关于加快城中村改造的实施意见

胶南市人民政府文件 南政发〔2010〕51号 胶南市人民政府

关于加快城中村改造的实施意见

各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各单位： 为进一步加快我市城中村改造工作步伐，改善人民群众的生产生活条件，促进经济社会又好又快发展，现就我市城中村改造工作提出如下意见。

一、指导思想和目标任务 （一）指导思想

坚持以科学发展观为指导，围绕改善人民群众的生产生活条件，将城中村改造作为一项重大的惠民工程摆在突出位臵，按照“政府主导、统筹安排、积极推进”的总体思路，对城市建成区内的村（居）遵照“规划先导、环境优先、公开透明、市场运作、强村（居）富民”的原则，稳妥有序推进，把城中村改造成为环境优美、配套完善、布局合理的现代城市社区，使人民群众共享改革开放和经济社会发展的成果，实现城市建设与经济社会和谐发展。

（二）目标任务

根据青岛市政府关于三年完成城中村改造的总体要求，确定我市城市建成区内49个城中村（已有4个村完成改造）要在2010年至2012年三年时间内全部完成改造任务。建成区以外的村庄特别是城边村、重点镇驻地村，也要积极创造条件推进村庄改造，争取有更多的村（居）实施改造。

二、基本原则

（一）坚持规划先导、合理布局的原则。在全市总体规划的指导下，高起点高标准编制村（居）改造修建性详细规划。鼓励村（居）整合，成片开发，优化资源配臵，实现资源共享。

（二）坚持优化环境、提升品位的原则。要把村（居）改造作为推进城镇化的重要组成部分来把握，高水平设计，高标准建设，注重优化综合环境，提升现代城市品位，展示现代社区理念，确保城市风格的协调一致。

（三）坚持公开透明、稳妥有序的原则。村（居）改造工作必须在思想上高度重视，工作上精益求精，过程上公开透明，保证群众的知情权、参与权和监督权，防止因政策不透明、操作不适当引起社会不稳定。

（四）坚持先安后建、市场运作的原则。村（居）改造要首先保证村（居）民居住和就业安臵用房、集体经济发展用房规划建设到位，剩余土地进行市场化运作，按规划开发建设。

（五）坚持与村（居）民创业增收和集体经济长远发展相结合的原则。村（居）改造所在地规划设计，既要考虑村（居）民居住适用，又要兼顾村（居）民的创业增收和集体经济发展用房的安排，确保村（居）民生活条件与生产发展条件协调配套、全面改善提升。

（六）坚持与农民经济适用房建设相结合的原则。按照“统一规划布局、政策吻合衔接”的思路，鼓励采用先建农民经济适用房、带动村（居）改造的模式，有序推进村（居）改造。

三、改造模式

（一）根据村（居）集体经济状况和村（居）委会的运作能力，各街道（区）可按照先拆迁后安臵的“净地出让”模式操作（见附件1），也可按照先招商后拆迁的“项目招标”模式操作（见附件2）。各街道（区）选择的改造模式须经市城中村改造指挥部批准后实施。

（二）鼓励有实力、信誉高的开发企业参与村（居）改造。其中300至600户的村（居）改造原则上选择二级及以上资质的开发企业；600至1000户的村（居）改造原则上选择一级资质的开发企业；1000户以上的村（居）改造原则上选择上市开发公司或近三年来由中国房产信息集团和中国房地产测评中心共同评选出的中国房地产开发企业100强。由市城中村改造指挥部办公室牵头，市城建局、市规划局、市财政局、市监察局、市审计局、市国土局、街道（区）参与对开发企业进行考察，考察确定后，由街道（区）与开发企业签订框架性合作协议，约定村（居）改造的前期启动资金、开发企业进入退出条件等。

四、审批程序

（一）拟进行改造的村（居）向所在街道（区）提出书面申请。

（二）由所在街道（区）负责编制《村（居）改造可行性分析报告》，论证审查同意后，报市城中村改造指挥部办公室预审。

（三）经市城中村改造指挥部研究确定列入村（居）改造的，由市规划局依据城市总体规划，提出规划设计条件意见书，由所在街道（区）负责委托设计单位依据区域控制性详细规划编制村（居）改造修建性详细规划。

（四）拟改造村（居）的修建性详细规划，经市城市规划建设管理协调委员会审定后进行公示。

（五）由村（居）委会制定拆迁补偿安臵方案，经所在街道（区）审查，报市城中村改造指挥部办公室审核同意后，召开党员大会和村（居）民代表大会讨论通过，经95%以上村（居）民同意，并与村（居）委会签订由街道办事处（区管委会）盖章见证的拆迁补偿安臵协议后，报市政府正式审批。

（六）已批准实施的村（居）改造项目，由街道（区）组织村（居）委会实施拆迁，并依法办理有关手续。

五、政策支持 （一）拆迁安置补偿

1、拆迁安臵：拆迁安臵标准以改造村（居）合法的一个宅基地单位为基数，城市规划区内指导性安臵用房建筑面积为：多层楼房每个宅基地单位安臵面积不高于140平方米，

小高层及高层楼房安臵面积不高于160平方米。各村（居）可根据实际情况制定具体的拆迁安臵标准。

2、拆迁补偿：各街道（区）负责根据上级有关规定和改造村（居）实际情况制定具体的拆迁补偿标准，允许村（居）民选择货币补偿。

3、对列入村（居）改造计划、不宜在原居住地翻建新房的危房村（居）民，同时又符合购买农民经济适用房条件的村（居）民，鼓励先行就近购买农民经济适用房，具体政策另行制定。

（二）资金支持

1、由市政府统筹资金10亿元，主要用于对按净地出让模式改造的且前期启动资金困难的村（居）进行周转。

2、对具备村（居）改造条件但因村（居）建筑密度大、安臵补偿成本高等原因，致使村（居）改造投融资不能平衡，由市城中村改造指挥部办公室会同有关部门进行测算，并按照“先易后难、突出重点、有序推进”的原则，提出统筹村改资金的意见，报请市政府审批。

3、对城中村改造安臵项目前期贷款（不超过安臵项目总投资的40%），市政府承担50%的贴息补助，贴息期限一年。

（三）用地支持

1、村（居）民安臵房用地原则上办理国有划拨土地手续，安臵用房给予办理国有土地使用权证和房屋所有权证（注明划拨土地），需上市交易的应按有关规定补缴土地出让金后方可进行。

2、改造村（居）因规划所限需增加土地的，由市城中村改造指挥部办公室会同有关部门进行测算后，报经市政府批准，按程序办理新增用地手续。如因规划等原因，确需提供先期周转用地用于安臵房建设的，在该村旧址处臵时，同等面积扣减。

3、鼓励、提倡以街道（区）为单位实行多村（居）合并，组团式规划，统一设计、统一建设、统一配套。

4、实行市场化运作的房地产开发企业通过“招拍挂”方式取得村（居）剩余原址土地使用权进行房地产开发的，按有关规定办理。

（四）税费减免

1、村（居）改造中的村（居）民搬迁安臵项目和集体经济发展用房，免缴城市基础设施配套费（属企业收费部分除外）和有关行政事业性收费等相关费用。

2、村（居）改造用于安臵村（居）民和集体经济发展用房的建筑营业税、耕地占用税、契税的地方留成部分，给予村（居）集体等额财政资金扶持，由市财政局会同市城建局、规划局、国土局、地税局审查确认，经市政府批准后，一次性兑付。

3、引导和鼓励社会各界积极支持村（居）改造工作，按取费标准的50%收取勘测、规划、设计、监理等技术服务费。

（五）收益管理

1、改造村（居）剩余原址土地通过“招拍挂”出让所得收益，全部返还改造村（居），主要用于村（居）民的拆迁安臵、村（居）民生产生活保障和村（居）集体经济发展等。

2、给予村（居）民适当生活补助，改造后的村（居）要根据集体经济收入来源实际，给予村（居）民适当的生活补助。补助标准要量力确定，切忌盲目攀比。

3、经市政府批准实施的村（居）改造项目，自批准实施之日起，须在2年内安臵好村（居）民，否则停止享受有关优惠政策。

（六）村集体经济后续发展

集体经济发展用房和集体经济发展用地必须作为集体财产，用于增加集体经济收入，严禁变卖流失。对适宜给集体经济发展用房的，原则上按人均5-8平方米配臵；对适宜给集体经济发展用地的，按村（居）改造项目安臵用地面积的20%配臵。若违反规定擅自对外销售房屋的，市房管部门一律不予办理房屋所有权证，并追究相关责任人的责任。

六、组织领导和工作要求

（一）加强组织领导。市新型城镇化和城中村改造工作领导小组指挥部下设办公室和四个工作组。四个工作组分别是拆迁安臵组，负责村（居）改造项目规划、拆迁、安臵、补偿等方案的审查和指导；土地征用出让组，负责依法办理村（居）改造项目的相关土地手续；维稳保障组，负责做好村（居）改造的社会稳定保障工作；宣传组，负责村（居）改造的日常宣传。每年实行由市级领导联系村（居）制度，具体指导村（居）改造。各街道（区）要成立专门的村（居）改造领导机构，选好配好领导力量和工作人员，全力推进村

（居）改造工作。各级、各部门要切实将村（居）改造摆在更加突出的位臵，进一步增强责任感和使命感，各司其职，密切配合，通力协作，形成齐抓共管的工作合力。

（二）明确工作职责。全市村（居）改造工作由市政府主导，统筹安排；各街道（区）为村（居）改造工作的责任主体，负责组织村（居）改造方案的编制、各种审批手续的办理、房屋拆迁、开发招商等重点环节的工作；村（居）委会是村（居）改造工作的实施主体和具体承办者。

（三）加大考核力度。市委、市政府每年将村（居）改造工作作为全市重点工作，列入各镇、街道年度工作目标绩效考核，强化跟踪督查，定期调度通报，实施重奖重罚，确保完成市委、市政府确定的村（居）改造任务。具体考核办法由市城建局根据本《意见》和市委、市政府每年对各镇、街道办事处的工作目标考核意见另行制定。

（四）强化监管措施。对已批准改造的村（居），要严格把好村（居）改造计划的预审关、村（居）改造条件的审查关、村（居）改造的规划关、村（居）改造具体实施方案的批准关，严禁未经批准擅自启动村（居）改造程序；要严格把好剩余村（居）原址土地招拍挂条件预审关，确保土地资产的升值；要严格把好涉及村（居）改造土地返还资金和经济发展用房收益的使用关，实行街道和村（居）两级监管、

村民代表监督制度，确保专款专用；要严格把好市场化运作审查关，严禁各村（居）与开发商私签协议、私收定金，确保依法办事、规范运作。市城中村改造指挥部办公室要根据建材市场变化情况，适时进行村（居）改造安臵用房成本调整核算，并做好村（居）改造安臵用房成本审查关，以确保村（居）改造的顺利进行。同时，将市财政资金和规费减免等各项优惠扶持政策的落实情况列入纪检监察范围，加强审计监督，确保资金安全不出问题。加强工程质量和安全监管，确保建设高质量和高水平的住房。

（五）妥善解决历史遗留问题。要本着尊重历史、面对现实的原则，按照本《意见》的要求，积极稳妥、合法有序地处理好村（居）改造遗留的矛盾和问题，确保村（居）改造新老政策的对接。特别是对城市规划区内村（居）过去与开发企业合作启动村（居）改造形成的历史遗留问题，要按照合情、合理、合法的原则妥善处理。

（六）加强舆论引导。各街道和相关部门要坚持正确的舆论导向，通过新闻媒体和各类宣传渠道，加强宣传引导，特别要加大村（居）改造政策、村（居）改造的成功案例及实施村（居）改造后村（居）民美好生活环境的宣传力度，让群众看到村（居）改造带来的实惠，以充分调动群众参与村（居）改造的积极性和主动性。要定期公示村（居）改造

项目进展情况，充分保障群众的知情权、参与权和选择权，做到家喻户晓，人人皆知，公开透明。要切实维护群众利益，认真做好村（居）改造拆迁意愿调查摸底、规划编制、项目测算、风险评估等前期工作。建立健全社会稳定预警机制，妥善处理群众来信来访，及时研究解决村（居）改造中出现的新情况、新问题，确保改造一个、成功一个，提升政府公信力，维护社会稳定。

本《意见》适应于城市规划区内的城中村、城边村改造。对城市规划区外的村庄改造，由各镇（区）政府（管委）参照本《意见》，并根据村庄占地面积、地理位臵、经济条件、项目依托等实际情况，制定村庄改造办法，合理确定拆迁安臵补偿标准，着眼于降低建设成本和运行成本的原则，提倡建设多层住宅。

本《意见》自发布之日起实施，2007年10月10日下发的《城市规划区内村（居）改造的意见（试行）》（南政发〔2007〕92号）和2010年5月21日下发的《关于城市规划区内村（居）改造意见（试行）的补充规定》（南政发〔2010〕34号）同时废止。

二〇一〇年七月十三日

如此房地产,政府为何迟迟不介入

我们是胶南守法的公民,可是自2002年发生在我们跟青岛华诚房地产身上的事,已经是可忍,孰不可忍了.我们已经于2004年联名给您写过信,建委主任也给我们答复了,可是现在华诚房地产一直迟迟不动,把责任还一直往政府身上退,政府是人民的父母官,如此房地产恶劣地坑

害消费者的行为,真的是政府的不作为造成的吗?

我们于2002年选购华诚房地产的华青苑小区的房子,该小区是政府批准的薛家滩村旧城改造项目，一共2座楼，定金已经预付,当时催交钱火急,当时承诺2002年5月份就动工.后来房地产就一直以政府的审批手续未下，迟迟不动工，一直拖到现在。后来去年年初我们联合跟房地产交涉，房地产以胶南市政府市长更迭，说他们也是受害者。5月份，政府的审批手续已经齐全，可是房地产又说薛家滩农民在上访，牵扯赔偿问题，并说赔偿问题是政府的事，把球又踢给政府。我想试问农民上访，是为了什么？还不是自己的切身利益？现在国家都在建设和谐社会，普通农民维护切身利益，就这么难吗?反过来，我们购房者的切身利益，又

去找谁呢？

我们急切的盼望得到您的答复，我一直认为是该房地产的恶劣行为造就了这种恶果，真难道

如该房地产所说，也有政府的关系吗？

此致 敬礼

普通购房者（共60位）

2005 . 5 . 8

主题词：城乡建设 城中村△

改造 意见

关于规范农民经济适用住房建设管理暂行办法 来源：发展和改革局 时间：2008/4/15 点击：1364

关于印发规范农民经济适用住房建设管理暂行办法的通知

胶南市人民政府文件 南政发〔2008〕21号

各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各单位:

《胶南市人民政府关于规范农民经济适用住房建设管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。

二〇〇八年四月一日

胶南市人民政府

关于规范农民经济适用住房建设管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为规范我市农民经济适用住房建设、管理和交易等相关行为，保护当事人合法权益，根据市委、市政府《关于进一步解决好城市中低收入家庭住房困难的意见》精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农民经济适用住房，是指由政府提供优惠政策、限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

第二章 开发建设

第三条 农民经济适用住房开发建设按照镇政府（街道办事处、区）组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

第四条 各镇政府（街道办事处）负责对符合条件居民的需求进行调查摸底，市城建局负责提出建设意见；市发改局负责立项核准；市规划局负责制定总体规划布局和具体选址、规划选址审批及规划设计审定；市国土局负责建设用地审查、用地报批；各镇政府（街道办事处）负责规划设计。

第五条 农民经济适用住房建设应符合城市建设规划和村镇建设规划，规划设计

坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。农民经济适用住房应适当控制在中小套型，套内建筑面积控制在90平方米以内。

第六条 农民经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，全面提高建设质量水平；建设单位对其开发建设的农民经济适用住房质量负最终责任。

第七条 各镇政府（街道办事处、区）负责本行政区域的农民经济适用住房的开发建设、住房分配、社区管理等工作。在工程建设过程中，市城建局成立专门质量、安全检查领导小组，对农民经济适用住房的工程质量、施工安全及前期开工建设中遇到的相关技术问题进行指导、咨询服务，确保农民经济适用住房建设的顺利进行。

第三章 住房分配条件

第八条 城市规划核心区村庄的村民不再使用宅基地建住宅。有本村常住农业户口且以本村为生活居住地的村民（户籍截止到2007年6月30日），符合下列条件之一，可以申请购买农民经济适用住房：

（一）原宅基地影响城市建设规划或村镇建设规划，房屋需要拆迁，需要另批宅基地或将危房拆除，把土地使用证、房屋产权证交还原批准机关的；

（二）一家有两个以上儿子，其中一个儿子年满二十周岁（不含在校学生）且无宅基地的；

（三）女青年结婚后不离开本村（经村委会批准）确需建房的； （四）赡养老人需要增加面积的；

（五）城市规划区内相对偏远村庄的农民，符合使用宅基地条件的，若申请放弃宅基地使用权，购买农民经济适用住房，经批准可以购买农民经济适用住房。 第九条 有下列情况之一的村民，不得购买农民经济适用住房： （一）不符合上述分配条件的； （二）出卖、出租住房的；

（三）人均住房（含商品房）建筑面积超过30平方米或人均宅基地面积超过60平方米的；

（四）有违法建筑物尚未处理的。

第四章 住房分配办法

第十条 镇政府（街道办事处、区）根据当地农民经济适用住房的价格、居住水平、家庭人口结构和旧房拆迁等因素，规定享受购买农民经济适用住房条件及面积标准，并向社会公示。

第十一条 定向销售农民经济适用住房，即销售给持有《购买农民经济适用住房批准书》的农民，不得向其他人销售。

第十二条 购买农民经济适用住房按以下程序办理：

（一）符合农民经济适用住房分配条件的农民写出申请交村委会； （二）村委会审查同意，提交村民会议讨论通过；

（三）村委会张榜公示15天，无异议后，报镇政府（街道办事处、区），并由镇政府（街道办事处、区）逐户审核；

（四）镇政府（街道办事处、区）负责组织、审核本镇（街道办事处、区）农民经济适用住房的购买工作，审核合格的，由镇政府（街道办事处、区）统一报市发改局、城建局、财政局审批；

（五）市发改局、城建局、财政局等部门应在规定的时间内完成核查，符合条件的，应当公示。公示期间有投诉的，由市发改局、城建局、财政局会同镇政府（街道办事处、区）等有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，并符合分配条件的村民，发给《购买农民经济适用住房批准书》，《购买农民经济适用住房批准书》上应注明购买的优惠面积或房价总额标准；

（六）符合条件的农民可以持《购买农民经济适用住房批准书》购买一套与核准面积相对应的农民经济适用住房，购买面积原则上不得超过核准面积，购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的，不得享受政府优惠，由购房人补交差价，超面积部分差价款的处理办法，由政府制定公布。 村民购买农民经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。权属登记部门在办理权属登记时，应当注明农民经济适用住房。

第十三条 开发建设单位根据农民购房缴款时间、金额，按照公开、公正、公平的原则确定购房农民的楼位、楼层、房号，将以上内容在电视上公示，若无异议，与购房农民签订农民经济适用住房购销合同。

农民经济适用住房实行分期付款的方式，签订购销合同时交付购房款总额的50％，竣工交付使用前，结清全部购房款项。自签订购销合同之日起，多层住宅必须在一年半内交付使用，高层住宅必须在二年内交付使用。

第十四条 农民经济适用住房购买拥有有限产权，购买农民经济适用住房后，10年内不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让农民经济适用住房的，由开发建设单位按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。10年后如上市交易，应按照届时同地段普通商品住房与农民经济适用住房差价的一定比例补交有关税、费后，方可办理交易手续。

第五章 销售价格

第十五条 确定农民经济适用住房的价格坚持以保本微利为原则，按照大小户型、座落的区域分别定价，由镇政府（街道办事处、区）测算报市发改局、城建局、财政局等部门批准，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公示。

第十六条 农民经济适用住房销售价格的测算要以农民经济适用住房所在地当时的建筑材料实际价格为准。

第十七条 农民经济适用住房销售实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未标明的费用。价格主管部门将依法进行监督管理。

第六章 售后管理

第十八条 建设单位向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，在保修范围和保修期限内，因堪察、设计、施工、材料等原因造成质量缺陷的，由开发建设单位负责维修，维修所需费用由责任方承担。

第十九条 农民经济适用住房交付使用后，由开发建设单位成立物业公司，按国

家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《胶南市住宅小区物业管理办法》进行规范化管理。每个居住小区实行全封闭管理，智能保安24小时服务，物业管理公司负责小区的设施维修和卫生、绿化、环境管理等，以优质的服务保障居民拥有良好的生活居住环境。

第二十条 农民经济适用住房社区党建与管理参照市委组织部和市民政局的有关文件执行。

第七章 优惠政策

第二十一条 免收农民经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费；农民经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。

第二十二条 城市规划区内自愿购买农民经济适用住房的农民，如放弃宅基地使用权，在对宅基地上的原有住房实施拆除后，可按经济适用住房价格购买经济适用住房，原所在村进行改造时，可根据拆迁情况，按原合法建筑面积实行部分安置补偿。

第二十三条 城市规划区内经市政府批准改造的村（居），如整体搬迁入住农民经济适用住房，由所在村（居）委会统一组织，补偿安置面积按南政发[2007]92号文件执行，所腾出的村（居）旧址通过“招拍挂”出让所得收益，在同等面积扣减所购经济适用住房用地后，全部返还改造村（居），用于村（居）民的拆迁安置、村（居）民生产生活保障和村（居）集体经济发展。 第二十四条 农民经济适用住房建设用地，按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行带有附加条件（农民经济适用住房的价格、户型、容积率、建设标准等）的划拨方式供应，严禁以农民经济适用住房名义取得土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

第八章 监督管理

第二十五条 镇政府（街道办事处、区）要加强对已购农民经济适用住房的后续管理，切实履行职责，对已购农民经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。

第二十六条 镇政府（街道办事处、区）及其有关部门应当加强对农民经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

（一）擅自改变农民经济适用住房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。

（二）擅自提高农民经济适用住房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。

（三）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购农民经济适用住房的个人，由镇政府（街道办事处、区）限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。 第二十七条 镇政府（街道办事处、区）和市直有关部门相关工作人员在农民经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第二十八条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第九章 附 则

第二十九条 本办法自公布之日起施行，有效期3年。 第三十条 本办法由市城建局负责解释。

主题词：城乡建设 农民经济适用住房△ 办法 通知 抄送：市委办公室，市人大常委会办公室，市政协办公室， 市纪委办公室，市人武部办公室，市法院，市检察院。 胶南市人民政府办公室 2008年4月1日印发

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