房地产开发企业全程会计核算与税收疑难问题

房地产 会计 税收

房地产开发企业全程会计核算 与税收疑难问题欧理平 重庆理工大学会计学院 13752880179

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开篇

1.房地产开发企业会计规范概述 企业会计制度 (?) 房地产开发企业会计制度 (2015年3月废除) 企业会计准则(2006)

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关于公布若干废止和失效的会计准则制度 类规范性文件目录的通知 财会 2015 3号 6. 财政部关于印发 房地产开发企业会计 制度 的通知(财会字 1993 2号)

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关于网上申报系统6月1日起停止接收 企业会计制度 财务报表的通知 尊敬的纳税人： 为了确保 企业会计准则 及 小企业会计准则 在我市企业中有效的 贯彻实施，根据宁波市财政局、宁波市国家税务局、宁波市地方税务局 关 于企业会计准则、小企业会计准则实施有关问题的通知 (甬财政发 [2013]189号)文件规定，2013年5月1日起，国税、地税部门网上纳税申报 系统统一接收 企业会计准则 、 小企业会计准则 格式的报表。我局决 定自6月1日起，网上申报系统将报送的财务报表进行控制，停止接收适用 企业会计制度 的财务报表。如果执行 企业会计制度 和行业会计制度 的企业，仍采用网上申报的，请自行将财务报表项目转换为适用 企业会计 准则 或 小企业会计准则 格式的财务报表，或采用上门申报，报送纸质 会计报表。 衷心感谢您对我们工作的支持和配合！ 宁波市地方税务局 二0一三年五月八日

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2.房地产开发企业会计特殊问题

存货：其他企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地 产开发企业是作为存货核算；且借款费用可以进行资本化。 开发成本== 开发产品== 主营业务收入 收入：收入形式具有多样性包括土地、商品房、配套设施等；销售 多采用预售，属于远期交易，造成收款期与房屋交付期不一致。

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3.房地产开发企业税收特殊问题

预收账款：营业税、土增税、所得税 所得税：业务招待费扣除 广宣费扣除 预提配套设施费等问题

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4.主要内容结构：

筹建== 设立== 拿地== 开发== 预售== 竣工销售== 清算分配

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第一讲：企业筹建期间会计、税收问题

一、 财务和税法上如何划分筹建期间？ (1)对筹建期间划分，会计制度无明确规 定。 开始：投资协议\合同？ 截止： 开始生产经营？

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开始

签订合同？ 财工字[1995]223号第1条： 中外合资、合作经营企业：自签订合同之 日起至企业开始生产经营(包括试生产、 试营业)为止期间为筹建期。 外资企业：自我国有关部门批准成立之日 起至开始生产

经营(包括试生产、试营业) 为止期间为筹建期。

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开始？

核名？批准？ 公司登记管理条例 第十七条 设立公司应当申请名称预先核准。 法律、行政法规或者国务院决定规定设立公司必须报经批准，或 者公司经营范围中属于法律、行政法规或者国务院决定规定在登记前 须经批准的项目的，应当在报送批准前办理公司名称预先核准，并以 公司登记机关核准的公司名称报送批准。 第十九条 预先核准的公司名称保留期为6个月。预先核准的公司名 称在保留期内，不得用于从事经营活动，不得转让。

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开始？

营业执照？ 第三条 公司经公司登记机关依法登记， 领取 企业法人营业执照 ,方取得企业 法人资格。 自本条例施行之日起设立公司，未经 公司登记机关登记的，不得以公司名义从 事经营活动。

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截止

提法一： 国家税务总局关于印发 税收减免管理 办法(试行) 的通知 (国税发 2005 129号 第十五条第(二)款规定：新办企业减免税执行起 始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入 之日。 提法二： 关于新办企业所得税优惠执行口径 的批复 国税函[2003]1239号规定：对新办企业、 单位开业之日的执行口径统一为纳税人取得营业执 照上标明的设立日期。 提法三：国税总局2010年04月27日回复：企业 自开始生产经营的年度”,应是指企业的各项资产 投入使用开始的年度，或者对外经营活动开始年度。

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截止

国税发[1997]191号[全文失效], 第六条如下：关于新办企业、单位开业之日计 算问题财政部、国家税务总局 关于企业所得 税若干优惠政策的通知 ([94]财税字第001 号)对新办企业、单位开业之日有多种提法， 为便于各地具体执行和掌握，对新办企业、单 位开业之日的执行口径，统一为纳税人从生产 经营之日起开始计算。生产经营之日，是指从 纳税人开始从事生产经营的当天算起，包括试 营业。

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关于新办企业所得税优惠执行口径的批 复 国税函[2003]1239号， : 国家税务总局关于企业所得税若干业 务问题的通知 (国税发 1997 191号) 执行以来，各地对新办企业、单位生产经 营之日理解不一，为便于各地具体执行和 掌握，对新办企业、单位开业之日的执行 口径统一为纳税人取得营业执照上标明的 设立日期。

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国家税务总局关于印发 税收减免管理办法 (试行) 的通知 (国税发 2005 129 号): 第十五条 减免税起始时间的计算按以下规定 执行： (一)法律、法规及国家有关税收政策有 规定的，按有关规定执行。 (二)规定新办企业减免税

执行起始时间 的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之 日。

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国税总局2010年04月27日回复： 企业自开始生产经营的年度”,应是指企 业的各项资产投入使用开始的年度，或者 对外经营活动开始年度。”

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截止

开始计算损益年度？ 总局2010年9月7日答疑：房地产企业开始 经营年度为开始计算损益年度，不是营业 执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。

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讨论

建一个养鸡场 买小鸡== 养大== 下单== 卖鸡蛋 房地产企业 公司注册 拿地== 项目许可证== 修房 == 出售

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二、筹建期间发生的开办费如何进行会计处理？

企业会计准则—应用指南 :管理费用科 目使用说明 (一)企业在筹建期间内发生的开办费， 包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、 印刷费、注册登记费以及不计入固定资产 成本的借款费用等在实际发生时， 借：管理费用——开办费 贷：“银行存款”

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国税函[2009]98号 国家税务总局关于企 业所得税若干税务事项衔接问题的通知 第九条：关于开(筹)办费的处理，新税 法中开(筹)办费未明确列作长期待摊费 用，企业可以在开始经营之日的当年一次 性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊 费用的处理规定处理，但一经选定，不得 改变。

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企业所得税法 第十三条 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列 支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣 除： (一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出； (二)租入固定资产的改建支出； (三)固定资产的大修理支出； (四)其他应当作为长期待摊费用的支出。 实施条例 第七十条 企业所得税法第十三条第(四)项所称其 他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份 的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。

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