房地产经营与管理（第二版）考试复习重点

房地产经营与管理（第二版）复习重点

一．名词解释

1. 房地产

房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

房地产业

房地产业是从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评价等服务的产业，它包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿划拨和转让，房屋所有权的买卖和租赁，房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。 房地产市场

房地产市场是指特定的商品—房地产在市场参与者之间进行交换，或因交换产生的各种关系的总和。房地产的特殊性使房地产在其生产和交换的过程中衍生出各种流通形态，如转让、租赁、信托、抵押和典当等。在房地产市场活动中，按市场主体划分，房地产市场包括三个因素：参与房地产交易的当事者、一定数量的房地产商品以及交易组织机构。

2. 房地产项目建设进度控制

是指对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收交付使用。 建设工程进度控制的最终目的是确保建设项目按预定的时间动用或提前交付使用，建设工程进度控制的总目标是建设工期。进度控制是动态的，进度控制人员必须掌握动态控制原理，在计划执行过程中不断检查，并将实际状况与计划安排进行对比，在分析偏差及其产生原因的基础上，通过采取措施，使之能正常实施。如果采取措施后不能维持原计划，则需要对原进度计划进行调整或修正，再按新的进度计划实施。 房地产项目建设质量控制

质量控制是对房地产项目建设过程中各项任务、技术活动的各种要素进行科学控制的过程，是项目管理机构为了使项目质量符合国家或合同规定的质量标准和规范所采取的一系列监督、管理措施、方法和手段。 3. 绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的\居住区用地范围内各类绿地\主要包括公共绿地（包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地）、宅旁绿地等。 城市绿地率=（城市各类绿地总面积÷城市总面积）×100%；

绿地率=绿地面积/土地面积×100% 建筑密度

建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积×100% 4. 修建性详细规划

修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。编制修建性详细规划主要任务是：满足上一层次规划的要求，直接对建设项目做出具体的安排和规划设计，并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据。源：对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。 控制性详细规划

控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。控制性详细规划是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。 二．选择题 1、房地产开发企业的利润可分为四个层次，期其中，经营利润和营业外收支净额之和为（A）（2007年试题）

A、利润总额 B、投资总额 C、税后利润 D、可分配利润

2、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（D）（2007年试题）

A、10.0% B、14.0% C、25.0% D、35.0%

3、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的增地增值税为370万元，则该项目土地增值税后开发成本利润率为（B）（2007年试题）

A、45.05% B、49.31% C、58.86% D、63.6% 4、张某以40万购买了一处商业店铺用于出租经营，某购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备负率为（C）（2007年试题）

A、1.07 B、1.47 C、2.07 D 、3.33 5、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于（B）（2001年试题）

A、基准回收期 B、静态投资回收期 C、项目开发期 D、项目销售期 6、衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标为（C）（有变动）（2001年试题）

A、投资利润率 B、成本利润率 C、资本金净利润率 D、资本金利润率 7、开发项目全部投资的内部收益率表明了（ A）投资项目所能支付。（2001年试题 ） A、投资项目所能支付的最高贷款利率 B、将未来收益或收入转换成限值的收益率 C、投资者每年所获得的或预期获得的收益率 D、项目年净收益与项目投资的资本价值之比

8、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开发许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（C）（2002年试题 ） A、1999年8月1日至2002年4月1日 B、2000年10月1日至2002年4月1日 C、1999年8月1日至2002年10月1日 D、2000年10月1日至2002年10月1日 9、动态投资回收期是反应开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率Ic之间的关系是 （A）（2002年试题 ）

A、Ic 越大，Pb越大 B、Ic 越小，Pb越大 C、Ic越大，Pb越小 D、Ic 越小，Pb越小

10、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为15%，按年等额还款的的抵押贷款，30万元有投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净资金收入9万元，则该投资的税前现金回报率（D）（2002年试题 ）

A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52% 11、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（D）（2002年试题 ） A、社会平均收益率 B、 通货膨胀率 C、国民经济增长率 D、项目基准收益率

12、某物业投资的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的偿债备付率为（C）（2002年试题 ） A、2 B、1.5 C、3 D、1 13、动态投资回收期是指项目以（B）抵偿全部投资所需的时间。（2002年试题 ） A、净现金 B、净收益 C、净现值 D、财务净现值

14、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市建设维护税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为(A)万元（2003年试题 ） A、55.0 B、85.6 C、150.0 D、123.6

15、某物业的购买价为100万元，其中50万为银行抵押贷款，期限为10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为(C) （2003年试题 ）

A、0.18 B、 0.12 C、3.39 D、5.00 三．简答题

1. 房地产的管理内容

房地产产业管理(房地产产业数量管理、房地产产业质量管理、房地产产业资产管理、房地产产业的保护管理、房地产产业的档案管理)；物业管理（受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务） 2. 房地产市场的特征

房地产市场是房地产产权交易的市场；房地产市场有强烈的地域性 房地产市场供求关系的特殊性；房地产市场具有不完全开放性 房地产交易市场形式的多样性；房地产市场变化的周期性 3. 房地产市场调查的内容

房地产投资环境调查；房地产市场需求调查房地产市场供给调查； 房地产价格调查；房地产促销调查；房地产市场竞争情况调查 房地产营销渠道调查；房地产产品调查；房地产开发项目自身调查 4. 房地产市场调查的途径

交易双方当事人、促成房地产交易行为的中间商、熟悉房地产市场的人士、房地产公司公开推出的各种销售或出租广告、准交易材料的收集、同行业间资料的交流、各类统计资料、向房地产租售经办人员讨教 5. 房地产经济评价指标中赢利能力指标

内部收益率、净现值、投资回收期（静态与动态）、成本利润率、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率 6. 土地产权登记程序

初始土地产权登记：登记申请；地籍调查；审核批准；注册登记与颁发证书 变更土地产权登记：变更土地产权登记申请；变更地籍调查；审核批准；注册

登记；更改或更换权利证书

房屋产权登记程序

登记申请（查验证件、填写房屋产权登记申请书和房屋四面墙体界申报表、收取证件）；勘丈；产权审查与确认；产权公告；注册登记；发证。

四．计算题

某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1400元/平米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本\\建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年，（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月，）土地成本在项目开始时一次投入，建造成本\\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少? 答案：

（1） 项目总开发价值： 项目总建筑面积：40000×1.6=64000平米 总销售收入：4700×46000=30080万元 销售税费：30080×6.5%=1955.2万元

项目总开发价值：30080-1955.2=28124.8万元 （2） 项目总开发成本： 土地成本：1000×64000=6400万元 建造成本：1400×64000=8960万元 专业人员费用：8960×8%=716.8万元 管理费用：（6400+8960+716.8）×5%=803.84万元 财务费用：

a土地成本利息：6400×[（1+12%）3-1]=2591.54万元 b建造成本\\专业人员费用\\管理费用利息： （8960+716.8+803.84）×[（1+12%）（2/2+0.5）-1]=1942.03万元 c财务费用总计：2591.54+1942.03=4533.57万元 销售费用：30080×2.5%=752万元

总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元 （3）开发商成本利润率：

开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59万元 开发商成本利润率：5958.59/22166.21×100%=26.88% 五．案例分析

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