水平更重品德\的用人标准，严把人才选聘关.我们要求管理人员必须是一专多能.在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现.

(一)，管理处人员配备图

(二)，物业管理处人员岗位分布说明 1，管理处 主任:1名，负责全面工作.

2，文 员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.

3，品 管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监督. 4，维 修 部:2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作.

5，保安队中队长:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作. 保 安:13名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保

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