2010年10月仁寿项目市场调查及前期定位建议报告 80P - 图文

仁寿项目

市场调查及前期定位建议报告

**2010。10

近期房产市场政策面分析—1

目录

仁寿城市简介—17

仁寿房产市场重点项目分析—23

本案SWOT分析—35

项目定位及建议—41

平面图例--66

近期房产市场政策面分析

一、出台背景 1、市场出现新情况

9月重点城市成交量环比显著回升，同比降幅进一步缩小。环比成交量，一线城市平均增加了47%，十大城市平均增加了36.9%，深圳的增加幅度最大为65.4%。9月同比，一线城市平均增加了2.1%，十大城市平均降幅缩小为7.3%。

2010年9月重点城市成交量变化情况

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

（注：表中杭州、武汉、重庆为商品房数据，其他城市为住宅数据 ，北京为商品住宅）

9月重点城市成交价格同比显著上涨，环比涨跌不一。同比来看，十大城市除深圳有微幅下跌以外其余均有不同幅度的上涨，其中南京上涨幅度最大为74.66%，北京为36.42%，上海上涨幅度较小为1.99%。环比来看，北京、上海、武汉和成都下跌，其它城市均有不同程度的上涨。杭州同比、环比上涨幅度都比较大。

2010年9月重点城市成交价格变化情况

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

(注：带*城市的成交价格为通过报价计算，仅供参考；本月数据统计截止到9月28日。)

“新国十条”调控政策执行有所松动

在全国房地产市场迅速升温的同时，一些重点城市地价也开始明显回升。图1给出了2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况，表明进入7月份以来，特别是8、9月份土地溢价率上升非常明显，房地产商对房价未来上涨存在较强的预期。

2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

下表中给出了9月份全国新诞生的几个地王情况。在调控政策风声仍紧的情况下，一些房地产企业为追求企业自身利益逆市高价竞拍土地，表明价格反弹动力较大，这使调控政策的效力未能明显显现，若这种态势发展下去，势必带来房价的大幅反弹。

9月份新诞生的地王列表

资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理

3、国内外经济形势复杂，资产价格存在上涨压力

8月份国内公布的宏观经济数据显示，宏观经济总体形势良好。8月全国规模以上工业增加值同比增长13.9%，比上月回升0.5个百分点，扭转前期连续下滑的趋势；城镇固定资产投资2.1万亿，同比增长23.9%，增速较上月份上升1.6个百分点，房地产投资新开工面积和在建面积也环比增长； 2010年8月末，M2同比分别增长19.2%，增幅比上月提高1.6个百分点。不过，由于宏观经济尚未明显走出低谷，宽松的货币政策短期内还难以改变。

2010年1-8月CPI&PPI走势

8月，CPI持续创出新高，同比上涨3.5%，通货膨胀压力增大。由于进口快速增加，使得贸易顺差有所回落，但出口绝对增速仍然不低，人民币升值压力持续存在。经济运行数据显示，资产价格存在明显上涨压力。

8、9月份以来房地产市场持续回暖，房价上涨预期明显，恰逢房地产市场“金九银十”黄金季节的到来，如果国庆长假期间，房地产市场出现爆发性增长，将给后续调控带来难度。因此，中央各部委及时出台调控措施，巩固前期调控政策的成果，坚决遏制房地产价格过快上涨势头，调节供给与需求结构，缓解供需矛盾，让房地产市场回归理性，稳定市场预期。

二、政策要点

1、调控更精准：此次政策针对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整

一是补充了各商业银行要禁止将消费性贷款用于购买住房的规定，商业银行基于自身利益而采取的迂回贷款购房难以实施，及时弥补了政策的漏洞；二是在对首次贷款购房的首付款比例调整到30％及以上的同时，大幅度地把个人购买唯一住房的契税减半，并对是购90平方米以下的契税降低到1％，体现了适当收紧信贷政策，而保持积极财政政策不变，反映了调控政策的灵活性和针对性，既对首次购房支付能力影响不大，也符合国家宏观调控总的政策方向。

2、更强调新“国十条”政策的贯彻和落实

深化落实“国十条”的政策意图明显，一是要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制；二是要求差别化的信贷购房政策全面实施，取消了各地政策执行的弹性空间，政策效果将更加显现；三是要求加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量，加大保障性住房落实政策力度；四是在政府责任和市场秩序监管方面再次重申，将有效控制房价的不合理上涨。

3、调控更严厉

4月“新政”首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分户型首付款比例调整到30%及以上；再者，暂停发放第三套及以上住房贷款方面；4月“新政”内容部分地区可根据实际情况选择是否执行，9月政策要求全国范围都要执行；另外，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

2010年9月房地产调控政策亮点简介

调控方面 主要内容 90平方米以上首套房贷款首付比例不得低于30% 二套房贷款首付款比例不得低于50%，利率不得低于1.1倍 三套房贷款大幅提高贷款比例与利率 可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 全国已落实 全国已落实 全国已落实 北京、深圳等多地已经落实 具体落实情况 暂停不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房抑制不合理需求 北京、深圳、浙江等地已落实 贷款 可采取临时性措施，限定购房套数 4月30日北京细则规定同一家庭只能再新购一套商品房 住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准 6月5日出台了第二套房新认定标准 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益尚未落实 的税收政策 加大供给 加快闲置房地产用地处理 国土部已开展房地产专项整治行动进行落实

国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，增国土部2010年土地供应计划已落实 加居住用地供应，调整住房供应结构，三类用地总占比不低于70% 探索土地出让新方式 北京等地已出台了综合评标等新方法 完善土地出让 将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违各地已落实 约处罚条款等纳入土地出让合同 调整住房结构 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房供应 清算与稽查土地增值税 严管企业购地和融资问题 加强市场监管 加大交易秩序与价格行为监管 6月8日住建部“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”中已经落实 6月3日国税总局出台“加强土地增值税征管通知” 商业银行已经落实 住建部和地方细则中已经落实 住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁尚未落实 市场

三、市场影响

9月份新出台贯彻落实“新国十条”的新调控政策是对“新国十条”的深化，若执行到位，它将对房地产市场产生深远的影响。这次调控政策改变了市场预期，无论对市场需求还是供给以及房地产企业等都将产生重大影响。

调控政策对需求的影响

将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性。

新政策规定：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。增加了现期居民家庭的购房支出，不仅抑制了一部分刚性需求，也对改善性住房需求产生削弱作用。购房者将会产生普遍观望情绪，大多数购房者预期房价将下跌，于是将推迟购房行为。

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。一定程度上减少了住房投资与投机行为。

一定程度上减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买，但由于观望情绪渐浓，需求将难以增加。

新政策规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。这一定程度上减轻了家庭购房总的成本，支持居民首套房购买，满足居民基本的住房需求。但人们的观望情绪将使购房行为减少。

总体看，新政策对需求影响较大，首付比例提高、二套房首付及贷款利率增加不仅提高了刚性需求购房门槛，也增加了改善性购房成本，暂停三套以上房贷更抑制了投资和投机购房行为，市场观望情绪会渐浓，需求将会比前期明显减少。量化分析等到后续市场数据出来后将可以得出。

调控政策对供给的影响

中短期内市场供给量将会增加，保障性住房供应也将增加。

加强房地产用地和建设管理调控的通知，对规范土地使用做出了明确规定，因企业原因造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。同时，严格查处囤地炒地闲置土地行为。如果政策执行得力，这将大大减少房地产企业囤地炒地以及闲置土地事件，加快房地产企业土地开发，增加商品房市场的供应量。

新政策规定：对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。这将防止房地产企业捂盘惜售行为，一定程度上增加市场的供应量。

新政策规定：共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，在房价高的地区，增加中小套型限价住房建设供地数量，这将大大加快与提高保障性住房的供应。对公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策也将极大地加快与提高公租房的供给。

中长期，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加

新政策规定：继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策明显倾向于中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性安居工程项目。中长期内中低价位、中小套型商品住房以及保障性住房将会大幅度增加。

从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。

对房地产企业的影响

房地产企业行为将受到进一步规范，有严重违规行为的企业将面临经营困境。

新政策严格土地竞买人资格审查；加强对住房用地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度；因企业原因造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动；对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。这些条款的出台将使房地产开发企业更加规范操作，有严重违规行为的房地产开发企业将得不到土地和贷款，面临着经营困境。

（2）房地产企业拿地将趋谨慎，实力雄厚的大企业将在房地产调控风浪中经受住考验，市场占有率将会大大增加

在新政策影响下，房地产企业拿地热情将会大大降低，实力雄厚并操做规范的房地产企业将在房地产市场调控的风浪中经受住考验，市场份额将会扩大，在新一轮市场角逐中胜出，并处于不败之地。

4、对银行的影响

新政可能减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降

购房门槛提高，将会减少商品房的需求量，直接导致房贷业务减少，造成银行业绩下降。 房地产贷款余额占比提高，银行信贷资产风险更容易受到房地产市场调整的影响

随着居民购房需求的提高和消费观念的改变，房地产贷款额快速增长，其占各项贷款余额比例也不断提高。房地产贷款的增加使得银行信贷资产的风险更容易受房地产市场形势变化的影响。

四、结语

规范房地产市场秩序，满足民众基本住房需求，实现房地产市场稳定健康发展是政策调控的目标。 1、新政策出台其对房地产市场的信号意义更大于实际意义

进入8月以来房地产市场持续升温，各地交易活跃，房价恢复性上涨，土地市场也持续升温，各地地价不断上涨，地王显现。4月份以来房地产调控政策的效力逐渐弱化，刚性需求带动投资性与投机性需求纷纷入市，供需紧张的矛盾再一次突出，房价面临快速上涨压力。在这种情形下，中央各部委此次及时出台更深入的调控措施，向市场传递出这样的信号，稳定房地产市场是政策的目标，若房价出现快速上涨，调控政策将及时到位，以稳定市场预期。若此次调控政策仍然不能达到维稳目标，新一轮调控政策，如房地产税将会不期而至。

2、今后房地产市场将会更加趋于规范，调控将更加彻底

此次调控政策规范了房地产企业的行为，对违规房地产企业出台惩罚措施，如果措施实施到位，将严厉打击囤地炒地等违规行为，使房地产市场更加规范。此次调控政策接踵而至，比4月调控更加具体、明确，而且也更加严厉，大有将调控政策进行到底的决心。因此，房地产企业应认清形势，加快资金周转，努力做大做强。

3、满足民众基本住房需求，坚定不移地加快保障性住房建设是调控政策的核心目标之一。

正如“新国十条”所言，房价过高、上涨过快，基本住房需求难以得到满足，不利于社会和协稳定发展。此次调控政策更加支持保障性住房建设，在税收、土地及信贷政策上给予大力支持，加大保障性住房建设，这将大大提高保障性住房的供应，缓解供求矛盾，有利于抑制高房价，对社会和谐发展意义深远。 附：近期房地产市场调控策略

时间 措施 要点 国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。 2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上2010.09.27 禁拿地 李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李2010.09.18 需求 克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房. 京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂2010.09.08 难出炉 北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。 首批十城市土地规划获批 102市须上报总国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正2010.09.04 体规划 式进入批准阶段。

2010.08.02 国土部发1457宗闲置土地黑名单 国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。 银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房2010.07.12 摇 贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。 2010.06.12 住建部等七部门发文 加快发展公租房 由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住2010.06.04 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准 房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 广州出台国十条楼市新政细则 未停止三2010.05.22 套房贷 广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。 重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。 2010.05.22 重庆楼市新政出台未对第三套房停贷 5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全2010.05.06 套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停文 发放购买住房贷款。 2010.05.02 央行年内第三次上调存款准备金率 5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。 北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统2010.04.30 一套房 中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

限制外地人购房 银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强2010.04.21 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通住建部要求商品住房严格实行购房实名制 知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售2010.04.19 未获预售许可 开发商不得收取定金 许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不2010.04.17 房贷 能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低2010.04.15 于50% 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设2010.04.13 涨 是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 国资委要求78家非地产主业央企15天出按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企2010.03.18 退出方案 正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 国土部强调房地产用地监管 将开展突击2010.03.10 检查 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打2010.02.20 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 击炒房者

2010.01.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳2010.01.10 康发展 健康发展。 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税 减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于2009.12.17 时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部50% 缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善国务院提四措施遏制部分城市房价过快上2009.12.14 型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程涨 建设。 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复2009.12.09 国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 到5年 中央经济工作会议：明年要增加普通商品中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危2009.12.07 住房供给 房改造支持力度。

仁寿城市简介

仁寿县

【基本情况】

地 名：仁寿 英文名：RENSHOU 位 置：四川中部偏南 人 口：160万

面 积：2606平方公里 县政府驻：文林镇 城区人口：20万 邮政编: 620500 电话区号：028 汽车号牌：川Z

荣誉：全省首批27个扩权试点县（市）之一。

【地形地貌】

地表形态特征为低丘平坝、平台，低山，丘陵三大类型。 【面积人口】

仁寿县下辖60个镇乡，幅员面积2606平方公里，现有162万人，县府驻文林镇。 民族宗教

县境内以汉族为主，少数民族以回族居多。 【地理位置】

仁寿县城位于四川省中部偏南，有成都南大门之称。北距成都80KM，东距资阳100KM，西距眉山35KM，南距乐山98KM。

【交通环境】

仁寿县城境内南北有G213线，东西有S106线，成都至黑龙滩快速通道。在建和即将建设的公路有成（都）泸（州）赤（水）高速公路仁寿段，遂（宁）眉（山）资（阳）高速（遂雅铁路）仁寿段，仁（寿）井（研）沐（川）高速仁寿段。 【历史文化】

仁寿在秦代属武阳县，西汉时分属为郡和蜀郡。隋文帝十八年置县。以后辖属变动较大，到民国元年归属成都府管辖。1950年属川南行政区内江专区，1958年划入乐山专区，现划入眉山市。

【名人】 宋宰相虞允文

画家石鲁、冯建吴兄弟

新中国地质事业奠基人之一黄汲清 前国家政协主席,四川省省委书记杨汝岱 【物产资源】

仁寿水资源丰富，有贵平、通江、龙水等8条河流过境。耕地面积135.42万亩，可供水量3.94亿M3，可开采的地下水量1.2亿M3，森林覆盖率19.96%。煤炭储量300亿Kg，膨润土储量10亿Kg，丰富的石灰石和生物资源均有工业开发价值。

【旅游资源】

黑龙潭，省级重点风景名胜区黑龙滩水库誉为“西南第一海”、“成都后花园”，在23.6平方公里的湖面上镶嵌着85个岛屿，其中，龙岩、泼水现字天下一绝。

牛角寨大佛，号称乐山大佛之父。1569尊石刻造像分布于全山，集儒、道、佛于一体的佛龛更是世界瑰宝。 南宋虞宰相之墓，南宋名相虞允文之墓，位于虞丞乡。

禾嘉中华溶洞，群深达30Km，钟乳石千奇百怪，岔洞妙趣横生。

【气候】

亚热带季风湿润气候，年均气温17.4℃，年均降雨1009.4㎜，年均日照1196.6小时，无霜期312天。

【城区建设】

城区建设南起佐桥，北到蜂蜜，东起围成路，西到高店以东。城区主要街道：建设路（分四段）、陵洲路（分三段）、新南街（分两段）、南坛路、北街、南街、仁寿大道、滨河路、阳光路、仁和街、书院路、魁星街、柳树街、怡和春熙步行街、围城公路等。 怡和春熙步行街和阳光步行街是眉山市乃至周边县市繁华度最高的一条购物步行街，人口密度接近成都春熙路。 仁寿县2010城市建设重要以城北新城和仁寿大道延伸线为主，重点项目及城市配套工程有：（在建）仁寿县人民医院整体搬迁至城北大道，（在建）城北大道仁寿职业教育中心，（在建）城北广场，（在建）仁寿城北5星级宾馆；（在建）仁寿大道延伸线主体工程，（在建）高滩村仁寿一中新校区。 城南新区除审计局，仁寿电力局等单位外，其片区功能主要以居住为主。 怡和春熙步行街是眉山市乃至周边县市繁华度最高的一条购物步行街，人口密度接近成都春熙路。 县城主要商圈：金马桥商业圈、新南街(步行街)商业圈、街心花园商业圈。 【仁寿公交】 仁寿公交运行三年来，截止到 2010年2月已经开通了4路。根据仁寿县城城市公交规划至2015年将先后开通10路公交。开通线路为： 序号 车次 路线 说明

1 一路公交 蜂蜜→新车站→仁方路口→海峰酒店→仁寿大道→交警队→江家坝→安置街1街→安置2街→文林工业园 往返 2 二路公交 华强中学→先锋街→广播局→坝达桥→交警队→怡和春熙→双天酒家→电影院→县政府→文林派出所→公安局→黑龙滩管理处 往返 3 三路公交 新车站→东升广场→三联公司→华光街口→城北社区卫生服务站→胜利街口→光明路1段→建设路口→体育广场→仁和街口→金马桥→一中校→城南市场→血站→罗板桥→文林工业园 往返 4 四路公交 社保大厦→华强中学北校门 5 五路（仁寿城区至黑龙滩风景区）公交 社保大厦站 — 联营汽车站 — 北门水库站 — 蒙子坳站 — 板厂沟站 — 杨家沟大桥站 — 高店站 — 黑龙滩旅游车站。

世纪春天2期

仁寿房产市场重点项目分析

项目名称：世纪春天2期 项目地址：龙水河街6号 物业管理：2期未定 物管费：未定 开发商：仁寿德胜房产开发公司 营销策划代理： 均价：3400元/平米 面积段 面积比例 套型 面积范围 ６０平米以下 ６０－９０平米 30% 套二 80—90平米 建筑风格：简欧 物业类型：12+18层电梯 户型面积：80—170平米 户型格局：平层+跃层 套二、套三、套四 2梯4户 公摊:13% ９０－１２０平米 60% 套三 90—100—120平米 １２０平米以上 10% 套四 150—170平米 主力户型：80平米套二及--100平米套三 建筑面积：10万平米 占地面积:40多亩 绿化率：45% 容积率：2.8 总户数：700多户 总栋数：13栋 开盘时间：2010-1.16 销售进度：365套 项目简介：

客户来源: 仁寿本地:60% 返乡客:30% 周边区域10% 楼盘特点： 本案属于仁寿本地一”老盘”,2005年的时候已经开始推一期,并建立了良好的市场美誉度,为2009未正式推出的二期打好了基础. 本项目品质感强,45%的绿化率,一期的平层建筑形态,前期客户的入驻所能够带来的老客户等对二期项目的销售产生了良好影响.

外滩公馆 项目名称：外滩公馆 项目地址：龙水河与滨河路交汇处 物业管理：心连心物业 物管费：0.9元/平米 开发商：德成置业有限公司 营销策划代理： 均价：3300元/平米 面积段 面积比例 套型 面积范围 ６０平米以下 15% 套一 56平米 ６０－９０平米 30% 套二 81---91平米 建筑风格：现代简约 物业类型：26层电梯公寓 户型面积：56—135平米 户型格局：平层 套一\\套二\\套三 2梯4户 公摊:17% ９０－１２０平米 25% 套三 113—116平米 １２０平米以上 30% 套三变套四 127—135平米 主力户型：80—90平米套二 建筑面积：34684平米 占地面积:13亩 绿化率：40% 容积率：4 总户数：646户 总栋数：4栋 开盘时间：2009.11.8. 销售进度：85% 客户来源: 本地客户:70% 返乡客:30% 楼盘特点： 本案地理位置较好,近龙水河,同时做为仁寿为数不多的26层电梯拥有一定卖点.本案的户型比例的分配比较保守,120平米以上户型比例稍大,在现有市场条件下销售会受一定影响.

泉倾天下A区 项目名称：泉倾天下A区 项目地址：书院街 物业管理：自行物管 物管费：多层0.7元/平米|电梯1元/平米 开发商：眉山泽宇房地产开发有限公司 营销策划代理： 均价：3500元/平米 面积段 面积比例 套型 面积范围 ６０平米以下 20% 套一 ６０－９０平米 30% 套二 景观设计:英图景观园林 建筑风格：简欧 物业类型：多层\\小高层\\高层 户型面积：40—186平米 户型格局：平层\\错层\\跃层 套一\\套二\\套三\\套四 1梯2\\3户,2梯4\\6户 公摊:15% ９０－１２０平米 40% 套三 １２０平米以上 10% 套四

主力户型：60—120平米 建筑面积：7万平米 占地面积:40亩 绿化率：40% 容积率：3 总户数：713户 总栋数：16栋 开盘时间：2010.2.9 销售进度：80% 客户来源: 本地:80% 返乡客:15% 外地5% 楼盘特点： 本项目为仁寿品质较高楼盘,其地理位置特别优越.背靠飞泉氧吧生态公园,天然的地理环境优势成为一大卖点. 加之开盘前该盘的抽奖活动\\前期排号活动做的比较好,蓄水工作完成较为顺利,使得开盘比较成功,销售情况良好. 麓兰春都·荟城 项目名称：麓兰春都·荟城 项目地址：城南大道 物业管理： 物管费： 开发商：麓源房产 营销策划代理： 均价：3200元/平米 面积段 ６０平米以下 ６０－９０平米 建筑风格：简约 物业类型：18F电梯(拥有2层裙楼) 户型面积：40—122平米 户型格局：平层\\跃层 套一\\套二\\套三 公摊:13—15% 停车位:140个. ９０－１２０平米 １２０平米以上

面积比例 套型 面积范围 17套:4% 套一 40平米 114套:33% 套二 77—87平米 208:60% 套三 98—119平米 10套:3% 套四 122平米 主力户型：77—119平米 建筑面积：40694平米 占地面积:9亩 绿化率：30% 容积率：5.94 总户数：349户 总栋数：1栋(A区) 开盘时间：2010.3 销售进度：80%

客户来源: 本地 :60% 返乡:30% 外地10% 楼盘特点： 该项目离本案较近,最大特点是在仁寿推广上力度较强,从进仁寿至书院街至其工地,其户外广告使用较多,缺点是平面视觉冲击差. 本楼盘面积比例的分布比较科学.套一至套三均有,各种面积的套一\\套二\\套三满足不同客户需要.总体上其户型面积不大,户型的总价与其它相比具备一定优势.特别是对刚需客户来说具有一定吸引力. 欧洲印象2期

项目名称：欧洲印象2期 项目地址：新南街金马路8号 物业管理：未定 物管费：未定 开发商：双良房产开发有限公司 营销策划代理：上策营销 均价：3500元/平米 建筑风格：现代简约 物业类型：18F*2 24F*1 13F+1(其中6F裙楼为商业,楼上7F为酒店公寓) 户型面积：59—136平米 户型格局：平层 套一\\套二\\套三\\套四 2梯8户 公摊:13—15% 车位:106辆 ９０－１２０平米 １２０平米以上 50% 套三 95—108平米 5% 套四 136平米 面积段 面积比例 套型 面积范围 ６０平米以下 5% 套一 59平米 ６０－９０平米 40% 套二 72—80平米 主力户型：72—108平米 建筑面积：61566平米 占地面积:9878平米 绿化率：38% 容积率：5.8 总户数：530 总栋数：4栋 开盘时间：2010.11--12 销售进度：

客户来源: 本地:60% 返乡40% 楼盘特点： 本案项目规模不大,但地理位置交通方便,配套丰富.依据优良的地理位置,本案6层楼的商业会成为小区域内新消费中心.

嘉南国际 项目名称：嘉南国际 项目地址：嘉南路 物业管理：亚细亚 物管费：1元/平米 开发商：双良房产开发有限公司 营销策划代理：开元房产营销 均价：3200元/平米 面积段 面积比例 套型 面积范围 ６０平米以下 ６０－９０平米 80% 套二 77—85平米 建筑风格：现代简约 物业类型：21F电梯 户型面积：77-111平米 户型格局：平层 套二\\套三 2梯4\\5户 公摊:15—18% ９０－１２０平米 20% 套三 99—111平米 １２０平米以上 主力户型：77—85平米 建筑面积： 占地面积:56亩 绿化率： 容积率： 总户数：247户 总栋数：10栋 开盘时间：2010.3 销售进度：85%

客户来源: 本地:60% 外地(以眉山\\乐山为主):40% 楼盘特点： 本案广告推广设计水平较高,但推广方面的应用不够丰富,这个和目前该项目的推盘节奏有关系. 目前所推房源均为电梯公寓,定位中端,户型面积范围较准.

区域分析:

本区域户型特点及比例,好销户型.

8060504025203010530120平米以上比例

403330201554060平米以下60-90平米世纪春天2期外滩公馆泉倾天下A麓兰春都|荟城欧洲印象2期嘉南国际90-120平米总体上看. 仁寿典型楼盘各户型比例如下. 60平米以下户型占7.3%, 60-90平米户型占40.5%,

120平米以上10?-120平米42`平米以下7`-90平米41%

90—120平米户型占42.5%. 120平米以上户型占9.7%. 热销户型

20,2030,3040,4050,5080, 8580, 8090,90, 9090, 90100,100, 108嘉南国际欧洲印象2期麓兰春都|荟城泉倾天下A外滩公馆世纪春天2期 70, 7780, 80100, 100120,90, 90110,80, 8070, 72120, 119110, 110100, 10090, 9070, 7780, 80100,60,120, 120110, 110100, 10090, 9060, 6070, 7080, 8060,70,110,120,60708090100110120热销户型分布在77—108平米之前,其中套二主要分布在70—90平米.套三主要分布在.90—100. 值得一提的是,本区域的89平米左右的套三及假套三.,销售情况良好.说明目前市场刚需力量明显. 客户来源

80706050403020100本地返乡客外地周边区域

建筑形态：

目前本区域在售楼盘的房源均为电梯公寓.楼层范围多在12—26层间.

楼盘规模:

世纪春天2期外滩公馆泉倾天下麓半春都|荟城欧洲印象2期嘉南国际客户更多的是来自于本区域自然客户,其次在外务工做生意的返乡客也占据重要的比例, 购买行为多在大假期.

3.4024466总建面欧洲印象2期麓半春都|荟城泉倾天下外滩公馆世纪春天2期78101012因市场需要量的原因,本区域楼盘体量3—7万平米间的占多数.

均价:

400035003000250020001500100050003500350034003300世纪春天2期32003200外滩公馆泉倾天下 麓半春都|荟城欧洲印象2期嘉南国际

本区域同建筑类型楼盘均价:3350元/平米.

按揭情况:

? 本区域楼盘均有执行国家银行按揭法则新政; ? 认房+认贷;

? 首付款不低于30%. 第二套房首付不得低于50%,且利率上浮10%.三套房不提供按揭服务. 物管费:

本区域电梯楼盘物管费每平米范围在1元左右.多层物管费在0.6元左右. 公摊:

20%5%0%世纪春天2期外滩公馆泉倾天下麓半春都|荟城欧洲印象2期嘉南国际

平均公摊：15%

本案SWOT分析

优势:

1. 项目7层电梯公寓会填补市场空白。 2. 单价具有竞争优势

3. 务实的开发商与成熟的建筑技术。

劣势:

1. 离市区有一定步行距离，且周边环境杂乱，客户看房不方便。 2. 周边安置小区多，影响居住环境 3. 项目周边目前无主要生活配套设施.

机会: 威胁：

1. 充分利用产品优势，将7层电梯的建筑形态优势充分体现。 1. 目前市场预期下降，属于市场低潮。 2. 预计2010.10—2011.4年初市场态势的逐步上扬. 3. 项目的合理定位及合理营销方式的塑造.

4. 本项目投入市场将更加便于细分，产品的个性及差异性较易

建立；

5. 利用本案建立开发商品牌

2. 区内商服物业较少；

3. 竞争较为激烈，周边拥有竞争项目，荟城推广力量较强，嘉南

国际开发商品牌与楼盘品质有一定竞争。

4. 片区范围内目前道路正在改造，有封路、堵路情况较多，交通

不畅；包括安置房内在建、将建的项目较多，周边有忙乱的景象；

优 势:

1. 项目7层电梯公寓会填补市场空白。

注：7层公寓小于10%的公摊可以满足市场的空白点，该点应该做为本案与竞争项目的差距化核心竞争力出现。

项目的调性宣传，更应该利用7层电梯的产品优势宣传对居住的理解以及树立客户对居住舒适度、家庭满意度的新追求。 如仅单方面宣传产品优势而没有注意与客户间的情感沟通，则产品优势就失去了意义。

2. 单价具有竞争优势。

注：低于市场200元左右的价格推向市场有一定的价格优势。

3. 务实的开发商与成熟的建筑技术；

注：可以将项目建设的优质材料做展示，并在售楼部墙上设立材料展示区。由置业顾问在销售过程中专门对客户讲解，体现本案的不同风格。强调本案的建筑质量，增强客户的购买信心。

劣 势:

1. 离市区有一定距离，且周边环境杂乱，客户看房不方便。

注：这一点是我们同样是荟城的硬伤，我们需要完善卖场的整体包装，从视觉感观上在客户首次至本案时，达到消除上述抗性的作用，留下好印象。

2. 周边安置小区多，影响居住环境。

注：对于该点，我们需要在宣传资料或是销售讲解及引导客户从配套因此会更加丰富的方面思考。

3. 项目周边目前无主要生活配套设施. 注：荟城商业体招商成功后同样惠及本案。

机会:

1. 充分利用产品优势，将7层电梯的建筑形态优势充分体现。

注：多层项目具有自身天生的优势，比如采光性更好，居住人群密度降低等。不过即然本案为多层电梯公寓，我们需要通过外立面及绿化等配合将项目的视觉美感尽量做到最大化，项目的整体形象对客户的购买决定会有直接的影响作用。比如川西民居+荷塘月色的配合。或者是川西民居+日本假山水，或是现代简约风格+田园小品的配合都是客户乐于接受的。

2. 预计2010.10—2011.4年初市场态势的逐步上扬.

注：仁寿是一个有高潮有低潮的房产市场，在上述阶段蓄客是比较合适的选择。

3. 项目的合理定位及合理营销方式的塑造.

4. 本项目投入市场将更加便于细分，产品的个性及差异性较易建立；

注：项目的卖点应该是死的，相信随着正确的市场定位及项目包装通过销售资料展示后，项目建筑形态与户型+绿化+外立面+卖场氛围的整体配合会给市场足够的冲击会并成为本案重要竞争。

5. 利用本案建立开发商市场品牌。

威胁： 1. 目前市场预期下降，属于市场低潮。

注：需要密切关注客户反应，设立售楼部，从来访客户反应中充分了解市场，而应变。

同时需要注意尽量渡过过市场低潮期开盘。预计2011年3月始市场会正式开始回暖。

2. 区内商服物业较少；

注：安置小区与荟城的商业体会成为本案此点的重要补充。

3. 竞争较为激烈，周边拥有竞争项目，荟城推广力量较强，嘉南国际开发商品牌与楼盘品质有一定竞争。

注：需要从整体产品与广告诉求中找到差异性，荟城情感诉求缺乏，而嘉南国际产品本身不具太多优势。这些都是我们寻找竞争差异化的点。

4. 片区范围内目前道路正在改造，有封路、堵路情况较多，交通不畅；包括安置房内在建、将建的项目较多，周边有忙乱的景象； 注：从推广上需要做好本案的视觉导视系统，在项目蓄水期、开盘期从进入仁寿始至项目，户外（如道旗，广告牌）、道旗、路标、形象堡垒、项目工地广告等需要调性统一且全面设立，这两个时期一定需要用整体的广告形象树立项目形象，最终导致成功的开盘。

项目定位及建议

项目的初步建议：

1. 项目的客户更多是来自于仁寿本地及外地工作的返乡客户，所以本地的宣传特别重要。

2. 为了增大宣传力度，可以考虑设立两个售楼部，在县区里面比如靠新一中区域设立县内售楼部，承担展示蓄客的效果，项目上设

一个售楼部承担介绍、逼定及收款的工作。

或者是设立主、次两个售楼部，在项目左侧嘉南领地与荟城间的十字路口直接设立主售楼部，承担蓄水、展示、介绍、下定、收款等工作，项目上设立次接待点，负责现场看房以及引客作用。 3. 建议物管费设立在0.6—0.8之间的范围内.

4. 建议公摊率控制在15%以内.车位比符合政府要示。

5. 目前市场预期下降，且国家政策调控较严。目标客户及户型大小应以“刚需”为主。关注点在总价上。

项目客户定位

1、主要购买群体：仁寿本地客源

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