2022年(房地产项目管理)恒大房地产住宅项目四大产品线全程标准解

（房地产项目管理）恒大房地产住宅项目四大产品线全程

标准解析

目录

第一章建筑篇

第一部分总平面规划设计

恒大住宅系列户型分类表1

（一)规划设计2

1 规划设计基础条件 2

2 总平面设计 4

3 消防设计 4

4 竖向设计 4

5 道路系统 5

6 绿地系统 5

7 流线设计 6

8 综合管线设计 6

9 配套设施 6

(二) 酒店、综合楼、六大中心停车位6

(三) 地下车库设计7

1 地下室方案设计7

2 首期地下车库(非机械车库)布置9

(四) 路灯布置12

1 路灯布置原则12

2 路灯中心距道路边线距离12

(五) 住宅、别墅首层外花园划分方案12

1 住宅、别墅首层外花园划分两种方案12

2 附图12

第二部分住宅单体设计

(一) 标高与层高20

1 标高设置20

2 层高取值21

3 各功能空间标高设计22

(二) 住宅公共空间设计25

1 首层公共空间25

2 标准层公共部分26

3 住宅公共空间建筑装修标准32

(三) 户内单元部分35

1 户内设计总体原则35

2 客厅及卧室36

3 厨房设计37

4 卫生间39

5 阳台设计41

6 空调机及飘窗设计42

7 铝合金门、窗50

8 其他52

第三部分其他

(一) 幼儿园土建装修标准54

(二) 小学教学楼、宿舍、食堂、风雨操场土建装修标准57

1 教学楼57

2 宿舍60

3 食堂61

4 风雨操场62

(三) 坡屋面排水方式设计64

1 别墅64

2 非别墅类住宅与各类公建64

(四) 防水涂料64

第二章结构篇

（一)总则65

(二)基础部分65

1 钻探要求65

2 基础选型65

(三)地下室部分65

1 柱、梁、板65

2 外墙66

3 地下室构造66

4 剪力墙暗柱、柱纵筋的插筋在基础内锚固要求66

(四)地上部分66

1 结构选型66

2 梁布置67

3 板布置67

4 剪力墙、柱布置68

5 伸缩缝设置68

6 其他69

(五)裂缝控制措施70

1 住宅70

2 公建70

第三章电气篇

(一)说明71

(二)强电系统71

1 住宅负荷指标71

2 导线、电缆的选型73

3 住户内配电箱、弱电箱、开关、控制箱选型73

(三)设备安装73

1 住宅设计要求73

(四)照明系统78

(五)管井及设备用房78

(六)设备安装及线路敷设79

(七)室外配套设施79

(八)防雷与接地80

(九)消防设施配置81

(十)智能化系统81

附录一：桥架、金属线槽用料厚度标准82

附录二：住宅柴油发电机负荷取值标准82

第四章给水排水篇

(一)说明84

(二)给水系统84

1 管材选型84

2 技术要求84

(三)排水系统87

1 管材选型87

2 技术要求88

(四)消防系统90

1 管材选型90

2 技术要求90

(五)设备技术要求92

附录一：明露给排水管道识别标志93

附录二：住宅、别墅燃气热水器设计指引94

附录三：恒大方形检查井做法标准图95

附录四：广州市小区市政引入管管径设计取值标准96第五章暖通空调篇

(一)系统分类及设备材料选型98

1 系统分类98

2 设备材料选型98

(二)设计要求98

1 防排烟（通风）系统98

2 小型中央空调系统99

3 分体空调系统102

4.采暖系统103

第六章毛坯房交楼标准及精装修

交楼土建施工范围

（一）住宅105

1 毛坯房交楼标准105

2 精装修交楼土建施工范围106

(二)别墅108

1 毛坯房交楼标准108

2 精装修交楼土建施工范围109

(三)商铺及公建配套设施用房室内毛坯交楼标准111

1 商铺111

2 居委会、文化活动中心、社区服务中心、老年人服务中心、新华书店、邮电所、电讯卫生站、营业所、农贸市场111

(四）公建配套设施用房土建施工范围111

第七章装修篇

住宅交楼装修标准设计指引113

1 总则113

2 洋房标准一1000装修标准设计细则114

3 洋房标准二2000装修标准设计细则115

4 洋房标准三3000装修标准设计细则117

5 电梯前室标准一、二装修标准设计细则121

6 住户大堂标准一、二装修标准设计细则122

第一章建筑篇恒大住宅系列户型分类表

第一部分总平面规划设计

(一) 规划设计

1规划设计基础条件

1.1 每个项目在设计院立项时必须提供的基础文件资料如下：

(1)建设范围和用地红线；

(2)建设用地及周边现状地形图；

(3)规划管理部门的规划设计条件、要点、文件及地方规范；

(4)规划退缩、建筑物间距、日照间距要求；

(5)市政规划的接口条件（包括道路标高、供水、排水、供电、供热等）；

(6)当地城市管理部门的要求（国土局、房管局、水利局及水、电、燃气管理部门等）

及水文、地质、气象条件；

(7)当地房地产市场调查结果；

(8)当地户型设计调查(可根据当地若干个优秀工程分析，收集当地优秀户型做为借鉴)；

(9)规划设计应尊重当地建筑设计的主导风向和最佳朝向要求，具体参见下表及当

地设计调研报告。

部分城市建筑朝向参考表

注：摘自《建筑设计资料集（第二版）3》，中国建筑工业出版社，1994年6月。

2总平面设计

2.1住宅间距需要满足当地规划要求的日照间距与退缩间距。

2.2规划设计图必须清晰表达有关构思意图，以正确引导建筑和其他专业（包括园林

专业）的设计。

2.3规划设计图要表达与场地周围市政设施的结合方式。

2.4非采暖地区应利用地形条件，考虑设计自然通风采光的地下停车场。

2.5高差较大的地形可以结合地形条件设计阳光地下室，充分利用地形营造丰富的室

内空间。

2.6山地排洪、防滑坡等应该委托专项公司设计。

2.7地下车库：

（1）在工期许可的情况下：地下车库应优先设于建筑主体之下，不应设独立地下车库。

（2）宜尽量避免设置于消防通道下。

2.8住区规划力求规划应力求做到人车分流。

2.9合理考虑开发顺序：

（1）组团设计要考虑总体与分期围蔽、分期封闭及分期物业管理。

（2）首期开发要确保配套物业管理用房、设备用房（泵房、电房、锅炉房等）、垃圾中转站、公建配套等到位，规划设计图必须清楚表达。

2.10 规划设计图必须考虑小区物业用房的配置，其参考数值如下：

按国家规定：物业用房面积≥全小区建筑面积的0.2％。

其中：

（1）服务中心接待大厅面积：≥200平方米；

（2）行政办公：≥200平方米；

（3）保洁工具房：≥50平方米；

（4）绿化工具房: ≥50平方米(有条件的设小型苗圃)；

（5）工程值班用房、物料用房、操作用房；

（6）保安监控中心、消防监控中心、智能化监控管理中心：按规范规定；

（7）库房；

（8）员工饭堂、员工宿舍等。

3消防设计

3.1登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应

设硬地。

3.2高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；消防车道可结合园林

硬地设置；尽端式消防车道应设18m×18m回车场。

3.3下发的园林设计条件图必须清楚表示消防车道，以正确引导园林设计。

4竖向设计

4.1山地工程规划应委托专业竖向设计规划公司进行设计。

4.2总体规划要考虑场地与周边市政规划道路及管线标高连接等问题。

4.3合理利用地形地貌，尽量参照原地形图设计竖向标高，土方尽量做到本场地内平衡。

4.4力求不出现高边坡或挡土墙，遇到避免不了的高边坡、挡土墙，必须表达挡土墙及其

支护的位置，并结合景观充分做好园林处理，土方平衡应一起出图。

4.5场地整体坡度应满足排水管线的埋设要求。

4.6场地与现状的周边连接界面必须谨慎进行地形设计，规划要求的建筑红线退缩等

问题必须考虑周详。

4.7道路坡度按国家规范，原则上坡度最小0.3%，最大0.8%。

4.8公共建筑物及道路与水面之间的处理方式力求做到亲水。

4.9复杂的地形必须作详细的场地剖面图（要画出与现状地形的对比），甚至制作地形

研究模型加以详细研究。

4.10竖向设计图须标注有关绝对标高，如地坪标高、道路标高、水面标高、建筑物±0.00

的标高等，还有道路坡向及坡度，地坪坡向及坡度等。

4.11地形复杂的地块竖向设计完成后，设计人员应对现场地形进行踏勘，以确认设计

的合理性和可行性。

4.12场地竖向设计为下发的园林设计条件图的内容之一。

5道路系统

道路宽度级别(单位：m)

注:(1) 小区主道优先选用7m路；特殊情况下（如小区入口道路）根据情况选用10m路。

(2) 住宅与道路边缘最少距离须满足规范要求：建筑物山墙面向道路，则山墙面与道路距离一

般不宜小于3m；特殊情况下：如住宅山墙面向小于6m的道路时，最小不应小于1.5m。

(3) 4m小区次道为专用消防车道。平时不通车,仅作人行通道,紧急情况下,如:消防、医疗抢救

时,可用作车通道。

(4) 道路设计中应充分结合地形条件进行设计，道路形式可以包括：短桥、盘山路、涵洞等。

(5) 规划市政道路在总图中要表达人行道的边线与小区道路的衔接。

(6) 道路最少转弯半径按规范要求。

6绿地系统

6.1规划理念以中心大花园或大湖面作主导，配合会所设计下沉（或非下沉）的园林

水景，合理组织各住宅组团庭院，通过点、线、面结合的手法展开一系列的不同层次的园林空间序列。

6.2结合二期需要，地下车库与绿地花园一起考虑，解决如入口车道与园林等的关系。6.3规划要求的绿地率必须在规划总图中表达，并确定绿地面积范围及覆土深度要求，园

林中心以此为依据设计园林竖向剖面。

7流线设计

7.1小区内在有条件的情况下，应尽量做到全人车分流，以避免流线交叉（半人车分流主要

以小区主道解决车流，地下车库解决停车）；设计成果中需提交人车交通流线分析图。

7.2机动车停车应大部分考虑在地下车库，以提高楼盘档次；除非项目特别要求，才考虑

在地面解决少量临时停车位。

7.3建筑各功能出入口（包括如：商业出入口、住宅大堂和地下车库出入口等）在总图上

要清晰指示。

7.4当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的入口应与大堂入口分

开布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。

7.5如果工期进度有紧迫要求，地下车库应尽量与主体分离，以免影响进度。

8综合管线设计

8.1 根据规划条件，合理确定污水站、集气站、换气站、变电站、开关房等配套设施，

明确管线走向，合理布设管位，小区车行道下不设置检查井，处理好绿化与管线的协调关系。

8.2 综合管线设计时应充分考虑分期施工、分期使用及管理等因素。

9配套设施

9.1 根据规划要点及我司项目定位合理配置有关的公建设施，包括幼儿园、小学、会所、

综合楼、商业、运动中心、小区管理用房、垃圾站、燃气站等。

9.2 管理工作人员卫生间应考虑设置，位置应选在首层或二层隐蔽处。

9.3 室外网球场的设置要考虑铁网的影响。

(二) 酒店、综合楼、六大中心停车位

我公司万亩大盘以度假性质为主,应考虑配置旅游大巴的停车场和停车位,同时

结合规范对于小车的停车数进行调配设置。

具体如下：

1.在各楼盘的公交车场设置10辆大巴的停车位。

2.酒店、六大中心小车位配置按照调整后最小停车位数设置，具体如下:

3.综合楼小车位配置按照调整后最小停车位数设置，具体情况如下:

注:调整原则按《城市居住区规划设计规范》的要求,根据酒店、六大中心和综合楼的实际使用功能,适当的折减配置小车停车位。

4.如出现和当地场地具体状况或规划要求不符时，各地总工室根据实际需要进行

调整后报集团审批。

(三) 地下车库设计

1地下室方案设计

1.1建筑专业：

1.1.1地下室平面形状应尽量紧凑、规整，有效利用空间，以利于最大化布置车位。

1.1.2地下室覆土厚度：

按园林设计条件要求，如当地有特殊要求，报集团设计院审批。同时需要考虑:

①应进行室外管线综合设计，并按管线埋设要求的下限确定覆土层厚度；

②有绿化要求时,根据当地政府审批文件定；

③需做人防时，同时要考虑人防要求。

1.1.3地下室层高应考虑：结构高度、通风管高度、喷淋头高度、车位净高、地面

耐磨层（含找坡）高度。单项设计时，应优化结构梁柱、通风管的布置，尽

量减小地下室的层高。

(1)地下室顶板：不建议做反梁，梁较高处可考虑局部反梁。

(2)独立地下室顶板结构找坡。

(3)通风管高度：一般取送排风干管的高度，送排风干管的截面应尽量扁平，

截面高度(安装完成)一般不大于500mm。普通车库：通风干管应在车

位上方；复式车库及机械式车库：通风干管应在车道上空布置，通风管

及相应的喷淋头高度不计入地下室层高；

(4)喷淋头高度:一般不计算其高度；但当风管宽≥1200mm时,要在风管下加喷淋头,要计算其高度, 一般为0.12m。

(5)室内净高考虑：

①普通非机械停车库：

豪华户型楼盘车库：车位处净高：2.2m；车道处净高：2.2m。

（不含地面耐磨层、找坡高度、上空设备高度）超豪华户型楼盘车库：车位处净高：3.5m；车道处净高：3.5m。

（不含地面耐磨层、找坡高度、上空设备高度）

参见下图:

普通非机械停车地下室剖面示意图

②升降横移机械式停车库（含复式车库）及仓储式机械停车库（另详）。

③地面耐磨层（含找坡）做法：

车道处: C20细石混凝土,内配直径1.2×25×25双面钢筋网,找坡不

宜超过0.5%，最薄处40厚；地下室找坡总高度不超过

150mm。

停车处: C20细石混凝土找坡不宜超过0.5%，最薄处20厚；地下

室找坡总高度不超过150mm。

④地面禁做疏水层。

(6)设备房布置：

①优先布置在地下室（消防监控中心优先布置在首层），尽量少占车位，

其次建议放在首层裙楼。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/xuyq.html