戴德梁行创世纪广场物业管理顾问建议书 - 图文

创世纪广场

物业管理顾问建议书 武汉世纪环球投资有限公

司

76 陈水招

武汉公司/市场经理

2007年12月15日

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DTZ戴德梁行的使命

DTZ戴德梁行的使命是与客户共同开创优质的物业，

并提供全球性的投资及商务方案。

使命的核心是通过戴德梁行的团队精神、优质服务，

用创意和热诚使目标得以实现。

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1.0 序言 1 2.0 戴德梁行物业管理有限公司简介 2-4

3.0 物业管理公司参与物业开发的过程 6-7

对发展商之意义

4.0 戴德梁行物业管理要点 7-11

5.0 「创世纪广场」物业管理顾问服务内容12-23

5.1 前期物业管理顾问服务内容 5.2 后期实质物业管理顾问服务内容 5.3 营销中心管理顾问服务内容

6.0 服务形式及服务费用 24-25 附件一：资质证明 26-44 附件二：国内物业管理经历 45-74 附件三：委任书 75-76

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1.0序言

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1.0序言

? 武汉世纪环球投资有限公司投资开发的「创世纪广场」位于武汉

市解放大道，住宅总建筑面积约5.5万平方米，由一栋高层住宅楼组成，另有商业裙楼、停车场等配套设施。

? 武汉「创世纪广场」处于前期开发阶段，鉴于此，根据贵项目的

工程进度，我司建议物业管理顾问为期约三十个月，届时贵我两司可根据具体情况再进行相关调整。

? 凭着于国内及东南亚多年丰富的物业管理经验，戴德梁行将针对

武汉「创世纪广场」之规模特色及独特条件，配合发展商之需要，提供一套切合实际之物业管理方案，以确保发展商及业主之投资能有保障及增值。

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2.0戴德梁行物业管理有限公司简介

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2.0戴德梁行物业管理有限公司简介

戴德梁行, 为英国伦敦上市公司(编码: DTZ),为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。

在物业市场和客户需求日趋国际化的前提下，戴德梁行遍布全球的分公司，能有效地照顾客户横跨欧洲、美洲及亚太区的服务需求。

戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯德哥尔摩至悉尼，均家传户晓。公司在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。

戴德梁行亦为北美的国际企业提供专业的房地产咨询及顾问服务。DTZ Rockwood将增加客户直接投资房产及集资的机会，而与The Staubach Company的合作则为客户提供优质的企业服务。

我们的专业团队不单为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦照顾跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，为他们提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案。

戴德梁行就商用(工业、店铺及写字楼)和住宅物业的买卖及租赁，为客户提供独到的交易建议。我们的专业顾问服务涵盖物业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值。

戴德梁行的研究顾问团队是整体业务的核心，透过追踪和分析对业务有影响之市场因素和经济走势，协助我们的前线专才为客户提交最适切的解决方案。他们亦为公营及私人机构提供策略性预测服务，汇集社会、经济、市场及商业等信息，协助客户就这些

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因素对企业及业务构成的影响和风险作全面深入的评估。

戴德梁行 武汉办事处架构

香港派驻当地董事 物业估价 租售代理 物业管理 市场研究

中国办事处架构 物业管理项目小组

本公司曾提供建议书之地方包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、上海、杭州、台湾、南京、天津、福州、顺德、番禺、广州、深圳、珠海、重庆及成都。并且实际参与了各类型的物业管理, 对各地方政府的要求及民情都甚有了解。 本公司已组成全国数据库, 对各地之物业管理提供庞大的网络性支持。确保各分公司能掌握并提供予客户最新的市场数据及资讯。针对武汉「创世纪广场」发展项目, 本公司将结合香港总部的物业管理经验及武汉地区的实际环境，组成项目小组，为武汉「创世纪广场」提供完善之物业管理顾问服务。

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戴德梁行组织架构

香港总公司 董事局 香港总行 国内办事处 物业管理部 工贸大楼租售 写字楼租售 物业管理 楼宇估值 租售代理 管理服务 顾问服务 商业店铺租售 住宅租售 市场研究 租约管理 大厦公契 楼宇估价 市场研究 维修保养 设施管理 物业管理 投资策略 建筑顾问

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3.0物业管理公司参与物业开发的过程对发展商之意义

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3.0 物业管理公司参与物业开发的过程对发展

商之意义

3.1

物业的开发过程，可分为几个阶段，基本包括投资决策分析、 前期工作、施工准备、工程管理和质量验收，销售与接收和售后物业管理阶段，为使开发商建设的楼宇便于管理，楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计，施工准备时介入其中为最佳时刻，因在这时管理公司可在兼顾发展商利益的条件下，更多地为业主的生活质量和便利考虑。从物业管理的专业角度提出客观的意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。

3.2 物业开发既要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使

用以符合时代发展的需要。工程质量问题主要由设计质量、施工质量、材料质量三方面考虑，物业管理因素若不及早考虑，可能会造成 \先天不足，后天难补\之情况，进而令管理困难及管理费入不敷支，更甚至影响后期销售的顺利开展及发展商声誉。为确保物业建设质量和使用功能完善，除发展商、设计单位、监理公司、施工单位须严格执行国家有关标准外，物业管理公司参与物业开发的过程是一种有效措施，而此措施可以：

1. 能够完善的使用其功能；

2. 能够改进房屋设计的具体要求； 3. 能够严肃监理施工质量；

4. 能够为施工验收和接管垫定基础； 5. 便于日后对物业的管理。

3.3

本公司除传统意义上的楼宇维修养护、清洁绿化、保安及消防外，物业管理顾问已扩展到配合管理运作的工程咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用之衔接，物业管理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对其管理收费之承受能力及法规之限制、物业租售之推广、智能系统化服务、保障服务等全面服务。

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4.0戴德梁行物业管理要点

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4.0戴德梁行物业管理要点

物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并透过长期的改进和提升，使每一个物业的收益和投资潜质得以发挥。而此种「投资管理」的哲学，使业主能充份保障其不动产投资之价值，不但使其保值，而且更能使不动产增值。

于参考了发展商提供之资料后，本公司建议武汉「创世纪广场」之物业管理，因应物业的不同部份应注意以下事项。并且于进行实质管理时，结合所有部份，以维持统一管理，节省资源。

管理要点包括：

4.1住宅楼管理 4.2商业裙楼管理 4.3停车场管理

4.1 住宅楼管理

住宅楼需要极周全之管理服务，特别是现代化之高级发展计划，由于使用人没有任何限制，于任何时间都可自由使用其单元，因此物业需要极周全之管理服务，使用设备如照明系统等必须照顾周全，使住户能得安全及不间断之高质素管理服务。

住宅楼更须特别注意保安工作，使用户能有一个舒适及安全之居住环境，不须为家居安全而担忧，增加住户之归属感。

住宅的内部清洁，必须妥为安排，在日常清洁时不能影响住户，做成不便。而物业清洁服务之质素，必须能长时间有效地保持高质素，使无论是住户或访客，都能享受一个清洁清新之居住环境。

为使住户省免麻烦，物业管理处必须提供住户一切有偿服务安

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排，此项服务包括代订报刊、饮品、洗衣、代交费用、家居维修等等, 使住户不须为安排日常家居杂务而烦恼。

4.2商业裙楼管理

商业裙楼是否办得成功，要视乎若干因素，而这些因素又深受完善物业管理的影响。除了在户组合要平均外，必须保持商铺及整个物业的美好形象，吸引顾客光临，并在适当地方设置足够及简明的指示标志预留适当地方作大型展示。商铺设施装备在保养方面必须维持一定效率，才可以为顾客提供方便而不间断的服务。空气调节必须调校适宜，特别是在餐厅、公众娱乐场所等地方。逃生信道必须保持畅通无阻，所有固定装置、设备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会容易受伤。对于餐厅用户所安装的排气装置、排水管和隔油池等，必须妥为监管及清理，以免对用户或顾客造成滋扰。物业管理公司应不时与商户联络，商讨合办各种推广和宣传活动，吸引顾客前来消费。至于商业区域附设之停车场时租车位，可以方便顾客和增加租户的生意额，所以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场之信心。

商业裙楼内之店铺、餐厅及娱乐场所之开放时间有别于其他物业。 而其组合成份之使用时间，一般亦有差异。游客、路人及乘客均是商场所吸引消费之对象，故设施之使用率一般较住宅 高，所以设施必须保养得宜，以免对租、用户及顾客造成不便。 由于店铺，餐厅之开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密联

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系，定订保安措施，清洁及设施维修等时间表，使商业裙楼外观及设备保养，都能符合项目整体及使用者之要求。

4.3停车场管理

现今停车场的设备多采用先进的自动化管理系统配合日益繁重 的日常运作。采用自动化管理，可以减少人为错失，减省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，对租用户及访客利用停车场有莫大裨益及帮助。停车场经营管理策略在可能情况下应按照自给自足厘定收费额，无须由管理费内补贴以免降低管理费收入，这对住宅出租及出售营运都有着正面积极作用。

武汉「创世纪广场」之停车场，除本身用户会使用外，外来访客、出租车、政府车辆等，亦会临时使用停车场。本公司于被委任后将会为发展商提供完善之停车场管理方案，并按实际需要对车场之分区、清洁服务、保安、停车场系统修缮计划及保险险种等提供建议，从而令使用者感到高效率的管理服务。

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5.0物业管理顾问服务内容

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5.0物业管理顾问服务内容

根据武汉「创世纪广场」的规模及工作进度, 本公司为此项目提供物业管理顾问服务的建议包括以下各项:

5.1 前期物业管理顾问服务(物业交付使用前)

5.1.1 机电工程顾问方面

5.2.1.1 评估项目规划设计及设施设备 5.2.1.2 评估项目建筑设计

5.2.1.3 建筑材料设备的适用性之专业意见 5.2.1.4 物业智能化管理功能之建议 5.2.1.5 优化该物业设计方案 5.2.1.6 跟进该物业质量管理

5.2.1.7 帮助建立科学的设施、设备运行档案 5.2.1.8 评估项目绿化/景观及环卫规划设计方案

5.1.2 物业管理顾问方面

5.1.2.1 订定管理守则

5.1.2.2 配套设施的安排及管理 5.1.2.3 员工培训计划 5.1.2.4 财务预算

5.1.2.5 停车场管理建议

5.1.2.6 移交单元予租用户之程序

5.1.2.7 装修工程及物料运送控制之程序 5.1.2.8 物业交付期间之保安控制 5.1.2.9 物业交付期间之迁入控制 5.1.2.10 物业交付期间之安全控制 5.1.2.11 物业管理人力资源

5.1.3 配合销售物业

5.1.3.1 设计与该物业销售配合之管理模式

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5.1.3.2. 协助发展商培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业

管理方面的知识，以便销售人员在促销时答复认购人的查询。

5.1.3.3 从物业管理的角度，协助发展商完善该物业楼盘整体之

专业形象。

5.2 后期实质物业管理顾问服务(物业交付使

用后)

5.2.1 建议物业保险事项 5.2.2 建议物业管理人力资源 5.2.3 建议保安安排 5.2.4 建议清洁服务之程序 5.2.5 建议维护保养服务之安排 5.2.6 建议财务管理之程序 5.2.7 建议处理用户投诉之程序 5.2.8 订定业主委员会之章程

5.2.9 建议园艺保养及节日布置之安排 5.2.10 建议用户联系及管理报告之安排 5.2.11 管理运作进程 5.2.12 管理顾问运作组织表

5.3营销中心管理顾问服务

5.3.1. 营销中心安保服务 5.3.2 营销中心清洁服务

5.3.3 绿化保养及节日布置之安排 5.3.4 设施设备的验收及日常维护保养

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5.1 前期物业管理顾问服务(物业交付使用前)

5.1.1 机电工程顾问方面

5.2.1.1评估项目规划设计及设施设备

? 从管理角度提出对建筑物设计图纸的意见，如停车场出入口的

位置，建议一切对日后物业管理有正面及直接影响的意见。

? 从日后管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等减少遗

漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理之压力。

? 站在使用者的角度对有关工程设备之选择提供意见。

? 定期与项目工程部联络并作出会议，对可能影响日后执行管理

工作的事项，提供建议。

5.2.1.2评估项目建筑设计

在前期，我司专业人员将站在今后管理和使用的角度评估项目

的建筑设计，并提出相应的改善意见。

5.2.1.3建筑材料设备的适用性之专业意见

建筑材料的选择，对物业日后的管理工作，有着深远的影响，适当的配套，对日后维修保养，带来方便及合符经济效益，故此，在前期设计及施工阶段应予以重点考虑。

· 提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。

· 提供功能布局的有关专业管理意见，减少日后管理期间操作

成本及使物业经济效益增加。

· 建议成本保护方案，减少因施工对材料可能造成的损害。

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· 协助物业管理公司工程人员提前熟悉物业中的各种设备和路

线，保证楼宇的安全启用，正常运行。

5.2.1.4 物业智能化管理功能之建议

随着当今家居生活的发展及资讯科技的日新月异，智能化的管

理已经成为发展项目的必备项目。本公司将本着发展商投投资成本和国际及国内市场需求的考虑上，作出建议，例如对一卡通系统、楼宇可视对讲系统、停车场管理系统等方面提出专业意见。

5.2.1.5 优化设计方案

向发展商提供最新的房地产市场咨；会审设计图纸，根据工程现状，对环境不足、管网配置等提供优化建议；对智能化设计方案、新工艺的采用等提供专家意见。共选关键设备/材料、推广采用新装备、新材料；推广最佳的系统/设备配置；参与关键设备的选型和招投标工作。

5.2.1.6跟进质量管理

参与隐蔽工程验收；根捡有关规程/标书，审核设备/系统的竣工验收大纲/方案；定期巡视工程现场，对发现的质量隐患提出整改建议；参加质量事故分析会，面对现实共商补救措施。提供后配套工作的建议。

5.2.1.7帮助建立科学的设施\\设备运行记录

协助贵司建立科学的设施\\设备运行记录。

5.1.2 物业管理顾问方面

是项服务将于物业单元交付使用前提供予发展商参照，其主要

功能为：

? 于实质管理前期能针对及提出现存有关影响未来管理之 问题，使发展商能有时间考虑增减设施；

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? 减省日后管理设施修改或加增之费用，及避免影响实质管理运作；

? 于业户营运前订定管理费及其它费用之基准及分摊原则，使日后管理运作能畅顺。

5.1.2.1订定管理守则

? 物业之管理守则将作为公约条款之一部份，本公司依据国外

之专业管理规范配合国内之特定环境，订定一套符合武汉「创世纪广场」所设定之管理规章；

? 除附设于公约条款之管理守则外，本公司将会制定武汉「创

世纪广场」业户手册及装修流程和守则予各业户，令业户于使用及搬进物业前对管理运作能充份了解，加强对物业之信心。

5.1.2.2 配套设施的安排及管理

按照物业销售对象为目标，为物业建议有关之生活配套设施如

会所等，亦并于在规划中予以考虑，以便合理布置及日后管理安排。

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5.1.2.3 员工培训计划

本公司确认物业管理为一项由人力作主导之服务行业，所以深信于物业管理担当第一线之管理人员，如销售、管理处、保安及工程等，必须接受专业之特定训练，而是项训练除灌输现代化物业管理知识外，亦应包括其它项目如领导才能或公共关系等课程。培训计划将为理论与实务并行，并配合适当之演习，俾能熟习及实际体会突发事故之应变措施及程序。本公司将按实际情况，分期安排员工投入适当岗位，以配合工作及有效运用资源。 5.1.2.4财务预算

现今专业化物业管理，除极需要专业管理人员及先进之管理系统设备外，整个大厦之财务管理，尤为重要。精确的事前财务预算及分析能充份保障物业投资者权益，相对而言，亦能确保及增加不动产资本价值。物业管理预算应要把握各项物业支出及定期收入，订定出一套完整而合理的预算案，并积极按市政府规定收取管理维修基金，以确保该项物业投资能达致极限。

本公司被委托后，将会针对物业日常运作支出，作出评估，制定首年管理费预算案。并依据预算案，建议管理费金额。

5.1.2.5 停车场管理建议

根据现存的停车场规划作出管理顾问意见，内容包括订定停车场整体经营策略，如营运的安排及收费标准等；就选定的停车

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场设备作出管理者角度的分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。

5.1.2.6 移交单元予租用户之程序

按发展商指示, 协助管理处制定接收物业之指引, 及指导管理队伍跟进缺点之程序, 并协助指导管理处如何把有关单元交付用户。

管理服务工作内容包括检查用户之有效文件，并由管理处主管级员工与用户作移交程序。提示应知事项，如单位内各项设施、

装修需知、运送对象安排等。单位内工程瑕疵亦需要用户于一定时间内知会管理公司作适当修葺。

5.1.2.7装修工程及物料运送控制之程序

为确保用户之装修工程及材料运送能配合物业整体营运情况，要求各用户之指定装修承包商于施工前提供有关资料及费用，以免防碍物业之正常操作，确保业主及用户之权益。

5.1.2.8 物业交付期间之保安控制

此期间之保安顾问工作，将包括物业内全部公共地方、机械及机电室及物业外围范围等之保安评估。物业管理员须严格执行由上级指示之各项保安措施，以确保物业于此期间之安全运作。

5.1.2.9 物业交付期间之迁入控制

为防止物业楼板承重超过建筑法规，管理处应知会各用户有关资料，而亦同时要求用户提供搬迁特别对象或器材之明细，以便审核其有否违规。另搬迁期之安排及运送方法等，管理处将须订定适当程序及运作模式以配合用户之迁入搬运安排。

5.1.2.10物业交付期间之安全控制

本公司特别强调安全第一，无论管理人员，装修承包商及用户，

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必须遵守管理公司订定之安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘；用户单位内设施之更改，易燃物体之管理及处置等，管理处将有特定之规条监管，以策安全。

5.1.2.11物业管理人力资源

配合物业所需，协助聘请及培训合适人员负责日常管理、安保及维修等工作，以确保高品质服务；制定员工编制表、当值时间、员工手册及各项运作报告等；于物业正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作依据，配合日后管理服务。

5.1.3 配合销售物业

越来越多的客户在买楼之前更关心交付使用后他们所面对的物

业管理问题，他们更需要知道除了建筑物的硬件外，日后所面对的服务软件会是什么水平问题，用送物业管理费或低价管理费去促进销售的做法，已逐渐被客户质疑日后物业管理的质素；物业交付使用后管理费之收入、构成和使用以及物业管理公司将提供哪些具体的服务内容已经成为销售过程中之常规问题。我司将对这方面向贵司提供意见。

5.1.3.1设计与该物业销售配合之管理模式

于该物业销售期间，我司将针对该物业基本情况而设计适合其

日后运作之物业管理方案，以便于贵司销售宣传及解答购房者对该物业日后管理之疑问。

销售市场随时间的变化会不断地产生新的要求，亦要求贵司依市场需要对物业的使用功能进行适当之调整及变动；我司将配合贵司之调整而调整管理方案；以配合日后管理之顺利进行。如在销售现场设置物业管理助理，让用户提前感到贵项目物业管理的优质服务，使他们对项目充满信心。我司将对这方面向贵司提供意见。

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5.1.3.2协助培训销售人员，使彼等能够掌握有关该物业管理方面的知

识，以便销售人员在销售时答复认购人的查询。

专门针对销售期间客户关心该物业管理问题制定培训项目，于

该物业销售期间，协助对销售人员进行有关该物业管理事务培训，以增进销售人员对该物业管理方面的认识，便于在销售过程中能解答买家对该物业管理方面的疑问，增强用户的信心，促进该物业的销售，同时亦便于日后物业交接及该物业管理之顺利进行。

5.1.3.3 从物业管理的角度，协助完善该物业楼盘整体之专业形象。

物业管理已经成为完善物业的一个重要组成部分，日益受客户

的关注：物业管理的质素，物业管理费之厘定、物业管理费之构成以及物业管理公司日后的服务水平等等问题。我司协助完善该物业楼盘整体之专业形象。

对该物业设计构思完美的物业整体形象，从专业开发到专业销售及交付使用后的专业物业管理，整体的专业配合有利于充分体现项目的形象及以客为先，一切从客户使用的角度去设计之用心，更能体现发展商让客户放心之专业经营理念，从而迎取目前竞争激烈之物业销售市场。

5.2 后期实质物业管理顾问服务（物业交付使用后）

本公司于物业落成及发给楼宇使用执照日起, 实时提供管理运作顾问服务, 各项服务如下:

5.2.1 建议物业保险事项

本公司将按物业之建筑成本, 建议发展商足额投保, 并建议投保之方式。是项服务将于物业正式营运前提供资料与业主参考。

5.2.2 建议物业管理人力资源

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配合物业所需, 建议聘请并提供培训于合适员工负责日常管理, 保安及维修等工作以确保管理队伍之高品质服务质素;

协助制定员工编制表，当值时间表，员工手册及各项运作报告等;

于物业正式营运前指导及协助管理处安排各承包商提供培训与各机电及管理人员, 以熟习各项设施运作, 配合日后管理服务。

5.2.3 建议保安安排

建议聘请适合员工并辅以专业训练, 依本公司以往经验, 直接聘任管理人员可免却因外包承判商产生之管理问题, 如员工流动性, 缺乏归属感及对物业之认知等。

本公司将配合发展商代表意见，协助管理处拟定保安人员岗位, 设立特定并适合武汉「创世纪广场」之保安制度及编制各相关巡逻路线图表等。

于物业正式营运前, 本公司将依据发展商之特定要求, 协助管理处制定一套能符合物业需要之保安计划草本。

5.2.4 建议清洁服务之程序

本公司将协助管理处拟定物业清洁服务之基准, 如建材之类别、位置、清洁次数及所需员工；

另将协助管理处拟定清洁服务条款, 以使进行招标承投清洁及垃圾清运服务; 本公司依以往经验及曾经处理之物业, 定必能协助发展商获得较有竞争价格之清洁服务合约, 使业主能以合理费用而达至理想成效。

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本公司将协助管理处制定适当报表, 监督清洁承包商日常运作, 如查核清洁员工资历, 监察清洁服务品质等。本公司将建议设有罚则以规限厂商之服务人数及清洁品质, 罚则纪录将定期审核以厘订清洁费用之基准。

5.2.5 建议维护保养服务之安排

本公司将协助管理处编制短期及长期修缮计划, 建立机电维护之基准及品质定位,并备有各类保养报表达至特定之效果;

5.2.6 建议财务管理之程序

制定物业管理预算案

以便针对物业日常运作支出, 并将建议预算案作为物业财务

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管理基准, 依据预算案, 本公司将建议管理费, 及保证金之订定金额。

处理支出账目

本公司将建议一切支出账目之控制程序及安排, 使管理处能

据实执行。

收支损益报告

本公司将建议报表之形式, 使管理处能清楚管理费收支账目

与应收账款之状况, 以提供至发展商及/或业主委员会审阅。而物业收支损益账目将每年由认可审计师稽核并存盘作纪录。

管理账户

本公司建议管理处于发展商/业主委员会指定之银行开设物业管理账户, 以备发展商/业主委员会审核各项开支。除有支出需要外, 所有物业管理金额将存放于专有账户, 管理金额所获得之利息将归入物业管理账户, 并特定专供使用于物业之管理营运。

收取管理费之程序

本公司将建议每月发出管理费通知单与各租用户之程序, 所有收到之管理费及租金将立即存入物业管理之指定银行账户, 管理处须按时提交书面报告有关管理费及租务情况资料, 本公司并将建议向欠交管理费及租金之用户发出催收通知书程序, 以确保管理费依期收到。

5.2.7 建议处理用户投诉之程序

驻物业管理处将记录所有用户之建议或投诉, 并以最短时间内处理；

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本公司将建议处理投诉之程序；

所有用户之建议及投诉记录将提供与发展商查核及检讨。

5.2.8 订定业主委员会之章程

本公司将拟定武汉「创世纪广场」之业主委员会之章程，以明确有关之人员组织，工作程序及会议模式；

本公司将协助发展商或其指定之物业管理公司拟定召开第一次业主会议之程序。

5.2.9 建议园艺保养及节日布置之安排

协助管理处安排物业园艺保养员工及园艺保养承判商处理日常园艺景观之维护工作, 并协助挑选厂商供应适时之盆栽以改善物业环境;

协助管理处于特定节日, 如中秋节、春节等期间安排物业之布置, 所有计划将经发展商/业主委员会核准后施行。

5.2.10 建议用户联系及管理报告之安排

协助物业管理处定期发出通告，报导有关物业内信息及其它事项, 并知会租用户最新或经修改之管理规章;

协助物业管理部主管将定期拜访主要用户, 以收集有关改善管理运作之意见及建议;

协助管理处每月与发展商/业主委员会举行例会检讨及报告管理进度。另于有需要时举行特别会议, 商讨其它有关管理问题;

提供管理处每月管理报告之模式, 内容将包括物业人力资源

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状况、用户之投诉、物业维修事项及管理费收支表等, 以供发展商/业主委员会审核。

5.2.11 管理运作进程

发展商?戴德梁行物业管理有限公司?武汉「创世纪广场」管理处

物业管理之运作由发展商委任戴德梁行物业管理有限公司为管理顾问, 负责协助及培训武汉「创世纪广场」管理处处理一切物业管理事宜, 本行则定期与管理处进行会议并提供检查报告与发展商。

5.2.12 管理顾问运作组织表

就武汉「创世纪广场」之规划, 本公司建议物业管理顾问组织之运作如下:

武汉环球置业 委任定期报告及检讨 戴德梁行（广州） 物业管理有限公司

提供培训予 管理员工 提供顾问服务予管理处

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5.3营销中心管理顾问服务

5.3.1 营销中心安保服务

做好销售中心内24小时安全、消防、防盗工作。销售中心门前空地的车辆引导停放管理。保证销售中心工作环境不受外来人员故意骚扰。保持良好的精神面貌，文明礼貌用语，待客热情主动。

夜间值班人员必须保持清醒及警觉状态。做好每日的工作记录，遇重大突发事件及时通知汇报领导。协助销售人员作好一些力所能及的事情，并要求员工对项目情况有一定的了解程度。(不能对客人的提问一无所知)。

根据销售中心的具体情况，在大堂出入口、外围车道等区域设立固定安保岗位，并安排巡逻人员以及时发现销售中心各处可能出现的异常情况。采用固定岗位、流动模式，通过定时的换岗流动，尽可能使当值人员在有效时间内达到最佳的工作效果。

5.3.2 营销中心清洁服务

清洁保障是物业销售中心应提供的基本服务，它的作用是为客户提供一个卫生、舒适、清净的环境。

订定销售中心保洁服务的范围、清洁的次数或保洁程度等其它任务。拟定清洁服务标准，使现场之清洁工作达到理想成效。安排相关清洁员工对销售中心提供日常保洁服务。

5.3.3 绿化保养及节日布置之安排

绿化保养及节日布置安排绿化保养承判商处理日常园艺景观之维护并于特定节日，如中秋节及春节等安排布置。

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5.3.4 会所设施设备的验收及日常维护保养

为使会所设施能良好运作，我司协助发展商对相关之机电设

施进行验收。并且于前期针对各设施设备制定短期及长期的维修保养计划，务求令各设备能够良好运作，以协助物业销售。

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6.0服务形式和服务费用

物业管理顾问建议书︱创世纪广场

6.0服务形式和服务费用

6.1物业管理顾问服务及费用

本公司建议由被委任为物业管理顾问起，从委任日起至二零一零年六月三十一日止（以先发生者为准），为期约三十个月的服务期。按照建议书之内容，以合理的时间间隔共十八次参与各项有关会议。此阶段之顾问服务费总额为人民币肆拾贰万元整（RMB￥420,000.00），分四期支付：

第一期： 人民币拾捌万元整(RMB180,000.00),于正式签订合

同之日起七天内支付；

第二期： 人民币拾万圆整(RMB120,000.00)，于二零零八年六

月之首七天内支付；

第三期： 人民币陆万圆整(RMB70,000.00)，于二零零八年十

二月之首七天内付；

第四期： 人民币伍万圆整(RMB50,000.00)，于二零零九年四

月之首七天内付；

以上费用已包含国内营业税金及本公司人员于武汉出差参与会议时之费用。

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附件一 资质证明及部分表扬信函

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