房地产知识总结

房地产宏观调控：

指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。 1、房地产市场过热

2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。而部分城市更是超出人们预期，如2006年上海地区商品房住宅均价已达到7038元／平方米，房价收入比为11.35：1，严重超出了国际公认的发展中国家3-6倍的标准。

2、宏观调控仍待完善

面对房地产市场过热的发展态势，政府自2003年就开始陆续出台一系列的政策措施，力图通过宏观调控扭转这一局面。房地产宏观调控在短期内成效凸显，各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。但根据历次宏观调控政策的经验，一般很难长期持续发挥作用。2006年初，房地产市场在距离2005年宏观调控不到一年的时间里就出现价格反弹。据国家统计局统计数据显示：2006年一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，北京、深圳等尤为明显；2006年前三个月全国房地产开发投资同比增长20.2%，增速超过30%的城市有12个；2006年1-2月，用于房地产开发的银行信贷占到了贷款增长的50%左右，大型国有商业银行中与房地产相关的贷款也占到贷款总额度的20%-30%。信贷为固定资产投资提供了27%的资金，比2005年增长了8个百分点。而2007年1月的数据显示，在房地产市场经历了“国六条”调控的一度萧条后，2006年房地产市场并未如预期降温。2006年12月，全国70个大城市新建商品房住房销售价格同比上涨了5.4%，涨幅比上月高0.2个百分点，北京地区涨幅高达10.4%。 二、对我国房地产宏观调控存在问题的探析

房地产宏观调控是在我国宏观经济背景和既定市场体制下展开的，面临着诸多的考验。

1、房地产市场供需矛盾尚未解决的现状影响房地产宏观调控

长期以来，我国土地审批手续繁琐，供应量较少，地根紧缩带动了土地价格的上涨，造成房价随之水涨船高。目前，土地成本约是商品房成本的1/3-1/4，成为房价高居不下的重要原因之一。

2、房地产市场在经济走势整体偏热环境下难以降温

上世纪90年代末以来，我国实施了扩张性的货币和财政政策。随着广义货币年增长率的不断提高和利率的不断下降，投资成本的降低致使投资数量和规模的不断膨胀。投资增长过速，体现在固定资产的增速过高。我国GDP增长自1998年开始，维持在7%-10%。而同期的固定资产增速则维持在20%-30%。在经济高速增长，固定资产投资不断扩大的宏观环境下，房地产投资冲动难以抑制，房地产价格也由于土地交易价格上涨而形成向下刚性。另外，前几年，我国水泥、钢铁业投资过度形成的产能过剩短期内难以消化，近几年中推动了房地产业投资增速的不断增加。

3、房地产市场发展环境受城市居民收入差距问题困扰

我国居民收入增加速度不敌贫富分化速度。我国基尼系数已高达0.46以上，超出了国际中等贫富差距程度0.3-0.4的标准，处于高度警戒状态。中间层收入下降趋势明显，经济增长的成果过快过多地流向了富人。一方面，房价过高造成中低收入者买房难，住房需求难以得到满足。以2005年在上海买一套100万的房子为例，以25年作为还贷期，年利率为5.508%计算，如果首付为30万，按揭为70万，则25年时间大约要还近130万元，每年需要还贷5.2万。另一方面，富人通过此手段进一步聚敛财富，扩大了贫富差距，囤积居奇的行为又不断推高房价和人们的预期，加剧了市场的动荡。据建设部调查，2004年北京市商品住宅投机性购房比例已经达到17%，在投机性购房中48%为空置待涨性购房。2005年及2006年虽然采取了诸多措施，但空置率仍然高居不下。而全国范围内看，2005年底，全国商品房空置面积已经达到了26%，严重超过了国际警戒10%的标准。且截至2006年7月底，全国商品房空置面积已达1.21亿平方米，同比增长14.4%。其中空置商品住宅同比增长10.8%。数据表明了房屋空置率再次抬高。 4、城镇化运动过程中房地产合理供需预期被放大

随着经济的发展和人民生活质量的提高，城市化运动将全面推进，城镇对住房的需求也日益增多。大学生就业、农民工进城等都是城市化进程中推动房价上涨合理因素。我国的城市化.水平发展速度近10年内平均达到1.36%，若要达到发达国家75%的水平需要二十多年时间。据预测，我国人口数量到2030年可能达到16亿的高峰。届时城镇人口可达12亿。2006年我国城镇人口5.77亿，到2030年，将净增城镇人口6.23亿按照“十一五”规划2010年我国城镇居民人

均住宅面积将达到30平方米的标准计算，每年新增城镇建设用地就要达到7.79亿平方米。如果按最近公布的全国城镇人均住宅面积26.11的标准计算，也要达到6.78亿平方米。供不应求下房价小幅上涨尚属合理，但引发了各方对房价上涨非合理性预期，供需矛盾进一步被放大。首先，城镇化运动加剧了房地产商谋取暴利的心理预期，导致部分地区投资结构失衡。经济适用房投资建设少，高端楼盘和商用楼盘开发过度，不但造成高档住宅拉动下房价的向下刚性；还使经济适用房由于相对稀缺形成需求支撑下的价格上涨，给真正需要房子的住户造成了很大的购房困难。其次，引发了投机者交易获利预期，为出现泡沫埋下祸根。另外，形成了非理性预期住房需求。据研究报告显示，目前不需要房但是由于房价上涨预期而提前买房的需求已经占到房地产总需求的11.3%。这又进一步加剧了各方对需求和利润的过高期望。

5、地方执行不力是造成宏观调控成效难以凸显的重要原因

统计数据显示，2006年，全国房地产业开发投资占GDP比重达到9.26%，远远超过国际公认5%的合理水平。而在个别地区，该值更高。如上海，2001年房地产业贡献率已经达到6.4%左右，近些年以每年超过10%的速度迅速增长，其通过相关产业发展共拉动GDP增长已超过20%。

土地资源利用方面，各地诸侯经济的迹象显著。20世纪90年代以来，地方政府手中金融权利收归中央，预算外可以独立支配的收入很大程度上依赖于土地资源，使得地方政府对土地批租、出售的预算外收入产生了严重的依赖。一些地方政府利用手中掌有控制权，通过非法过度开发、高价售地以换取任期内经济增长。“招拍挂”成为地方政府增加收入的好方法。有些地区还大搞“以租代征”，违规占用农田、农宅进行房地产开发。统计结果显示，2006年前5个月，国土资源系统查处的土地违法案件涉及土地面积高达12241.7公顷，同比上升了近20%。这些违法行为已对国家土地调控产生了严峻的挑战，进一步威胁到房地产宏观调控有效性。

房地产开发方面，部分地方政府在经济增长利益的驱使下为某些开发商违规行为开绿灯，对不顾中央调控建造别墅、高档住宅的开发商行为视而不见，致使经济实用房、普通住宅房屋开发建设因利润较低而备受冷落。 6、流动性过剩为房地产市场推波助澜

近几年中，我国的流动性不断增加。截至2006年12月，存贷差已经达到

11万亿元。银行呆坏账比例前几年持续攀高，资本充足率难以达到《新巴塞尔协议》标准。房地产开发以及个人住房贷款对资金的巨大需求为银行业所青睐。个人住房贷款风险性较小，因此备受追捧。2006年贷款余额已经达到1.99万亿元，是1998年的100多倍。居民由于住房、医疗、就业等问题尚未完全解决，内需难以拉动。前几年股市的萧条又使得资金流向难寻。因此，除了存入银行一部分资金则大量涌入楼市。

7、国际环境下人民币升值预期增加房地产宏观调控难度

在人民币升值的预期下，房地产作为人民币资产受到追捧。截至2007年4月23日，人民币汇率中间价已升至1美元兑7.729元人民币，相比2005年汇改开始的，升值4.7%。这一期间外商投资房地产以及境外机构、个人购买房地产都表现得非常活跃。外资的推波助澜，使得房地产价格上涨又是在所难免。摩根、德意志等一些国外投行已经相继与中国地产企业合资组建房地产开发公司及融资公司，投资房地产开发项目。在人民币升值预期加剧情况下，外资通过各种方式进入中国市场的热情难以在短期内得到抑制。

另外，汇率升值使加息可能性减小。低利率环境又进一步加剧了经济过热态势，汇率利率双重因素为房地产市场发展推波助澜，从而使房地产宏观调控也遭受多方压力。 三、相关政策建议

作为地位重要、关联行业多的支柱型产业，房地产市场宏观调控需要切实解决人民的住房需求问题，应进行各方的长期协调和疏导。 1、制定房地产调控的长期目标.以长期目标指导短期实践

房地产宏观调控措施需要在总量上把握供需关系。相关部门应在有效预计城镇化进度、对关联产业带动效应、房地产需求量的基础上制定出合理的供给总量，并作为宏观调控措施制定的依据。在这一目标指引下合理运用货币政策和财政税收政策，并通过税收改善房地产市场环境。 2、加大信息披露力度.提供居民购房有效信息

建立公正合理的房地产交易制度，建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度，对房地产住宅项目的土地供给、交易价格等信息数据全线公开，合理引导消费者的心理预期，为居民买房和销售提供有效的信息。

3、加强中央控制下对地方宏观调控的指导，既要避免一刀切，又要保证地方政府有效执行

一方面，要指导地方政府制定出适合本地区房地产发展的可行性方案，接受中央政府的监督。另一方面，积极完善土地供给计划制定的依据监督控制地方政府为谋求经济增长而过度审批或无条件收紧地根的行为。要明确土地补偿，拆迁工作的责任利益分配，同时应该积极寻找地方政府政绩考核的新标准。 4、积极吸取成功经验，探索建立多层次的住房体系

积极借鉴国际上成功解决房地产问题的案例，如香港从1954年开始实施公共住房制度。其多层次的社会住房保障制度及多种渠道的资金筹措方式等措施，都可以作为我国建设经济实用房、廉租房制度和建立双重市场的有效经验。 总之，在房地产宏观调控这一问题上，中央和地方政府统一思想、各司其职，充分认识到房地产宏观调控的艰巨性和长期性，既着眼于房地产市场本身的调节，又从整体形势出发，从根本上改善房地产市场发展的宏观环境和微观基础，并在这一过程中不断完善房地产宏观调控的政策措施，最终建立系统、长期的宏观调控体系，指导我国房地产市场的长期健康发展。 房价的构成

我想从房价的构成来看看这个问题。

1：地价2：配套费： 3. 前期费用：审图，报建，三通一平费用等等费用。其中，报建费用，也是付给政府的。

4.土建费用，其余是供应商（材料商）的材料费用，工程管理费用等等。 其他包括监理费用，财务费用，销售费用等等。 导致房价上涨及下跌的因素

很多网友问我，导致房价上涨、下跌的因素有哪些？事实上，房价上涨还是下跌已经成为人们所关注的热门话题。人们在关注这一热点话题并抒发自己见解的同时，也在探究导致房价上涨及下跌的因素。对于这个问题，本人试分析如下： 一、导致房价上涨的因素。

可以从两个方面来谈，首先是正常因素。

1、成本增加。成本的增加会导致房价上涨，包括土地成本，建材成本，建安成本，营销成本，税费。

2、供不应求。在市场供不应求的情况下房价会上涨，这也是市场规律的体现。 3、居民的收入大幅提高。普通民众收入大幅提高时，其购房需求也将有所提高。而需求的增加将推高房价。

4、通货膨胀。通货膨胀将导致所有物价上升，房价当然不例外。 其次是非正常因素，

1、开发商过分的追求利益最大化，过分追求利润率。成本每平方六千块钱的房子可以卖到一万二甚至更高。此行为在很大程度上推高了房价。

2、开发商捂盘人为造成供应短缺。开发商挤牙膏式的推盘，在人为造成供应短缺的情况下也不断推升房价，即便是造成有价无市也在所不惜。

3、政府对房地产市场过分的扶持。在此前土地出让金可以延期支付的，在这之前土地开发商有两百万资金可以运作4到5个项目，总标的可以达到2个亿。另外一个扶持房子建好以后老百姓买不起怎么办，给贷款。这就是政府对房地产市场过度的扶持导致房价上涨。

4、非正常的新闻导向对民众的影响。在房产火爆时期，我们打开媒体所看到的都是房价会涨的信息，给消费者，给普通的投资者这样一个非理性的新闻导向。这样的新闻导向在令消费者、投资者更加盲目的同时也推高了房价。 5、盲目的需求（自住、投资）。有人说居者有其屋是我们民族的传统问题，在我看来这是非理性的想法，本人一直认为，购房要量力而行。大多数买房子的人都是有条件要买房，没条件创造条件也要买房。向亲戚朋友借钱，特别是有的年轻人刚刚工作两三年凭什么买房子，首付老人给，节衣缩食还贷款。另外一个就是非理性的投资行为，前一阵子房产市场上，很多人尽管不懂房产，可看到别人买房子赚钱，自己也就进行房产投资。可以说，盲目的需求在很大程度上推升了房价。

6、银行对房产市场的推波助澜。银行对开发商在拿地及房产开发阶段发放贷款，对个人购房发放贷款都是在为房产市场的疯狂及房价的上涨起推波助澜作用。 7、房产投机行为充斥楼市。在目前及房产火爆时期，炒房者推高房价是一个不争的事实。今年深圳的房价之所以暴涨正是房产投机行为充斥楼市所造成的。 二、导致房价下跌的因素。

1、成本降低的时候房价会下跌。有的人说现在地价这么高，建材各方面这么高，

目前来讲可能看不到房价下跌，但是随着新产品的应用，新技术的应用，造房的成本会降低，房子成本降低了那么房价也就会下跌。

2、市场出现供过于求的时候或者是远远供大于求的时候，那价格必然是会下跌的。在目前来看可能07、08年还不会出现这样的现象，目前来讲供求刚刚平衡，随着保障型住房，经济适用房以及廉租房还有90、70政策所推出的房源大幅度增加的话，市场供求关系必然会出现逆转，这样的情况下供求关系出现逆转的情况下房价是会下跌的。

3、老百姓能够有理性的房产消费观。当老百姓能够树立理性的房屋消费观时候房价也会下跌。因为，消费者有了理性的房屋消费观，则以前扎堆买房的现象有可能不会再出现，这样势必降低市场需求，从而令房价下跌。

4、房产投资者的投资行为趋向理性。房产投资者有了理性的投资理念时，就不再会盲目、冲动。这样，房市投资需求也将大大降低，从而对房价降低有利。 5、、房产业者有了正确的经营理念。当开发商不在追求暴利时，当房产从业人员不在蒙蔽消费者、投资者时，房价必将回归理性。

6、市场竞争的加剧。竞争的市场才是健康有序的市场，房产竞争的加剧会导致房价下跌。目前任何一种商品可以说房地产行业是绝无仅有的不打价格战的，没有哪个楼盘对面卖一万我就卖九千。房地产行业不排除打价格战的可能。 7、国家宏观调控的政策。前期出台了很多的政策，有很多人都说是调控变空调，房价越调越高，原因就是没有调控到点子上。现在政府的调控是政府推出保障性住房和控制市场供应结合起来。宏观调控不可能是一项政策就能达到目的，物业税也好，个贷政策也好，对开发商这种控制也好，单个政策出来都不会起到任何有效的作用，但叠加起来就会有效。

8、房产市场各方的心态。消费者、投资者、开发商、房产从业人员的心态会对房价产生影响。目前，消费者、投资者都对房产市场持观望态度，开发商因受政府调控政策的影响，不再捂盘囤房，而是积极推盘。这样的心态对房价降低是有利的。

综合上述影响房价的因素，目前的房产市场，导致房价降低的因素正日渐显现，故此，本人认为，中国房价即将下跌。

房地产开发经营的程序、主要阶段和过程根据房地产生产和再生产运行顺序，

以及各阶段经营管理的内容.房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。 1.建设工程项目设立和企业组建； 2房地产建设工程项目规划与审批； 3.土地使用权的取得； 4.征地与拆迁； 5.工程建设与管理； 6.房地产的租售管理； 7.房地产的物业管理。房地产开发建设土地使用权的取得一、我国土地公有制的形式我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让 (一)土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。 1.土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所有权人并不—定就是土地占有人。 2.土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。 3.土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。 4.土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。

房地产开发面临的主要风险 2.1 政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政

策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。 2.2 经济风险

是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

自然风险

是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。 2.4 技术风险

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。 2.5 经营风险

是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。 （l）位置固定性或不可移动性。

位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。 （2）寿命周期长。

房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。 房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。

经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；

自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。 自然寿命一般要比经济寿命长得多。 房地产的经济寿命与其使用性质相关。

应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。 （3）适应性。

适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。 由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。 （4）各异性。

各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产

由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。

每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。 （5）政策影响性。

政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。 （6）专业管理依赖性。

专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。 （7）相互影响性。

相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

物业管理是一种新型的管理模式，具有以下特点： （1）社会化

物业管理的社会化指的是它将分散的社会分工汇集起来实行统一的管理。诸如：房屋局 、水电、清洁、保安、绿化等。使第位业主只面对物业管理公司一家，就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥，不需要再分别面对务各个不同的部门，实行物业管理犹如给产权人找到了一个“部管家”，而对政府各职能部门来说犹如找到了一个“总代理”一样。从而就克服了各自为政，多头管理，互相扯皮，互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而就提高了城市管理的社会化程度，变多头产权管理，多头家的管理为物业公司的统一管理，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。因此，应该鼓励物业公司走向社会，承接管理其他公司开发的物业。同时，也应允许不同地区的物业管理公司实行跨省、跨地区接管各种类型的物业，充分发挥物业管理社会性化的优越性，以取得较好的管理效果。物业管理的社会化还表现在，它是一项由全社会参与的活动。 （2）专业化

物业管理的专业化指的是由专门的管理企业通过委托合同，按照产权人和房屋使用人的意志与要求去实施专业化管理。所谓专业公，是指专业的人员配备；有专门的组织机构；有专业的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序。实行专业化管理表明这一行业已从分散型的劳动转向了专业型劳动。 （3）企业化

物业管理是一种企业化的经营管理行为。物业管理的企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的，指的是通过组建物业管理公司对物

业进行企业化管理和经营的过程，其核心是按照现代企业制度组建物业公司并动作。首先，物业管理公司应“真正成为相对独立的经济实体，成为自主经营自负盈亏的商品生产者和经营者，具有自我改造和自我发展的能力，成为具有一定权利和义务的法人”。其次，物业管理行为 是一种企业行为，企业以经济手段为主，实行责、权、利相结合的经营责任制。这是在社会主义市场经济体制下，转换房地产管理经营机制的必然结果。 （4）经营型

物业管理的属性是经营，它所提供的商品就是劳务和服务，但他们所推行的则是有偿服务、合理收费。这种经劳型的企业化管理，可以减少政府或单位的压力与负担，产权人、房屋使用人实现自汉管理和自选服务，使各类物业管理走上了以业养业、自我发展的道路，实现房地产的良性循环。经营型的物业管理能够摆正主人和管家的关系，变政府部门行政性的终身制管理为企业界经营型的聘用制管理，在这种机制下，就会形成有活力的物业管理竞争市场，促使物业管理的经营得必须以良好的经营与服务才能在激烈的市场竞争中求得生存和发展，并实现优胜劣汰，使物业管理工作步入良性循环的轨道。 协议拆迁和征地拆迁有什么区别：

一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。

二是适用范围不同。国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地；城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。

三是行为所指向的标的不同。国家建设征收土地指向的标的是农村集体土地所有权；城市房屋拆迁指向的标的是房屋。

四是法律后果不同。国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭；城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。

很显然，征收土地与房屋拆迁是不同的行政管理行为，依法分别由负有相应职能的行政机关行使管理权。依照《城市房地产管理法》第六十二条的规定，某些地方由一个机关统一负责土地管理和房产管理（或者房屋拆迁管理）工作的，该机关可以依法分别行使该两项职权，遵循相应的法律程序对征收土地和房屋拆

迁实施行政管理。依法行政体现在每个具体行政行为上首先应该是依法定程序行政。只有通过程序正义，才能达到结果正义，只有实现程序的公正，才能体现结果的公正。按照依法行政关于职权法定的原则和行政行为应当符合法定程序的要求，征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权不能混淆；组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序在具体操作中不能串用。

随着我国城市化进程的加快和市场经济的迅猛发展，农村集体土地被大量征收、征用，尤其是近年来，紧靠中心城市的周边地区以及经济开发区的经济发展，征地速度逐年递增，征地形成的纠纷也大幅度上升，征地拆迁纠纷已成为当前社会各界共同关注的热点、难点。

我国对于城市房屋拆迁问题有明确的法律规定，但对集体土地征收中的房屋拆迁，由于情况较复杂，我国目前还没有制定和颁布专门的法规，《土地管理法》只规定了征收集体土地的相关程序，而对征地过程中的房屋拆迁操作办法及相应的补偿标准并无具体规定，因此对征地拆迁问题的解决，缺少相关的法律、法规依据。因此，国家应针对农村土地征收拆迁中存在的问题，从立法、司法及社会相关方面予以关注和重视，加快土地征地拆迁立法，依法明确农村土地征用、征收中的权利主体，征占范围和程序，补偿标准，分配主体和范围，使征地拆迁的补偿建立在一个有法可依便于操作的基础上，消除法律界限不明带来的执法不统一问题，通过平衡国家、集体、农民三方利益，为农村社会稳定和经济发展提供可依的保证。现结合当前法律、法规，简要阐述集体土地征收中房屋拆迁与城市房屋拆迁的区别以及在集体土地征收中房屋拆迁应注意的有关问题。 一、集体土地征收中房屋拆迁与城市房屋拆迁的区别

征地拆迁是指国家因公共利益的需要，经依法批准将集体所有地土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁，并给予补偿的行为。城市房屋拆迁是指因城市建设项目的需要，取得房屋拆迁许可证的拆迁单位（拆迁人）与被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）订立拆迁补偿安置协议，按照协议实施房屋拆迁的行为。我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国有土地地上建筑物的拆迁，属于城市房屋拆迁的范畴，适用

国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定。而农民集体所有土地地上建筑物的拆迁，属于集体土地征收中房屋拆迁范畴，适用《土地管理法》有关征地补偿安置的规定。房屋拆迁管理部门和国土资源管理部门分别是城市房屋拆迁和集体土地征收中房屋拆迁的主管机关。由此可见，集体土地征收中房屋拆迁与城市房屋拆迁是两种不同性质的拆迁活动，其各自遵循不同的程序和规则来实施。由于农村与城市之间经济发展水平差异很大，很难制定一个统一的标准，致使集体土地征收中房屋拆迁与城市房屋拆迁在补偿安置方面存在高低不等的标准，在拆迁中，两种补偿安置标准的选择适用，往往成为当事人各方争议的一个焦点。 二、集体土地征收中房屋拆迁应注意的问题

1、依法办理征地审批手续。因建设项目需要拆迁集体土地上的房屋，其前提是该土地被批准征收。我国《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，涉及农用地转化建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。依照法律规定因建设项目需要用地的首先应将集体土地征为国有，如项目建设不把集体土地依法征收为国有土地就实施房屋拆迁，从根本上违背了我国土地管理法的基本规定，没有土地征收审批手续，就没有拆迁集体土地上房屋的合法根据，边拆迁，边征地、先拆迁，后征地，都在法律禁止之列。

2、征地管理部门按征地被批准方案实施并发布拆迁公告。征收土地方案经批准后，市、县人民政府应当在被征收土地所在地的范围内予以公布。公告内容应包括批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法和办理征土补偿的期限等，尤其是集体土地征收中需拆迁房屋的，应在公告中明确被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。同时可通知有关部门在拆迁用地范围内暂停办理户口的迁入、分户；房屋的买卖、交换、翻建、租赁、抵押；核发营业执照等事宜。

3、拆迁主体要有合法的资格并按程序规定拆迁。在征收集体土地房屋拆迁过程中，有些拆迁主体是县、区政府，有些是乡、镇政府，还有的是无拆迁资质的有关部门，拆迁主体比较混乱，实际操作很不规范。目前，虽然对集体土地征收房屋拆迁我国还没有一部可操作性的法律法规，但根据现行法律法规还是应按照土地管理法的相关规定由县、区以上国土资源管理部门组织实施拆迁或委托县、区级国土资源管理部门实施拆迁为宜。而对房屋拆迁的程序具体可以参照国务院

《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定执行。

4、拆迁并进行房屋市场评估、拆迁补偿标准要统一。由于集体土地征收中房屋拆迁，没有一部较完善、完备的法律法规，且对房屋拆迁的补偿安置标准又不适用城市房屋拆迁的规定，所以造成拆迁补偿安置标准不统一。有的农户在期限内搬迁而所得补偿不如后搬迁的农户，使拆迁工作增加难度，拆迁人与被拆迁人容易引起矛盾，造成农户到处上访、哄闹，造成社会不稳定因素。为此，对集体土地征收中房屋拆迁，可根据拆一还一，不低于原来水平的原则，按房屋原有建筑物的结构类型和建筑面积的大小给予合理的补偿，或由政府统一筹建安置房或农民公寓、有条件的附近安排宅基地等进行合理安排安置。对集体土地上的房屋进行评估时，应征求农户意见，提供由三家具有省级以上建设行政主管部门核发的，三级以上的房地产评估资质机构进行评估，由被拆迁人优先选择评估机构，对收征地上的被拆迁房进行市场评估。

土地是农民的命根子，尽管在现代社会，农民除了种地还可以有多种选择，但到目前为止，这并没有根本改变农民依赖土地的命运。房屋是被拆迁人用一生积蓄换来的财产，房屋被拆，造成拆迁户买不到或根本买不起合适的住房。在目前的土地拆迁活动中引发的诸多矛盾问题，究其实质仍是因为补偿标准相对于市场房价偏低，不足以保证被拆迁人买得起房，而房屋又属于生活必需品，被拆迁人一旦被拆迁，又买不起房，则必然引发矛盾。

目前广州等地已经逐步采取新的尝试，如在特定地区内对被拆迁房屋补偿价格按照房地产市场价格增加20%确定，原址产权调换，保证被拆迁人基本生活，这些缓和矛盾的方法，值得我们借鉴。经济建设的发展需要用地是无可厚非的，在集体土地拆迁补偿中应当坚持一个基本原则，即被拆迁人因拆迁受到的损失，必须得到足额、充分补偿，不能因征地拆迁而使被拆迁人的生产、生活、生存受到太多的影响，不能因征地拆迁致使被拆迁人贫困、生活水平下降、买不起房、无安身之所。为经济建设、城市建设发展经济需要征地、拆迁，本意是符合公共利益的，在此项活动中应该更多地取得被拆迁人理解和支持，在征地拆迁中应严格依照程序进行，并应采取各种措施，尽可能地解决被征地拆迁人的实际困难，按照省政府批准的方案征地拆迁，参照市场价评估房屋，适当提高补偿标准，确保被征地拆迁户能有房住，不严重影响农民的生产、生活，确实保护公民的合法权益，才能基本杜绝被征地拆迁人集体上访、哄闹等社会不稳定因素的发生。

区位是指自然界各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。房地产区位是某一固定地理位置商服业繁华程度、工业集聚程度、交通便利度等因素的综合体现。不同地段因为各区位条件的空间组合不同，土地价值和增值潜力也有差异：经济繁荣、交通方便的地段，土地利用价值高且增值潜力大，其获利可能性大且利润水平高：反之，前景暗淡，经济萧条，交通不便的地段其土地的利用水平低，增值潜力小，未来收益小甚至亏损。 (1)住宅项目的区位选择。住宅区是生活和休息的场所，人们生活需要有良好的治安和方便的交通条件，以及比较完善的公共配套设旆，如医疗卫生、教育、文体娱乐设旌。随着居民生活水平的提高，安静的环境、优越的景观、良好的教育设旌已成了高收入层次居民追求的时尚。为满足这部分需求，开发建设项目应选择在城市郊区环境质量优良的地段，建设内容也多是别墅、花园公寓等高等级住宅。一般的住宅区应选择位于工业区和商业区之间的区域，这里离市区不很远，出行方便，交通费用低，且房地产价格适中，环境相对于工业区和商业区是比较适宜人们生活的。

(2)商业项目的区位选择。商业区一般位于城市的中心地带，是城市经济活动汇聚的区域，是城市人流、物流、信息流和价值流的结节点，繁荣程度体现和影响着城市经济发展水平。不同性质的经济活动对具体地段的要求不尽相同：银行、百货公司、企业总部一般都位于闹市区广场、公园、火车站附近，商店和购物中心往往建在城区内交通便利，商业网点聚集的地段。

? (3)工业项目的区位选择。工业项目一般占地较多，土地利用属于粗放型，因此应选择在地价低廉的地段。轻工业加工型的企业可以安排在市区，污染性项目应安置于三下地区，即下风、下坡、下游地段。但一般工业项目对交通运输条件的依赖性较强，因此，项目选地时要充分考虑运输条件，并同时考虑不同项目之间的互补性。 ? 4.1区位与房地产价值

4．1．1区位的含义 1．区位的重要性

区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，

从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。

当然，影响房地产开发投资成败的要素不仅仅是“区位”，还包括市场宏观环境、投资决策的准确性、市场供求状况、进入房地产市场的时机选择、所投资的房地产的类型等。然而，由于房地产的不可移动性，所有其他影响要素均和房地产所处的“位置”相关。 ? 4.1区位与房地产价值

2．对位置的两种理解

在房地产开发中，关于位置有两种理解：一种是狭义的，另一种是广义的。

狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。房地产的不一致性和差异性，决定了某一宗地的位置是排他的、独一无二的，根据对某一宗地位置的描述，我们可以从图上或现场找到该宗地。

对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。 ? 4.1区位与房地产价值

3．对位置的把握应有动态的发展的眼光

房地产投资者对位置的把握要有发展的、动态的眼光。虽然某一宗地的位置不可能变化，但随着宏观经济和城市建设的发展，城市中各位置的相对重要性也会不断发生变化。因此房地产投资者要关注城市或地区的社会经济发展计划及城市规划，用发展的、动态的眼光来认识和把握房地产投资中的“位置”。 ? 4.1区位与房地产价值

4．1．2区位与城市功能分区

现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。

1．商业区

商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。

? 4.1区位与房地产价值

（1）中央商业区。在经济比较发达的大城市或特大城市中，具有全市商业、

交通和信息中心功能的区域被称为城市的中央商业区（中央商务区），通常被称为CBD。

（2）城区商业区。城区商业区是城市的二级商业中心，在规模和影响力方面都次于中央商业区，是城市中某一城区的商业、交通和信息中心。在中小城市中，它属于最高层次的商业区，相当于大城市中的中央商业区的地位。

（3）街区商业区。它是城市最低一级的商业中心，供应的商品大多是购买频率高的日用消费品，它的功能主要是方便市民生活。 ? 4.1区位与房地产价值

2．工业区

根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。

3．居住区

居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求也日益提高。 ? 4.1区位与房地产价值

4．1．3区位与房地产投资价值的关系

从投资的角度看，某一房地产是否值得投资，在很大程度上依赖于其产生利润和租金的能力。分析某项投资是否可行，即包括对该项目投资期间的租金价值的估计，也包括对该项目出售时的市场价值的判断。房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。 ? 4.1区位与房地产价值

? 通常情况下，区位是影响房地产投资价值的重要因素，但它不是唯一的因素。投资价值的高低还与其他许多因素有关，比如投资者的经营管理水平、融资方式的安排、城市规划的影响等。 ? 4.1区位与房地产价值

要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择区位时应该重视以下问题： 1．注意区位升值潜力的分析。现在房地产界形成一种共识，即认为并不是越近市中心投资所取得的收益越高。选择某区位进行投资，往往要作升值潜力的分析，作各种利弊的权衡比较，在科学的基础上进行决策。

? 4.1区位与房地产价值

2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。如果投资者能准确预测将来几年内区位形势的变化，他们就能准确地估计出新物业的投资价值。将投资价值与尚未完全反映相关信息的市场价值进行比较，可以使那些敏锐的投资者更好地驾驭市场。 ? 4.2房地产开发项目的区位分析

4．2．1影响房地产开发项目区位选择的因素分析 1．地域因素的分析与选择

地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 ? 4.2房地产开发项目的区位分析

2．具体地点的分析与选择

它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。

? 4.2房地产开发项目的区位分析 3．开发潜力分析

房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。设计应舒适有效，即楼群布局与场地达到协调一致；楼层各单元的分割要实用并具有一定的弹性，以利于投资者及时调整其功能。新开发项目应符合时代潮流，建筑设计要具有超前意识，以延长物业经济寿命。 4.2房地产开发项目的区位分析 4．土地使用权获取方式分析

开发商从城市规划图或现场调查中选中有开发潜力的开发场地后，还要与当地政府土地管理部门、当前土地使用者进行接触，以获取场地开发的权力。从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。 ? 4.2房地产开发项目的区位分析

5．具体的影响因素

1）城市规划方面的因素

包括场地的合法用途，规划设计条件如建筑密度、高度、容积率和建筑物平面及立面布置的限制，相邻地块的土地用途等。

2）自然特性

包括场地面积大小、形状及四至范围、基地的水文地质特征等。

? 4.2房地产开发项目的区位分析

3）市政基础设施条件

包括雨、污水排放管道、供水管道、电力、煤气、热力、通讯、有线电视、宽带网络条件等。

4）交通通达程度

包括场地的可及性、出入口的位置、容易识别的程度等。 5）停车条件

? 4.2房地产开发项目的区位分析

6）环境条件

7）公共配套服务设施完备情况

包括治安和消防服务，中小学校、卫生保健设施和邮电通讯，垃圾回收与处理，政府提供配套条件所收取的配套税费等。

8）当前土地使用者的态度 9）土地价格

主要包括出让金、市政设施配套费和拆迁安置补偿费等在内的土地成本高低。

10）供求关系

? 4.2房地产开发项目的区位分析

4．2．2不同类型的房地产项目对区位的要求 1．居住项目

居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素：

1）市政公用和公建配套设施完备的程度。市政公用设施主要为居民的生活居住提供水、电、煤气、暖气等，公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局等。

? 4.2房地产开发项目的区位分析

2）公共交通便捷程度。以经济观点来看居住用地的区位，主要从节省出行时间和出行支出两方面考虑。人们的出行是在居住地、工作地、购物中心和游乐场所之间往返摆动的，所以理想的居住用地区位，是到达以上四点的总距离最短的点。

3）环境因素。随着居民生产水平的提高，对居住环境提出了越来越高的要求。

4）居民人口与收入。居住项目投资如果选择在人口素质高、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性。 ? 4.2房地产开发项目的区位分析

2．写字楼项目

广义的写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。但投资性物业中的写字楼，则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。依照写字楼的位置、自然或物理状况及收益能力，专业人员通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 ? 4.2房地产开发项目的区位分析

影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括：

1）与其他商业设施的接近程度。商业办公存在着聚集效应，同样位于城市中心商务区的项目，则未来的使用者就可以方便地同位于相同区域的客户开展业务。

2）周围土地利用情况和环境。

3）易接近性。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响写字楼的档次。 ? 4.2房地产开发项目的区位分析

3．零售商业项目

商业与工业经营活动的目的都是为了追求最大的利润，但工业利润是通过降低产品生产成本实现的，而商业利润是通过销售产品取得的。对商业经营者来说，产品销售越多，获得利润也就越大。商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条：

1）最短时间原则。最短时间原则即应位于人流集散最方便的区位。

? 4.2房地产开发项目的区位分析

2）区位易达性原则。区位易达性原则即进入性原则，就是说商业网点应分布于交通最便捷的区位，即易达性最好的区位。

3）接近购买力原则。商业利润是建立在居民购买和消费商品的基础上的，而居民的购买力取决于人口数量和他们的收入水平。 ? 4.2房地产开发项目的区位分析

4）满足消费心理原则。商业企业是多种多样的，既有超级购物中心，又有非常小的店铺；既有综合商店，又有专营商店。商业用地的区位选择应该投顾客所好，尽可能满足顾客多种多样的购物心理要求。

5）接近CBD原则。商业活动具有扩延效应。一旦一个商业中心形成，在其附近布局新的商业企业便有利可图。 ? 4.2房地产开发项目的区位分析

4．工业项目

工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。

? 4.3区位选择要注意的问题

区位对于房地产投资项目而言无疑是重要的，但有时投资者太依赖于区位目前所提供的价值，反而容易陷入某些误区：

1．过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导 （1）因为我的地段好，其他楼盘积压对我没什么影响； （2）因为我的地段好，我不需要市场分析、策划； （3）这个位置如果不提高容积率,太可惜了； （4）这里是最好的位置，当然要卖最贵的价钱。

? 4.3区位选择要注意的问题

2．来自规划、法律方面的约束可能在增加

城市在急速的发展过程中，规划和法律也在迅速地更新和改变，使得地段位置的价值变得难以把握。

3．邻区影响可能会面临改变

区位的固定性使任何位置都难免受到周围社会、经济的影响。那些影响位置价值的环境因素被称为邻区影响。

4．对于项目的选择要和区位的性质相配套

土地区位的最高最佳使用有两个前提：一个是房地产本身与周围环境处于适合状态；另一个是房地产内部各组成部分处于均衡状态。 ? 4.3区位选择要注意的问题

下图是对上述分析的一个总结。它说明了区位价值的转移过程：

? 中国房地产行业发展特点

从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。 2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规范化发展的道路前进。 现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化： 房地产资金来源结构单一

/ ?#整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。

随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。0 |) b. t/ `0 N. ~! l! \\8圈地的可能性依然存在

由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城市基础设施建设，因此，即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地”的可能，只是由于国内开发商资金链存在较大困难，现阶段进行“圈地”的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的国有大型地产集团等。

住宅供应不足，结构不尽合理9 h }\宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突

出。 [ n$ a9 o$ F7 m. l9 g- S! {住房保障制度尚不健全 F, t& f\X- b* \\国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。

房地产企业数量众多、负债率较高* g3 `9 到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%。; a( c/ D, o\

5 |3随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100的房企市场占有率将可能超过50%。$ X C\M1 i2 W4 D\另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。 房地产交易体系不够完善

# n. 在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈。6 P! 2 Y! |9 9随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐步得到解决。现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速这一市场规范化发展的进程。; `1 `8 K4 y! 拆迁安置环节存在诸多问题

_;国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市发展受到一定的限制。- D; O7 W( ]; Z8 随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问题将逐步得到解决，但这将可能需要经历一个漫长的过程。 1.首要参与者：房地产开发商。

2.宏观管理者和土地供应者：政府相关机构。 3.资金供应者：金融机构。

4.房地产项目的设计主体：设计机构。

5.房地产项目的建设主体：建筑承包商。

6.项目管理的重要参与者：监理单位及监理工程师。 7.不可缺少：律师事务所。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/y2qp.html