西元国际广场项目商业定位研究 - 图文

河南财经政法大学

成人教育本科生毕业论文

西元国际广场项目商业定位研究

专 业 工商管理 学 号 ****** 姓 名 ***** 指导教师 ***** 教授

2011年4月28日

I

摘 要

市场定位，也被称为竞争性定位，是指根据竞争者现有产品在目标市场上的地位和顾客对该类产品在某些方面的属性的重视程度，挖掘自身潜力，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客。遭遇竞争，定位成为必然。

和一般的实体商品一样，房地产项目也要对自身有一个明确清晰的定位。通常而言，根据上面定位的理论来指导实践，一个好的市场定位，最基本的要进行战略3C的分析：

1、竞争对手分析。

在房地产前期竞争对手研究中，界定了竞争对手群，识别了主要竞争对手之后，即可把与项目营销相关的各个参数或指标整体列出来，标出竞争对手在常规重要指标上的数值，制作竞争对手强弱势分析一览表，定性分析和定量分析相结合，最终清楚地认识竞争对手的真面目。 2、目标顾客分析。

同样，对目标顾客的分析，也可以利用指标参数表，即在对竞争对手进行分析研究时用过的由一系列指标组成的简明表。这时我们分析的内容有所不同，填进表里面的是顾客对楼盘各方面参数的重视程度的值，要完成这个表，必须借助做市场需求调研时获取的数据，或做专项调研或补充调研。凭借这个表，我们即可看出顾客的需求动态，了解顾客对房地产市场的需求特点，以作为本房地产项目市场定位的依据之一。 3、自身分析。

这部分工作，同样可以借用之前说到的指标系列表，把本企业项目的各个指标参数值填进去，就可明了地看清我们的房地产项目各方面的素质，竞争力在哪里，相对于竞争对手而言我们的劣势又在哪里，通过竞争对手、目标顾客、项目自身三方面的分析，目的是挖掘项目的卖点，卖点可以不只一个，但都必须符合三个条件：一是竞争对手在这些方面表现出不足，二是顾客较看重这些因素，三是本公司开发的这个房地产项目在这些方面较有优势，也就是说，定位就要扬长避短，找出核心竞争力。

本文重点探讨郑州西区一房地产项目商业部分的定位报告，通过本报告重点解决本项目商业部分的市场定位问题。

关键词：房地产、西元国际广场、商业、市场定位、客户定位、产品定位

Abstract

This article mainly demonstrates the positioning issues regarding to real estate business in the western area of Zhengzhou city. And discuss the resolution aimed at positioning problems may cause as part of business factors of real estate.

Market positioning, also named as rivalrous positioning, is the organization explore its potential based on existing products from competitors in the targeted market position and the feedback from customer to create out the different character or new image to the targeted customers. Homogeneously, the real estate business should also have its own clear and appropriate market positioning. Here below is basic analysis with 3C strategy.

1. Competition analysis:

During the period of early evaluation for real estate business, we have utilized the qualitative and quantitative analysis with variety of analytical figures based on marketing and sales, in order to clarify the competition group and identify the key competitors.

2. Customer analysis:

Analyzing the targeted customers and understanding the demanding trends between the existing and potential customers are crucial.

3. Company analysis:

Comprehensive analysis can effectively help company to learn its own completive advantages, and company need to find out what are its strengths, weakness, opportunity and threat in the market. Importantly, core competence is the key to achieve more competitive advantages.

Key Words: Real estate, A.D international plaza, business, Market positioning, Customer orientation，Product positioning.

目 录

中文摘要………………………………………………………………………Ⅰ 英文摘要………………………………………………………………………Ⅱ 目 录………………………………………………………………………Ⅲ 前 言????????????????????????????1 一 项目自况??????????????????????????2

(一)地理位置??????????????????????????2 (二)商业地位??????????????????????????3 (三)规划指标??????????????????????????3

二 市场分析??????????????????????????4

(一)郑州商业发展概况 ??????????????????????4

1．城市定位??????????????????????????4 2．商业现状??????????????????????????4 3．商业资源??????????????????????????5 4．商业布局??????????????????????????7 5．商业规划??????????????????????????7 6．在建商业项目????????????????????????8

(二)区域市场分析????????????????????????8

1．区域简介??????????????????????????9 2．区域商业现状分析??????????????????????9 3．消费者分析?????????????????????????12

(三)竞争对手分析????????????????????????14

1．碧沙岗商圈?????????????????????????14 2．中原万达广场????????????????????????15 三 项目前景预测 ???????????????????????17

(一)SWOT分析 ????????????????????????17

1．优势分析??????????????????????????17 2．劣势分析??????????????????????????17 3．外部威胁分析????????????????????????17

4．外部机会分析????????????????????????18 四 市场定位于客户定位?????????????????????19

(一)整体定位??????????????????????????19 (二)市场定位??????????????????????????19 (三)客户分析与定位???????????????????????19

1．目标客户层?????????????????????????19 2．目标消费体?????????????????????????20 五 业态组合及布局原则?????????????????????22 六 产品规划及建议???????????????????????23

(一)业态规划、功能布局 ????????????????????23

1．充分吸取德化步行街一期项目的教训??????????????23 2．充分吸取汇龙城、中原商贸城、天旺广成的教训?????????23

(二)主力店???????????????????????????23

1． 主力店（生活超市）????????????????????23 2． 次主力店（运动城）????????????????????24 3． 次主力店（家电卖场）???????????????????24 4．美食城???????????????????????????25 5．影院????????????????????????????26 6．品牌快餐??????????????????????????26 7．西餐厅???????????????????????????27 8．服务功能区?????????????????????????27 9．健身馆???????????????????????????28

参考文献……………………………………?…………????…………29 致谢………………………………………?…………?????…………30

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前 言

房地产定位报告一般解决三个问题：1.市场定位。结合地块属性及经济指标，结合市场情况及竞争楼盘情况，在市场上找准自己的位置，要不走差异化竞争路线，要不走跟随性竞争路线，要不走引领性路线，也就是所谓的市场定位。2.客户定位。结合市场情况及市场定位，通过经济半径和地域半径搜索，找准自己的重要目标客户、主要目标客户，一般目标客户，锁定项目消费群，也就是所谓的客户定位。3、产品定位。根据市场上对产品的需求，结合客户的需求，最终确定产品属性，做哪些产品上的创新，在产品哪些方面上的予以突破，营造营销卖点，也就是所谓的产品定位。

通过解决上述市场定位、客户定位、产品定位三个问题，一般情况下也就形成了对项目产品打造起到至关重要作用的产品设计任务书。产品设计任务书将对产品的打造，设计师设计时关注那些细节起到重要的作用。

本文通过宏观市场分析、区域市场调查、项目自身优劣势分析、外部合作机会分析等多方面论证，最终基本确定了郑州西元国际广场项目商业部分的定位问题。也只有通过充分、足够的市场调研数据和缜密、严谨的市场分析，才能完整、准确的找到自身在市场上的位置。本文以理论与实际相结合，其创新点在于：市场调查充分，市场分析到位，在项目定位之初，已充分考虑到后续合作商家，为项目的招商、运营基本已铺平到位，为西元国际广场项目的开发、运营成功提供了进一步的保障。

一个项目的市场定位，不但与建筑的设计密切相关，同时奠定了以后广告推盘的基础。广告公司对楼盘项目的包装，是根据房地产项目自身原有的优势，加以语言、意境等等的美化包装，而不是让广告公司做推盘时才去挖掘卖点的。

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一、项目自况

(一)地理位置

项目位于秦岭路以西，南临建设路，西依华山路，长途客运西站对面，紧邻已经开工建设的郑州城市轨道交通一号线，占地面积25008.9平方米。

本案万达广场图1

本案 图2

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(二)商业地位

本项目地处郑州市西区，处于郑州市老工业基地改造核心区域。周边居民密集，但商业设施薄弱，主要以沿街散铺为主，基本没有文化娱乐设施，远远达不到周边居民的消费需求。

进入新世纪以来，伴随着郑州经济的发展和城市框架的不断扩大，郑州市有关部门和中原区政府提出了西部老工业基地的改造计划，整个改造规模为17.05平方公里。以陇海铁路为界，南部用地以居住、服务功能为主，布置商业、文化、娱乐和住宅用地，北部以产业开发为主，布置产业、教育、办公、物流、部分商业金融设施及居住用地。居住用地占总规划面积的29%，改造完成后将新增居民30万，作为居民配套，在规划中，政府明确要求结合建设的轨道交通站点，重点打造郑州西区未来的市级商业中心——建设秦岭路商圈。建设大型购物中心、步行街、酒店等多业态的商业设施，满足周边居民消费需求，带动西区商业的发展和进步。

本项目处于政府西区改造的重点项目——建设秦岭路商圈的核心位置，项目前为即将开工的地铁站点，从地理位置上满足商业网点建设的要求。同时做为老工业基地改造的重点项目，郑州市政府、中原区政府要求要将本项目打造精品工程，满足周边居民的生活需要，提升郑州西区商业整体形象。

(三)规划指标

占地面积：25008.9平方米； 容积率3.0； 建筑密度40%； 绿化率26%； 建筑限高60米。

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二、市场分析

(一)郑州商业发展概况

1．城市定位

郑州市是河南省省会，全省政治、经济、文化中心。是国家开放城市和历史文化名城，中原地区最大的中心城市，全国综合实力50强之一。

郑州地处中国东、中、西三大经济带的结合部，是国内最大的铁路、公路、航空交通枢纽之一，新欧亚大陆桥上重要的城市。城市常住人口725万，流动人口200万。在北京以南、济南以西、武汉以北、西安以东逾2亿人口的广大区域内具有绝对的区位中心优势。西部大开发战略的实施，更加凸显了郑州开启广大中西部地区的门户、承东启西、东引西进的重要作用，成为国内新一轮开发和投资的热点。

地处中原、交通便利、商贸发达的优势和特点，决定了郑州商贸城的发展方向。1996年，江泽民总书记视察郑州时亲笔题词：“把郑州建设成为社会主义现代化的商贸城市”。1997年，国家五部委正式批准郑州为我国商贸中心改革试点城市。

目前，郑州商贸城的建设正按规划健康、有序地进行。

2．商业现状

郑州是我国“商战”的策源地。经过十几年的建设，已形成大商贸、大流通、大市场的格局。形成了以18家国家级、省级批发市场为龙头，上百家各类专业批发市场为骨干，400多家星罗棋布的零售商品交易市场组成的门类齐全，高、中、初配套的商业市场体系。

全市共有批零贸易餐饮业网点16.2万个，其中批零贸易住宿餐饮企业单位数9884个，商品交易市场359个，其中综合市场198个，专业市场149个,其它市场12个。批零贸易业商品销售总额1537.7亿元，增长20.7%；市场继续向规模化方向发展，辐射力进一步增强。现代流通方式市场主导地位增强，购物中心、专业专卖店等新型商业业态不断涌现；连锁超市经营优势凸显、领域拓宽。国外零售巨头沃尔玛、家乐福、易初莲花、百盛等进驻，国内知名商业企业北京华联、华润万家、世纪联华、大

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商的纷纷抢滩郑州，以及郑东新区的崛起和老工业基地改造的深入，将为商贸城建设注入了新的生机和活力，郑州的新的商业格局正在形成。

3．商业资源

A、商业业态种类丰富新兴业态不断出现

郑州作为闻名全国的商贸城市，其商业的发展一直非常迅速。商业业态发展呈丰富化、多元化、层次化的发展趋势。自1997年郑州金博大、丹尼斯开业，2002年北京华联开业以来，郑州的商业一直在阔步前行，新型的、先进的商业项目大幅涌现，商业业态也在不断的升级换代。

大商新玛特金博大店、北京华联、丹尼斯、紫荆山百货、百盛等全新经营理念的百货店已经成长为目前郑州商业发展的中坚力量。知名、大型超市如家乐福、华润万家、易初莲花、世纪联华、沃尔玛纷纷进驻郑州，并不断扩张，更加丰富了郑州的商业业态。大上海城、百年德化、正大世纪·城市广场、郑州国贸中心、丹尼斯花园路店这些已建或在建的商业项目都是一批集购物、餐饮、娱乐、休闲甚至办公、旅游于一体的综合性、多功能消费场所，这些商业项目的布局、理念按照国际流行的新型商业业态——MALL（即购物中心）的形式进行打造，他们代表了郑州商业发展的一个方向和趋势。同时各类知名的、新兴的餐饮、娱乐等项目也纷纷在郑州开花结果。从众多不同业态商家的发展情况来看，随着经济水平的不断提高，消费结构的不断升级，郑州的商业发展进入良性循环，而郑州商业业态也将在这一良性发展中，不断的完善、升级。

经统计，止目前：郑州共有百年德化、大上海城、宝龙城市广场等大型购物中心3家，大商、北京华联、丹尼斯等百货店11家，家乐福、世纪联华等大型综合超市18家，大中型餐饮、娱乐等约百余家，2003年以来，郑州在建和拟建的商业项目总面积超过150万平方米，增长速度异常迅猛，加上郑州原有商业网区，面积总和超过300万平方米。

综上所述，随着郑州商业业态的不断丰富和发展，商业面积的不断放量，郑州未来的商业将呈现以百货、超市与购物中心为主，其他商业业态相互协调，繁荣发展的局面。

B、消费档次配比合理，商业结构不断优化

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城市商业的规模、档次与市民的收入、消费水平有着直接的联系。市区城镇居民消费支出的增幅依次为衣着、居住、交通、通信和食品，在全国省会城市中处于中游位置。同时经调查，郑州商业高、中、低档消费比例约为2：5：3。由以上数据可以看出，郑州整体消费水平以中档为主，中档商品资源及消费场所居多，低端消费次之，同时在高端消费品上也有一定的资源，部分消费客群已经步入奢侈品消费行列。这与郑州整体经济发展水平和人均消费水平相对较为匹配。根据郑州经济发展速度，到2010年底，郑州GDP有望达到3300亿元人民币，实现三年翻番的目标，人民收入水平也将不断提高，届时郑州的商业层次、结构将不断的优化，中高端消费将不断加强。

C、商业资源相对集中，区域商业正在形成

禀承历史文化因素加上特殊的地理位置和无可比拟的火爆人气，二七商圈是郑州不容质疑的核心商圈，其囊括了郑州30%—40%的商业资源，涵盖了大型百货、综合超市、品牌专卖、购物中心、步行街等几乎所有的零售业态，汇集了郑州绝大多数的消费人气和消费行为。郑州的商业资源相对集中在二七这一核心商圈内。

根据《郑州市商贸城建设总体规划》及商圈理论、商业网点性质和辐射范围，郑州将形成三个市级商业中心，分别为二七商业中心、龙湖商业中心和碧沙商业中心，是郑州商贸城重点建设的区域。41个区域商业中心。以服务本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围3—5平方公里，服务人口10—15万人。随着城市框架的拉大，房地产的开发建设，郑州的商业资源呈向四周扩散的趋势，并以东、西方向最为明显。向东，受郑东新区的开发建设，政府政策导向的作用，东区的商业氛围正在逐步形成。项目所在的郑州西区由于是郑州人口最为密集的居住区，同时受西区老工业区旧城改造的影响，西区的商业正在迅速的升级换代，而新兴商业业态也将会是西区商业发展的重点。因此商业资源的分布已呈现出从中心向新兴商业中心过渡的趋势。

D、项目招商资源可选择面较多

郑州的商业资源较多，商业业态种类丰富，可选择的余地较大，招商的资源相对丰富，这为项目的成功奠定了基础。具体到项目所在的西区，西区的商业资源仅次于郑州的核心商圈二七商圈，店铺数量、种类均处于郑州各区域的前列。同时受西区改造的影响，房地产的开发建设，西区的商业面临着不断的更新、升级。从位置上来讲，西区还有部分商业的空白点，并未形成相对规模的区域商业中心。从商业业态上来讲，西区商

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业主要以百货、商业街为主，而新兴的商业业态还未出现，但是随着目前西区开发建设的力度、众多资本的投入及各个商家的看好，基于西区良好的消费基础和巨大的消费潜力，新兴、先进的商业业态必然会与不断发展的西区形成契合点，并与之相互促进。

4．商业布局

目前，郑州市传统的商业格局主要由二七商圈、碧沙岗商圈、花园路商圈及火车站商圈等构成。近年来，伴随着沃尔玛、家乐福、家世界、北京华联、华润万家、世纪联华、大商等国内外著名商家的跑马圈地，郑州市形成了以经三路、南阳路为代表几个新的区域商业中心。

火车站商圈以批发为主，由银基商贸城、敦睦路批发市场、天荣服装城、苑陵商场、郑州小商品城等20余家批发市场组成。

二七商圈、碧沙岗商圈、花园路商圈以零售为主。

其中，二七商圈为一级一类商业区，规模远远大于碧沙岗商圈、花园路商圈的总和，其规模和销售额在全国也处于领先水平。郑州市大型现代化商场多汇集在这里，如金博大（大商）、丹尼斯、正弘购物中心、北京华联等，几大主要商业街也都分布在二七商圈。碧沙岗商圈位于本项目所在区域，是目前西区最大的商业集中地。

郑州著名的商业街有二七路、人民路、太康路、花园路、德化街、健康路、人民路、东西大街、友爱路等。其中，二七路和德化步行街最具有代表性。二七路定位于中、高档品牌专卖，有“品牌专卖一条街”的美誉，也是郑州唯一被国家经贸委命名为“百城万店无假货”的示范街。德化步行街则是省市旧城改造的重点项目，改造后的一期步行街定位于集购物、休闲等多功能于一体的新型步行街。

5．商业规划

为了优化郑州市零售商业网点布局，合理配置商业资源，增强完善商业综合服务功能，形成健康有序的市场竞争环境，促进郑州零售业快速、健康和可持续发展，相关职能部门根据《郑州市城市总体规划》、《郑东新区总体规划》和《郑州市商贸城建设总体规划》，制定了2003至2020年郑州市市区零售商业网点建设发展纲要。

根据商圈理论、商业网点性质和辐射范围，我市市区商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业三个层次。

A、三个市级商业中心。分别为二七商业中心、龙湖商业中心和碧沙商业中心，是郑州建设商贸城重点建设的区域。

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B、41个区域商业中心。按照规划，将在郑州市区建设41个区域商业中心，以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围3—5平方公里，服务人口10—15万人。

C、众多社区商业。以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

伴随“大郑州”和中原城市群经济隆起带战略的实施，作为中国人口最多省份的省会城市，郑州市的首位度将不断提升，作为政治、经济、文化、信息的中心地位也将不断增强，这无疑会给郑州的商业发展提供巨大的市场后盾。

6．在建商业项目

郑州商业地产发展迅速，新的商业网点和商业项目不断出现，2005、2006两年，郑州商业项目投放量为150万平方，呈现欣欣向荣、供销两旺的景象，伴随着商业地产不断发展及操作模式的成熟，商铺必将成为人们投资的首选投资对象。

表1 郑州市部分在建商业项目调查表 个案名称 传媒大道 锦艺国际华都 华城国际 鑫苑国际广场 中原万达广场 国贸中心 曼哈顿 金智万博 宝龙城市广场 方圆创世 中原新城 升龙国际中心 合计 体量（㎡） 43000 100000 60000 21000 250000 170000 160000 66000 250000 50000 280000 440000 1580000 均价 （㎡/元） 21000元 25000元 22000元 24000元 29000元 24000元 22000元 31000元 20000元 18000元 15000元 18000元 -------- 销售率 90% 暂无销售 98% 85% 商业街基本售罄 90% 80% 85% 60% 暂无销售 5月开盘 已销1亿 ------ 备注 40%持有物业 75%持有物业 全部出售 商业街出售、 购物中心自持 计划销售3万 全部出售 30%暂时持有 85%持有自营 80%持有租赁 主力店持有 主力店持有 --------------- 8

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备注：其中中原新城、万达广场、锦艺国际华都、在西区同一片区内，是本项目的直接竞争对手。

(二)区域市场分析

1．区域简介

本项目所在区域为郑州西部中原区，是郑州市最早的建成区之一，素有“郑州西大门”之称。辖区面积97.1平方公里，其中城区面积24平方公里。下辖1个镇，10个办事处，总人口56万。

中原区是市委、市政府所在地，是郑州市的主要工业区。辖区工业基础雄厚，有白鸽集团、郑缆集团、嵩岳集团等国有大中型企业70余家，乡镇企业5000余家，磨料磨具、机械制造、纺织印染、电线电缆等行业在省内举足轻重；辖区科技力量集中，有各级科研机构20余家，大中专院校8所，是全国科技工作示范区，具有较强的科研开发能力；基础教育发达，市区现有中小学33所，郑州一中、外国语中学享誉全省，是全国“两基”工作先进区；辖区交通便利，陇海铁路、310国道、郑少高速、绕城高等级公路等穿境而过，建设路、中原西路、嵩山路、桐柏路等构建市区四通八达的交通网络；市政基础设施完备，水、电、气、暖等公用设施配套齐全,得天时而占地利，享政通而悦人和。近年来，中原区委、区政府坚持以经济建设为中心，解放思想，开拓进取，经济建设和社会事业取得长足发展。

2．区域商业现状分析

区域范围：东西嵩山路至西三环，南北中原路至陇海铁路。

区域内商业主要集中在碧沙岗商业圈，碧沙岗商圈集中了几乎所有的3家百货商场、2家大型超市、四家家电卖场，总面积在20万平方，主要辐射西区消费者，碧沙刚以外的商业主要是以社区商业为主、路边底商，临街店铺为主。

整体上西区商业表现出以下特点： A、 西区商业领头样碧沙岗商圈已经没落

由于设施陈旧，经营方式落后，品牌档次较低，碧沙岗商圈严重衰落，顾客大量流失到二七商圈。由于人口密集，超市、家电等与生活密切想关业态经营形式不错。丹尼斯超市年销售额为1.5亿，五星电器、国美等家电卖场销售额也在一亿以上。

B、社区商业为龙头，大型商业设施开始慢慢抬头

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区域内社区较多，区域商业主要是社区临街店铺，业态以餐饮、便民服务为主，目的是满足周边居民的日常消费。随着西区建设的进行，大型商业设施在碧沙岗以外的区域开始慢慢浮出水面。如桐柏路大商新玛特、鑫苑城市广场等。大型商业物业是未来商业发展的主流。本项目顺应西区未来商业发展潮流。

C、 商业布局以点为主，未行成以点带面效应

目前主要以工人路，友爱路、建设路、中原路几个点在体量和商业氛围上具备一定的商业效应，但由于功能定位、辐射区域、营业面积等方面的原因，商业点之间缺乏有效的商业联动。没有产生以点带面的聚敛效应，从而带动整个区域商业的发展，本项目落成后，将弥补碧沙商圈对西部的影响不足，与碧沙商圈谣相呼应，形成有效的商业联动，扩大西区商业整体的影响力，达到点与面的有机结合。

D、整体商业档次偏低，物业结构处于调整上升之中

本区域商业档次相对比较抵，主要以沿街店面为主，经营水平参差不齐，经营产品也以中抵档商品为主，整体档次有待提高，伴随着老工业基地改造的深入，区域人口质量、数量的变化，导致现有的商业物业不能满足居民需要，商业布局、商业设施处于新旧更替的关头，一些落后的商业设施正在消失。而高档商业物业增加缓慢，商业物业的演变升级，带来了较好的市场环境，本项目应该把握目前的大好时机，填补西区的商业空白。

E、区域整体商业分布不均衡，呈现东盛西衰的局面

东面由于碧沙岗商圈的存在，商业氛围相对较农，桐柏路以西由于历史原因，商业基础比较薄弱，以机电、轴承、齿轮经营为主，大多是临街店铺，设施陈旧，目前已基本拆迁完毕。伴随着西区改造力度的加大，区域消费人口的增加，秦岭路扩宽和打通，沿建设路地铁的修建，建设西路商业的也逐步向西延伸，各个业态都有发展和上升的空间，新的商圈将在秦岭路与建设路交叉口崛起。

表2 碧沙岗商圈意外商业供应量 街道 工人路 文化宫路 友爱路 物业结构 砖混结构、临街住宅底商 砖混结构、临街商铺 砖混结构、临街住宅底商 商业供应量（㎡） 3833 2915 1422 10

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桐柏路 伏牛路 协作路 中原路 棉纺西路 建设西路 前进路 秦岭路 华山路 未营业 合计 砖混结构、临街住宅底商 砖混结构、临街住宅底商 砖混结构、临街住宅底商 砖混结构、临街住宅底商 砖混结构、临街住宅底商 砖混结构、临街住宅底商 砖混结构、临街住宅底商 砖混结构、临街住宅底商 砖混结构、临街住宅底商 ----------- ----------- 2432 6427 1316 13880 3075 13119 9010 3240 3240 43400 107300 根据以上数据我们可以看出： 在方圆7平方公里区域范围内，除碧沙岗以外，总体商业供应量达到107300平米， 主要集中在中原路与建设西路上面。这两条街道都是主要的市政道路，其中建设西路是穿过碧沙岗商业中心连接秦岭郑上商业中心的的交通要道。从供应量可以看出，建设西路在营业商业物业的体量为13119平米，建成未开业的商业物业大约40000平米，占据了整个调研区域商业物业的半壁江山。中原路、建设西路商业的高度集中突出了周边社区比较集中，市民消费比较旺盛，但是也折射出该区域内商业分布极为不均匀，目前商业现状不能满足该区域的消费者消费需求，区域内商业仍然有较大的发展空间。

表3 区域内各经营业态面积 业态 面积 24766 5380 100 1946 17632 （㎡） 3540 4148 2031 3319 餐饮 休闲 娱乐 服装 便民服务 百货 金融 建材家居 其他 11

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区域内各业态经营面积占比5.20%6.60%3.23%5.289.82%8.56%金融建材家居百货便民服务3.10%0.16%服装娱乐28.05%休闲餐饮其他图3 区域内各业态经营面积比例图

从以上列表及其业态所占比例可以看出，餐饮、便民服务经营面积占有较大比例，分别为39.40%、28.05%。餐饮、便民服务这两类作为商业中最基本的物业形态，占整个区域的商业体量的半数之多，从侧面反映出该区域社区较多，人口分布密集，该区域拥有巨大的消费力。休闲业态在整个区域内位居第三，表明该区域的居住人群收入的增长，消费能力正在逐步提升，消费需求渐渐向高层次化发展。 但是该区域内仍有大量的消费能力没有得到释放，大型超市、大卖场等关系到日常生活用品的消费场所在该区域内仍旧是空白。市场的稀缺性业态在该区域内将具有较强的投资价值。

3．消费者分析

受本区域商业影响，近期区域内消费者主要有3类： A、 原住民消费

西区作为生活居住区，居民两极分化比较明显，一方面是国有棉纺厂、电缆厂等企业的职工家属区，企业不景气导致整体消费水平较低，居民有多储蓄，少投资的稳健理财特点，区域内有大量的消费能力没有释放出来，近期西区楼盘热销就是这种反映。

另一方面是政府事业行政单位、高新技术开发区的从业人员和96年以前在西区发家的私营业主等高端消费群。由于西区商业薄弱，商业设施陈旧，缺乏高端消费场所，西区的大量高端消费者，基本上都流失到二七商圈。

因此，引导区域内原住民的消费成为关键，这将促进本区域内商业的发展，提供最基础的消费支撑。

B、区域内外来人口消费群体

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中原区外来人口有30余万，项目周边区域外来人口集中在三官庙等几个都市村庄和几所高校学生，数量在15万左右，此类人群对衣食住行等基本消费需求比较大。

C、即将迁入中高端消费群体

随着政府对西区的升级改造，西区开始出现一些大型的高档社区，这些楼盘投入市场不仅吸引了一批原住民中的富裕者进行升级换代，同时也吸引了很大一批外来高消费群如住本区域，但是本区域除餐饮外缺乏适合其消费的场所，因而此类人群的消费力如何释放需要引导。

表4 区域 棉纺路办事处 三官庙村 三官庙村民、水厂社区、流动人口 中原路以北，建设路以五建社区、中原工学院社建设路办事处 南，工人路以西，伏牛路区、豫棉社区等 以东的区域 秦岭路办事处 桐柏路、建设西路、秦岭棉六社区、棉一社区、热电路、棉纺路之间 厂家属区 4.5 2.8~3 所辖范围 居住群体 人数（万人） 4.3~4.5 嵩山路、桐柏路、建设棉三社区、棉四社区、棉五路、纺织厂北河沟之间 社区 三官庙办事处 7 热电厂社区 合计 小结： 热电厂厂区、秦岭路、西热电厂社区、印染厂家属环路之间 区、棉六厂社区、后牛屯村 1.2 19.8~20.2 区域原住民及外来人口基本占据本区域消费人群的主要部分，伴随着大量中高住宅楼盘的出现，西区的消费人群的结构、数量及质量也在发生相应的改变。消费力日渐提升，整体的商业环境亦将日趋繁荣。为本项目的崛起奠定基础。

D、投资客群分析

区域商业市场发展趋势分析

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a) 区域规划发展走势

从区域规划发展来看，西区主要是厂矿企业集中区域，随着纺织业的衰退，西区经济逐渐落后于东区的发展，政府为改变这一现状，对西区进行旧城改造，搬迁几个国有棉纺厂、齿轮厂、电缆厂等，给区域内的经济发展提供土地，打造郑洛工业走廊，实现西部商业复兴，加快西区的经济发展。

同时政府还大力改造本区域的街道，先后完成中原路、桐柏路、棉纺路的拓宽改造，修复伏牛路、伊河路等破旧路面，打通秦岭路，形成一条贯通郑州南北的城市主干道。地铁的开工更为本项目提供便利的交通，带来大量人流和商机，打破该区域的交通瓶颈。为今后的商业物业发展奠定良好的基础。

b) 区域人口发展走势

中原区域现有56万人口，项目辐射2公里半径内人口20万。 c) 区域商业发展走势

在西三环以东区域，重点发展总部经济，发展商业、房地产业、餐饮娱乐业，提升碧沙商业区档次，打造建设秦岭路商圈和桐柏路、中原西路商业带。西三环与西四环之间，中原西路以北区域，重点发展房地产业、教育、物流、高新技术产业，打造西三环和西流湖周边房地产业带、西四环物流产业带、中原西路科教文化产业带、郑上路高新技术产业带；西四环以西区域，重点发展工业，把须水打造成郑洛工业走廊上的工业重镇。

随着旧城改造的深入，秦岭路的打通，秦岭路地下商城的建设，思达、大商等商业企业的入驻，及本项目的面世，地铁的开工，整个建设路秦岭路商圈正在急速的酝酿、崛起。提升整个区域的商业物业档次，满足本区域现有和未来居住人口的日益增长的物质文化消费，释放居民消费潜力。2006年以来，沃尔玛、世纪联华、北京华联、华润万家、丹尼斯、国美、苏宁、五星电器、肯德基等大商家已经把目光集中到世纪金源商业项目所在的区域。世纪金源商业项目价值已经突显出来，成为商业巨头西区选址的首选地。

(三)竞争对手分析

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1．碧沙岗商圈

碧沙岗商圈位于本区域东侧，距离本项目3公里距离，作为郑州是三大商圈之一，历史悠久，曾经红极一时，1996年商业大厦年销售额位居第一位，全国100大商场内排名第26位。在郑州的商贸城发展上占有重要的地位。

表5 项目名称 中原商贸城 商业大厦 泰隆商厦 天龙大厦 丹尼斯 苏宁嵩山路店 其他 合计 【优势】 面积（㎡） 50000 40000 15000 20000 18000 6000 40000 189000 主营业态 百货、超市、家居、健身、 百货、永乐家电、迪信通、麦当劳 国美电器、健身、肯德基 五星电器、德克士 超市卖场 家电 餐饮小吃、眼镜、图书音像、洗浴 A. 该区域是郑州市西区目前最有人气的商业区，有一定的市场影响力和较为稳定

的消费群体；

B. 规模大，集中度高，在不到200亩的土地集中了体量在20万平方左右的商业； C. 历史悠久，知名度高，在西区居于领先地位；

D. 业态丰富，几乎集中了西区所有的家电、快餐、超市行业、百货商场。其中，

以基本生活消费品为主流。 【劣势】

A. 设施陈旧、配套差，经营环境恶劣，商业大厦等百货商场甚至没有空调。 B. 经营档次抵，品牌杂乱，假冒伪劣产品泛滥，缺乏中高端品牌，导致高质量消

费群流失。

C. 租金成本相对比较高，经营效益较差。

D. 商圈辐射半径与96年前相比严重缩水，被其它新兴项目分流严重。

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E. 规划设计不合理，缺少停车位，交通不畅。 小结：

通过上述分析可以看出，碧沙岗商圈已经衰落，伴随着西区改造的深入，西区商业面临着升级改造，碧沙岗商圈由于历史原因，升级改造难度比较大，已经负担不起西区商业的振兴重任。这就为本项目提供了良好的市场机会。

2．中原万达广场

位置：中原路与秦岭路交叉口

建筑形态：集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体

业态：划用地面积9.4万平方米，总建筑面积约53万平方米，其中购物中心建筑面积15.6万平米，写字楼6万平方米，底商3.5万平米，住宅26万平米，自己持有16万平方米主题商业，只销售室外步行街与外铺2.1万平米，1-2层捆绑销售，且组合后面积为60-100平米左右。 【优势】

A. 万达在全国打造的万达广场已是中国商业地产第一品牌，持有收租物业面积

700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商；

B. 万达广场目前在全国50多个城市都有布局，2010年准备开业17个商业项

目、6个五星级酒店。万达计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四； C. 中原万达广场强势进入郑州西区，对区域内商业项目相比较，其在品牌上具有

一定优势；

D. 万达商业模式：订单式商业，大量持有，约10%产权铺出售；针对非专业投资

客进行“企业品牌”、“中心”概念强势营销；

E. 万达在全国范围的长期经营，已经积累了比较成功的商业运营模式，其后续将

对伟业时代广场项目形成一定的竞争压力。 【劣势】

A. 距离地铁站稍远。

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小结：从目标客群的地理半径上看，中原万达广场与本项目存在一定的重叠，将面对同区域竞争压力。

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三、项目前景预测

(一)SWOT分析

1．优势分析

A. 地处郑州西区老工业基地改造的核心商业区，扼守郑州西大门，是郑州未来商

业发展的黄金地段，作为郑上商圈改造的重要组成部分顺应了市政改造的导向；

B. 公司良好的社会口碑和雄厚的经济实力，确保项目的稳定运转；

C. 区域竞争对手少，强占先机；交通便利，项目周边22条公交线路，西站站点仅

一路之隔。

D. 规划中的地铁站点也在本项目有一停靠点；

E. 主力店的确定确保项目的长期稳定发展，并能带动商业物业价值的提升； F. 客源密集，周边2公里范围内常住人口及流动人口35万；项目醒目，风格独特，

为西区乃至郑州市标志性建筑，有很强的吸引力；

G. 60000余平方米的商业体量，为郑州西区最大的商业项目，确保了业态的完整，

为今后的招商和经营提供了扎实的硬件基础。

2．劣势分析

A．周边环境卫生、治安状况和社会秩序较差，沿建设路秦岭路交叉口附近缺少成熟的商业氛围。

B．附近的碧沙岗商圈近几年的持续衰退和二七商圈的强势发展，使西区的客源逐渐流向二七商圈，势必对本项目日后的招商和经营产生一定的影响。 C．项目周期较长，国家政策的调控会对项目的发展产生很大的影响。

3．外部威胁分析

A．大商桐柏路店及鑫苑国际广场项目进度领先本项目，在未来的市场竞争中本项目处于落后状态。

B．政府改造的重点区域，区域未来将成为房地产开发的热点，商业市场供应量会增加，加大了商业市场的竞争。

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4．外部机会分析

A．区域发展速度飞快，居民消费水平提高迅速。 B．充足的消费人口给项目的发展带来有力的支撑。

C．项目在西区改造中处于开发前列，抢得先机，先期如市为项目日后成功奠定基础。

D．当地商业设施一般竞争力薄弱，商品品位及品质、服务不能充分满足市场消费需求。

E．当地商业设施市场细分不明确，商业经营水平低下，缺乏一个定位明确的集时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮、商务等能够为一体的大型综合购物中心。

城市的改造建设进程加速，使商圈也不断扩大，所在地段将通过经营，未来将会形成城市的新商圈。

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四、市场定位于客户定位

(一)整体定位

郑州首座地铁上盖综合体。

(二)市场定位

商业定位 客群定位 集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型购物中心 西区近50万消费人群及未来新入住消费人群 建成郑州西区首个真正集购物、休闲、娱乐、餐饮、于一体的，具形象定位 有领导地位的、标志性的综合性大众品牌商业中心，使其成为现代城市生活的橱窗，成为省会未来的商业热点和示范样板。 表6

(三)市场定位

本案客层分析主要从目标客户层和目标消费群体两个层面进行分析。

1．目标客户层

本案目标客户层主要由投资者、品牌专卖店、百货、娱乐、餐饮、休闲业等经营者组成。

A、投资者

投资者是任何一个成功的商业物业都不可缺少的主要客户之一，根据对郑州市商业物业的系统调查，投资者在楼市中呈现比较活跃的状态，主要构成：政府官员、较富裕的工薪阶层、教师、白领阶层、企事业单位的管理职员、职业炒房者、私营企业主、个体商户、外县市的高收入人群、省外的经商人士。

B、国内外知名连锁商家

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此类商家属于庞大的连锁经营的专业集团，其资金、实力较为雄厚，一般所需面积较大，其经营货品档次较高，价格在中等以上，是本案招商的龙头品种。龙头品种解决以后，将会强有力地带动项目的整体招商。

C、品牌专卖店

分公司直营和代理商经营两种情况，品牌专卖店应是项目的招商主体，是项目招商工作的重点目标客户群。

D、私营业主

多为经营店铺的个体生意人，有丰富的经商经验，主要经营潮流服饰、精品或风味美食，对私营业主的招商要注意设立一定的门槛。

E、百货、饮食、娱乐、休闲业经营者

此类型商家的规模有中型，也有小型，有各个行业的旗帜公司和实力雄厚的投资者，是本地龙头客户或大户的主要目标客户群，也是项目招商工作的重点目标客户群。

2．目标消费群体

A、目标消费群体

本案目标消费群，即终端消费者，有以下特征：

a) 消费群构成复杂：目前以国企职工、行政事业单位职员、工薪阶层、学

生、外来人口为主，随着大量新兴社区的出现，未来还存在大量中高收入阶层为主的消费群。

b) 消费群体的多元化、导致需求多元化，生活消费、休闲娱乐、文化健身等

相关需求都比较大。

c) 按年龄分：目标定位16岁至55岁的人群，其中以18岁—35岁的年轻独立的

消费者为主；

d) 按性别分：女性占60%，男性占40%；

e) 按居住地分：周边区域人口6成，周边区域及地市人口占2成； f) 收入阶层：中等收入阶层为主；

g) 消费品味：消费趋向品牌化、休闲化、注重商品品质。 B、消费心理特征

a) 追求时尚，崇尚名牌，有个性，但对性价比要求较高；

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b) 消费习惯倾向于大型的、综合性的商业氛围浓厚的商业区。他们的消费选

择将不拘于传统商圈，而会转向新的、人气旺盛、各项功能都比较完善的、集吃、喝、玩、乐于一体的更加丰富的现代消费场所。

c) 接受消费观念的转变。逐步脱离传统的被动消费模式，提倡享受主动消

费，并开始接受假日消费、体验经济的理念，认同消费不只是购物，而是娱乐、购物、享受、休闲及物质消费的综合的观念。

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五、业态组合及布局原则

本案处于西区未来商业中心地段，目前竞争对手少，周边居民密集，市场空白点多，因此，本着填补市场空白，满足周边居民消费的前提下我们必须创出新意，突出特色，寻找独特的开发模式。

结合本案的实际情况，在进行业态设计时应遵循三大原则：

（一）、填补空白原则：目前本案所处的位置及周边商业环境，决定了本案必须填补市场空白经营原则，只有填补市场空白，满足消费者的需要，才能减小风险，获取超额利润回报。

（二）、突出特色原则：本项目处于未来西区商业的核心地段，未来商业竞争将十分激烈，在业态定位方面，要充分考虑未来的竞争，突出起不可复制性。

（三）、业态分区规划原则：本案是一个有相当规模的商业项目，倘若各种业态纷杂分布，势必会影响区内整体形象和商业街功能的发挥，商家销售自然也会大打折扣。因此必须进行业态合理分区，把本案做成一个有机、有序的整体。

（四）、市场引导原则：业态定位决定建筑形态，业态定位的依据是市场需求，通过市场调查，确定项目的业态定位、组合、分布、面积配比，然后对商铺进行划分，建筑形态、区域、楼层功能、人流导向、配套设施进行设定。

（五）、优先考虑主力店及特殊业态的需求原则：超市主力店及餐饮、电影院等业态自身的特点决定了其对物业及配套的要求比较特殊，必须在设计阶段予以充分考虑。

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六、产品规划及建议

(一)业态规划、工程布局

在业态规划和功能布局方面，要充分吸取已有的教训。

1．充分吸取德化步行街一起项目的教训

做好整个商业项目的整体规划，把整个项目分成若干个主题区，搞好规划布局和功能配置，而不能把整个项目搞成街头杂市。要把整个项目搞成郑州商业的亮点，建成郑州商业史上具有标志性和纪念性的作品。

2．充分吸取汇龙城、中原商贸城、天旺广场的教训

汇龙城、中原商贸城、天旺广场的招商规划只是在银基、鞋城、光彩、太康路等批发市场的基础上进行了简单的克隆、复制和组合。业态上也与大商场雷同，没有创意，招商质量不高，缺乏龙头品种，以致造成今天的经营不善和缺乏活力，难以为继。

根据市场调查，目前拟考虑的行业和业态有：流行服饰、箱包、鞋帽、金银首

饰、超市、化妆品、家居家饰、运动休闲、小商品、餐饮美食、咖啡、西餐、酒吧、影视厅、夜总会、歌舞厅、洗浴桑拿、按摩理疗、美容美发等。

(二)主力店

针对本案不同业态规划，选择各业态主力商家，以确定主力商家阵容，以提前确定经营业态和经营规模，通过引进成熟主力店达到带“活”整体购物中心的目的。

1．主力店（生活超市）

表7

预设品牌 华润万家或沃尔玛 规划区域 地下一层 目标客层 本项目辐射区域在1—5公里范围内的居民、学生以及休闲娱乐人士，核心客层为家庭主妇、学校学生、外来人口、休闲人士。 - 24 -

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规划依据： ? 大卖场超市是一种能对居民日常生活发挥作用、扎根于社区市场的商业形态，能够满足大众消费，适合于各消费档次，满足顾客“求便”的心理需求，是最聚集人气的主力店,是本项目核心主力店之一。 ? 竞争需要。对本项目大卖场超市经营构成直接竞争的是大商建设路大卖场及丹尼斯棉纺路大卖场。丹尼斯棉纺路店2000年开业至今，已培养了一批属于自己的基础顾客群体，具有先入为主的竞争优势，大商建设路大卖场凭借其品牌知名度和规模较大，也会在市场竞争中占有一席之地。本项目大卖场超市在未来的经营中必须要具备一定的规模，加盟合作者必须是国内、外知名的品牌连锁超市。 ? 功能要求。是本项目主要购物功能之一 2．次主力店（运动城）

表8 预设品牌 目标客层 规划依据： ? 项目商业定位要求。本项目的商业定位为shoppingmall，需要各种专业店的入驻。作为商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。 ? 运动用品店选址的要求。作为专业店经营，运动用品店在选址上比较注重项目的易达性、通透性以及经营者自身品牌因素。一是由于经营的商品属性统一，商品展示必须充分利用物业具备的各种因素条件，在商品统一的基础上，彰显不同商品的独特个性。二是消费者有目的选购和随机购卖的比例大致相当。 ? 项目整体运营的要求。由于运动用品的时尚属性、专业性因素，人气较旺，特别是学生、中青年、休闲人士喜欢光顾，将其设置在本项目的一层西侧，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。同时，如此规模，在西区具有绝对的竞争优势。 ? 是本项目主要的购物功能之一。 滔博运动、东之杰 学生、中青年、休闲人士 - 25 -

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3．次主力店（家电卖场）

表9 预设品牌 目标客层 规划依据： ? 项目商业定位要求。本项目的商业定位为shoppingmall，需要各种专业店的入驻。电器卖场作为专业性强的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求，满足消费者家电、通讯产品的消费需求。 ? 电器卖场选址的要求。作为专业店经营，电器卖场在选址上特别注重项目的交通条件、通透性、营业面积等因素。一是由于经营的商品专业性强，消费者大部分是有目的选购，二是由于经营商品的物理特性要求（单件商品体积大）以及商品进出量大。 ? 项目整体运营的要求。由于电器卖场专业性强，人气很旺，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。同时，如此规模，在郑州西区具有绝对的竞争优势。 ? 是本项目主要的购物功能之一。 国美电器、永乐电器 西区所有消费家电、通讯的客层。 4．美食城

表10 预设品牌 大食代、快活林、百斯特 目标客层 所有进入本项目的每一位顾客、本项目内每一位工作人员、营业员、进场经营的所有经营者及业务人员、周边居民家庭、政府公务员、周边学校学生、外来人口等。 规划依据： ? 项目商业定位要求。本项目的商业定位为shoppingmall，餐饮是项目主要服务功能之一。 ? 美食城能为项目带来极旺盛的客流，满足诸如上班族、顾客、经营人员、过路客等各方面客群的就餐需要，使本项目形成淋浴式顾客流动线。美食城选址的要求。美食城在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境以及经营者自身- 26 -

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品牌因素。美食城作为项目购物功能的补充和延伸，满足消费者对品牌餐饮的消费需求，二是消费者的消费理念和习惯不同于其他商品消费，三是购物环境需要相对独立，四是消费者多属随机消费。 ? 项目整体运营的要求。将其设置3F西侧，便于物业设施的安装、维护，与休闲娱乐项目相辅相成，极大提升和丰富项目服务功能的齐全性，满足消费者在购物、休闲、娱乐时的饮食需求，带动项目整体的人气。同时，如此规模，在郑州西区具有较大的竞争优势。 5．影院

表11

预设品牌 星美院线 规划区域 五层 目标客层 所有进入本项目的每一位顾客、本项目内每一位工作人员、营业员、进场经营的所有经营者及业务人员、周边居民家庭、政府公务员、周边学校学生、外来人口等。 规划依据： ? 项目商业定位要求。本项目的商业定位为shoppingmall，是项目主要服务功能之一。 ? 家电卖场特有的营销方式，如广场促销，店面促销能拉动项目整体的人气，同时大力度的活动配合带来的是各方的大客流，推进了商圈的扩大。 ? 满足人们的消费需求。人们在满足物质需求的同时，也需要精神文化方面的满足。看电影是人们所喜爱的休闲习惯。 ? 西区缺少这种提供休闲的场所，通过前期市场调查，西区的很多消费者选择去大上海城看电影。 6．品牌快餐

表12

预设品牌 肯德基或德克士 规划区域 一层正门东侧（一拖二） - 27 -

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目标客层 政府公务员、周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客特别是小孩和青少年、本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员。 规划依据： ? 项目商业定位要求。本项目的商业定位为shoppingmall，国际著名品牌快餐是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商务价值。 ? 品牌快餐能为项目吸引来众多的消费者，带动整个商场的人气。另一方面也可为商场带来稳定的收益。 ? 品牌快餐的选址要求。国际著名快餐在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。 ? 项目整体运营的要求。该类品牌快餐对项目内位置的要求严格，肯德基、德克士要求有独立的门面，面积足够大，物业需求严格，合理落位对招商顺利进行以及整个项目的人气提升有一定作用。 7．西餐厅

表13

预设品牌 迪欧咖啡或上岛咖啡或绿茵阁 目标客层 高级白领、成功人士、商务人士、休闲人士 规划依据： ? 项目业态定位要求。本项目的业态定位为shoppingmall，消费群体为全客层，高、中、低档饮食消费都不可缺少，因此中、高档品牌餐厅在业态组合上不可缺少。 ? 西餐厅的选址要求。西餐厅在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境以及经营者自身品牌因素。本项目符合其选址条件。 ? 西区金帝咖啡、豪享来等西餐品牌经营状况良好，西区有很大的市场和潜在消费群。 8．服务功能区

表14

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预设品牌 银行 目标客层 外来人口、周边居民家庭、周边学校学生、进入本项目的每一位顾客、本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员等。 规划依据： ? 是整个shoppingmall各类业态的一个补充。 ? 为顾客提供方便、快捷、全面的服务是项目成功的一个必要条件。有效地与其它业态共享人流。 ? 为商户提供方便快捷、全面的服务。 9．健身馆

表15 预设品牌 澳瑞特健身、维体健身 目标客层 高级白领、成功人士、旅游观光客、商务人士、周边学校学生、休闲人士、周边居民家庭等 规划依据： ? 顺应消费者消费观念、消费行为的改变。随着生活水平的提高，人们在工作和日常生活之外，运动健身活动越来越流行，人们的健身意识越来越强，郑州西区的健身场所已经满足不了该区域人们的需求，为满足此类消费需求，设置运动健身馆。 ? 项目整体运营的要求。作为现代shoppingmall应在满足人们日常生活所需之外，还要满足人们的其它需求。

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参考文献

[1]菲利普·科特勒.市场营销管理[M].北京：中国人民出版社，2001. [2]卜一德.房地产开发经营管理使用手册.中国建筑工业出版社，2008.

[3]河南英德商业地产顾问有限公司：企划部、招商部市场调研资料.2010年7月. [4]河南伟业建设投资集团有限公司：营销服务中心西元国际广场项目基本资料.2010年1月.

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致 谢

首先感谢*****老师的严格要求，和在论文写作过程中严谨的治学态度，尤其是#####老师提供的范文对本文的结构完成启发甚大。

其次感谢在两年企业管理课程学习过程中的所有任课老师，他们的辛勤劳动帮我建立起了完整的理论知识架构。

还要感谢我的家人，由于家人中有人在河南伟业建设投资集团有限公司任职，并负责了郑州西元国际广场项目的前期市场定位过程，给予了本人参与、了解此项目前期定位的机会，也为本文的写作提供了部分市场调研数据、商家信息等重要参考内容。尤其感谢河南西元置业有限公司销售部和河南英德商业地产顾问有限公司招商部、企划部的大力协助，并未本文的完成提供了诸多宝贵意见。

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工商管理学院

函授本科指导论文答辩意见书

学生姓名：

专 业：

论文题目：

指导意见

评价项目 论文格式 论文结构 理论联系实际 论文写作（如：语言、文字等） 是否符合要求，“×”或“√” 同意□ 不同意□ 是否能够参加答辩 导师签名： 年 月 日

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毕业论文成绩评定表

论文题目： 学生姓名： 指导教师评语： 指导教师签名： 年 月 日

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答辩评语及建议成绩： 指导教师签名： 年 月 日 综合成绩： 教研室主任签名： 年 月 日 成绩评定： 院长签名（盖章）： 年 月 日 - 34 -

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