经济学硕士毕业论文

分类号： 密 级： 无 UDC： 单位代码：10XXX

X X X X 大 学

研究生硕士学位论文

房地产投资与区域经济增长 ——基于山东省的时间序列数据

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指 导 教 师 XXX 教授 XXXX大学经济与管理学院 申请学位级别 经济学硕士 专业名称 财政学 论文提交日期2015年 月 日 论文答辩日期2015年 月 日 学位授予单位 XXXX大学 学位授予日期 2015年 月 日 答辩委员会主席 评阅人 2015年 月 日

独 创 声 明

本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果，学位论文的知识产权属于XXXX大学。除了文中特别加以标注的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得XXXX大学或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。本声明的法律后果将完全由本人承担。

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作者签名： 签字日期：

导师签字： 签字日期：

摘要

论文题目: 房地产投资与区域经济增长

——基于山东省的时间序列数据

专业: 财政学

硕士生: XX 签名： _________________ 指导教师: XXX 签名：__________________

摘要

消费、出口和投资是拉动经济增长的三驾马车，但自2008年金融危机以来，国内内需不振、社会消费日渐萎靡，对于经济的拉动作用不断削弱；而出口受全球宏观经济不景气的影响也难以有大作为。在这种情况下，投资便成为我国在过去几年里推动经济发展的最主要的手段。房地产业不仅能吸纳大量投资，还能有效促进城市化建设，因此，在相当长一段时间内，房地产投资一直作为推动经济增长的主引擎。近些年来，大量社会资本为追求高收益而纷纷涌入房地产市场，使红火的房地产行业在各行业中一枝独秀。但巨量的房地产投资在有效拉动GDP增长、加速城市化进程的同时，又造成房价畸高、地方政府债台高筑、经济结构不合理等诸多问题。可以说，房地产市场影响着整个宏观经济的走向，交织着普通大众的喜怒哀乐。因此，系统地研究房地产投资与经济增长之间关系的研究具有一定的理论和现实意义。

房地产业对于经济社会发展的功过是非一直都是个争议不断的话题，从国家宏观层面来讲，主流观点在近些年里大致经历了从狂热追捧到冷静反思的过程，对于依靠房地产投资推动经济发展的认识也从最初的利大于弊逐渐变为弊大于利。但是并不能一概而论，由于房地产市场的区域性特征及我国区域经济的明显差异，使得房地产与经济增长的相关性以及对社会的影响必然也有所不同。对某一区域来说，如果房地产业仍对经济发展有明显的促进作用，则继续加强对其投资也不无不可；如果房地产投资对经济发展的推动作用是低效的、甚至是有害的，则要加快经济转型，逐步减少对房地产业的投资。因此，对于不同的区域，需要进行针对性的分析研究。山东省是我国经济最发达的省份之一，自2007年以来，其经济总量一直位列全国前三甲。山东省经济总量的快速增长除了受惠于改革开放的政策以及毗邻日韩的区位优势以外，也依赖于多种支柱产业的蓬勃发展，房地产业就是山东省重要的支柱产业之一。

本文首先从宏观上描述山东经济发展的情况以及房地产投资的现状，而后选取1990

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年至2013年山东省房地产投资量和宏观经济数据作为实验样本，再运用协整检验等多种计量方法进行实证分析。结果显示，房地产投资确能拉动经济增长，且二者之间存在长期稳定的均衡关系。在短期内，前者每增加1%，后者约增加0.11902%；而从长期来看，前者每增加1%，后者增加的数字提升为0.59%。从房地产投资对经济增长的拉动作用来看，长期比短期更为显著。然而，就山东省的情况来说，虽然房地产投资仍能拉动经济增长，但拉动效率已经有所减弱，并不适合继续作为拉动经济增长的主引擎。此外，此经济系统具有较强的自我调节功能，能够自发地维护均衡，如果短期波动偶然偏离了长期均衡，这种偏离不会持续，更不会加剧，经济系统会逐渐发挥其收敛机制，以每个周期（－0.349653）的调整力度，不断纠正这种偏离，直至其回到均衡状态。鉴于此，结合山东省房地产业所存在的现实问题，最后提出具有针对性的政策建议。

【关键词】区域经济; 山东省; 房地产投资; 经济增长 【论文类型】应用型

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摘要

Title: Real estate investment and regional economic growth

-- Based on the time series data of Shandong Province

Major: Finance

Name: Zhang Ke Signature: _________________ Supervisor: Zhang Chong Kang Signature: _________________

Abstract

Consumption, exports and investment are the three main driving force for economic growth, but since the financial crisis of 2008, sluggish domestic demand and social consumption withering away, have made the role in promoting economic weakening; while exports affected by the global macro economic downturn would be difficult to stimulate economic growth. In this case, the investment will become the main means in China to promote the development of economy in the past few years. The real estate industry can not only absorb a large number of investments, but also effectively promote the urbanization construction. Thus, in a fairly long period of time, the real estate investment has been used as the main engine of economic growth. In recent years, a large number of social capital in the pursuit of high returns and the influx of real estate market, has made the real estate industry the most beautiful. While a huge amount of real estate investments pulling GDP growth and accelerating urbanization effectively, they also have caused abnormally high prices, local government debt, the irrational economic structure, and many other problems. It can be said that the real estate market affects the macro economy, and it intertwines with the people's emotions. Therefore, the study systematically investigated the relationship

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between investment and economic growth in the real estate has a certain theoretical and practical significance.

The real estate industry for economic and social development is good or bad has always been a controversial topic. From the national macro level, the dominant view in recent years has gone from a fanatical pursuit to calm reflection process. For the understanding of relying on real estate investment to promote economic development from the initial benefit is more than fraud becomes more harm than good. But it should be a concrete analysis of concrete problems, because of significant differences in regional characteristics and the real estate market in our region's economy, making the relevance and impact of real estate and economic growth in the community must also be different. If a certain area, the real estate investment can still effectively stimulate economic growth, to continue to increase investment in real estate is not unavailable; however, if the real estate investment to promote the inefficiency of economic development, even harmful, we have to speed up economic restructuring gradually to reduce the investment in real estate. Therefore, for different regions, we need to study different for different situations. Shandong province is one of the most developed provinces in China, since 2007, it has been ranked the top three nationwide. The rapid economic growth of Shandong province in addition to benefit from the reform and opening up policy and the adjacent Japan and South Korea location advantage, also depends on a variety of pillar industries. The real estate industry is one of the important pillar industries in Shandong province.

This paper first describes the status quo situation in real estate

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摘要

investment and economic development in Shandong Province from the macro, and then select the 1990-2013 real estate investment volume of Shandong Province and macroeconomic data as the test sample, and then use a variety of measurement methods such as Cointegration test to examine the impact of real estate investment to economic growth in Shandong Province. The results showed that, the real estate investment can spur economic growth, and there is a long-term stable equilibrium relationship between the two. In the short term, the real estate investment for each additional 1%, GDP increased by about 0.11902%; while the long term, real estate investment for each additional 1%, GDP increased numbers promoted to 0.59%. Real estate investment stimulating long-term economic growth is more significant than the short-term. Thus, the real estate investment in Shandong Province can really stimulate economic growth, but the efficiency of pulling has weakened, the real estate investment is not suitable to continue to stimulate the economy as the main force. In addition, the economic system has strong self adjustment function, and it can spontaneously maintain balanced. If short-term fluctuation occasionally deviates from the long-run equilibrium, this deviation won't last, and won't aggravate. The economic system will gradually play its convergence mechanism, with each cycle (0.349653) of the adjustment effort, to continue to rectify the deviation, until its return to the equilibrium state. In view of this, combined with the practical problems of the real estate industry of Shandong Province, we finally put forward targeted policy recommendations.

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【Key Words】Regional Economic; Shandong Province; Real Estate

Investment; Economic Development

【Type of Thesis】Application Type

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目录

目 录

1 绪论 ....................................................................... 1

1.1 选题背景及研究意义 .................................................... 1

1.1.1 选题背景 ............................................................. 1 1.1.2 研究意义 ............................................................. 2 1.2 国内外研究综述 ......................................................... 2

1.2.1 国外研究现状 ......................................................... 2 1.2.2 国内研究现状 ......................................................... 4 1.2.3 国内外研究现状综述 ................................................... 5 1.3 研究方案................................................................ 5

1.3.1 研究方法 ............................................................. 5 1.3.2 研究创新 ............................................................. 5 1.3.3 研究内容 ............................................................. 6 1.4 思路框架................................................................ 7

2 房地产投资与经济增长的理论概述 ................................ 9

2.1 相关概念................................................................ 9

2.1.1 房地产业 ............................................................ 9

2.1.2 房地产投资 .......................................................... 9 2.2 经济增长理论 .......................................................... 10

2.2.1 古典经济增长理论 ................................................... 10 2.2.2 新古典经济增长理论 ................................................. 11 2.2.3 新经济增长理论 ..................................................... 12

3 山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析 ................ 13

3.1 山东省经济发展现状 ................................................... 13 3.2 山东省房地产业发展现状 ............................................... 13

3.2.1 山东省房地产投资额变动情况 ........................................ 13

3.2.2 山东省房地产投资对全社会固定资产投资的贡献率分析 .................. 16 3.2.3 山东省房地产市场供需状况 .......................................... 16 3.2.4 山东省房地产业投入产出比 .......................................... 19

4 山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究 ................ 21

4.1 计量方法及模型 ........................................................ 21

4.1.1 单位根检验 ......................................................... 21

4.1.2 协整检验 ........................................................... 22 4.1.3 格兰杰因果关系检验 ................................................. 22 4.1.4 误差修正模型（ECM）................................................ 23 4.2 实证分析............................................................... 23

4.2.1 数据的选择与处理 ................................................... 23 4.2.2 数据相关性分析 ..................................................... 24 4.2.3 单位根检验 ......................................................... 24 4.2.4 协整检验 ........................................................... 26 4.2.5 格兰杰因果关系检验 ................................................. 27 4.2.6 误差修正模型 ....................................................... 28 4.3 实证结果分析 .......................................................... 28

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5 山东省房地产业存在的问题及政策建议 ......................... 31

5.1 山东省房地产业存在的问题 ............................................. 31 5.2 政策建议 ............................................................... 33

6 结论及展望 .............................................. 错误！未定义书签。

6.1 结论 ................................................... 错误！未定义书签。 6.2 展望 ................................................... 错误！未定义书签。

致谢 ............................................................................. 37 参考文献 ....................................................................... 39 附录 ............................................................................. 41 攻读学位期间发表的论文、专利、获奖等社会评价情况 .......... 43

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绪论

1 绪论

1.1 选题背景及研究意义

1.1.1 选题背景

经济学界普遍认为，消费、出口、投资是促进经济发展的主要力量。英国经济学家多马和美国经济学家哈罗德曾提出长期的经济增长理论，认为投资可以有效地增加社会需求和资本存量，显著提高生产能力，以促进经济增长。欧美发达国家的发展经验一再表明，房地产业对经济发展有着不可低估的影响，而许多西方学者也对此进行了论证。美、日、德等发达国家在早期经济快速发展的时期，房地产投资曾一度占到社会总投资的40%，“亚洲四小龙”在上世纪七八十年代经济起飞时，房地产投资甚至曾占据其社会总投资的“半壁江山”。具体到中国，近年来大量的投资也确实对经济的持续快速增长立下了汗马功劳，特别是固定资产投资。

中国经济多年来持续高速的增长，已使我国成为全球第二大经济体，创造了举世闻名的“中国式奇迹”。这奇迹般的增长与我国近年来房地产业的蓬勃发展密不可分，尽管现在对于房地产业的批评声不断，但是谁也无法否认它曾对经济持续发展做出的突出贡献。在近几年内需不振、出口遇冷的情况下，蓬勃发展的房地产业，成为了维持中国经济稳定增长的“擎天保驾”之功臣。

我国经济经历了从计划经济到市场经济的转变，房地产市场的发展历史不过20年左右，但却在近十年里表现出了异乎寻常的旺盛生命力。与房地产业有直接或间接关系的行业超过50个，它的蓬勃发展，带动了上下游大量行业的发展，对于经济增长功不可没，但也造成了一系列的经济社会问题。就区域经济而言，房地产的积极贡献及负面影响同样显著。由于房地产市场的区域性特征及我国区域经济的明显差异，使得房地产与经济增长的相关性以及社会影响必然有所不同，需要进行针对性的分析研究。

山东省位于华北大平原的东部，西接中原，东临大海，与日本、韩国隔海相望，其地理位置具有十分重要的战略意义。山东房地产市场方兴未艾，房地产投资额也在逐年增加，1990年仅为9.2亿元，至2012年已经到4708.31亿元，到2013年更是高达5444.53亿元，其增长速度之快，令人叹为观止，更是一骑绝尘地领先于其他行业。

在近20多年里，山东省房地产投资以年均36%的增长率跳跃式增长，在为经济的持续繁荣做出突出贡献的同时，也造成了许多当初始料未及的问题：房地产投资额的增长速度远超同期社会经济增长水平和居民收入水平，部分地区已经产生了较为严重的房地产泡沫；商品房价格持续上扬，同时大量闲置房屋待售，人民群众对日益增高的房价普遍不满；地方政府债务危机以及银行贷款违约风险犹如达摩克利斯之剑悬于头顶。

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1.1.2 研究意义

山东省房地产市场发展至今不过20余年，关于这方面的理论研究尚有许多空白，因此，本文的研究有如下意义：

（1）对于从理论上理清山东省的房地产投资对其经济发展的影响有一定帮助。山东省房地产业近年来方兴未艾，在各行业中一骑绝尘，但其正式开始发展不过20余年，相关的研究也很少，理论上的空白与其在国民经济中所处的地位并不相配，难以有效地指导其实践活动，也难以科学合理地解释出现的各种问题。而在为数不多的论述山东省房地产投资与经济增长关系的文献中，使用的数据大多比较陈旧，难以有很强的说服力。本文基于区域经济增长的特点，先对二者的关系定性分析，然后定量分析，最后得出明确的结论。

（2）为政府相关部门制定针对性政策提供参考。时下学术界对依靠房地产投资推动经济增长的模式主要有两种观点：一种认为，这种模式效率低、问题多、隐患大，应当加快产业结构调整，尽快找到新的经济增长点，逐步减少对房地产业的依赖；另一种认为，这种模式多年来的效果一直较为显著，虽然现在继续坚持这种模式对于宏观经济弊大于利，但是我国区域性特点和差异十分明显，不宜搞“一刀切”。如果这种模式在某地仍能显著地拉动当地经济增长，则继续坚持这种模式也无可厚非。鉴于此，本文对山东省1990-2013年的时间序列数据进行实证检验，得出明确结论并提出符合山东省省情的建议，为相关政府部门制定因地制宜的政策提供理论参考。

（3）对投资者具有参考价值。近年来，由于投资渠道的匮乏以及对房地产市场的看涨预期，大量社会资本涌入房地产市场。但是，目前相关部门对房地产市场的监管不足，且从2014年开始，受国家宏观经济下行压力增大以及全国性房地产市场萎靡的影响，房地产投资的风险陡然增加。本文的研究可以帮助投资者根据经济形势做出合理的预期，从而调整自己的投资策略，达到规避风险、增加效益的目的。

1.2 国内外研究综述

1.2.1 国外研究现状

学术界对房地产投资与经济增长之间的关系一直存有争议，争议的焦点主要集中在房地产投资对经济增长是单向影响还是二者相互作用，并形成了几种观点，相关内容如下：

（1）关于单向影响有两种完全不同的观点。

一种观点认为房地产投资能显著地推动经济增长。该观点的形成源远流长，早在大萧条时期，凯恩斯（Keynes，1938）就曾建议增加住宅、公共设施投资以刺激经济，并提出住宅投资是最有助于振兴经济的措施的观点。当时的美国总统罗斯福（Roosevelt，1938）也认同这种观点，并以其作为他实施新政的理论依据。

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绪论

Turin（1973）对各发达经济体国家和新兴经济体国家五六十年代的时间数据进行分析，结果显示，在发达经济体国家，房地产投资对GDP增长的贡献率约为5.8％，在新兴经济体国家约为3.5％，其对经济的促进作用较为显著。

Richard Barras（1995）通过对1855-1995年影响前苏联和俄罗斯经济增长的因素进行系统分析，得出房地产投资显著地推动经济增长，并且其在不同的时期对经济增长的影响程度也有所差异。

日本内务省对日本国内1986-1994年的时间序列数据进行实证研究，得出房地产投资能显著地促进日本GDP增长的结论。

Arku和Harris（2006）认为住宅投资不仅能有效推动经济增长，还能间接促进上游和下游产业的发展，增加大量的就业岗位。

另一种观点认为房地产投资并不能显著地促进经济增长，相反还可能产生阻碍作用。 上世纪四五十年代，经济学家们普遍认为，房地产投资类似于某种社会保障和福利性支出，在刚经历过大战、资本极度匮乏的时候，会毫无疑问地拖累经济的持续增长。只有先大力发展经济，而后再加大住房投资，最终居民的住房条件也就自然随之改善，而不是本末倒置(Weissman，1955；Harris and Gillies，1963；Drewer，1980)。

美国学者Mills（1987）指出，房地产业无论从投资回报率，还是创造的就业岗位，以及对国家的长远利益来说，都远远比不上制造业。而并且制造业是国民经济的基石，是经济发展的动力来源。因此，削减房地产投资、增加制造业投入才是最佳的选择。

Gilbert＆Gugler (1982)也有同样的观点，他们曾指出“房地产投资是拖累经济增长以及吸引大量农村人口从而加剧城市化问题的典型做法”。

Kim（2002）利用韩国30年的时间序列数据进行分析并指出，相对于住宅投资，非住宅投资对GDP增长的影响为显著。

(2)对于房地产投资与经济增长的相互作用也有两种观点。 二者存在双向因果关系。

Wigren（2007）对17个主要发达国家的面板数据进行实证分析后指出，这17个国家房地产投资与经济增长之间存在长期的双向格兰杰因果关系。

T.Morrison和M.Ball（2000）通过对世界主要经济体国家的时间序列数据的研究，指出房地产业的发展对各国的经济增长有较为明显的促进作用。

二者仅存在单向因果关系。

Green对美国50年代到90年代的时间序列数据进行Granger因果关系检验，指出房地产投资是GDP的Granger成因，但反过来却不成立。

Kim(2002)汲取了Green的研究成果，利用韩、美两国跨度长达30年的时间序列数据，对比两国房地产投资与GDP的关系，发现韩国与美国情况不尽相同：在韩国，房地产投资并不是GDP的Granger成因；相反，GDP却是房地产投资的Granger成因。

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1.2.2 国内研究现状

近些年来，我国房地产业蓬勃发展，国内学者对于这个发展日新月异的产业的研究也从未停止过，房地产投资与经济增长关系的研究更是热点。对于二者的关系，国内众多学者纷纷阐述自己的观点，结论更是各不相同。

路世昌、解兵（2007）基于吉林省1999-2007年的时间序列数据，对房地产投资如何影响经济增长进行实证分析，并计算出房地产投资对GDP增长的实际贡献率，继而经过对比分析后指出，房地产投资极其显著地促进了吉林省的经济发展。

田洪芬、陈菊春(2008)运用动态经济计量模型对我国近10年全国和主要区域房地产投资及GDP的面板数据进行实证分析后指出，在全国范围内看，二者之间具有同向的相关关系，且前者能有效推动后者的增长。但是，全国性的结论放在一个特定区域内并不一定完全适用，即房地产投资对GDP的增长的作用效果会因区域差异而有所变化。

邱栎桦(2008)利用格兰杰因果关系检验、向量自回归(VAR)等计量方法来分析我国房地产投资对经济发展的影响，得出结论：房地产开发投资和GDP存在长期协整关系，且二者存在动态均衡。

王凯(2011)从集群效应、鲶鱼效应以及区域金融风险控制的角度论证了房地产投资对某一区域经济稳定和发展的重要作用，并指出，某一区域的房地产市场是否健康将直接关系到这一区域经济社会的稳定以及这一区域的金融安全。

刘洪玉、沈悦（2004）在误差修正模型的框架下，对我国1986-2004年的时间序列数据进行实证分析，结果显示，GDP对房地产投资有明显的预测作用，在多数情况下，根据GDP的走势就可以预见到房地产投资的波动趋势：当经济下行时，可以预见，房地产市场也会转冷；当经济持续快速增长时，市场信心增强，房地产业也会相应红火起来。

龚卿、陈碧琼（2006）基于我国1989-2005年的宏观经济数据，通过一系列计量方法进行实证分析。结论显示，房地产投资对经济发展的作用是积极的，且这种积极作用在长期比短期更加显著。

刘红（2008）基于向量自回归的分析框架，对全国1986-2004年房地产投资和GDP的时间序列数据进行分析。结果显示，房地产投资对我国经济发展的促进作用比较显著，但相较于长期，在短期内，这种促进作用更加不稳定、力度也更弱。

骈永富(2012)利用杜邦分析法和VAR模型对我国的宏观经济数据进行实证研究后指出，房地产经济的蓬勃发展的确强有力地推动了经济增长，但是，它的波动又会对整个宏观经济的起伏产生较大的影响，容易造成经济运行不平稳以及产业结构失衡。

王重润，崔玉平（2010）基于河北省1994-2008年的时间序列数据，以产业经济学的视角，通过多角度创造性地从人均可支配收入、通货膨胀率、人均支出等方面入手，分别选取居民用于住宅支出、房地产投资额、建材成本、商品房实际销售额等指标作为解释变量，选取GDP增长率

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绪论

作为因变量。通过建立计量模型进行实证分析得出结论，上述指标对经济增长率均有正向的推动作用，其中尤其以房地产投资额的增长对经济增长的影响最为显著。

罗勇翔、梁蓓(2003)在向量自回归的框架下，通过对宏观经济数据的实证分析后证实，房地产经济的健康发展，对整个宏观经济的持续稳定增长起着举足轻重的作用。此外，宏观经济的走向也对房地产业的发展有着较为明显的影响。

1.2.3 国内外研究现状综述

以上文献的主要特点如下：

第一，国外比较注重对房地产市场发展造成经济波动状况的研究，却对二者关系的研究较少。在原本较少的相关文献中，又由于国家经济、社会制度的差异和所处发展阶段的不同，国外相关研究的参考价值有限，对于我国房地产市场的适用性不强。

第二，国内虽然比较重视对二者关系的研究，但使用的研究方法多为定性分析，即便进行定量分析，使用的时间序列也往往比较陈旧，运用的计量方法也不全面，因而得出的结论并不能完全让人信服。此外，国内学者对二者关系的研究大多较早，而近两年我国不断出台大规模的房地产调控政策，市场状况也一直在发生变化，以前的研究对如今的房地产市场适用性不强。

1.3 研究方案

1.3.1 研究方法

（1）理论与实证相结合。

本文首先从理论上分析山东省房地产投资对经济增长的作用机制，而后依据理论分析对山东省1990-2013年的时间序列数据进行实证检验，进一步分析二者的关系。

（2）定性与定量相结合。

本文首先运用定性分析的方法初步确定山东省房地产投资与经济增长之间的基本关系，并且与山东省房地产发展的现状相结合；而后对二者的关系进行实证检验，并根据检验的结果得出结论；最后根据实证检验的结论，针对山东省房地产业及经济发展中存在的问题提出政策建议。

1.3.2 研究创新

国内外一些学者已经就房地产投资与经济增长做过相关的研究，本文在借鉴前人研究成果的基础上，有如下创新点：

第一，选取更为合适的变量。在国内外的相关研究中，选取住宅投资作为变量的居多，但笔者认为，对于中国现阶段房地产市场的情况来说，商业地产所占比重越来越大，单纯以住宅投资为研

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究对象并不十分妥帖，并不能全面准确地反映当前房地产业与经济增长的实际关系。基于上述考虑，本文转而选取房地产投资作为变量，更加贴合当前我国房地产市场的发展现状。

第二，将投入产出法引入研究。根据现有文献，国内学者罕有人使用投入产出法来分析房地产投资与经济增长的关系。但是，这种方法直观性强、可信度高、方便快捷，故而经常被各类企业和投资者用来作为投资项目立项的重要评价指标，对于二者关系的研究也具有锦上添花之功效。根据投入产出法的分析结果，以及对2014年经济形势的观察和对未来房地产市场的预期，得出了房地产投资的资金使用效率不断降低，继续依靠其拉动经济增长将会事倍功半的重要结论。

第三，着重于区域性研究。针对房地产投资与经济增长的分析，现有文献大多集中于国家层面，采用国家宏观经济数据作为样本，在全国的视角下描述二者的关系。但是，由于房地产市场的区域性特征及我国区域经济存在明显差异，使得房地产业与经济增长的相关性以及社会影响必然也有所不同，需要进行针对性的分析研究。对于二者关系的研究，具体到山东省的文献更是寥寥可数，所进行的研究也大多不够全面。本文立足于山东省的省情，基于山东省经济社会的发展现状，有针对性地研究二者在特定区域的关系。

1.3.3 研究内容

本文的研究内容以及章节安排如下：

第一章：绪论。首先介绍本文选题的经济社会背景和进行此项研究的现实意义，而后是对国内外相关文献的理解与思考，最后是本文针对所选课题的研究方案以及思路框架。

第二章：理论概述。首先介绍了房地产业的概念和房地产投资的概念及特点，而后分别对古典经济增长理论、新古典经济增长理论和新经济增长理论进行简单的介绍。

第三章：一般性分析。通过对山东省房地产投资额的变动情况以及对其效率与贡献率进行统计性描述，为二者之间关系的计量分析打好基础。

第四章：实证分析。首先说明样本选择与数据来源，其次对所使用的计量经济学检验方法进行简单的介绍，然后运用上述方法对所搜集的时间序列数据进行检验，最后，基于检验结果进行分析说明，并给出明确的结论。

第五章：问题及政策建议。基于山东省的省情，细致地分析其房地产业与经济增长所存在的问题，并结合第四章的分析结论，提出科学合理的建议。

第六章：结论及展望。基于上述分析，综合阐述本文的结论，总结不足，并提出展望。

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绪论

1.4 思路框架

本文思路框架如图1-1： 山东省经济发展现状状 计量方法及模型 山东省房地产业存在的问题 结论及展望 图1-1 思路框架

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绪论 房地产投资与经济增长理论概述 相关概念 经济增长理论 山东省经济发展现状与房地产业现状分析 山东省房地产业发展历程 山东省房地产业现状 山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究 房地产投资与经济增长关系的计量分析 实证结果分析 山东省房地产业存在的问题及对经济增长的政策建议 政策建议 XXXX大学学位论文

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房地产投资与经济增长的理论概述

2 房地产投资与经济增长的理论概述

2.1 相关概念

2.1.1 房地产业

房地产，在日常生活中通常被称作不动产，对于它的概念，有狭义和广义之分。其中，狭义的仅是指某片土地及其上所建之房屋；而广义的不仅单指房屋和土地，还包附属于此地块的自然资源。本文使用的主要是狭义的房地产概念。

2.1.2 房地产投资

（1）房地产投资概念

房地产投资是指资本（主要是资金）所有者直接将资本，或者通过证券市场等金融机构间接把资本投入房地产业，在其所投资的房地产开发、销售过程中获取回报的一种行为。

（2）房地产投资特点 房地产投资特点主要如下： 1）投资对象具有固定性。

房地产的投资对象主要是不动产，而不动产的地理位置一般都是固定的，建造好了以后就难以进行移动，即使进行移动也会耗费巨大的人力物力，得不偿失。

2）投资成本高，投入量较大。

房地产业对资金的要求较高，从开发到售出需要极为可观的资金支持，这主要是由房地产业自身的特点和运行特点共同决定的。首先，近些年来，城市化程度的加深以及房地产业的发展，导致城市及城市近郊的地价暴涨；同时，国家为保护耕地对土地的控制却愈加严格，导致土地资源日渐稀缺，优质的地块更是凤毛麟角。巨大的供需矛盾毫无疑问地使房地产开发成本也随之水涨船高，导致天价“地王”层出不穷。对于可以直接利用的土地，土地所有者在出售土地时会考虑土地的位置、预期生产能力、同性质土地以往成交价格、未来市场行情等多方面因素，并根据这些因素来为要出售的土地谋求较高水平的价格；对于无法直接利用的土地，在使用之前必须要加以必要的整饬，这些也会带来巨大的开销。其次，房屋的建筑安装需要大量原材料的投入和大批人力资本的投入，并且施工周期一般较长，致使房地产投入资金回收缓慢。最后，房屋建成后，配套设施建设、广告宣传、各种促销活动等都需要继续大量投入。

3）投资回收期长。

房地产投资从资金的从投入到回收需要经过诸多环节，花费漫长的时间，在这个过程中，需

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要经历企业公关、关于土地使用权的各项审批、拆迁安置、建筑物的建造以及销售等流程。

4）投资风险性高，流动性低。

房地产市场复杂，不稳定因素多，投入资金巨大，周转期较长，投资风险较大。在这漫长的房地产开发、销售等过程中，如果投资者投资失误，或者市场出现不利变化，其投资往往难以在短期内回收，更难在短时间内变现。因此，房地产投资的流动性低、灵活性差，一旦有不利影响，可能会导致开发商资金链断裂，这对实力不强的房地产企业的打击很可能是致命的。

5）投资受的环境约束性强

建筑物是一个城市的基本构成物，轻易不会改变。每一个城市都有不同的规划和布局，其建筑物的建设也有着各自不同的经济、社会和环境要求。房地产投资要想取得良好的收益，就必须受到环境的约束，服从规划的要求。

2.2 经济增长理论

经济增长是一种综合的社会现象，多年来经济学家对此做过大量的研究，各种理论观点层出不穷，但目前认可度比较高的观点主要有两种。一种观点认为，经济增长是一个国家或地区实际总产出的持续增长，即经济总量的持续增加。另一种观点认为，经济增长是一个国家或地区人均实际产出的持续增长，即居民生活水平的不断提高。本文主要研究第一种观点的经济增长，即一定时期内实际总产出的增长，一般用GDP来衡量。

投资在某种程度上来说是一把双刃剑，它既能对经济增长产生强劲的推动作用，但也是导致经济波动的主要因素，二者之间存在辩证关系。投资的重要性毋庸置疑，但太过依赖投资推动经济发展，便犹如瘸腿之人，终难行之久远，甚至有倾覆之祸。

本文从投资的角度，在建立模型时以房地产投资额作为自变量，以GDP来衡量经济增长，并作为因变量，通过投资额的变动用以分析经济的变动情况。

①

2.2.1 古典经济增长理论

古典经济增长理论诞生于工业革命时期，当时，前所未有之大变革的帷幕即将拉开，新兴的资本主义经济面临着诸多问题需要解释。它的出现，对于经济学的发展，乃至对当时的整个资本主义世界都具有里程碑式的意义，此后的经济增长理论也都源自于它并加以改进。以大卫·李嘉图、亚当·斯密等为代表的古典经济学家试图找出决定宏观经济增长的各种因素，并阐述它们的作用机理，用以指导方兴未艾的资本主义经济。

根据这个理论，投资的作用是无可比拟的，同时李嘉图也指出，经济增长遵循报酬递减规律，投资的效用将随着时间的流逝而不断降低，经济增长从而也将逐渐陷入停滞状态。但从报酬递减

①

刘垠,蒋岳.我国经济增长比较研究.第二版.沈阳：辽宁人民出版社,2002

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房地产投资与经济增长的理论概述

规律问世以来，它所描述的经济增长停滞现象并未在世界范围内广泛出现，相反，世界经济总量在20世纪出现了跨越式的增长。出现这种情况是因为他们受制于当时的生产力发展、社会制度等因素，视角只着眼于资本的积累，而忽略了技术进步会的重大作用。

20世纪40年代，“哈罗德－多马模型”问世，它将古典经济增长理论抽象化、简明化，其均衡增长方程为：

G=S/V (2-1) G=S*ΔY/ΔK (2-2) G=1/Y*1/K=S/K (2-3) G是指经济增长率，V是指资本—产出比率，S是指储蓄率，Y是指产出，ΔY是指产出变化量，K是指资本存量，ΔK是指资本变化量。

“哈罗德－多马模型”建立在以下假设基础上： （1）社会只生产一种产品。 （2）生产要素只有资本和劳动。 （3）资本—产出比不变。 （4）不存在技术进步和折旧。

（5）储蓄可以有效转化为投资且边际储蓄倾向不变。

“哈罗德－多马模型”将经济增长率抽象成储蓄率和资本—产出率的函数。该模型强调储蓄率对于经济增长的决定性影响，并且指出，如果一个国家或地区长期保持较高的储蓄率，其经济就会快速增长。同时，该理论也强调了经济不稳定的内生性，若实际增长率偏离均衡增长率，则经济会在短期内发生震荡波动；若均衡增长率偏离自然增长率，则经济会发生长期的震荡波动，且这种偏离的趋势会随着时间的推移而不断强化，难以达到三者相等的理想状态。即使偶然达到均衡状态也不能持久，这种情况即所谓的“刃锋式”增长，出现这种状况时政府必须及时进行干预。“哈罗德－多马模型”主要有两个特点：一是强调了储蓄的作用，重视资本积累。二是突出了投资的双重作用：一方面，投资能够提振社会总需求，提高全体收入；另一方面，投资还能够增加资本存量和未来供给，促进企业特别是制造业的发展。

2.2.2 新古典经济增长理论

20世纪50年代，新古典经济增长理论开始登上历史舞台，其代表人物索洛（R.M.Solow）对之前的理论做出了修正和改进，提出了更为先进的“索洛模型”，其基本方程如下：

Δk =s*y－(n＋δ+g)*k=s*f(k)－(n＋δ+g)*k （2-4） “索洛模型”的前提假设是： （1）资本和劳动能相互替换。 （2）只生产一种复合产品。

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（3）存在完全竞争的资本、劳动和技术市场，资本能得到充分的利用，劳动力永远是充分就业的。

（4）技术进步不改变资本与劳动的边际替代率。

在该模型中，y代表人均产出，k代表人均资本，s代表储蓄率，δ代表折旧，n代表人口增长率，g代表技术进步率。“索洛模型”指出，人均产出由技术进步率g决定，而总产出则由人口增长率n和技术进步率g共同决定。“索洛模型”是“哈罗德－多马模型”的改良版，它指出“哈罗德－多马模型”的“刀锋”式的增长路径是完全可以避免的，通过不断改变资本与劳动在生产中的组合比例就能够实现长期稳定的增长。此外，“哈罗德－多马模型”从供给的角度，突出强调了投资的重要作用，认为高投资率必然能带来较高的经济增长率；而“索洛模型”则指出，投资只能在短期内有效促进经济增长，长远来看，技术进步才是经济增长的决定性因素，而非投资的增加和人口的增长。

①

2.2.3 新经济增长理论

20世纪70年代，前所未有的“滞涨”席卷全球，为战后持续20多年的经济繁荣画上了句号。面对这种前所未见的危机，以前的理论都无法很好地解释并加以指导，在这种情况下，新经济增长理论应运而生。

新经济增长模型建立在三个基本假设之上：

（1）技术水平进步对经济增长有着无可比拟的促进作用。 （2）技术进步是有意识的行为。 （3）新技术是非竞争性的产品。 （4）新技术具备部分排他性。

新经济增长理论并非是一种全新的理论，它是基于新古典经济增长理论并通过对其进行修正和完善而形成的改良版的增长理论。它与传统经济增长理论的主要区别在于，其十分重视人力资本的知识化和专业化，并且指出，这种高端的人力资本积累可以突破依靠传统劳动力资本的增长瓶颈，使总的规模收益递增，保证经济的持续增长。此外，新经济增长理论还有一个突出的特点就是技术内生化，它强调大部分技术进步是基于市场激励而自发进行的有意识的行为，而并不受外界因素所驱动。

②

①②

刘垠,蒋岳.我国经济增长比较研究.第二版.沈阳：辽宁人民出版社,2002 高鸿业.西方经济学(下册).第五版.北京：中国人民大学出版社,2011

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山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析

3 山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析

3.1 山东省经济发展现状

山东省位于华北大平原的东部，西接中原，东临大海，与日本、韩国隔海相望，其地理位置具有十分重要的战略意义。山东省气候温和、水利设施完备、沃野千里，发展农业的条件得天独厚，是我国重要的粮食、蔬菜、水果和油料生产基地；山东省的矿藏资源也十分丰富，盛产金、银、铜、煤炭、石油等重要资源；此外，山东省的工商业也发展良好，70年代以来，国民生产总值在全国一直名列前茅，到2012年全省GDP超过5万亿，占中国GDP总量的1/9强，成为仅次于广东省和江苏省的中国第三大经济强省。2013年，其GDP更是达到54684亿元，并被评为中国最具综合竞争力的三个省份之一。目前，山东省形成了以青岛市为核心的山东半岛城市群，以济南市为核心的济南都市圈，以及以临沂市、济宁市为核心的鲁南城市带，着力打造影响力辐射全国的江北城市带。

近20年来，山东省的经济得到了跨越式发展，1978年的GDP仅有225亿元，到2013年全省GDP已达到54684亿元，在30多年间增长了242倍，不能不说是一个奇迹。但是，在一片繁花似锦、蒸蒸日上的情景背后，也存在着不少问题：一是城乡、区域收入差距较大。虽然近年来山东省居民收入总体水平不断提高，但随着城市化进程的加快以及城乡二元体制的影响，城乡收入差距不断扩大，到2013年，其城镇居民可支配收入是28264元，而其农民人均纯收入仅为10620元；此外，区域间的收入差距十分明显，总体呈现沿海高、内陆低，东部高、西部低的特点。收入的不平衡抑制了消费的持续扩张，根据研究，高收入群体的边际消费倾向明显低于中低收入群体，由此削弱了经济发展的内生动力。二是产业结构不合理。其经济增长太过依赖投资和出口，内生动力不足。经济结构中，第三产业所占比重不足，现代服务业发展较为缓慢，高新技术产业也比较缺乏。三是社会事业的发展滞后于经济发展，对民生关注度不够。近年来，山东省的经济虽然持续快速发展，但社会公共事业的发展却明显滞后，社会公共服务供需矛盾比较尖锐，一些群众的民生诉求得不到满足。尽管文化、教育、医疗等社会事业稳步发展，但由于山东省人口众多，地方政府财力有限，加上多年以“GDP为纲”、对社会事业重视程度不够，导致用于民生事业的财政支出较少，社会福利事业的发展依旧任重而道远。

3.2 山东省房地产业发展现状

3.2.1 山东省房地产投资额变动情况

近年来，山东省房地产业蓬勃发展、方兴未艾，大量社会资本涌入，使其投资额也随之水涨

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船高。1990年的投资额仅为9.2亿元，2006年首次突破千亿元大关，2013年更是高达5444.53亿元，其增长速度之快令人叹为观止。图3-1中显示，1990-2013年全省房地产投资额占其GDP的比重虽有些许起伏，但其总体趋势是一路上扬的，到2013年更是几乎达10%，这种一个行业投资额占经济总量高达一成的现象令其他行业黯然失色。

注：房地产投资额占GDP的比重=本年房地产开发投资额／本年GDP×100%

图3-1 房地产投资额占GDP的比重

自1990年以来，山东省房地产市场虽然在不断发展，但也不断波动，而且其波动幅度还比较大。如图3-2所示，房地产投资在1991-1996这6年间波动幅度最大，1991年房地产投资增长率高达75.43%，1992年更是达到了史无前例的132.22%，1993年与1994年继续快速增长，每年增长率都超过60%，这表明在1991-1994这4年间，山东省房地产业开始起步且发展势头惊人。而在1995年房地产增长率却突然降低到18.05%，到1996年更是降到了0以下，说明在1995-1996这两年间，山东省房地产业的发展遭遇了挫折。从1997年开始，山东省房地产业开始回暖，此后自1998年一直到2013年这16年间，是山东省房地产业稳步发展的时期，总体波动较小，除了个别年份外，绝大部分年份的房地产投资增长率都在20%以上，2003年也曾一度高达48.75%，但从2011年开始有所下降。总体来看，1991-2013这23年间，全省房地产业经历过一次比较大的起伏，随后就一直比较平稳的持续快速增长，发展势头强劲，但从2011年至2013年，尽管投资额仍继续增长，但从增长率上看，房地产市场开始有逐步降温的趋势。结合2014年全国房地产市场不景气以及国家实行转方式、调结构政策的大环境来看，山东省房地产市场转冷的趋势愈发明显。

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山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析

注：房地产投资额增长率=（本年房地产开发投资额-上年房地产开发投资额）／上年房地产开发

投资额×100%

图3-2 房地产投资额变化情况

由图3-3可以看出，房地产投资增长波动的基本趋势与宏观经济周期的波动基本一致，但是二者的波动存在一个时间差，即后者的波动滞后于前者，且后者的波动幅度要远大于前者。这表明，山东房地产业极为显著地影响本省的经济发展，且前者的波动总是先于后者的波动，即房地产市场的变化可以在一定程度上预示本省经济的走势。此外，前者的弹性远大于后者的弹性，即 房地产市场更加敏感，也更加不稳定。

注：GDP增长率=（本年GDP-上年GDP）／上年GDP×100%

图3-3 房地产投资增长率与GDP增长率

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3.2.2 山东省房地产投资对全社会固定资产投资的贡献率分析

从图3-4可以看出，房地产投资额占全社会固定资产投资总额的比重总体呈上升趋势，1990-1995年迅速窜高，但1996-1997年又迅速跌落，并于1997年落到谷底。1998年一直到2010年这13年间，虽然不断起伏，但总体走高的趋势却十分明显。但自2011年至2013年，该比重开始缓慢下降，开始新一轮的波动。此外，在这15年间，房地产投资对全社会固定资产投资增长的贡献在大部分年份远大于其所占的比重，由此可见，房地产投资的增长对社会固定资产投资的增长做出了重要的贡献。

注：房地产投资额占固定资产投资额的比重=房地产开发投资额／固定资产投资额×100% 房地产投资对固定资产投资增长的贡献率=房地产投资增量／固定资产投资增量×100% 图3-4 山东省房地产投资占固定资产投资的比重及房地产投资对固定资产投资增长的贡献

率

3.2.3 山东省房地产市场供需状况

近年来，随着山东省经济不断发展、城市规模不断扩大、城镇居民收入不断增加，房地产投资也持续升温，房地产市场蓬勃发展。尽管自2008年金融危机以来，宏观经济形势一直起色不大，但是由于住房的刚性需求旺盛，加之社会对房价的预期仍在不断走高，使得房地产市场在2013年的时候依旧火爆异常。但房地产市场一片欣欣向荣的景象背后也有着不小的隐忧，从图3-5中可以看出，山东省房屋施工面积节节攀升，而其竣工面积、销售面积却难有大的斩获，更为不利的是，空置面积同样却有了较为明显的增长。以上表明，山东省每年虽然有大批房地产项目开工，但竣工、售出的却是远少于开工的，房屋空置面积也随之不断增大，有投资过度、泡沫化的趋势。山东省房地产市场实际上存在着过度供给的情况，不少地方出现的“空城”、“鬼城”就是明证。再结合2014年宏观经济不景气、全国性房地产市场萎靡以及2015年经济下行压力继续增大的大背景，结论似乎更加悲观：大批已经在建的房屋可能会因开发商资金链断裂而烂尾；

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山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析

已经建成的商品房在过度供给的情况下可能会更难售出，这又会使原本居高不下的空置率更为高涨，使开发商回笼资金更加困难，这对已经出现颓势的房地产市场无疑雪上加霜。

注：数据来源于《山东省统计年鉴2014》 图3-5 2005-2012年山东省房地产业增长情况

（1）山东房地产市场供给分析：

1）房地产开发投资快速增长，投资规模持续扩大。

山东省房地产市场经过1990-1995年的起步和1996-1997年的受挫，自1998年以来，受内需的不断扩大和住房制度改革等相关政策的有力拉动，房地产市场全面复苏，并迅速进入到高速发展时期。2013年全省房地产开发投资规模增大继续扩大，全年完成5444.53亿元，同比增长15.64%。

2）房屋施工面积迅速扩张，竣工面积增长缓慢。

山东省房地产开发在经历了1996-1997年暂时的受挫后，随着地方政府对房地产业愈加重视以及相关政策和土地整顿措施的逐步到位，从2000年起，开始高速发展，大量项目如雨后春笋一般纷纷开工，房屋施工面积快速增长。到2013年，房屋施工面积达50549.2万平方米，同比增长17.67%；而竣工面积只有7508.5万平方米，同比增长仅为2.51%，房地产市场过度、过快扩张存在隐患。

3）商品房销售面积总体呈增长趋势，房屋空置率快速上升。

2013年山东省商品房销售面积达到10329.8万平方米，是2005年的2.75倍；而空置面积也达到2801.9万平方米，是2005年的4.42倍。在商品房销售量不断增加的背后，是大片空置的房屋，且空置面积还在快速增长，这表明山东省房地产市场存在事实上的过度供给。

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4）住宅供给总体稳定，经济适用房供给量不足。

从图3-6中可以看出，近几年来，住宅施工面积占房屋施工面积的比例基本保持稳定，其销售面积占商品房销售面积的比例也基本保持不变；但是经适房的施工面积占房屋施工面积的比例却在逐年下降，其销售情况更是不乐观，且有逐年恶化的态势。上述情况表明，山东省房地产开发主要以商品房为主，对于用于保障民生的经济适用房的供给有所欠缺。

图3-6 住宅施工面积占房屋施工面积的比重 住宅销售面积占商品房销售面积的比重 经济适用房施工面积占房屋施工面积的比重 经济适用房销售面积占商品房销售面积的比重

（2）山东房地产市场需求分析：

从图3-7可以看出，最近今年，全省经济持续高速增长，形势蒸蒸日上，人民群众的收入水平有了较大大幅度的提高。尽管商品房价格不断上扬，但由于总体经济形势较好，居民收入不断提高，加上居民对商品房的刚性需求，山东省的房地产需求应该仍有一定的增长空间。从图3-5中可以看出，从2005到2013年的9年间，每年的商品房销售面积都大于房屋竣工面积，这说明，对住房的需求比较旺盛；但是，从图中也可以明显的看出，前者高于后者的幅度正在回落，这说明，旺盛的需求在逐渐消退，积存的住房也在不断增加。结合2014年全国房地产市场的整体萎靡以及2015年经济下行压力的进一步增大，可以大胆地预测，这种需求衰退的态势或将继续、甚至加速。

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山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析

注：数据来源于《山东省统计年鉴2014》

图3-7 1990-2013年山东省城镇居民年人均可支配收入与农民年人均纯收入变动情况

3.2.4 山东省房地产业投入产出比

“投入产出比”在各类相关文献中罕有提及，但是由于它具有直观性强、可信度高、方便快捷等特点，经常被各类企业和投资者用来作为投资项目立项的重要评价指标。“投入产出比”是指投入的资金与其创造的价值之比，常用“1∶N”的形式表达，若这个值大于1，则表示产出大于投入，资金投入是高效的；若这个值小于1，则表示产出小于投入，资金使用效率不高。

从图3-8可以看出，在2000-2008年这一段时间内，山东省房地产业的投入产出比一直小于1，说明这段时间内，房地产业使用资金的效率并不高；从2009年到2011年，这三年间，山东省房地产业的投入产出比高于1，并且不断上涨，说明这段时间内，房地产业使用资金的效率是高效的。然而，自2012年开始，投入产出比开始下降，并重新跌落至1以下，虽然2013年有所抬头，但仍小于1。如果再结合2014年全国房地产市场降温、市场预期普遍走低和国家相关政策调整的大背景，可以大胆预测，2014年甚至及以后的一段时间，投入产出比会继续降低。单纯就2012-2013年投入产出比的情况来看，山东省房地产业的资金使用效率不高，并且若上述预测为真，情况会进一步恶化。

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注：房地产业投入产出比=商品房销售额／开发投资额×100%

图3-8 2000-2013年山东省房地产业投入产出比

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山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究

4 山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究

4.1 计量方法及模型

4.1.1 单位根检验

所谓时间序列的平稳性，是指时间序列的各种数字特征不会随着时间的变化而发生变化。当时间序列平稳时，此序列对任何外在的冲击只会有暂时性的影响，而非平稳时间序列的统计规律会随着时间的推移而变化，并会对外来冲击产生累积影响，进而逐渐偏离其均值。在现实生活中，直接搜集的经济变量的时间序列大都不是平稳的，如果直接采用原始数据，结论错误的可能性较大，易出现伪回归现象。所以，对于时间序列，在采用之前，要先进行平稳性的检验，如果它不平稳，则应先通过差分运算，将其转化为平稳的时间序列，然后再建模。ADF检验是较为常用的检验时序数据平稳性的方法，它具有简明、准确、易操作的特点，其包含如下三种回归模型： 模型一： ?у

t

＝γ ＝γ＝γ

у

t-1

＋

??i?1pi

?у

pt-i

＋μt， t=1，2，?，T （4-1）

模型二： ?у

t

у

t-1

＋а＋

??i?1i

?у

pt-i

＋μt， t=1，2，?，T （4-2）

模型三： ?у

t

у

t-1

＋а＋δt＋

??i?1i

?у

t-i

＋μt， t=1，2，?，T （4-3）

其中，a代表常数，δt代表线性趋势函数。零假设为：H0:γ=0，即存在一个单位根；备选假设为：H1:γ＜0，即不存在单位根。

实际进行检验时按照先模型3，其次模型2，最后模型1的顺序进行检验，若检验结果拒绝零假设，则原时间序列不存在单位根,若以上三个模型的检验结果都不能拒绝零假设，则此时间即存在单位根。对于时间序列，存在单位根即代表此数列是非平稳数列，反之亦然。对非平稳时间序列一般进行差分运算将其转化为平稳时间序列。如果一个非平稳时间序列经过d次差分后变为平稳时间序列，则称原序列为d阶单整序列，记为I(d)。

ADF检验方法在实际运用的时候要注意两点：一是设法确定是否含有常数项和时间趋势项。有很多方法可以解决这个问题，其中较为简便的方法是画出检验序列的曲线图，先通过观察该序列是否在0值附近变动来决定是否添加常数项，然后再根据该序列的波动情况是否跟随时间变化来决定是否添加时间趋势项。二是如何选择合理滞后阶数的问题。一般是根据赤池信息准则确定 ①

①

孙楠.青岛市房地产投资与经济增长关系的实证研究.西安科技大学硕士论文.2012

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滞后阶数，同时还要兼顾系统的稳定性。

4.1.2 协整检验

尽管运用差分的方法能够去掉时序数据中的不平稳因素，使其符合建模要求，然而，经过这种处理的序列往往会丢失一些重要的信息，从而使其难以被解释，甚至根本毫无意义。上世纪80年代诞生的协整理论，给出了一个可行的解决方法。协整是指虽然两个或多个时间序列就自身而言是非平稳的，但它们的线性组合可能是平稳的。协整理论的意义就在于，它能够判断两个或多个非平稳的时间序列之间是否存在长期均衡关系，即如果它们是协整的，则在它们之间存在一个长期的均衡关系。在实证检验的过程中，应首先对时序数据及其一阶差分序列的平稳性进行检验，然后检验变量间的协整关系，最后建立协整变量与均衡之间的误差修正方程。

E-G两步检验法： 第一步，建立回归方程。 Yt＝bXt＋μ模型估计的残差为

et＝Yt—bXt （4-5） 第二步，检验残差序列et是否平稳，如果是平稳的，就能够确定二者存在协整关系，否则二者就不存在协整关系。

t

①

（4-4）

4.1.3 格兰杰因果关系检验

在日常的研究中，常常需要判断两个或多个变量之间的因果关系。所谓格兰杰因果关系是指，假设有两个变量X和Y，若前者能在一定程度上解释或预测后者，且前者添加滞后项以后，会使这种解释或预测能力变强，则认为X是Y的格兰杰原因，其检验方程如下：

Yt＝аiXt-i＋

m?i?1mβiYt-i＋ε

m1t

（4-6）

Xt＝

?i?1λiYt-i＋

?i?1δiXt-i＋ε

2t

（4-7）

这个模型是建立在变量X和Y都平稳的基础上，在确定这一点以后，才能够进行检验。在做该检验的时候，应用最广泛、运算最合理、受认可度最高的是F检验和t检验这两种检验方法。上述两种方法各有千秋，但相比后者，前者更为严密一些，所以本文采用前者作为检验方法。

对于此检验方法，要重点强调的是，处理序列非平稳的方法特别重要，它能十分显著地影响最后的检验结果，失之毫厘，谬以千里；此外，滞后阶数的确定也要慎之又慎，检验结果对其也

①

马薇.协整理论与应用.第二版.天津:南开大学出版社,2006

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山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究

十分敏感。在实践中，滞后长度的选择，要遵循AIC统计量最小原则，即选择能使AIC统计量最小的滞后期长度。

关于处理序列非平稳方法的选择，应当视情况而定：如果时间序列X和Y都是平稳的，则可以直接采用未经处理的原始数据为样本，而后在向量自回归模型（VAR）的框架下进行检验即可；如果X和Y都不平稳，但二者的线性组合平稳，则在误差修正模型（ECM）的框架下先确定二者的协整关系确实存在，而后再进行检验；如果X和Y都不平稳并且不像第二种情况那样存在事实上的协整关系，则要先对变量进行差分运算，而后在向量自回归的框架下使用经差分处理过的数据为样本进行检验。

4.1.4 误差修正模型（ECM）

对于在日常生活中收集到的时间序列数据，如果直接用来建立模型，则会产生一些意想不到的错误。这是因为，在实际经济生活中，我们所搜集到的某个变量常常会受到我们搜集到的其他变量以及自身滞后值的影响，此外，还会受到一些无关因素的干扰。所以在大多数情况下，直接运用采集到的数据建模并不能真实地反映经济变量之间的动态关系。而且，搜集到的未经处理的原始数据少有平稳的，若直接采用它们作为样本，最后的检测结果必然会与真实情况南辕北辙但而若先对原始数据进行差分后再建模，则会损失部分有价值的信息，从而削弱了结论的准确度和可信度。鉴于此，在建模之前要先进行协整检验，当变量之间确实存在协整关系时，再建立误差修正模型（ECM）。

E-G两步法建模的步骤如下： 第一步：进行协整回归：

уt＝а0＋а1Xt＋μt， t＝1，2，?，T （4-8） 得到残差序列：

et＝уt－а0－а1Xt， t＝1，2，?，T （4-9）

第二步：若两变量确存在协整关系，则用OLS方法进行检验。

4.2 实证分析

4.2.1 数据的选择与处理

本文以山东省房地产开发投资额（记为X）和国民生产总值（记为Y）作为描述房地产投资和经济增长的代表性指标，从历年的山东省统计年鉴中采集1990-2013年的时间序列数据作为样本。为了消除数据的异方差性，对所有数据取自然对数，而且变量的对数形式也可以反映长期的

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弹性。经过处理之后的房地产投资完成额X和生产总值Y分别用lnX、lnY表示。实证检验所需基本数据见附录表A。

①

4.2.2 数据相关性分析

为了直观反映lnX与lnY的关系，画出二者的散点图，从图中可以看出，它们之间存在较为明显的正相关关系。

11.010.510.09.5LNY9.08.58.07.57.02345LNX6789 图4-1 1990-2013年时间序列lnX与lnY的散点图

通过上图可以看出，两变量间存在着较强的正相关关系，即山东省房地产投资变动与经济增长变动是同方向的。但是这种基于散点图的描述性分析，仅仅是最初步的分析，其更深层次的关系尚需更为严密的检验。

②

4.2.3 单位根检验

为了保证分析的科学性以及后续实验的顺利进行，需要先对原始的时间序列进行稳定性检验。

在表4-1中可以看到，变量lnX、lnY和DlnX、DlnY的ADF检验统计量分别为-3.455561、-1.738783和-2.372226、-1.679170。其中，lnX、lnY、DlnX、DlnY的ADF检验统计量均大于其ADF检验的临界值，表明在这种检验方法下，均存在单位根，即lnX、lnY、DlnX、DlnY均不是平稳时间序列。DDlnX、DDlnY的ADF检验统计量分别小于ADF检验的临界值，则说明DDlnX和DDlnY是平稳时间序列，即它们均为二阶平稳时间序列。

①②

③

孙楠.青岛市房地产投资与经济增长关系的实证研究.西安科技大学硕士论文.2012 刘文婷.武汉房地产与经济增长实证研究.科技创业月刊.2006 ③

赵丹.外商直接投资与山西经济增长关系的实证研究.山西财经大学硕士论文.2010 24

山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究

表4-1 序列lnX、lnY、DlnX、DlnY、DDlnX、DDlnY的ADF检验结果

变量 检验类型 ADF统计量 1%临界值 5%临界值 10%临界值 P值

lnX （c,t,0） -3.455561 -4.416345 -3.622033 -3.248592 0.0686 DlnX （c,0,0） -2.372226 -3.769597 -3.004861 -2.642242 0.1604 DDlnX （0,0,0） -5.381689 -2.679735 -1.958088 -1.607830 0.0000

lnY （c,t,0） -1.738783 -4.416345 -3.622033 -3.248592 0.7006 DlnY （c,0,0） -1.679170 -3.769597 -3.004861 -2.642242 0.4274 DDlnY （0,0,0） -3.886118 -2.679735 -1.958088 -1.607830 0.0005

注：DlnX、DlnY均为原序列的一阶差分序列，DDlnX、DDlnY均为原序列的二阶差分序列。（c，t，n）分别表示单位根检验中的截距项，时间趋势项和滞后阶数。滞后长度n以AIC最小为标准。

关于截距项和时间趋势项的选择可以根据图4-2、图4-3和图4-4来判断：

由图4-2可知，lnX和lnY序列的均值都不等于0，则说明二者都应该有截距项；此外，二者的曲线图都是向上的曲线，则说明它们都应该有时间趋势项。从图4-3中可以看出，DlnX和DlnY序列都应该有截距项；而二者的曲线图并无显著的趋势，说明它们应该都没有时间趋势项。同样，从图4-4中可以明显看出，DDlnX和DDlnY既没有截距项，也没有时间趋势项。

LNX9876LNY11.010.510.09.59.058.54329092949698000204060810128.07.57.0909294969800020406081012 图4-2 时间序列lnX与lnY的曲线图

DLNX1.0.35DLNY0.8.300.6.250.4.200.2.150.0.10-0.2909294969800020406081012.05909294969800020406081012 图4-3 时间序列DlnX与DlnY的曲线图

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DD L N Y DDLNX.3.2.1.0-.1-.2-.3-.4909294969800020406081012 .075 .050 .025 .000 -.025 -.050 -.075 -.100 .10090 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 图4-4 时间序列DDlnX与DDlnY的曲线图

4.2.4 协整检验

为了检验lnX和lnY是否存在协整关系，要进行EG检验。 首先，建立模型。假设二者关系模型为 lnYt＝β0＋β1lnXt＋μ其次，进行回归分析：

lnYt＝5.780954＋0.591694lnXt＋μ

t

t

（4-10）

（4-11）

t=（36.07478） （57.14301）

R=0.983376 D.W.= 0.579965

可得残差序列如下：

et＝5.780954＋0.591694lnXt —lnYt （4-12）

残差序列曲线图如图4-5所示：

RESID01.32

.2.1.0-.1-.2-.3909294969800020406081012 图4-5 残差序列曲线图

对残差序列进行均值检验，得到结果如由表4.3所示，再根据上节介绍的方法以及结合图

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山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究

4-5，可以判断出，此序列既没有截距项也没有时间趋势项。 表4-3 残差序列均值检验结果

Method Value Probability t-statistic -1.20E-16 0.909468

对残差序列进行单位根检验，结果如表4.4所示，残差可以通过1%水平的单位根检验，这说明在99%的置信水平下拒绝原假设，即残差序列是平稳的。由此可知，序列lnX和lnY之间存在协整关系，即1990-2013年，山东省房地产开发投资额和生产总值之间存在一种长期的动态均衡关系。

表4-4 残差的单位根检验结果

变量 检验类型 ADF统计量 1%临界值 5%临界值 10%临界值 RESID01 （0,0,2） -5.578093 -2.679735 -1.958088 -1.607830 注：（c，t，n）分别表示单位根检验中的截距项，时间趋势项和滞后阶数，滞后长度n以AIC最小标准。

①

4.2.5 格兰杰因果关系检验

从表4-5可知，对于滞后1-5期，至少在95%的置信水平下，lnY不是lnX的格兰杰原因，而lnX是lnY的格兰杰原因，即山东省经济增长与房地产投资是单向因果关系，前者不是后者的格兰杰原因，而后者是前者的格兰杰原因。 表4-5 格兰杰因果关系检验结果 原假设 lnY≠>lnX lnX≠>lnY lnY≠>lnX lnX≠>lnY lnY≠>lnX lnX≠>lnY lnY≠>lnX lnX≠>lnY lnY≠>lnX lnX≠>lnY 滞后期 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 F统计量 0.00670 38.5391 3.82463 10.7664 2.83951 6.02866 2.37454 7.62313 0.50867 3.94634 接受原假设概率 0.9356 5.E-06 0.0425 0.0010 0.0760 0.0074 0.1157 0.0034 0.7633 0.0422 结论 接受 拒绝 接受 拒绝 接受 拒绝 接受 拒绝 接受 拒绝 ①

郝国彩,云雪.房地产投资影响山东经济增长的实证分析.山东财政学院学报.2009

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4.2.6 误差修正模型

基于以上检验结果，先使ECMt=et，然后对DlnX 、DlnY以及ECM进行回归，建立误差修正模型：

DlnYt＝β0＋β1DlnXt＋аECMt-1＋ε通过回归可得数据如表4.6所示： 表4-6 回归分析结果

变量 系数 标准误差 t统计值 概率 DlnX 0.127498 0.036934 3.452013 0.0025 C 0.120058 0.012448 9.644895 0.0000 ECM（-1） -0.351587 0.050715 -6.932606 0.0000

由上表可得误差修正模型：

DlnYt＝0.127498+＋0.120058 DlnXt —0.351587 ECMt-1 （4-14） t= （3.452013）（9.644895）（-6.932606） 2

R=0.750872 D.W.= 1.108425

t

（4-13）

4.3 实证结果分析

基于以上检验结果，能够得出结论：

（1）变量lnX和lnY具有协整关系，这表明山东省房地产投资与经济增长存在长期稳定的动态均衡关系，又由（4-11）式可知，前者每增加1%，后者则会相应被推动增长0.59%。由此可见，山东省房地产投资能较为明显地推动经济发展。由（4-14）式能清晰看出，造成lnY波动的因素主要源于两点：一个是短期波动，即lnX的短期波动所直接带来的影响；另一个是长期均衡，即ECM的长期均衡关系的调整。如果短期波动偶然偏离了长期均衡，这种偏离不会持续，更不会加剧，经济系统会逐渐发挥其收敛机制，以每个周期（－0.351587）的调整力度，不断纠正这种偏离，直至其回到均衡状态。

（2）从格兰杰因果关系检验可以清晰地看出，对于房地产投资和经济增长，在95%的置信水平下，前者是后者的格兰杰原因，而后者并不是前者的格兰杰原因，二者仅是一种单向促进的关系。也就是说，在过去的24年里，房地产投资能够较为显著地拉动经济增长，而经济增长却并不能显著地推动房地产投资额的增长。

（3）由误差修正模型中可以看出，在较短时间里，只要对房地产的投资额加大1%，GDP将会随之被拉动增长0.127498%；而在（1）中我们分析出，在较长时间里，这个数字却是0.59%。因此，对于山东省，就其房地产投资对其经济增长的促进效果而言，长期比短期更为明显。此外，此经济系统具有较强的自我调节功能，能够自发地维护均衡，如果短期波动偶然偏离了长期均衡，这种偏离不会持续，更不会加剧，经济系统会逐渐发挥其收敛机制，以每个周期（－0.351587）

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山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究

的调整力度，不断纠正这种偏离，直至其回到均衡状态。

（4）经济变量对生产总值的拉动效率是用来衡量某个经济变量对GDP拉动作用大小的指标。其计算公式为：

δi＝εi/βi (4-15)

在上述公式中，δi代表一段时间里前者对后者的拉动效率,εi代表后者对前者的弹性系数，βi代表在这段时间内，前者的总和占后者总和的比重。

当δi＞1 时，说明在一段时间里，这个经济变量对GDP的拉动作用已超过其自身占GDP的比重，也就是说，它能显著地推动经济增长。

当δi＜1 时，说明在一段时间里，这个经济变量对GDP的拉动作用小于其自身占GDP的比重，也就是说，它推动经济增长的效率较低。

由此能够得到1990-2013年的拉动效率δi，如表4-7所示： 表4-7 拉动效率计算表

经济变量 εi βi δi 房地产投资 0.120058 0.0686881139 1.747871545 由上表可知，δi＞1，则说明在一段时间里，山东省房地产投资积极地推动当地经济发展，且效率较高。

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结论及政策建议

5 结论及政策建议

5.1 结论

由于我国区域之间的经济社会发展水平、地理环境、文化风俗等方面有明显的差异，而房地产业的区域性特征也同样明显，因此，房地投资对经济增长的影响好坏及作用大小，就国家层面和某一区域来说，是有差别的。具体到山东省来说，多年来持续繁荣的房地产业也的确对山东省的经济增长功不可没。然而，在山东省房地产业风光无两的表象背后却也有着诸多隐患，基于山东省省情以及之前的分析结果，针对全省房地产市场，能够总结出以下问题：

一是泡沫化较重，存在隐藏风险。自1990年至2013年，山东省房地产开发投资额增的年平均增长率高达36%，这种近乎跳跃似地投资增长速度在其他行业是较为罕见的。此外，房地产开发投资额占GDP比重的增长幅度同样令人瞠目，整个房地产市场呈现出一片欣欣向荣的景象。然而在这片红火的景象背后却是日益扩大的泡沫化：房地产业如一块巨大的海绵，不断地、大量地吸纳来自各种渠道的资金；与此同时，房价在国家日渐严厉的调控措施下，却一路高歌猛进、不断刷新着纪录，其价格远远偏离其真实价值，也远远超过普通居民的购买能力。一方面是“地王”频出、大量房地产项目纷纷上马，另一方面是普通群众无力购买，大批商品房积压，这导致了房地产市场泡沫的形成，并且泡沫呈越来越大的趋势。现实中房地产运作的资金大量来自银行贷款，在房地产市场投入产出比下降、大量商品房空置以及2104年全国性房地产市场不景气的压力下，一旦这个巨大的泡沫被挤破，将会导致众多开发商资金链崩裂。如果真的出现这种情况，一方面，大量在建房屋或成烂尾楼，使购房群众遭受重大损失，若处理不当，有可能酿成严重的群体性事件，影响社会稳定；另一方面，大量的银行贷款和个人住房贷款将无法收回从而成为坏账，这将会给我国银行业带来极为严峻的信贷风险，给整个金融体系带来前所未有的考验和冲击。

二是靠房地产投资拉动经济增长效率降低，不可持久。首先，根据前文分析，房地产业的投入产出比已经降到1以下，并且有继续下降的趋势，房地产业利用资金的效率在降低，继续依靠房地产投资拉动经济效果会越来越差，并造成大量的资源浪费。其次，近些年来，大量的社会资本涌入房地产业，带来了“挤出效应”，导致其他行业尤其是制造业的资金投入不足，而制造业恰恰又是一个国家经济的基石。至2104年，由于长期缺乏资本输入以及受国家宏观经济下行的压力，制造业出现了萎靡的态势，影响了经济的良性、持续发展。最后，部分地方基于增加财政收入、扶持房地产业发展等多种考虑，大量的城郊土地被卖给开发商进行房地产开发，直接威胁到国家的耕地安全。因此，这种以房地产业作为主引擎的经济增长模式效率正在不断降低、弊端正在不断显现，难以持久。

三是“土地财政”弊端重重，地方政府债台高筑。近些年来，不少地方在向开发商大量抛售地块的过程中尝到了“甜头”：卖地给开发商不仅能加快城市建设、增加地方主官的政绩，而且

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还能为当地增加大量的财政收入。基于此，“土地财政”逐渐成为了很多地方的主要财政收入来源。这种发展模式在一段时间内确实带来了较为高速的经济增长、大量的财政收入以及城市面貌的巨大变化，但也埋下了很多隐患：首先，地方政府大量卖地，使得土地资源日渐紧张，致使“地王”频现。其次，开发商高价买地后又将负担转嫁于购房群众身上，导致普通群众购房困难并引起他们的不满。最后，不少地方政府大量举债在新城区搞房地产建设，在如今全国性的房地产市场不景气以及国家宏观经济下行的双重压力下，极易爆发债务危机。

四是房价畸高，成为重大民生问题。一般来说，某种商品价格持续上涨有可能是受成本增大的影响，也有可能是受经济高速发展和消费快速增长导致供不应求的影响。近年来，山东省房价大幅攀升，但造成其价格快速上涨的主要原因既不是成本推动，也不是受经济发展和消费增长的刺激。事实上，近年来房地产开发的各种原材料价格虽有波动，但对一路攀升的房价的影响却并不十分明显；而自金融危机以来，在全国经济增长速度减缓、内需不振的大背景下，房价在中央政府各种严厉的调控措施的压力下仍然一路上扬就充分说明房地产市场本身存在问题。目前来看，造成山东省房价高涨的主要原因是大量投机性资本涌入房地产市场，通过银行体系的高杠杆人为地炒高了房价。房价的持续快速上涨、各种“炒房”团体人为炒高房价以及媒体的舆论诱导，使消费者产生了房价还会持续上涨的预期，于是纷纷争先恐后地买房，造成了“越涨越买、越买越涨”的怪象。山东省一路高歌猛进的房价已经远超普通民众的购买能力，使得购房群众特别是刚毕业的大学生群体对住房望而却步。以山东省省会济南市为例，2013年其商品房均价已突破9000元/平米，而其当年的城镇居民人均可支配收入是35648元，房价之高，根本不是普通群众能承受得起的。然而，对于普通市民来说，住房、教育、医疗等是其最基本的民生需求，其中尤以住房需求最为迫切。高昂的房价对青年，尤其对刚毕业的大学生造成巨大的经济压力，致使社会出现了“蚁族”、“房奴”等群体，在一些大都市甚至出现不少“工作十年买不起是平米”的事情。过高的房价不仅减少了市民的幸福感，而且所引发的社会现象，更是严重影响了社会的和谐稳定。

五是保障性住房供给不足，覆盖面较为狭窄。山东省近年来的商品房供给量持续快速增加，而保障性住房的数量却增长缓慢。保障性住房供给不足且增长缓慢有其深层次的原因：第一，地方政府财力所限，分税制改革以后，地方政府的财力紧张，投入民生方面的资金有所减少。对于保障性住房的建设，除非是中央政府专项拨款，否则往往是“心有余而力不足”；第二，地方政府不重视，由于多年来官员提拔所依据的政绩主要是指GDP和城市建设，使得各级官员对于保障性住房建设这种“费力不讨好”的工作缺乏热情和积极性。第三，地方政府利益驱动，将同一块地用来建经济适用房和建商品房的收益完全不可同日而语，这直接导致 了大多数的保障性住房都位于位置偏僻、交通不便、设施不全的地方，使得生活困难的群体生活更加不方便。目前山东省的保障性住房覆盖面较为狭窄，忽略了城乡结合部被征地的农民、外来务工人员等弱势群体。此外，山东省多数城市的经济适用房申请条件都较为苛刻，同时还存在着许多违规操作，这使得保障性住房的覆盖范围进一步缩小。如果上述问题不引起足够的重视，有可能会产生一系列的社

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结论及政策建议

会问题。

六是开发结构失衡，有效供给不足。山东省开发的住宅中，中高档的公寓、洋房、别墅的数量逐年增加，而开发商对低价位的普通住房建设普遍热情不高，导致供需失衡。从1909年到2013 年这24年间，山东省房地产投资额的增长速度一日千里，其增速之快、势头之猛，令人瞠目。在正常情况下，对于某种商品来说，持续大量的投资必将会加大此种商品的产出和供给，按照供需规律，在持续加大供给的情况下，该商品的价格必然会有所降低。而事实上，多年来持续大量的房地产投资的确使住房供给不断加大，甚至出现了过度供给的情况，但房价却一直不降反增，甚至在多轮调控措施的压力下，市场对房价的预期仍旧是一直看涨。这种反常的现象说明山东省大规模的房地产开发投资并没有带来预期的有效供给，同时，山东省的商品房空置率却在逐年上升，据统计，目前山东省的空置率突破20％，已经远远超过国际公认的10％警戒线，这不但会对社会和谐稳定产生不利影响，而且还会增加经济运行的不稳定性。

七是行业管理混乱，市场机制有待完善。山东省房地产市场目前还存在着虚假广告、中介服务不规范、质量不过硬等方面的问题。这些问题不仅会损害消费者的合法权益，也最终会影响到整个行业的健康、长远发展。房地产消费市场是一个梯级的结构，而物业市场是其中的一个重要环节，它直接关系到整个行业的发展。山东省的物业管理起步较晚，房产中介市场更是缺乏有效的管理，市场机制尚不健全。这些问题若不加以妥善的解决，将会对整个行业的发展造成极为不利的影响。

八是地方行政插手过多，需要加以规范监督。通过上一章的分析可以清晰地看出，在相当长的一段时间内，房地产投资对山东省经济增长具有显著的促进作用，大力发展房地产业可以有效的拉动经济增长，而经济发展是地方领导干部升迁考核的重要指标。此外，卖地的收入目前已经成为各地方政府财政收入的重要来源，地方政府在利益的驱动下会大量抛售地块并支持房地产业的发展，因此就不难理解各地高涨的开发热了。也就是说，追求利润的开发商和受利益驱动的地方政府，共同造就了蒸蒸日上的房地产市场。在地方政府出让土地的过程中，由于涉及到巨额的经济利益，加上制度的不规范，给了权力寻租以可趁之机，需要加以规范和监督。

5.2 政策建议

房地产投资在过去相当长的一段时间里较为显著地推动了山东省的经济发展，但也存在着上述问题，对此，提出如下政策建议：

第一，加大调控力度，控制房地产投资的发展水平和规模。目前，山东省房地产业的规模增幅过快、市场过热，相关政府部门要严格控制对其投资占GDP的比例，适当控制其规模，防止因其过度增长而对其他行业产生挤出效应。房地产业是一个高杠杆行业，必须有金融业的鼎力相助才能长久发展。开发商投资建房的资金一般都来自于银行贷款或通过发行债券、股票筹集的资金；而金融机构多年来由于追求利润、规避风险等因素也偏爱于向房地产企业发放贷款。甚至能够这

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样说，这两种行业事实上已经“绑在一辆战车”上，荣辱与共了。鉴于美国次贷危机的教训，如果继续放任房地业的泡沫增大而不采取防范措施，不论这泡沫是被外力挤破，还是自行破灭，都可能会带来前所未有的金融风险和经济冲击。因此，相关部门应运用税收、金融等手段限制房地产市场的投机行为，避免因大量热钱涌入而导致房地产市场过热，并引导房地产投资以适度的规模和速度增长。政府要充分发挥金融杠杆的调节作用，及时调整房地产贷款结构，适度缩减对房地产投资的贷款，减少房地产泡沫，切实防范金融风险。

第二，采取措施抑制民间炒房、囤房等恶意投资行为。银行在发放个人住房贷款时，要考虑到借款人购房的实际情况、还款能力及信用记录等因素，审慎地发放贷款和确定贷款利率，以调控居民住房消费与投资行为。银行对购买多套住房的、尤其以投资为目的购房的居民要根据国家相关调控政策以及购房者自身财产状况、投资意愿等因素，适当提高其贷款利率，定向削弱其投资意愿。此外，地方政府要对购买新的住宅后在短期内马上出售的行为考虑征收相关税费，抑制过度投机的行为。此外，试行并全面开征房产税和住房空置税，抑制居民因投资而囤房的行为，打击房地产商恶意囤房的行为。

第三，更加重视民生，着力提高中低档住房的供应量，使普通群众都能“居者有其屋”。山东省地处东部沿海地区，经济发达，外来务工人员众多，而他们收入水平普遍较低，在本地买房往往有很大的困难；同时本地的中低收入阶层即使有银行按揭贷款的支持也仍承受着首付和还贷的巨大压力，面对高昂的房价也只能“望房兴叹”。高昂的房价使住房成为普通居民越来越难以承受的负担，成为弱势群体越来越难以企及的“奢侈品”。鉴于此，要着力构建完善的住房保障体系，首先，要建立合理的商品房开发结构，加大政策力度，从土地供应、税收优惠、基础设施配套和银行贷款等方面调控对高档住房的投资，增加中低档住房的供应，尤其是经适房的供应，加大对这类住宅的补贴力度，降低入住门槛，使其能真正普惠底层群众。其次，要加大对廉租房的供应。同时，加大补贴力度，织牢社会保障的网底，切实保障低收入群体的最低生活需求。最后，要适当提高基层公务人员和企业职工的住房公积金，避免出现基层工作人员出最大力、受最大累、买不起房的情形。通过上述措施，力求形成低收入群体低价甚至免费租住廉租房，中低收入群体低价或平价购买经适房，高收入群体购买高档住宅的理性消费格局，真正实现“居者有其屋”。

第四，采用定向精准的调控手段，为经济社会的健康发展保驾护航。职能部门要运用因地制宜、因人而异的财政和货币政策，充分用好看不见的手，严厉打击投机行为，鼓励理性的投资消费。就财税政策而言，税收部门要仔细研究房地产市场的相关税收减免政策并根据实际情况予以合理的调整，防止房地产市场过大的起伏对国家和群众的财产造成损失。就货币手段而言，要加强房地产信贷管理，严格住房消费贷款管理和房地产开发贷款管理，审慎利用利率和信贷投放量来确保房地产市场的稳定发展。

第五，规范政府出让土地行为，加强自我监督和社会监督。目前，地方政府的财政收入有相当一部分来自卖地的收入，部分地方政府甚至极为依赖“土地财政”；而在土地买卖的过程中，

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结论及政策建议

也不乏权力寻租、内幕交易等问题，成为滋生腐败的温床。要改变这一状况，需要逐步探索进行财税体制改革，真正使财权与事权相统一。除此之外，要对地方政府出让土地的行为进行严格的监督，采用土地招拍挂制度，让所有竞价者公平竞价，保证土地买卖过程的透明公开，不给权力寻租以可趁之机。

第六，加快转方式、调结构、促升级，逐步改变以房地产投资作为拉动经济增长主引擎的发展模式。山东省的经济经过多年的高速发展取得了有目共睹的成绩，房地产业也的确在相当长的一段时间内显著地促进了经济增长，但是房地产业的“一家独大”也带来了了经济结构失衡、房地产市场泡沫化、制造业萎缩、地方政府债务风险等诸多问题。经前文分析，房地产投资虽然对经济发展仍有拉动作用，但是其资金使用效率已然降低，所以，调整产业结构和推进产业转型升级成为必然的选择。由于该行业的产业链较长、与其他行业联系密切，与其紧密相连的有五十多个行业，因此 要适当地调整其对经济的贡献比重，防止由单一产业衰退而造成的整体经济下滑。此外，要积极进行转方式、调结构，更加重视制造业投资，实现多种产业均衡发展，避免过于依赖房地产业。山东省具有毗邻日韩的地缘优势，在大力发展海外贸易的过程中也要不断提高自主研发的能力，进行技术优化升级，采用先进的管理模式，逐步淘汰高污染、高能耗的产业，大力发展高新技术产业，推进结构调整和产业升级，进而逐步形成科学合理的产业布局，在逐步降低房地产业对经济贡献比重的同时要重点发展移动互联、网络金融等高新产业，形成一条无污染、高效率、高利润的现代化产业链，走出一条可持续发展的道路。

5.3 展望

本文的数据主要来自于历年的《山东省统计年鉴》，受客观条件的限制，某些年份的数据无法搜集到，比如山东省2005年之前的房屋施工面积、竣工面积等。今后在搜集到更多可靠数据的基础上，将做更为细致的研究，对投资者的投资决策和政府政策的制定将有更为直接的借鉴意义。

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