房地产基本知识

第一部分 房地产基本知识 一．建筑的分类：

（一）按主要承重结构材料分： 砖木结构 砖混结构

钢筋混凝土结构——框架剪力墙结构 钢结构 钢结构

其他：生土结构建筑、塑料结构建筑、充气塑料建筑等

（二）按层数分： 低层： 1－3层； 多层： 4－6层； 中高层 ： 7－9层； 高层 ： 10－30层。 二．基本概念：

住宅：供家庭居住使用的建筑

套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型 居住空间：指卧室、起居室（厅）的使用空间 卧室：供居住者睡眠、休息的空间

起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间 厨房：供居住者进行炊事活动的空间

卫生间：供居住者进行便溺、洗浴等活动用的空间 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间 过道：住宅套内使用的水平交通空间

10. 壁柜：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间

11. 吊柜：住宅套内上部的贮藏空间 12. 走廊：住宅套外使用的水平交通空间

13. 地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者 14. 半地下室：房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高的1／3且不超过1／2者

15. 平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分

16. 使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构和保温层的面积

17. 标准层：平面布置相同的住宅楼层

18. 层高：由本层楼地面至上层楼板上表面的距离 19. 净高：由本层楼地面至上层楼板板底的距离 20. 开间：平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间 21. 进深：垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深 22. 砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构 23. 框架结构：由梁、板、柱作为承重体系的结构

框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受荷载，由墙承受剪力的结构 模数：一般房屋开间、进深均以模数为标准，基本模数为100mm. 得房率：套内面积／建筑面积

建筑面积=套内建筑面积（含阳台）+公用分摊面积 容积率：建筑总面积／土地总面积 建筑密度：建设用地和基地面积的比率 平均层数：住宅总面积／住宅基底总面积

居住区总建筑面积：包括居住建筑面积、公共建筑面积 栋间距：两栋楼之间的距离，以日照间距为依据来确定 日照间距：建筑物自身高度与北邻建筑物之间的距离之比

错层：指一套住宅内的各种功能用房间在不同的平面上，用30－60cm的高差进行空间隔断

复式：即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分为两层。 跃层：指一套房屋内空间跨跃两层及以上的住宅

房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，由于其位置固定，不可移动，因而又称不动产。简单来看，房地产有三种存在形式： 单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；

单纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时；

土地和建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。

土地的一级市场，即政府以所有者的身份向土地经营单位有偿有限期地出让土地使用权并收取土地转让金。

二级市场：土地使用者或土地经营单位，有偿地将土地使用权横向转让的方式也包括土地使用权出租。

划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用交纳补偿安置等费用后或者将土地使用权交付，无偿交付土地使用者使用的行为。 征用：A、具有强制性被征用土地，单位个人必须服从。

B、只有国家才是征用土地的主体，任何单位个人不得向农村征

用土地。

C、土地征用是土地所有权的转移，也就是集体所有土地变 更为国家所有土地。

D、征用时必须妥善安置被征用土地老百姓的生活。

出租：A、土地租赁关系双方当事人的使用土地权发生，但不发生物 权的使用的转移，这是与土地使用权转让的主要区别 B、必须有法律依据，必须是法律合法的地块 C、土地租赁合同是有偿合同

D、土地租赁合同中承租人法律地位具有特殊性，当出租人的 土地使用权发生转移，新的土地使用权也必须新生承租人 的合法权益。

生地：待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用的土地。

毛地：已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。 熟地：已完成市政基础设施建设的土地。

七通一平：通上水、下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、 场地平整。

三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 一书两证：任何单位和个人在城市规范中必需要

选址用建议书、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证。 土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利

国有土地使用证：是指合法使用土地的证明材料，它主要载明所有者的名称、性质、使用年限及四至和面积

房产证：是指房屋竣工验收后，在开发计划、土地证，规划许可证，施工许可证、竣工报告，竣工图等资料齐全情况下，由房屋所有者的名称，房屋的面积，间数，幢数，层数及邻里姓名及交纳契税情况 房地产市场分为：土地市场、二手房市场、商品房市场

配套：为方便生活所提供的各种设施，如供水、供电、供暖气、供煤气、通讯入网、有线电视入网，交通车站及学校、幼托、医院、邮电等 地皮：是指不含规划、建筑内容的土地

楼花：是指土地附着政府批准的有效规划内容，主要是指附着法定许可的建筑面积

五证：国有土地使用证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售许可证 两书：房屋使用说明书；房屋质量保证书

安居房：是国家为推动住房制度改革，在全国统一实施的国家安居工程，面向广大中低收入家庭而修建的非盈利性且具有一定规模的住房。建设资金由国家安排专项贷款和地方自筹相结合。

解困房：是指各级地方政府专为解决当地城镇居民住房特困房、困难房、拥挤户和三十岁以上大龄青年居住难的问题而修建的住房。

经济适用房：是指国家，当地政府和房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧张问题而修建的普通住宅，在同一地段同一质量的情况下，其造价成本要比普通商品房低一些。

房改房：是指机关、团体、企业和事业单位按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》要求严格执行房改价格标准，把已经分配和将要分配的住房出售或出租给本单位的职工居住，有的只拥有42.5%的部分产权，有的正在

按规定补足全部款额，向全部产权过渡。

商品房：是指房地产开发企业按市场经济规律，经当地政府相关部门批准，面向境内外客户，以盈利为目的兴建的商用房或高中档别墅或普通住宅。 征用土地批准权限的规定：

征用耕地1000亩以上，其它土地2000亩以上的，由国务院批准； 征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下的，由省级人民政府批准；

征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准 土地使用权的出让最高年限： 居住用地70年；工业用地50年； 教育、科技、文化卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或其他用地50年

我国房地产开发程序分八个阶段： 项目建议书阶段 可行性研究阶段 设计阶段 开工准备阶段 施工阶段 竣工验收阶段 租售阶段 使用阶段

房地产转让:指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转

移给他人的行为

房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为

房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

房地产产权：房地产所有权包含房屋的所有权和所占有土地的使用权 物业管理：是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值

如何评价房型的优劣？

活动区与休息区明确分开，休息区相对集中，动静分明。 尽量减少在活动区开门 相互联系方便

客厅朝南或朝景观的方向

客厅平面应避免有锐角式的，要方正的

在厅内墙上忌讳多处开门影响厅的使用，门与门相对开会冲风水 厅、卧室均有良好的朝向，采光通风，没有暗房 居室、主卧室远离电梯间与楼梯

厨房间外最好配阳台，既通风又好充足厨房间的不足 食寝分离，居寝分离 入门处最好有玄关

餐厅与起居室相互贯通，形成自然通风 卫生间不易离主卧太远

61、新建住宅交付使用应达到怎样要求？

生活用水应纳入城市自来水管网，使用地下水必须经城市公用事业管理部门审核批准。

用电应纳入城市供电网络，不得使用临时电和不规范电。

污水的排放应纳入永久性城市排放系统，不能客观条件限制一时无法纳入的须拟定经市主管部门审批同意的实施方案，并经环保水利部门同意的方可在规定期限内采取临时排放设施。

道路与外界交通干道之间必须有直达的道路相连 应按规划要求配公交站

小区须按照规划要求配教育，医疗保健，商业网点，环卫，邮电，社区服务和行政管理等公共设施。

周边应做到场地清洁，道路平整，并与施工工地有明显的隔离设施，不影响居民出入并保持环境整洁。

62、产权证的概念：是指房屋所有权人向政府房地产管理部门领取房屋所有权证明，分两种：房屋所有权证，房屋共有权证。

形式：楼花：期房可能是一块空地，但有预售批文。楼寓：封顶以后，基本上是现房

期房——远期房：空地、正负零（可以做地面以上的建筑）；近期房：封顶 群房指与高层建筑紧密连接组成一个整体的多层、低层建筑物，群房高度不得超过24米，超过则算高层建筑。

60、转换层：指在群房顶，高度在2.2米，是居于主楼，供上下水道使用。 61、为什么规定栋距？要让每户人家都有一个采光的确定时间。 62、商品房的成本分析：

地价：地价根据地段分

建筑成本：多层框架700—1000元/M2，砖混500-600元/M2 框架：要打桩，桩要做为支撑点，砖混不用打桩

15层以下小高层：1200元/M2，高层：1800元/M2，如有电梯再加150—300元/M2

（3） 配套——分大配套：煤气、水管、电缆（370元/M2上海、济南270元/M2）

小配套：市政把管线交到楼层税费：100-200元/M2 （4）利息：基础做到正负零以上，投入的资金是总造价的25%，银行才可贷款。

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