杭州(2006)20号地块初步可行性报告 - 图文

浙江金基置业有限公司：

受贵公司委托，我们对即将出让的杭州（2006）20号地块投资价值进行了比较全面分析，整个报告分为五部分：1）项目概况；2）市场分析；3）项目SWOT分析；4）项目定位与地价测算；5）建议。主要结论是：地块稀缺性优势明显，适宜开发高档住宅和高档酒店式公寓，但因项目投资量大、价位高、消费客户群体规模小等决定了项目运作极具挑战性。认为贵公司应该结合投资机会成本、企业的发展战略、以及竞拍现场实际情况综合确定。假若企业有赢利性更好、风险更小的投资机会，则建议以稳健的态度竞标这块土地，控制土地投标价在35亿元之内，即楼面地价格10480元/M2之内。假若企业有相当的资金剩余，又将本项目开发视为实现企业跨越式发展的重要举措，则应以比较积极的态度去竞标这块土地，理想的土地投标价在37亿元之内，即楼面地价格11080元/M2之内，最高报价不超过40亿元，即楼面地价格11978元/M2。详见分析评估报告。

（楼面地价12576元/ M2）。

浙江工业大学房地产研究所

2006年9月15日

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目 录

第一部分 项目概况 .............................................................................................................................. 3 1.1宗地位置 ....................................................................................................................................... 3 1.2规划指标 ....................................................................................................................................... 3 1.3招标方式 ....................................................................................................................................... 4 1.4土地款支付方式 ........................................................................................................................... 4 第二部分 市场分析 .............................................................................................................................. 5 2.1对房地产业宏观政策的若干判断 ............................................................................................... 5 2.2杭州住宅市场走势基本分析 ....................................................................................................... 6 2.3杭州写字楼市场分析 ................................................................................................................. 10 2.4杭州酒店业分析 ......................................................................................................................... 15 2.5杭州酒店式公寓市场分析 ......................................................................................................... 17 第三部分 项目SWOT分析 .................................................................................................................. 21 3.1优势分析（STRENGTH） ................................................................................................................ 21 3.2劣势分析（WEAKNESS） ................................................................................................................ 22 3.3机会分析(OPPORTUNITY) ............................................................................................................... 23 3.4威胁分析(THREATS) ..................................................................................................................... 23 第四部分 项目定位与地价测算 ...................................................................................................... 26 4.1项目定位 ..................................................................................................................................... 26 4.2经济技术指标估计 ..................................................................................................................... 26 4.3项目的建设进度 ......................................................................................................................... 27 4.4项目投资成本估算 ..................................................................................................................... 28 4.5销售收入估算 ............................................................................................................................. 30 4.6 地价测算 .................................................................................................................................... 32 4.7项目财务效益评价 ..................................................................................................................... 36 4.8 敏感性分析 ................................................................................................................................ 37 第五部分 地价报价建议 .................................................................................................................... 41

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第一部分 项目概况

1.1宗地位置

杭政储出（2006）20号地块，位于拱墅区（如图），东至京杭运河，南至白马公寓、长征新村等，西至湖墅南路，北至文晖路，原为杭州汽车发动机厂。

1.2规划指标

宗地总面积为104070平方米（折合156.1亩），由A、B、C、D、E、F六地块组成，具体规划指标见下表。

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表1-1 项目规划指标

编号 A B C D E F 出让面积 （平方米） 10071 8734 11486 22170 27420 24189 用途 办公兼容宾馆业用地 办公兼容宾馆业用地 住宅（设配套公建）用地 住宅（设配套公建）用地 住宅（设配套公建）用地 住宅（设配套公建）用地 容积率 ≤4.3 ≤4.3 ≤3.6 ≤2.8 ≤2.9 ≤2.9 建筑 密度 ≤45% ≤45% ≤25% ≤25% ≤25% ≤25% 绿化率 ≥25% ≥25% ≥30% ≥30% ≥30% ≥30% 1.3招标方式

该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间：2006年9月14日至2006年9月29日期间工作日上午8：30—11：30，下午1：30—5：00止（9月29日下午截至时间为2：30）。竞价地点：杭州市公共资源交易中心（东新路155号和平家俬城四楼拍卖厅）。

挂牌出让起价为人民币297835万元。

1.4土地款支付方式

在土地开发补偿协议书签订之日起15日内，支付总土地开发补偿费的20%，其余土地开发补偿费分三期支付：第一期在2007年4月20日之前，支付30%；第二期在2007年10月20日之前，支付30%；第三期在2008年5月20日之前，支付20%。

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第二部分 市场分析

2.1对房地产业宏观政策的若干判断

2.1.1政府对房地产市场的调控不会放松

从央行在今年4月、8月两次调整金融机构贷款基准利率， 5月温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，以及随后九部委出台调控新政，可以得到基本判断是在温家宝总理任内对房地产市场的宏观调控不会放松，中央政府的房地产政策体系将紧盯房价上涨过快、供给结构不合理等问题。

2.2.2鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基本趋向

启动内需，扩大消费需求对经济增长的贡献是保持我国经济可持续增长的关键，是“十一”经济发展的基本思路，而在扩大消费需求中最有意义、对上下产业带动作用最大的是住房消费，因此，房地产作为支柱产业的地位不会变，鼓励普通商品房自住性消费的政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小、对自用性消费仍保持低税收政策可以明显感觉到这一点，而控制投资性需求、抑制投机的政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。 2.2.3信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策

2005年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制投机性需求的转变，并实行了地根、银根“双紧”政策，但我们必须看到，严格控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是一项长期性的政策。而金融政策的紧与松是阶段性的，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。所以从这个角度看，伴随经济的增长，地价上升、房价上升是必然的趋势，特别是具有稀缺性的土地。

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2.2.4政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整

除了部分土地投放过量的城市外，从2005年开始实施宏观调控政策以来，全国大多数城市的房地产市场表现为：短期回落后的强势反弹。而珠三角、北京、大连、青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强？其主要原因是：1）我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满足。2）处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现的现象。3）我国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的投资渠道，大量资本进入到房地产业是必然的。4）城市建设高潮期，“十五”、“十一五”是我国城市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上升与需求的扩大。5）地方政府对房地产业的呵护，各地方政府已经规划的宏伟蓝图的实现、已展开的城市基础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。6）国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象，美国、英国、韩国等都出现房价快速上涨的现象。特别是我国经济发展处于快速发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势（除部分土地投放过量的城市除外）。

2.2杭州住宅市场走势基本分析

2005年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策与市场的磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的一些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点：

1、潜在自用性需求量大，需求依然坚挺

2005年我研究所与杭州市房管局一起深入社区对14703名居民家庭住房现状与需求进行问卷调研，调查结果表明：大多数居民住房条件不佳，被调查对象中约39%的居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型的只占27%。居民对住房整体满意度不高，只有28%的被调查者对现有住房表示满意或

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较满意。购房意愿强烈，明确表示“会”在杭州购房的占39.8%，“不一定”购房的占21.7%。

我们认为杭州住宅市场潜在需求很大，一是现有在杭居民大量住房需求尚未满足；二是“学在杭州”品牌已经打响，每年有2－3万名毕业生留在杭州工作，产生大量租房购房需求；三是城市吸引力强，特别是随着高速交通的开通，来自周边地区的购房需求将继续增加。

2005年实施宏观调控以后杭州住宅市场的表现也证实这一判断：2005年6月份在国八条政策影响下，新建商品房预售备案的套数下降到432套，但经过四个月低迷期，10月份的成交量上升到1854套，11月上升到2515套，今年5月达到3056套。而在2003年1月至2004年12月杭州住宅市场最为火爆期，只有4个月份月成交量超过2000套，分别在2003年6月、7月、2004年11月、12月，分别为2016套，2069套，2760套和3724套。2006年1－8月份新建商品房成交11134套，同比去年的8755套，增加了27.17%，表明市场承受能力明显增强。

图2-1 2005年1月至2006年杭州商品房月成交趋势（单位：套）

3500300025002000150010005000年1月年2月年3月年4月年5月年6月年7月年8月年9月年1020月05年1120月05年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月200520052005200520052005200520052005200530562515208419931854100896061471643294818651022959555952132810092330945 2、短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应

求状态。

杭州透明售房系统显示目前可售的房源达19400套左右，比2005年6月底的11800套增加了40%，其中可售的商品住宅为15303套。若按2005年全年成

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交商品房15997套的速度，在不增加一套新预售房情况下，则消化已取得预售证的这部分房源需要整整一年的时间。若按2005年全年成交商品房21969套的速度，则需要8个多月。今明年供给压力较大主要来自于：2003年是市区土地投放量最大的一年，达3500亩，2004年达到2500亩，这些土地正处于开发高峰期；第二，周边地区的闲林、良渚一带供应量很大；第三，经济适用房开发量很大，目前未销售的经济房高达9000多套。

3、板块之间、楼盘之间的分化将进一步加剧

在地铁项目正式运行之前，受区域性供求关系的影响，板块之间的分化加剧，滨江南岸、闲林板块由于土地开发量过大，受到很大的压力，价格将呈滞涨状态。但是市中心楼盘因为供给量的稀缺（见SWOT分析部分详实材料）、居住的成熟性而表现价格的坚挺并呈上扬之势。地铁沿线土地地价与售价预计在地铁投入运行前后有一明显的涨幅，并对市中心楼盘价格上涨产生一定的抑制，这是本楼盘定价中必须要考虑的因素。

楼盘之间的分化也将进一步加剧，高性价比的楼盘受到市场的认同。从2005年宏观调控以后杭州楼市的表现看，出现二头热现象，以金色海岸为代表的高档精品楼盘和以下沙梦琴湾为代表的低价位楼盘热销，而处于中间状态缺乏特色的楼盘滞销。拥有稀缺资源的高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆势上扬，体现出了强劲的增值潜力。

案例一：深蓝广场

深蓝广场由于其独特的核心地位以及较为丰富的景观资源，开发商着意将其打造为杭州高层成功人士的酒店式高级公寓。该楼盘推出后即获得市场的肯定，其均价从开盘时的每平方米15000元左右，一直爬升到25000元，房价在杭州市区始终遥遥领先。

表2-1 深蓝广场04年5月至今成交均价

记录时间 2006-07-03 2006-03-06 2006-01-20 2004-05-11 均 价 25000元/平方米（高楼层） 20000元/平方米 21800元/平方米 17000元/平方米 案例二：金色海岸

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被称为“国际江景豪宅”的金色海岸坐落在钱江新城CBD核心区域内，2005年8月开盘以来，受到市场的追捧，日均成交近2000万元。今年7月三期开盘后，再次在一周之内销售总额突破1亿元，成为杭城新盘淡季销售的一大亮点。而均价也从去年的21000元/平方米飚升至26300元/平方米。

表2-2 金色海岸05年10月至今成交均价

记录时间 2007-09-01 2006-07-11 2006-03-03 2005-10-27 均 价 26300元/平方米 26300元/平方米 22600元/平方米 21000元/平方米 在二手房市场，我们选取了白马公寓、绿园、世贸丽晶城、中大吴庄等几个高档楼盘自2005年1月以来的挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在2005年价格相对稳定，进入2006年后，均表现出不同程度的上涨（见下图）。特别是中大吴庄挂牌价从2006年6月（44865元/平方米）开始持续上升，9月份的挂牌均价为48160元/平方米。

图2-2 部分高档二手房挂牌均价走势（单位：元/平方米）

300002500020000150001000050000白马公寓绿园世贸丽晶城白马公寓绿园世贸丽晶城2005年12005年22005年32005年42006年12006年22006年3季度季度季度季度季度季度季度17823 20467 19103 19903 20281 20389 20158 19493 16020 20787 22738 18010 20125 24689 17970 22140 24455 17750

为什么在国家严厉的宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬？究其主要原因有：

1）杭州缺少满足高收入阶层的精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求的房产品屈指可数，因此供给方容

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易形成价格垄断；

2）改革开放二十多年培育了一批高收入阶层，他们的财富积累和财富积累的速度大大超过普通人的想象，我们对这些购买者购房行为的研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感。

4、房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征

我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升的速度，但

并不会改变其上升的趋势：1）从香港、台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前、在政府大规模基础设施完成之前、在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。2）我国政府将实行最严厉的土地政策，加上杭州土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期的。3）从发达国家房价增长与国民经济的长期关系看，房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在6-8%之间是极为正常的。

2.3杭州写字楼市场分析

根据招标文件的规定，本项目A、B地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部

分着重对杭州写字楼市场作一分析，并给出了本项目不选择写字楼开发的理由：

1、市场潜在供应量大

从近两年的土地投放情况来看，杭城将会有超过400万平方米以上的新写字楼入市（包括出让土地上新建写字楼、科技园区、企业集团总部、以及一些企业用房用途改变），且供应的楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化的一部分存量，导致杭州写字楼市场供应量相当的庞大。

2004年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途）24块，总面积为633861平方米，占2004年杭州市土地出让总面积的34.6%。从可建面积来看，2004年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为200万平方米。

2005年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途）15块，总面积为422287平方米。从可建面积来看，2005年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为170万平方米，其中钱江新城约为110万平方米，下城区约为31万平方米，滨江约为16万平方米。

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截至2006年8月底，杭州共出让写字楼用途地块7块，总面积为38962平方米。从可建面积来看，截至2006年8月底，出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为28万平方米。

2、 市场吸纳能力有限

与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量的有限，其市场吸纳能力有限。也就是说，尽管WTO的影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写字楼市场一定会风起云涌。从产业规模、结构、商业环境角度看，上海无疑分流很大一部分大型企业的进驻，而杭州尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市的定位相距甚远，因此杭州的国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大的变化；虽有一定数量的省内企业进入杭州写字楼市场，其对市场的吸纳能力有限。

表2-3 杭州市区近年来写字楼成交面积

新建写字楼销售面积21.27 （万平方米） 15.1 20.3 21.3 2003 2004 2005 2006（1－9月） 综合以上两点，对于杭州写字楼市场而言，存量会越来越大，而市场吸纳能力却有限，需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长，资金回笼慢，风险大等问题。尽管近期也有很多利好的因素存在，但作用有限，供大于求的局面在近几年内不会得到根本改变。

3、 写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离

一般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼的价格应当是同地区普通住宅的1倍左右，而目前杭州的写字楼定价模式则更接近其邻近的住宅，甚至低于住宅价格。

以武林商圈为例，目前白马公寓的二手房成交价在2万元/平方米左右，而几乎是同时交付的白马大厦写字楼其市场价却低于这一价格。

从价格涨幅来看，2000年，杭州顶级写字楼的代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约10000元；同期，不远处曙光公寓的销售价为7000元/平方米。5年过去了，如今曙光公寓的市场转手价高达2.5万元/平方米左右；和世贸差不多品质的新写字楼公元大厦销售均价也不过18500元/平方米，涨幅远远低于住宅。

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从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场的租金和价格存在一定程度的背离。通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显。武林商圈的丽阳国际商务，销售均价为11600元/平方米，而目前日租金为2.3元/平方米，扣除约30%的税金，收益率仅为5.1%。如果按照50年的收益年限将年租金折现（折现率取8%），可得该物业的收益价为7189元/平方米，远远低于其市场价格，这种现状从长远看，对写字楼市场的投资非常不利。

表2-3 各大商圈典型物业基本情况

区域 区域特点 物业名称 公元大厦 嘉华国际 黄龙商圈 杭州顶级写字楼区域 黄龙恒励大厦 世贸二期 现代国际大厦B楼 世贸丽晶城·欧美中心 环球中心 商业环境优越，深蓝广场 但布局分散，是武林杭州近两年写商圈 字楼开发最集越都商务大厦 中的区域之一 4.0 2.6 5.0 6.3 4.0 3.8 2.0 13000 13000起 13913 9200 3.0 4 3.5 1.5 3.0 租金内含 5 4.5 4.8 4.0 红石·中央大厦 3.3 12000 丽阳国际商务中心 3.0 11600 2.3 4.2 10.0 13000起 8 建筑面积 （万M2） 售价 （元/ M2） 租金 （元/M2·天） 物管费用 （元/ M2·月） 11.5 5.0 3.2 5.0 1.44 24.8 11 18500 1.9？ 12000起 21631 4.5 4.5 5.0 3.5 8.0 6 5.0 10 1.8 元通大厦 瑞丰国际商务大厦 金融机构集中，庆春办公配套比较商圈 成熟。 金融大厦 广利大厦 银座大厦 文教商信息产业密集，市场活跃，出租率高 求是大厦 昌地火炬大厦 颐高创业大厦 12

圈 百脑汇 科技大厦 13

续上表

交通便利，商城站西湖国贸大厦 利群大厦 万新大厦 西湖定安名都 6.2 7.6 7.75 14000 12800 12000 4.5 4 务环境和办公吴山配套较其他区商圈 域相对较差

4、 成交地价低

对2004年至2006年政府已经出让的写字楼用地土地价格统计，楼面地块在3000元/M2以上的只有10块，仅占成交地块总数的21.7%，2000－3000元/ M2的14块，占成交地块总数的30.4%，1000－2000元/ M2的20块，占成交地块总数的43.5%，1000元/ M2以下的2块，占4.3%。明显低于高地段住宅用地的价格。

5、 本地块区位商业氛围差，欠缺写字楼群体效应

本地块虽有紧邻武林商圈，地处市中心等诸多区位优点，但是由于周边城区陈旧，居民多以小市井生活方式为主，居民消费档次不高，前期文化底蕴挖掘不足等因素，使得其一直未能形成其应有的商业气氛，杭州二百大的失败就是很好的经验考证。加之原有周边的一些中低档次的沿街商铺，杂而乱，因此高档的写字楼在此区位难免会显得无所适从。

而本项目的出路口位于北面，非主要交通的要道，周边又缺少完善的配套条件和自然景观条件，特别是周边不会规划兴建写字楼，难免会有孤掌难鸣之势，加大了建造高档写字楼的风险。

6、 周边地块写字楼价格一览

具参照意义的写字楼主要集中在武林商圈，湖墅南路一带，目前该区域在售写字楼主要有：环球中心、丽阳国际商务中心、越都大厦、红石中央花园二期，价格如下表。结合本地块区位分析，若本项目A、B地块定位为写字楼，则目前的价格在14000-15000元/ M2左右，低于酒店式公寓价格。

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表2-4 周边在售写字楼概况

开盘均序号 楼盘 位置 名称 /m） 1 2 3 环球中心 丽阳国际 越都大厦 红石中央4 花园二期 区 西湖文化广场 湖墅南路186号 文晖路287号 拱墅区红石板小04-04-05 49 5104.41 46 93.9% 6765 05-06-23 06-04-19 06-05-29 25000 10700 2可预（销）售总套数（套） 89 67 153 可预（销）已预（销）销售售总面积（m） 68740.75 21933.48 28929.64 2已预销售均价（元率 /m2） 12.4% 20.9% 55.6% 19275 10623 14151 开盘时间 价（元售总套数（套） 11 14 85 基于杭州写字楼市场供给严重大于需求、销售期长、价格与租金背离，以及本地块区位，认为若定位开发写字楼不能实现地块最大化效益。

2.4杭州酒店业分析

本部分将对杭州酒店业发展状况作一分析，并给出A、B地块不定位于酒店的理由。

1、 酒店建设两头热的倾向比较明显

2005年，杭州共拥有星级酒店达230家，其中五星级9家，四星级25家，拥有29968间客房和56529个床位，客房数与床位数分别比2004年增加了5.21%和4.07%。新增加的量主要来自于五星级酒店和低星级酒店。2005年五星级酒店的客房数和床位数分别增长了111.84%和135.51%。一星级酒店客房数和床位数分别增长了22.87%和21.28%。见下表2-5。

2、高星酒店效益下滑

与繁荣的兴建酒店高潮相反的是市场的下滑， 2005年杭州五星级饭店的入住率为68.12%，比2004年全年平均入住率的75.2%下降了7.1个百分点。平均房价为582元，而2004年为614元。四星级房价为317元，比2004年下降6%，而2004年平均房价为337元。房价下降与数量猛增有关，由于杭州五星级和四星级酒店的数量多，其平均房价已低于宁波，五星级酒店的平均房价要比宁波低150元左右，四星级酒店的平均房价比宁波低70元左右。下表2-6为2003-2005年杭州五星级饭店基本经营状况。

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表2-5 2005年杭州星级酒店情况表

客房数星级 家数 （间） 五星 四星 三星 二星 一星 合计 9 25 79 111 6 230 2787 7143 11430 8310 298 29968 111.84 5.01 -3.52 8.78 22.87 5.21 增减% （张） 4667 12546 22039 16667 610 56529 135.51 4.29 -2.84 6.63 21.28 4.07 床位数 增减% （元） 582.15 354.56 262.34 145.88 64.24 314.34 -5.12 -1.38 1.48 -2.54 -45.63 1.29 68.12 71.33 72.67 56.47 59.31 68.17 -9.64 -0.32 -4.03 -5.73 -2.96 -4.59 平均房价增减% 出租率% 增减%

表2-6 2003-2005年杭州五星级饭店基本经营状况

年份 2003年 2004年 2005年 平均（03-05） 入住率 68.57% 75.40% 68.12% 平均房价 508.98 613.58 582.15 7.19% 增减 20.55% -5.12% 每间客房收益 349.01 462.64 396.56 6.81% 增减 32.56% -14.28%

2、潜在供给量大

据省旅游局分析，最近几年每年新增酒店四五星级客房数将达1500-2000间左右，占杭州所有星级酒店2万间的7.5%-10%。这样的建设高峰虽然提高了杭州酒店的整体档次，但客户争夺造成利益受损，未来必将形成恶性竞争。见下表2-7。

因此，我们认为尽管随着经济发展，对高星级酒店的需求量处于增长的趋势，但是受供给增长过快的影响（有条件的酒店目前正在进行一场酒店星级攀比，和高档次新建星级酒店的纷纷入市），以及同质化经营严重，可以肯定未来杭州的星级酒店业将进入残酷的竞争期。

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表2-7 2008年前杭州预计将开业的五星级标准饭店

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 名称 杭州利群歌德大酒店 海外海 第一世界 滨江海威喜来登 龙禧二期 西子国宾馆（翻新） 浙江宾馆（翻新） 杭州城市花园（翻新） 位置/行政区域 上城区 拱墅区 萧山区 滨江区 滨江区 西湖区 西湖区 余杭区 客房数 200间套 400余间套 210间套 155间套 255间套 预计开业年份 06年下半年 2008年前 2008年前 2008年前 2008年前 已开业 2008年前 已开业

3、 本项目投资星级酒店的分析

本项目若投资酒店，则只有两种选择：一是经济型酒店，二是五星级酒店。由于本项目地处武林商圈，流动人口多，预计投资经济型酒店能获得比较好的经济效益，但是可能会降低整个楼盘的档次，进而影响整个项目的收益。若投资五星级酒店，其好处是可以提升整个楼盘的档次与形象，但面临的主要问题有：1）投资大，一般五星级酒店的投资成本达到1万元/M2（不包含地价），2）回收期长，酒店是个长线投资项目，一般的年投资回报率只有在6-8%，无法快速地回收资金，3）本地块所处环境难以打造五星级酒店，缺少五星级酒店处需的配套设施与景观资源。

2.5杭州酒店式公寓市场分析

2.5.1杭州酒店式公寓供给情况

杭州房地产市场号称“酒店式公寓”的楼盘超过20个，单个楼盘的酒店式公寓拥有量多至上百套，少至五六十套，保守估计总量超过4000套。目前杭州在售的酒店式公寓不下15家，处于预告的有4家。其中市中心供应量较大，在售有8家，预告的有1家，约占了总数的一半。2006年底交房的8家。大多数项目的酒店式公寓的主力户型都集中在在40-50平方米，小户型居多。

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表2-8 部分杭州在售和预售的酒店式公寓

物业名称 世贸丽晶城 名珏商务公寓 东方金座 深蓝广场 物业位置 西湖天目山路和教工路交界处（市中心） 杭州东坡路27号 （市中心） 平海路（市中心） 占地面积/总建筑面积 80000/220000 其中： 21005/28000 6849/50000 户型 （平方米） 40-50 50－200 40—100 开发商 火炬置业 华薄实业 杭州轻都实业 绿城房产 开盘时间 2005.9.8 2005.10 2004.8.5 2004.4 交付时间 2007 2006.3 2006.11 2006.12 18000/130000（酒30—250 杭州市朝晖路（市中心） 店式公寓建筑面主力：160 积61000平方米） 解放路131号上城区（市中心） 凤起路与环城西路交界处（市中心） 环城北路63号 (市中心) 黄龙商务区（市中心） 杭州朝晖路（市中心） 滨江东信大道与南环路交叉口（滨江） 滨江区高新科技园区（滨江） 江干机场路163号（城东） 萧山区通惠路与萧绍路交叉口以北（萧山） 下沙高教园西区（下沙） 杭州市体育场路260号（市中心） 江南大道以南、创业路以西（滨江） 滨江区闻涛路以南，江南大道以北（滨江） 梅灵南路一号（之江） 新塘路与凤起东路交叉口（城东）

西湖金座 锦绣天地 财富中心 丁香公寓 元丰·钛合国际 龙禧硅谷酒店广场 现代印象广场 钱塘·沁园 泰富广场 福雷德广场 华润·西子中心 华荣·创艺 工社 星光大道 云溪酒店会员公寓 滨江·新城时代广场 3500/25870 /90000 /54000 6000/30000 32178/100000 20879/100000 43 –50 40—50 60-100 40-45 50—70 50-90 30—120 40—70 70—275 46 39—312 紫晶房产 锦绣天地房产 云天房产 绿园房产 元丰房产 龙禧投资集团 英冠房产 杭州钱塘房地产开发集团有限公司 绿都控股集团有限公司 福雷德(杭州)置业 红太阳房产司 华荣集团 浙江华联杭州湾创业有限公司 华庭云溪度假酒店有限公司 浙江新城时代广场有限公司 2005.12 2004.12.18 2003.10 2004.5 2006.11 2005.10 2006.3.11 2007.10 2006.12 2005.10 2006.10.31 2008 2007.10 2007.8 35351/90000 2005.5 2006.10 20000/110000 56000/190000 5100/29000 7045/40000 2005.4.22 2006.8.1 2007.6 2006.9 2007.3.31 2008.9 50000/300000 50—100 2006.12 2008 101000/60000 33595/144839（酒店式公寓面积约60000） 106—339 预计2007 一期2009年 未定 18

2.5.2高端酒店式公寓的价格和需求情况

酒店式公寓总体销售情况良好。高端的酒店式公寓主要集中在市中心地段，市中心是价高量少的稀缺之地，其配套设施也最为齐全。政府机构、各种商业和学校都聚集在此处，经济和文化氛围浓厚，交通、娱乐和购物的便捷性是其突出的特点。优越的地理位置决定了市中心酒店式公寓的需求量也相对来说最大，其供应量相对其他的区域来说也更大，其价格之高也是无法企及的。名珏公寓、西湖金座和东方金座等酒店式公寓靠近西湖，其均价高于20000元/平方米。西湖金座西面能看得到西湖的酒店式公寓的价格最高达到30000元/平方米，锦绣天地的价格更是高达34000-37000元/平方米。酒店式公寓的均价格虽然较高，但是酒店式公寓的需求还是比较旺盛，基本上只剩少量房源，例如丁香公寓和锦绣天地分别只剩两套和五六套房源；个别项目已经售完，例如深蓝广场和财富中心。

表2-9 杭州部分高端酒店式公寓的价格及销售情况

物业名称 世贸丽晶城（市中心） 深蓝广场（市中心） 丁香公寓（市中心） 名珏公寓（市中心） 东方金座（市中心） 云天财富中心（市中心） 西湖金座（市中心） 锦绣天地（市中心） 元丰·钛合国际（市中心） 华润·西子中心（市中心） 现代印象广场（滨江） 龙禧硅谷酒店广场（滨江） 价格 （元/平方米） 18000-20000 22000 17000-20000 29000 21000 15000－17000 19000-30000 34000-37000 预计售价15000 18000 8500起价 7588起价 主力户型 （平方米） 40-50 30-250 60-100 40-50 40-50 38-45 65-70 40-45 46 50-90 50-70 销售情况 9月下旬开盘，现在处于预定 已售完 南面均价20000元/平方米已售完，北面均价17000元/平方米，只剩3楼与6楼各一套 小户型酒店式公寓已经售完，只剩100-200平方米大户型10多套酒店式公寓 还有部分剩余房源 目前一手房已经售完，在售二手房。租金4000元/月。 总共100多套，剩30多套，西面（能望的见西湖）已经售完。 酒店式公寓剩5-6套，产权式酒店较多产产权式酒店售价20000-40000 酒店式公寓总量300多套，现在预定 刚开盘还有较多房源 可供选择的房源较大 总量有350多套剩20% 19

2.5.3杭州酒店式公寓还有较大的发展空间

随着杭州城市面貌的彻底改变，随着高新技术产业快速发展、以服务业为主要内容的第三产业迅速掘起、以及与上海同城效应逐渐显现，杭州这座历史名城的休闲功能、居住功能、以及创业功能进一步强化，城市的魅力将明显增强。可以肯定，必带动城市商务活动进一步活跃，形成一支规模越来越大的高级商务人士阶层（目前仅在杭工作的外籍人员已在5000-6000人左右，绝大部分外籍员工以酒店长包房及租住高级公寓、单身公寓、酒店式公寓为主，他们多选择位于市中心或西湖周围相对较好的位置，刺激了这些高级公寓、单身公寓、酒店式公寓租金上涨）。这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。而酒店公寓与酒店相比，多了家的味道，与高级公寓、单身公寓相比，能充分享受星级酒店式的服务，提供清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、的士、钟点服务等。特别是其功能的多元化，从商务用途，酒店出租到自用，都流露出其在使用上的灵活性，同时也衍射出它投资、自用的多重性，因此将受到高级商务人士阶层的欢迎，这为酒店式公寓发展提供了空间。

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第三部分 项目SWOT分析

3.1优势分析（Strength）

1、区位优势突出

本项目的区位优势十分明显，位于米市巷规划单元的南部，处于杭州市最大的文化娱乐中心和商业核心区块——武林商圈，该区域集科普、文化、娱乐、演出、战略、休闲、商务、高档住宅等功能于一体，其中包括西湖文化广场、武林广场、杭州剧院、杭州大厦、电信大楼、白马公寓、浙江展览馆等等。从地块的用地情况现状及城市各层次规划等方面来分析，该地块均具有很大的升值空间和开发潜力。

首先，市中心配套齐全，交通便利，加上众多具备资金实力的富裕阶层和对市中心生活眷恋而固守家园的老市民对市中心地段房的需求，使此地块的楼盘更显珍贵。其次，151亩的供应地，使得本项目在盘少量小的市中心区域中有着不可比拟的规模优势。另外，运河以东在建的杭州市标志性建筑——西湖文化广场，其功能集科学博物馆、自然博物馆、综合博物馆、展览中心、大型酒店、办公等。它的建设将提升周边土地的功效与价值，而紧邻西湖文化广场的本项目自然成为该地区最具开发潜力的地块。

2、 土地稀缺性

杭州市中心板块的住宅供应量相当稀缺，2002年出让的长生路原老年大学地块，楼面地价9503元/M2，可供建筑面积只有7460 M2，预计今年可以上市；去年的―标王‖地块，即四宜路地块可供建筑面积只有8970 M2，楼面地价高达23952元/ M2；世贸丽晶城即将推出公建项目，其中包括11万平方米的写字楼和100多套单身公寓(世贸丽晶城单身公寓总量约700套)；水岸城市花园、紫庭花园后继房源推出总量15万-20万平方米；野风现代城三期现代景苑共有17万平方米体量尚未开工。据调查了解，在武林门地带未来的供应量中，只有游泳馆对面（现电车站位置）约40亩公建用地，容积率为6。

3、 运河景观资源丰富

市中心的土地已是不可多得的稀缺资源了，而有景观资源的市中心土地就显

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得更加珍稀了。本地块除去拥有地处武林商圈的地段优势外，位于该地块东面的运河景观更是本项目的一大利好资本。随着运河申遗的脚步，运河的改造和治理将不断加强。本地块通过杭州市政府对运河上桥梁、两侧用地的全面整治，特别是水环境治理和沿线的绿化带建设，以及运河两岸标志性建筑的建设（西湖文化广场）、运河沿线的文化景点和商业景观的完善，运河景观将成为该地块的最重要的卖点。所以本地块既得景观之利，又有优越地段为支撑，可算杭州楼市的佼佼者，定会成为楼市焦点。

4、 交通便利

从轨道交通来分析，在西湖文化广场地区有轨道交通1号线和3号线贯穿此地，并形成武林广场站与文化广场站地铁同台换乘。其中杭州汽车用地离文化广场站直线距离600m左右，离武林广场站750m左右。因此规划用地交通非常优越。

从公共交通来分析，西湖文化广场也是公交的枢纽中心，设置了公交首末站，安排了总共5～6条公交线路，主要依托文晖路、白马路和朝晖路布设，极大地便利了该地块居民的出行。

5、 户型设计余地大

本地块出让招标书中规定建筑面积90平方米以下的小户型住宅占住宅总建筑面积的比例不少于10%，低比率的小户型限制，使得本项目的户型优势突出。

首先，新出台的“国六条” 细则规定90平方米以下的房子要占总项目的70%的要求，极大地压缩了未来市场中大户型的供应量，购房者由此产生的“未来大房子供应会减少”的预期将使本项目有较大的市场空间。

其次，杭州市场对中大型的房产品需求是很大的。在目前的市场上，100－140平方米的中等面积户型是市场需求的主流。而现在杭州的首次置业者、再置业者，尤其是作为购房主力军的升级换代的再置业者，他们需要的都是大房子和好房子，这是本项目需求的有力支撑。

3.2劣势分析（Weakness）

1、地块原有商业氛围差，居民档次不高

在地块的周边保留地区，各有一大部分陈旧的公寓区和低档沿街商铺，以50～60年代建筑为主，建筑质量差、环境杂乱，可能会与项目的整体建筑定位形成差异，容易产生较为混杂的效果。另外本地块原有居民少，消费档次低，商

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业氛围差，也会使其与项目的整体定位形成矛盾，从而给项目整体效果的提升带来一定的难度。

2、成本高，资金压力大

市中心的不可复制的土地资源和稀缺性，给开发商带来诸多的利好因素和开发机遇外，也因此给其带来了巨大的成本压力。对于本地块项目来而言，单150多亩土地价格就高达30多亿，其开发商的资金压力是可想而知的。同时本地块虽占据了好地段，但因高成本，高价位，窄客户群体，使得本项目存在销售风险大，投资回收期长的风险。

3.3机会分析(Opportunity)

1、杭州经济发展快速，高档住房需求增加

从总体来看，随着杭州经济的持续高速发展、居民收入的不断提高、消费观念的日益更新，居民的置业要求不断地升级，同时得益于杭州快速的经济发展，站在金字塔尖的高端人士比例不断的增加，继而扩大了杭城高档住房需求。所以一旦出现既有地段又有景观的高档住宅，必将成为杭城楼市的消费热点。

2、上海经济辐射日益加大

杭州距离上海仅200公里，素有上海“后花园”的美称，受上海经济辐射较大。随着沪杭磁悬浮开通，上海至杭州单程不过半小时，大大缩短上海与杭州的空间感。从此意义上说，沪杭磁悬浮线的建设催生沪杭的“同城效应”，提升了上海对杭州的辐射力，加大了上海人来杭休假的可能性。所以在未来的几年后，上海消费者对杭城房产品的需求潜力不容小觑。

3.4威胁分析(Threats)

1、宏观调控的影响

近年来，房地产由于增长过快、投资过热、房价过高，成为国家宏观调控的焦点，今年的调控政策更是尤为集中，针对房地产市场的政策步步为营：70％的双控指标、提高转让环节的营业税、提高首付比例、严控企业信贷、收紧地根、强制征收20％个税以及4月份、8月份的两次加息。这一系列的举措都表明了中央调控的决心，所以若此轮调整政策出台后效果不明显，那么第三轮调控措施就

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会接踵而来，尤其是针对上海、北京等热点城市的调控力度会更加大。

此接连不断的调控措施，将严重影响市场信心，大大降低投资者的购房欲望，而很多非投资投机需求也由于不确定性增加可能延迟实现或放弃。虽本项目未受“70％双控”影响，但是其销售因市场的不明朗而面临诸多挑战。

2、可能进入加息周期

今年8月份，在已有加息和两次调整存款准备金率的背景下，央行出其不意地推出了2006年的二度加息政策，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。就此次加息而言，调整的幅度不大，但是由于当前宏观调控还只是初见成效，经济运行中的一些突出矛盾还有待解决，随着经济走势的变化，难保未来一段时期还会逐步加息。 就外部而言，美国等世界许多国家已相继进入加息周期，自2004年6月以来，美联储连续16次加息。因此，作为两年来第四次的加息，很可能预示着中国将进入加息周期。

虽说此次的加息幅度小对本项目的经营影响不大。但如果央行持续加息，本项目将面临双重压力：一方面开发成本提高，另一方面消费者的购房成本增加，购房消费需求受阻。

3、房地产调整期可能延长的风险

从前些年的扩大内需到现在的总需求控制，杭州房地产发展周期实际上已经经历了上次萧条阶段之后的“复苏——繁荣”两个阶段，按照地产周期惯例来看，经过持续几年的迅猛增长后，房地产市场现在已经走到了一个短周期末尾的放慢缓行的“拐点”阶段。根据我们目前的判断，这一调整期一般将持续2～3年，但是由于这几年房地产业持续高速发展，存在着明显的结构性问题，如中低价位商品住宅供应量偏少；房价过高，与居民可支配收入离差过大；投资过热等。这些矛盾的长时间积累，加之可能会出现的宏观经济的回落，我们不排除这拐点阶段将延长至4～5年。

4、地铁对“市区”概念的稀释

2010年，杭州的地铁开始投入，它的运行必会对房地产产生一定程度的影响，其集中体现在对“市区”概念的延展、放大和稀释上。

首先，地铁将缩小市中心和郊区的交通成本差别。地铁开通后，市中心和非市中心的交通时间差将淡化，使地铁线附近尤其是原先较偏远地区的有效需求放

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大，从而一定程度上降低对市中心房的需求量。

其次，地铁开通后，市中心的住宅可能将不再具有现在这种明显的优越性。在依赖传统交通的时候，市中心交通方便，集中了城市各种公共资源，并且因人口密集而地价昂贵，房价远超其他区域。而地铁开通后，非市中心的交通便捷度大大提高，一些原本由于地理位置太远而得不到购房者青睐的地铁沿线楼盘，由于环境优、空气好、价格低而更具优势。所以地铁的通行必然会导致市场竞争的进一步加剧。

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第四部分 项目定位与地价测算

4.1项目定位

基于对杭州房地产市场与地块的SWOT分析，我们认为本项目C、D、E、F地块定位为高端住宅，产品无论在区位、品质、配套、价格等方面都居于杭州住宅市场的领先地位。A、B地块则定位为酒店式公寓，既保持小区的品质与档次，又能实现资金的快速回笼。

考虑到营业税（销售收入的5.55%）、所得税（销售收入的20%*33%）、土地增值税（按销售收入的0.5%）税负过高，建议住宅部分以毛坯销售，开发商提供菜单式装修服务，所以以下成本与销售收入测算都是按照毛坯房计算。

4.2经济技术指标估计

根据土地招标文件中规定的用地指标，按最大化利用土地的原则，得以下

指标：

1、地上建筑面积：住宅、酒店式公寓、幼儿园的地上建筑面积按（2006）20号地块挂牌出让文件中提供的各地块出让面积和容积率计算而得。地上总建筑面积为336278.2M2，见下表4-1。

2、地下建筑面积：按户均面积160平方米计算可得本项目住宅总套数约为1575套，考虑到本项目定位为高档楼盘，车位按每户1.5配比，住宅部分所需车位数=1575*1.5=2360个，再加上酒店式公寓下配置500个车位，本项目共需车位2860个，若按45平方米/车位计算本项目地下面积约为128700平方米，大于土地实有面积（实有面积为107945平方米），建议地下面积全部开挖用作车位，局部采用立体车库。

3、商铺面积：本项目的商铺面积由两部分组成：E地块沿湖墅南路裙房可布置两层商铺，该地块沿街长度约为110米，商铺进深取16米，这部分商铺面积约为3520平方米。A、B地块所建酒店式公寓下可布置两层商铺，根据A、B地块的出让面积和建筑密度可得两幢酒店式公寓每层面积分别为4532平方米和3930平方米，扣除公共面积（大堂、管理用房等），这部分商铺面积约为10000

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平方米。

4、会所面积：参考杭州市在售高档楼盘的会所配置，在住宅区和酒店式公寓分别配置4000平方米的会所用房。

5、可售面积：本项目的可售部分由四部分组成： 住宅可售面积=253091.7-3520-4000=245571.7平方米 住宅底商可售面积=3520平方米

酒店式公寓下商铺可售面积=10000平方米

酒店式公寓可售面积=80861.5-10000-4000=66861.5平方米 可售车位=2860个

表4-1 项目经济技术指标

技术指标 总用地面积 住 宅 其中 酒店式公寓 幼儿园 地上总建筑面积 住宅 酒店式公寓 地上面积 地上面积 幼儿园 地下室 平均层高 其中：住宅可售面积 酒店式公寓可售面积 商铺可售面积 住宅配套用房 酒店式公寓配套用房 住 户 住宅地下车位（个） 酒店式公寓地下车位（个） 平方米 107945 85265 18805 3875 336278.2 253091.7 80861.5 2325 107945 18 245571.7 66861.5 13520 4000 4000 1575 2360 500 备 注 容积率2.8~3.6 容积率3.5 容积率0.6 层 公建配套（物管、社区用房） 大堂、管理用房等 户 按1.5配比 4.3项目的建设进度

1、地块取得时间：根据招标文件，全部地价款将于2008年5月付清，预计

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地块取得时间项目约为2008年5月，项目进展顺利的话，2008年下半年开工，2009年下半年首期开盘。

2、建设进度：根据出让地块的分布，建议项目按四期开发：

一期开发F地块，该地块紧邻运河，在整个项目中自然景观最为丰富，可以为本项目集聚人气；二期开发E地块，该地块位于湖墅南路东侧，可在沿街部分布置商铺；三期开发C、D地块；四期开发A、B两幢酒店式公寓。

根据杭州目前同等规模在建楼盘的建设进度，每期开发时间约为18个月（不含室外工程，具体开发进度见附表1）。预计整个项目将于2013年全部结束。

4.4项目投资成本估算

本项目定位为顶级高档公寓，因此无论是在建筑设计、建材、景观环境、智能化等方面都应与之相配套，成本比目前杭州普通楼盘将大大提高。

1、土地费用根据项目现金流倒算。 2、前期规费按杭州市相关规定缴纳。 3、前期工程费参考杭州市目前通行成本确定。

4、建安成本参考杭州市目前建筑造价并适当上浮。住宅建安成本按2800元/平方米，酒店式公寓按4000元/平方米（精装修），幼儿园按2000元/平方米估算。考虑到本项目地下车位部分为立体车位，造价较高，地下工程按3000元/平方米估算。

5、赠送价值4万元/户的居家智能化（数字化智能系统）或户式中央空调,以提高楼盘的价值。

6、本项目规模大，定价高，销售难度大，销售费用按销售收入的2%估算。 7、财务费用，利率取8%，根据资金平衡表计算而得。

8、管理费用按前期规费、前期工程费、工程费用总和的3%估算，不可预见费按前期规费、前期工程费、工程费用总和的5%估算。

详见下表4-2。

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表4-2 项目投资成本估算表

序号 项 目 单 价 面积 金 额 22(元/m) （m） (万元) 10 4 0.75 2 333953 350678 350678 350678 备 注 一 土地总费用 地价 土地交易费 二 前期规费 市政基础设施配套费 人防工程易地建设费 高等教育附加费 新型墙体材料专项基金 散装水泥专项资金 白蚁防治费 三 前期工程费 三通一平 临时设施费 规划设计费 勘察、定位、测绘费 环评交通日照分析 质量与安全监督费 监理费 四 工程费用 1. 建安成本 住宅（地上部分） 1.03X X 0.03X 571 0 已包含在土地成交价款中（免缴） 0 按要求设置人防地下室,免缴 334 按地上建筑面积10元/m2缴纳,不含幼儿园面积 140 按总建筑面积8.0元/m2预缴、退还(50%) 26 按总建筑面积1.5元/m2预缴、退还(50%) 70 按总建筑面积2.0元/m2缴纳 3094 土地交付标准：三通一平 4 336278 135 临时围墙、项目部等，按建筑面积4元/m2估算 70 336278 2354 建筑、景观及其他单项设计费等 5 336278 168 2 336278 67 1 336278 34 10 336278 336 152439 136159 2800 253092 70866 含电梯、新风、太阳能。 酒店式公寓 （地上部分） 4000 80862 32345 含土建、安装、公共部分、外立面装修 2000 2325 465 幼儿园 地下室 3000 107945 32384 15 16 10 300 90 14 16 50 4万/户 100 16280 336278 504 336278 538 336278 336 96143 2884 以绿化面积300元/m2估算 336278 3027 336278 471 336278 538 336278 1681 1575户 6300 129117 4683 按二－四项的3%计提 20261 销售收入的2% 104173 利率8％，根据资金平衡表计算 7805 按二－四项的3%计提 29

公共停车场 2. 室外工程费 室外排水 室外给水 道路工程 景观绿化 电力工程 煤气工程 有线电视 智能化 家居智能 期间费用 管理费用 五 销售费用 财务费用 六 不可预见费

93025 将幼儿园的造价也分摊至出让面积 七 不含土地开发成本合计 8774 333953 2 4.5销售收入估算 4.5.1项目销售价格的确定

1、住宅：周边具参考意义的楼盘主要是白马公寓。白马公寓目前在二手房市场上的挂牌价在22000~26000元/平方米之间，中原日前成交的毛坯房价格在25000元/平方米左右，但因总价高，总体来看成交的案例较少，金丰易居、华立代理今年以来都没有成交实例。

表4-3 中原地产2004年以来白马公寓二手房成交情况

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 楼层 3 20 3 7 20 21 7 8 18 面积 220 220 220 212 220 575 170 252 248 朝向 售价 单价 装修 精装 毛坯 精装 毛坯 毛坯 毛坯 豪装 精装 毛坯 成交日期 04-12-01 04-12-10 05-01-11 05-03-08 05-08-11 05-11-06 06-03-13 06-08-23 06-08-23 南北 341.81万元 15500 南 向南方 南 南 南 南 南 南北 420万元 19048 330万元 15000 339.2万元 16000 420万元 19046 1560万元 27130 360万元 21176 630万元 25000 640万元 25736 表4-4 白马公寓部分挂牌二手房概况

面积 序号 （平方米） 1 2 3 4 5 6 490 250 130 198 488 215 （元/平方米） 25500 25700 24600 22700 25000 20930 23/23 8/21 12/21 11/20 22/22 3/24 毛坯房，中间套，能看到运河 带20万基础装修，东边套，能看到运河 毛坯房，中间套，能看到运河 毛坯房，中间套，能看到运河 毛坯房，中间套，能看到运河 精装修 单价 楼层 备注 从杭州另一个高档楼盘绿园的挂牌情况来看，一般带30~40万的装修价格住宅在21000~26000元/平方米。

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表4-5 绿园部分挂牌二手房概况

面积 序号 （平方米） 1 2 3 4 5 170 260 184 157 173 （元/平方米） 26500 21000 20600 25200 26500 16/18 17/23 3/18 16/18 3/18 边套，带中等装修 带装修，边套 豪华装修，中间套 带装修，中间套 边套，豪华装修，面对中心花园 单价 楼层 备注 考虑到本项目相当多的位置难以享受到运河景观，以及盘子大、价格高、高收入客户群体相对稀少，特别是2011年前后地铁开通后对市中心楼盘的影响等综合因素后，保守估计本项目在2009年开盘时的均价能达到22000元/平方米，较为乐观的估计是在25000元/平方米左右（已综合考虑不同区块景观因素），并按每年6%的幅度增长。

2、酒店式公寓住宅部分：酒店式公寓售价参照当前酒店公寓价格行情，并充分考虑房价随着时间推移上升的速度，保守估计2012年销售时的价格为26000/平方米，较为乐观的估计能达到30000元/平方米，年增长幅度也取6%。

3、商铺：越都公寓的沿街商铺目前的成交均价为41826元/平方米，考虑到本项目的商业环境略差，保守估计2010年住宅下商铺销售价格按30000元/平方米估算，较为乐观的估计能达到40000元/平方米，年增长幅度也取6%；酒店式公寓下商铺价格参照酒店式公寓住宅部分，保守估计2012年销售时的价格为26000/平方米，较为乐观的估计能达到30000元/平方米，年增长幅度也取6%。

4、车位：目前周边楼盘车位价格在25~30万元/个，保守估计车位价格在25万元/个，较为乐观的估计车位28万元/个以上（红石中央花园车位价格为26万元/个）。

4.5.2销售进度确定

1、本项目从2009年开始销售，每一期销售时间为2年，按目前的进度考虑可能在下半年开盘，所以假定第一年出售40%，第二年出售60%。

2、车位从2011年开始销售，三年销售完毕

31

4.6 地价测算

4.6.1 乐观方案

1、预计2009年住宅开盘均价达到25000元/M2，2010年住宅底商销售价格

为40000元/平方米，2012年酒店式公寓价格为30000元/M2，上述物业价格按6%的速度递增，汽车位价格为28万元，并保持不变。

2、现金流入：各年收入预测见表4-6，总销售收入为1013053万元。

表4-6 各年销售收入估算（乐观方案）

住宅销售价格（元/ m2） 一期 销售收入（万元） 住宅销售价格（元/ m2） 二期 销售收入（万元） 住宅销售价格（元/ m2） 三期 销售收入（万元） 2住宅销售面积（m） 下商销售价格（元/ m2） 铺 销售收入（万元） 2公寓销售面积（m） 下商销售价格（元/ m2） 铺 销售收入（万元） 2酒店销售面积（m） 式公销售价格（元/ m2） 寓 销售收入（万元） 2009 28059 25000 70148 70148 2010 42089 26500 111535 30399 26500 80558 2112 40000 8448 200541 2011 45599 28090 128087 39770 28090 111715 1408 42400 5970 953 28 26693 272465 1013053 2012 59655 29775 177626 4000 30000 12000 26745 30000 80234 953 28 26693 296553 2013 6000 31800 19080 40117 31800 127572 953 28 26693 173345 销售面积（m2） 销售面积（m2） 销售面积（m2） 销售个数（个） 地下销售价格（万元/个） 车位 销售收入（万元） 小计（万元） 合计（万元）

3、根据表4-7，将项目产生净现金流量按12%的折现率折算到0时点，为-1.03*0.9338X+372019万元，由此得到乐观估计下开发商能承担的最高地价为386800万元。

32

表4-7 项目现金流量表（乐观方案）

年份 一、现金流入 二、资金投入合计 1.土地成本 2.前期工程与建设规费 3.建安工程费用 3.1住宅 3.2酒店式公寓 3.3人防及地下车库 3.4幼儿园 3.5停车场 4.室外工程费 5.不可预见费 6.管理费用 7.销售费用（2%） 8.营业税金及附加（5.55%） 9.土地增值税预征（0.5%） 10.所得税预征（6.6%） 三、净现金流量 四、净现金流量折现 （折现率取12%） 五、累计净现金流量现值 0时点 0 0 0 0 0 -1.03X -1.03X 2007 0 1000 1000 0 0 0 -1000 -893 2008 0 19649 2664 14643 6547 8096 1561 781 0 0 -19649 -15664 2009 2010 2011 2012 2013 70148 200541 272465 296553 173345 45765 68383 84511 71520 26176 100 4070 1561 781 5931 1483 6547 8096 781 3467 9621 867 0.2*1.03*X 0.6*1.03*X 0.2*1.03*X 29077 32592 38184 21663 14643 20516 24496 19306 8096 465 4070 1561 781 1403 3893 351 8096 4070 1561 781 4011 1003 8096 4070 1561 781 5449 1362 10782 21563 11130 15122 16459 4630 13236 17983 19573 11441 24383 132158 187954 225034 147170 17355 83989 106650 114009 66572 -1.03*0.9338X+372019（地价款按8%折现） 表4-8 项目资金平衡表（乐观方案）

1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 计算年份 资金来源 营业收入 自有资金 各类贷款 小计 资金运用 建设投资 建设期利息 管理费用 销售费用 0时点 2007 0 0 2008 0 2009 296 690 2010 2011 2012 2013 0 781 3467 867 小计 136050 317449 0 562322 104173 4683 20261 56224 5065 66861 70148 200541 272465 296553 173345 1013053 23905 75466 36383 55778 176088 84894 0 0 0 0 0 79683 251554 121277 71133 200541 272465 296553 173345 1466551 79683 240048 98551 34708 38223 43814 27294 11506 21945 25368 25341 16851 3162 0 0 0 0 0 781 0 0 0 0 781 1403 351 781 4011 1003 781 5449 1362 781 5931 1483 2.5 营业税金及附加 2.6 土地增值税预征 2.7 3 4 5

3893 11130 15122 16459 9621 4630 13236 17983 19573 11441 0 0 0 所得税预征 小计 赢余资金 贷款偿还 累计赢余资金 79683 251554 121277 71133 93724 101362 74682 26176 819589 106818 171103 221871 147170 646962 106818 171103 39528 0 0 0 317449 182343 329513 329513 33

4.6.2 稳妥方案

1、预计2009年住宅开盘均价为22000元/M2，2010年住宅底商销售价格为

30000元/平方米，2012年酒店式公寓价格为26000元/M2，上述物业价格按6%的速度递增，汽车位价格为25万元，并保持不变。

2、现金流入：各年收入预测见表4-9，总销售收入为887457万元。

表4-9 各年销售收入估算（稳妥方案）

住宅销售价格（元/ m2） 一期 销售收入（万元） 住宅销售价格（元/ m2） 二期 销售收入（万元） 住宅销售价格（元/ m2） 三期 销售收入（万元） 2住宅销售面积（m） 下商销售价格（元/ m2） 铺 销售收入（万元） 2公寓销售面积（m） 下商销售价格（元/ m2） 铺 销售收入（万元） 2酒店销售面积（m） 式公销售价格（元/ m2） 寓 销售收入（万元） 2009 28059 22000 61730 61730 2010 42089 23320 98151 30399 23320 70891 2112 30000 6336 175378 2011 45599 24719 112717 39770 24719 98309 1408 31800 4477 953 25 23833 239336 887457 2012 59655 26202 156311 4000 26000 10400 26745 26000 69536 953 25 23833 260080 2013 6000 27560 16536 40116.9 27560 110562 953 25 23833 150932 销售面积（m2） 销售面积（m2） 销售面积（m2） 销售个数（个） 地下销售价格（万元/个） 车位 销售收入（万元） 小计（万元） 合计（万元）

3、根据表4-10，将项目净现金流量按12%的折现率折算到0时点，为-1.03*0.9338X +312787万元，由此得到保守估计下开发商能承担的最高地价为325223万元。

34

表4-10 项目现金流量表（稳妥方案）

年份 一、现金流入 二、资金投入合计 1.土地成本 2.前期工程与建设规费 3.建安工程费用 3.1住宅 3.2酒店式公寓 3.3人防及地下车库 3.4幼儿园 3.5停车场 4.室外工程费 5.不可预见费 6.管理费用 7.销售费用（2%） 8.营业税金及附加（5.55%） 9.土地增值税预征（0.5%） 10.所得税预征（6.6%） 三、净现金流量 四、净现金流量折现 （折现率取12%） 五、累计净现金流量现值 0时点 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2007 0 1000 1000 0 0 0 0 0 0 -1000 -893 2008 0 19649 2664 14643 6547 2009 2010 2011 2012 2013 61730 175378 239336 260080 150932 44532 64697 79658 66176 22892 20516 24496 8096 4070 1561 781 3508 877 19306 10782 8096 4070 1561 781 4787 1197 0 0 0.2*1.03*X 0.6*1.03*X 0.2*1.03*X 29077 32592 38184 21663 21563 8096 1561 781 0 0 0 0 -19649 -15664 8096 465 100 4070 1561 781 5202 1300 4070 1561 781 1235 3426 309 781 3019 755 9733 13283 14434 8377 4074 11575 15796 17165 9961 17198 110681 159678 193904 128040 12242 70340 90606 98238 57919

-1.03*0.9338X+312787（地价款按8%折现） 表4-11 项目资金平衡表（稳妥方案）

1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 计算年份 资金来源 营业收入 自有资金 各类贷款 小计 资金运用 建设投资 建设期利息 管理费用 销售费用 0时点 2007 0 0 2008 0 2009 2010 2011 2012 2013 0 781 3019 755 小计 116484 271795 498887 88957 4683 17749 49254 4437 58572 61730 175378 239336 260080 150932 887457 20099 63500 31559 1326 46897 148166 73637 3095 0 0 0 0 0 66996 211666 105195 66152 175378 239336 260080 150932 1275735 66996 201988 85864 34708 38223 43814 27294 9678 18551 21620 21496 14609 3003 0 0 0 0 0 781 0 0 0 0 781 1235 3426 309 781 3508 877 781 4787 1197 781 5202 1300 2.5 营业税金及附加 2.6 土地增值税预征 2.7 3 4 5

9733 13283 14434 8377 所得税预征 小计 赢余资金 贷款偿还 累计赢余资金 4074 11575 15796 17165 9961 66996 211666 105195 66152 86193 94267 69180 22892 722540 89185 145070 190901 128040 553196 89185 145070 37540 0 0 0 271795 153361 281401 281401 35

4.7项目财务效益评价

经测算，乐观预计下可实现的销售收入为101.3亿元，若以38.68亿元取得土地，则项目总开发成本为69.14亿元，税后利润为19.85亿元，投资利润率为28.71%，具体财务效益指标见下表4-12：

表4-12 项目财务效益（乐观方案）

一 二 三 四 五 六 七 内容 总销售收入 营业税及附加 土地增值税预征 所得税预征 开发总成本 税后利润 投资利润率 金额（万元） 1013053 56224 5065 66861 691438 198529 28.71% 备注 总销售收入×5.55% 总销售收入×0.5% 总销售收入×20%×33%

保守预计可实现的销售收入为88.75亿元，若以32.52亿元取得土地，则项目总开发成本为61.03亿元，税后利润为16.94亿元，投资利润率为27.75%，具体财务效益指标见下表4-13：

表4-13 项目财务效益（稳妥方案）

一 二 三 四 五 六 七 内容 总销售收入 营业税及附加 土地增值税预征 所得税预征 开发总成本 税后利润 投资利润率

金额（万元） 887457 备注 总销售收入×5.55% 总销售收入×0.5% 总销售收入×20%×33% 49254 4437 58572 610276 169354 27.75% 36

4.8 敏感性分析

按照表4-2的投资成本估算，若2009年销售均价分别在25000元/M2以及2 2000元/M2基础上下降1000元/平方米和提高1000元/平方米，上涨速度仍取6%，则分别计算的开发商所能承担的最高地价。

表4-13 不同售价下的各项指标的比较（乐观方案）

2009年住宅开盘销售均价（元/M2） 2010年商铺开盘销售均价（元/M2） 2012年酒店式公寓开盘销售均价（元/M2） 地下车位售价 1 2 3 预征、所得税预征） 4 5 6 开发总成本（不含税的所有成本） 其中：财务费用 税后利润（2-3-4） 投资利润率（5/4） 668325 99969 190446 28.50% 691438 104173 198529 28.71% 714514 108339 206648 28.92% 能承担的最高地价 总销售收入 税收（包括营业税及附加、土地增值税123659 128151 132643 测算一 24000 39000 29000 28万/个 369140 977543 测算二 25000 40000 30000 28万/个 386809 1013053 测算三 26000 41000 31000 28万/个 404478 1048563

表4-14 不同售价下的各项指标的比较（稳妥方案）

2009年住宅开盘销售均价（元/M2） 2010年商铺开盘销售均价（元/M2） 2012年酒店式公寓开盘销售均价（元/M2） 地下车位售价 1 2 能承担的最高地价 总销售收入 测算四 21000 29000 25000 25万/个 307553 851946 测算五 22000 30000 26000 25万/个 325223 887457 测算六 23000 31000 27000 25万/个 342892 922967 37

税收（包括营业税及附加、土地增值税3 预征、所得税预征） 4 5 6 开发总成本（不含税的所有成本） 其中：财务费用 税后利润（2-3-4） 投资利润率（5/4） 587163 84753 161272 27.47% 610276 88957 169354 27.75% 633390 93160 177437 28.01% 107771 112263 116755

38

39

表4-15 不同地价下的投资利润率比较

30亿 32亿 34亿 36亿 38亿 40亿 42亿 180765 153582 126398 99215 72032 44849 17665 21000 31.84% 25.82% 20.32% 15.28% 10.65% 6.37% 2.42% 213393 186209 159026 131843 104660 77476 50293 22000 37.69% 31.38% 25.62% 20.35% 15.51% 11.03% 6.90% 245693 218837 191654 164471 137287 110104 82921 23000 43.48% 36.97% 30.95% 25.45% 20.38% 15.71% 11.39% 293558 267809 241126 213943 186760 159577 132393 24000 51.94% 45.32% 39.04% 33.18% 27.79% 22.82% 18.23% 324981 299232 273483 246650 219329 192204 165021 25000 57.52% 50.65% 44.36% 38.34% 32.70% 27.55% 22.76% 356404 330655 304906 279157 252222 224900 197649 26000 63.11% 56.00% 49.48% 43.48% 37.70% 32.30% 27.32% 地价 税后利润 税后投资利润率 税后利润 税后投资利润率 税后利润 税后投资利润率 税后利润 税后投资利润率 税后利润 税后投资利润率 税后利润 税后投资利润率 40

第五部分 建议

综合以上分析，我们认为投资本项目的机遇与风险同在：从地块所处位置的稀缺性、周边配套的成熟性、户型设计的自由性、规模的合理性等在杭州楼市占居独一无二的优势，但由于投资额大、价位高、客户群体相对较少，特别是当前房地产市场处于宏观调控期，使得本项目操作面临较大的挑战性，需要大资金、高起点去运作这个项目。我们认为贵公司是否要取得这块土地的开发权应该综合考虑投资机会成本、本次招投标土地的地价、以及企业的发展战略。

假若企业有赢利性更好、风险更小的投资机会，则建议以稳健的态度去竞标这块土地，控制土地投标价在35亿元之内，即楼面地价格10480元/M2之内。

假若企业有相当的资金剩余，无合适的投资项目，又将投资本项目视为实现跨越式发展的重要举措，则应以比较积极的态度去竞标这块土地，理想的土地投标价在37亿元之内，即楼面地价格11080元/M2之内。最高报价不超过40亿元，即楼面地价格11978元/M2。

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附表1 项目进程安排表

2006年9 月至0607年1月~0708年1月~0809年1月~0910年1月~1011年1月~1112年1月~12年12月 年12月 年12月 年12月 年12月 年12月 年12月 一、办理相关手续与取 得土地 二、方案规划设计 三、地质勘探 四、施工图设计 五、三通一平 六、办理施工招标手续 及办理建设工程与施 工许可证 七、一期工程建设 八、二期工程建设 九、三期工程建设 十、四期工程建设 十一、小区内环境道 路、围墙、绿化配套交 付等后续设施完善

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附表2 2004年至今楼面地价在5000以上的住宅地块汇总表

竞投时间 地块名称 中标单位 地块位置 面积 （平方米） 容积率（<） 出让方式 成交价 （万元） 楼面价格 2004年5月19日 [2004]28号 杭州星辰房地产江干区（规划钱江新城内），东至之江开发有限公司 东路，西至富春江路，北至椒江路 81008 2.8 招标 119768 5280 杭州时代房地产2004年8月16日 [2004]49号 开发有限责任公西湖区，东至耀江文萃苑，南至杭州商20582 2.2~2.5 挂牌 27190 6005～5284 司 学院，西至学院路，北至文一路 2004年12月30日 [2004]75号 温州市京都房地拱墅区，东至和睦A-07-2地块，南至规产开发有限公司 划道路，西至和睦路，北至登云路 41190 2 挂牌 42800 5195 2005年3月7日 [2005]2号 浙江发展房地产开发有限公司 西湖区天目山路杭州磁带厂地块 51062 1.1～1.3 挂牌 50100 8176 2005年3月7日 [2005]7号 浙江正中房地产开发有限公司 拱宸桥A20、21地块 14764 住宅2.8公建2.0 挂牌 19500 5503 2005年3月7日 [2005]8号 浙江大都置业投资有限公司 上城区吴山R3、4地块 5548.1 1.505 挂牌 20000 23952 浙江富越控股集西湖区，东至浙江省省级机关事务管理2005年3月30日 [2005]10号 团有限公司 局地块，南至骆家庄西苑三区，西至紫29617 1.2 招标 29233 8225 金港河，北至规划道路 西湖区，东至规划丰潭路，南至规划长2005年3月30日 [2005]11号 华立地产集团有限公司 江路，西至规划南泉路，北至杭州：墩34465 2.2 招标 38089 5023 镇工业总公司 44

西湖区，东至西溪河、中共浙江省委党校职工经济房，南至文一路，西至教工2005年4月29日 [2005]24号 金都房产集团有限公司 路、德雅公寓、浙江华门房地产开发有64228 2.4-2.5 招标 112418 7144 限公司、浙江国际嘉业房地产开发有限公司，北至余杭塘河 浙江恒升投资开西湖区三墩镇蒋家角，东至新世纪花2005年4月29日 [2005]25号 发有限公司 苑、南至新世纪花苑、西至新世纪花苑、3403 1.6 招标 2839 5214 北至环镇北路 杭州紫元教育投2005年7月18日 [2005]32号 资有限公司、浙江国际嘉业房地产江干区，东至采荷新村 8382 1.3-1.6 挂牌 8150 6706 开发有限公司 杭州市钱江新城上城区（规划钱江新城F-05地块），东2005年8月1日 [2005]41号 建设开发有限公至规划F06地块，南至规划F07地块，27666 3 挂牌 41519 5002 司 西至甬江路，北至新塘河 2005年8月1日 [2005]42号 金色家园房地产上城区（规划钱江新城F-07地块），东有限公司 至规划F08地块，南至之江路，西至甬33642 2.5 挂牌 44596 5302 江路，北至规划F05地块 2005年11月7日 [2005]57号 浙江新祥利医疗投资有限公司 西湖区规划文三小区P1地块 3343.32 1.8-2.0 挂牌 5000 7871

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