商铺业主临时公约(最终版)

第1页共33页

商铺业主临时公约

第一章 总 则

第一条 万科城是全体业主共同的家园。为维护小区的安宁、整洁和祥和，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二条 建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。

第三条 本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。

第二章 物业基本情况

第五条 本物业管理区域内商铺物业的基本情况 物业名称：万科城风情商业街

座落位置：龙岗区坂雪岗工业区 （坂雪岗大道与贝尔路交汇处） 物业类型：商铺 建筑面积：30000平方米

第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；

2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；

第 1 页 共 33 页

第2页共33页

3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。

第七条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：会所、停车场。

建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。

第三章 物业的使用

第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第九条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。

第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。

业主应按签订的装饰装修管理服务协议的约定及本物业区域的装修管理规定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。(见附件一：《房屋装修守则》)

第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本物业管理区域的平时装饰装修施工时间为08：00至12：00，14：00——19：00，其他时间不得施工。节假日装饰装修施工时间按物业公司规定时间执行。

第 2 页 共 33 页

第3页共33页

第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十六条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。(见附件二：《电梯使用守则》)

第十七条 在物业管理区域内，应遵守本物业管理区域的治安、消防、交通管理规定。(见附件三：《治安、消防、交通守则》)

第十八条 在物业管理区域内，应遵守本物业管理区域的环境、卫生管理规定。(见附件四：《环境、卫生守则》)

第十九条 商铺业主应遵守本物业管理区域的商铺管理规定及商铺管理相关协议。（见附件五：《商铺管理规定》）

第二十条 本物业管理区域内禁止下列行为：

1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途； 2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

3、违章搭建、私设摊点； 4、法律、法规禁止的其他行为。

第四章 物业的维修养护

第二十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

第 3 页 共 33 页

第4页共33页

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或 ）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

第五章 业主的共同利益

第二十七条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：

1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、发出书面通知、上报政府相关部门等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为；

3、业主违反本临时公约建设单位未能履行本临时公约约定义务的，可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。

第 4 页 共 33 页

第5页共33页

第二十八条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。

第二十九条 本物业管理区域内，物业服务收费采取酬金制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务资金。

物业服务资金是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第三十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充物业服务资金。

第六章 违约责任

第三十一条 业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。

第三十二条 业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。

第三十三条 建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。

第七章 附 则

第三十四条 本临时公约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十五条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。

第 5 页 共 33 页

第6页共33页

第三十六条 本临时公约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。 第三十七条 本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。

第 6 页 共 33 页

第7页共33页

附件一： 房屋装修守则

1、在进行室内装饰装修时，应遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《深圳市家庭居室装修管理规定》及政府相关规定；

2、建筑垃圾、装修垃圾以及危险品垃圾由业主自行清理。不得擅自投入垃圾箱或任意投放，违反规定者由管理公司根据(环卫管理部门)规定处理；管理公司向装修房收取单位设备押金，单位设备押金在装修完毕三个月后，经查确认对单位结构和设施无损坏及不损害他人利益者，凭收据退还(不计利息)；

3、各业主或租户于装修有关单元时应遵从管理公司制定的装修规则进行装修，并做到：

? ? ? ? ?

在工程开工前，向物业管理部门申报登记，并交付审批图纸给管理公司审批

填写装修申报单，申报单由管理公司印制

申报单应写明装修内容、施工方法、时间、使用材料、施工单位名称及其负责人、施工人员名单并附上装修施工图

与物业管理部门签订装修管理服务协议书，并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业

申报装修人应担保施工人员进入本物业施工安全，并接受消防安全、卫生检查和指导，如有事故须承担经济和法律责任；

4、业主或租户在装修时不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；不得擅自改变房屋建筑(如支柱、结构墙、楼面、天花及外墙等)及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；不得改变房屋的使用用途，不得损坏房屋设施，包括万科城风情步行街所有上、下水管道，电器线路，消防报警装置等，亦不得随意拆除和改动；

5、在遵守管理公司规定的情况下，管理公司对施工人员装修施工时使用电梯、车辆和人员进出等方面提供方便；

6、施工人员应向管理公司办理万科城风情步行街及万科城小区临时出入证，管理人员凭证放行。未经申报批准的装修业务，其施工人员不得进入

第 7 页 共 33 页

第8页共33页

万科城风情步行街及万科城小区施工；

7、不拒绝和阻碍物业管理部门依据装饰装修管理协议的约定，对装饰装修活动进行的监督检查；

8、不因房屋装修影响毗邻房屋的使用安全；

9、未经管理公司及相关政府部门批准不得在天台、露台等地方搭建花架、雨棚等建筑物、构筑物；

10、安装遮阳蓬、雨蓬须经政府规划部门批准，到物业管理公司备案； 11、所有阳台、平台不得以任何方式封闭，护栏不得更改（含颜色、材料、增加门扇）；

12、防盗门、窗等需按管理公司指定款式及位置安装；

13、不得随意悬挂招牌。悬挂招牌应符合当地政府规定，不影响本物业整体形象，不损害相邻业主权益；

14、应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理；

附件二： 电梯使用守则

1、万科城风情步行街内各部电梯（业主自用电梯除外）应由管理公司人员或其它指派之专人管理，其它人员不得擅自启动。电梯按管理公司制定的时间开放，使用者须爱护电梯，保持电梯整洁；

2、电梯内严禁吸烟、吐痰、破坏轿箱内装饰物和抛掷果皮、纸屑等杂物；勿在轿门中间停留或谈话；使用电梯载物严禁超重、超长，避免损坏电梯；运送重物，请放置轿厢中间；严禁携带易燃物品进入电梯；

3、使用者如发现电梯有任何异常故障，请速告知管理公司，并应及时与维修部门联系；

4、电梯维修期间，各业主、租户转从其它电梯或楼梯上下，检修牌摘除之前，任何人不得进入电梯间内(检修人员除外)，以防发生意外； 5、凡因违反规定而损坏电梯的，一律按维修费用赔偿；

6、使用电梯时应文明操作，不用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮；电梯运行过程中切勿将身体依靠轿门，不追逐打闹、前后摇晃以免发生

第 8 页 共 33 页

第9页共33页

危险；

7、不超载，当超载讯号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不采用任何形式的强制关门手段；

8、如遇火警，请勿使用电梯；

9、礼貌乘梯、礼让老人和儿童，学龄前儿童须由大人带领乘梯；劝阻儿童不可在电梯附近玩耍，以免影响他人使用电梯及自己受到伤害；

10、当电梯在运行中突然发生停运等故障时，不必紧张，可按警铃报告，耐心等待维修人员到来，不采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为，这可能导致对电梯的破坏，使救援工作及电梯修复更加困难；

11、看到停运标志时请不要采取任何令其开启或移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外事故；

附件三： 治安、消防、交通守则

1、各业主、租户须自觉遵守国家法律、法规，自觉遵守公共秩序，维护社 会秩序各公共安全；

2、不利用房屋窝藏犯罪人员和赃物或其他从事危害公共利益的活动，对违法犯罪人员和犯罪行为及时举报；不在本物业任何地方包括自己家中存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

3、在物业管理区域内发现行为可疑人员应及时与物业管理部门联系； 4、对易坠落的物品妥善保管，严禁高空抛物；

5、消防系统由万科城风情步行街的管理公司集中管理， 未经管理公司书 面同意，业主不得移动、搬运、开关、更换、取消、拆除任何消防设施， 更不许破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误操作，否则，管理公司 有权上报公安消防主管部门进行处理；

6、非火灾事故时，不得从消防给水设备中取水，非火灾报警或救火联系，不得使用火灾时对讲电话及火灾报警系统；

第 9 页 共 33 页

第10页共33页

7、各业主或租户须按照消防规定自备简易灭火器材置于室内。不准在电梯内吸烟，不准在万科城风情步行街内燃放烟火及鞭炮；严禁在万科城风情步行街内随意乱丢烟蒂，严禁在万科城风情步行街内放置超重及危险物品； 8、业主或租户应保证万科城风情步行街整体结构完好无损，不得损坏。改动万科城风情步行街内的消防、安全设施。万科城风情步行街每层公用部位及消防水龙头处禁止停放各种车辆及堆放其它物品；

9、爱护防火设施设备，遵守防火规定，发现火灾隐患，应及时通知物业管理部门；

10、不对楼层防火门私自加锁；

11、不在公共部位搭建或安装、放置任何物品阻塞消防通道；

12、天台是发生火警或紧急事故时逃生的场所，非上述情况不使用天台作任何其他用途；

13、管理好电炉、燃气用具；使用电炉、燃气炉时勿外出；

14、万科城风情步行街安全管理由管理公司负责，为保障安全和方便业主，万科城风情步行街由管理公司实行严格的安全管理制度；

15、进出万科城风情步行街车辆和停放车辆须遵守停车场管理规则； 16、各业主或租户机动车需要在万科城风情步行街停车场停放者，应先向管理公司申请办理停车场IC卡，并交纳相关费用，凭证进出，进出停车场出入口时勿尾随；禁止在未经许可区域及道路停车；毕加索大道禁止停车；未经批准，任何车辆不得进入本物业停车场；

17、车辆应停放在停车场或指定的停放地点，防止随意停放而影响公共交通秩序； 18、业主离车后应锁好车门，关闭车窗，车辆出入凭证随身携带，勿将贵重物品存放车内；

19、不在本物业内修理、清洗车辆，车辆漏油造成地面污迹应及时自行清理； 20、不在本物业内试车，练车；

21、不在本物业内鸣喇叭，车辆停放时应当及时关闭发动机；机动车辆停放期间，

第 10 页 共 33 页

第11页共33页

防盗报警器应使用静音，发出报警产生噪音应迅速解除； 22、应当爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任； 23、车位是停放车辆的地方，不堆放杂物、安装设施或改作他用；

24、不在物业停车场车位上长期停放极度破残，以至影响本物业环境和容貌的车辆；

25、行驶时应严格遵守交通标识的要求；车辆进出万科城风情步行街必须注意安全，车速需控制在时速5 公里以内，停车场禁止各种游戏活动； 26、凡外来车辆在万科城风情步行街停车场临时停放，视时间、场地、车种等情况，收取临时停车费。临时停车费由管理公司按政府相关规定收取； 27、万科城风情步行街内各业主、租户、业主的使用人、代理人、雇员、访客及其它使用者的自行车、电单车等非机动车辆需自行锁好并停放在物业内指定停放处，长期不使用的应及时处理；

附件四： 环境、卫生守则

1、各业主、租户、业主使用人、代理人、雇员、访客严禁践踏草坪攀折花木，不准在绿地内踢球、游戏，对一切损坏花草树木者，管理公司有权向其索赔； 2、遵守本市市容及环境卫生规定；

3、注意保持本物业的环境卫生，不乱扔烟头、纸屑，严禁随地大小便；不得在小区的垃圾箱（站）翻拣垃圾；不得晾晒、煎熬恶臭或剌激性气味的物质或排放烟尘；

4、不在本物业内乱搭、乱贴、乱挂、乱写、乱画等；

5、应当将杂物、垃圾投放到指定的地点；装修垃圾及餐饮垃圾须按照管理公司规定进行清理；实行“门前三包”管理，商铺周围须保持卫生整洁，垃圾须及时清理，按指定位置堆放，严格遵守“门前三包”责任制；

6、不破坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木、建筑小品、体育设施等。不向绿地、花草、树木泼污水和有害物质；

第 11 页 共 33 页

第12页共33页

7、不在公共场所种植花草树木，搭花架；

8、不违反政府规定或在非指定地点燃放烟花、爆竹； 9、本物业不得饲养以下动物：家禽、鸽子和猫；

对于本物业内允许饲养的动物：

1）饲养人应当遵守当地政府的有关规定办理合法手续，并告知物业管理部

门；

2）在遛狗时，应以绳束之，佩戴口罩，及时清洁宠物在公共区域内排放的

粪便；

3）饲养动物，不滋扰邻里，如造成5户以上书面投诉，应自行将动物清离

本物业；

10、注意保护楼梯等共用场地的环境卫生，如有物品洒落在共用场地，应自行清除，污染、破坏地面、墙面的，需恢复原样；

11、不得利用门窗、玻璃窗等地方张贴广告，不得在玻璃窗上张贴报纸，有碍观瞻；

12、空调机冷凝水应当接入统一排水管道，防止随处滴漏；

13、空调机外机发出超标噪音的，应当停止使用，及时排除故障或更换； 14、不超线经营，越线摆卖；物品不得占用公共通道，不得在公共场所进行经营活动或堆放物品，货物或可移动招牌不得摆放于公共区域；

15、不随意悬挂招牌，悬挂招牌应符合当地政府规定，不影响本物业整体形象，不损害相邻业主权益；未经管理公司书面审批，禁止商户在商铺外任何位置安装任何类型的招牌或广告，商铺从业人员不得在小区内派发名片、广告等宣传资料。 16、不得在道路、公共花园、绿地、绿地内树木上、广场等公共场所晾晒衣物； 17、自觉控制装修、音响、娱乐活动等发出的声响，以不干扰邻居正常生活为度； 18、处理好油烟排放、排污处理、垃圾、灯光等问题，保证在经营过程中不影响住户的正常生活和其他商家合法权益。如因上述原因招致业主书面投诉，须按管

第 12 页 共 33 页

第13页共33页

理公司书面要求及时整改。餐饮业商户排污、油烟、用电标准、噪音标准等须符合环保部门和消防部门的相关标准；

19、商铺门前不得停车，消费顾客停车需按指定位置停放，不得乱停乱放，并按规定交纳车位服务费；

20、管理公司工作人员对商铺的环境卫生、物品摆放日常巡查，发现有违反商铺 管理规定的行为，有权及时纠正或限期整改；

第 13 页 共 33 页

第14页共33页

附件五 商铺管理规定

商铺管理规定

第一章：定义................................................... 15 第二章：总则 .................................................. 17 第三章：业主的权利、义务和责任............................... 18 第四章：管理公司的权利、责任和职能 .......................... 20 第五章：管理公司酬金及管理费用............................... 23 第六章：建设单位的权利 ....................................... 25 第六章：本物业全部或部分受损不能正常用时的规定 ............. 26 第七章：其它事项 ............................................. 27 第八章：管理规定 .............................................. 27

万科城·风情商业街的物业管理将服务和管理融为一体，并且通过对人的服务来达到管理的目的，保证和发挥物业的使用功能，为业主和租用户创造和保持适当、文明、安全、舒适的营商环境。要防范、减少和解决在物业管理实施过程中可能出现的矛盾与纠纷，使物业管理健康有序地进行，就必须建立健全的业主自我约束机制，基本原则是实施业主自治管理与物业管理企业专业统一化管理相结合，而业主自治管理的前提是业主的自律，只有建立起业主自我约束机制才能保障广大业主自治权力的有效实现，也是保证法律和规章制度得以顺利实施的有效手段。为维护各业主和租用户的合法权益，明确其责任和义务，在业主大会成立之前由建设单位代为制订《商铺管理规定》，一方面补充法规政策、规章制度的不完善；另一方面使业主自治自理有依据。

万科城·风情商业街《商铺管理规定》是根据中华人民共和国《物业管理条例》，和深圳市物业管理的有关法规、政策以及万科城·风情商业街房屋预售/出售合同的规定，结合万科城·风情商业街的实际情况而制订，对万科城风情商业街全体业主、租用户及管理公司具有约束力，规定内涉及之建设单位、管理公司、业主及租用户，均包括其雇员及访客。

第 14 页 共 33 页

第15页共33页

第一章：定义

第一条

在本规定全部及附加文件中，除文意另有所指，而需另作解释外，

下列用语有以下意义：

“本物业”

“本规定”

“物业管理条例”

“公共区域”

“公共设施、设备”

“管理区域”

指座落于深圳市龙岗区坂田坂雪岗大道，位于万科城小区内的所有商铺的建筑物及相配套的公用设施、设备和公共场地。

指万科城·风情商业街《商铺管理规定》及其所有附加文件，包括任何修订版本。

指中华人民共和国国务院令第379号所颁布，自2003年9月1日起施行的全国性法律《物业管理条例》及其后的修订版本。

指本物业内由建设单位或管理公司所界定的公共地方，即本物业内属全体业主共有的区域。

指本物业内为全体业主利益而安装的设施，其中包括(但不限于)：机器、仪器、装置(包括可携带装置及固定装置)、花草树木、喉管、电缆、电线、公共天线、卫星接收天线；门、窗、阳台、地面、天面、公共厕所、排水设备、供水设备；房屋主体结构中的基础、柱、梁、外墙、玻璃幕墙、楼盖、楼梯、装饰；空调主机设备；电（扶）梯、各类水泵、卫生设施、管线、垃圾槽、垃圾箱、垃圾车、照明设备、消防设备、保安设备。任何只供个别业主、租用户使用的设施不包括在内。

指由建设单位或管理公司所界定的管理界线，及由

第 15 页 共 33 页

“装修管理规定”

“绿化带”

“管理预算”

“管理费用”

“房屋本体维修基金”

“建设单位”

“管理公司”

“业主”

第16页共33页

此衍生的维修养护等管理费用的计算方式。

指管理公司就各业主在其单元的装修、更改、改善、另建及装饰等所作出的规定和限制。

指本物业内实施绿化的区域。

根据本规定条款和有关法规所定，为本物业预备的物业服务资金年度预算。

管理公司因提供服务产生的人员工资、社会保险和按照规定提取的福利费，共用部位、设施设备的日常运行、维护费用，管理区域内的清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，共用部位、设施设备及公众责任保险费用等。

为本物业共用部位、设施设备的大修、中修、和更新、改造费用。

指深圳市万科房地产有限公司，包括其受让人、继承人、合并人、合伙人或接办人。

指由建设单位根据《本物业管理条例》，和深圳市本物业管理的有关法规、政策所委任，为本物业提供专业化、一体化管理服务的企业法人。

物业单元的物业买受人及所有权人，包括独自拥有或共同拥有该单元的人士。业主的定义包括其受让人、继承人、合并人、合伙人、接办人或许可使用人。如果该单元已被合法抵押，则“业主”应包括抵押人和受押人。在本规定的执行上，业主的定义包括已取得该单元产权证书的所有权人，及在取得产权证书之前已经实际使用该单元的物业买受人。

第 16 页 共 33 页

第17页共33页

“租用户”

向业主承租物业单元的承租人及业主允许使用其拥有之本物业单元的使用者的统称。与业主一样，承租人及使用者受到本规定的约束。承租人的权利义务由业主和承租人双方决定，使用者的权利义务由业主和使用者双方决定，但两者内容均不能违法和违反本规定的约定。

“停车场”

指物业内规划作为停放车辆的场所。

“停车位”

指停车场内停放车辆的位置。

“交付使用通知书” 指建设单位于将本物业单元交付使用时发给业主

的书面通知。

“业主委员会”

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选出。

“业主大会”

指按照《物业管理条例》，物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。

第二条 在文意许可或要求下， 本规定中表示单数之字眼应包括众数，相反

亦同；表示阳性之字眼应包括阴性和中性，相反亦同；表示人之字眼应包括个人和法人。

第三条 若本物业单元是由两位或以上的业主共同拥有，所有业主在本规定

下须分别或共同承担责任。

第二章：总则

第 17 页 共 33 页

第四条

第五条

第六条

第七条

第18页共33页

根据业主与建设单位所签订的房屋预售或出售合同的有关条款，全体业主及租用户认可了建设单位选聘的管理公司对本物业行使管理权，并服从其管理，支持并配合其管理工作。

全体业主及租用户必须无条件遵守和履行本规定的规定，并受其约束。

第三章：业主的权利、义务和责任

业主享有以下的权利：

(1) 享有对其名下单元的占有、使用、收益和处置的权利，包括利

用单元作为经营场所、出售、转让、抵押、赠送或出租该单元，而无须得到其它业主或对本物业有任何权益的人士的同意，但必须合法及符合本规定的约定，不得侵犯其它业主的合法权益。若业主出租或授权任何人士或企业使用其单元，就必须确保该租用户履行及遵守本规定条款和向全体业主负责。

(2) 根据本规定维护自身的合法权益。

(3) 根据本规定监督管理公司的服务。

(4) 提议召开业主大会会议，并对本物业的有关事项提出建议。

(5) 对本物业公共部份的使用享有知情权和监督权。

(6) 法律、法规规定的其它权利。

业主应履行以下的义务：

(1) 行使本规定第七条(1)所赋予的权利和使用其名下之单元

第 18 页 共 33 页

第八条

第19页共33页

时，遵守本规定的所有规定。包括促使该单元的受让人在物业管理处签署承诺书，承诺履行及遵守本规定和《商户手册》，并在转让后一个月内书面通知管理公司有关受让人的姓名、地址及完成转让日期。否则，原业主必须对受让人违反本规定的任何行为负责，而管理公司则有权拒绝提供任何促成新业主使用本本物业的公共区域及公共设施的服务。

(2) 使用公共区域及公共设施时，遵守本规定的所有规定。

(3) 准时缴交其名下单元应分担的管理费及其它应缴费用。

(4) 准时缴交其名下单元应付的税项，水费、电费、燃气费、

电话费、电视费、计算机网络费等费用。

(5) 遵守管理公司所订立的《商户手册》及其它管理规章制度。

(6) 如果管理公司对公共部位进行维修，必须经过业主的单元，

业主必须提供便利，以免影响本物业业主和租用户的正常使用。

业主应履行的责任：

(1) 不可改变或损坏建筑物的主体结构，包括承重墙、横梁、

支柱。

(2) 不可未经管理公司或政府有关部门允许，擅自违法搭建、

拆除建筑物的任何部份或全部。

(3) 不可改变或损坏本物业的整体外观、色调和设计风格。

(4) 不可未经管理公司和政府有关部门允许，擅自在本物业外

墙上安装或悬挂任何形式的物品，包括雨棚、铁架、天线、

第 19 页 共 33 页

第九条

第20页共33页

旗杆、旗帜、广告牌、灯箱等。

(5) 不可未经管理公司和政府有关部门允许，擅自拆除、更改、

干扰本物业之给排水、供电、燃气、电视天线、计算机网络等供应设备、管线、井道和接口。

(6) 不可妨碍他人使用本物业之公共区域及公共设施。

(7) 不可在本物业内进行任何引致管理公司所采取的有效避险

措施失效的行为，或引致避险措施费用增加的行为。

(8) 不可未经管理公司和政府有关部门允许，擅自为其单元之

给排水、供电、燃气供应增容。

(9) 对违反规定的，管理公司有权予以制止、批评教育、责令

恢复原状、向有关业主追讨赔偿并追究责任。

第四章：管理公司的权利、责任和职能

本规定赋予管理公司以下的权利：

(1) 依照物业管理服务合同和有关规定收取管理费及其它应缴费

用。管理公司有权对业主或租用户要求的专项服务额外收取报酬。报酬由双方另行约定。

(2) 制止任何违反本规定、本物业管理服务合同、规章制度和《商

户手册》的行为。对违反经营行业规定的业主或租用户，应予以制止、批评教育、责令恢复原状、向有关业主追究责任及向有关部门及时反映。

第 20 页 共 33 页

第十条

第21页共33页

(3) 依照物业管理服务合同和有关规定，管理公司有权选聘专营公

司(例如清洁公司、绿化公司等)承担专项管理业务。

(4) 根据实际需要装饰公共区域，包括使用发亮灯泡及任何形

式的装饰品。

(5) 依照物业管理服务合同和实际需要，组织统一的推广、促销

或文娱活动。

在本规定下，管理公司有以下责任：

(1) 履行物业管理服务合同，依法经营。

(2) 根据有关法规，结合本物业实际情况，制定管理目标、规

章制度和《商户手册》。并依照物业管理服务合同约定规定、办法和《商户手册》对本物业实施管理。

(3) 接受全体业主的监督，拟定、撤销及修改管理规章制度和《商

户手册》，以便更好地实施管理。

(4) 由管理公司按照本物业实际情况决定为本物业的公共地

方，公共设施，管理人员及第三者投购保险。[这个我们是不是要做？]

(5) 根据实际需要聘请或解聘人员，为管理人员提供宿舍、制

服、工具、器具、清洁或其它材料及所有必要的设备。

(6) 阻止任何人(包括业主和租用户)在公共区域叫卖、喧哗及

推销等活动，或未得到管理公司允许下在本物业公共区域派发传单，售卖及进行募捐筹款。

第 21 页 共 33 页

第十一条

第十二条 第22页共33页

(7) 保存妥善的账册记录。

(8) 隔油池是本物业之排水系统重要组成部分，该设施对步行

街餐饮排水之过滤十分重要，管理处需定期聘请专业公司进行隔油池进行清理，而该部分费用需向餐饮用户等使用者分摊，费用按建筑面积的比例分摊。

管理公司的服务项目包括： (1) 安全防范：公共区域内的安防及巡查工作。

(2) 停车场：车辆停放管理（但不包括车场保管及保险责任）。

(3) 客户服务：处理及跟进业主及租用户的投诉、要求和咨询，

对违规行为予以处理，促进本物业的长期经营。

(4) 环境清洁及绿化维护：公共区域的环境清洁维护及垃圾清

运（不包含装修垃圾及餐饮垃圾等），绿化带的维护。

(5) 公共区域及设施管理：公共区域及公共设施的维修保养及

改善。

(6) 收支管理：依照本规定规定，要求并收取所有业主应付的

收费，支付所有因管理本物业、提供服务及维护公共设施而产生的费用。

(7) 对外关系：在公共事务上代表全体业主与政府部门、公共

机构、承办商、专营公司、媒体、其它工作单位等进行交涉、交流、维持友好关系、签订合同或诉讼。

管理公司在下列情况下，无需对业主及其租用户负责：

第 22 页 共 33 页

第十三条

第十四条

第十五条

第十六条

第23页共33页

(1) 为履行本规定而作出的一切合法行为。

(2) 因下列原因造成的停业损失或服务中断：

? 任何公共区域、公共设施的紧急维修；

? 台风、水灾、火灾、地震或其它不可抗力的自然灾害； ?

因提供供水、供电、供气、通讯、电视服务及其它服务单位的原因，引致供水、供电、供气、通讯、电视服务故障或停顿；

(3) 管理公司无法控制的其它原因。

管理公司根据本规定作出的行为及决定，对所有业主及租用户

具有约束力。

管理公司有权根据实际需要，修改本规定的附加文件。 第五章：管理公司酬金及管理费用

管理公司酬金是对管理区域实行专业化管理而获得的相应报

酬。管理公司每月酬金按当月管理总支出的百分之十收取。

管理费用是管理公司因提供服务产生的人员工资、社会保险和按照

规定提取的福利费，共用部位、设施设备的日常运行、维护费用，管理区域内的清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，共用部位、设施设备及公众责任保险费用等。而发生的所有费用和开支。

(1) 管理费是管理费用的分摊，分摊原则按管理预算及建筑面

积计算。无论其单元是否空置、出租或自用，各业主必须缴交管理费。

第 23 页 共 33 页

第24页共33页

(1) 管理公司采用每月托收方式，按上款规定向业主收取管理

费。业主须于每月十五日前将该月之管理费以管理公司指定托收方式缴交。

第十七条 管理费的构成应包括下列各项：

第十八条

(1) 因管理服务产生的人员工资、社会保险和按照规定提取的福利

费，；

(2) 共用部位、设施设备的日常运行、维护费用；

(3) 管理区域内的清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

(4) 办公费用；

(5) 物业管理企业固定资产折旧；

(6) 管理公司的酬金；

(7) 专营公司的服务费用；

(8) 共用部位、设施设备及公众责任保险费用；

(9) 为履行本规定规定的职务或行使本规定规定的权力而发生

的法律、审计或其它专业费用。

欠缴管理费及应付费用： (1) 业主没有在付款到期日起计的十五天内缴交管理费及应付

费用，管理公司有权采取下列催讨措施：

对未缴交款项，收取自应付之日起至支付日的滞纳金，每

第 24 页 共 33 页

第25页共33页

逾期一日加收应付金额的万分之五的滞纳金。

(2) 对于逾期一个月未付的单元，管理公司可以起诉有关业主。

第十九条

单元转让时，转让人(亦称“前业主”)应促使该单元的受让

第二十条

人在物业管理处签署承诺书，承诺履行及遵守本规定和《商户手册》，并在转让后一个月内书面通知管理公司有关受让人的姓名、地址及完成转让日期。在管理公司接到前业主的书面通知之前，前业主对该单元的管理费及其它费用仍负有责任。

第六章：建设单位的权利

下列权利及所有权将保留予建设单位及其承让人： (1) 建设单位有权在其认为合适的情况下更改万科城风情步

行街的名称(如建设单位与业主签署的房产预售契约另有约定的除外)或其中任何部份的名称及编号。在进行上述更改前，建设单位应提前三个月以书面通知所有业主，但无须就因此而引致的任何损失、费用或开支向有关业主或其它拥有权的人负责或赔偿。

(2) 建设单位保留及拥有步行街的屋顶、天台、外墙的使用权，

并有权于上述任何部份安装、架设招牌、广告及其它对象，因此而获取的金钱上或非金钱上的利益或其它回报属建设单位及其承让人全权所有，惟不得妨碍其它业主使用其所属的单元，如建设单位与业主签署的房产预售契约另有约定的除外。

(3) 步行街的各平台属全体业主所有，由管理处统一规划

管理，所得收益用于补充管理费的不足。[这里的平台和前面的公共区域有没有不同？]

(4) 建设单位单独取得停车场的所有权，可以对停车位进

行出售或出租。

第 25 页 共 33 页

第31页共33页

行。业主有责任确保废物在任何时间必须密封。

36．

商场的业主责任确保店铺的营业时间必须与商场的营业时间一致。 禁止经营活家禽家畜

37．

商场的业主有责任提供优良的服务给予商场内的顾客，不能作出影响商场整体形象，声誉的行为。

38．

业主、承租人、使用人、代理人、雇员、访客及其它使用者等有责任对一切会导致意外或影响到店铺、水管、媒气管、电线、消防系统、花洒龙头、空调系统，以及其它商场设备的损毁向建设单位或其代表人 (包括管理公司) 报告。

39．

业主必须确保其所出售的货品没有违反任何版权法例。如业主、其租户或使用人在销售期间违反任何的版权法例，则必须承担建设单位或管理公司因此面对的任何费用并免除建设单位或管理公司的任何责任。

40．

业主、承租人、使用人、代理人、雇员、访客及其它使用者等不能在店铺的范围内 / 外，播放任何音乐或制造任何声响 (包括扬声器、乐器、仪器所制做出来的声响) 而导致建设单位或管理公司因此而接获广场使用者任何投诉。

43、 不能经营有损万科城风情步行街整体风格或形象的项目 41．

业主、承租人、使用人、代理人、雇员、访客及其它使用者等在任何时间不能作出任何行为对万科城风情步行街使用者、相连本物业或邻近本物业构成滋扰或损毁。

42．

在建设单位或本物业管理公司同意之前，业主、承租人、使用人、代理人、雇员、访客及其它使用者等不能在店铺的范围外展示或公众地方放置任何物品，包括但不限于招牌，广告牌等。

43．

业主、承租人、使用人、代理人、雇员、访客及其它使用者等不能在万科城风情步行街的范围进行赌搏，不道德或不恰当的交易或行为从而对使用者构成滋扰。当中包括但不限于展示或出租 / 售不道德或色情对象。

44．

在未得到管理公司同意之前，不能在万科城风情步行街范围内 / 外进行任何兜售，派发传单或展示任何宣传物品。

45、 业主不能容许其指派人员在商场任何范围内睡觉或进行任何留宿或起居生活用途。业主、承租人、使用人、代理人、雇员、访客及其它使用者等不能在公共地方随便弃置 / 放置物品，管理公司及其代理人有权在未有事先通知

第 31 页 共 33 页

第32页共33页

的情况下，将该物品弃置/移走而无需有任何责任，并有权向有关人仕追讨因弃置 / 移走该物件的成本或费用。

承诺书

致：深圳市万科房地产有限公司

为维护及促进万科城˙风情步行街的管理，本人/我等/本公司现同意签定并遵守万科城˙风情步行街《商铺业主临时公约》及其附件内的一切条款及有关修订并保证本人/我等/本公司的承租人，使用人及受让人遵守该公约的一切条款及其附件及有关修订。

本人/我等/本公司亦同意在转让万科城˙风情步行街任何部份时，于有关买卖合约签署之日起一个月内就使用权变化情况以书面通知万科城˙风情步行街的本物业管理公司(以下简称“管理公司”)，并取得本人/我等/本公司的承让人签署与此相同的承诺书，交予管理公司，以确保本人/我等/本公司的承让人遵守该公约的一切条款及其附件及有关修订。在管理公司收到本人/我等/本公司承让人的承诺书之前，若本人/我等/本公司之承租人、使用者、受让人有任何违反该公约的行为，本人/我等/本公司愿意承担因此而引起的法律责任。

业主签署

(业主是法人公司者必须加盖公章)

二OO 年 月 日

购买单元：_________________________________ 业主姓名：_________________________________ 业主身分证号码：___________________________

(业主是法人公司者，必须在签署本承诺书的同时，提交已加盖公章之营业

第 32 页 共 33 页

第33页共33页

执照复印本)

第 33 页 共 33 页

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/xpi3.html