2013年重庆房地产市场1-6月上半年分析20131023 - 图文

【2013

年重庆主城】

房 地 产 市 场 上 半 年 报 告

2013 年 7 月

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【宏观篇】

一、政策回顾

1.1 2013年1-6月全国政策回顾

2013上半年，随着楼市的持续升温，国务院多次出台相关政策规范房地产市场，从2月的新“国五条”，3月的不动产统一登记制度到6月的房产税试点扩容，政策频出但楼市“高烧”依旧未退，市场中房价攀升、地王频现，抢房潮、日先盘多次出现，楼市真的陷入“越调越涨”的怪圈。预计2013下半年，为了稳定房价，抑制房价过快上涨势头，打击投资投机性购房，中央政府将会继续出台相关严厉的调控政策。

1.1.1 全国性综合政策：

2

从目前房地产市场供需火热的态势杢看，2013上半年尽管政策频出，但结果并没有起到预期的作用，其原因主要在于以下两方面：一是调控政策大多在购房者身上做文章，并未触及楼市要害；二是各地政店消极对待调控政策，执行力度不够。 预计2013年政店将仍房产税扩容、土地调控升级和银行利率调整等三方面再度对房地产市场出手，稳定房价。

1.1.2土地政策

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2013上半年，各大开发商大举拿地，地王频现，土地市场高温不退。而地价的上涨预示着未来房价的攀升，政府要想抑制房价上涨，必须解决地方政府财政问题，预计下半年政府将会在土地调控上出台相关措施，严格限制地价。

1.1.3金融/税收政策

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2013上半年，政府并没有在金融政策上出狠招，相比于2012年的多次加息，中国人民

银行在上半年更没有一次加息政策出台，作为中央政府一直以来常用的调控手段，预计下半年，政店为了降温市场，将会出台相关的金融政策，叧是政府在调控房地产市场时应把握好 时机，注意考虑刚性需求的承受力。

1.1.4 保障房政策

3月国务院要求加快保障性安居工程规划建设，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务；4月，住建部再次确定今年保障房建设任务。可见随着房地产市场成交的持续走高，政府希望通过保障房工程的实施，能够缓解购房压力，释放刚性购房需求，稳定房价。

1.2 2013年1-6月重庆市房地产各项政策

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2013年上半年重庆楼市尽管经历了年初的提高房产税征点，3月的地方版细则出台和6

月末尾的闹钱荒，但市场幵没有因此萎靡，反而出现了量价齐升，地王频现的火热现象。预计下半年随着银行资金链持续紧张，重庆楼市会有一定的震荡，但总体上由于刚需的旺盛，会呈现出稳中有升的局面。

1.3 政策回顾小结

2013上半年出台了被称为史上最严厉的调控政策—新“国五条”，但市场并没有回归到合理的水平，反而出现了“越调越涨”的怪圈。纵观从2009年12月至今，国务院相继出台了“国十条”、新“国八条”、限购、限贷、限价、房产税、新“国五条”等多项措施，楼市调控仍未放松，但调控成果却不预期相差甚进，房价的上涨只是放慢了脚步而已。下半年，预计中央政府将会出台新的调控政策，而房产税扩容、土地调控升级和金融政策将是未来的调控方向。

从重庆政策上来看主要是3月出台的地方版国五条细则较为严厉，但对刚需巨大的重庆市场来说影响甚微，重庆房价还是节节攀升。下半年的重庆楼市或许因市场资金面偏紧和新的政策出台会有所降温，出现以价换量的现象，但总体上还是比较乐观。

二、经济运行状况

2.1 全国经济运行情况

国家经过改革开放三十多年的高速增长以后，现在进入了结构转型的新阶段，经济增长速度自2012年以来进入了适度回落的状态，国家GDP一直在8%以下运行，但随着新一届政府把工作的着力点放在稳增长、调结构、促改革上，我国经济仍会保持相对稳定的增长速

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度。

2.1.1 2013年1-6月国内生产总值

图2.1 2003-2013年1-6月国内生产总值

2013年上半年国内生产总值为248009亿元，按可比价格计算，同比增长7.6%。其中，

一季度增长7.7%，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增加值18622亿元，增长3.0%；第二产业增加值117037亿元，增长7.6%；第三产业增加值112350亿元，增长8.3%。从环比看，二季度国内生产总值增长1.7%。

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2.1.2 2013年1-6月全国居民消费价格指数

图2.2 2012年6月-2013年6月CPI同比涨幅

国家统计局本月9日公布的数据显示，2013年6月份，全国居民消费价格总水平

(CPI)同比上涨2.7%。2013年上半年，CPI同比上涨2.4%，远低于年初制定的3.5%的年度调控目标。而6月份的上涨原因主要由最近猪肉价格的反弹和居住价格的上升所致。下半年，随着猪肉价格走上上行轨道，食品价格仍存在较大压力，但由于目前消费需求因国家经济放缓而有所疲软，CPI 上涨压力不大，因此预计下半年CPI会略高于上半年。

2.1.3 2013年1-6月全国固定资产投资完成情况

图2.3 2013年1-6月全国固定资产投资完成情况

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图2.4 2013年1-6月房地产投资额及同比增长

2013年上半年固定资产投资（不含农户）181318亿元，同比名义增长20.1%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。分地区看，东部地区投资86741亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区投资49509亿元，增长23.6%，增速回落0.3个百分点；西部地区投资44170亿元，增长22.7%，增速不上月持平。分产业看，第一产业投资

3884亿元，同比增长33.5%，增速比1-5月份加快2.4个百分点；第二产业投资78052亿元，增长15.6%，增速回落0.1个百分点；第三产业投资99382亿元，增长23.5%，增速回落0.4个百分点。

2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5 月份回落0.3个百分点。房地产行业投资额自上半年2月份以来出现了一定的滑落，但相较于去年整体杢说投资环境趋好，市场稳定。

2.1.4 2013年1-6月全国货币供应量

图2.5 货币供应量（亿元）

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2013年6月末，广义货币（M2）余额105.45万亿元，同比增长14.0%，比上月末低

1.8个百分点，比上年末高0.2个百分点；狭义货币（M1）余额31.36万亿元，同比增长9.1%，比上月末低2.2个百分点，比上年末高2.6个百分点；流通中货币（M0）余额5.42万亿元，同比增长9.9%。上半年净回笼现金509亿元。

2.2重庆经济运行情况

从上半年经济运行轨迹看，重庆市GDP增速在国内宏观经济持续下行的背景下也呈逌渐下行的趋势，但依然保持直辖以来12.2%的年均增幅上方运行，处于快速增长区间。

2.2.1 地区生产总值

图2.6 2007-2013年第一季度地区（重庆）生产总值

总体看来，在经济下行压力加大的背景下，重庆经济发展虽然小有回落，但还是取得了

较好的成绩。数据显示，2013年第一季度，重庆全市实现地区生产总值2726亿元，同比增

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长12.5%，全市经济呈现平稳快速增长态势。预计后面随着稳增长、控通胀、惠民生等相关政策措施效应的持续发挥，经济収展的质量和效益会迚一步提高，全市经济仍将保持健康平稳发展态势。

2.2.2 重庆地区居民消费价格（CPI）

图2.7 居民消费价格年度同比（%）

数据显示， 2013年1-5月我市CPI不去年相差不大，预计上半年接近全国平均水平，

远低于年初预定的调控目标3.5%。下半年随着以猪肉价格为首的食品价格的回暖，以及居住价格和租房价格的上升， CPI会面临一定的压力。

2.2.3 重庆固定投资完成情况

图2.8 2013年1-5月重庆固定资产投资完成情况

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图2.9 2013年1-5月重庆房地产投资额及同比增长

2013年1-5月重庆固定资产投资平稳较快，势头良好。在“国五条”及其重庆细则相继

出台的政策背景中，重庆市房地产开发市场总体平稳，投资、开发建设稳中有进，商品房交易市场形势呈现上升变化，房地产开发企业资金保障充足有力。

2.3 经济运行情况小结

2013年上半年我国宏观经济走势不容乐观，虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012年底的反弹趋势表现尚好，但二季度以来已经出现明显回落征兆。主要由于国际大环境不景气，欧洲、日本等发达国家经济复苏缓慢，影响我国整体出口情况；而国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，房地产市场持续被调控，地方政府土地财政大规模减少，加之新一届政府致力于加速推进经济结构转型等种种原因致使上半年经济增速持续放缓。

相较于全国经济的增速放缓，重庆经济GDP继续高速增长，虽然受新“国五条”等房地产调控的影响，但在大力推进“一统三化两转变”战略，加快推进发展转型，着力提高经济增长的质量和效益下，经济运行延续了2012年以来的缓中趋稳的态势。

三、土地市场

3.1、土地供应情况

2013年1-6月重庆主城区土地供应共计152宗，供应面积约1204.97万方，较2012年 1-6月上升2.23%；其中，商住用地供应72宗，供应面积约597.81万方，环比上涨了6.82%；工业及其他用地供应80宗，供应面积约607.16万斱，环比下降1.92%。

表2.1 2012年1-6月和2013年1-6月土地供应情况

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整体来看，2013年1-6月土地供应整体较去年同期有小幅上升，而商住用地供应量增

幅明显，工业及其他用地供应量较去年有小幅度下降，主要受2012年重庆房地产市场走势良好，政府顺势推地。

3.1.1土地整体供应解析

图2.1 2013年1-6月土地供应情况

2013年1-6月土地供应以5月份供应量最多，供应土地面积高达355万方，同比上涨

400%；

13年土地市场集中于5、6月份。受国家政策影响， 13年一季度土地市场不明朗。而市场日益明朗的情况下，集中于5、6月爆发。

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图2.2 2013年各月商住用地供应情况

2013年1-6月商住土地供应主要集中于5月仹和6月份，12年全年各开发商销售情况

较好，有足够的资金进行下一步的土地储备。加上13年一季度的观望，市场明朗，政店顺势推地。

3.1.2各区域土地供应解析

图2.3 2013年1-6月各区域整体供应情况

纵观2013年1-6月各区域土地整体供应情况，渝北区土地供应量最多，位居各区之首，

共29宗，供应面积高达约228.93万方；供应量较少的区域为大渡口区和渝中区，其中以渝中区土地供应为最少，土地供应仅1宗，面积约1.87万方；而其他各区土地供应量相对较为平均。

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图2.4 2013年1-6月各区域商住用地供应情况

各区域土地供应中，商住用地的供应量以渝北区的供应量居首，供应面积约137.83万

方，约占整体商住用地的23%；其次为九龙坡区，供应面积约为111.75万方；大渡口区上 半年无土地供应。

3.2、土地成交情况

3.2.1土地整体成交解析

2013年1-6月重庆主城区土地成交共计157宗，成交面积1199.59万方，与2012年相 比，上涨了36.24%；其中，商住用地成交77宗，成交面积663.13万方，较2012年上涨35.11%；工业及其它用地成交80宗，成交面积约536.46万方，较2012年上升37.67%。2013年市场的回暖直接使商住用地市场的升温，土地市场整体表现远远优于2012年，说明各开发商均看好未来市场。

表2.2 2012年1-6月和2013年1-6月土地成交对比

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图2.5 2013年1-6月土地成交情况

2013年1-6月成交情况总体高于2012年1-6月，其中5月份成交面积为上半年最高，

受2012年整体楼市影响，各大品牌房企基本完成年度销售任务，充裕的现金使其进行大量的土地储备，导致2013年上半年土地交易市场升温。

图2.6 2013年1-6月商住用地成交情况

商住土地市场方面，2013年1-6月成交高峰期处于5、6月份，5月份达到峰值，成交量

达163万方，主要由于重庆房地产市场日益明朗，开发商对后市充满信心，开始积累储备土地。

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图2.7 2013年1-6月重庆主城各区土地成交情况

从区域上看，渝北区是2013年1-6月重庆主城土地市场最热门的区域，土地成交量高达

334.79万方，上半年北区成交量占58.8%，主要得益于政府对该区域的大力开发，使其成为重庆新兴发展区域。发展前景较好，且目前建设有较好的基础设施，重庆向北的概念已在消费者心理形成不可改变的趋势。

图2.8 2013年1-6月重庆主城各区商住用地成交情况

商住用地成交方面，渝北区依然稳居主城第一位置，成交18宗土地，成交面积

147.99万方，九龙坡区由于高新区的高速収展，配套相对成熟，受到开发商的青睐，处于第二，渝中区和大渡口区由于发展成熟，供应量较少，且地价相对较高，成交量处于最低位。

3.3 土地市场小结

2013年1-6月重庆土地市场供需两旺，上半年先抑后扬的特征显著，由于受国家政策

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影响，重庆房地产市场不明确，各大房企观望。加上年初大部分房企都将注意力放在销售端，土地市场相对冷清。随着行业大环境持续改善，市场日渐明朗，企业销售状况持续走好，加之对后市预期良好，整个土地市场逐渐复苏，开始显露出强烈的补库存的意愿。 受重庆市规划影响，整个城市向北发展，各房企积累收购北区土地。加上北区相对完善的基础设斲，城市风貌的良好形象，相对平缓的地形等多重因素，继续备受各大品牉开发商和购房者的追捧，土地成交量继续保持高位运行。从土地供应趋势来看，重庆依然延续向北发展的态势，同时兼顾西拓和南伸，主城版图扩张速度较快。

四、商品房市场解析

4.1、商品房供应情况

2013上半年1-6月份，重庆主城区新增商品房预售项目共483个，新增商品房面积约1076.05万方，新增面积较2012上半年1-6月仹上涨了26.09%；其中，新增住宅供应项目306个，新增住宅面积约849.56万方，住宅供应面积较2012上半年1-6月份上涨了25.7%； 非住宅新增预售项目177个，新增面积约226.49万方，较2012上半年1-6月份上涨27.58%。 表3.1 2013上半年1-6月份新增商品房预售情况

整体来看，2013上半年1-6月份新增供应量较2012年同期上涨近3成左右，延续了去 年下半年以来的回暖态势，增涨趋于稳定上升。主要受房地产调控政策冲击的影响，随着调控政策的落空，影响力的逐步减弱。导致市场供应步伐较快，拉高整体市场供应量，而2013上半年刚需市场的回暖也对全年供应有一定的刺激作用，预计2013下半年供应较2013上半年会持续稳定上升。

4.1.1商品房整体供应解析

图3.1 2013上半年1-6月份年新增预售情况

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2013年2月份受房地产调控政策（国五条）影响，整体供应量较少，从4月份开始随着

各地细则出台，调控政策的落空导致供应上升，到6月份供应达到209.09万方，到达近半年峰值，从全年走势图看，除2月和3月受调控政策的影响供应有大幅下降外，整体供应保持较稳上升趋势。

3.1.2商品房各区域供应解析

图3.2 2013上半年1-6月份主城各区新增预售情况

半年新增预售区域中，南岸区和渝北区占据前两名，供应量均在150万斱左史，江北区

和沙坪坝区紧随其后，分别是136.87万方和132.79万方，大渡口区近半年供应最少，仅46.02 万方，北区仍然是新增供应的主力区域，南区整体供应中也占据一定量，西区整体供应相对较少。

4.2、商品房成交情况

2013上半年1-6月份主城区成交12.94万套，环比2012年上涨31.50%，成交面积1181.04

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万方，较2012年上涨29.88%，成交金额829.17亿元，较2012年上涨39.19%，成交均价 7021元/平米，较2012年上涨7.17%，上涨幅度较大。 表3.2 2013上半年1-6月份重庆主城整体成交情况

2013年1-6月重庆商品房成交量和成交均价有较大幅度上涨，主要由于2013年延续了

2012年年末的市场需求，市场供不应求。其中以刚性需求为主，成交均价大幅度上升。 4.2.1商品房整体成交解析

图3.3 2013上半年1-6月份重庆主城商品房成交情况

从上半年各月成交量价走势图可以看出， 3月份成交量最高，成交量达到232.42万方。

6月份成交均价达到近半年最高，成交均价达7667元/平米，6月份是近半年成交均价唯一突破了7500元以上/平米，上半年成交均价以稳定增涨势态上升，主要由于2月房地产调控政策的落空是导致价格上涨的主要因素。楼市成交量下降而房价猛涨的原因，一斱面是在经历了“金三银四”市场需求集中释放后，市场进入正常的回落调整。另一方面，“国五条”出台使各房企出货相对保守，而刚性需求依然旺盛，导致价格上涨。近期开发商拿地的热情看，市场楼市未来价格仍然看涨。

4.3 商品房市场小结

2月份出台的“国五条”调控政策几乎已经丌再带来实质性影响。政策落不了地，之前

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因为调控政策而观望的大部分客户，已经开始出现回流。再加上推盘拿地步伐加快，导致房价持续性的上涨，导致一部分改善型客户、刚需客户等“追涨”入市。随着2、3月份供需逋支的影响逐月减弱，下半年重庆房地产市场有迚一步升温的可能性，继续保持稳定涨幅的发展态势。

五、新开盘分析

5.1新开盘综述

表4.1. 2013年1-6月总体开盘情况

2013年1-6月重庆主城区新开盘项目417个，环比上涨17.47%；推出面积604.28万方，

环比上升18.16%；销售套数为36174套，环比上升18.39%；开盘当天平均去化率为55.49%，环比上涨1.67%。

整体上看，2013年上半年新开盘较2012年上半年有较大幅度的增长； 2012年1-6月受调控政策的影响，市场比较冷淡，开发商推盘节奏较慢，与之相比的2013年上半年因延续2012年末尾的暖冬状态，成交量大幅上涨，期间虽经历了严厉的新国五条政策，但市场预期并没有下降，反而有越调越涨的趋势，预计2013年下半年开发商节奏会有所放缓，但总体上市场还是会呈现出量价稳中有升的局面。

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5.2各月新开盘解析

图5.1 2013年1-6月新开盘推售量

2013年前半年平均每月新推商品房约70套，推售体量101万斱/月；纵观上半年，3-4

月份开盘项目和推售体量最大，其原因一方面是各开发商在开年希望有个好的开始；另一方面是2012年年末房地产市场较火热，房地产商、机构及客户对2013年年初预期较高，导致开大商大力推盘，去掉库存。 图5.2 2013年1-6月新开盘去化情况

2013年前半年新开盘平均去化率为55%，去化情况处于中等水平；从各月的去化情况看，3月份推售量、去化量以及去化率都位居上半年第一；2月份因过年节假日因素推售量较低，但开盘去化率达到了54%，接近上半年平均水平。

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上半年虽然出台了严厉的新国五条政策，但市场并没有受到政策的严重打压，成交量幵没有大幅下滑，开发商对后市仍然充满了积极乐观的态度。

5.3各区域新开盘解析

图5.3 2013年1-6月各区域新开盘推售量

图5.4 2013年1-6月各区域新开盘去化情况

从各区域推售量来看，除渝中区、大渡口区等个别区域外，其他区域推售量均较多，但

尤以南边和北边推售量较大，可见重庆发展不再是以向北为主基调，南边等新关区域也正受到市场的高度关注。

再从各区域去化情况看，大渡口区去化率最高，其原因一是因为其在上半年推出量较小，二是大渡口区大力収展其商贸旅游业，未来价值潜力巨大；北碚区由于多数为高端物业，较于其他区域的刚需产品，所以去化率相对缓慢；渝中区去化率最低，主要由于该区域平均户型较大，且价格较高所致。

随着各个区域的大力发展规划，在此情况下，开发商对楼盘的品质、配套和功能打造将逐渐成为发展重点。

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5.4各物业类型新开盘解析

图5.5 2013年1-6月各物业类型新开盘推售量

图5.6 2013年1-6月各物业新开盘去化情况

整体上看，市场供销费以高层物业为主，市场中刚性需求仍占据主要位置，但由于消费

者生活水平的不断提高，改善型物业的需求因消费者对品质、品位、配套的追求提高也正逐步增加，未来住宅市场有逐渐转变的趋势。

从各物业类型去化杢看，改善型/高端舒适性物业多采用小步快跑，频繁推售的 策略，且货量较小，其开盘去化率相对较高，从刚需物业56%的开盘去化率可以看出，目前市场刚性需求旺盛。

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【微观篇】

一、别墅市场

1.1别墅需求解析

2013年上半年，重庆主城区别墅成交面积为54.12万方，与较去年上半年上涨21.77%，而成交套数为2346套，也较去年上涨31.8%，整体表现远远高于去年水平。 图1.1 2013年1-6月重庆主城各月别墅成交情况

纵观6个月，仍成交面积看，重庆主城区别墅成交面积为54.12万方，较去年上涨21.77%

，别墅市场整体呈上升趋势，特别是3月份达到最高，成交面积为12.17万方；从成交套数看，重庆主城区成交套数为2346套，较去年上涨31.6%。总而言之，2013年上半年重庆别墅市场成交活跃，整体向好，超出市场预期。 图1.2 2013年1-6月重庆主城各区域别墅成交情况

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2013上半年重庆别墅主要分布在三北区域、南岸区和沙坪坝区。其中三北区域（北部新区、江北区、北碚区）山水资源丰富，有缙云山、鸿恩寺公园、长江、嘉陵江等景观资源；南岸区背靠南山，有复地山不城和进洋高尔夫国际社区等大规模项目；沙坪坝区被中梁山和缙云山环抱，森枃公园较多，为大学城别墅项目开发提供了良好的自然环境。

1.2北碚区别墅情况

北碚新城区域突出竟品分析（第一居所型别墅） 1）、龙湖紫云台项目

龙湖·紫云台是重庆龙湖地产2012全新力作，也是龙湖地产战略性进入北碚的首个项目。项目位于北碚新城，距离北碚区政府仅三公里。

项目总占地近千亩，处于缙云山和中梁山两山之间，位于高出地平约80米的台地之上，内拥两个天然湖泊围合而成的近百亩双子湖，是重庆唯一一个集台地两山两湖三公园于一体的大社区。

项目分两期开发，业态包括联排别墅、合院别墅、类独栋别墅、独栋别墅、洋房。项目内有约3000平米私家亲水会所、约3万方高端小镇风情商业、约10万平湖滨生活娱乐区、约480亩森林公园、登山步道、慢跑道、瑜伽场、晨练场、无边际泳池等，沉淀龙湖十八年高端开发修为，以独创十大生活系统开启龙湖别墅庄园时代。

内容 详情 备注

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开发商 龙湖地产 建筑面积 63万平米 建筑类别 别墅、花园洋房 占地面积 54万平米 总户数 未知 容积率 1.16 绿化率 40% 一期开盘为联排别墅，一期主推户型 198、202、210、254平米 共四种户型 赠送面积 30-50平米（含露台、阳台、调控） 销售价格 13000元/㎡ 二期价格 VIP客户享受9.2折优惠，同享受免契税优其中减免契税3%为开优惠措施 惠，总计优惠幅度达8.9折 盘当天VIP客户享有 开盘时间 2012/4/13 一期 2）、中铁建山语城

中国铁建山语城，缙云山600亩北美湖山雅墅，由世界500强央企中国铁建股份有限公司（601186.A股/01186.H股）开发建设。集团公司业务涵盖工程施工、勘察设计、工业

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制造、房地产开发、物流、资本运营六大主营板块。

中国铁建山语城位于北碚城南新区缙云大道东侧，背靠国家AAAA级旅游风景区缙云山，面向300亩天然回龙湖。总用地面积约600亩（其中住宅面积约400亩），总建筑面积约14.9万平米，综合容积率仅为0.56。

中国铁建山语城共分为三期开发，均采用北美原味乡村风格打造。首期亮相的一期产品，约129套联排住宅，户型面积约181.9~284.9平米之间。每套均赠送阔绰前庭后院及地下私享会所，局部赠送面积可达两层，真正实现了联排住宅独栋化设计产品的全面升级。

中国铁建山语城配套设施完善，周边紧邻嘉陵风情步行街、轻轨6号线嘉陵广场站、海宇温泉酒店、缙云山健身梯道、北碚体育中心等诸多市政配套。而且自身还拥有独立商业街区、超大小区会所、临湖公园、原生林地等重要景观配套资源。除此之外项目距离江北商圈及机场也仅需15-20分钟的车程，让您真正感受到背靠繁华、畅享宁静的品质居家生活。

中国铁建山语城所在片区未来供应均以低密度物业为主。在重庆主城土地资源日渐稀缺的情况下，北碚缙云山脉将顺势成为重庆又一低密度集中居住区。作为实力央企的中国铁建，率先奏响缙云山湖山雅墅物业的开发序曲，并引领缙云山未来的物业发展。

内容 详情 备注 开发商 重庆润君房地产开发有限公司 投资商 中国铁建股份有限公司 建筑面积 149000平方米 建筑类别 联排别墅 占地面积 总用地面积约600亩（其中住宅面积约400亩） 总户数 492 容积率 0.56 绿化率 40% 现主推户型 190—288联排别墅 赠送面积 每套赠送面积不等最高赠送达650平米 均价14000元/平米 销售价格 单套总价最低约300万 优惠措施 按揭99折，一次性付清98折 开盘时间 2012年5月27日

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3）、劲扬?缙云印象

劲扬?缙云印象由重庆劲扬摩托车工业有限公司的全资公司——重庆劲扬房地产开发有限公司出资数亿元精心打造的首个英伦风格纯别墅项目。

劲扬?缙云印象项目位于国家4A级旅游风景区和国家自然保护区缙云山南麓北碚新城，缙云山与青城山、峨嵋山并称“蜀中三大宗教名山”。占地500亩，总建筑面积约15万方，地块南北长约680米；东西宽约590米。地块南低北高，最高标高350m，最低标高281m，原地形最大高差69m，项目坐北朝南，背山面水风水极佳。缙云印象项目容积率为0.3～0.5，绿地率高达50%以上，分为三期开发，总户数约350套。项目北靠缙云山，独享两园一湖一会所。两园指3.8万平方米的云顶动步公司和3.6万方的溪谷公园，一湖是指1.2万平方米的紫云湖，一会所是指1楼平层面积达1300平方米的缙云会所和小区景观示范区。缙云印象还设有1050平方米的景观游泳池、幼儿园、网球场、健身步道等，为您及您的家人休息、散步、娱乐等提供了良好的场所。公司重金骋请全球5大物业管理公司之一的世邦魏理仕物管公司为您提供全程酒店式贴心服务。另外完善的智能化设施以及精致水景，其每一处细节与配置，从设计理念到材质选用再到施工工艺，都坚持了劲扬企业的质量承诺和劲扬地产的发展理念。

劲扬?缙云印象一期房源约为200套，以临湖类独栋、4联排和6联排的英伦风格别墅为主。首先一期一批次推出的房源为28栋～33栋的4联排别墅，共24套，建筑面积从200～400平方米，32栋为样本房，32栋端头样板房是以深色调为主的美式装修风格，中端套是

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以浅色调为主的威尼斯装修风格，另两套为清水样板房。缙云会所和样板房会在10月份对外开放。

内容 详情 备注 开发商 重庆劲扬房地产开发有限公司 建筑面积 150000平方米 建筑类别 联排别墅 占地面积 总占地500余亩 容积率 0.4 总户数 350 绿化率 50% 现主推户型 户型面积268-418平米 赠送面积 挑空一层面积及露台赠送20平米， 销售价格 最低价格8600元/平米，均价约10000元/平米 优惠措施 VIP卡享5万优惠，按揭享92折，全额享9折优惠。 开盘时间 2012-08-20一期开盘 4）东原碧云天

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项目是东原地产首进北碚打造的高端住宅项目，碧云天项目标志东原地产“布局三北高端战略”的正式启幕。

东原碧云天项目位于健身步道旁，沿缙云山山体坡地次第而建。项目身处国家4A级自然风景名胜区——缙云山中，享受缙云山的自然资源。项目紧邻北碚新区缙云广场，步行10分钟就可享受到北碚区府、北碚行政大厅等市政配套；嘉陵商业风情步行街、新世纪超市等商业配套；轻轨站、公交枢纽中心等交通配套。车行5分钟可享受西南大学等高校教育配套；重庆第九人民医院、重庆中医院等医疗配套。

内容 详情 备注 开发商 重庆河东房地产开发有限公司 建筑面积 39000平方米 建筑类别 双拼别墅、联排别墅 占地面积 78800平方米 容积率 0. 50 总户数 当期户数233户 绿化率 45% 现主推户型 140-180平米的联排和叠拼 赠送面积 50%左右 销售价格 双拼别墅单价16000元 优惠措施 暂无 开盘时间 2013年7月一期开盘

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3、十里温泉城区域竟品项目（纯度假别墅） 1）、重庆北碚悦榕私邸一期项目

重庆北碚悦榕私邸一期位于重庆市北碚区十里温泉城，拥有世界顶级的山地生态资源、温泉资源和历史人文环境资源。是重庆申基实业（集团）有限公司与新加坡悦榕控股集团联合打造的世界精品度假酒店及世界全域生态顶级别墅。

重庆北碚悦榕私邸一期规划：重庆北碚悦榕私邸一期分三期开发，重庆北碚悦榕私邸一期前期用地616亩，其中项目一期占地约228亩，主要规划有约550㎡的豪华独栋别墅、约390-430㎡的标准独栋别墅、悦榕庄国际度假酒店（豪华别墅、标准别墅、总统别墅、酒店客房、水疗/温泉浴）。

重庆北碚悦榕私邸一期由新加坡悦榕控股集团Architrave Design and Planning规划、设计，以原生态的景观为主题，融合重庆山水风光和巴渝文化特色，以民国时期建筑风格为主题，完美融合传统与现代元素，营造人与自然和谐共生的绝佳体验，倾力打造出传统风情与时尚浪漫相结合的度假酒店，倡导自然低调的生活之道。

新加坡悦榕控股集团为亚太区顶尖度假村、酒店及Spa的营运商。作为声名卓著的亚洲品牌，集团已经成为尊贵与奢华的代名词。悦榕集团以营造优雅浪漫，充满活力与异国情调的度假环境为顾客提供亲密的身心灵体验。悦榕庄旗舰店于1994年在泰国普吉岛创立。

悦榕把环保意识完美融入于浪漫旅行中，提供一个能够让人完全放松身心灵的―心静轩。在以延承当地传统与保护环境的大前提之下，旗下的酒店与度假村均融合了亚洲传统及地区特色，在建筑及装潢摆设上大量采用当地特有的天然建材以及特殊风格，以反映当地的风土民情。悦榕Spa身为热带花园Spa概念的先锋，引入热带雨露体验、雨林水疗概念及大

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师级护疗师体验。提供世代相传的亚式健康美容Spa体验，在所有悦榕度假村成为悦榕经典体验的一部分。直至目前，悦榕集团管理或拥有超过20家酒店及度假村、超过60间spa、超过60间精品店、以及三座高尔夫球场。

内容 详情 备注 开发商 申基集团 建筑面积 27160平方米 建筑类别 双拼别墅、独栋别墅 占地面积 616亩 容积率 0.46 总户数 当期户数105户 绿化率 40.14% 现主推户型 重庆北碚悦榕私邸一期前期用地616 亩，其中项目一期占地约228亩，主要规划有约550㎡的豪华独栋别墅、约390-430㎡的标准独栋别墅 赠送面积 无赠送 销售价格 双拼别墅单价40000元 优惠措施 现优惠措施为每平米单价减一万 开盘时间 2012年11月07日 一期开盘

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2）、心景缙云项目

心景缙云位于重庆市北碚区缙云山4A级风景区内，毗邻嘉陵江与壁北河，规划占地约1000亩，总建筑面积约30万平方米，总投资30亿元，项目分两期开发，一期由心景缙云国际温泉度假酒店(国际五星级)、高端温泉度假精装公寓、艺术运动公园构成，二期由心景缙云佛禅主题度假酒店(超五星级)、高端别墅群构成。其中一期项目总投资6亿人民币，占地160亩(缙云心景国际温泉度假酒店占地面积100亩)，总建筑面积80000平方米，酒店客房数量达到350间，高端温泉度假精装公寓564套，二期项目总投资约24亿元，总建筑面积约27万，主要由心景缙云佛禅主题超五星级度假酒店和高端别墅群构成，项目计划通过5-6年建设完成，其中一期心景缙云国际温泉度假酒店(国际五星级)项目将在2013年年底前建成并投入试营业。

内容 详情 备注 开发商 重庆睿和鑫实业发展有限公司 建筑面积 74330平方米 建筑类别 酒店、高端公寓、别墅 占地面积 61856平方米 容积率 1 总户数 564 绿化率 45.16%

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现主推户型 一期主推公寓户型40—70平米 赠送面积 无赠送 销售价格 待定 优惠措施 无 优惠后价格 无 开盘时间 2012年12月 4、各项目销售情况

项目 销售情况 龙湖紫云台 联排月均去化率：16套 中国铁建山语城 联排月均去化率： 6套 劲扬缙云印象 联排月均去化率：1套 联排月均去化率：19套 东原碧云天 叠拼月均去化率：35套 重庆北碚悦榕私邸一期 独栋月均去化率：3套 高端酒店公寓推出60套，卖出40心景缙云 套 分析：

龙湖地产进驻北碚区域后持续其品牌影响力，目前紫云台成为北碚区领跑地产项目，其中第二批联排别墅产品将于11月份推出，目前定价在13000元/㎡。

位于北碚新城的别墅项目代表：山语城、缙云印象称为区域标杆，但因各自产品细节问题，并为得到市场的普遍认可，一定程度上出现了滞销情况。

与我项目同处于十里温泉城的悦榕庄今年推出三十余套，卖出十六套左右，销售额3亿左右，成交主要集中在上半年，预计明年上半年开三期，并且会在目前5万/平方米的单价基础上提价。而心景今年主要在下半年放量，推出66套，内部认购40套，总体去化率约在80%左右。

1.3别墅市场小结

（1） 分布区域

图1.2 2013年重庆主城区各区在售别墅项目个数

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2013年上半年重庆主城各区在售别墅项目共51个，且主要分布在北区、南区，北区独

占鳌头，占比高达45%，南区层屁第二，占比为23.5%。 （2）需求情况

从时间角度看，2013年1-6月重庆主城区别墅成交面积和成交套数均大幅上涨。总而言之，2013年1-6月重庆别墅市场成交活跃，整体向好，超出市场预期。从空间角度看，北区成交量最大，南区和西区次之。 （3） 发展趋势

1) 整体规划：传统的尽端路设计、行列式设计不能满足市场需要，合院式、小组团式将成为市场主流。

2) 户型设计：空间设计、布局更合理；户型由注重诠释客户生活理念转为注重客户的精神空间；传统别墅跨层价值趋向：独栋趋顶级、联排别趋独栋；经济型别墅附加值升级；公寓别墅意识形态崛起。

【总结篇】

2013年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一况四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市项目价格普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年卖得了骄人业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙央企业业绩均出现了大幅增长。

在房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济 环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。面临种种不确定变数，下半年市场将如何演绎，也是我们所共同关注的焦点。

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2013年上半年重庆主城各区在售别墅项目共51个，且主要分布在北区、南区，北区独

占鳌头，占比高达45%，南区层屁第二，占比为23.5%。 （2）需求情况

从时间角度看，2013年1-6月重庆主城区别墅成交面积和成交套数均大幅上涨。总而言之，2013年1-6月重庆别墅市场成交活跃，整体向好，超出市场预期。从空间角度看，北区成交量最大，南区和西区次之。 （3） 发展趋势

1) 整体规划：传统的尽端路设计、行列式设计不能满足市场需要，合院式、小组团式将成为市场主流。

2) 户型设计：空间设计、布局更合理；户型由注重诠释客户生活理念转为注重客户的精神空间；传统别墅跨层价值趋向：独栋趋顶级、联排别趋独栋；经济型别墅附加值升级；公寓别墅意识形态崛起。

【总结篇】

2013年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一况四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市项目价格普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年卖得了骄人业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙央企业业绩均出现了大幅增长。

在房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济 环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。面临种种不确定变数，下半年市场将如何演绎，也是我们所共同关注的焦点。

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