登记官考试复习 - 基本制度与政策部分

登记官考试复习——基本制度与政策部分 民法部分

民法：是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。

民法的特征：1）民法是市民社会的基本法；2）民法是私法的基本法；3）民法是权利法（民法最基本的职能在于对民事权利的确认和保护，民法的最基本特点就是以权利为核心）。

民事法律的适用规则（依据《立法法》）：1）上位法优于下位法（效力等级：法律、行政法规、地方性法规、规章）；2）同一效力等级的，特别法优于一般法（前提是，都是同一机关制定的）；3）同一效力等级的，新法优于旧法；4）同一事项新的一般法与旧的特别法不一致时，提交有关机关裁决（具体为：①法律之间不一致的，由全国人民代表大会常务委员会裁决；②行政法规之间不一致的，由国务院裁决；③地方性法规、规章之间不一致的，同一机关制定的，由制定机关裁决；地方法规与部门规章不一致，由国务院提出意见，认为应当适用地方性法规的，决定在该地方适用地方性法规；认为应当适用部门规章的，提请全国人民代表大会常务委员会裁决；部门规章之间、部门规章与地方政府规章不一致的，由国务院裁决；④根据授权制定的法规与法律不一致的，由全国人民代表大会常务委员会裁决。）

上位法优于下位法规则的例外：1）自治条例和单行条例依法对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本自治地方适用自治条例和单行条例的规定。2）经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定。3）部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。

民法基本原则：1）意思自治原则；2）诚实信用原则；3）公序良俗原则。 法律关系：特定的为法律所调整的人与人之间或人与标的物之间的关系。 民事法律关系的实质：权利和义务

民事法律关系的要素：主体、内容、客体

民事法律关系的主体：自然人、法人和其他组织。国家在一些场合也是民事法律关系的特殊主体。主体资格由法律赋予。

民事法律事实：事件（自然事实）、行为 表示行为：法律行为、准法律行为 非表示行为：侵权行为、事实行为

法律（准法律）行为住所效力状态不同分为：有效行为、可撤销行为、无效行为 民事法律行为：是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 法律行为的特征：1）以意思表示为核心要素；2）以发生私法上的效果为目的。 单方法律行为：只需要一项意思表示就可以成立的法律行为。分为需要对方受领（合同的解除、债务的免除）、不需要对方受领（悬赏广告、遗嘱、设立财团）

双方法律行为：双方当事人意思表示一致即双方达成合意才能成立。典型形式是合同。 多方法律行为：需要多项意思表示才能成立（合伙合同、选举董事会而作出的决议）

负担行为：指产生一项或多项请求权的法律行为，或指导致给付义务产生的法律行为。负担行为的首要义务在于确定某种给付义务，即产生某种债务关系。

处分行为：指直接作用于某项现存权利或法律关系的法律行为（变更、转让权利），或在某项权利上设定负担和取消某项权利。物权行为是最为典型的处分行为。

有偿法律行为：指一方通过履行法律行为规定的义务而给对方某种利益，对方要得到该利益必须为对待给付的法律行为。买卖合同是最典型的有偿法律行为。有偿法律行为是商品交换最典型的法律形式。

无偿法律行为：是一方给付对方某种利益，对方取得该利益时并不需要为对待给付的法律行为。赠与合同属于典型的无偿法律行为。

诺成法律行为：指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的法律行为，即一诺即成。

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实践法律行为：要物法律行为，指除当事人双方意思表示一致以外，尚须交付标的物才能成立的法律行为。

诺成合同是合同的一般形式（贷款合同、客运合同、货运合同、赠与合同等），实践合同是特殊合同（保管合同）。

要式法律行为：指应当根据法律规定或当事人约定的方式而实施的法律行为。 不要式法律行为：指当事人实施的法律行为并不需要采取特定的形式，当事人可以采取口头方式、书面形式或其他形式。

死因行为：指将行为人的死亡作为生效条件的法律行为。最典型的死因行为是遗嘱。 生前行为：死因行为之外的其他一切法律行为。

代理：代理人以被代理人（本人）的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。

代理包括的三种法律关系：1）本人和代理人之间的法律关系。本人对代理的授权，可以根据被代理人的授权产生，也可以基于法律的规定和法院等有权机关的指定产生。2）代理人和相对人之间；3）效果承担关系，代理人在代理权限内实施的行为，法律效果由本人完全承担。

身份行为如结婚、离婚、遗嘱等决不能代理；事实行为与侵权行为不能代理。

代理与委托的区别：委托是指双方当事人约定一方以他方的名义和费用为他方处理事务的合同。1）委托仅仅是发生在本人和代理人之间的内部关系，代理是三方关系。2）就意定代理而言，产生代理权授予行为的基础法律关系很多，绝非单纯的委托合同，合伙合同、雇佣合同、劳动合同等均能成为代理权授予的基础法律关系。3）代理适用的是法律行为，而委托合同中的受托人从事的事务既可以是法律行为也可以是事实行为。

代理类型：委托代理、法定代理、指定代理

委托代理：指基于被代理人的委托授权而发生代理权的代理，属于意定代理。

法定代理：依据法律规定而直接产生的代理。1）基于亲属身份而产生的法定代理；2）基于特定的法律事实而产生的法定代理。3）夫妻日常家事代理权，也称家事代理权（特别重大的事项不适用家事代理，对家事代理权限的限制不得对抗善意第三人。）。4）基于紧急状态法律特别授权的代理。

指定代理：根据人民法院或者其他主管机关的指定而产生的代理。1）未成年人的父母死亡或没有监护能力，其他的法定监护人对担任未成年人的监护人有争议的，由未成年人的父、母所在单位或者未成年人住所地居委会、村委会在近亲属中指定，对指定不服的，由法院裁决。2）失踪人的财产由其配偶、父母、成年子女或者关系密切的其他亲属、朋友代管，代管有争议或没有符合规定的代管人的，由人民法院指定的人代管。

代理证书：又称授权委托书或授权书，它是证明代理人享有代理权的书面文件。应当载明代理人的姓名或名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或盖章。

代理证书和委托代理合同的区别：1）代理证书是授权行为这一单方法律行为的表现形式，而非合同关系存在的凭证，只需本人签名即可而无须双方的签字。2）代理证书一旦颁发，就产生授权的效力，不需要考虑代理人是否同意，委托代理合同必须要由双方达成合意方能生效。3）代理证书可以直接证明代理权的存在，即使在代理人和被代理人之间的内部关系中委托合同已终止、无效或被撤销等，只要代理证书没有收回，相对人基于对代理证书的信赖，与代理人进行的法律行为仍然应当受到保护。

授权不明的法律责任：委托书授权不明的（范围、期限、代理人等内容不明），被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

无权代理：代理人无代理权、超越代理权、或在代理权终止以后所从事的代理行为。经被代理人追认的，被代理人承担责任，未经追认的，由行为人承担民事责任。

表见代理：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后，以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

民事权利能力：指享受民事权利、承担民事义务的能力，即成为权利主体的能力。公民从出生

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时起到死亡时止具有民事权利能力。

民事权利能力的特点：平等性、普遍性、不可剥夺性、不可抛弃性 自然人的民事行为能力：指自然人能够通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性。

完全民事行为能力：十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力；十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

限制民事行为能力：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动。

无民事行为能力：指自然人不能通过自己的行为参与民事活动，从而享受民事权利和承担民事义务。十周岁以下的人，不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人。

监护：指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产及其他合法权益进行监督、保护的法律制度。被监护人对他人实施了侵权行为，监护人应当承担相应的侵权责任。

未成年人的监护：未成年人的父母是其当然的、第一位的法定监护人。父母死亡或无监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：1）祖父母、外祖父母；2）兄、姐；3）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经其父母所在单位或其住所地的居委会、村委会同意。以上监护人都没有的，由其父母所在单位或其住所地的居委会、村委会或者民政部门担任监护人。对监护人有争议的，由其父母所在单位或其住所地的居委会、村委会在近亲属中指定，对指定不服的，由人民法院裁决。

成年精神病人的监护：1）配偶；2）父母；3）成年子女；4）其他近亲属；5）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经其所在单位或其住所地的居委会、村委会同意。对监护人有争议的，由其所在单位或其住所地的居委会、村委会在近亲属中指定，对指定不服的，由人民法院裁决。以上监护人都没有的，由其所在单位或其住所地的居委会、村委会或民政部门担任监护人。

宣告失踪的条件：1）自然人下落不明，即离开最后居住地后没有音讯；2）下落不明满两年；3）宣告失踪只能由人民法院作出，由利害关系人向下落不明人住所地的基层人民法院提出申请。宣告失踪的公告期间为三个月。

申请宣告失踪的利害关系人：配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及其他与被申请人有民事权利义务关系的人。可以由一人或数人同时申请，任何利害关系人都可以申请，无先后顺序。

宣告失踪的法律后果：1）为失踪人的财产设定代管人。失踪人的财产应由其配偶、父母、成年子女或兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等其他关系密切的亲属、朋友代管。如果代管有争议，或没有符合条件的代管人，由人民法院指定的人代管，人民法院可以指定公民或有关组织代管。无民事行为能力人、限制民事行为能力人失踪的，其监护人即为财产代管人。2）代管人代失踪人履行义务、实现权利。从失踪人的财产中支付税款、债务和应付的其他费用（赡养费、扶养费、抚育费、因代管财产所需的管理费）；代失踪的人实现权利，如追讨债务等。

宣告失踪的撤销：被宣告失踪的人重新出现或者确知他的下落，经本人或利害关系人申请，人民法院应当撤销对他的失踪宣告。失踪宣告经撤销，则代管随之终止。

宣告死亡的条件：下落不明满四年的；或者因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的；或者因意外事故下落不明，经有关机关证明该公民不可能生存的。

下落不明的时间起算：从最后获得该公民消息之日起算；战争期间下落不明的，自战争结束之日起计算。

宣告死亡的利害关系人的顺序：1）配偶；2）父母、子女；3）兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；4）其他有民事权利义务关系的人。顺序在先者没申请，顺序在后者不得申请。同一顺序部分同意、部分不同意的，应宣告死亡。

宣告死亡的公告期间为一年；因意外事故下落不明，经有关机关证明该公民不可能生存的，公告期间为三个月。

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宣告死亡的法律后果：1）导致被宣告死亡的人在其住所地已经形成的民事法律关系归于消灭（但不导致自然人权利能力的消灭）：婚姻关系自死亡宣告之日起消灭；财产由继承人继承；如果被宣告死亡和自然死亡时间不一致，被宣告死亡所引起的法律后果仍然有效，但自然死亡前实施的民事法律行为与被宣告死亡引起的法律后果相抵触的，由以其实施的民事法律行为为准。2）确定死亡时间，判决宣告之日即为死亡的日期。

死亡宣告的撤销：申请撤销死亡宣告不受顺序限制；必须由本人或利害关系人申请；必须由法院宣告撤销。

撤销死亡宣告的法律后果：1）财产关系应当恢复原状，有权请求返还财产，原物已被第三人合法取得的，第三人可不予返还，但原取得财产人应给予适当补偿。2）人身关系不能自动恢复：如配偶未再婚的，婚姻自撤销死亡宣告之日起自行恢复；如配偶再婚后又离婚或再婚后配偶又死亡的，则不能自行恢复夫妻关系；子女被他人收养的，不能主张收养关系无效，收养人和被收养人同意的除外。3）利害关系人隐瞒真实情况使他人被宣告死亡的，应返还原物及孳息并赔偿损失。

宣告失踪并不是宣告死亡的必经程序

个体工商户：指公民以个人财产或者家庭财产作为经营资本，依法经过核准登记，并在法定范围内从事非农业性经营活动的个人或者家庭。个人经营的，以个人全部财产承担民事责任，法律地位就是自然人；家庭经营的，以家庭全部财产承担民事责任，法律地位属于合伙。

个人独资企业：由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。法律地位为非法人企业，可以设立分支机构、依法申请贷款、取得土地使用权（个体工商户没有这些权利）。

法人：具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人从成立时到终止时具有民事权利能力。

法人的类型：企业法人和非企业法人（机关法人、事业单位法人、社会团体法人）。

企业法人的类型：1）按组合形式分为单一企业法人、联营企业法人；2）按所有制分为国有企业、集体所有制企业、私营企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业；3）按是否根据公司法组建分为公司法人和非公司法人。

机关法人：依照法律和行政命令组建的、享有公权力的以从事国家管理活动为主的各级国家机关，具体可分为国家权力机关、国家行政机关、国家审判机关与法律监督机关、国家军事机关。有独立经费的机关从成立之日起具有法人资格。

事业单位法人登记或备案：事业单位经县级以上各级人民政府及其主管部门批准成立后，应当依照《事业单位登记管理暂行条例》的规定登记或者备案。但是，法律规定具备法人条件、自批准设立之日起即取得法人资格的事业单位，或者法律、其他行政法规规定具备法人条件、经有关主管部门依法审核或者登记，已经取得相应的执业许可证书的事业单位，不再办理事业单位法人登记，由有关主管部门按照分级登记管理的规定向登记管理机关备案。

社会团体法人包括：各种协会、学会、联合会、工会、研发会、基金会、联谊会、促进会、商会等。

公司法人：指依据《公司法》设立的企业法人。公司是以营利为目的的组织。

公司的类型：1）有限责任公司，其股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。可分为普通的有限责任公司、一人有限责任公司、国有独资公司。2）股份有限公司，其股东以其认购的股份为限对公司承担责任。可分为上市公司和非上市公司。

有限责任公司和股份有限公司之间变更，不会导致公司法人资格的中断，变更前的公司的房屋等不动产由变更后的公司承继，办理变更登记。

普通的有限责任公司：股东人数在二人以上（含二人）五十人以下，股东共同制定公司章程。最低注册资本三万元。设立后向股东签发出资证明书，出资证明书不能流通和转让。

一人有限责任公司：只有一个股东，一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司，注册资本最低十万元，注册时应注明自然人独资或法人独资。

国有独资公司：国家单独出资、由国务院或者地方人民政府授权本级人民政府国有资产监督管

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理机构履行出资人职责的有限责任公司。采取国家独股的形式。

股份有限公司：发起人为二人以上二百人以下，最低注册资本五百万元，发起人制订公司章程（募集设立的要经创立大会通过）。成立后应向股东发行股票，股票可以流通和转让。

股份有限公司的设立：1）发起设立，由发起人认购公司应发行的全部股份。2）募集设立，由发起人认购公司应发行股份的一部分，其余股份向社会公开募集或者向特定对象募集。

子公司：相对母公司而言，具有法人资格，依法独立承担民事责任。其取得的是《企业法人营业执照》。

分公司：是总公司的分支机构，不属于独立的民事主体，没有法人资格。其取得的是《营业执照》。

外国公司的分支机构：必须向中国主管机关提出申请，并提交其公司章程、所属国的公司登记证书，经批准登记后领取营业执照。必须在我国境内指定负责该分支机构的代表人或者代理人，并拨付与其从事的经营活动相适应的资金。

其他组织包括：1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙企业；2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；7）中国人民保险公司设在各地的分支机构；8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。

合伙企业分类：1）普通合伙企业，由普通合伙人组成，合伙人对企业债务承担无限连带责任。2）有限合伙企业，由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对企业债务承担责任。

原则上合伙人在合伙企业清算前不得请求分割合伙企业的财产。

权利客体：有两层意义，一层是指支配权或利用权的客体，即民法上的物；一层是指权利和法律关系。

物权的客体:1)有体物；2)某些无形财产在能够被民事主体排他性地加以支配时，也可以作为物权的客体（如知识产权中的财产权利、应收帐款、基金份额、建设用地使用权等权利可以被设定质权或抵押权）。

不动产：1）土地；2）地上定着物（包括：建筑物、构筑物、林木等）

地上定着物特点：1）固定性；2）附着性；3）必须通过交易观念这一较为客观的标准来判断。 构筑物包括：桥梁、道路、码头、油库、烟囱、凉亭、假山、雕塑、水库大坝。 林木：指种植在土地上的

物权：指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。

物权的特征：1）支配权；2）绝对权（对世权）

物权的效力：1）排他效力（一物上不得同时存在两个所有权或内容相互冲突的两项他物权）；2）优先效力（物权优先于债权，先设立的物权优先于后设立的）

物权优先于债权的例外情形：1）买卖不破租赁；2）物权不能优先于法律赋予了优先效力的某些债权（破产的）；3）物权不能优先于办理了预告登记的债权。

物权相互间效力的特别规定：同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留臵的，留臵权人优先受偿。

物权与债权的区别：物权是支配权、对世权，具有排他性；债权是请求权、对人权，具有平等性。

物权法特征：1）是私法的重要组成部分；2）属于实体法而非程序法

物权法的立法目的：1）维护国家基本经济制度；2）维护社会主义市场经济秩序；3）明确物的归属；4）发挥物的效用；5）保护权利人的物权。

物权法基本原则：1）物权法定原则；2）公示与公信原则；3）物权特定原则（一物一权） 物权法定原则的涵义：物权的种类、内容由法律规定。

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物权变动原因：1）基于法律行为的物权变动，即由法律行为引发物权的设立、转让、变更或消灭，动产交付，不动产登记。2）非基于法律行为的物权变动，即因法律行为之外的原因导致物权的设立、转让、变更或消灭，主要包括法定继承、生效法律文书、政府征收、合法建造房屋、拆除房屋。

以登记作为对抗要件的物权变动：1）土地承包经营权；2）地役权的设定；3）准不动产上的物权变动（机动车、船舶、航空器等交通运输工具）。

所有权的特征：完全性、整体性、永久性

所有权的权能：积极权能（包括：占有、使用、收益、处分），消极权能（指能够排除他人不正当的干涉）

国家所有权的客体范围：1）矿藏、水流、海域；2）城市的土地，依法属于国家所有的农村和城市郊区的土地；3）野生动植物资源；4）无线电频谱资源；5）法律规定属于国家所有的文物；6）国防资产；7）依法属于国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施。

农民集体所有的不动产和动产包括：1）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；2）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；3）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施。

国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

业主的建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

建筑物区分所有权的特征：1）是一类特殊的所有权类型；2）具有集合性；3）具有整体性与不可分割性

业主：也称建筑物区分所有权人，即依法登记取得或根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人。包括：1）不动产登记簿记载的房屋所有权人；2）依据人民法院、仲裁委员会生效的法律文书而取得房屋所有权的人，因继承或受遗赠取得房屋所有权的人，因合法建造房屋取得房屋所有权的人；3）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

专有部分的界定：1）具有构造上的独立性，能够明确区分；2）具有利用上的独立性，可以排他使用；3）能够登记为特定业主所有的客体。

业主行使其专有部分应受到的限制：1）应当符合法律关于相邻关系的规定；2）不得擅自改变住宅用途，否则有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等。

属于全体业主共有的部分：1）建筑物占用范围内的建设用地使用权；2）建筑区划内的道路、绿地（属于城镇绿地或明示属于个人的除外）；3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。4）占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位；5）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分。

业主的管理权：1）成立业主大会并选举业主委员会的权利；2）重大事项的共同决定权；3）公共维修资金的共有和共同使用权；4）决定建筑物及其附属设施的费用分摊和收益的分配的权利；5）自行管理或委托他人管理建筑物及其附属设施的权利；6）有权请求法院撤销业主大会或业主委员会侵害自身权益的决定。

共同共有与按份共有的区别：1）产生的原因不同，共同共有是基于共同关系而产生，以共同关系为前提，按份共有无须以共同关系为前提。2）权利享有与义务承担的不同，共同共有人之间对共有物享有平等权利、承担平等义务；按份共有人按照其应有份额享有权利、承担义务。3）对共有物的处分和修缮不同，共同共有中对共有物的处分和修缮以全体共有人同意为原则；按份共有中对共有物的处分和重大修缮只需要得到占份额三分之二以上的按份共有人同意即可。

用益物权：指对他人所有的物在一定的范围内加以使用、收益的定限物权。

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用益物权的特征：1）是一种限制物权；2）是一种他物权；3）是以占有、使用、收益为内容的定限物权；4）主要是以不动产为客体的物权

物权法上规定的用益物权包括：1）土地承包经营权；2）建设用地使用权；3）宅基地使用权；4）地役权

土地承包经营权的特点：1）客体具有特定性，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地及其他农业用地。2）主体具有特定性，农村集体经济组织成员。3）内容具有特定性，土地承包经营人应在承包合同约定的范围内使用土地。4）期限具有稳定性：耕地30年，草地30—50年，林地30—70年。

土地承包经营权的类型：1）通过家庭承包方式取得（荒山、荒沟、荒丘、荒滩等不宜采取此方式）；2）通过其他方式（即招标、拍卖、公开协商）取得。

建设用地使用权：指单位或个人依法享有的在国家所有的土地上营造建筑物或其他附着物，并进行占有、使用、收益的权利。

建设用地使用权的特征：1）是在国有土地所有权基础上产生的用益物权；2）建设用地使用权人对于国有土地享有占有、使用、收益以及处分建设用地使用权的权利；建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立；4）建设用地使用权具有期限性：居住用地—70年；商业用地—40年；工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，综合或其他用地—50年

建设用地使用权的取得：出让、划拨、转让

建设用地使用权出让方式：协议、招标、拍卖、挂牌 建设用地使用权转让方式：出售（买卖）、互易、赠与

建设用地使用权划拨：县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安臵费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。

宅基地使用权：农村集体经济组织的成员依法享有的在宅基地上建设住宅的权利。 宅基地使用权特征：1）主体只能是农村集体经济组织的成员；2）只能用于住宅及其附属设施。 宅基地使用权的取得：1）通过审批取得新增的宅基地使用权，审批实行“乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准制度”。2）通过集体经济组织成员内部的转让以及继承获得的宅基地。

其他集体建设用地使用权：乡（镇）村企业用地使用权、乡（镇）村公益用地使用权 地役权：不动产权利人为了便利地使用不动产而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人所有或使用的不动产加以使用的权利。需要其他不动产提供便利的不动产称为需役地，提供此种便利的不动产称为供役地。

地役权特征：1）是对他人所有或使用的不动产加以利用的用益物权；2）权利主体既可以是不动产的所有权人，也可以是不动产的使用权人（用益物权人）。3）客体是不动产；4）是权利人为了提高自己的不动产的效益而设定的用益物权。

地役权的属性：1）从属性，地役权不得单独转让、抵押；2）不可分性，地役权不因供役地或需役地的分割而有所变化

担保物权：指为确保特定的债权的实现，债务人或者第三人以自己的动产、不动产或权利为标的而设定的，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，权利人有权就该财产变价并优先受偿的一种限制物权。

担保物权的特征：1）以担保债权的实现为目的；2）是以债务人或第三人所有的特定的物以及其他财产权利为标的物而设定的限制物权；3）限制了债务人或第三人对担保标的物的处分权；4）附有担保物权的债权先于无担保的债权而受清偿；5）债权人享有对担保标的物的变价权（拍卖、变卖、折价）

担保物权的属性：1）从属性，必须从属于债权；2）不可分性，担保物权人可就担保物的全部行使权利；3）物上代位性，担保物因灭失、毁损所获得的赔偿金、补偿金、保险金，可作为担保物的代替物由担保物权人优先受偿

抵押权的特征：1）属于担保物权；2）是在债务人或第三人的财产上所设定的物权；3）是不移转财产的占有的物权；4）是就抵押财产优先受偿的物权

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抵押权的属性：1）从属性，从属于所担保的主债权；2）特定性，抵押权的标的物必须特定；3）不可分性；4）物上代位性

抵押合同一般包括的条款：1）被担保债权的种类和数额；2）债务人履行债务的期限；3）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；4）担保的范围。

抵押合同的形式：可以是单独订立的合同书、具有担保性质的信件和数据文件（电报、电传、传真、电子数据交换、电子邮件），也可以是主合同中的担保条款。

抵押权登记：1）不动产抵押权和以某些不动产物权设定的抵押权采取登记生效要件主义；2）动产抵押权和动产浮动抵押权采取登记对抗要件主义

抵押权登记机关：1）以建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；2）以其他土地附着物抵押的，为相关部门；3）以建设用地使用权设定抵押的，为土地行政管理部门；4）以生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，为工商行政管理部门；5）以交通运输工具抵押的，为运输工具的登记部门；6）企业、个体工商户、农业生产经营者设定动产浮动抵押权的，为工商行政管理部门。

允许抵押的财产：必须是债务人或第三人有权处分的财产，包括：1）建筑物和其他土地附着物；2）建设用地使用权；3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4）生产设备、原材料、半成品、产品；5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；6）交通运输工具。

禁止抵押的财产：1）土地所有权；2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可以的除外）；3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4）所有权、使用权不明或有争议的财产；5）依法被查封、扣押、监管的财产

关于抵押人的一些注意事项：1）国家机关、公益事业单位不得作为保证人；机关法人不得签订抵押合同成为抵押人。2）公司为他人提供担保的，按公司章程由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对担保的总额及单项担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额；公司为公司股东或实际控股人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议并过半数通过；上市公司在一年内担保金额超过公司总额的30%，应由股东大会决议，并经三分之二以上通过。

债权人可以依法实现抵押权的情形：1）债务人不履行到期债务（无须通过诉讼事件，直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产）；2）发生当事人约定的实现抵押权的情形。

合同：指自然人、法人、及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 有名合同（典型合同）：法律上作出了明确规定的合同，即法律对之设有相应的规范并赋予一定名称。如买卖合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、保管合同

无名合同：法律上未对之设有相应的规范，也没有确定其名称。如医疗合同、旅游合同、美容合同、信用卡合同、特许经营合同、企业咨询合同、物业管理合同、分时度假合同

双务合同：当事人双方互负对待给付义务，一方当事人所享有的权利，即为他方当事人所负有的义务。如买卖合同

单务合同：当事人仅有一方负担给付义务。如借款合同 有偿合同：一方通过履行合同规定的义务而给对方某种利益，对方要得到该利益必须为此支付相应代价。绝大多数反映交易关系的合同都是有偿的

无偿合同：一方给付对方某种利益，对方取得该利益时不支付任何报酬。如赠与合同、无偿保管合同、借用合同

诺成合同：当事人意思表示一致即告成立。绝大多数合同为诺成合同

实践合同：除当事人双方意思表示一致以外尚须交付标的物才能成立。客运合同、保管合同、自然人间的借款合同

要式合同：根据法律法规应当或必须采用特定方式的合同。如建设用地使用权出让合同、抵押合同，必须采取书面形式订立

不要式合同：当事人订立的合同依法并不需要采取特定的形式，当事人可以采取口头方式，也可采取书面形式。

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主合同：不需要其他合同的存在即可独立存在的合同

从合同：以其他合同的存在而为存在前提的合同。如担保合同 合同的成立要件：缔约人、意思表示一致

合同虽然成立但却没有生效的情形：1）尚未满足法律、行政法规规定的手续；2）附生效条件或附生效期限的合同

合同的内容一般包括：1）当事人的名称或姓名和住所；2）标的；3）数量；4）质量；5）价款或报酬；6）履行期限、地点和方式；7）违约责任；8）解决争议的方法。

合同条款：通常是以合同书中载明的各个条项的形式表现出来，也可以以通知、声明、店堂告示等方式作出。

一些主要合同的必要条款：1）买卖合同—标的物的种类与数量；2）借款合同—借款的金额；3）抵押合同—抵押财产与被担保债权的种类

合同无效的原因：1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；3）以合法形式掩盖非法目的；4）损害社会公共利益；5）违反法律、行政法规的强制性规定。

合同无效的法律后果：1）无效的合同自始没有法律约束力。2）合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；合同无效也不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。3）合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿；4）因当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益而导致合同无效的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

合同中的下列免责条款无效：1）造成对方人身伤害的；2）因故意或重大过失造成对方财产损失的。

合同可撤销事由：1）因重大误解而订立合同；2）在订立合同时显失公平的；3）一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，但并未损害国家利益。4）一方乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

可撤销合同的法律效果：1）受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销，当事人请求变更的，不得撤销。2）合同被撤销后，该合同自始没有法律约束力。3）合同被撤销的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。4）合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。

效力待定合同：1）限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同。经法定代理人追认后有效（纯获利益的合同或与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认）。2）表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同。行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。3）无权处分合同。无处分权人处分他人财产，经权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权的，合同有效。

自然人间的借款合同：属于实践合同；合同中没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息；约定支付利息的，最高不得超过银行同类借款利率的四倍，超出部分法律不予保护。

非银行金融机构包括：经银监会批准设立的信托公司、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、货币经纪公司、境外非银行金融机构驻华代表处、典当行

金融机构贷款合同特点：应当采用书面形式，当事人没有特别约定时，不需以贷款人贷款的交付作为要件，属要式诺成合同。

金融机构贷款合同内容包括：种类、币种、用途、数额、利率、期限、还款方式

非金融机构的企业与自然人之间订立的下列借款合同无效：1）企业以借贷名义向职工非法集资；2）企业以借贷名义非法向社会集资；3）企业以借贷名义向社会公众发放贷款。

买卖合同特点：1）一方当事人转移标的物所有权，另一方支付价值；2）买卖合同是双务、有偿、诺成、不要式合同

买卖合同的内容：除了标的、数量和质量、价款、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、

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解决争议的方法等主要内容，还可约定包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用文字及其效力等其他内容。

赠与合同的特点：1）属于典型的有名合同，非单方法律行为；2）必须存在给予行为；3）是诺成、单务、无偿合同

委托合同特点：1）以为他人处理事务为目的；2）以委托人和受委托人之间的相互信任为前提；3）是诺成、不要式合同；4）一般为无偿合同。

受托人的义务：1）依委托人的指示处理委托事务的义务；2）受托人负有亲自处理委托事务的义务（经委托人同意可以转委托）；3）报告义务；4）财产转交义务；5）给委托人造成损失时受托人负有赔偿义务。

委托人的义务：1）支付费用的义务（处理委托事务的费用）；2）有偿委托的委托人负有支付报酬的义务

委托合同终止的特殊原因：1）当事人一方任意解除合同；2）当事人一方死亡、丧失民事行为能力或破产，致使委托合同终止

结婚的必备要件：1）必须经男女双方完全自愿；2）必须符合法定婚龄，男不早于22周岁，女不早于20周岁；3）必须符合一夫一妻制。

结婚的禁止要件：1）直系血亲和三代以内的旁系血亲；2）患有医学上认为不应当结婚的疾病 婚姻终止的原因：因一定的法律事实而归于消灭，婚姻关系可因配偶一方死亡（自然死亡或宣告死亡）而消灭，可因夫妻双方离婚而消灭

应准予离婚的情形：1）重婚或有配偶者与他人同居的；2）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；3）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；4）因感情不和分居满二年的；5）一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的。

夫妻感情破裂是判断婚姻是否破裂的根本标准

夫妻可以约定婚姻关系存续期间所取得的财产及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。

法定的夫妻一方财产：1）一方的婚前财产；2）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；3）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；4）一方专用的生活用品；5）军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费等

法定的夫妻共有财产：1）工资、奖金；2）生产、经营的收益；3）知识产权的收益；4）继承或赠与所得的财产（未确定只归一方的）；4）一方以个人财产投资取得的收益；6）双方实际取得或应当取得的住房补贴、住房公积金；7）双方实际取得或应当取得的养老保险金、破产安臵补偿费

夫妻在处理共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻非因日常生活需要对共同财产作重要处理决定，双方应平等协商。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

法定继承的适用情形：1）遗嘱继承人放弃继承或受遗赠人放弃受遗赠；2）遗嘱继承人丧失继承权；3）遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；4）遗嘱无效部分涉及的遗产；5）遗嘱未处分的遗产

法定继承人的范围及顺序：1）配偶、子女、父母，丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母尽了主要赡养义务的；2）兄弟姐妹、祖父母、外祖父母

继承权的接受：只要继承人没有作出放弃继承的意思表示，视为接受继承权 继承权的放弃：继承开始后，遗产处理前，以明示的意思作出放弃继承 继承权的丧失（仅限于客观意义上的继承权）：1）故意杀害被继承人的；2）为争夺遗产而杀害其他继承人的；3）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；5）伪造、篡改或销毁遗嘱情节严重的

代位继承：被继承人的子女先于被继承人死亡，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。 被继承人子女晚辈直系血亲的范围：被继承人的孙子女、外孙子女、曾孙子女、外曾孙子女，

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代位继承人不受辈数的限制。

转继承：继承人在继承开始后遗产分割前死亡的，其有权接受的遗产转由他的法定继承人继承。 遗产按照遗嘱继承办理的情形：1）无遗赠抚养协议；2）被继承人立有遗嘱且合法有效；3）遗嘱中指定的继承人并未丧失继承权，也没放弃继承权。

遗嘱的形式：遗嘱是单方法律行为和死因行为，形式包括公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱（两个以上见证人）、录音形式的遗嘱（两个以上见证人）、口头遗嘱（危急情况下所立，两个以上见证人，危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或录音形式立遗嘱的，所立口头遗嘱无效）

遗嘱的实质要件：1）遗嘱人必须是完全民事行为能力人；2）必须是遗嘱人的真实意思表示；3）不能取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权；4）所处分的财产必须是遗嘱人的个人财产；5）不能违反社会公共利益和社会公德。

遗赠：自然人以遗嘱的方式将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的自然人。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或放弃受赠的表示，到期未表示视为放弃受遗赠。

遗赠扶养协议：自然人（遗赠人、受抚养人）与抚养人之间关于抚养人抚养受抚养人，受抚养人将遗产遗赠给抚养人的协议。公民可以与扶养人、集体所有制组织签订遗赠抚养协议。

行政法部分

行政：公共行政（行政法所指）、私人行政

公共行政：指的是执行国家意志的关于国家事务和公共事务的执行性政策、组织、调控和处理等公共管理活动或过程。

公共行政特点：广泛性、复杂性、多变性

行政法：是调整公共行政的组织、活动、程序、监督和救济等方面所产生的各种社会关系的法律规范的总和。

行政关系包括：行政管理关系、监督行政关系、行政救济关系、内部行政关系

行政法形式上的特征：1）缺乏统一完整的法典；2）由不同效力层次的法律规范组成

行政法内容上的特征：1）内容广泛；2）实体规范与程序规范没有严格的界分；3）富有变动性

行政法的基本原则：1）行政合法性原则，包括四项具体内容：行政组织法定（即行政组织的权限、行政权的划分、行政机关的设臵、职能以及行政编制等由法律设定），法律优先（指一切行政行为都不得与法律相抵触，但在没有法律规定的情况下，行政机关仍可在其法定权限或授权范围内作出规定或采取措施），法律保留（指有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等，只能通过法律加以规定），符合法律规定（即形式合法、实质合法、违法的行为无效）；2）比例原则（行政法中的帝王条款），包括三项内容：适当性（即行政行为必须能够达到法定目的），必要性（最小侵害性），比例性（均衡性）；3）行政信赖保护原则（指为了保护人民正当权益，行政主体对其行政管理过程中形成的可预期行为、承诺、规则、惯例、状态等可预期因素，必须遵守信用，不得随意变更，否则将承担相应的法律责任）；4）行政应急性原则，指行政主体为保障重大公共利益和行政相对人的根本利益，维护经济与社会秩序，保障社会稳定协调发展，在突发事件导致公共管理危机等紧急情况下特别是进入紧急状态下，可实施行政应急措施。

行政主体：独立拥有行政职权，能够以自己的名义对外实施行政活动，并承担由此而引起的法律后果的机关或组织。

行政主体范围：行政机关和法律、法规、规章授权的组织 行政机关：是按照宪法和组织法的规定而设立的依法行使国家政权，对国家各项行政事务进行组织和管理的国家机关，包括中央行政机关和地方行政机关。

组织包括：企事业单位、社会团体、群众性自治组织

行政主体特征：1）是组织而非个人；2）是享有国家行政权力并实施行政活动的组织；3）是能够以自己的名义实施行政管理活动的组织；4）是能够承担其行为所产生的法律责任的组织

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行政公务人员的特征：1）行政公务人员是个人；2）是直接或间接代表行政主体实施行政职务的人员；3）实施行政管理行为的法律基础是基于一定公务身份关系；4）所实施的行政职务行为的法律后果归属于他所代表的行政主体

行政公务人员的范围：行政公务员和其他行政公务人员 行政公务员的任用：选任、委任、聘任

行政行为的特征：1）是由行政主体实施的行为；2）是行政主体行使行政权力的行为；3）是产生法律效果的行为

行政事实行为的三种情况：1）行政法律行为的辅助行为；2）行政法律行为的阶段行为；3）行政公务人员在执行公务过程中作出的事实行为

行政行为的类型：1）抽象行政行为（不以特定的人或事为管理对象，制定具有普遍约束力的规范性文件的行为）；2）具体行政行为

具体行政行为包括：行政许可、行政处罚、行政确认、行政强制、行政征用、行政征收、行政给付、行政奖励、行政裁决

具体行政行为的特征：处分性、特定性、单方性、外部性

具体行政行为的分类：1）根据行政主体的权限范围不同，分为羁束行为和自由裁量行为；2）根据行政主体行使职权的启动条件不同，分为依申请行政行为和依职权行政行为

行政登记分类：许可性登记和确认性登记

许可性登记的特征：1）是一种依申请的行政行为；2）登记的事项是法律赋予但不得任意行使的权利；3）是羁束性行政行为；4）登记目的在于抑制公益上的危险或影响秩序的因素，从而更好地保障相对人权利的有效实现；5）是要式行政行为，有着严格的程序要求。

比较常见的确认性登记：婚姻登记、房产登记、车辆过户登记、土地登记

确认性登记的特征：1）登记的目的在于实现相对人的正当权益；2）是一种羁束性行政行为；3）登记的目的在于对相对人的法律地位和法律关系的确定、认可和证明，从而更好地保障相对人的有效实现；4）是要式行政行为。

房地产登记行为的特点：1）是房地产登记机构依法登记的行为；2）是一种依申请的记载行为；3）是一种物权公示的行为；4）是一项要式行为

房地产登记的性质：具有行政属性

行政法律责任的构成要件：1）行为人已有违反行政法的行为存在；2）行为人具有法定的责任能力；3）行为人违反行政法的行为，必须在情节、后果上达到一定严重的程度

行政主体法律责任的追究：应由具有法定监督权的主体来进行，主要包括：1）权力机关以作出决定的方式追究；2）司法机关以行政诉讼和行政赔偿诉讼裁决的方式追究；3）行政复议机关以复议决定的方式追究；4）上级行政机关以作出决定的方式追究；6）行政机关中专门的监督部门如审计、监察部门以作出决定的方式追究；6）行政主体自己主动承担法律责任

行政公务人员法律责任的追究：主要由对其具有法定人事任免、奖惩权力的国家机关进行，主要包括：1）权力机关以作出罢免决定的方式追究；2）具有人事管理隶属关系的行政机关以行政处分、追偿决定的方式追究；3）行政机关中专门的监察部门以作出监察决定的方式追究

行政主体承担行政责任的方式：1）责令作出检查、通报批评；2）赔礼道歉、承认错误；3）恢复名誉、消除影响；4）返还权益；5）恢复原状；6）停止违法行为；7）责令履行职责；8）撤销违法的行政行为；9）纠正不当的行政行为；10）赔偿损失

行政公务人员承担行政责任的方式：1）罢免行政领导职务；2）行政处分；3）对违法所得的没收、追缴或退赔；4）赔偿损失；5）其他责任形式（责令检讨、予以通报批评、当面向受害人作出赔礼道歉等等）

行政相对人承担法律责任的方式：1）履行法定义务；2）接受行政处罚；3）向受害人承认错误、赔礼道歉；4）返还原物、恢复原状；5）赔偿损失

行政复议的范围：行政处罚、行政强制措施、行政许可、权属纠纷、经营自主权保护、农业承包合同、违法设定义务、行政许可申请、履行法定职责、社会保障救助

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行政复议的排除范围：1）内部行政行为；2）行政居间行为（对民事纠纷作出的调解或其他处理）；3）行政法规、国务院的规定、国务院部、委规章和地方人民政府规章。

由人民政府作出原具体行政行为的复议管辖：1）对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，应向上一级地方人民政府申请复议；2）对省、自治区政府派出机关所属的县级地方人民政府作出的具体行政行为不服的，向派出机关申请行政复议；3）对省、自治区、直辖市人民政府作出的具体行政行为不服的，向作出该具体行政行为的省、自治区、直辖市人民政府申请行政复议，对复议决定还不服的，申请选择向人民法院起诉，或者向国务院申请终局裁决，国务院终局裁决的不能再提起行政诉讼。

由人民政府工作部门作出原具体行政行为的复议管辖：1）对于县级以上各政府工作部门的具体行政行为不服的，既可以向本级政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议；但对海关、金融、国税、外汇管理、国家安全机关的行政行为不服的，只能向上一级主管部门申请行政复议。2）对国务院各部门的具体行政行为不服的，必须向国务院部门申请行政复议。

由派出机关、派出机构作出原具体行政行为的复议管辖：1）对县级以上地方政府派出机关的具体行政行为不服的，向设立该派出机关的政府申请行政复议；2）对政府工作部门派出机构以自己的名义作出的具体行政行为不服的，既可以向设立该派出机构的部门申请行政复议，也可以向该部门的本级地方政府申请行政复议

由法律、法规授权组织作出原具体行政行为的复议管辖：应分别向直接管理该组织的地方人民政府、地方人民政府工作部门或者国务院部门申请行政复议

其他有关行政复议管辖的规定：1）对两个以上行政部门以共同名义作出的具体行政行为不服的，向其共同上一级行政机关申请行政复议；2）对被撤销的行政机关在撤销前作出的具体行政行为不服的，向继续行使其职能的行政机关的上一级行政机关申请行政复议

行政复议参加人：申请人、被申请人、第三人

确定行政复议被申请人的标准：1）一般情况下，申请人对行政机关作出的具体行政行为不服的，直接申请复议的，该行政机关是被申请人；2）两个或两个以上的行政机关以共同名义作出具体行政行为的，共同作出具体行政行为的行政机关是共同被申请人；3）对于法律法规授权的组织作出的具体行政行为不服申请行政复议的，应以被授权的组织为被申请人；4）对行政机关委托的组织作出的具体行政行为不服申请行政复议的，以委托的行政机关为被申请人；5）行政机关已被撤销的，以继续行使其职权的行政机关为被申请人；6）下级行政机关依照法律、法规、规章规定，经上级行政机关批准作出的具体行政行为的，批准机关为被申请人；7）行政机关的派出机构、内设机构或者其他组织，未经法律、法规授权，对外以自己名义作出具体行政行为的，该行政机关为被申请人

行政复议第三人：指同被申请行政复议的具体行政行为有利害关系的人，可以由行政复议机关通知其参加，或自己申请参加行政复议

行政复议程序：申请（60日内）、受理（5日内审查）、审理

行政复议申请的条件：1）申请人具备提出复议申请的主体资格；2）有明确的被申请人；3）有具体的复议请求和事实依据；4）属于申请复议范围；5）属于受理复议机关管辖

受理主要审查的内容：1）复议申请是否符合法定要件；2）复议请求是否超过法定期限；3）复议申请提出之前，是否已向人民法院提起诉讼，人民法院是否已经受理。

审理：1）被申请人自收到申请书副本或申请笔录复印件之日起10日内提交作出具体行政行为的证据、依据、其他有关材料及答辩书；2）以书面审理为主，以直接审理（听证）为辅；3）复议机关60日内作出复议决定；4）对抽象行政行为进行审查时，复议机关有权处理的，30日内依法处理；无权处理的，7日内转送有权处理的行政机关，有权机关应在60日内依法处理，处理期间，中止对具体行政行为的审查。

审理的审查：是全面审查，主要包括：1）复议审查不受复议申请人申请范围的限制；2）复议审查既要审查具体行政行为的合法性，也要审查其适当性。

行政复议的撤回：复议决定作出前，申请人经说明理由并征得复议机构的同意，可以撤回，复

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议终止，申请人不得再以同一事实和理由提起复议申请。

行政复议决定：1）维持决定：认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。2）驳回决定：适用于行政机关没有享有法定职责或受理前已经履行法定职责的；行政复议申请不符合相关规定的。3）履行决定：适用于行政机关不履行法定职责、拖延履行法定职责。4）撤销、变更或确认决定。5）赔偿决定

复议机关应当决定撤销或确认行政行为违法的情形：1）主要事实不清、证据不足；2）适用依据错误；3）违反法定程序；4）超越或滥用职权的；5）具体行政行为明显不当。决定撤销或确认行为违法的，复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为，且不得以同一事实和理由作出与原行政行为相同或基本相同的行政行为。

复议机关应当作出变更决定的情形：1）认定事实清楚、证据确凿、程序合法，但是明显不当或适用依据错误的；2）认定事实不清，证据不足，但是经复议机关审查事实清楚，证据确凿的。

赔偿决定的类型：1）依申请作出的赔偿决定；2）依职权作出的赔偿决定（申请人未提出赔偿请求，但行政行为是直接针对财物作出的）

行政诉讼的受案范围：1）对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的；2）对限制人身自由或对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的；3）认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的；4）认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或不予答复的；5）申请行政机关履行保护人身、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或不予答复的；6）认为行政机关没有依法发给抚恤金的；7）认为行政机关违法要求履行义务的；8）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的

人民法院不予受理行政诉讼的范围：1）国防、外交等国家行为；2）行政法规、规章或行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令；3）行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；4）法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为；5）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；6）调解行为以及法律规定的仲裁行为；7）不具有强制力的行政指导行为；8）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；9）对公民、法人或其他组织权利义务不产生实际影响的行为

行政诉讼的级别管辖：

基层人民法院管辖第一审行政案件

中级人民法院管辖下列第一审行政案件：1）确认发明专利权的案件、海关处理的案件；2）对国务院各部门或省、自治区、直辖市人民政府所作的具体行政行为提起诉讼的；3）本辖区内重大、复杂的案件

高级人民法院管辖本辖区内重大、复杂的第一审行政案件 最高人民法院管辖全国范围内重大、复杂的第一审行政案件

行政诉讼的地域管理：1）一般地域管辖：由最初作出行政行为的机关所在地法院管辖；复议机关改变原行为的，可由复议机关所在地法院管辖。2）特殊地域管辖：对限制人身自由的行政强制措施不服的，由被告所在地或原告所在地法院管辖；因不动产起诉的，由不动产所在地法院管辖。3）共同管辖：两个以上法院都有管辖权的，原告可以任选，原告向两个以上法院都起诉的，由最先收到起诉状的法院管辖；复议机关改变原行为的，由作出具体行政行为的机关或复议机关所在地法院管辖；对限制人身自由不服起诉的，由原告或被告所在地法院管辖；因不动产起诉的，不动产涉及两个以上法院管辖区的，由两个以上法院共同管辖。4）移送管辖和指定管辖

行政诉讼原告的资格转移：1）有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以起诉；2）有权起诉的法人或其他组织终止，承受其权利的法人或组织可以起诉

行政诉讼的权利：享有诉讼不停止具体行政行为执行的权利，但没有起诉与反诉权，不得与原告自行和解（除行政赔偿）

行政诉讼被告资格的认定：1）相对人直接起诉的，作出行政行为的机关是被告；2）复议机关维持原行为的，作出原行为的机关为被告；复议机关改变原行为的，复议机关为被告；3）两个以上行政机关共同作出的行为的，共同为被告；4）由法律、法规授权的组织作出的行政行为，该组

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织为被告；由行政机关委托的组织所作出的行为的，委托的机关为被告；5）行政机关被撤销的，继续行使其职权的机关为被告；6）上级行政机关批准的具体行为，在对外发生法律效力的文书上署名的机关为被告；7）行政机关组建并赋予行政管理职能但不具有独立承担法律责任能力的机构作出的行为，以组建该机构的机关为被告；8）行政机关内设机构或派出机构在没有法律、法规或规章授权情况下作出的行为，以该机关为被告；9）法律、法规或规章授权行使行政职权的机关内设机构、派出机构或其他组织，超出法定授权范围的行为，以实施该行为的机关或组织为被告；10）复议机关在法定期限内不作复议决定，当事人对原行为不服，以作出原行为的机关为被告；对复议机关不作为不服的，以复议机关为被告。

行政诉讼被告的举证责任：对作出的具体行政行为负有举证责任，接到诉讼状副本之日10日内提交答辩状，并提供作出行为的证据、依据。不提供或无正当理由逾期提供的，将被认定行政行为没有证据、依据；不得自行向原告和证人收集证据。

行政诉讼原告的举证责任：1）证明起诉符合法定条件，但被告认为超过走起诉期限的由被告举证；2）不作为案件的，证明其向被告提出申请的事实，被告应依职权主动履行或登记制度不完备的除外；3）一并提起行政赔偿的，证明因受被诉行为侵害而造成损失的事实

行政诉讼原则：不告不理（接到起诉，法院7日内立案或裁定不予受理；立案之日起3个月内作出第一审判决；不服一审的，判决书送达起15日内上诉（裁定的10日内），法院2个月内作出终审判决）

提起行政诉讼的条件：1）原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或其他组织；2）有明确的被告；3）有具体的诉讼请求和事实根据；4）属于法院受案范围和管辖

法院审查起诉的主要内容：1）案件是否符合受案范围和管辖；2）案件是否符合起诉条件；3）应先复议的是否已经复议；4）是否符合起诉期限的规定，起诉状的内容是否明确、齐备，是否属于重复起诉。

行政诉讼第一审程序：审理前的准备、开庭审理、宣告判决 原告经法院两次传唤无正当理由不到庭视为申请撤诉；被告无正当理由拒不到庭的，可缺席判决。

行政诉讼判决类型：1）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持；2）主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序，超越职权，滥用职权的，判决撤销或部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为；3）被告不履行或拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行；4）行政处罚显失公正的，可以判决变更。

二审判决：1）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维护原判；2）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；3）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审法院重审，也可以查清事实后改判。

对妨害行政诉讼的强制措施：1）训诫；2）责令具结悔过；3）罚款（最多不超过1000元）；4）拘留（不得超过15日）

行政赔偿的归责原则：1）过错责任原则；2）无过错责任原则（危险责任原则）；3）违法归责原则（我国）

行政赔偿的构成要件：1）侵权主体要件（行政机关及工作人员，法律法规授权的组织）；2）侵权行为要件（必须是执行职务的行为）；3）损害结果要件（损害必须具有现实性和确定性，损害必须是针对合法权益而言）；4）因果关系要件（损害结果必须为违法执行职务行为所造成）

侵权主体不包括：立法机关、审判机关、检察机关、各政党、各人民团体、军事机关、国有企业、事业单位

行政赔偿的范围：侵犯人身权的违法行政行为、侵犯财产权的违法行政行为

侵犯人身权的违法行政行为：1）违法拘留或采取限制公民人身自由的行政强制措施；2）非法拘禁或以其他方法非法剥夺公民人身自由；3）以殴打等暴力行为或唆使他人以殴打等暴力行为造成公民身体伤害或死亡；4）违法使用武器、警械造成公民身体伤害或死亡；6）造成公民身体伤害

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或死亡的其他违法行为

侵犯财产权的违法行政行为：1）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚；2）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施；3）违反国家规定征收财物、摊派费用；4）造成财产损害的其他违法行为

行政赔偿不包括：1）行政机关工作人员与行使职权无关的个人行为；2）因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的

房地产登记的赔偿范围：1）违反法定程序；2）违反实体法

违反法定程序包括：1）登记程序不公开；2）不予登记的情况未说明理由；3）登记不符合法定时效

房地产登记过程中的说明理由的特征：1）只有在登记机构作出的登记决定对相对人合法权益产生不利影响时，才有说明作出该登记决定理由的必要性；2）没有履行说明理由的行为并不影响登记决定的结果是否成立，但影响登记决定的正当性；3）房地产登记机构应当自作出决定之日起，向相对人说明理由

违反实体法的体现：主体不适格、职权违法

职权违法包括：1）超越职权、滥用职权；2）不履行法定职责；3）错误登记、虚假登记；4）行为形式不合法

行政赔偿的程序：1）采用行政机关先行处理原则（期限为收到申请2个月）；2）行政赔偿可单独提起（向赔偿义务机关递交赔偿申请后的2个月届满之日起3个月内提出），也可一并提起（不必经行政机关先行处理）；3）赔偿诉讼可以适用调解

房地产概述部分

房地产业：是房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，是国民经济产业中的第三产业 房地产业包括：房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 中介服务：咨询、估价、经纪

住房供应政策：商品性住房、保障性住房、政策性住房 住房分配政策：住房公积金、住房补贴 配套政策：财政政策、金融政策、土地政策

房地产法的调整对象：房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系、物业管理关系

建设用地制度与政策

土地所有制：国有土地、集体土地

建设用地使用权取得的途径：1）通过行政划拨方式取得；2）通过国家出让方式取得；3）通过房地产转让方式取得；4）通过土地或房地产租赁方式取得。

建设用地使用权人的权利：占有、使用、收益 农民集体的范围：1）村农民集体；2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；3）乡（镇）农民集体

土地管理的基本制度：1）国家实行土地登记制度（以宗地为基本单元登记）；2）国家实行土地有偿有限期使用制度；3）国家实行土地用途管制制度；4）国家实行耕地保护制度

土地征收：实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，集体土地被征收后就变成国有土地，不存在返还的问题

土地征用：实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，是一种临时使用土地的行为

征收的法定条件：1）为了公共利益的目的；2）必须严格依照法律规定的程序；3）必须予以公正补偿

征收集体土地应遵循的原则：1）珍惜耕地，合理利用土地的原则；2）保证国家建设用地原则；

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3）妥善安臵被征地单位和农民的原则；4）有偿使用土地的原则；5）依法征地的原则

妥善安臵包括的方面：1）要给被征地单位妥善安排生产用地；2）要妥善安臵征地范围内的拆迁户；3）对征地要适当补偿；4）对因征地给农民造成的损失要适当补助；5）对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排

征收集体土地的政策规定：1）征地的范围：国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划的用地，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地。2）征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报国务院备案。3）建设单位申请征地不得化整为零。4）对被征地单位和农民进行安臵、补偿和补助，由用地单位支付土地补偿费、安臵补助费、地上附着物、青苗补偿费。5）临时用地必须办理报批手续，临时用地使用期限最多不超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。6）全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的土地，必须持县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或其他批准文件，经批准使用后，可按建设用地的规定实行征收；农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，可不计算土地补偿费和各种补助费。7）征收土地必须进行征地公告，在收到征地方案后，土地所在市、县政府10日内应以书面或其他形式进行公告，公告包括征地公告、征地补偿安臵方案公告。8）合理使用征地补偿费，耕地占用税用于土地开发和农业发展，菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理，征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。9）特殊征地按特殊政策办理。

征地公告范围：1）征收批准机关、文号、时间和用途；2）被征收土地的所有权人、位臵、地类和面积；3）征地补偿标准和农业人口安臵途径；4）办理征地补偿的期限、地点

征收集体土地的工作程序：申请用地、受理申请并审查有关文件、审批用地、征地实施（市县人民政府组织实施）、签发用地证书、征地批准后的实施管理、颁发土地使用证（由人民政府颁发）、建立征收土地档案

土地补偿费：耕地，被征收前3年平均年产值的6—10倍；其他土地由省、自治区、直辖市政府参照耕地标准规定。

安臵补助费：耕地，按需要安臵的农业人口数计算，每个人的标准为前3年平均年产值的4—6倍，每公顷最高不得超过前3年平均年产值的15倍；其他土地由省、自治区、直辖市政府参照耕地标准规定。

以上两项的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍 地上附着物补偿费：包括房屋及其他建筑物（含构筑物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费

青苗补偿费：对尚不能收获的农作物进行补偿；可以移植的苗木、花草及多年生经济林木，支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或作价收购。

国有建设用地包括：1）现有的属于国家所有的建设用地，包括城市市区内土地、城市规划区外现有铁路、公路、机场、水利设施、军事设施、工矿企业使用的国有土地；国营农场内的建设用地等。2）依法征收的原属于农民集体所有的建设用地和办理了农用地转用和征收的农民集体所有的农用地。3）依法办理农用地转用的国有农用地。

建设用地审查报批程序：1）用地预审（由土地行政主管部门直接受理）；2）申请用地（土地部门填写《建设用地申请表》）；3）上报审批（土地部门收到申请30日内拟定各项方案报政府批准，土地部门收到政府批件后5日内发出批复）；4）组织实施（由市、县人民政府组织）；5）颁发《建设用地批准书》（有偿使用的，签订土地有偿使用合同，颁发《建设用地批准书》；划拨方式的，颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》）。

临时用地：指建设过程中或勘查勘测过程中一些暂设工程和临时设施所需临时使用城市内的空闲、农用地和未利用地。

临时用地的类别：1）工程建设施工临时用地；2）地质勘查过程中的临时用地。

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临时土地的报批和使用：1）应先经城市规划行政主管部门同意，报县级以上政府土地行政主管部门批准。2）签订临时用地合同；3）临时用地期限一般不超过2年；4）抢险救灾等急需用地的，可以先行使用土地。属临时用地的，灾后恢复原状或交还原使用者；属永久性用地的，灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。

集体所有建设用地使用原则：1）应当符合乡（镇）土地利用总体规划（最高规划）；2）符合土地利用年度计划；3）符合村庄和集镇规划；4）坚持合理布局，综合开发，配套建设；5）涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。

集体所有建设用地使用范围：1）兴办乡镇企业使用集体经济组织农民集体所有的土地；2）农村村民建住宅使用本集体所有的土地；3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。

村庄：指农村村民居住和从事各种生产的聚居点 集镇：指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。

土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让金：通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

土地使用权出让的特征：1）也称批租或土地一级市场，由国家垄断；2）受让人只有使用权，没有所有权，在使用期内对土地拥有占有、使用、收益、处分权，可以转让、出租、抵押，地下埋藏物归国家所有。3）受让者只有支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书；4）集体土地不经征收成为国有土地不得转让。）5）具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。

国有土地出让的政策：1）必须符合土地利用整体规划、城市规划和年度建设用地计划；2）出让分每幅地块、面积、年限和其他条件，由土地管理部门会同规划、建设、房管部门共同拟定，报有批准权的政府批准后，由市、县人民政府组织实施；3）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。

招标出让：适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。由国土部门发布公告。标书投入标箱后不可撤回，投标人少于三人的，招标终止。评标小组由出让人代表、有关专家五人以上单数组成，按价高者得原则确定中标人的，可不成立评标小组。

拍卖出让：出让人发布拍卖公告，由土地行政主管部门主持或委托拍卖行。适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。竞买人不足三人或最高出价未达到底价，终止拍卖。

协议出让方式：适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，不适用于房地产用地。

以招拍挂方式确定中标人、竞买人后，投标、竞买保证金转作受让地块的定金，签订出让合同后，抵作土地出让价款。其他人的保证金在活动结束后5个工作日内退还，不计息。活动结束后，出让人应在10个工作日内将结果在土地有形市场或指定的场所、媒介公布。

中标、竞得结果无效的情形：1）提供虚假文件隐瞒事实的；2）采取行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得的。

挂牌出让：出让人发布公告，公告中规定的申请截止时间应为挂牌出让结束日前2天，挂牌时间不少于10个工作日。挂牌主持人当场宣布最高报价及报价者后，有竞买人愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价。

土地使用权的收回：1）合同约定使用期限届满，使用者未申请续期或申请未批准的，国家无偿收回。住宅建设用地自动续期，非住宅建设用地申请续期的，应至迟于届满前一年申请。2）因公共利益需要提前收回的，应对土地上的房屋及其他不动产给予补偿并退还相应的出让金。3）土地使用者应在签约60日内支付全部地价款，逾期未支付，出让方收回土地使用权；4）使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地的，由土地部门予以纠正，并视情况给予警告、罚款直至无

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偿收回；5）使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。

建设用地使用权终止：1）因土地灭失而终止；2）因使用者的抛弃而终止。 土地使用权合同的类别（三类）：1）项目用地（宗地）土地使用权出让合同；2）划拨土地使用权出让合同；3）地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同

土地使用权出让合同的内容：1）合同的正本、副本；2）合同附件；3）补充合同

国有土地使用权出让的管理权限：1）国有土地使用权的出让由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。2）出让的地块、用途、年限和其他条件，由土地部门会同规划、建设、房管部门共同拟定方案，按规定批准后，由土地部门实施。

使用者需要改变土地用途的，应征得出让方同意并经土地部门和规划部门批准，按规定重新签订出让合同。

国有土地有偿使用的方式：出让、租赁、作价出资或入股（国有企业改制改组中采用较多） 国有土地租赁：是出让方式的补充，分长期租赁和短期租赁（一般不超过5年），六个月以上的应签订土地租赁合同，租赁合同可以转让。承租人经土地部门同意或按合同约定，将承租土地使用权转租、转让或抵押的，必须依法登记。转租后使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立附加租赁关系，第三人取得土地他项权利；承租土地使用权转让后，使用权由第三人取得；承租土地使用权抵押的，只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时租赁合同同时转让。

划拨土地使用权的范围：1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施的公益事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

划拨土地的管理：1）划拨土地可以转让，有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，由受让方办理出让手续，并按规定缴纳出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益金上缴国家。2）划拨土地使用权可以出租，三种规定：一是房产所有权人以营利为目的，将划拨土地上的建筑物出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家；二是用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理出让的，可实行租赁；三是租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。3）划拨土地使用权可以抵押，抵押金不应包括土地价格。4）未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，县级以上政府土地管理部门应没收其非法收入，并视情节予以处罚。5）国有企业改革中的划拨土地，可分别采取出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式处臵。应采取出让或出租方式的包括：一是改制或改组为有限责任公司或股份有限公司以及组建企业集团的；二是改组为股份合作制的；三是国有企业租赁经营的；四是非国有企业兼并国有企业的。

可以保留划拨土地使用权的包括：一是继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不改变（改造或改组为公司制企业的除外）；二是国有企业兼并国有企业、合并后的企业是国有工业企业；三是国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；四是改造或改组为国有独资公司（二、三、四项保留期限不超过五年）。

划拨土地使用权无偿收回的原因：1）使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；2）国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回；3）各级司法部门没收其所有财产而收回；4）使用者自动放弃使用权；5）未经原批准机关同意，连续二年未使用；6）不按批准用途使用土地；7）铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

闲臵土地的范围：1）未按建设用地批准书和出让合同规定的期限开发利用土地的；2）核准使用的土地，自合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；3）已动工开发，但开发建设面积不足应开发面积的1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的

闲臵土地的处臵方式：1）延长开发建设期限，但最长不得超过1年；2）变更土地用途，办理有关手续后继续开发；3）安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，增值地价归政府；4）政府为使用者臵换其他闲臵土地；5）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发

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建设，对原用地单位给予经济补偿；6）政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书；7）因政府及有关部门行为造成土地闲臵的，由政府和用地单位协商处理。

土地闲臵费的征收：1）城市规划区内，出让方式取得，闲臵一年以上按出让金20%以下征收土地闲臵费；2）已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工的，按省、自治区、直辖市的规定征收。

无偿收回土地：未按建设用地批准书和出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续两年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同，撤销《国有土地划拨决定书》、《建设用地批准书》，注销土地登记和土地证书。

国有土地上房屋征收

土地征收在我国特指土地所有权在集体和国家之间的变动

《房屋征收条例》界定的公共利益的范围：1）国防和外交的需要；2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要

公共利益的特点：1）是客观的；2）是共享的，具有整体性、相对普遍性的共有性；3）是不确定的；4）不同于国家利益或政府利益。

征收和征用的共同之处：1）强制性，不必得到财产所有人的同意；2）补偿性，给予公平补偿。 征收和征用的区别：1）适用对象不同，征收的财产主要是不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。2）前提条件不同，征收是为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要。3）所有权转移不同，征收主要是所有权的改变（强买），征用只是使用权的改变（强租）。4）补偿内容不同，任何征收都必须依法给予补偿，征用的财产使用后首先应及时返还被征用人，财产因征用而毁损或灭失的，应对其征用前的实物状态或价值状态进行复原。

国有土地上房屋征收的管理体制：1）房屋征收主体是市、县级政府；2）房屋征收部门，由市、县政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收和补偿工作；3）房屋征收实施单位，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担具体征收与补偿工作；4）房屋征收的监督与指导，上级政府对下级政府的征收与补偿工作予以监督。

国有土地上房屋征收的程序：1）拟定征收补偿方案；2）组织有关部门论证（发改、规划、国土、环保、文物、财政、建设等部门）；3）征求公众意见（公布补偿方案不少于30日）；4）房屋征收决定（由政府做出并及时公告）

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，暂停期限最长不得超过1年。

房屋征收补偿的内容：1）被征收房屋价值的补偿（包括土地使用权价值，不包括装饰装修的价值）；2）因征收房屋造成的搬迁、临时安臵的补偿；3）因征收房屋造成的停产停业损失的。

房屋征收补偿的方式：货币补偿和房屋产权调换 房屋征收评估机构：除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。

房屋征收评估时点：为房屋征收决定公告之日

房屋征收评估方法：市场法、收益法、成本法、假设开发法中的一种或多种，选用前应进行适用性分析

房屋征收评估费用：1）房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担；2）鉴定费用由当事人承担（改变原评估结果的，由原评估机构承担）；3）估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用）

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规划和建设工程管理制度与政策

城乡规划包括：城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划、村庄规划

城市规划区：城市市区、近郊区、城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域 城镇体系规划包括：全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、市域（镇域）城镇体系规划、县域城镇体系规划

城镇规划管理包括：城市规划编制审批管理、实施监察管理

制定和实施城乡规划的原则：城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展、先规划后建设 城市规划分为：总体规划和详细规划

城市详细规划包括：控制性详细规划（市政府规划部门编制）、修改性详细规划（市、县政府规划部门和镇政府编制）

城市总体规划的规划期限一般为20年 城市规划经审批公布后，即具有法律效力

城市规划的实施管理包括：报建审批管理工作、批后管理

建设用地规划许可证：向城市、县政府城乡规划主管部门申请领取

建设工程规划许可证：向城市、县政府城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市政府确定的镇政府申请领取

建设工程规划许可管理的主要内容：1）建筑管理；2）道路管理；3）管线管理；4）审定设计方案；5）核发建设工程规划许可证（新建、扩建、改建的），核发许可证前，规划部门应对建设工程施工图进行审查，取得许可证和其他有关批准文件后方可申请办理开工手续。6）放线、验线，验线后方可破土动工。7）建设工程的竣工验收。8）竣工资料的报送，建设单位在竣工验收后6个月内向规划部门报送资料，包括审批文件和总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、设备图、基础图等。

经依法审定后的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，规划部门应采取听证会形式听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人造成损失的应依法补偿。

紫线：历史文化街区和历史建筑 绿线：各类绿地范围

蓝线：江、河、湖、库、渠、湿地等城市地表水体保护和控制的地域 黄线：城市基础设施用地

建设工程勘察：查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件

建设工程设计：对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件

工程勘察资质：综合资质（只设甲级）、专业资质（设甲、乙级，部分专业可设丙级）、劳务资质（不分等级）

工程设计资质：综合资质（只设甲级）、行业资质、专业资质（可设丁级）、专项资质 勘察、设计的监督管理部门：建设行政主管部门

施工图设计文件中涉及公共利益、公众安全、工程建设强制性标准的内容，应经有资格的施工图设计文件审查机构进行审查

注册建筑师制度包括：资格审查与考试制度、注册制度和相应的管理制度 注册建筑师：一级（由全国注册建筑师管理委员会负责注册和管理），二级（由省、自治区、直辖市注册建筑师管理委员会负责注册和管理，报同级建设行政主管部门备案）

注册建筑师必须受聘于有设计法人资格的设计单位，并由设计单位委派

注册结构工程师：须申请注册，注册有效期2年，期满前30日内申请办理继续注册手续。应加入一个勘察设计单位，由单位统一接受委托并统一收费

建设工程招标投标范围：1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2）全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目；3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；4）法律或国务院规定必须招标的其他项目

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建设工程招投标原则：公开、公平、公正、诚实信用 建设工程招投标不受地区或部门的限制 招标分为：公开招标（发布公告）、邀请招标（向三个以上有承担项目能力的单位发邀请书） 工程招标代理机构资格分：甲、乙两级 建设监理主要是项目实施阶段的监理

建设监理委托合同的形式：正式合同、信件式合同、委托通告单、标准合同 工程建设监理的基本方法：三控（进度、质量、投资），两管（合同、信息），一协调（全面组织协调）

必须实行监理的工程：1）国家重点建设项目：2）大、中型公用事业工程；3）成片开发建设的住宅小区工程；4）利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的项目；5）国家规定必须实行监理的其他工程。

监理企业的资质：分甲、乙、丙三级

监理企业应到工商部门注册并取得企业法人营业执照后，到建设主管部门办理资质申请手续，取得资质证书后方可从事监理。

涉及监理的其他规定：1）外资在中国境内独资的建设项目，委托外国监理单位的，应聘请中国监理单位合作监理；2）中外合资项目，不应委托外国监理公司，但可向外国监理公司进行技术、经济咨询；3）外国贷款项目原则上由中国监理单位负责，因贷款要求外国监理参加的，与中国监理单位合作监理；4）外国赠款、捐款建设的项目，一般由中国监理单位负责。

项目报建：凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目必须实行报建制度，受建设主管部门或其授权机构的监督。

项目报建主要内容：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源及当年投资额、工程规模、开工及竣工日期、发包方式、工程筹建情况

建筑工程施工许可：工程投资总额在30万元以下，或建筑面积在300平以下的，可以不申请办理施工许可；按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的工程，不再领取施工许可证。

申领施工许可证的条件：1）已办理建筑工程用地批准手续；2）已取得建设工程规划许可证（城市规划区内的）；3）施工场地已经基本具备施工条件，需拆迁的，拆迁进度符合施工要求；4）已经确定施工企业；5）施工图纸、技术资料、施工图设计文件已按规定审查；6）有保证工程质量和安全的具体措施；7）应委托监理的已委托监理；8）建设资金已落实（工期不足一年，不少于合同价的50%；超过一年的，不少于30%），由银行出具到位资金证明。

建设施工许可证的管理：发证机关自收到申请之日起15日内颁发；建设单位自领取施工许可证之日起三个月内开工，延期以两次为限，每次不超过三个月，不按期开工或超过延期次数的，施工许可证自行废止。

必须遵守《建设工程质量管理条例》的建设工程：土木工程、建筑工程、线路管道、设备安装工程、装修工程

从事建设工程活动的原则：先勘察、后设计、再施工 施工单位的质量责任：总承包单位应当对全部建设工程质量负责；总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。

房屋建筑工程的最低保修期限：1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3）供热与供冷系统，为2个采暖、供暖期；4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；5）装修工程为2年；6）其他项目的保修期由建设单位和施工单位约定。

房屋建筑工程的保修期从工程竣工验收合格之日起计算

竣工验收：是建设工程施工和施工管理的最后环节，任何工程竣工后都必须进行竣工验收。建设单位收到竣工报告后，应组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，自验收合格之日起15日向建设部门备案。

商品住房验收备案除提交建设工程验收备案应提交的文件外，还应提交《住宅质量保证书》、

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《住宅使用说明书》

建筑企业资质分为：施工总承包、专业承包、劳务分包三个序列 注册建造师：应通过考核认定或考试合格取得建造师资格证书，并取得建造师注册证书和执业印章；分一级和二级；取得建造师资格证书的人应受聘于一个具有建设工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询等一项或多项资质的单位，经注册后方可从事相应的执业活动。

房地产开发经营制度与政策

房地产开发企业：依法设立，具有企业法人资格，以营利为目的，从事房地产开发和经营。依据《公司法》登记为有限责任公司或股份公司，分为专营企业和兼营企业。

设立房地产开发企业应具备的条件：1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；2）有适应房地产开发经营所需要的固定的办公用房；3）注册资本100万元以上；4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

房地产开发企业设立的程序：1）自领取营业执照之日起30日内到房地产开发主管部门备案；2）主管部门收到备案申请后30日内核发暂定资质证书（有效期1年）；3）暂定资质证书可延长，延长期不得超过2年，取得暂定资质证书之日1年内无开发项目的，不得延长。

房地产开发企业资质等级：分一、二、三、四级

房地产开发企业资质实行分级审批：1）一级：省、自治区、直辖市建设部门初审，报国务院住建部门审批。2）二级及二级以下：由省、自治区、直辖市政府住建部门负责。

房地产开发企业资质实行年检制度

确定房地产开发项目的原则：1）应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；2）按要求需要经计划部门批准的，还应报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

房地产开发项目土地使用权的取得：应以出让方式取得，法律和国务院规定可以采取划拨方式的除外。

可以采取划拨方式取得的情形：1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；3）经济适用住房

房地产项目资本金：保障性住房和普通商品住房不低于项目总投资额的20%；其他房地产开发不低于30%。

房地产项目转让条件：

一、以出让方式取得土地使用权的：1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2）按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模：属于房屋建设的，实际投入达到总投资额的25%；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件。

二、以划拨方式取得土地使用权的：前提是必须经有批准权的人民政府审批。1）由受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳出让金；2）可以不办理土地使用权出让手续而转让的，转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

可以不办理土地使用权出让手续的情形：1）转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；2）经济适用住房；3）私有住宅转让后仍用于居住的；4）出售公有住房的；5）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；6）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；7）根据城市规划土地使用权不宜出让的；8）县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形。

房地产项目转让程序：转让人和受让人应自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

商品住房交付使用的条件：1）工程竣工验收合格并备案；2）配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；3）北方地区住宅分户热计量装臵安装符合设计要求；4）住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实；5）商品住房质量责任承担主体已明确；6）前期物业管理已落实。

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商品房保修期从交付之日起计算

住宅质量保证书内容：质量等级、保修范围、保修期、保修单位

保修项目和保修期：1）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；2）屋面防水3年；3）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；4）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；5）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；6）门窗翘裂、五金件损坏1年；7）管道堵塞2个月；8）供热、供冷系统和设备1个采暖或供冷期；9）卫生洁具1年；10）灯具、电器开关6个月；11）其它部位、部件由开发商与用户自行约定。

房地产广告应当遵守的原则和要求：1）必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众；2）不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

禁止发布房地产广告的几种情形：1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；2）在未经国家征收的集体土地所有的土地上开发建设的；3）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；4）预售房地产，但未取得预售许可证；5）权属有争议的；6）违反国家有关规定建设的；7）不符合工程质量标准，经验收不合格的。

房地产广告必须载明的事项：1）开发企业名称；2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3）预售或销售许可证书号。

房地产广告的要求：1）涉及所有权或使用权的，所有或使用的基本单位应是具有实际意义的完整的生产、生活空间；2）对价格有表示的，应清楚表示为实际的销售价格、明示价格有效期；3）项目位臵不得以所需时间来表示距离；4）涉及的交通、商业、文化、教育及其他市政条件在规划或建设中的，应注明；5）涉及面积应表明是建筑面积或使用面积；6）预售、预租商品房的，不得涉及装修装饰内容；7）不得利用其他项目的形象、环境作为效果；8）使用建筑设计效果图或模型照片的应注明；9）不得出现融资或变相融资，不得含升值或投资回报的承诺；10）涉及贷款服务的注明银行、贷款额度、年期；11）不得含有为入住者办理户口、就业、升学等承诺；12）尚未实现物业管理的应注明；13）涉及资产评估的，应表明评估单位、估价师、评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应真实、准确、表明出处。

房地产开发企业信用档案记录内容：企业基本情况、企业主要管理人员情况、企业良好行为记录、企业不良行为记录、企业已完成和在建项目情况、企业在建项目预售许可证情况、资格年检情况等七项内容。

房地产交易管理制度与政策

房地产交易管理：政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产管理的重要内容。

房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押、房屋租赁 房地产交易应遵循的原则：自愿、公平、诚实信用

房地产交易中的基本制度：房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度

房地产价格评估应遵循的原则：公正、公平、公开

房地产价格评估以基准地价、标定地价、各类房屋的重臵价格为基础 房地产价格评估人员分为：房地产估价师、房地产估价员

房地产估价师：经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》。

市、县房地产交易管理机构的主要工作任务：1）执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；2）整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营管理等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；3）办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续；4）协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；5）为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；6）建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决

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策和正确引导市场发展服务。

房地产转让：房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 其他合法方式包括：1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合法、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；4）以房地产抵债的。

房地产转让分类：有偿、无偿（赠与、继承）

不得转让的房地产：1）以出让方式取得土地使用权，不符合房地产法第三十九条规定；2）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；3）依法收回土地使用权的；4）共有房地产未经其他共有人书面同意的；5）权属有争议的；6）未依法进行登记的；7）预购人将预购商品房再行转让的。

房地产转让合同主要内容：1）双方当事人的姓名或名称、住所及联系方式；2）房地产权属证书的名称和编号；3）房地产坐落位臵、面积、四至界限；4）土地宗地号、土地使用权取得方式及年限；5）房地产的用途或使用性质；6）成交价格及支付方式；7）房地产交付使用的时间；8）违约责任；9）双方约定的其他事项。

商品房销售方式：预售、现售 商品房预售：房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

商品房现售：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售条件：1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

办理《商品房预售许可证》应提交的材料：1）商品房预售许可申请书；2）开发企业的营业执照和资质证书；3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；4）投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明；5）工程施工合同及关于施工进度的说明；6）商品房预售方案。

商品房预售方案应包括的内容：项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。

预售方案中主要内容发生变更的，应报主管部门备案并公示 暂定资质的房地产开发企业，预售方案中应明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函，质量责任承担主体必须具备法人资格和相应的赔偿能力。

预售许可程序：受理、审核、许可

房地产管理部门在受理之日起10内，作出准予预售的行政许可书面决定（决定书加盖房地产管理部门行政许可专用印章），作出决定之日起10内向开发企业颁发、送达预售许可证（加盖房地产管理部门印章）；开发企业在取得预售许可证后，要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价，自留房屋不得在初始登记前对外销售。

房地产开发企业应在销售现场清晰明示的内容：预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况

商品房预售合同登记备案：房地产开发企业应与承购人签订书面商品房预售合同，签约之日起30日内到房地产管理部门、土地管理部门办理登记备案手续；委托代理人代办的，应有书面委托书。

商品房现售必须符合的条件：1）房地产开发企业具有企业法人营业执照和开发企业资质证书；

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2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；4）已通过竣工验收；5）拆迁安臵已经落实；6）供水、供热、供电、燃气、通讯等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已经确定施工进度和交付日期；7）物业管理方案已经落实

商品房销售代理：1）应委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构，必须签订委托合同；2）代理机构应向买受人出示商品房的有关证明文件和销售委托书；3）不得收取佣金以外的其他费用；不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。

商品房销售中禁止的行为：1）房地产开发企业不得在未解除合同前再行销售给他人；2）不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售；3）不符合商品房销售条件的不得销售，不得收取任何预定款性质费用；4）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售；5）对限购人员销售。

商品房买卖合同的有关要求：1）商品房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任作出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件；2）开发企业、中介发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应在商品房买卖合同中约定。

商品房销售计价方式：按套（单元）、按套内建筑面积、按建筑面积。产权登记按建筑面积。 误差处理方式：1）面积误差比绝对值在3%（含）以内的，据实结算。2）面积误差比绝对值超过3%的，买房人退房的，退还已付房价款、支付利息。不退房的，登记面积大于约定面积的，3%（含）之内的房价款由买房人补足，超出部分开发商承担；登记面积小于约定面积的，3%（含）之内的房价款返还买房人，超出部分双倍返还。

面积误差比=（登记面积-约定面积）/约定面积×100%

中途变更规划、设计：1）经规划批准、设计单位同意的设计变更导致结构、户型、空间尺寸、朝向、质量或功能变化的，开发企业应在变更确立之日起10内书面通知买受人；未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，开发企业承担违约责任。2）买受人应在通知到达之日起15日作出是否退房的书面答复，否则视为接受变更及由此引起的房价变更。

商品房买卖纠纷案件司法解释相关内容：1）出卖人未取得商品房预售许可证，与买受签订的预售合同应认定无效，但起诉前取得许可证的，可认定有效。2）商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房价的确定有重大影响的，应视为要约，未载入合同的也视为合同内容，违约要承担责任；3）出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立合同担保的，按定金的规定处理，因不可归责事由导致合同未订立的，返还定金。4）商品房认购、订购、预订协议具备商品房合同主要内容，出卖人按约定收受购房款的，协议应认定为商品房买卖合同；5）当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件的，从其约定，但一方当事人已履行主要义务，对方接受的除外。6）被拆迁人请求优先取得补偿安臵房的，应予支持。7）合同订立后出卖人未告知买受人将房屋抵押给第三人，或又将房屋出售给第三人的，买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。8）出卖人订立合同时故意隐瞒没有取得预售许可证或提供虚假许可证，故意隐瞒房屋已经抵押、出售或为拆迁安臵房的，导致合同无效或被撤销、解除，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。9）对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。10）房屋毁损、灭失的风险，交付使用前由出卖人承担；交付使用后由买受人承担；买受人无正当理由拒绝接收房屋，风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，法律另有规定或当事人另有约定的除外。11）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。12）出卖人延迟交房或买受人延迟支付房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，另有约定除外。13）买受人在合理期限内未取得房屋权属证书的（合同约定，未建成房屋自交付使用90日，已竣工房屋自合同订立90日），出卖人承担违约责任。办理登记期限届满后超过一年，因出卖人原因无法办证的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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商品房屋租赁的条件：1）公民、法人或其他组织享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以出租；2）商品住房应以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地最低标准。3）厨房、卫生间、阳台、地下储物室不得出租供人居住。

不得出租的房屋：1）属于违法建筑的；2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；3）违反规定改变房屋使用性质的；4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

商品房租赁合同：应约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任、其他权利义务。合同签订后三十日内应到房管部门办理房屋租赁登记备案；房管部门应在三个工作日内办理并出具房屋租赁登记备案证明。

租赁期限：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 房屋租赁登记备案证明内容：出租人姓名（名称），承租人姓名（名称），有效身份证件种类和号码；出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，法院按下列顺序确定履行合同的承租人：1）已经合法占有租赁房屋的；2）已经办理登记备案手续费的；3）合同成立在先的。

承租人优先购买权问题：1）出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应支持；但请求确认买卖合同无效的，法院不予支持。2）出租人委托拍卖房屋，应在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的视为放弃优先购买权。3）下列情形下承租人主张优先购买权的，法院不予支持：一是房屋共有人行使优先购买权的；二是出租人将房屋出卖给近亲属的；三是出租人履行告知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；四是第三人善意购买租赁房屋并已登记的。

不得设定抵押的房地产：1）权属有争议的房地产；2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3）列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其他建筑物；4）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；5）依法不得抵押的其他房地产。

房地产抵押的一般规定：1）抵押人可将几宗房地产一并抵押，设定同一抵押权的，视为同一抵押物，其承担的共同担保义务不可分割，当事人另有约定除外。2）应遵循房、地一并抵押原则。3）享受国家政策购买的房地产，抵押额以个人可以处分和收益的份额为限。4）国有企业、事业单位法人以国家授权经营管理的房地产抵押，应符合国有资产管理的规定；股份有限公司、有限责任公司的房地产，必须经董事会或股东大会通过（企业章程另有约定的除外）；集体所有制企业的房地产，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报上级主管机关备案；中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产，必须经董事会通过（企业章程另有约定的除外）。5）有经营期限的企业，所担保债务的履行期限不应超过企业的经营期限。6）不得在抵押合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有（流质条款）。7）抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，将保单移送抵押权人保管，抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。8）已出租房地产抵押的，原租赁合同继续有效（抵押不破租赁）；抵押后出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力。

最高额抵押一般规定：1）最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。2）最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。3）最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但不得对其他抵押权人产生不得影响（针对多个抵押而言）。

最高额抵押债权确定的情形：1）约定的债权确定期间届满；2）没有约定债权确定期间或约定不明确，当事人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；3）新的债权不可能发生；4）抵押财产被查封、扣押；5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。

抵押权因抵押物灭失而消灭

房地产权属登记制度与政策

房地产登记：房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以

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记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

房地产登记制度的类型：1）契据登记制度（法国）：其理论基础是对抗要件主义，其特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记只有公示力而无公信力，不登记的只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。2）产权登记制，其理论基础为成立要件主义，又分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

权利登记制（德国）：对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。

托伦斯登记制（澳大利亚）：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，两本内容必须完全一致。

房地产登记的目的和意义：1）保护房地产权利人的合法权益；2）保证交易安全，减少交易成本；3）为房地产管理奠定基础；4）为城市规划、建设、管理提供科学依据。

房地产登记的任务：1）作好登记簿记载工作；2）作好房地产登记信息化工作；3）作好房地产登记档案管理工作。

房地产登记的原则：1）权利主体一致原则；2）属地管理原则。

《物权法》确定的不动产登记制度：房地产等各类不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的外，不动产物权未经登记，不发生效力。

不动产登记原则：1）国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构、登记办法，由法律、行政法规规定。2）不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。3）不动产登记费按件收取。

登记机构职责：1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2）就有关登记事项询问申请人；3）如实、及时登记有关事项；4）申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看；5）权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供；6）登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记，不得有超出登记职责范围的其他行为。

登记簿与权属证书的关系：登记簿是登记机构管理的不动产物权登记档案，是物权归属和内容的依据；权属证书是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，是登记簿所记载内容的外在表现形式。权属证书记载的内容应与登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。

不动产登记的生效时间：1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于登记簿时发生效力。2）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。3）因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力。4）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

房地产登记的种类：土地登记、房屋登记

土地登记种类：土地总登记、土地初始登记、土地变更登记、土地注销登记、土地其他登记 土地注销登记：1）依法收回的国有土地；2）依法征收的农民集体土地；3）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭的；4）因自然灾害等原因造成土地权利消灭的；5）非住宅国有建设用地使用权期限届满，使用权人未申请续期或申请续期未获批准的；6）已经登记的土地抵押权、地役权终止。

当事人未按规定申请注销登记的，国土部门应责令限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，

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公告期满后可直接办理注销登记。（抵押的，土地使用期未届满的，国土部门不能直接注销。）

房屋登记种类：所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记 所有权登记包括：初始、转移、变更、所有权注销 其他登记包括：更正、异议

房屋登记的基本要求：1）以共同申请为原则，以单方申请为例外；2）以查验申请资料为主，实施必要的实地查看；3）按房屋基本单元进行登记。

可单方申请的情形：1）因合法建造房屋取得房屋权利；2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；3）因继承、受遗赠取得房屋权利；4）变更登记情形之一；5）房屋灭失；6）权利人放弃权利；7）预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可单方申请预告登记。

应当实地查看的情形：1）初始登记；2）在建工程抵押登记；3）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；4）法律、法规规定应当实地查看的其他房屋登记事项。

房地产开发企业申请初始登记时，应对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房一并申请，登记机构在登记簿上予以记载，所有权人为全体业主，不发证。

房屋基本单元：有固定界限、可以独立使用并且有明确、独立的编号（幢号、室号）的房屋或特定空间。

成套住宅：基本单元为套 非成套住房：幢、层、间 村民住房：宅基地上独立建筑

共有宅基地上建造的村民住房：套、间 非住房：幢、层、套、间

房屋登记程序：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证 申请人应对申请材料的真实性、合法性、有效性负责

登记机构应当予以登记的情形：1）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；2）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；3）申请登记的内容与有关材料证明事实一致；4）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。

房屋登记机构不予登记的情形：1）未依法取得规划许可、施工许可或未按照规划许可的面积等内容建造的建筑；2）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致；3）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；4）申请登记房屋不能特定或不具有独立利用价值的；5）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；6）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的。

对不予登记的，房屋登记机构应当书面告知申请人不予登记的原因。

登记机构将房屋登记事项记载于登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。双方申请的双方撤，单方申请的单方撤。

房屋权属证书：房屋所有权证书、房屋他项权证书 登记证明：预告登记、在建工程抵押

房屋权属证书由国务院建设主管部门统一制定式样、统一监制、统一编号 房屋登记时限（工作日）：国有初始30，集体初始60；抵押、地役、预告、更正10；异议1 公告时间不计入时限，因特殊原因需要延长登记时限的，经登记机构负责人批准可以延长，不得超过原时限一倍。

房屋登记费：向申请人收取，共同申请的，只向登记为房屋权利人的一方收取。按件收取，住房一套为一件（80元）；非住房完成一次登记为一件（550元）。农民住房只收工本费10元。经适房登记，因坐落、权利人名称变更登记，减半。查封、注销、因登记机构错误造成的更正，不收登记费。登记费中包含权属证书费，发一本免收证书费，每增加一本加收10元工本费。补证只收取工本费。

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异议登记期间，权利人处分房屋申请登记的，登记机构应暂缓办理；登记机构已经受理申请但未记载入登记簿，第三人申请异议登记的，登记机构应中止办理，并书面通知申请人。

异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或驳回的，异议登记申请人或权利人可以持登记申请书、身份证明、相应的证明文件申请注销异议登记。

预告登记后，债权消灭或自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，申请人申请房屋登记的，登记机构应按照预告登记事项办理相应的登记。

房改房：1）以成本价购买的，产权归个人，产别为“私产”，注记“房改出售的成本价房，总价款：元”。2）以标准价购买的，拥有部分产权，产别为“私产（部分产权）”，注记“房改出售的标准价房，总价款：元，售房单位，产权比例为（个人）：（单位）”。3）房改房产权来源为“房改售房”。

关于协助执行的相关规定：1）法院执行人员办理查封手续应出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。2）登记机构协助法院执行时不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查，登记机构认为查封或处理的房屋权属错误的，可向法院提出审查建议，但不应停止办理协助执行事项。3）对被执行人因继承、判决或强制执行取得，但尚未办理过户登记的房屋的查封，执行法院应提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决或执行裁定书及协助执行通知书，由登记机构办理过户登记手续后，办理查封登记。4）登记机构已受理被执行转让房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，法院可以查封，已核准登记的，不得查封。5）可以预查封的情形：一是作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了初始登记的房屋；三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或预告登记的房屋。6）法院对可分割处分房屋应在执行标的额的范围内分割查封，并应在协助执行书中明确查封房屋的具体部位。

查封期限：查封、预查封期不得超过两年，期限届满可续封一次，续封应重新作出裁定和协执，续封期限不得超过一年。特殊情况需要再续封的，应经所属高级人民法院批准，且续封期限不得超过一年。

轮候查封：两个以上法院对同一标的查封的，登记机构为先送达协执的法院查封，后送达的为轮候。查封解除的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封房屋全部处理的，轮候查封自动失效；查封法院对查封房屋部分处理的，对剩余部分轮候查封自动转为查封。

查封的效力：1）登记机构对被法院查封的房屋在查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续；登记机构明知有查封还办理抵押、转让手续的，对直接责任人可以给予罚款、拘留、追究刑事责任等处理。2）房屋所有权转移裁定书送达权利受让人时即发生法律效力，登记机构依生效法律文书进行权属登记时，当事人的房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。

房地产中介服务管理制度与政策

房地产中介服务：具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。

房地产中介服务的特点：1）人员特定；2）委托服务；3）服务有偿。

房地产中介服务收费：1）房地产咨询收费：普通咨询报告每份300—1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可按不超过标的0.5%收费。2）房地产估价收费：采用差额定率累进计费，按各档收费额累计之和收费。3）房地产经纪费：房屋租赁代理收费，均按半月至一月成交租金额为标准；房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%—2.5%计收，独家代理的，不超过成交价格的3%。

经济特区的收费标准可适当提高，最高不超过上述标准的30%

房地产估价行业：是目前我国估价领域唯一对机构和执业人员均实行行政许可的行业。

房地产估价机构：由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起成立，组织形式有：1）合伙制：由2名（含）以上专职注册房地产估价师合伙发起成立，合伙人以各自的财产承担法律责任。2）有限责任制：由3名（含）以上专职注册房地产估价师共同出资发起设立，出资人以其出资额

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为限承担法律责任。

房地产估价机构的资质等级：分为一、二、三级。新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。资质有效期届满，继续从事估价活动的，应在资质有效期届满30日前提出延续申请，经批准有效期可延续3年。

房地产估价资质的撤回：取得资质的房地产估价机构，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或依据职权，可责令其限期改正；逾期不改的，可撤回其资质。

房地产估价机构资质注销的情形：1）资质有效期届满未延续的；2）房地产估价机构依法终止的；3）资质被撤销、撤回，或资质证书被依法吊销的。

房地产估价机构业务范围：依法在其资质等级许可范围内从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。一级可从事各类房地产估价业务；二类可从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务；三级可从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务；暂定期内的三级可从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

房地产估价机构分支机构：1）只有一级资质的可以设立分支机构。2）分支机构名称采用：房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司（分所）。3）分支机构负责人应是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；4）在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；5）有固定的经营服务场所；6）估价质量管理、档案管理、财务管理等各项内部制度健全。

房地产估价报告及相关资料的保管期限：自估价报告出具之日起不得少于10年。 房地产估价师资格取得方式：经全国统一考试或者通过认定、互认

房地产估价师资格考试制度：实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。 房地产经纪人员资格考试：1）分房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。2）实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。3）住建部负责编制大纲、教材，组织命题和培训；人力资源社会保障部负责审定考试科目、大纲、试题，组织实施考务工作。4）房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织；住建部负责拟定大纲；人事部负责审定考试大纲。

房地产经纪人执业资格注册的管理机构：中国房地产估价师与房地产经纪人学会。

住房臵业担保机构的设立：报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。

住房臵业担保公司的形式：有限责任公司、股份有限公司

住房臵业担保公司的实有资本：政府预算资助、资产划拨、房地产骨干企业认股 住房臵业担保公司的业务范围：只能从事住房臵业担保和房地产经营业务（房地产开发除外）。不得经营财政信用业务、金融业务、提供其他担保。

最大担保额度规定：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的应追加实有资本。

房地产信用档案的建立范围：房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业、房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员。

房地产中介服务行业信用档案包括：房地产估价机构信用档案、注册房地产估价师信用档案、注册房地产经纪人信用档案。

房地产税收制度与政策

税收制度的基本要素：纳税人、课税对象、税率

房地产税种：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。

房产税的纳税人：1）产权属全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；2）产权出典的，以承典人为纳税人；3）产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未明确及租典纠纷未解决的，房产代管人或使用人为纳税人。

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房产税的计税依据和税率：1）非出租房产：房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳；税率1.2%。公式：房产税=房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%。2）出租房产：房产租金收入为计税依据，税率12%。

房产税的免征范围：1）国家机关、人民团体、军队自用房产（营业或出租的除外）；2）财政拨款单位的自用房产；3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产（附设的营业及出租房产除外）；4）个人所有非营业用房产；5）经财政部批准免税的其他房产。包括：（1）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后；（2）房产大修停用半以上的，经税务审核，在大修期间免征；（3）在基建工地为基建工地服务的工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间免征。（4）企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产；（5）中、小学校及高等学校用于教学及科研本身业务的房产。

地下建筑的房产税政策：1）自用的地下建筑：工业用途房产以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值；商业及其他用地以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。公式：房产税=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%。与地上房屋相连的地下建筑，地下部分与地上房屋视为一个整体按地上房屋规定计算。2）出租的地下建筑：按出租地上房屋建筑规定计收。

城镇土地使用税的纳税人：1）拥有土地使用权的单位和个人，拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；2）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人；3）土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。

土地使用税适用税额：实行分类分级的幅度定额税率，每平方米的年税额按城市大小分四个档次：大城市1.5—30元；中等城市1.2—24元；小城市0.8—18元；县城、建制镇和工矿区0.6—12元。

土地使用税的法定免税范围：1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；2）财政拨款单位自用的土地；3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免征5—10年；7）由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。

由地方确定免税的范围：1）个人所有的居住房屋及院落的用地；2）房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；3）免税单位的职工家属的宿舍用地；4）民政部门举办的安臵残疾人员占一定比例的福利工厂用地；5）集体和个人所有的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

困难减免：年减免税额不足10万元，经当地财政局、税务局审核，报省级财政部门和地方税务局审批；10万元以上的，经省级财政部门和地方税务局审核，报经财政部、国家税务总局批准。

土地增值税的征税范围：国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税的课税对象和依据：课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，转让所得包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税免税范围：1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

契税纳税人：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 契税的税率：3%～5%

契税的减、免范围：1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税；2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税；3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免税；4）土地、房屋被县级以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免；5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免税；6）经外交部确认，予以免税的外国住华使馆、领事馆、联合国住华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属。

契税缴纳环节：纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前，承受人自转移合同签订之日起10日内申报。

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契税的其他规定：1）法定继承人不征收契税；非法定继承人应征收；2）拆迁安臵，房价款超过拆迁补偿款部分征收；3）企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收；自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收。

营业税：销售不动产的营业税税率为5% 城建税：以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。城建税实行地区差别税率，分7%（城市市区）、5%（县城、建制镇）、1%三个档次。

教育附加税；一般为营业税的3% 企业所得税：纳税人为我国境内企业和其他取得收入的组织（个人独资企业、合伙企业不适用），税率为25%。

个人所得税：1）纳税人为中国境内有住所或无住所而在境内居住满一年的，从中国境内和境外取得的所得的个人。在中国境内无住所又不居住或无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得的，同样需缴纳个人所得税。税率为20%。2）个人转让住房，转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为纳税所得额；受赠人取得不动产再次转让的，收入减除受赠、转让房屋过程中缴纳的税金及合理费用后的余额为纳税所得额。

印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。税率采取定额税率和比例税率（载有金额的凭证）。税率分1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰五档。

享受税收优惠政策的普通住房标准：1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；2）单套建筑面积在120平方米以下；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。上述标准上浮比例不得超过20%。

营业税的优惠政策：1）个人自建自用住房销售时免征；2）企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免；3）个人购房不足5年转让的，全额征收；超过5年（含）的非普通住房，按销售收入减去购房价款后的差额征收；超过5年（含）的普通住房免征。

契税的优惠政策：1）个人购买家庭唯一普通住房，减半；2）购买90平米以下家庭唯一住房的，减按1%税率征收。

土地增值、印花税的优惠政策：1）个人销售住房暂免征收土地增值税；2）个人销售或购买住房暂免征收印花税。

个人所得税的优惠政策：1）个人出售已购公房，纳税所得额为出售公房的销售价，减除住房面积标准的经济适用房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或产权单位缴纳的所得收益及合理费用后的余额。2）职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经适房以及拆迁安臵房，按已购公有住房确定应纳税所得额。3）出售自住房并在1年内重新购房的不再减免；4）个人转让自用5年以上家庭唯一住房的，免征。

住房租赁税收优惠政策：1）按政府规定价格出租的公有住房、廉租房，房产税、营业税暂免；个人出租房屋所得暂减按10%的税率征收个人所得税；个人按市场价出租住房的，营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。2）个人出租、承租住房的，免征印花税；个人出租住房收入，在3%税率的基础上减半征收，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

廉租房、经适房的税收优惠政策：1）廉租住房的租金收入免征营业税、房产税；2）廉租房、经适房用地免征城镇土地使用税；3）法人、团体、其他组织转让旧房作为廉租房、经适房的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；4）廉租房、经适房免征印花税。5）个人购买经适房，在法定税率基础上减半征收契税；6）廉租住房补贴免征个人所得税。

公租房的税收优惠政策：1）建设公租房免征城镇土地使用税、印花税；2）公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税、印花税；3）法人、团体、其他组织转让旧房作为公租房的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；4）法人、团体、其他组织捐赠住房作为公租房的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；5）经营公租房所得租金收入（单独核算），免征营业税、房产税。

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住房公积金制度与政策

住房公积金：全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修自住住房。

住房公积金的性质：工资性，是住房分配货币化的重要形式。 住房公积金的特点：1）义务性（强制性），凡在职职工及其所在单位都应按规定的缴存基数、缴存比例建立并按月缴存住房公积金。2）互助性，公积金具有储备和融通的特性；3）保障性。

住房公积金制度的作用：1）是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一，增加了职工工资中住房消费含量，实现分配体制的转换。2）建立了职工的自助保障机制，增强了职工解决住房问题的能力，调整了职工消费结构，确保了职工住房消费支出，有利于扩大住房消费，增加住房有效需求。3）实行“低存低贷”原则，为缴存职工提供比贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款，促进了政策性住房金融体系的建立。

住房公积金管理的基本原则：住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督。

住房公积金管理委员会的组成：人民政府、有关部门负责人、有关专家以及工会、职工、单位代表。

住房公积金管理中心运作：是住房公积金管理的中心环节。指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心，直属于城市人民政府，是以不营利为目的独立的事业单位，负责住房公积金的管理运作职能。

住房公积金管理的行政监督部门：建设行政主管部门会同财政、人民银行。

缴存住房公积金的对象：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工。新设立的单位应自设立之日起30日内到住房资金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房资金管理中心的审核文件，到受托银行为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续。

住房公积金缴存基数：职工本人上一年度月平均工资，共有6个部分：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。

缴存比例：单位和职工缴存比例不应低于5%，不高于12%。具体比例由人民政府批准后执行。公积金汇缴年度为上年7月1日至当年6月30日。

个人住房公积金有效凭证：凭条、存折、磁卡

对帐：每年6月30日结息后，管理中心要向职工发送住房公积金对帐单。

住房公积金的提取和使用原则：1）定向使用的原则；2）安全运作的原则；3）严格时限的效率原则。

住房公积金的提取：1）职工住房消费提取；2）职工丧失缴存条件的提取。

职工住房消费提取：1）职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；2）偿还购房贷款本息时的提取；3）房租超出家庭工资收入规定比例时的提取（比例由管理委员会确定）。

职工丧失缴存条件的提取：1）离、退休；2）完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；3）户口迁出所在市、县或出境定居；4）职工死亡或被宣告死亡；继承人或受遗赠人可摄取帐户内存储余额；无继承人也无受遗赠人的，其帐户内存储余额纳入住房公积金的增值收益。5）职工享受城镇低保，与单位终止劳动关系未再就业、部分或全部丧失劳动能力及遇到其他突发事件，造成生活严重困难。经管理中心审核，可提取帐户内存储余额。

公积金提取程序：由单位审核、管理中心核准、受委托银行办理支付手续。

住房公积金的使用：职工个人对其住房公积金的使用、管理中心对归集的住房公积金的运作。 职工个人住房公积金使用的行为特点：1）职工享有对其住房公积金占有和使用的权力；2）职工享有对其住房公积金的收益权；3）职工享有对住房公积金的支配和使用权。

个人住房贷款：是住房公积金使用的中心内容和主要形式。职工提交文件资料后，管理中心应

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在15个工作日内办完贷款手续；15日内未办完的，经管理中心负责人批准，可延长5个工作日并告知申请人理由。职工未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。

管理中心不能向单位或个人提供担保

住房公积金的存款利率：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。公积金自存入职工个人帐户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。遇法定存款利率调整，分段计息。

住房公积金的贷款利率：公积金贷款利率一年一定，每年的1月1日确定下一年度利率。遇到法定利率调整，贷款期限在1年内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限超过1年的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

管理中心沉淀奖金的利率：管理中心在受托银行的住房公积金专户中的沉淀奖金，比照结息日挂牌公告的金融机构在中国人民银行的准备金存款利率计息，按季结息，每季度末月的20日为结息日。

住房公积金的税收政策：住房公积金是政策性资金，实行免税政策。

物业管理制度与政策

物业：指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。 物业管理的主体：业主、物业服务企业、其他管理人。

物业管理服务的具体内容：常规服务和特约服务（供求双方临时约定）。 物业管理服务标准分三个不同等级

物业管理服务供给主体：物业管理企业、专项服务公司、咨询机构

业主大会：是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织，业主委员会是其执行机构。业主大会应在房地产行政主管部门的指导下成立，并选举产生业主委员会，业主委员会应自选举之日起30日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。

物业服务企业管理制度：国家对从事物业服务活动的企业实行资质管理制度，对物业管理行业实行市场准入制度。物业服务专业人员实行职业资格制度。

住宅专项维修资金：属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

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