四川省城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制技术规程（试行）

四川省城乡建设用地增减挂钩试点项目区

实施规划编制技术规程

（试行）

四川省国土资源厅 二〇一一年九月

前 言 .............................................. 4 1 范围 ................................................ 5 2 术语 ................................................ 5 3 城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制的目的、政策依据和基本任务 ............................................ 6 3.1实施规划编制的目的 ................................ 6 3.2 政策依据 ......................................... 6 3.3 基本任务 ......................................... 6 4 城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制的程序与步骤 . 7 4.1前期专项调查 ...................................... 7 4.2 项目区初选 ....................................... 8 4.3 实地调查评价 ..................................... 9 4.4 现场调查 ......................................... 9 4.5 项目区设置 ....................................... 9 4.6 项目区规模的控制 ................................. 10 4.7 项目区规划方案的论证 ............................. 10 4.7.1 项目区设置的合法性、合理性论证 ................ 10 4.7.2 农民集中居住区及配套设施论证 .................. 11 4.7.3 权属调整方案论证 ............................. 11 4.7.4 拆旧区农民安置补偿方案的论证 .................. 11 4.7.5 农民集中居住区地质灾害危险性评估 .............. 11

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5 城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划方案编制的 ...... 11 关键环节与技术方法要求 ................................ 11 5.1 项目区基础条件分析 ............................... 12 5.2 项目区农村建设用地整理潜力分析 .................... 12 5.3 拆旧区农民安置................................... 12 5.3.1 农民集中居住区规划建设方案 .................... 13 5.3.2安置补偿方案 ................................. 13 5.3.3 安置方式 ..................................... 13 5.3.4 拆迁补偿 ..................................... 13 5.4 资金的管理 ...................................... 14 5.5 土地权属调整方案 ................................. 14 5.6 实施规划保障措施 ................................. 15 6 城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划成果 ........... 15 6.1 成果资料 ........................................ 15 6.1.1 实施规划文本 ................................. 15 6.1.2 实施规划图件 ................................. 16 6.1.3 附件 ........................................ 16 6.2 基础数据及图件................................... 18 6.3 实施规划编制文本内容与技术要求概述 ................ 18 6.3.1概述 ......................................... 18 6.3.2 项目区概况 ................................... 20 6.3.3 项目区分析 ................................... 21

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6.3.4 新增耕地潜力分析 ............................. 22 6.3.5 拆旧区土地适宜性评价、土地利用限制因素分析、地质灾害危险性评估、水土资源平衡分析 ...................... 22 6.3.6 公众参与分析 ................................. 23 6.3.7 效益分析 ..................................... 23 6.3.8 项目区规划方案 ............................... 23 6.3.9 挂钩周转指标年度归还计划 ...................... 24 6.3.10 项目区实施方案和实施管理 ..................... 24 6.3.11 资金筹措及投资估算 .......................... 25 6.3.12 土地权属调整方案 ............................ 25 6.3.13 地质灾害危险性评估 .......................... 26 6.3.14创新措施及建议 ............................... 26 6.3.15 附件 ....................................... 26 6.3.16 报件装订要求 ................................ 36

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前 言

为进一步规范城乡建设用地增减挂钩试点工作，提高编制实施规划的科学性和可操作性，按照国务院《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47号）、国土资源部《关于印发〈城乡建设用地增减挂钩试点管理办法〉的通知》（国土资发〔2008〕138号）、四川省人民政府《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的实施意见》（川府发〔2011〕10号）、四川省国土资源厅《四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（川国土资发〔2008〕68号）等文件要求，制定《四川省城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制技术规程（试行）》。

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（市、区）级行政区域内安排，参与整理的拆旧区应尽量集中连片，以行政村为单位推进。建新区选址必须符合土地利用总体规划和城市规划、村镇规划，禁止占用基本农田,避让地质灾害等危险点。农民集中居住区的规划选址应充分征求项目区农民群众的意见，城镇建新区应设置在土地利用总体规划安排的有条件建设区内。 4.6 项目区规模的控制

4.6.1项目区规模适度，挂钩周转指标规模原则上控制在50公顷以内。

4.6.2挂钩周转指标专项用于项目区内建新区的面积规模控制，要求在规定时间内用拆旧区复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。

4.6.3除拆旧区已确权登记的农村宅基地、采矿用地等农村建设用地外，其他地类整理复垦的耕地不能用于核定归还指标。

4.6.4建新区使用挂钩周转指标规模必须小于拆旧地块总面积，剩余面积计入该项目新增耕地有效面积。

4.6.5建新区中用于农民集中居住区建设的土地面积应低于原占用面积，建新区中建设用地的集约利用水平应高于现有存量建设用地。

4.7 项目区规划方案的论证

项目区选点布局应当举行听证、论证，充分吸收当地农民和公众意见；规划方案制定后，应对规划方案进行比较论证。主要是对以下几个方面进行论证。

4.7.1 项目区设置的合法性、合理性论证

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组织专家论证项目区的设置，是否符合土地利用总体规划、城市规划、村镇规划、农村土地整治规划和挂钩试点专项规划以及国家政策规定。

4.7.2 农民集中居住区及配套设施论证

对农民集中居住区选址、户型设计、工程建设、基础设施配套、公共服务设施配套、农业生产设施配套、预留集体建设用地和安置补偿方案等实行听证、论证。 4.7.3 权属调整方案论证

涉及土地权属调整的，需出具详细的权属调整方案，必须征得农村集体组织和农户的同意。

4.7.4 拆旧区农民安置补偿方案的论证 4.7.5 农民集中居住区地质灾害危险性评估

依据国务院《地质灾害防治条例》（中华人民共和国国务院令第394号）、国土资源部《地质灾害防治管理办法》（国土资源部令第4号）、《关于加强地质灾害危险性评估工作的通知》（国土资发〔2004〕69号）和《四川省地质环境管理条例》等有关政策规定，对农民集中居住区进行地质灾害危险性评估。

5 城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划方案编制的关键环节与技术方法要求

项目区实施规划应在各试点县（市、区）的农村土地整治规划基础上，优先选择具有农村建设用地整理潜力且有强烈的整治愿望和要求的行政村划定为拆旧区。项目区的设置必须保证实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理，

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改善农民生产生活条件的目标。挂钩试点县（市、区）应依据专项调查，编制项目区实施规划，以规划引导实施，保证挂钩试点工作的顺利进行。

实施规划方案的编制主要包括以下几个关键环节：对基础条件、整理潜力、规划条件的分析，拆旧区农民的妥善安置，资金的平衡，权属的调整，组织管理和实施规划保障措施。 5.1 项目区基础条件分析

结合实地调查评价与现场调查成果分析项目区自然条件、社会经济条件，重点分析项目区土地利用现状，土地利用权属现状、确权颁证情况及基础设施状况。对项目区农村建设用地的构成和农户房屋质量进行分析，分析拆旧区整理实施的可行性以及可能遇到的困难并提出解决办法。结合交通、水利及公共设施现状及地质危险等环境灾害评估，深入分析农民集中居住区选址的可行性；分析农村道路、坑塘、水渠等道路、水利工程设施，结合试点项目，对其进行整治完善。 5.2 项目区农村建设用地整理潜力分析

依据专项调查，结合实地调查评价、现场调查成果和规划方案论证，对拆旧区农村建设用地整理的潜力进行分析。按照拆旧区的位置、范围和规模，以第二次全国土地调查及年度土地变更调查数据为基础，结合农村集体土地确权登记成果，分析新增耕地的潜力。要考虑到拆旧区整理复垦耕地的数量、质量比建新占用耕地的数量有增加、质量有提高；新增耕地面积计算必须合理、清楚，并与基本农田保护相结合。

5.3 拆旧区农民安置

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5.3.1 农民集中居住区规划建设方案

制定详细的农民集中居住区规划建设方案。确定农民集中居住区范围内房屋、基础设施配套、公共服务设施配套等相关建设占地面积；明确农民集中居住区规划居住的户数和人员构成。 5.3.2安置补偿方案

拆旧区和农民集中居住区占地范围内涉及农民搬迁安置、土地权属调整等情况的，必须编制安置补偿方案和权属调整方案。在征得农民同意的基础上，当地人民政府应与农户签订责、权、利内容齐全的协议，明确安置补偿和土地权属调整方式。 5.3.3 安置方式

（1）离乡离土方式

拆迁农民到城镇居住，对农民宅基地实行足额货币化安置补偿。 （2）离土不离乡方式

拆迁农民实行跨村安置，选择进入新建中心村或小集镇，要考虑生产半径不得大于3公里。

（3）不离土不离乡方式

农民集中居住区位于拆旧区所在行政村，生产半径不得大于1.5公里。 5.3.4 拆迁补偿

（1）依据实际经济情况和当地的补偿安置政策规定，制定详细的拆迁补偿标准。补偿标准对农户房屋及地面附着物要提出明确的补偿金额。补偿标准尽量细化、便于实施。

（2）要对农户拆迁和建房过程出现的困难予以充分考虑，给予

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充分的补助。

（3）农民集中居住区内的配套设施要完善。社区内的水、电、气、光纤等基础设施要与社区的建设同步完成，完善社区物业管理，可配套相应的图书室、医疗室、超市、运动场所等。 5.4 资金的管理

项目区资金收益主要来源于城镇建新区土地有偿使用，其土地增值收益必须及时全部返还农村。建设资金主要用于以下几个方面：

（1）建筑物、构筑物赔偿费：拆旧区建筑物、构筑物及地面附着物赔偿费用。

（2）过渡安置费：参与项目的农户过渡安置费、搬家费等，低保户等其他困难户补助等。

（3）拆旧地块的复垦费用。

（4）复垦地块道路、沟渠等土地整治费用。

（5）农民集中居住区建设及基础设施配套费：新房建设费用，水、电、气、光纤、宽带等基础设施建设补助费用，物业管理费用，公共娱乐卫生设施建设补助费用，小区绿化、道路、排污管道建设补助费用等。

（6）项目区规划编制、项目咨询、工程招投标费用，委托监理等专业费用。

（7）工作人员工资，管理及会务费用。 （8）其它费用，如不可预见费。 5.5 土地权属调整方案

通过开展土地评估、界定土地权属，按照“依法、自愿、等价、

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由集体经济组织调整”的原则，进行土地调整、互换和补偿方案的制定，并开展土地权属调查与登记工作，核实集体所有土地及各单位、个人使用土地的数量、质量、分布、用途，查清各土地权利人状况，保护土地权利人的合法权益，避免权属纠纷。 5.6 实施规划保障措施

5.6.1实施规划的编制要符合土地利用总体规划、城市规划、村镇规划和产业布局规划，符合国家、部、省关于挂钩试点工作的相关政策规定。

5.6.2挂钩周转指标从项目区整体审批实施至指标归还期限一般不超过三年，项目区要制定分年度指标归还计划。

5.6.3保证建新区使用挂钩周转指标必须小于拆旧地块总面积，拆旧区整理复垦耕地的数量、质量，应比建新占用土地的数量有增加、质量有提高。

5.6.4合理确定建新区中各类用地，建新区要按照国家供地政策和节约集约用地要求供地和用地，城镇建新区必须征收为国有，属经营性用地的，要按照规定以招标、拍卖、挂牌出让方式供地。

5.6.5制订相应的资金筹措方案，确保项目建设资金按时足额到位。

5.6.6通过招投标或比选方式，选择具有资质的规划设计单位负责项目区实施规划的编制工作。

6 城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划成果 6.1 成果资料 6.1.1 实施规划文本

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6.1.2 实施规划图件

（1）项目区标准分幅土地利用现状图，采用第二次全国土地调查及年度土地变更调查数据。

（2）项目区所在乡（镇）土地利用总体规划图，采用在省国土资源厅备案的规划成果。

（3）项目区拆旧地块位置图，以土地利用总体规划、第二次全国土地调查及年度土地变更调查数据和农村集体土地确权登记工作成果为基础。

（4）拆旧地块勘测定界图，装订成册，比例尺（1:2000），采用“1980西安坐标系”和“1985国家高程基准”。

（5）项目区拆旧地块实施规划图。

（6）项目区建新区位置图，采用土地利用现状图为底图。 （7）项目区建新区实施规划图，采用在省国土资源厅备案的规划成果为底图。

（8）项目区区域位置图。 6.1.3 附件

（1）试点县（市、区）国土资源部门立项申请请示。 （2）试点市（州）国土资源部门转报文件。

（3）试点县（市、区）人民政府出具的资金承诺证明。 （4）项目区专家论证意见。

（5）农民集中居住区规划建设方案。方案内容包括：规划建设方案的专家论证意见；县（市、区）级人民政府与农户签订责、权、利内容齐全的协议，明确农民集中居住区占地范围内的农民安置方

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式、补偿方案；农民集中居住区资金落实情况、土地权属调整方案、听证会会议纪要；农民集中居住区范围占地地类情况表。

（6）经三分之二以上村民代表或村民会议三分之二以上成员同意并签字，乡（镇）、村社签章同意的进行城乡建设用地增减挂钩试点项目的意见书。

（7）试点县（市、区）规划管理部门出具的同意建新区选址意见书。

（8）农民集中居住区地质灾害危险性评估报告。

（9）试点县（市、区）国土资源管理部门出具的建新区不占用基本农田的承诺书。

（10）试点县（市、区）国土资源管理部门出具的该项目拆旧地块未参与土地整理项目及其他城乡建设用地增减挂钩试点项目的承诺书。

（11）试点县（市、区）国土资源管理部门出具的拆旧地块与土地利用总体规划图一致性承诺书。

（12）农民自愿参与城乡建设用地增减挂钩试点项目的申请书，农户签字并附身份证复印件。

（13）项目区所在乡（镇）人民政府出具的初步拟定的土地权属调整方案。

（14）试点县（市、区）国土资源管理部门提供开展挂钩试点项目的听证材料。

（15）试点市（州）、扩权县国土资源管理部门出具的立项审查意见。

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（16）数字化成果。光盘内容包括实施规划文本、实施规划图件（PDF和矢量格式）、附件（PDF格式）。

（17）第二次全国土地调查及年度土地变更调查数据。 （18）拆旧地块勘测定界资料，包括勘测定界图及勘测定界成果报告。

6.2 基础数据及图件

基础数据：省厅备案的土地利用总体规划数据、第二次全国土地调查及年度土地变更调查数据。

基础图件：省厅备案的土地利用总体规划图、标准分幅土地利用现状图、拆旧地块勘测定界图（1:2000）。 6.3 实施规划编制文本内容与技术要求概述 6.3.1概述

简要叙述项目区建设背景，法律、法规、各级文件精神，分析项目区提出的原因、建设的必要性和意义。

项目区名称统一为：“XX省XX市XX县（市、区）XX乡（镇）与XX乡（镇）XX村城乡建设用地增减挂钩试点项目区”。

1.项目区简介

简要说明项目区区位，重点说明项目区建设规模、挂钩周转指标规模、农民规划安置情况、新增耕地面积、总投资、建设期限。

2.实施规划编制依据

（1）国务院《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47号）。

（2）国土资源部《关于印发〈城乡建设用地增减挂钩试点管理

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办法〉的通知》（国土资发〔2008〕138号）。

（3）四川省人民政府《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的实施意见》（川府发〔2011〕10号）。

（4）四川省国土资源厅《关于印发〈四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法〉的通知》（川国土资发〔2008〕68号）。

（5）《XX县（市、区）国民经济发展“十二五”规划纲要》。 （6）《XX县（市、区）××镇社会经济发展“十二五”规划》。 （7）《XX县（市、区）土地利用总体规划大纲（2006～2020）》。 （8）《XX县XX镇土地利用总体规划（2006～2020）》。 （9）《XX县（市、区）城镇、村镇规划（2006～2020）》。 （10）《XX县（市、区）XX镇建设规划（2006～2020）》。 （11）《XX县（市、区）XX镇产业布局规划（2006-2020）》。 （12）《XX县（市、区）农村公路发展规划》。 （13）《XX县（市、区）环境保护“十二五”规划》。 3.实施规划编制原则

（1）以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件，统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点。

（2）符合土地利用总体规划，并与城市规划、村镇规划、产业布局规划等相关规划衔接。

（3）要与当地经济社会和城镇化发展水平相适应，充分考虑农村社会保障能力。

（4）充分尊重当地文化习俗和农民意愿，维护集体和农民合法

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偿安置计划及落实等。 6.3.10.2 实施管理措施

成立组织管理工作组。建立宣传、监管、资金使用管理和技术保障等机制、措施。

项目区实施过程中，拆旧区整理要严格执行土地整理复垦的有关规定。

为保证项目顺利实施所采取的组织领导机构设置、工程建设管理措施（六项制度：法人制、合同制、公示制、招投标制、监理制、廉政建设制的建设落实情况）、资金使用管理措施、工程质量和安全控制措施、确保补赔偿安置方案顺利实施的措施、解决补赔偿安置过程中突发事件的应急预案等。 6.3.11 资金筹措及投资估算

说明资金筹措渠道、资金计划安排与施工进度的配合情况，投资估算依据、总投资及分项投资比例、投资进度计划、项目区建新拆旧投资估算、补偿安置估算等。

投资估算依据主要有：土地整理预算编制标准，最新工程造价信息等。

6.3.12 土地权属调整方案

项目区实施过程中，涉及农用地或建设用地调整、互换，要得到集体经济组织和农民的确认。按整理前后耕地数量增加、质量提高的方式，将整理后土地重新分配、认定，并签署土地权属界线认可书和土地经营承包证书。涉及农民承包地调整的，由乡（镇）村集体经济组织依据整理前与承包人签订的协议，重新调整并登记造册。

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6.3.13 地质灾害危险性评估 6.3.14 创新措施及建议 6.3.15 附件 附件A 表格 附件B 图件成果 附件C

实施规划文本

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附件A：表格

附表〔1〕：

XX省XX市XX县（市、区）XX乡（镇）与XX乡（镇）XX村

城乡建设用地增减挂钩试点项目区土地利用现状表

单位：亩

土 地 分 类 一级类 二级类 合计 耕地（01） 水田（011） 水浇地（012） 旱地（013） 合计 果园（021） 园地（02） 茶园（022） 其他园地（023） 合计 有林地（031） 林地（03） 灌木林地（032） 其他林地（033） 合计 天然牧草地（041） 草地（04） 人工牧草地（042） 其他草地（043） 合计 城市（201） 建制镇（202） 城镇村及工矿用地（20） 村庄（203） 采矿用地（204） 风景名胜及特殊用地（205） 项目区所在自然村 ⅩⅩ村 ⅩⅩ村 ⅩⅩ村 ⅩⅩ村 ⅩⅩ村 合计面积 比例 27

合计 铁路用地（101） 公路用地（102） 街巷用地（103） 交通运输用地（10） 农村道路（104） 机场用地（105） 港口码头用地（106） 管道运输用地（107） 合计 河流水面（111） 湖泊水面水域及水利设施用地（11） （112） 水库水面（113） 坑塘水面（114） 沿海滩涂（115） 合计 空闲地（121） 设施农用地（122） 其他土地（12） 田坎（123） 盐碱地（124） 沼泽地（125） 沙地（126） 裸地（127） 总计

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附表〔2〕：

XX省XX市XX县（市、区）XX乡（镇）与XX乡（镇）XX村

城乡建设用地增减挂钩试点项目区建新区地类情况表

单位：亩、户、人

总 面积 耕地 ?? 地类情况 城镇村及工矿用地 其他土地 集中 居住 ?? 户数 人数 货币安置 户数 人数 编号 位置 农民集中居住区1 农民集中居住区2 小计 城镇建新区1 城镇建新区2 小计 合计 注：

1、位置：填乡、村、组；

2、数据保留两位小数；

附表〔3〕： XX省XX市XX县（市、区）XX乡（镇）与XX乡（镇）XX村

城乡建设用地增减挂钩试点项目区拆旧地块统计表

单位：亩、户、人

拆旧区 拆旧地块编号 拆旧区土地 图斑号 所在图幅号 所在村、组 利用现状 类型 面积 所涉及 所涉及 户数 人口 合计 注：人口、户数只有建设用地类型属于村庄的才填

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